[23bb008237] Brief van vier woningcorporaties over de verhoging van de sociale grondprijs

GEMEENTE ROTTERDAM T.a.v.:

de Commissie BWB

Email:

info@griffie.rotterdam.nl

Plaats:

Rotterdam

Datum:

4 december 2023

Betreft:

Verhoging sociale grondprijs

Aan:

Leden van de commissie Bouwen, Wonen en Buitenruimte

Beste raadsleden, De wooncrisis raakt ons allemaal. Uit onderzoek blijkt dat mensen zich veel zorgen maken over het tekort aan betaalbare woningen. Alle reden dus om daar als politiek, bestuur en organisaties werk van te maken. Voor al die mensen van jong tot oud. Van een hoog tot laag inkomen en alles dat daartussen zit. De maatschappelijke opdracht voor ons allemaal is te zorgen dat er voldoende betaalbare woningen bijkomen. Wij staan klaar om afspraken na te komen, maar ook om de belofte van betaalbare woningen waar te maken voor al die woningzoekenden. Maar het voorliggende voorstel om de sociale grondprijs te verhogen zorgt ervoor dat het nog moeilijker wordt om die betaalbare woningen te bouwen. Corporaties als stabiele partner De woningcorporaties zijn al decennialang een stabiele partner van de gemeente. Wij investeren niet alleen in woningen, maar benaderen alles dat wij doen vanuit het perspectief van de buurt. Met ons vallen goede en betrouwbare lange termijn afspraken te maken en wij investeren ook in de stad als het economisch tegenzit. De komende jaren wordt de druk op corporaties alleen maar groter om sociale- en middenhuurwoningen te bouwen. In tijden van hoge kosten moeten we juist ervoor zorgen dat we door kunnen bouwen en de kostenstijgingen tegengaan.

Bezwaren bekend en erkend De afgelopen jaren is er vanuit verschillende hoeken bezwaar gemaakt tegen de voorgenomen grondprijsverhoging. De Rotterdamse corporatie Maaswonen noemde dit in 2021 al. Na het sluiten van het woonakkoord in het voorjaar hebben wij ook gewezen op de gevolgen van een stijging van de sociale grondprijs. In mei stuurde de wethouder nog een brief naar de gemeenteraad waarin ze zei dat een stijging van de sociale grondprijs grote impact heeft op de bouwproductie. Daarnaast stuurde de wethouder ook samen met de G4 een brief naar de minister van wonen waarin zij oproept voor meer financiële ruimte voor corporaties. Ook na het bezoek in Wenen spraken gemeenteraadsleden uit dat de sociale grondprijs juist niet verhoogd moet worden in Rotterdam, maar verlaagd. Het huidige voorstel staat haaks op de eerder genoemden bezwaren en op wat nu nodig is. Gevolgen voor de bouwproductie zijn groot Finance Ideas heeft berekend hoeveel sociale huurwoningen corporaties minder kunnen bouwen door de verhoging van de grondprijzen. De impact is volgens de gemeente 35 tot 50 minder sociale woningen per jaar (205 tot 305 minder sociale huurwoningen tot 2030). Volgens de corporaties is de impact groter, namelijk 60 tot 98 woningen per jaar (660 tot 980 minder sociale huurwoningen tot 2035).

Het eerste verschil komt doordat de gemeente uit gaat van het ‘Woondealscenario’. Daarin staat dat de randgemeenten meer sociale huur realiseren om de behoefte aan sociale huur in de gemeente Rotterdam op te vangen en er in Rotterdam dus minder gebouwd wordt. De Rotterdamse corporaties kunnen aanzienlijk meer bouwen dan in het ‘Woondealscenario’ staat opgenomen. Daarom hebben corporaties hetzelfde adviesbureau gevraagd de berekening opnieuw uit te voeren op basis van het ‘Basisscenario’. Dat zijn hogere nieuwbouwaantallen die voorzien in de noodzaak en behoefte. Dat de gemeente ons aanbod niet gebruikt is niet omdat er geen capaciteit bij de woningcorporaties is, maar omdat er geen prioriteit gegeven wordt aan de betaalbare woningbouw die door corporaties gerealiseerd kan worden. Een ander verschil is dat de gemeente rekent met een termijn tot 2030. De verhoging van de sociale grondprijs heeft een langjarige impact. Daarom is in de berekening namens de corporaties een tijdspad tot 2035 gekozen. Tot slot betekent dit dat veel projecten die de komende jaren in de planning staan met deze stijgende kosten te maken krijgen. Dat zal betekenen dat corporaties die projecten alsnog moeten heroverwegen Dringende oproep Wij vinden dit voorstel een verkeerde afslag. Zeker voor een stad als Rotterdam met zulke grote volkshuisvestelijke opgaven.

