[23bb007326] Bijlage 4d behorende bij 23bb7325 - DEEL 4 Actieplan Gebiedsuitwerking Oostflank 2040

De Oostflank brengt de stad bij elkaar Gebiedsuitwerking 2040 voor het gebied van Alexander naar Zuidplein Deel 4: Actieplan

r-

\,

: ńDIŪŅŔįļ

Studio for New Realities ReaitSES in opdracht van:

^ Gemeente Rotterdam

31 oktober 2023

Leeswijzer

Inhoud

Dit document zet de integrale gebiedsuitwerking uiteen voor de verstedelijkingsopgave in de Oostflank - de zone van Alexanderknoop tot aan Zuidplein (voorheen A-Z). Het schetst een verstedelijkingsmodel voor de toekomst van het gebied, met verdeling van programma (wonen, werken en voorzieningen), bredere kwaliteitsmaatregelen en bijbehorende ontwikkelstrategie, in samenhang met de komst van een nieuwe stadsbrug en hoogwaardige tramlijn en lopende gebiedsontwikkelingen. De visie identificeert nieuwe gebiedsontwikkelingen en biedt concrete handvatten voor uitwerking in de volgende stappen. Ook biedt het de basis voor de partiële herziening van de Omgevingsvisie Rotterdam.

1.

Visie

1.1 Opgaven 1.2 Ambities 1.3 Visie in gebiedskeuzes 1.4 Visie in detail

De gebiedsuitwerking bestaat uit vier onderdelen, met een verschillende status en ‘hardheid' van de uitgangspunten. ^

^

De Visie (Hoofdstuk 1) bevat de ambities, uitgangspunten en gebiedskeuzes voor de ontwikkeling van de Oostflank. De Visie vormt de basis voor de herziening van de Omgevingsvisie Rotterdam, die wordt vastgesteld door de gemeenteraad. Daarnaast kun je de Visie ook lezen als de samenvatting van de gehele gebiedsuitwerking.

2.

Verdieping

2.1 Situatieschets 2.2 Uitwerking systeemlagen Landschap Netwerk Programma

Wil je meer weten over de onderbouwing van de Visie - lees dan Hoofdstuk 2: Verdieping. Hierin schetsen we de huidige situatie en de voorliggende opgaven, randvoorwaarden en kansen die bepalend zijn als vertrekpunt. Vervolgens ontleden we de visie in drie systeemlagen: landschap, netwerk en programma. Dit vertaalt zich in de strategische agenda voor de Oostflank: programma's en projecten met impact op de hele stad. De Verdieping kun je zien als de toelichting bij de keuzes in de herziening van de omgevingsvisie.

2.3 Eindbeeld 2.4 Strategische agenda Bijlage: Verdieping op onderdelen

De hoofdstukken 3 en 4 zijn minder definitief en vormen het vertrekpunt voor verdere uitwerking. ^

Wil je zien wat de ontwikkelrichting per deelgebied zou kunnen betekenen? Hoofdstuk 3, Deelgebieden, geeft een aanzet voor de uitwerking van de Visie per deelgebied. Daarbij leggen we de nadruk op (strategische) kwaliteitsverbeteringen in de wijken. We zien dit als ons ‘programma van uitgangspunten' voor de verdere ontwikkeling van het gebied.

3.

Deelgebieden

3.0 Positionering 3.1 Alexanderknoop 3.2 Boszoom, Lage Land en Prinsenland 3.3 Kralingse Zoom 3.4 De Esch 3.5 Stadionpark 3.6 Bloemhof en Hillesluis 3.7 Hart van Zuid

Ben je benieuwd naar volgende stappen en wanneer de ontwikkelingen gaan spelen- lees dan het Actieplan Dit Hoofdstuk 4 bevat (op hoofdlijnen) de ontwikkelstrategie en fasering van de gebiedsontwikkelingen en kwaliteitsmaatregelen

De kaarten in dit document zijn indicatief, de teksten zijn leidend. Alleen de integrale Omgevingsvisiekaart, die ook opgenomen is in de Herziening Omgevingsvisie Oostflank, is planologisch kaderstellend.

4.

Studio for New Realities

Actieplan

4.1 Ontwikkelstrategie Oostflank 4.2 Ontwikkelstrategie deelgebieden

en:

6 12

in opdracht van: Gemeente Rotterdam Gebiedsuitwerking Oostflank 2040

2

3

De ontwikkelstrategie is het actieplan voor het realiseren van de ambities voor de Oostflank. Hierin geven we een aanzet voor de strategische ontwikkelkeuzes die gemaakt moeten worden in de Oostflank en brengen we een fasering aan.

** ■Mn

y «**i

rr ť

■Sk ij

ï~ 't,.

^sţ:

îïSřsl

1 jįU. J

-- -i *-‘

-*V'-

Sİ| ®

V ,— ’- ' " ' ” ÏĚ ' - ',. Ō V ,. : 1 , . 'ř.- 'I: : \a.-Cv-v: sí” . : ' . v .

Mogelijkheden om testoren met grond fop de gebiedtontwikkeling)

twikkelstrategie Oostflank

emgicnd penile

Ontwikkeling als reeks 'package deals' in de tijd

De ontwikkelstrategie geeft antwoord op de vragen ‘Wat willen we realiseren?’ en ‘Hoe komen we daar?’. Bij de eerste vraag hoort het concreet benoemen van toekomstige gebiedsontwikkelingen inclusief beoogd programma. De tweede vraag behelst de aanpak van de gemeente (en markt) en de volgordelijkheid, afhankelijkheden en fasering van de opgave.

Rollen van de gemeente i.r.t.

