[23bb007122] Bijlage 1 behorende bij 23bb007121 over ontwerpbestemmingsplan ‘Terbregseveld Warmoeziersstraat’

7.8

Niet gesprongen explosieven

Toetsingskader Bommenkaart Gemeente Rotterdam Op de Bommenkaart staan locaties waar een verhoogde kans is op aanwezigheid van niet-ontplofte explosieven uit de Tweede Wereldoorlog. Het gaat daarbij om niet ontplofte vliegtuigbommen, ook wel blindgangers genoemd en munitie. Op de kaart is te zien dat op ongeveer 230 plekken een verhoogde kans is op blindgangers en op meer dan duizend plekken kunnen niet ontplofte munitie (zoals granaten en patronen) liggen. Dat deze locaties op de Bommenkaart staan aangegeven, wil niet zeggen dat er ook daadwerkelijk explosieven liggen. De gemeente heeft wel aanwijzingen dat dit het geval is. In sommige gevallen zijn die aanwijzingen sterker dan in andere.

70/123

Onderzoek

Figuur 7.5 Bommenkaart Gemeente Rotterdam. Rode omkadering geeft plangebied weer. Ten zuiden twee locaties 'verdacht gebied'. (rotterdam.nl) Overeenkomstig de bommenkaart waarin de verhoogde kans op aanwezigheid van niet-ontplofte explosieven getoond wordt, is er geen sprake van verdacht gebied binnen het plangebied. Ten zuiden op een afstand van circa 280m liggen twee verdachte gebieden. Deze gebieden vormen geen gevaar voor de beoogde ontwikkeling Conclusie Niet gesprongen explosieven vormen geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

71/123

Hoofdstuk 8 8.1

Juridische planbeschrijving

Systematiek

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is geregeld dat alle ruimtelijke plannen, waaronder bestemmingsplannen, digitaal moeten worden vervaardigd, met inachtneming van de daartoe wettelijk verplicht gestelde standaarden (thans SVBP2012, IMRO2012, STRI2012). Op die wijze zijn bestemmingsplannen onderling vergelijkbaar en ook digitaal uitwisselbaar. Ook de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) is van belang voor bestemmingsplannen. Dit bestemmingsplan is conform deze vereisten opgesteld en op de daarbij behorende voorziening www.ruimtelijkeplannen.nl raadpleegbaar gemaakt.

8.2

Verbeelding

Het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan bestaat uit de combinatie van verbeelding en regels. De verbeelding dient ten minste te bestaan uit een voor het plangebied dekkende laag met laag met enkelbestemmingen. Daarnaast zijn aanvullende regeling vastgelegd via dubbelbestemmingen en aanduidingen.

8.3

Regels

Op grond van SVBP2012 hebben de hoofdstukken waarin de regels zijn opgenomen, de volgende vaste volgorde: a. Inleidende regels; b. Bestemmingsregels; c. Algemene regels; d. Slotregels. Op basis van deze volgorde zijn hierna de verschillende artikelen van het bestemmingsplan nader toegelicht. 8.3.1

Inleidende regels

Begrippen - Artikel 1 In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd voor zover deze begrippen van het 'normale' spraakgebruik afwijken of een specifiek juridische betekenis hebben. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan zal moeten worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Wijze van meten - Artikel 2 Het onderhavige artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht dienen te worden genomen, moeten worden gemeten.

72/123

8.3.2

Bestemmingsregels

Agrarisch - Artikel 3 Een aantal gronden, overwegend langs de buitenzijden van het plangebied, kennen de agrarische bestemming. Met deze bestemming kan bijvoorbeeld beweiding door dieren plaatsvinden. In ieder geval zijn er zeer beperkte bouwmogelijkheden: enkel erfafscheidingen tot 1 m en waterhuishoudkundige voorzieningen mogen gebouwd worden. Groen - Artikel 4 De bestemming Groen is hoofdzakelijk opgenomen langs de watergangen en wegen en tussen het plangebied en de Warmoeziersstraat. Binnen de bestemming Groen zijn bouwwerken zeer beperkt toegestaan en staat de groene inrichting voorop. Binnen Groen is het niet toegestaan wegen of parkeerplaatsen aan te leggen. Aangezien de bestemming Groen zich onder meer tussen de bestemming Verkeer – Verblijfsgebied en de woonpercelen bevindt, is bepaald dat er per woning één in-/uitrit is toegestaan. Tuin - Artikel 5 De bestemming Tuin is opgenomen rondom de nieuw te bouwen woningen. Waar de bestemming Wonen en het daarbij opgenomen bouwvlak specifiek bedoeld is voor het woongebouw, daar is de bedoeld voor de bijbehorende tuininrichting met beperkte bouwmogelijkheden. Binnen de bestemming Tuin is zeer beperkt bebouwing toegestaan om zo de gewenste openheid van het plangebied en de beoogde uitstraling te waarborgen. Dit uit zich onder meer in het niet toestaan van aan- en uitbouwen of bijgebouwen.

