[23bb007116] Bijlage 3 behorende bij 23bb7113 - Schaarste onderzoek, OBI, 202
Tekst van het document
Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023
Onderzoek en Business Intelligence
Wie zijn wij? Onderzoek en Business Intelligence is een afdeling binnen de gemeente Rotterdam. De afdeling verzamelt informatie en doet onderzoek voor het maken en uitvoeren van beleid door de gemeente Rotterdam. Het onderzoek gaat over onderwerpen als gezondheid, zorg, onderwijs, reintegratie, demografie, ruimtelijke ordening en veiligheid. Soms is de gemeentelijke organisatie het onderwerp, vaker gaat het over de stad en haar bewoners. Het doel is steeds om met deze verzamelde kennis het beleid en de bedrijfsvoering van de gemeente te verbeteren. Auteurs Matthieu Permentier, Marco Hoppesteyn, Wim van der zanden In opdracht van Stadsontwikkeling-RWM Wonen, Annet Akkerma
Colofon Gemeente Rotterdam, afdeling Onderzoek en Business Intelligence (OBI) Datum:
16 oktober 2023
Projectnummer:
8313
Vragen:
onderzoek@rotterdam.nl
Meer informatie:
onderzoek010.nl
Afbeeldingen:
Iris van den Broek, Gerhard van Roon
Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023
1
Inhoud 1 Inleiding
5
1.1 Aanleiding
5
1.2 Doel- en vraagstelling
5
1.3 Bronnen
6
1.4 Indeling rapport
7
2 Woningtekort en demografische ontwikkelingen
8
2.1 Inleiding
8
2.2 Spanning en woningtekort in Nederland en regio Rotterdam
8
2.3 Demografische groei en woningvoorraadontwikkeling in de gemeente Rotterdam
13
2.3.1 Demografische groei door verhuizingen in Rotterdam
13
2.3.2 Woonsituatie jongvolwassenen
16
2.3.3 Bestaande Rotterdamse woningvoorraad en huishoudensontwikkeling
18
2.4 Conclusie
20
3 Indicatoren van schaarste in drie woningmarktsegmenten 3.1 Inleiding
21
3.2 Schaarste indicatoren in de koopsector
21
3.2.1 Verkoopprijzen
21
3.2.2 Verhouding verkoopprijs en vraagprijs
24
3.2.3 Looptijd en aanbod
24
3.2.4 Tussentijdse conclusie
26
3.3 Schaarste indicatoren in de sociale huursector
26
3.3.1 Inleiding
26
3.3.2 Actief woningzoekenden en aanbod als indicator van schaarste
27
3.3.3 Wachttijd als indicator van schaarste
30
3.3.4 Slaagkans als indicator van schaarste
32
3.3.5 Tussentijdse conclusie
34
3.4 Schaarste indicatoren in de particuliere huursector
2
21
34
3.4.1 Inleiding
34
3.4.2 Vraagprijs-ontwikkeling
35
3.4.3 Huidig aanbod
36
3.4.4 Conclusie
36
Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023
4 Potentiële vraag en aanbod o.b.v. woonvoorkeuren
38
4.1 Inleiding
38
4.2 Afbakening potentiële vraag en aanbod naar groepen
38
4.3 Mogelijkheden en beperkingen van onderzoek naar woonvoorkeuren
39
4.4 Woonvraag
40
4.4.1 Totale woonvraag
40
4.4.2 Woonvraag koopsector
41
4.4.3 Woonvraag huursector
44
4.4.4 Kwalitatieve woningbehoefte volgens provincie Zuid-Holland
46
4.5 Conclusie
48
5 Conclusie
49
Literatuur
51
Bijlage A
53
Bijlage B
54
Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023
3
4
Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023
1 Inleiding 1.1
Aanleiding
Stadsontwikkeling Wonen is bezig met het opstellen van een nieuwe woonvisie voor de stad. Hiervoor is het noodzakelijk om een goed inzicht te hebben in de vraag-aanbod situatie van de Rotterdamse woningmarkt. De onderbouwing van schaarste in de woonvisie is vanaf 1 januari 2024 een vereiste, indien de gemeente een huisvestingsverordening kent. Het gaat hier specifiek om het onderbouwen van schaarste en de (onevenwichtige en onevenredige) effecten die schaarste heeft in verschillende segmenten van de woningmarkt en woningtypen. De resultaten van dit onderzoek dienen dus als input voor de woonvisie die in 2023 wordt opgesteld en eventueel ook als onderbouwing van een huisvestingsverordening.