De verhoging van de sociale grondprijs wordt betaald door Rotterdamse corporaties en dus ook door mensen met een bescheiden inkomen. Daarom onze dringende oproep: Zet dit voorstel niet door, maar zorg voor wind in de zeilen, want wij staan klaar om te bouwen voor al die duizenden woningzoekenden.

Met vriendelijke groet,

Miriam Hoekstra - van der Deen

Hedy van den Berk

Marieke Kolsteeg

Richard Sitton

Woonstad Rotterdam

Havensteder

Hef Wonen

Woonbron

Woningcorporatie Rotterdam Analyse met het CorporatiePrognoseModel – Tweede addendum op rapportage augustus 2023 Oktober 2023

Addendum

Dit addendum neemt het basisscenario in plaats van het Woondeal scenario als uitgangspunt •

Eerder werd een addendum opgesteld waarbij de impact van een grondprijsverhoging op het Woondeal scenario werd geanalyseerd. In dit tweede addendum wordt de impact van een grondprijsverhouding op het basisscenario, met hogere nieuwbouwaantallen, beschouwd.

•

De gehanteerde verhoging van de grondprijs bedraagt € 12.250 (prijspeil 1 januari 2024) en is gebaseerd op de volgende uitgangspunten: • Nieuwbouwwoning van 70m² • Vormfactor van 0,8 • Verhoging van grondprijs met € 140 per vierkante meter (prijspeil 1 januari 2024)*

•

Het basisscenario-scenario vormt de basis voor de analyse

•

Het is nog onduidelijk vanaf welk moment de verhoging van de grondprijzen ingaat en welk deel van de woningen op gemeentegrond gebouwd worden, wat resulteert in de volgende scenario’s: • Scenario 1.1 – Verhogen van stichtingskosten met € 12.250 bij 30% van de nieuwbouw per 1 januari 2024 • Scenario 1.2 – Verhogen van stichtingskosten met € 12.250 bij 50% van de nieuwbouw per 1 januari 2024 • Scenario 1.3 – Verhogen van stichtingskosten met € 12.250 bij 75% van de nieuwbouw per 1 januari 2024 • Scenario 2.1 – Verhogen van stichtingskosten met € 12.250 bij 30% van de nieuwbouw per 1 januari 2025 • Scenario 2.2 – Verhogen van stichtingskosten met € 12.250 bij 50% van de nieuwbouw per 1 januari 2025 • Scenario 2.3 – Verhogen van stichtingskosten met € 12.250 bij 75% van de nieuwbouw per 1 januari 2025 De gemeente Rotterdam gaat uit van een bandbreedte van 30%-60%. De resultaten die bij andere percentages horen kunnen geïnterpoleerd worden uit de resultaten op de volgende pagina’s.

1

* Eerder werd uitgegaan van een verhoging van de grondprijs van € 150, maar dit is verlaagd in verband met een indexatie van de grondprijs van prijspiel 2023 naar prijspeil 2024

Het verschil in nieuwbouwaantallen is met name groot in de jaren 2026-2030 •

•

Het verschil in de impact tussen het Woondeal scenario en het basisscenario wordt met name veroorzaakt door de verschillen in nieuwbouwaantallen De tabel geeft weer wat de jaarlijkse nieuwbouwaantallen zijn in het Woondeal scenario en basisscenario

Nieuwbouwaantallen Woondeal scenario en basisscenario 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 Totaal Woondeal scenario

890

890

Basisscenario

755

685 1.097 1.101 1.754 1.763 2.669 2.431 1.361 1.088 1.088 1.088 1.088 1.088 19.056

Vanaf 2024, het eerste jaar dat de verhoging van de grondprijs mogelijk ingaat, tot en met 2030 bedraagt het verschil 5.946 (gemiddeld 850 per jaar) wat een verdubbeling is ten opzichte van het Woondeal scenario

•

In de jaren na 2030 is het verschil een stuk kleiner, zodat ook het verschil met het Woondeal scenario kleiner wordt.