Daarvan wordt het uitgangspunt gehanteerd dat alle woonfuncties, maar ook functies als een berging of garage, zich in het woon-/hoofdgebouw bevinden. Wel is er op specifieke delen binnen de bestemming Tuin, namelijk de delen die aangeduid zijn met de aanduiding (erf) één tuinhuis per bouwperceel toegestaan. Verkeer – Verblijfsgebied- Artikel 6 De bestemming Verkeer-Verblijfsgebied is opgenomen voor de centrale ontsluitingsweg tussen de woningen die aansluit op de wegen van de Kwekerijstraat/Warmoeziersstraat. Water- Artikel 7 De (nieuwe) watergangen in het plangebied zijn bestemd als Water. Wonen - Artikel 8 De 7 nieuwe woningen zijn bestemd als Wonen. De woonbestemming is uitsluitend opgenomen voor het vlak waar de woon-/hoofdgebouwen geprojecteerd zijn. Daar omheen ligt de bestemming Tuin zoals hiervoor beschreven. De woonvlakken zijn volledig aangemerkt als bouwvlak en mogen volledig bebouwd worden, met dien verstande dat per bouwperceel (binnen de bestemming Wonen) 1 gebouw is toegestaan en aan- en uitbouwen uitgesloten zijn. De maximum goot- en bouwhoogte van 4m en 7,5m zijn op de verbeelding vastgelegd met daarbij in de regels de verplichting om een kap te realiseren waarvan de hellingshoek maximaal 31° mag bedragen.

73/123

Waarde – Archeologie 3 - Artikel 9 De archeologische verwachtingszone is vastgelegd met een dubbelbestemming. Deze dubbelbestemming is gericht op de bescherming van archeologische (verwachtings)waarden en geldt aanvullend op de ter plaatse aanwezige enkelbestemming. In de dubbelbestemming zijn regels opgenomen die bepalen wanneer er archeologisch onderzoek nodig is alvorens er gebouwd mag worden of er andere werken en werkzaamheden uitgevoerd mogen worden. Wanneer een bouwplan deze bepalingen (bestaande uit een diepte- en/of hoogtemaat) overschreden wordt, dient eerst archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd om de uitvoerbaarheid, al dan niet met te treffen maatregelen, aan te tonen. Waterstaat - Waterstaatkundige functie - Artikel 10 De watergang aan de oostzijde van het plangebied (die zelf niet binnen het plangebied valt) wordt door het HHSK als hoofdwatergang aangemerkt. De daarbij behorende onderhoudsstrook van 5m ligt zodoende over het plangebied en is met dit artikel geborgd. Deze dubbelbestemming bepaalt dat bebouwing voor de onderliggende enkelbestemmingen niet is toegestaan. Van deze bepaling kan met instemming van de waterbeheerder worden afgeweken. 8.3.3

Algemene regels

Antidubbeltelregel - Artikel 11 De anti-dubbeltelregel is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. De formulering van de antidubbeltelregel wordt bindend voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.2.4 Bro). Algemene bouwregels - Artikel 12 Dit artikel bevalt regels ten aanzien van het bouwen die in algemene zin van kracht zijn. Deze zijn dus niet specifiek gekoppeld aan één of meerdere bestemmingen, maar zijn altijd van toepassing. Algemene afwijkingsregels - Artikel 13 Dit artikel bevalt regels om onder voorwaarden af te kunnen wijken van elders in het bestemmingsplan voorgeschreven afmetingen, (afstands)maten en percentages. Tevens kunnen ondergeschikte bouwdelen worden toegestaan die de bouwhoogte overschrijden. Overige regels - Artikel 14 In het artikel 'overige regels' zijn een aantal uiteenlopende regels opgenomen die voorwaarden stellen aan het toekomstige gebruik en/of bouwen:  14.1 bepaalt dat er in voldoende parkeergelegenheid voor auto's en fietsen zal moeten worden voorzien. Hieraan wordt getoetst bij de omgevingsvergunningaanvraag.

74/123





14.2 bepaalt dat het gebruik en bouwen ten behoeve van de bestemmingen Tuin en Wonen uitsluitend is toegestaan nadat er nader asbest- en bodemonderzoek is uitgevoerd en eventuele, daaruit volgende aanbevelingen en conclusies in acht worden genomen. Dit kan mogelijk ook de sanering van (delen van) het plangebied in houden. Met dit artikel wordt aangesloten bij het feit dat de onderzoeken naar asbest en bodem die in het kader van dit bestemmingsplan zijn uitgevoerd, nog geen sluitende conclusie bieden om dit gebruik toe te kunnen staan. 14.3 bepaalt dat een omgevingsvergunning voor het bouwen uitsluitend verleend kan worden nadat aanvullend soortenonderzoek (ecologie) is uitgevoerd en, voor zover van toepassing, invulling wordt gegeven aan noodzakelijke mitigerende of compenserende maatregelen die daaruit volgen ofwel een afschrift van een benodigde ontheffing van de Wet natuurbescherming is overlegd.

8.3.4 Overgangs- en slotregels Overgangsrecht - Artikel 15 In dit artikel is het overgangsrecht vastgelegd in de vorm zoals in het Besluit ruimtelijke ordening is voorgeschreven. Slotregel - Artikel 16 Als laatste is de slotbepaling opgenomen, welke bepaling zowel de titel van het plan als de regel bevat.

75/123

Hoofdstuk 9

Financiële uitvoerbaarheid

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie). Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Het beoogde bouwplan betreft een particulier initiatief. Voor het kostenverhaal wordt een anterieure overeenkomst opgesteld tussen de gemeente en de initiatiefnemer. In deze overeenkomst wordt geregeld op welke wijze de kosten verdeeld zijn en welke ten laste van de initiatiefnemer komen. Omdat het verhaal van de kosten via een anterieure overeenkomst wordt geregeld is het opstellen c.q. vaststellen van een exploitatieplan niet nodig.

