[23bb007295] Bijlage behorende bij 23bb007293 over rapport finance ideas Woningcorporatie Rotterdam

Woningcorporatie Rotterdam Analyse met het Corporatie PrognoseModel – Addendum op rapportage augustus 2023 Oktober 2023

Addendum

Dit addendum analyseert de impact van de verhoging van de grondprijs voor woningen op gemeentegrond •

De gehanteerde verhoging van de grondprijs bedraagt € 12.250 (prijspeil 1 januari 2024) en is gebaseerd op de volgende uitgangspunten: • Nieuwbouwwoning van 70m² • Vormfactor van 0,8 • Verhoging van grondprijs met € 140 per vierkante meter (prijspeil 1 januari 2024)*

•

Het Woondeal-scenario vormt de basis voor de analyse

•

Het is nog onduidelijk vanaf welk moment de verhoging van de grondprijzen ingaat en welk deel van de woningen op gemeentegrond gebouwd worden, wat resulteert in de volgende scenario’s: • Scenario 1.1 – Verhogen van stichtingskosten met € 12.250 bij 30% van de nieuwbouw per 1 januari 2024 • Scenario 1.2 – Verhogen van stichtingskosten met € 12.250 bij 50% van de nieuwbouw per 1 januari 2024 • Scenario 1.3 – Verhogen van stichtingskosten met € 12.250 bij 75% van de nieuwbouw per 1 januari 2024 • Scenario 2.1 – Verhogen van stichtingskosten met € 12.250 bij 30% van de nieuwbouw per 1 januari 2025 • Scenario 2.2 – Verhogen van stichtingskosten met € 12.250 bij 50% van de nieuwbouw per 1 januari 2025 • Scenario 2.3 – Verhogen van stichtingskosten met € 12.250 bij 75% van de nieuwbouw per 1 januari 2025 De gemeente Rotterdam gaat uit van een bandbreedte van 30%-60%. De resultaten die bij andere percentages horen kunnen geïnterpoleerd worden uit de resultaten op de volgende pagina’s.

•

Op de volgende pagina is de impact op het niveau van de individuele woning inzichtelijk gemaakt. Omdat de impact op portefeuilleniveau beperkt is, zijn op pagina’s 3 en 4 uitsluitend het basisscenario en scenario 1.3 weergegeven. De overige scenario’s liggen tussen de beide scenario’s in. Pagina’s 5 en 6 geven voor alle hierboven benoemde scenario’s de impact op het aantal nieuwbouwwoningen weer.

1

* Eerder werd uitgegaan van een verhoging van de grondprijs van € 150, maar dit is verlaagd in verband met een indexatie van de grondprijs van prijspiel 2023 naar prijspeil 2024

De verhoging van de grondprijs zorgt voor een verslechtering van de onrendabele top en netto kasstroom Voor nieuwbouw woning afzonderlijk is het effect van de verhoging van de grondprijs zichtbaar in de onrendabele top en de netto kasstroom

Impact onrendabele top (prijspeil 2024)

•

De onrendabele top stijgt met 9% en de netto kasstroom daalt met 15%

€ 137.984

•

•

Het effect op woningniveau is op het niveau van de ratio’s klein vanwege de omvangrijke portefeuille van de corporatie Rotterdam (zie volgende pagina)

€ 12.250 +9%

-15%

Stichtingskosten Onrendabele top

Beleidswaarde

Verhoging grondprijs

2

Impact netto kasstroom (prijspeil 2024)

Addendum

De verhoging van de grondprijs heeft een beperkt effect op de ratio’s ICR en LTV vanwege de portefeuilleomvang Interest Coverage Ratio (ICR)

Loan to Value (LTV)

2,5

100% 90%

2,0

80% 70%

1,5

60%

50% 1,0

40% 30%

0,5

20% 10%

0,0

0% 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 Woondeal

3

Verhoging stiko bij 75% nieuwbouw vanaf 2024

Norm - DAEB

202220232024 202520262027 20282029 203020312032 20332034 2035 Woondeal

Verhoging stiko bij 75% nieuwbouw vanaf 2024

Norm - DAEB

Addendum

In 2030 zijn de ‘noemers’ in de ICR (rente) en LTV (loan) gestegen met respectievelijk 1,0% en 0,8% Interest Coverage Ratio - DAEB (in miljoenen) Woondeal Operationele kasstroom ex rente Rente ICR Verhoging stiko bij 75% nieuwbouw vanaf 2024 Operationele kasstroom ex rente Interest ICR