Sturen zonder grond "Verleider'

Sturen met grond TŪntwikkelen'

Fati bieren zon der grond "Mee werken"

Faci literen met grond Tlnbrengen'

Samenhangende deelgebieden

gebiedsontwikkelingen

Alexanderknoop

Boszoom - Lage Land

Voor de financiële kant van de Oostflank geldt hetzelfde. De gebiedsontwikkelingen/projecten en de bijbehorende benodigde kwalitatieve ingrepen en gewenste ingrepen vanuit de strategische agenda zijn globaal uitgewerkt. De focus ligt daarbij op nieuwe ontwikkelingen. Gebiedsontwikkelingen die al zijn ingezet, zoals Brainpark I, Feyenoord City, Alexanderknoop (met uitzondering van het Koperpad) en Hart van Zuid laten we financieel buiten beschouwing.

Het ontwikkelmodel van de Oostflank is ambitieus! Het realiseren van deze ambities zal de nodige doorzettingskracht en publiek private samenwerking vereisen én creativiteit en lef om soms buiten de gebaande paden (kaders) te treden. Het vraagt aan de ene kant om het goed en gefaseerd organiseren van de verschillende gebiedsontwikkelingen, maar ook om het houden van regie op de grotere schaal. Hiervoor wordt in de vervolgfase een programmaorganisatie ingericht, over het geheel verantwoordelijk blijft. Dit programma houdt een overkoepelende blik over de gebiedsontwikkelingen, de brug en de rivierparken, en de overige ingrepen uit de strategische agenda. De ontwikkelstrategie van de Oostflank staat uiteraard niet los van bestaand ruimtelijk en financieel (grond)beleid, deze vormen de bril waarmee we de opgave bekijken en vormen het startpunt van de ontwikkelstrategie per gebiedsontwikkeling.

(Grond)beleid Via grondbeleid en het grondinstrumentarium zoals verwerving, onteigening, voorkeursrecht, kostenverhaal en contractbeheer sturen we op gewenste gebiedsontwikkelingen en op de uitvoering van het ruimtelijk beleid. Beleid dat onder andere vastligt in de Omgevingsvisie, gemeentelijk grondbeleid en de Vuistregels Bouwen in Rotterdam. Gebiedsontwikkelingen kennen een complex keuzeproces. We moeten keuzes maken tussen ambities, financiën, capaciteitsinzet en risico's. De (toenemende) complexiteit van gebiedsontwikkelingen dwingt ons scherp te zijn hoe we onze schaarse mensen en middelen inzetten. Maar we beseffen ons ook dat de Rijksbijdrage aan de nieuwe stadsbrug niet vrijblijvend is. Deze bijdrage is gekoppeld aan een groot pakket woningbouw en Rotterdam zal deze woningbouw tijdig moeten leveren!

De opgave van de Oostflank is dermate groot en verspreid dat het niet als één project wordt uitgevoerd. Het is een verzameling van zeven samenhangende deelgebieden met elk diverse (potentiële) gebiedsontwikkelingen, elk met hun eigen opgaves, uitdagingen en ontwikkelhorizon. Vanuit een breder perspectief bekeken is er sprake van (potentiële) package deals, waarbij gebiedsontwikkelingen hand in hand gaan met kwalitatieve ingrepen. Elke ontwikkeling zal hierin zijn eigen ontwikkelaanpak kennen. Vanwege de lange tijdshorizon is deze aanpak niet nu al voor alle ontwikkelingen te bepalen. Wel geven we in dit hoofdstuk een eerste aanzet.

Gebiedsuitwerking Oostflank 2040

We moeten een bewuste keuze maken over de gemeentelijke rol, passend bij de doelstellingen en kenmerken van de specifieke locatie. Bij de rolkeuze is er onderscheid tussen enerzijds onze sturingsrol en anderzijds onze (mogelijke) rol in de bouwgrondproductie. De rolkeuze begint daarmee met een keuze tussen actieve regie of

6

Mūjturt ü'i:nd:H::;iľt

Kralingse Zoom

De Esch

Stadionpark

Bloemhof - Hillesluis Hart van Zuid

Gebiedsontwikkelingen Stadshart Semiramistuin Marten Meesweg Watermanweg Oosterpoort Chroomdistrict Koperkwartier Hoofdweg Sportcomplex van de toekomst Boszoom Noord Boszoom Zuid Lage Land intensivering Winkelcentrum Lage Land Victoriapark Oostzijde A16 Brainpark I Brainpark II Brainpark III Kralingse Zoom knooppunt Excelsior Toepad De Esch West Colloseumplot Roseplot Mallegatsplot Sportcampus Veranda Zuidkant Waterkant Stadiondriehoek Station stadionpark 1e fase Station stadionpark 2e fase Stadionweg Riederlaan / Riederkop Bloemhof - Hillesluis verdichting HvZ lopende projecten HvZ nieuwe projecten Motorstraatgebied

Grondeigendom gemengd gemengd gemengd gemengd gemengd gemengd gemengd gemengd gemeente gemeente gemeente gemengd gemengd particulier particulier particulier particulier gemeente gemeente particulier gemeente gemengd gemeente particulier gemeente gemeente gemengd gemengd gemengd gemengd gemengd particulier particulier particulier particulier particulier gemengd

Rol gemeente Meewerken / Verleiden Meewerken / Verleiden Meewerken / Verleiden Meewerken / Verleiden Meewerken / Verleiden Meewerken / Verleiden Meewerken / Verleiden Meewerken / Verleiden Ontwikkelen Ontwikkelen Ontwikkelen Meewerken Verleiden Meewerken Meewerken Verleiden Verleiden Ontwikkelen Ontwikkelen Verleiden Ontwikkelen Meewerken / Verleiden Ontwikkelen / Inbrengen Ontwikkelen / Inbrengen Ontwikkelen / Inbrengen Ontwikkelen Meewerken / Inbrengen Inbrengen Ontwikkelen / Inbrengen Ontwikkelen / Meewerken Ontwikkelen / Meewerken Meewerken Meewerken Meewerken Meewerken Meewerken Verleiden

die moeten worden ingevuld. In die gevallen kan het noodzakelijk zijn dat wij het voortouw nemen om de gewenste ontwikkeling te realiseren. Dat kan actief door zelf gronden te verwerven en weer uit te geven voor andere functies. Maar het kan ook door de markt te verleiden door middel van publiekrechtelijke kaders die meer ontwikkelruimte bieden, eventueel in combinatie met het doen van investeringen die de kwaliteit en bereikbaarheid van het gebied vergroten. Een voorbeeld hiervan is Brainpark I.