76/123

Hoofdstuk 10

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

10.1 Vooroverleg In het kader van het vooroverleg zoals bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is overleg gevoerd met diverse instanties. Het concept-ontwerpbestemmingsplan is in dat verband toegestuurd aan de betreffende instanties. De overlegreacties die de gemeente naar aanleiding daarvan heeft ontvangen, zijn hieronder beknopt weergegeven en van een beantwoording voorzien. Hoogheemraadschap Schieland en Krimpenerwaard Het Hoogheemraadschap heeft opgemerkt dat de compensatie-eis opnieuw berekend moet worden en dat de oostelijke gelegen watergang in de toekomst als hoofdwatergang is aangewezen. Daarnaast zijn enkele tekstuele opmerkingen op de toelichting gegeven. Reactie Door het Hoogheemraadschap is een nieuwe berekening van de compensatie-eis uitgevoerd, waarvan de uitkomst was dat deze nog steeds 5% bedraagt. De waterparagraaf was hier reeds op gebaseerd en de omvang van de watercompensatie in het plan voldoet hier ook aan. Voor de nieuw aangewezen hoofdwatergang is de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterstaatkundige functie' aan het plan toegevoegd en langs deze watergang ingetekend. De tekstuele opmerkingen zijn in de toelichting verwerkt. VRR De VRR heeft advies gegeven met betrekking tot de externe veiligheidssituatie en aanvullende maatregelen.

Reactie Het advies is opgenomen als bijlage en verwerkt in de beknopte verantwoording van het groepsrisico dat opgenomen is in de toelichting van dit bestemmingsplan. DCMR De DCMR heeft opmerkingen gemaakt over het akoestisch onderzoek, dat niet alle gebruikte invoergegevens en uitgevoerde berekeningen raadpleegbaar zijn. Ten aanzien van bodem en ecologie wordt gewezen op het feit dat hiervoor nog aanvullende onderzoeken nodig zijn voordat tot uitvoering van het plan kan worden overgegaan. De DCMR geeft tot slot aan het plan niet aan te merken als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in het Besluit m.e.r. Dit maakt dat een verdere mer-beoordeling, ook vormvrij, niet aan de orde is. Reactie Tussen het onderzoeksbureau dat het akoestisch onderzoek heeft uitgevoerd en DCMR heeft onderlinge afstemming plaatsgevonden over gebruikte gegevens en de toegepaste modellen. Aan de hand hiervan heeft de DCMR het rapport nader kunnen beoordelen.

77/123

Voor de aspecten bodem en ecologie is in de planregels een voorwaardelijke verplichting toegevoegd, die maakt dat het plan pas kan worden uitgevoerd nadat de benodigde onderzoeken (en zo nodig ontheffingprocedures) succesvol doorlopen zijn. Het standpunt van de DCMR inzake het Besluit m.e.r., is verwerkt in paragraaf 7.1. Provincie Zuid-Holland De gemeente heeft het daarvoor bedoelde E-formulier van de provincie ingevuld ter beoordeling van het bestemmingsplan. Uit de beantwoording van de bij dat formulier gestelde vragen, bleek dat het plan niet toegestuurd hoeft te worden ter verdere beoordeling c.q. behandeling door de provincie.

10.2 Zienswijzen Het ontwerpbestemmingsplan met de daarbij behorende stukken zal gedurende een periode van 6 weken ter inzage liggen. Gedurende deze periode is het voor eenieder mogelijk om mondeling of schriftelijk een zienswijze op het ontwerpbestemmingsplan te geven.

78/123

79/123

BIJLAGEN BIJ DE TOELICHTING

Bijlage 1 Nota van Uitgangspunten

82/123

Nota van Uitgangspunten

Terbregseveld/Warmoerzierstraat 24 maart 2022

Colofon Dit document is opgesteld door Stadsontwikkeling, afdeling Ruimte en Wonen. definitieve versie, vastgesteld door Gebiedsaccounthouder Eline van der Doe op 24-03-2022. Naar aanleiding van een zienswijze op het bestemmingsplan is een aantal tekeningen in sept. 2023 gewijzigd. Deze wijzigingen hebben echter geen gevolgen van de in de NvU opgenomen teksten, uitgangspunten en randvoorwaarden. Gebiedsaccounthouder: Eline van der Doe Projectmanagement: Desiree Simonis Stedenbouw: Paul Broekhuisen Suzan de Wispelaere Buitenruimte: Martin Looije Verkeer: Warner Beumer Water: Thuy Do

A

B

Inhoud 1. Inleiding en opgave

04

2. Beleidskaders

06

3. Gebiedsomschrijving

08

4. Visie 10

Nota van Uitgangspunten - Terbregseveld 3

5. Ruimtelijke uitgangspunten

12

6. Technische randvoorwaarden

16

7. Vervolg

18

Bijlagen

20

1

Inleiding en opgave

Inleiding In deze Nota van Uitgangspunten (NvU) zijn de uitgangspunten opgenomen voor de transformatie van twee percelen met een volkstuin en agrarische bestemming naar woningbouw. De twee naast elkaar gelegen percelen zijn gesitueerd in het zuidelijke deel van het Terbregseveld, zie blz 2. Zie bijlage voor de kadastrale kaart en perceelgrenzen. De NvU vormt de onderbouwing voor het wijzigen van het bestemmingsplan.