2

890

890

890

890

890

890

890

890

890

890

890 12.460

Verschil 2024-2030

+207 +211

864 +873 +1779 +1541 +471

Verschil 2024-2035

+207 +211

864 +873 +1779 +1541 +471 +198 +198 +198 +198 +198 +6.936

-135 -205 +207 +211

864 +873 +1779 +1541 +471 +198 +198 +198 +198 +198 +6.596

Verschil totaal

•

890

+5.946

Addendum

De grotere nieuwbouwopgave verdubbelt de impact van de verhoging van grondprijs t.o.v. het Woondeal scenario

•

3

De aantallen zijn ongeveer dubbel zo hoog als in Woondeal scenario omdat vanaf 2024 dubbel zoveel nieuwbouw plaatsvindt

Verhoging stiko bij 75% nieuwbouw vanaf 2025

Als uitgangspunt is aangehouden dat de nieuwbouw gedurende de periode 20252030 met een gelijk aandeel wordt verlaagd dusdanig dat de ICR en LTV in 2030 op een gelijk niveau uitkomen als in het basisscenario het geval is

Verhoging stiko bij 50% nieuwbouw vanaf 2025

•

5,05% 93

3,40% 63

2,10% 39

Verhoging stiko bij 30% nieuwbouw vanaf 2025

Het percentage geeft aan om welk aandeel in de totale nieuwbouw gedurende de periode 2025-2030 het gaat

2,25% 42

3,80% 70

5,60% 103

Verhoging stiko bij 75% nieuwbouw vanaf 2024

•

Vermindering nieuwbouwwoningen gemiddeld per jaar vanaf 2025

Verhoging stiko bij 50% nieuwbouw vanaf 2024

De figuur geeft weer hoeveel woningen minder gebouwd kunnen worden als gevolg van de verhoging van de grondprijs

Verhoging stiko bij 30% nieuwbouw vanaf 2024

•

Verloop aantal nieuwbouwwoningen DAEB in verschillende scenario’s 2025-2030 2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

Totaal

Basisscenario Verhoging stiko bij 30% vanaf 2024 Verhoging stiko bij 50% vanaf 2024 Verhoging stiko bij 75% vanaf 2024

755 755 755 755

685 685 685 685

1.097 1.097 1.097 1.097

1.101 1.076 1.059 1.039

1.754 1.715 1.687 1.656

1.763 1.723 1.696 1.664

2.669 2.609 2.568 2.520

2.431 2.376 2.339 2.295

1.361 1.330 1.309 1.285

13.616 13.367 -249 13.195 -421 12.996 -620

Verhoging stiko bij 30% vanaf 2025 Verhoging stiko bij 50% vanaf 2025 Verhoging stiko bij 75% vanaf 2025

755 755 755

685 1.097 1.078 1.717 1.726 2.613 2.380 1.332 685 1.097 1.064 1.694 1.703 2.578 2.348 1.315 685 1.097 1.045 1.665 1.674 2.534 2.308 1.292

13.383 -233 13.239 -377 13.057 -559

* In de woondeal zijn 8.880 woningen opgenomen voor de periode van 2021 tot en met 2030 ofwel 888 woningen per jaar

In een beschouwingsperiode tot en met 2035 stijgt de impact t.o.v. het Woondeal scenario met 70%

4

3,80% 619

2,45% 399

2,30% 375

Verhoging stiko bij 75% nieuwbouw vanaf 2025

Ten opzichte van de effecten op het Woondealscenario in het eerste addendum stijgen de aantallen met circa 70%

4,05% 660

Verhoging stiko bij 50% nieuwbouw vanaf 2025

•

5,60% 913

Verhoging stiko bij 30% nieuwbouw vanaf 2025

De grafiek heeft als uitgangspunt dat de nieuwbouw gedurende de periode 20252035 met een gelijk aandeel wordt verlaagd dusdanig dat de ICR en LTV in 2035 op een gelijk niveau uitkomen als in het basisscenario het geval was

6,00% 978

Verhoging stiko bij 75% nieuwbouw vanaf 2024

•

Vermindering totaal aantal nieuwbouwwoningen DAEB 2025-2035

Verhoging stiko bij 50% nieuwbouw vanaf 2024

Ook in de jaren na 2030 blijft de verhoging van de grondprijs effect uitoefenen op de investeringmogelijkheden van de woningcorporatie Rotterdam

Verhoging stiko bij 30% nieuwbouw vanaf 2024

•

Contact opnemen Finance Ideas B.V. Weg der Verenigde Naties 1 3527 KT Utrecht Telefoon: 030 – 232 0480 info@finance-ideas.nl finance-ideas.nl

Johan Conijn johan.conijn@finance-ideas.nl

Max van Son max.vanson@finance-ideas.nl