een meer faciliterende rol. Dit gaat over de intensiteit waarmee we op een ontwikkeling sturen. Op gebieds- en projectniveau moet de afweging worden gemaakt wat we concreet willen bereiken op basis van de voorliggende gebiedsuitwerking. In welke mate er sprake is van (belangrijke) publieke doelstellingen? Rotterdam kiest bij nieuwe ontwikkelingen voor situationeel grondbeleid. De markt kan veel locaties oppakken en doet dat ook. We zetten in op het aantrekken van zoveel mogelijk investerend vermogen. We kunnen vanuit een faciliterende en/of regisserende rol de markt sturen via onze publiekrechtelijke bevoegdheden en via privaatrechtelijke (anterieure) overeenkomsten. Er zijn ook locaties die om diverse redenen niet (geheel) door de markt worden opgepakt, bijvoorbeeld door versnipperd grondeigendom, een moeilijke business case of infrastructurele randvoorwaarden

Via contractbeheer geven we uitvoering aan functioneel grondbeleid. Bij het wijzigen van de bouw- en gebruiksafspraken kunnen we invloed uitoefenen. In veel gevallen kunnen we aan meer en/of anders gebruik (uitbreiding en/of functiewijziging) financiële voorwaarden verbinden. Op deze wijze kan de waardevermeerdering van de grond terugvloeien naar de gemeente.

7

Afwegingen en keuzes

Strategie woningbouw en voorzieningen

het uitgangspunt. Deze voorzieningen worden deels met middelen (investeringen en/ of exploitatiesubsidies) van de gemeente gerealiseerd (basis en voortgezet onderwijs, welzijn, opvang, sport). Hoewel dat niet geldt voor de zorg zijn deze wel opgenomen in deze referentiewaarden. Tezamen is dit ongeveer de helft van de behoefte aan maatschappelijke voorzieningen. De andere helft van de maatschappelijke voorzieningen worden door privaat initiatief gerealiseerd. Daarvoor is in de behoeftenraming additioneel ruimte toegevoegd (bijvoorbeeld veel typen verblijfszorgvoorzieningen en instellingen en universiteiten en het middelbaar en hoger beroepsonderwijs).

Sociale en betaalbare woningbouw De inzet is een aantrekkelijk, divers en betaalbaar woningaanbod in prettig leefbare wijken. Er zijn te weinig betaalbare woningen in Rotterdam en de doorstroming is gering. Er is een flinke opgave om woningen toe te voegen, waarvan 650Zo in het betaalbare segment. Samen met de corporaties zetten we ons in dat corporaties minimaal 8007o van het totaal aan nieuwe sociale woningen realiseren. Op gemeentelijke locaties worden alle sociale woningen door woningcorporaties gerealiseerd. Op een later moment bepalen we welke corporatie voor welke locatie in aanmerking komt. We zien ook een belangrijke rol voor corporaties weggelegd in het realiseren van middenhuur woningen.

Los van de twee vormen van maatschappelijke voorzieningen is er nog een derde categorie aan voorzieningen, waar voldoende ruimte voor nodig is. Dit zijn de commerciële voorzieningen, zoals poliklinieken, ziekenhuizen, bioscopen, sportscholen, etc.

Maatschappelijke voorzieningen Voor de maatschappelijke voorzieningen gelden in principe dezelfde afwegingen als voor de andere ontwikkelopgaven zoals woningbouw. Op basis van de ‘Referentiewaarden maatschappelijke voorzieningen' en de uitgangspunten voor Goede groei als geformuleerd in de Omgevingsvisie horen voorzieningen voorwaardelijk bij woningbouw.

In de gebiedsuitwerking is de totale behoefte en de locatiekeuze, globaal, op basis van het maximaal benodigde gebruiksoppervlak en zoekgebieden beschreven. In de vervolgfase wordt duidelijk hoeveel daarvan in bestaande en in nog aan te passen voorzieningen past. In het proces van gebiedsambitiedocumenten en masterplannen moeten de concrete nieuwe locaties worden gezocht, vastgesteld en geborgd (via situationeel grondbeleid of afspraken met de markt). Hiervoor komen de eerder beschreven algemene ontwikkelstrategieën ook aan de orde: verleiden, ontwikkelen, meewerken en inbrengen.

Vanuit het perspectief van de voorzieningenopgave zijn er drie keuzes: een deel van de extra behoefte aan voorzieningen kan worden bediend door gebruik van bestaande voorzieningen zonder extra investeringen intensiever te benutten, een ander deel door deze voorzieningen uit te breiden en/of door nieuwe voorzieningen te ontwikkelen. Voor ‘harde' woningbouwplannen anticiperen we daar soms al op bij het vernieuwen van bestaande voorzieningen. Voor de Oostflank is van ‘harde' woningbouwplannen voor de periode vanaf 2030 nu nog weinig sprake. De afwegingen en keuzes voor veel van de deelgebieden kunnen pas rondom de start van de gebiedsontwikkeling per gebied worden gemaakt, gezien de verre tijdshorizon van de beoogde ontwikkelingen. Dat geldt ook voor keuzes in eerder te ontwikkelen deelgebieden (zoals Brainpark I als opmaat voor Kralingse Zoom) die later door de uitbreiding in de omgeving een andere, grotere voorzieningenbehoefte krijgen.

Indien er onvoldoende eigen grond beschikbaar is, zal beschikbaarheid met ontwikkelende eigenaren moeten worden afgesproken. Hierbij kan het ook gaan om woningcorporaties waarmee Prestatieafspraken kunnen worden gemaakt over huisvesting voor (kwetsbare) doelgroepen bij het ontwikkelen van clusters van betaalbare maatschappelijke buurtvoorzieningen in de plinten van nieuwbouw. Het is van belang dat claims in afspraken met ontwikkelende partijen worden vastgelegd en op gebiedsniveau kunnen worden verrekend, zodat ontwikkelende partijen worden gecompenseerd voor verliezen door het meenemen van een deel van de maatschappelijke opgave en dat er voldoende schaal voor voorzieningen ontstaat (m.a.w. geen ‘halve' gezondheidscentra).