Opgave De aanwezigheid van weilanden en agrarische bebouwing karakteriseert het Terbregseveld. De specifieke opgave betreft een zorgvuldige inpassing van woningbouw die aansluit op de landschappelijke en cultuurhistorische karakteristieken van de omgeving. Daarnaast is de vanuit de gemeente gewenste verbinding voor voetgangers tussen Oud Terbregge (de Rotte) en het Terbregseveld onderdeel van deze opgave.

In dit document staat omschreven waaraan het bouwplan van ontwikkelaar, opdrachtgever en architect moet voldoen. Ook zijn de ruimtelijke condities beschreven waaronder de gemeente haar medewerking verleent aan deze bouwplanontwikkeling vanuit verschillende vakafdelingen (wonen, planologie, landschap, mobiliteit etc). De NvU wordt vastgesteld en is daarmee het toetsingskader voor te ontwikkelen bouwplannen.

Het Terbregseveld wordt verder niet verstedelijkt. Het betreft hier een uitzonderingspositie door de huidige bestemming: “kassen” en “volkstuinen”. Op basis van de ‘Ruimte voor Ruimte-regeling’ voor de al gesloopte kassen, en de omzetting van de bestemming volkstuinen naar wonen, kunnen beide percelen getransformeerd worden naar woningbouw.

De Rotte is uniek door zijn lange en bijzondere geschiedenis, en waardevol door de ligging in de stad en betekenis voor de regio. Het is belangrijk om deze cultuurhistorische waarde en ruimtelijke beleving van het Rottelint met de hooggelegen Rotte, de laaggelegen polders en het watersysteem te behouden en zo mogelijk te vergroten. Het Terbregseveld heeft een eigen karakter en kenmerkt zich als een van de weinige open velden aan de Rotte. Met een karakteristiek slotenpatroon, een pad in het midden en de verbinding met de Rotte. Het veld is een typerende verbreding van het Rottelint met restanten van het ooit aanwezige open cultuurlandschap. Bij de te ontwikkelen bouwplannen is maatwerk en aandacht voor dit eigen karakter belangrijk.

Locatie Het Terbregseveld bevindt zich aan de noordzijde van de gemeente Rotterdam en is onderdeel van een belangrijk Rotterdams landschap, de Rottewig. Het Terbregseveld is een van de karakteristieke velden langs de Rotte, zoals ook het Ommoordse Veld. De noordwestkant van het gebied wordt begrensd door de Rotte met ten westen hiervan de wijk Hillegersberg. Ten noorden van het Terbregseveld is het natuurgebied Lage Bergse Bos gesitueerd. De zuidwestzijde van het plangebied wordt begrensd door Oud- Terbregge en de Ommoordseweg. Aan de oostzijde van het Terbregseveld wordt de verlenging van de A16 Rotterdam gerealiseerd met een groen wallenlandschap. Nota van Uitgangspunten - Terbregseveld 4

Rotte Terbregseveld is een van de weinige open velden aan de Rottewig

Nota van Uitgangspunten - Terbregseveld 5

2

Beleidskaders

De relevante beleidskaders voor deze ontwikkeling en locatie zijn kort beschreven in dit hoofdstuk. Bestemmingsplan Voor de locatie zal een nieuw projectbestemmingsplan moeten worden opgesteld. In het vigerende bestemmingsplan Terbregge-Oost (onherroepelijk vastgesteld op 25 december 2009) valt de locatie binnen de bestemmingen ‘Volkstuinen’ en ‘Agrarisch gebied - glastuinbouw’ met dubbelbestemming ‘Archeologische waardevol gebied’ (zie bijlage). Er is een nieuw bestemmingsplan in de maak. De beoogde woningbouw is niet te realiseren binnen deze bestemmingen. Vuistregels bouwen in de uitbreidingswijken en kleine kernen De vuistregels geven de hoofdzaken weer van het gemeentelijk beleid voor de verschillende delen van de stad. Zie hier: www.rotterdam.nl/wonen-leven/vuistregels-bouwen/ Welstandsnota Rotterdam De locatie Terbregseveld is in de Welstandsnota Rotterdam aangeduid als gebiedstype ‘Overige groengebieden’. Richtinggevend daarbij is het groene en open karakter en de wens de ontginnings-en gebruikgeschiedenis ervan herkenbaar te houden. Nieuwbouw en erfafscheidingen moeten aansluiten op de karakteristieken van de omgeving. (www.rotterdam.nl/welstandsnotarotterdam/). Rotterdamse Stijl Met de Rotterdamse Stijl wordt ingezet op een betere kwaliteit van de openbare ruimte.

Belangrijk voor het Terbregseveld is de landschapshistorische laag van het oude dijklint met de typerende hoogteverschillen. (www.rotterdam.nl/wonenleven/rotterdamse-stijl/) Nota van Uitgangspunten - Terbregseveld 6