1.2
Doel- en vraagstelling
geen definitie van schaarste is gegeven en dat evenmin staat hoe deze schaarste onderbouwd dient te worden. Onder schaarste verstaan we in dit onderzoek als de vraag naar woningen groter is dan het aanbod. Het is aan de gemeenteraad om uitspraak te doen wanneer schaarste als een probleem wordt gezien en welke instrumenten ingezet dienen te worden om dit probleem aan te pakken. Schaarste kan zich in de corporatiesector sociale huur uiten in dat er meer gegadigden zijn dan er aanbod is en door wachttijd. In de niet-gereguleerde huurmarkt en in de koopmarkt uit schaarste zich door middel van woningprijzen. Diegene die het meest wil betalen voor een huur- of koopwoning krijgt de woning en op deze wijze leidt schaarste tot een stijging van huur- en koopprijzen en dat leidt weer tot een verandering in het aanbod dat betaalbaar is.
Het doel van dit onderzoek is om inzicht te geven
We baseren dit onderzoek op bestaande
in de mate van schaarste in verschillende
rapportages en databronnen die iets vertellen
segmenten van de Rotterdamse woningmarkt.
over schaarste op de woningmarkt. We gebruiken
Schaarste gaat over de verhouding tussen de
indicatoren uit de markt voor schaarste en dit zijn
vraag en het aanbod van woningzoekenden in de
bijvoorbeeld het woningtekort, wachttijden voor
voor hen bestemde voorraad. Met het
een sociale huurwoning van corporaties,
beantwoorden van deze vraag kan de gemeente
verkoopprijzen van koopwoningen, ontwikkeling
beslissen of de inzet van de Huisvestingswet
van huurprijzen van nieuw verhuurde woningen.
noodzakelijk en wenselijk is.
Deze indicatoren uit de markt, die iets vertellen
Daarbij beantwoorden we de volgende
over het daadwerkelijke woningmarktgedrag van
onderzoeksvraag:
huishoudens, stellen wij in dit onderzoek centraal. Wij vullen dit aan met analyses van
In welke mate is er in de stad Rotterdam
woonvoorkeuren uit het WoON 2021 om zo het
schaarste aan woonruimte in de verschillende
perspectief van de vraag op de markt in beeld te
segmenten van de woningmarkt naar
brengen en welk aanbod beschikbaar komt als die
woningtypen en prijsklassen naar koop en huur en
vragers ook allemaal zouden verhuizen. Het gaat
welke effecten heeft deze schaarste?
hier bij de woonvoorkeuren niet om gerealiseerd woningmarktgedrag (zoals bij de andere
Zoals in de vorige paragraaf is aangegeven, eist
indicatoren wel het geval is) maar slechts om een
de Huisvestingswet 2014 dat er een
voorkeur. Deze voorkeuren zijn overigens lang
onderbouwing van schaarste komt indien er een
niet altijd hard en kunnen of moeten worden
huisvestingsverordening is. Belangrijk is om hier
aangepast aan bijvoorbeeld veranderende
te vermelden dat in de Huisvestingswet 2014
marktomstandigheden. Woningzoekenden stellen
Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023
5
hun wensen regelmatig bij of maken andere
onderscheid te maken tussen het saldo
keuzes dan hun eerder geformuleerde voorkeur
binnenland (verhuizingen naar andere gemeenten
(de Groot, 2011).
minus die vanuit andere gemeenten) en het saldo buitenland (migraties naar het buitenland minus
1.3
Bronnen
die vanuit het buitenland). Voor de prognoses van
Het onderbouwen van schaarste naar
de bevolking en huishoudens zijn gemeentelijke
prijssegmenten en woningtypen en de effecten
en nationale prognoses voor handen die een
hiervan bespreken we in dit rapport aan de hand
schatting geven hoe de bevolking zich de
van verschillende bronnen en bijbehorende
komende jaren qua omvang ontwikkelt.