Voor de uitbreidingsbehoefte zal er in gebiedsontwikkelingen voldoende geschikte (fysieke) ruimte moeten komen om nieuwe maatschappelijke voorzieningen te realiseren. De Referentiewaarde maatschappelijke voorzieningen is daarbij

Gebiedsuitwerking Oostflank 2040

8

Een deel van de voorzieningen kan zonder onrendabele top worden gerealiseerd door (specialistische) marktpartijen en een (kleiner deel) alleen met subsidiering van de onrendabele top van de investeringen. De eerstgenoemde voorzieningen zijn veelal te vinden de zorgsector of het middelbaar en hoger onderwijs. Maar ook de huisvesting voor kwetsbare doelgroepen is een wettelijke taak waarvoor een kostendekkende exploitatie bestaat. De investeringskosten worden hier soms deels via inkoop of subsidies bekostigd. Voor voorzieningen met een onrendabele top van de investeringen zijn er verschillende wegen mogelijk. De hoofdvormen zijn: ^ De onrendabele top van investeringen kan worden gedekt door een private ontwikkelaar die op basis van de referentiewaarde maatschappelijk vastgoed ontwikkelt en bijdraagt vanuit zijn positieve businesscase, dan wel die zelf onrendabel woningen ontwikkelt (toegelaten instellingen). Deze kunnen bijvoorbeeld voor wonen en zorg onrendabele toppen boven hun eigen onrendabele top op sociale woningbouw en zorgwoningen dekken met rijksmiddelen. ^ Wij ontwikkelen door opname in de respectievelijke Integrale Huisvestingsplannen (IHP's) en dekken de tekorten. Voor Goede groei is het nodig dat dit in de toekomst niet alleen voor vervangingsinvesteringen maar ook voor uitbreidingsinvesteringen de praktijk wordt.

De exploitatie van die voorzieningen biedt onvoldoende ruimte om een marktconforme vergoeding te bieden. Die bijdrage kan in de vorm van kostenverhaal of als kostendekkende huurbijdrage voor de vastgoedexploitatie die vanuit de begroting van de betreffende beleidsdirectie wordt gedekt. ^ Voorzieningen op basis van IHP's waarvoor wij zelf de investeringen doen en waarvoor geen directe vergoeding vanuit de exploitatie terugvloeit. Voorbeeld is onderwijshuisvesting, waarvoor we een wettelijke taak hebben en het investeringsbudget op basis van aantallen (nieuwe) bewoners deels vanuit het gemeentefonds worden gevoed.

9

Ontwikkelstrategie

Overzicht aantallen Oostflank geheel

Bestaande

Nieuw programma

Totaal

Woningen_________ voorraad_______ min.____________ max.___________ min.____________max. Alexanderknoop

7.600

8.500

Boszoom

1.000

1.300

Het Lage Land

1.750

2.800

Kralingse Zoom

5.450

5.600

De Esch

1.050

1.850

Stadionpark

7.000

8.500

250

650

Bloemhof 1 Hillesluis Hart van Zuid

2.300

Werk

2.300

30.400 won

26.400 won

ai.500 won

Bestaande

Nieuw programma

voorraak

min.

a6.800 won

ai.900 won

Nieuwe banen

max.

min.

max.

min.

max.

Alexanderknoop

260.000

335.000

6.200

Boszoom

51.000

63.000

1.050

Het Lage Land

80.000

122.000

1.600

Kralingse Zoom

88.000

94.000

2.450

De Esch

53.000

85.000

1.050

Stadionpark

260.000

320.000

7.000

3.000

19.000

50

Bloemhof 1 Hillesluis Hart van Zuid

40.000 1.012.000 m2

Voorzieningen

835.000 m2

40.000 1.278.000 m2

Bestaande

Nieuw programma

voorraoid

min.

Alexanderknoop

o

800 1.794.000m2

2.237.000 m2

26.250 banen

Nieuwe banen max.

1 1 5.0 00

20.200 banen

min. 128.000

max.

-

2.300

2.550

Boszoom

1 5.0 00

20.000

400

300

400

Het Lage Land

26.000

42.000

850 550

850

Kralingse Zoom

83.000

85.000

1.650

1.700

De Esch

1 5.00 0

28.000

300

550

1 06.000

128.000

2.100

2.550

100

200

700

700

Stadionpark

-

Bloemhof 1 Hillesluis

4.000

10.000

Hart van Zuid

35.000

35.000

399.000 m2

476.000 m2

700

8.000 banen

9.500 banen

Totaal nieuwe banen (in werk en voorzieningen) min. max.

De bestaande aantallen en eindsituatie zijn gebaseerd op de precieze projectgrens Oostflank. 25-04-2023

Gebiedsuitwerking Oostflank 2040

10

20.200 banen

35.750 banen

twi

trategie deelgebieden

Verschuiven, verdichten en verkleuren

Het is niet eenvoudig om binnenstedelijk tegemoet te komen aan de wens en noodzaak tot meer woningen én de bijbehorende

i.-. ALEXANDERKNOOP

voorzieningen, werkplekken en groene ontspanningsruimte. De relatief eenvoudige, ‘lege’ plekken in de stad zijn inmiddels allemaal opgevuld. Het wordt binnen de Oostflank een samenspel van schuiven (met functies), verdichten en verkleuren

BOSZOOM, LAGE LAND EN PRINSENLAND

(functieverandering). Dit vraagt niet alleen een zorgvuldige strategie en afstemming tussen de ontwikkelingen, maar ook een blijvende regisserende rol van de gemeente.