Natuurkaart Rotterdam (2014) De Natuurkaart en Beheervisie zijn aanvullingen op de Rotterdamse Stijl en geven de ecologische ambities, routes en te vergroten biodiversiteit weer op hoofdstructuur in de stad. Het Terbregseveld en de locatie rondom de A16 is aangewezen als ambitie locatie voor een nieuwe ecologische verbinding. Tussen de twee bosgebieden, Lage Bergsebos en Kralingsbos, is de uitwisseling van dieren niet goed mogelijk. De ontwikkelingen rondom de A16 bieden kansen om een natuurverbinding tussen Kralingse Bos en Lage Bergse Bos te realiseren met een groene inrichting voor het Terbregseveld. Woonvisie Rotterdam 2030 De Woonvisie verwoordt de ambities om van Rotterdam een aantrekkelijke woonstad te maken voor iedereen. Centraal in de opgave staat het beantwoorden van de groeiende vraag Bestemmingsplankaart (zie bijlage 1) naar woningen in Rotterdam. Dit vereist een betere balans in de woningvoorraad; meer differentiatie en meer woningen in het midden- en hogere segment. Ook moet de kwaliteit van woningen en woonmilieus worden versterkt, met aandacht voor duurzaamheid, flexibiliteit en kindvriendelijkheid. (www.rotterdam.nl/wonen-leven/woonvisie/) Programma duurzaam 2015-2018 - Duurzaam dichter bij de Rotterdammer Duurzaamheid is van fundamenteel belang voor de leefbaarheid in Rotterdam: nu en in de toekomst.

Bij nieuwe initiatieven is duurzaam bouwen integraal onderdeel van de ontwerpopgave. Alle nieuwbouw is aardgasvrij. Woningen worden ontworpen op een lage energievraag en voorzien zoveel mogelijk in hun eigen energiebehoefte. Vanuit het Rijk zullen binnenkort eisen volgen ten aanzien van Bijna-Energie-Neutraal-Bouwen (BENG). De ambitie van Rotterdam is om nu al naar BENG Welstandsgebiedstype (zie bijlage 2) gebouwen te gaan. www.rotterdam.nl/wonen-leven/duurzaam/ Programma-Duurzaam-2015-2018.pdf.

Rotterdams WeerWoord (2019) Het Rotterdams WeerWoord richt zich op klimaatadaptatie en de gevolgen van het veranderende klimaat. Klimaatbestendig en voldoende water-en hitte bestendigheid bouwen is daarbij belangrijk. Gebouwen en hun omgeving dragen bij aan het vasthouden van regenwater en het reduceren van hittestress. Voor nieuwbouw geldt de eis voor het bergen van een hoogte van 50 mm water over het gehele perceeloppervlak, bijvoorbeeld via een waterbergend daklandschap of een wadi vastgelegd in de hemelwaterverordening. Volledige verharding van tuinen voorkomen. Zie: www. rotterdam.nl/wonen-leven/rotterdams-weerwoord/ Gemeentelijk rioleringsplan (GRP) 2021-2025 In het GRP is vastgesteld hoe om te gaan met water in het stedelijk gebied, voor hemelwater, afvalwater en grondwater in Rotterdam. In dit beleidsstuk zitten alle stedelijke ambities ten aanzien van water inclusief bovengenoemde weerwoord eisen. www.rotterdam.nl/wonen-leven/grp/ Natuurinclusief bouwen (2019) Rotterdam houdt rekening met flora en fauna bij de inrichting van de stad en de ontwikkeling van nieuwbouw: natuurinclusief bouwen. Voor nieuwe bebouwing is te denken aan het toepassen van groene hagen, gevels, nestmogelijkheden en stimuleren van meer groen op eigen terrein. Programma Rotterdam Circulair (2019) In het programma ‘Van Zooi naar Mooi’ is de bouw aangemerkt als een belangrijke sleutelsector.

Rotterdam streeft naar circulair. Daarom wordt ‘slim’ en ‘sociaal’ Nota van Uitgangspunten - Terbregseveld 7

gesloopt en worden materialen hergebruikt. Nieuwe gebouwen gebruiken een materialenpaspoort. Bouwen aan een Groen Hillegersberg-Schiebroek (2013) Dit document is een afwegingskader vanuit een groenperspectief voor nieuwe bouwinitiatieven en geeft de randvoorwaarden waaronder medewerking kan worden verleend. Het Terbregseveld staat aangewezen als buitengebied met een landelijke uitstraling. Deze nota beschrijft dat er niet gebouwd wordt in de groene hoofdstructuur. De ontwikkeling van het Terbregseveld vormt hierin een uitzonderingspositie. Cultuurhistorische verkenning Terbregge (2018) De cultuurhistorische verkenningen met hun waarderingen en aanbevelingen worden gebruikt als afwegingskader bij (her-)ontwikkelingen en als input voor beschermende maatregelen in bestemmingsplannen. Het Terbregseveld heeft de waardering voor beeldbepalende open ruimte en groen.

Waarderingskaart - Cultuurhistorische verkenning Terbregge

Ruimte voor een groenblauwe toekomst - Kader en koers voor recreatief landschapspark Rottemeren (2018) Een samenhangende visie op de toekomst van de Rottemeren opgesteld door Recreatieschap Rottemeren. Als gevolg van de toenemende verstedelijking en om de waarde van de Rottemeren te borgen voor toekomstige generaties, worden de Rottemeren ontwikkeld als recreatief landschapspark met de Rotte en de polderkamers als dragers. Het Terbregseveld is aangewezen als polderkamer, met speelruimte voor eigen Voorbeeld wijkuitwerking: invulling voortbouwend op de huidige inrichting en inspelend ecologische kaart Hillegersberg-Schiebroek, december 2013 op (toekomstig wensen voor gebruik (recreatie, natuurlijk, Voorbeeld wijkuitwerking: ecologische kaart Hillegersberg-Schiebroek, agrarisch). december 2013 Ecologische kaart

toelichting Natuurkaart Rotterdam

27

toelichting Natuurkaart Rotterdam

27

3

Gebiedsomschrijving

Dit hoofdstuk beschrijft de ontstaansgeschiedenis van de landschappelijke ondergrond en op welke wijze deze de basis vormde en vormt voor verstedelijking. Context De Rottemeren en het Rottelint behoren tot de meest bezochte buitenstedelijke groengebieden van Rotterdam. Van een slingerend veenriviertje hooggelegen tussen open en agrarisch polderland is het Rottelint veranderd in een afwisselend recreatielandschap, ingeklemd tussen stedelijke gebieden en glastuinbouw. Het gebied maakt onderdeel uit van de regionale groen- en waterstructuur en voorziet in een belangrijke recreatieve behoefte, zowel op regionaal schaalniveau als het ommetje in de omliggende woonwijken.