indicatoren die elk op hun eigen wijze inzicht
2) woningtekortrapportages van ministerie BZK
geven in de schaarste in de Rotterdamse
(uitgevoerd door onderzoeksbureau ABF). Het
woningmarkt. De bronnen verschillen van elkaar
verschil tussen de gewenste woningvoorraad van
naar vorm (registraties of enquete-onderzoek),
huishoudens en de bewoonde woningvoorraad is
frequentie (informatie per kwartaal of per 3 jaar)
een indicatie van het woningtekort. Dit
en inhoud (gerealiseerde verhuizingen vs.
woningtekort wordt landelijk berekend door
verhuiswensen). Een bron is niet per se
onderzoeksbureau ABF dat deze tekorten ook
waardevoller dan de andere bron en in dit
uitsplitst naar woningmarktregio’s zoals regio
onderzoek worden deze in gezamenlijkheid
Rotterdam.
geanalyseerd en besproken. Het is uiteindelijk een
3) ontwikkelingen op de koopmarkt schetsen we
politiek-bestuurlijke afweging om de schaarste te
op basis van gegevens van Calcasa. Zij houden
waarderen aan de hand van de indicatoren. Het
een van de meest uitgebreide monitors bij over
kan bijvoorbeeld zijn dat in de ene gemeente een
ontwikkeling van het aantal transacties,
wachttijd voor een sociale huurwoning van 6
transactieprijzen, verkooptijd van (bestaande)
maanden (=indicator) geen aanleiding is om van
koopwoningen in Rotterdam (en Nederland).
schaarste te spreken, terwijl een andere
4) ontwikkelingen op de particuliere huurmarkt
gemeente die woningen als "schaars" waardeert.
schetsen we op basis van recent onderzoek van Realstats naar de verhuurprijzen van particuliere
We bespreken hieronder de verschillende
verhuurders in Rotterdam. Zij maken daarvoor
bronnen, waarvan bron 1, 2,3 en 5 gebaseerd zijn
gebruik van gegevens van Pararius en een
op registratiegegevens. Bron 4 betreft
enquête onder huurders in Rotterdam.1
registratiegegevens aangevuld met enquete-
5) ontwikkelingen op de sociale huurmarkt van
onderzoek en bron 6 is enkel enquete-onderzoek.
corporatiewoningen schetsen we op basis van
Bron 7 is gebaseerd op registratiegegevens en
monitors met registraties over de vraagkant
enquete-onderzoek.
(aantal actief woningzoekenden, aantal reacties)
1) bevolkings- en huishoudensontwikkelingen en
en de aanbodkant (aantal geslaagde
prognoses. De historische bevolkingsontwikkeling
woningzoekenden) in Rotterdam. Daarin komen
leert ons hoe groot de onderliggende
ook aspecten als inschrijfduur en slaagkansen aan
componenten van de bevolkingsgroei zijn. De
de orde.
bevolkingsontwikkeling is het gezamenlijke
6) kwantitatieve analyse van potentiële vraag en
resultaat van enerzijds geboorte en sterfte
potentiële aanbod naar segmenten en
(natuurlijke groei) en anderzijds verhuisstromen.
prijsklassen op basis van het
De vestiging- en vertrekstromen kunnen worden
woonwensenonderzoek WoON 2021 (CBS). Het
gesaldeerd en daarbij is het relevant om
WoON is een onderzoek naar woonvoorkeuren
1
6
Op het verhuurplatform van Pararius zijn vooral de grotere verhuurders aangesloten. Verhuurders met een klein aantal huurwoningen adverteren hier minder vaak hun woningen op.
Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023
met als onderzoekspopulatie alle particuliere huishoudens die op het moment van enquêtering in de Nederlandse BRP ingeschreven staan. Het onderzoekt welke huishoudens willen verhuizen, welke woningen ze wensen (naar woningtype en woningprijs) en welke woningen ze bij een verhuizing zouden achterlaten. De gewenste woning vormt op die manier onderdeel van de potentiële vraagkant. Als een huishouden verhuisgeneigd is laat het een woning achter die daarmee onderdeel wordt van de potentiële aanbodkant op de Rotterdamse woningmarkt. De vraag en aanbod die uit het WoON volgt is een theoretisch berekende vraag en aanbod. Of deze werkelijk gerealiseerd worden hangt af van het daadwerkelijke gedrag van consumenten op de woningmarkt. Daarom zal de informatie uit de andere bronnen die hierboven staan centraal in deze rapportage staan, waarbij het WoON gebruikt wordt om het perspectief van de vraag op de markt in beeld te brengen. 7) Vanuit de provincie Zuid-Holland zijn woningmarktverkenningen beschikbaar die een kwalitatieve woningbehoefte geven voor de regio Rotterdam (uitgevoerd door ABF). Daarmee is dit een aanvulling op het voorgaande punt 6 dat immers ook een kwalitatieve woningbehoefte betreft.