De Oostflank bestaat uit zeven samenhangende gebieden: KRALINGSE ZOOM

^

Alexanderknoop: schuiven, verdichten en verkleuren komen hier samen, Koperpad is onderdeel van de sport en volkstuinen schuifpuzzel;

^

Boszoom, Lage Land en Prinsenland: onderdeel van schuifpuzzel sport en volkstuinen, ruimte maken voor verdichting, gekoppeld aan het doortrekken van de HOVlijn, verplaatsen van sport en aanleggen van buurttuinen, versterken relatie met Kralingse Bos;

^

^

^

Bloemhof en Hillesluis: verdichten in bestaande wijk in combinatie met kwalitatieve verbetering (onder andere op gebied van vergroening, klimaatadaptie en bereikbaarheid);

^

Hart van Zuid: afronden en via verdichting verder versterken van centrumfunctie op Zuid, verbeteren van de verbindingen tussen Hart van Zuid en haar omgeving.

Deze zeven samenhangende gebieden vallen uiteen in meerdere gebiedsontwikkelingen (projecten). In de tabel op de volgende pagina staan deze gebiedsontwikkelingen benoemd en is aangegeven wie het grondeigendom (van de ontwikkelplots) heeft en wat op dit moment de meest logische rol voor de gemeente lijkt te zijn. In de verdere uitwerking van de gebieden en gebiedsontwikkelingen kunnen de inzichten hierover wijzigen.

Kralingse Zoom en omgeving: verdichting rondom OV-knooppunt moet leiden tot een nieuw centrumgebied, verdichten en verkleuren in de omliggende gebieden; De Esch: verdichten in De Esch West, ruimte maken voor gebiedsontwikkeling op Toepad, omvormen en toekomstbestendig maken van sportcomplex Toepad en ruimte maken voor de aanlanding van de stadsbrug in Polder De Esch;

Aan de gebiedsontwikkelingen zitten (kwaliteits)maatregelen verbonden met vaak een bepaalde volgordelijkheid. Sommige maatregelen zijn randvoorwaardelijk (ruimte maken door te schuiven met functies en geluidsmaatregelen), anderen zijn nodig vanuit goede groei, voor de bereikbaarheid en om de woonVwerkomgeving voldoende kwaliteit te geven. De gebiedsontwikkelingen met alle bijbehorende (kwaliteits) maatregelen vormen package deals.

Stadionpark: het nieuwe Sprinterstation en de stadsbrug met tram zullen de bereikbaarheid fors vergroten. Er is veel ruimte voor verdichting, mits we zorgen voor een aantrekkelijke en goed verbonden stationsomgeving;

Gebiedsuitwerking Oostflank 2040

^

12

DE ESCH

STADIONPARK BLOEMHOF EN HILLESLUIS

HART VAN ZUID

13

Package deals

Gebiedsontwikkelingen en kwaliteitsmaatregelen Samenhangende deelgebieden

Gebiedsontwikkelingen Stadshart

Om goede groei te kunnen realiseren gaat verstedelijking altijd samen met kwaliteitsmaatregelen op de schaal van de stad en de deelgebieden

Benodigde (kwaliteits)maatregel ^ Alexanderplaats (verbeteren verblijfskwaliteit en oversteken) ^ regiohub met P&R

Semiramistuin

Alexanderknoop

Marten Meesweg Watermanweg Oosterpoort Chroomdistrict Koperkwartier Hoofdweg

Alexanderplaats

^ ontwikkeling bedrijvigheid t.b.v. stedelijke transitieopgaven ^ geluidscherm spoor Z A20

Sportcomplexen van de Toekomst ^ 4

T

^ ATV Ommoord verplaatsen incl omvormen naar buurttuinen Sportcomplex van de toekomst

^ onderdoorgangen spoor (2x) ^ aanleg sportcomplex + omgeving ^ onderdoorgangen A20 (1x) - wens

Volkstuinen en buurttuinen

^ VTV Venhoeve opheffen, aanleg buurttuin(en)

Bos-as

^ verplaatsen sport naar Sportcomplex van de Toekomst ^ realiseren voetbalvelden binnen Boszoom Boszoom Noord-Zuid Boszoom - Lage Land

^ realiseren geluidswerende maatregelen A16 ^ upgraden onderdoorgangen A16 - wens ^ herinrichting Boszoom, ten noorden van Bos-as ^ Bos-as

Lage Land intensivering Winkelcentrum Lage Land Victoriapark Oostzijde A16 Brainpark I Brainpark II

^ aanpassen profielen lanen Lage Land ^ toevoegen maatschappelijke voorzieningen Beperken impact grootschalige infrastructuur

^ realiseren geluidswerende wand A16 (combinatie met nw. gebouwen) ^ realiseren geluidswerende wand A16 (combinatie met nw. gebouwen)

Brainpark III Kralingse Zoom Kralingse Zoom knooppunt

Excelsior

^ optoppen P+R ^ realiseren geluidswerende wand A16 ^ upgraden onderdoorgangen A16 (LV) ^ inrichten openbare ruimte (omgeving metrostation en verbinding met Brain ^ herprofilering KZ (koppeling met tram HvZ-KZ) ^ herinrichting Woudestein

Centrumgebied Kralingse Zoom

bramvanKijcKevorselweg

7

^ VTV Kweeklust opheffen/verplaatsen

De Esch

Toepad

De Esch West

Stadionpark

Colosseumplot Roseplot Mallegatsplot Sportcampus Veranda Zuidkant Waterkant Stationsomgeving Stadionpark Stadiondriehoek Stationsomgeving Stadionpark

Bloemhof - Hillesluis Riederlaan Z Riederkop Bloemhof - Hillesluis verdichting HvZ lopende projecten Hart van Zuid

HvZ nieuwe projecten

^ buurttuinen als alternatief Kweeklust ^ verplaatsen sport naar Koperpad ^ herinrichting velden Leonidas en NOC - sportcomplex van de toekomst ^ herinrichting Toepad (infra) ^ LV-verbinding Toepad-De Esch-Rivium ^ Rivierpark Noord ^ versterken winkelcentrum en (maatschappelijke) voorzieningen