luchtfoto Terbregseveld E

Terbregge bestaat uit een zone langs de Rotte met lintbebouwing (A), een verdichte kern bij de brug over de Rotte (B), lintbebouwing aan de Terbregseweg en Ommoordseweg (C) de grootschalige woonwijk Nieuw Terbregge (D) en het open en agrarische Terbregseveld (E). Qua schaal en sfeer bestaat een duidelijk onderscheid tussen de lintbebouwing, het open en agrarische terbregseveld, de verdichte kern van Terbregge en de woonwijk Nieuw Terbregge. Nota van Uitgangspunten - Terbregseveld 8

Historische ontwikkeling De middeleeuwse veenontginning en de negentiende-eeuwse droogmakerij zijn bepalend geweest voor de ontwikkelingsgeschiedenis van het gebied en de ruimtelijke thema’s die bijdragen aan de identiteit van Terbregge en omgeving. Het gebied was een nat veen- en moerasgebied met veel grillig stromend

water. Hoger gelegen veenbulten en een makkelijke oversteekbaarheid bepaalden de locatie van een brug. Dit was de enige plek tussen Gouda en Zevenhuizen waar het water makkelijk oversteekbaar was. In de nabijheid van deze brug over de Rotte is Terbregge ontstaan als een nederzetting met lintbebouwing langs de Bergse Linker Rottekade en de ontginningsas Terbregseweg. De lintbebouwing

langs de Rotte is kenmerkend als verkavelingswijze voor de middeleeuwse ontginning. De nog enkele onbebouwde zones tussen de clusters met verdichte lintbebouwing bieden zicht op de negentiende-eeuwse polder. Na de veenontginning en het droogleggen van de polders met strakke watertochten werd het karakter van Terbregge en omgeving hoofdzakelijk agrarisch van aard.

ontwikkelingsfase 1: Grillige Rotte versus strakke polder

ontwikkelingsfase 2 | Agrarisch gebruik met kassencomplexen

ontwikkelingsfase 3 | Rotterdam Verstedelijkt Landschap

Nota van Uitgangspunten - Terbregseveld 9

Tuinbouwgebied: open cultuurlandschap Het Terbregseveld had een belangrijke verbinding met de Rotte, de agrarische producten werden met behulp van een lorriespoor over het landpad vervoerd naar het overslagpunt aan de Rotte vanaf waar ze verder per rivier vervoerd werden. Zoals te zien op de foto was het met name een tuinbouwgebied met lage kassen op de grond. Dit is ook terug te leiden uit de straatnamen, Warmoerzierstraat en de Kwekerijstraat. Een groot deel van de gronden is momenteel in gebruik als agrarisch gebied in de vorm van weilanden met een aantal stallen en paardenbakken. De te ontwikkelen percelen vormen hierin een uitzonderingspositie met de bestemming kassen en volkstuinen. Het perceel B heeft als enige nog een glastuinbouw bestemming, waar de laatste resterende grote kassen zijn gesloopt. Herkenbare landschappelijke ondergrond De landschappelijke ondergrond bepaalt nog steeds het huidige aanzien van het gebied en draagt in sterke mate bij aan de identiteit van Terbregge. Een bijzondere compositie met de hoger gelegen meanderende zone langs de Rotte, middeleeuwse polderrelicten en de laaggelegen negentiendeeeuwse droogmakerij. Het hoogteverschil is duidelijk waarneembaar en daarmee ook het onderscheid tussen twee historische inpolderingssystemen met een dubbele zaksloot.

Kenmerkend voor het Terbregseveld is het lager gelegen veld, opgedeeld door een sterk orthogonale waterstructuur. Deze rechthoekige verkaveling, met water als erfafscheiding, heeft een veld gecreëerd met smalle en diepe percelen. Dit rationele watersysteem met gelijke afstanden tussen de percelen is een sterke drager in het landschap. De afwisselende weilanden aan de oost-en westzijde van het pad versterken de openheid van het veld.