1.4
Indeling rapport
In hoofdstuk 2 schetsen we vanuit landelijke en lokale bronnen het Rotterdamse perspectief over schaarste en woningtekort. Daar zal ook ingegaan worden op demografische ontwikkelingen die dit tekort mede beïnvloeden. In hoofdstuk 3 bespreken we schaarste indicatoren uit de markt bij de koopsector, de sociale huursector en de particuliere huursector. In hoofdstuk 4 bespreken we woonvoorkeuren die vragers op de markt hebben om zo ook het perspectief op de voorkeuren vanuit de markt in kaart te brengen. In hoofdstuk 5 beschrijven we de belangrijkste conclusies van dit rapport.
Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023
7
2 Woningtekort en demografische ontwikkelingen 2.1
Inleiding
In dit hoofdstuk behandelen we verschillende indicatoren over schaarste op de woningmarkt die gebaseerd zijn op onder andere nationale rapportages van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK). We richten ons hier specifiek op de spanning op de woningmarkt en het woningtekort. Deze laatste indicator kan gezien worden als een samenvattende maat van schaarste op de woningmarkt en wordt sinds 2018 gebaseerd op registratiebronnen over huishoudensontwikkelingen, de bewoning van de woningvoorraad en woningvoorraadontwikkelingen. Enkele van de componenten achter de woningtekorten, de bevolkingsontwikkeling en de woningbouwproductie, bespreken we in paragraaf 2.3. Daarbij gaan we onder meer specifiek in op de rol van buitenlandse en binnenlandse migratie naar Rotterdam en de impact daarvan op de woningmarkt.
2.2
Spanning en woningtekort in Nederland en regio Rotterdam
De woningmarkt heeft een dynamisch karakter dat mede onder invloed staat van macro-
In de Staat van de Woningmarkt 2014 van het ministerie van BZK, op het dieptepunt van de woningmarkt als gevolg van de economische- en financiële crisis tussen 2009-2013, blijkt de regio Rotterdam een woningmarktgebied met gemiddelde dynamiek in de koopsector. Dit beeld wordt geschetst aan de hand van de krapteindicator (verhouding aangeboden en gevraagde woningen), verkooptijd (aantal dagen dat verkochte koopwoningen te koop hebben gestaan) en looptijd aanbod (aantal dagen dat niet-verkochte woningen te koop staan aangeboden). Op basis van de laatste twee indicatoren kende regio Rotterdam overigens wel tekenen van krapte: zowel de verkooptijd als looptijd lagen onder het nationale gemiddelde. De krapte-indicator lag hier net boven, een teken dat de verhouding aanbod/vraag in regio Rotterdam hoger ligt dan in Nederland. Na 2014 wijzen verschillende landelijke rapportages erop dat de koopvraag, die in de crisisjaren stil was komen te vallen, sterk toe is genomen als gevolg van de economische groei en de lage rentestand. Huurwoningen in de vrije sector worden door investeerders als een steeds
economische factoren zoals de rentestand,
meer interessante belegging zien. Gecombineerd
inkomensontwikkelingen en internationale
met een toegenomen bevolkingsgroei door een
handel. Hierdoor zijn er perioden van dalende
toenemende internationale migratie neemt de
prijzen en een vastzittende woningmarkt en van
druk op de woningmarkt in delen van Nederland
perioden van oververhitting met sterk stijgende
toe, zo blijkt uit de Staat van de Woningmarkt
prijzen en veel vragers voor relatief weinig
8
Periode 2014-2018
2016. Ook in de regio Rotterdam zien we een
woningen. Hieronder beschrijven we deze
toegenomen druk: het aantal aangeboden
dynamiek sinds 2009.
woningen voor woningzoekers is sterk afgenomen (figuur 2.1).
Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023
Figuur 2.1 Verhouding aanbod/vraag van koopwoningen tweede kwartaal 2013 (links) en tweede kwartaal 2016 (rechts)
Bron: Ministerie BZK 2016
Periode 2018-2022
geschat en deze toename wordt veroorzaakt door
Vanaf 2018 wordt structureel de woningbehoefte,
een toegenomen huishoudensgroei in combinatie
de woningvoorraad en de geplande bouwplannen
met een verwachte afname van de bouwproductie
gemonitord. Als de woningbehoefte groter is dan
onder invloed van corona, stikstofcrisis, pfas-
de woningvoorraad en de netto plancapaciteit is
problematiek. De verwachting uit 2020 is wel dat
er sprake van een woningtekort. Deze indicator
in 2035 het woningtekort is teruggelopen tot 1 en
kan gezien worden als een samenvattende maat
2% van de woningvoorraad en dat is het gevolg
van schaarste in de woningmarkt. Deze indicator
van een veronderstelde bouwproductie die de
wordt door onderzoeksbureau ABF berekend op
huishoudensontwikkeling overtreft.
basis van een confrontatie van de voorspelde huishoudensontwikkeling en woningontwikkeling
Het meest recente inzicht over het woningtekort
(zie kader 2.1 voor een toelichting van deze
in Nederland uit 2023 is beschikbaar op het portal
methodiek). Sinds 2018 is bij het berekenen van
Datawonen van het ministerie van BZK.4 Hieruit
het woningtekort door ABF de rol van gegevens
blijkt dat het landelijke statistische woningtekort
2
uit basisregistraties groter geworden ten koste van gegevens uit het Woononderzoek Nederland.
in 2023 390.190 woningen bedraagt en dat is een 3
forse toename ten opzichte van 2017 toen dit tekort nog 242.500 was. Het tekort in de regio
Uit de Staat van de Woningmarkt 2018 blijkt dat
Rotterdam was in 2017 16.000 woningen maar is
de geplande woningbouw (waarbij ook
in 2023 toegenomen tot een tekort van 36.540
sloopplannen zijn meegenomen) in de regio
woningen (figuur 2.2a. en 2.2b).5 Daarmee is het
Rotterdam tussen 2017-2030 onvoldoende is om
tekort nu 5,3% van de bestaande woningvoorraad
de huishoudensgroei (door internationale
en ligt dit percentage hoger dan het landelijk
migratie en een toename van
gemiddelde van 4,8%. In absolute aantallen heeft
eenpersoonshuishoudens) bij te houden. Landelijk
de regio Rotterdam, na de regio Amsterdam, het
gezien is deze onbalans het grootst in regio Den
grootste tekort.
Haag, gevolgd door de Rotterdamse regio.
Door regionale afspraken te maken probeert het
In de Staat van de Woningmarkt 2020 wordt het
ministerie van BZK het woningtekort in de
tekort in de regio Rotterdam in 2025 op 4-5%
spanningsregio’s te verminderen zodat dit tekort
Onderzoeksbureau ABF maakt gebruik van Primos-prognoses om woningbehoefte, woningvoorraadontwikkeling en het woningtekort te berekenen. Net als bij alle prognoses zijn ook hier weer voorbehouden te maken. Bij de inventarisatie van de bouwplannen zijn er veel onzekerheden. Zo is niet altijd duidelijk welk deel van de bouwplannen hard of zacht zijn. Daarnaast blijken macro-ontwikkelingen zoals politieke beslissingen rondom stikstof, pfas-problematiek een invloed op de totstandkoming van bouwplannen te leiden. 3 Zie voor een uitgebreide beschrijving van de verandering in de berekening van het woningtekort Staat van de woningmarkt 2018, hoofdstuk 3. 4 Primos.datawonen.nl 5 Hierbij moet rekening gehouden worden dat de berekening van het woningtekort in 2018 veranderd is. 2
Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023
9
naar het streefpercentage van 2% toe gaat
uitkomen is natuurlijk onzeker en daarbij spelen
(gezonde spanning op de woningmarkt). Uit figuur
onzekerheden over de ontwikkeling van de
2.2a blijkt dat deze gezonde spanning in regio
buitenlandse migratie een grote rol (zie kader 2.2).