Sportcomplexen van de Toekomst

Nieuwe tram tussen Zuidplein-Alexanderknoop

Rivierpark Noord en Zuid

^ Rivierpark Zuid ^ Overkluizing spoor ter hoogte van Varkenoordsviaduct

Stationsgebied Stadionpark

^ station Stadionpark en omgeving ^ upgrade Varkenoordsepark ^ geluidswerende maatregelen langs spoor ^ verplaatsen rangeerterrein ^ upgrade Varkenoordsepark ^ station Stadionpark en omgeving ^ vergroenen openbare ruimte, Riederplein als buurtplein inrichten ^ betere inpassing Putselaan ^ OV-knooppunthub: upgrade stationshal

Hart van Zuid

^ oversteekbaarheid Strevelsweg Z Zuiderparkweg ^ verbinding Zuiderpark met Valkeniersweide, Varkenoordsepark ã Stadionpark verbeteren

Motorstraatgebied

Gebiedsuitwerking Oostflank 2040

14

15

Ontwikkelstrategie

Deelgebieden Fase 1 Fase 2 Fase 3

Fasering

Nieuwe brug HOV fase 2 HOV fase 3

De ontwikkeling van de Oostflank vindt grofweg plaats in drie fasen. De eerste fase (tot2030) staat in het teken van de voorbereidingen op de nieuwe stadsbrug en het uitvoeren van de gebiedsontwikkelingen waar we al mee bezig zijn of waar de voorbereidingen van zijn begonnen (o.a. Alexanderknoop, Brainpark I, Feyenoord City). De tweede fase (2030-2035) staat in het teken van het voorbereiden van de schuifoperatie van sport en volkstuinen en de aanleg van nieuwe grootschalige infrastructuur (de nieuwe stadsbrug, het rivierpark Noord en de tram van Hart van Zuid tot Kralingse Zoom). Realisatie van de gebiedsontwikkelingen uit de eerste fase zullen in veel gevallen nog doorlopen in fase 2. In de derde fase (na 2035) kunnen we programmatisch de vruchten plukken van de schuifoperaties door te verdichten op Toepad en Boszoom. We maken de Oostflank af door de kwalitatieve puntjes op de i te zetten (onder andere Bosas en tramverbinding Kralingse Zoom tot Alexander).

BOSZOOM EN LAGE LAND

KRALINGSE ZOOM

BLOEMHOF EN HILLESLUIS

Gebiedsuitwerking Oostflank 2040

16

17

Ontwikkelstrategie

Ontwikkelstrategie per deelgebied Alexander - 2023 - 2040 Het eigendom is in de meeste deelgebieden behoorlijk verdeeld en wij hebben weinig ontwikkelplots in handen. We zullen hier de markt moeten verleiden om samen tot herontwikkeling te komen, iets dat al wordt ingezet met de Gebiedsvisie Alexanderknoop. Binnen deze gebiedsontwikkeling spelen kostenverhaal en functioneel grondbeleid via contractbeheer (erfpachtconversie en ontheffingsvergoeding) een grote rol, aangevuld met interne en externe bijdragen voor herinrichting van de openbare ruimte en infrastructuur.

ontwikkelplot(s) te tenderen. Voor de gebiedsontwikkelingen rondom Kralingse Zoom (Brainparken) past een rol als verleider beter, hier zijn de ontwikkelplots in handen van particulieren. Een transformatie van werkgebied naar een gemengd woon-werkmilieu vereist een forse aanpassing van de openbare ruimte en verbindingen. Om de geluidsimpact van de A16 op Brainpark I en II te verminderen is er, naast wandvormende bebouwing, ook geluidswering noodzakelijk. Wij kunnen deze kwalitatieve verbeteringen (deels) dekken vanuit ontheffingsvergoedingen en/of kostenverhaal. De Esch We starten met het opstellen van een gebiedsambitiedocument voor de Esch, waarna er voor het verdichten in het westelijk deel van de Esch ruimte is voor initiatief vanuit de markt. We kiezen hier voor een combinatie van verleiden en meewerken. Het herontwikkelen van het Toepad (verplaatsen volkstuinvereniging Kweeklust, verplaatsen sport en omvormen tot sportcomplex van de toekomst en realiseren van nieuwe woonbuurt) ligt in onze handen. Het is het streven om met de woningbouw te starten zodra de nieuwe stadsbrug er ligt. Voor de stadsbrug zullen er wellicht een aantal gebouwen in de Polder De Esch moeten worden verworven en zal een deel van de Polder De Esch worden omgevormd tot een rivierpark.

Boszoom - 2035 - 2040 Om dit deelgebied tot ontwikkeling te brengen is een schuifoperatie van sportvelden en volkstuinen randvoorwaardelijk. Hiermee wordt ruimte gecreëerd voor woningbouw. We beschikken over alle gronden, dus we pakken deze locaties zelf actief op. De hoge investeringen die gepaard gaan met het schuiven met functies en het geschikt maken van de nieuwe sportlocaties van de toekomst en de vertreklocaties zullen bij lange na niet gedekt worden door de opbrengsten van het nieuwe woon-/werkprogramma. Slim omgaan met investeringen in de nabije toekomst (zoals realiseren van een demontabel clubgebouw) en dekking van een deel van de investeringslasten vanuit de kostprijsdekkende huur zal onvoldoende zijn om de gehele schuifoperatie mee te dekken. Er zullen aanvullend (externe) subsidies en/ of stedelijke middelen bij moeten. Opgaves en middelen moeten slim worden gekoppeld, zo ligt er in dit gebied vanwege de lage ligging ook een forse wateropgave.

Hart van Zuid De realisatie van Hart van Zuid loopt inmiddels bijna 7 jaar. Een groot deel van de oorspronkelijke basisopgaven zijn inmiddels gerealiseerd of naderen hun realisatie. Ook enkele aanvullende opgaven zijn gestart of worden verkend. De nieuwe autovrije openbare ruimte op de Gooilandsingel, het verbindende element die uit moet nodigen tot meer en langer verblijf, wordt in 2023 opgeleverd. Het is in Hart van Zuid vooral zaak om nu niet achter over te leunen, maar de basis te gebruiken als vliegwiel voor de volgende reeks aan ontwikkelingen. Ontwikkelingen waar ontwikkelaars al eerste verkenningen voor aan het opstarten zijn. Het is belangrijk dat wij deze initiatieven blijven stimuleren en tegelijkertijd gebruik maken van toegekende middelen (WBI) om de kwaliteit in het gebied verder te versterken.