Nota van Uitgangspunten - Terbregseveld 10

Conclusiekaart landschap

Sfeerbeeld historische tuinbouwgebied

Rotte&Oud-Terbregge liggen hoog,Terbregseveld ligt laag

Kleinschalige agrarische bebouwing Opvallend is de overwegend orthogonale bebouwingsrichting: haaks op het pad en in lijn met de richting van de percelen. De verschillende gebouwen met gelijkwaardige korrelgroottes vormen clusters geconcentreerd rondom het landpad. De bebouwing is te typeren als een kleinschalige agrarische bebouwingstypologie met een zeer lage dichtheid en voornamelijk bestaand uit schuren en stallen met 1 laag en een kap. De bestaande bebouwing aan het landpad heeft met name een gevelbekleding van behandeld of blank hout. Nieuwe ontwikkelingen De verlenging van de A16 schept andere condities voor het Terbregseveld. Van een geïsoleerd gebied wordt het Terbregseveld opgenomen in het netwerk van groen-recreatieve verbindingen met een randpark en enkel doorgaande routes. De verbinding tussen Warmoerzierstraat en wallenlandschap A16 is onderdeel van deze opgave en biedt kansen voor het toegankelijk maken van het wallenlandschap. Tijdens het planproces van deze woningbouwontwikkeling zijn de condities voor deze ontsluiting en de relatie van een pad naar het wallenpark verder onderzocht. Er wordt ingezet op een smal en landelijk struinpad. Momenteel wordt er nog gestudeerd op de precieze inpassing van de A16 in het Terbregseveld.

Conclusiekaart bebouwing

Conclusiekaart grote schaal: relatie plangebied en nieuwe ontwikkelingen A16

Bestaande bebouwing aan het landpad Nota van Uitgangspunten - Terbregseveld 11

Visie

2. Doorzichten Behoud en versterk doorzichten op het achterliggende gebied. Deze nieuwe ontwikkeling biedt kansen om zichtlijnen te herstellen en te vergroten. Nieuwbouw vergroot de ‘leesbaarheid’ van het gebied door de nieuwbouw te situeren volgens de reeds aanwezige kenmerken van het gebied qua richting, ontsluiting, oriëntatie en korrelgrootte. De typerende luchtigheid wordt behouden en waar mogelijk versterkt door bebouwing zo veel mogelijk op één lijn te clusteren of juist ruim ten opzichte van elkaar te positioneren. De ontsluitingswegen worden zo veel mogelijk open gehouden door geen bebouwing in de zichtlijnen te plaatsen. Het landpad kijkt richting het zuiden uit op een groene zone en de zichtlijn vanaf de Kwekerijstraat naar het oosten, met tevens een langzaamverkeersverbinding, loopt door tot het wallenlandschap. Nota van Uitgangspunten - Terbregseveld 12

4. Losstaande bebouwing met agrarische uitstraling Sluit nieuwbouw aan op karakteristieken van de omgeving. Om het veld open te houden met een agrarische uitstraling is er gekozen voor een lage dichtheid en bebouwing die refereert naar landelijk gebruik, te denken aan een schuurtypologie met een lage bebouwingshoogte en een flauwe kaphelling. Het Terbregseveld is kleinschalig met afwisselende bebouwing, deze organische gegroeide situatie is typerend voor het veld en wordt doorgezet met het afwisselen van de richting. Nieuwbouw dient te passen binnen de al aanwezige geclusterde orthogonale bebouwing, maar met een eigen compositie. De nieuwbouw wordt haaks op het landpad gepositioneerd. De woningen zijn georiënteerd richting het landpad en worden ook via die weg ontsloten op de Kwerkerijstraat.

A16 trace

chap

1.Groen en open Laat het Terbregseveld zoveel mogelijk open en onbebouwd. Dit betekent dat er geen vergaande verstedelijking zal plaatsvinden op het Terbregseveld. De bestaande structuur georiënteerd richting het landpad met kleinschalige bebouwingsclusters en de daar omheen gelegen open weilanden dient zoveel mogelijk te worden behouden. Dit resulteert in compacte en afgebakende bouwvelden geclusterd rondom de centrale as, het landpad, met een lage dichtheid en ruim gedefinieerde groenstroken aan de randen en achtererven.

3. Herkenbare waterstructuur Houd ontginnings-en gebruiksgeschiedenis herkenbaar. Om de waterstructuur herkenbaar te houden wordt ingezet op brede sloten als erfafscheiding in lijn van de bestaande waterstructuur. Het verbreden van de sloten versterkt de typerende waterstructuur en draagt bij aan een natuurlijke manier om het veld open te houden. In het watersysteem zijn verschillende peilvakken aanwezig en vooralsnog zijn een aantal stuwen noodzakelijk tenzij, in overleg met Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard, voor minder peilvakken gekozen kan worden. De 2e zaksloot staat los van het watersysteem. Het Terbregseveld is een kenmerkende lager gelegen polder, het terrein zal dan ook niet worden opgehoogd met terpen om aansluiting te zoeken bij de Warmoerziersstraat. Aangezien dit een zettinggevoelig gebied is, is het van belang dat de inrichting rekening houdt met de toekomstbestendigheid met bodemdaling en flexibel is met waterpeilen. De droogligging in dit gebied is naar verwachting niet voldoende met de nieuwbouw dient dan ook rekening worden gehouden met hoge (grond)waterstanden op de percelen. Kenmerkend voor het landschap zijn de watergangen met her en der wilgen en iepen. Er wordt gestreefd naar een landschappelijke uitstraling met soortgelijk gebiedseigen groen en natuurvriendelijke oevers.

lands

Onderstaande visie is mede bepaald door de beleidsstukken en aanbevelingen benoemd in hoofdstuk 2 en de belangrijkste gebiedskenmerken. De ontwikkeling van de percelen dient de huidige ruimtelijke kwaliteiten van het gebied te respecteren, dat betekent het ontsluiten van het wallenlandschap en inpassing van wonen in lage dichtheid op een wijze die recht doet aan de kwaliteiten van het huidige landschap.