Rotterdam niet voor 2045 verwacht wordt en dat
Daarnaast kennen verwachtingen die verder in de
in de eerste jaren het tekort juist toeneemt. In
toekomst liggen een grotere onzekerheid.
hoeverre de verwachtingen ten aanzien van de huishoudensgroei en de woningbouwproductie Figuur 2.2.a Relatieve statistische woningtekort in regio Rotterdam en Nederland 2023-2050 2023
2025
2030
2035
2040
2045
2050
0,0% -1,0% -2,0% -3,0%
-2,7%
-2,1% -2,4%
-1,8% -2,2%
-1,7% -2,2%
-3,2% -4,0% -4,1% -5,0%
-4,8% -5,3%
-4,7%
-4,6%
-5,2%
-6,0% % tekort Rotterdam
% tekort NL
streefpercentage 2% woningtekort
Bron: Ministerie BZK Primos.datawonen.nl 2023
Figuur 2.2.b Absolute en relatieve statistische woningtekort in regio Rotterdam 2023-2050 2023
2025
2030
2035
2040
2045
2050
0
%
-5.000
-1%
-10.000 -2%
-15.000 -20.000
-3%
-25.000
-4%
-30.000 -5%
-35.000 -40.000
-6% absoluut tekort (linker Y-as)
relatief tekort (rechter Y-as)
Bron: Ministerie BZK Primos.datawonen.nl 2023
10
Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023
Kader 2.1 Berekening (statistisch) woningtekort ABF sinds 2018 Berekening tekort Het woningtekort door ABF wordt berekend door de woningvraag af te zetten tegen het woningaanbod. De woningvraag bestaat uit: a) huishoudens van 25 jaar en ouder die een woning delen of in een bewoonde andere ruimte wonen (denk aan leegstaand vastgoed) b) het verschil tussen starters op de woningmarkt en woningmarktverlaters. Starters op de woningmarkt zijn personen die zelfstandig willen gaan wonen, immigranten. Woningmarktverlaters zijn huishoudens die een zelfstandige woning achterlaten en niet een andere zelfstandige woning verhuizingen (emigranten, huishoudens die naar een verzorgingshuis gaan, huishoudens die komen te overlijden). Het woningaanbod bestaat uit: niet permanent bewoonde woningen die beschikbaar zijn (dus exclusief tweede woningen, woningen die kortlopend leeg staan in verband met verbouwing). Als de woningvraag groter is dan het woningaanbod is er sprake van een statistisch woningtekort. Dit tekort is een indicator voor de spanning op de woningmarkt. Prognoses woningtekort De ontwikkeling van het woningtekort wordt gebaseerd op Primos-bevolkingsprognose die inzicht geeft in de toename van de bevolking en huishoudens.
Het aantal benodigde woningen om deze groei te accommoderen is lager dan de toename omdat sommige huishoudens bewust ervoor kiezen om een woning te delen of in een niet-woning te wonen. De ontwikkeling van de woningvoorraad wordt gebaseerd op onder meer de plancapaciteit van provincies (hoeveel plannen zijn er voor woningbouw, transformaties en vorming 6 en hoe zeker is het dat deze plannen gerealiseerd worden) en een schatting van de afname door sloop en samenvoeging van woningen. Effecten van tekort/overschot Tekort: woningdelen, minder doorstroming, wachttijden, hogere prijzen Overschot: leegstand, prijsdalingen, overmatig ruimtegebruik Het berekende woningtekort is een uitkomst van verschillende prognoses en kent daarbij veel onzekerheden (zie volgende kader). De uitkomsten van de prognoses zijn geen puntschattingen maar zijn gelegen in forse bandbreedtes (Raad voor Leefomgeving en Infrastructuur 2015).
Bron: Ministerie BZK 2023a
6
Het gaat bij vorming om bouwkundig splitsen van één woning in meerdere zelfstandige woningen. Dit vereist ook juridisch splitsen in meerdere appartementsrechten.
Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023
11
Kader 2.2 Onzekerheden in prognoses over woningtekort De prognoses die gebruikt worden voor de bevolkings- en huishoudensontwikkeling en de woningvoorraadontwikkeling brengen verschillende onzekerheden mee (figuur 2.3). Onderzoeksbureau ABF stelt dan ook dat de Primos-prognoses een puntschatting opleveren van het meest waarschijnlijke scenario, maar dat deze binnen een bandbreedte bezien moet worden. Hoe groot die bandbreedte exact is, is niet goed vast te stellen aangezien er vele factoren zijn die de demografische processen sturen. Hoe verder weg in de toekomst de voorspelling is, hoe groter de onzekerheid. Ook geldt dat op lager geografisch schaalniveau de onzekerheden ook groter zijn. De uitgangspunten die ten grondslag liggen van de prognoses zijn terug te vinden in de Primospublicaties. Een belangrijke component in de bevolkingsontwikkeling is het buitenlandse migratiesaldo. De afgelopen jaren hebben laten zien hoe onvoorspelbaar dit saldo is. In het Coronajaar 2020 nam dit saldo duidelijk af, terwijl na de start van de Russische oorlog in Oekraïne dit saldo sterk is gestegen. Andere onzekerheden zitten in de ontwikkeling van de huishoudensverdunning, de ontwikkeling van de woningvoorraad maar ook op landelijk beleid op terreinen als zorg (langer thuis) en onderwijs (basisbeurs voor studenten). Figuur 2.3 Onzekerheden over woningbehoefte
Bron: Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur 2015
12
Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023
2.3
Demografische groei en
2.3.1 Demografische groei door
woningvoorraadontwikkeling in de
verhuizingen in Rotterdam
gemeente Rotterdam
Sinds 2011 is de bevolking in Rotterdam gegroeid
Uit de vorige paragraaf komt het beeld naar voren
met bijna 50.000 inwoners van 616.456 inwoners
dat er schaarste in de regio Rotterdam bestaat.
tot 665.050 in 2023 (toename van bijna 8%). In
Dat woningtekort wordt onder meer bepaald door
2020 lag de groei, vanwege de uitbraak van de
de demografische ontwikkeling bij een
coronapandemie, lager dan andere jaren, maar in
woningvoorraadontwikkeling die deze groei niet
2022 is de groei weer flink toegenomen en met
voldoende kan accommoderen. In deze paragraaf
bijna 10.000 bewoners het hoogst in de 21e eeuw.
bespreken we deze ontwikkelingen voor de
Deze groei heeft invloed op de druk op de
gemeente Rotterdam.
woningmarkt zoals die in paragraaf 2.2 is besproken. De bevolkingsgroei wordt steeds minder gestuurd door de natuurlijke groei (verschil geboorte en sterfte) en steeds meer door binnenlandse en buitenlandse verhuizingen (figuur 2.4).
Figuur 2.4 Bevolkingsontwikkeling 2011-2022 naar componenten7 15.000 12.500 10.000 7.500 5.000 2.500 0 -2.500 -5.000 -7.500 2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
natuurlijke groei
Binnenlands migratiesaldo
Correcties
Totale ontwikkeling
2019
2020
2021
2022
Buitenlands migratiesaldo
Bron: OBI 2023
Correcties betreffen het volgende: in elk kalenderjaar is er een groep bewoners die niet langer in Rotterdam wonen maar waarvan onbekend is waarheen ze vertrokken zijn, ook niet na de uitvoering van een zogenaamd adresonderzoek door afdeling Dienstverlening | Kwaliteit BRP. Ook is er een groep die zich (her)vestigt zonder dat bekend is waar zij vandaan komen. De uit- en inschrijvingen van deze personen worden ambtshalve uitgevoerd. De bevolkingsstatistiek verwerkt dit als administratieve correcties. Daarnaast zijn er ook nog overige administratieve correcties. Deze zijn het resultaat van het kloppend maken van de demografische componenten (geboorte, sterfte, migratie) met de gepeilde bevolking op 1 januari en 31 december. In 2012 heeft de afdeling Kwaliteit BRP vaak geconstateerd dat personen niet meer woonden op het inschrijfadres zoals bekend in het systeem. Dit had te maken met een versneld proces voor adresonderzoek, waarbij de doorlooptijd aanzienlijk verkort is. 7
Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023
13
Rotterdam trekt, net als de andere grote steden,
grootste (en in aantal en aandeel groeiende)
jongeren uit andere Nederlandse gemeenten aan
groep (in 2022: 10.555, 38% van alle vestigers) en
die vanwege opleiding, werk en de voorzieningen
deze groep is vanwege hun financiële
en de woningvoorraad naar Rotterdam trekken
mogelijkheden vooral aangewezen op de
(figuur 2.5). De leeftijdsgroep 18-25 jarigen is van
goedkopere huurwoningen in de stad.