Ook de Oostflank-gebiedsontwikkelingen zullen een (fors) publiek tekort kennen. De ontwikkelplots kunnen mogelijk door aanzienlijke verdichting wel rendabel ontwikkeld worden, maar er zullen onvoldoende middelen uitvloeien om de benodigde (kwalitatieve) maatregelen in de omgeving mee te kunnen dekken. Het evenredig laten meegroeien van de diverse maatschappelijke voorzieningen zal ook extra investeringsmiddelen vragen. Daarnaast leidt verdichten en verbeteren van plekken tot hogere huren. Om toch ruimte te kunnen blijven bieden aan sociaal maatschappelijke initiatieven, plekken voor start-ups en kleinschalige werkgelegenheid zullen we hier in tenders ruimte en gemaximaliseerde huren voor moeten opnemen. Uit de ‘Maatschappelijke en Economische Effectstudie OV en Oeververbinding Rotterdam' van Decisio (2022) blijkt dat de tramvariant wel een positief overall business case laat zien, als de maatschappelijke en economische effecten worden meegewogen.

Stadionpark Stadionpark bestaat uit meerdere deelgebieden. Het noordwestelijk deel van het gebied is grotendeels in handen van Stichting Gebiedsontwikkeling aan de Maas. Zij zullen dit gebied in samenwerking met de gemeente tot ontwikkeling brengen. In de Veranda en (het westelijke deel van) de Stadiondriehoek is veel privaat bezit, waar wij de parkeerterreinen bezit. We willen de ontwikkeling hier aanjagen, maar zullen de precieze rol laten afhangen van de wijze waarop de eigenaren tegen ontwikkelen aankijken. Kostenverhaal, geluid, eventuele verplaatsing van functies binnen het gebied en parkeren bij evenementen zijn belangrijke factoren die hier ook van invloed kunnen zijn op de haalbaarheid en onze uiteindelijke rol. In de Sportcampus en oostelijk deel van de Stadiondriehoek hebben we het grondbezit en zullen we actief ontwikkelen. Ook bij de ontwikkeling van het stationsgebied lijkt dit een logische rol, als het lukt tot uitplaatsing van het spooremplacement te komen. Voor de Sportcampus is recent een samenwerkingspartner geselecteerd om tot realisatie te komen.

Lage Land en Prinsenland In Lage Land en Prinsenland zien we verdichtingskansen, waarbij we verwachten dat de markt het initiatief neemt. Deze verdichting vindt al plaats en zet zich de komende jaren geleidelijk door. Kralingse Zoom 2030 - 2040 De grond rondom het OV-knooppunt Kralingse Zoom is volledig in gemeentelijke handen en een zeer essentiële plek, als nieuw centrumpunt. Wel is de ontwikkeling behoorlijk complex vanwege de nieuwe aansluiting van de tram en de koppeling met het bestaande bus- en metrostation. De P&R dient te worden opgetopt ter (gedeeltelijke) vervanging van het bestaande maaiveldparkeren en de P&R zal geluidsdicht moeten worden gemaakt, zodat deze als geluidswand kan fungeren. Genoeg redenen dus om de regie stevig in eigen handen te nemen en zelf het plan uit te werken en de

Gebiedsuitwerking Oostflank 2040

BINNENSTEDELIJK VERDICHTEN CONFORM GOEDE GROEI VERGT EXTRA MIDDELEN Het binnenstedelijk verdichten en transformeren van gebieden kent gemiddeld genomen een (fors) publiek tekort. Het tekort per locatie is afhankelijk van de specifieke locatiekenmerken en de noodzaak tot een grootschalige aanpak van infrastructuur. In de 'Verkenning onrendabele toppen woningbouwprojecten' van Rebel (2021), in opdracht het ministerie van BZK, staat een inschatting van een minimale onrendabele top van C 19.000 per woning voor toerekenbare investeringen en een onrendabele top van C 15.000 per woning voor niet-toerekenbare investeringen (excl. schaalspronginvesteringen). De groter geworden roep naar betaalbare woningen (sociaal en middensegment) zal het publieke tekort van de gebiedsontwikkelingen verder vergroten. Voor de (middel)lange termijn (2026+) rekenen we stedelijk met een woningbouwsegmentering van 2507o sociaal, 4007o midden, 2007o hoger en 1507o topsegment.

Bloemhof-Hillesluis De ontwikkeling van deze bestaande woonwijken zal geleidelijk verlopen, verdeeld in kleinere plannen. Op sommige locaties neemt de gemeente het initiatief, zoals op de Beijerlandselaan en de Groene Hilledijk, op andere locaties ligt het initiatief bij de markt. Voor Bloemhof-Zuid gaan we samen met de woningbouwcorporatie aan de slag met een gecombineerde aanpak om de bestaande voorraad aan te pakken.

18

Om tot financiële haalbaarheid van de goede groei te komen is verdere uitwerking van de business case per gebied en per project nodig.