n Walle

4

Het Terbregseveld blijft een wijds, open groengebied (veld) waarin de cultuurhistorie van het agrarische gebruik de basis vormt. Het veld positioneert zich als ruimtelijke eenheid tussen de Rotte en het nieuwe parklandschap met wallen langs de A16. Ontwikkeling van woningen wordt tot een absoluut minimum beperkt en wordt ingepast op een wijze die recht doet aan het landschap. Conceptuele thema’s

Groen

• •

Behoud open groene velden Positioneer nieuwbouw aan het landpad

Nota van Uitgangspunten - Terbregseveld 13

Doorzichten

Behoud doorzichten en luchtigheid naar achterliggend gebied

Waterstructuur

• •

• Behoud de ontginningsgeschiedenis herkenbaar en beleefbaar Versterk de huidige waterstructuur waar • mogelijk

Bebouwing

Nieuwbouw met gelijkwaardige korrelgrootte Nieuwbouw past binnen geclusterde orthogonale bebouwing met eigen compositie

5

Ruimtelijke uitgangspunten

In dit hoofdstuk worden de specifieke ruimtelijke uitgangspunten beschreven zoals op de plankaart weergegeven.

Plankaart Terbregseveld 7

Legenda Groenzone Agrarisch gebied Tuin Wonen - max.bebouwingspercentage: 100% p

Representatieve gevel Inpandige parkeervoorziening op eigen terrein Water, minimale breedte sloot: 3 meter Doorzicht en openheid minimaal: 16,5 m Indicatieve positie sloot (natuurlijke erfscheiding) Huidige kadastrale grens Minimale afstand t.o.v. wegas Warmoerzierstr: 25m Onbebouwde groene as: 7m Verbinding naar A16-wallenlandschap, min. breedte: 8,5m Mogelijke toekomstige ontsluitingsrichting

Nota van Uitgangspunten - Terbregseveld 14

Kavels De gemeente werkt mee aan de transformatie naar 5 bouwvolumes waaronder 2 twee-onder-één-kapwoningen en 3 vrijstaande woningen in een agrarische typologie. Door middel van ontwerpend onderzoek is het draagvermogen van het landschap onderzocht. Dit resulteert in totaal 7 woningen. Uitgangspunt is een integraal beeld met eenzelfde korrelgrootte, gebouwtypologie en dichtheid geclusterd aan het landpad.

4 en de dichtheid van het westelijke kavel zijn maatgevend geweest voor de aanpak van het oostelijke perceel. Drie bouwmassa’s geclusterd aan de oostelijke zijde van het landpad dragen bij aan de gewenste kwaliteitsverbetering van het landschap.

van de luchtigheid en doorzichten is rondom het landpad een zone van ca. 7,0 meter vrijgehouden als onbebouwde groene as. Deze groene as is niet bedoeld voor het parkeren van auto’s, dit dient inpanding te worden opgelost.

Randen Op de plankaart zijn een aantal belangrijke zichtlijnen en verbindingen weergegeven. Een brede groene randzone (G) rondom het perceel zorgt voor het vrijhouden en behoud van het groene karakter. Door een minimale afstand van 25 meter ten opzichte van de Warmoerzierstraat te hanteren blijft de openheid langs de Warmoerzierstraat gegarandeerd.

Grondgebruik De agrarische bestemming (A) op het oostelijke perceel en gedefinieerde positie van de tuin bestemming (T) zorgt dat het weiland aan de randen zoveel mogelijk open en onbebouwd blijft. Daarnaast blijft het Terbregseveld een open karakter behouden doordat per kavel, bebouwing alleen toegestaan is op het strak gedefinieerde bouwvlak (W) met een bebouwingspercentage van 100%.

Vanuit de ‘Ruimte voor Ruimte’- regeling is de mogelijkheid om op het oostelijke perceel ook woningen toe te staan. De spreiding van bebouwing over het gehele Terbregseveld, de landschappelijke visie uit hoofdstuk

Het westelijke perceel bevindt zich op een kritische locatie aan de Warmoerzierstraat waar de openheid van het Terbregseveld met de beoogde ontwikkeling onder druk komt te staan. De zichtlijn vanaf de Warmoerzierstraat over het westelijke perceel richting het wallenlandschap van minimaal 16,5 meter dient open te blijven om te voorkomen dat het cluster van de 3 woningen dichtslibt. Om deze noord-zuid openheid te garanderen zijn de strak gedefinieerde bouwvlakken zo ver mogelijk uit elkaar geplaatst. Ten behoeve

Door het realiseren van 7 woningen in 5 bouwvolumes met een agrarische typologie blijft een lage dichtheid behouden. De bebouwing is zo veel mogelijk aan het landpad gepositioneerd. De afstanden tussen de bebouwing en het landpad zijn gebaseerd op al aanwezige afmetingen en verspringingen in het Terbregseveld. Dit resulteert in een verspringende rooilijn ter plekke van het middelste kavel. De bebouwing vormt zich als een cluster rondom het landpad met een open zone in het middelpunt.

kavels

zichtlijnen en groene randen

grondgebruik

De gemeente werkt mee aan transformatie naar wonen omdat binnen de vigerende bestemming ‘volkstuinen’ ook bebouwing op het westelijke perceel mogelijk is. De hoeveelheid bouwmassa die mogelijk is binnen de bestemming volkstuinen heeft als uitgangspunt gediend voor de hier gepresenteerde uitgangspunten ten aanzien van de maximale bebouwingsenveloppes (zie bijlage 4).

Nota van Uitgangspunten - Terbregseveld 15