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

€ 299,9 € 136,8 2,19

€ 308,6 € 145,8 2,12

€ 325,0 € 161,4 2,01

€ 346,2 € 174,8 1,98

€ 351,0 € 192,3 1,83

€ 372,2 € 211,5 1,76

€ 404,1 € 236,9 1,71

€ 399,6 € 258,0 1,55

€ 414,0 € 280,8 1,47 +1,0%

€ 299,9 € 136,8 2,19

€ 308,6 € 145,8 2,12

€ 325,0 € 161,7 2,01

€ 346,2 € 175,5 1,97

€ 351,0 € 193,3 1,82

€ 372,2 € 212,9 1,75

€ 404,0 € 238,6 1,69

€ 399,5 € 260,2 1,54

€ 414,0 € 283,5 1,46

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

€ 10.819 € 4.922 45%

€ 10.220 € 5.280 52%

€ 9.712 € 5.599 58%

€ 10.016 € 5.978 60%

€ 10.339 € 6.412 62%

€ 10.655 € 6.906 65%

€ 10.987 € 7.571 69%

€ 11.340 € 8.143 72%

€ 11.699 € 8.739 75%

Loan to Value - DAEB (in miljoenen) Woondeal Value Loan LTV Verhoging stiko bij 75% nieuwbouw vanaf 2024 Value Loan LTV

4

+0,8% € 10.819 € 4.922 45%

€ 10.220 € 5.280 52%

€ 9.712 € 5.607 58%

€ 10.016 € 5.996 60%

€ 10.339 € 6.440 62%

€ 10.655 € 6.943 65%

€ 10.987 € 7.619 69%

€ 11.340 € 8.203 72%

€ 11.699 € 8.811 75%

Addendum

Door de verhoging van de grondprijs kunnen minder woningen worden gebouwd

•

5

Ook in de jaren na 2030 blijft de verhoging van de grondprijs effect uitoefenen op de investeringsmogelijkheden van de woningcorporatie (zie volgende pagina)

Verhoging stiko bij 75% nieuwbouw vanaf 2025

Als uitgangspunt is aangehouden dat de nieuwbouw gedurende de periode 20252030 met een gelijk aandeel wordt verlaagd dusdanig dat de ICR en LTV in 2030 op een gelijk niveau uitkomen als in het Woondeal-scenario het geval is

Verhoging stiko bij 50% nieuwbouw vanaf 2025

•

4,75% 43

3,20% 29

1,95% 18

Verhoging stiko bij 30% nieuwbouw vanaf 2025

Het percentage geeft aan om welk aandeel in de totale nieuwbouw gedurende de periode 2025-2030 het gaat

2,30% 21

3,75% 34

5,55% 51

Verhoging stiko bij 75% nieuwbouw vanaf 2024

•

Vermindering nieuwbouwwoningen per jaar vanaf 2025

Verhoging stiko bij 50% nieuwbouw vanaf 2024

De figuur geeft weer hoeveel woningen minder gebouwd kunnen worden als gevolg van de verhoging van de grondprijs

Verhoging stiko bij 30% nieuwbouw vanaf 2024

•

Verloop aantal nieuwbouwwoningen DAEB in verschillende scenario’s 2025-2030 2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

Totaal

Woondeal Verhoging stiko bij 30% vanaf 2024 Verhoging stiko bij 50% vanaf 2024 Verhoging stiko bij 75% vanaf 2024

890 890 890 890

890 890 890 890

890 890 890 890

890 869 856 839

890 869 856 839

890 869 856 839

890 869 856 839

890 869 856 839

890 869 856 839

8.010* 7.884 -126 7.806 -205 7.704 -304

Verhoging stiko bij 30% vanaf 2025 Verhoging stiko bij 50% vanaf 2025 Verhoging stiko bij 75% vanaf 2025

890 890 890

890 890 890

890 890 890

872 890 847

872 861 847

872 861 847

872 861 847

872 861 847

872 861 847

7.902 -108 7.865 -145 7.752 -258

* In de woondeal zijn 8.880 woningen opgenomen voor de periode van 2021 tot en met 2030 ofwel 888 woningen per jaar

De verhoging van de grondprijs blijft ook na het einde van de Woondeal-periode effect hebben

6

3,45% 346

2,35% 236

2,10% 211

Verhoging stiko bij 75% nieuwbouw vanaf 2025

De percentages blijven grofweg gelijk aan de kortere beschouwingsperiode op de voorgaande pagina, maar de absolute aantallen zijn groter

3,85% 386

Verhoging stiko bij 50% nieuwbouw vanaf 2025

•

5,10% 512

Verhoging stiko bij 30% nieuwbouw vanaf 2025

De grafiek heeft als uitgangspunt dat de nieuwbouw gedurende de periode 20252035 met een gelijk aandeel wordt verlaagd dusdanig dat de ICR en LTV in 2035 op een gelijk niveau uitkomen als in het woondealscenario het geval was

5,65% 567

Verhoging stiko bij 75% nieuwbouw vanaf 2024

•

Vermindering totaal aantal nieuwbouwwoningen DAEB 2025-2035

Verhoging stiko bij 50% nieuwbouw vanaf 2024

Ook in de jaren na 2030 blijft de verhoging van de grondprijs effect uitoefenen op de investeringsmogelijkheden van de woningcorporatie Rotterdam

Verhoging stiko bij 30% nieuwbouw vanaf 2024

•

Contact opnemen Finance Ideas B.V. Weg der Verenigde Naties 1 3527 KT Utrecht Telefoon: 030 – 232 0480 info@finance-ideas.nl finance-ideas.nl

Johan Conijn johan.conijn@finance-ideas.nl

Max van Son max.vanson@finance-ideas.nl