19

Fase 1

Herontwikkeling bedrijventerreinenIbedrijfsintensiveringsgebieden Afhankelijkheden Technische en ruimtelijke voorwaardelijkheden

O

Fase 2

2023 t/m 2029

O verkoepelende strateg isch e projecten

\v Lichte gerichte transformatie ! verdichting stadswijken

Start bouw project I gebiedsontwikkeling Transformatie werken Oplevering benodigde kwaliteitsmaatregel Oplevering gewenste kwaliteitsmaatregel

Strategische ontwikkelfasering

Fase 3

2030 t/m 2035 ^

Stadsbrug Tram HvZ - KZ

2036 t/m 2040

Stadsbrug

^

^

Tram Hart van Zuid - Kralingse Zoom

Tram KZ - AK

Tram Kralingse Zoom - Station Alexanderknoop

Programma sociaal Programma klimaat  water Programma mobiliteit

D eelgebieden

Programma energietransitie

Alexanderknoop

Alexanderknoop

Alexanderknoop Stationsomgeving

Stadshart Semiramistuin

Alexanderknoop Koperkwartier Hoofdweg Watermanweg

Geluidscherm spoor i A20 Herinrichting Hoofdweg i Alexanderlaan

Ambitiedocument Alexanderknoop

ATV Ommoord opheffeni verplaatsen Onderdoorgang spoor Buurttuinen Onderdoorgang A20

Sportcomplex van de Toekomst Alexanderknoop Marten Meesweg Oosterpoort

î^gŵüKWWXWWWWWWW Bosas Herinrichting Boszoom

Boszoom + Lage Land Verplaatsen sportvelden vanaf Boszoom Buurttuinen Aanleggen sportveld bij VTV Venhof

Ambitiedocument Boszoom Noord en Zuid

oszoom Noord  Zuid

Geluidscherm A16 (Boszoom - Lage Land) Q Onderdoorgang A16 (Boszoom - Lage Land)

d lanen en fietsroutes Lage Land en Winkelcentrum Lage

Kralingse Zoom

iiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiina

Brainpark

Geluidscherm A16 (voor Brainpark

o

AvR - aanpassen Kralingse Zoom viaduct

Excelsior Stadion Brainpark II

Geluidscherm A16 (voor Brainpark II) Q

Brainpark III

Ambitiedocument Kralingse Zoom en Omgeving

Knooppunt Kralingse Zoom metrostation

P+R Kralingse Zoom optoppen

D

Geluidscherm A16 (voor Kralingse Zoom) Verbinding Kralingen (4 delen: ond. A16, KZ-BP, BP-EUR, Exc-AvR) Herprofilering Kralingse Zoom (incl. OV-inpassing Onderdoorgangen A16 (Kralingse Zoom)

Victoriapark Ambitiedocument De Esch

De Esch

Rivierpark Noord

De Esch West Ambitiedocument Toepad

Stadionpark

Verplaatsen sportvelden Toepad naar Toepad Buurttuinen ŕļ opheffeni verplaatsen U—^ ATV Kweeklust opheffeni

Herinrichting Toepad Lv-verbinding (Toepad-Oost) De Esch - Rivium Sport op AWZI (Bij renovatie AWZI)

Colleseumplot Masterplan Feyenoord City 2.0

Roseplot Mallegatsplot Sportcampus

Ambitiedocument Waterkant

Rivierpark Zuid

Waterkant Veranda Zuidkant

Stadiondriehoek Verplaatsen rangeersporen

Bloemhof en Hillesluis

Station stadionpark en omgeving

Upgrade Varkenoordse Park )

Riederlaan Z Riederkop Strevelsweg OV-inpassing herprofilerii

Hart van Zuid

Hart van Zui d lopende projecten Motorstraatgebied

Geb

H.art van Zu.“L nieuwe projecten

Oversteekbaarheid Strevelsweg (ZP- MSG)

Versmallen Zuiderparkweg

Inrichting Strevelsweg (ZP-MSG)

De Gebiedsuitwerking Oostflank 2040 is een co-productie van Gemeente Rotterdam en Studio for New Realities. Voor achtergrondinformatie en verkenningen, neem contact op met een van onderstaande personen.

Kernteam Oostflank vanuit Gemeente Rotterdam:

Dries Zimmermann Walter de Vries Maurice Boumans Jeroen van Kesteren Quintin de Jong Kevin van der Linden Stan Klerks Zeger Dalenberg Freek Wijbrands Gerard van der Wel Rosemarie Maas Annemarie Steenhuis

Opdrachtgever

Gemeente Rotterdam Contact: Mieke van Leeuwen m.vanleeuwen@rotterdam.nl rotterdam.nl

Team Studio for New Realities:

Jeroen Zuidgeest Rozemarijn Stam Ieva Lendraityte Mike van Staten Francesca Rizzetto Marie Saladin

Team LOLA Landscape Architects:

Peter Veenstra Eelkje Pries Boya Zhou Martin Garcia Perez Simon Verbeeck Agostino Bubbico

Team Goudappel:

Chris Bartman Jeroen Loijen Quin de Maat Jurre Janssen Sander Schoorlemmer

Team Stec Groep:

Esther Geuting Erik de Leve Luuk Lentferink Jasper Beekmans

Kaartmateriaal en grafische productie:

Studio for New Realities (alle diagrammen en kaartmateriaal stedenbouw) LOLA Landscape Architects (kaartmateriaal landschap, klimaat en water)

Teksten: Eindredactie:

Kernteam Oostflank, Studio for New Realities en LOLA Landscape Architects Dries Zimmermann, Mieke van Leeuwen, Marlies van der Maarel (Gemeente Rotterdam) Rozemarijn Stam, Jeroen Zuidgeest (Studio for New Realities)

Visualisatie vogelvlucht: Visualisaties ooghoogte: Grafisch ontwerp:

Gemeente Rotterdam Studio for New Realities en LOLA Landscape Architects Studio for New Realities

met

Studio for New Realities Strategische stedenbouwkundige visie, ontwikkelvisie en coördinatie Contact: Jeroen Zuidgeest zuidgeest@newrealities.eu newrealities.eu

in samenwerking met: r

~t

LO LA Adviseur landschap en klimaatbestendigheid

lola.land

MOBILITEIT BEWEEGT ONS

Adviseur mobiliteit

goudappel.nl

oktober 2023 © Gemeente Rotterdam en Studio for New Realities Er kunnen geen rechten ontleend worden aan de teksten en beelden in dit document

Gebiedsuitwerking Oostflank 2040

Mieke van Leeuwen Marlies van der Maarel

stee groep

Input programmering en ontwikkelstrategie

stec.nl

ìŕŕ *

ľ,; vįľ

New Challenges. New Perspectives. New Approaches. New Solutions. New Realities.

newrealities.eu