alle binnenlandse vestigers getalsmatig veruit de Figuur 2.5 Leeftijdsprofiel binnenlandse vestigers in Rotterdam 2000-2022 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 0-4
5-12
13-17
18-25
26-29
30-39
40-49
50-59
60-69
70-79
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
80-89 90 e.o. 2011
Bron: OBI 2023
Rotterdam kent na 2013 een steeds verder
andere woning buiten Rotterdam, mogelijk
oplopend binnenlands vertrek van personen en
vanwege de gunstige economische omstandig-
vanaf 2017 zien we het binnenlandse
heden in die periode en lage hypotheekrente
vertrekoverschot uit Rotterdam sterk toenemen
gecombineerd met de relatief sterke stijging van
tot ongeveer 5.000 in 2022, bij een aantal
woningprijzen in Rotterdam bij een beperkt
vestigers van 27.171 en aantal vertrekkers van
aanbod van grotere (en duurdere) woningen.
32.115 (figuur 2.6). De toename van vertrekkers
Overigens was, zoals te zien is in figuur 2.6, er in
blijkt zich het sterkst voor te doen bij gezinnen
het eerste decennium van de 21e eeuw ook al
met jonge kinderen die op zoek gingen naar een
sprake van een binnenlands vertrekoverschot.8
8
14
Rotterdam kende sinds eind jaren ’60 van de twintigste eeuw een binnenlands vertrekoverschot. Dit overschot was het grootst in de jaren ’70 en daarna werd dit overschot weer kleiner. Tussen 2007 en 2016 zien we het binnenlandse vertrekoverschot rap afnemen (tussen 2010-2016 is er zelfs sprake van een binnenlands vestigingsoverschot). Na 2016 loopt het vertrekoverschot weer op met het grootste vertrekoverschot in 2021 (-5.214) en het grotere vertrekoverschot komt vooral door een toename van de vertrekkers uit de stad.
Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023
Figuur 2.6 Binnenlandse vestiging en vertrek in en van Rotterdam 2000-2022 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0
Binnenlandse vestiging
Binnenlands vertrek
Bron: OBI 2023
Het netto binnenlandse vertrek betekent niet
en een vertrek van 8.237. Nog nooit eerder zijn er
automatisch een verlichting van de druk op de
zoveel buitenlandse vestigers in Rotterdam
Rotterdamse woningmarkt. Als we naar de
geweest en nog nooit is het buitenlandse
buitenlandse verhuizingen kijken (figuur 2.7) zien
vestigingsoverschot zo hoog geweest.
we dat het aantal vestigers sinds 2013 steeds
Dit vond ook plaats door de opening van locaties
meer toeneemt bij een (min of meer) constant
voor de noodopvang van vluchtelingen uit o.a.
vertrek naar het buitenland.
Oekraïne. Het aantal Oekraïense migranten dat zich heeft ingeschreven in de periode vanaf de
In 2020 was er vrijwel geen sprake van
Russische inval tot het einde van 2022, is 4.100. 9
bevolkingsgroei. Dit had vooral te maken met
De meesten van hen werden ingeschreven in de
minder vestiging vanuit het buitenland vanwege
maanden maart en april. Op 1 januari 2023 was
de coronapandemie. Verder waren er meer
bijna veertig procent weer uitgeschreven uit
sterfgevallen onder ouderen.
Rotterdam, waarbij het merendeel naar een
In 2022 lag het buitenlandse vestigingsoverschot
andere gemeente in Nederland is verhuisd
op 13.203 personen bij een vestiging van 21.440
(binnenlands vertrek 2022).
9
Het aantal van bijna 4.100 Oekraïense migranten in 2022 is gebaseerd op een werkwijze die het CBS hanteert. Gekeken is naar alle immigranten die zich tussen 24 februari en eind december 2022 vanuit Oekraïne hebben ingeschreven. Niet al deze immigranten vanuit Oekraïne hebben de Oekraïense nationaliteit. Ook mensen met een andere nationaliteit die voor 24 februari rechtmatig in Oekraïne verbleven en van wie de identiteit en nationaliteit kan worden vastgesteld, kunnen zich inschrijven. Personen die sinds die datum via een ander land en/of een andere gemeente zijn gekomen en de Oekraïense nationaliteit hebben, zijn ook meegeteld. Zie CBS: Kernprognose 2022-2070: door oorlog meer migranten naar Nederland.
Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023
15
Figuur 2.7 Buitenland vestiging en vertrek in en van Rotterdam 2000-2022 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0
buitenlandse vestiging
buitenlands vertrek
Bron: OBI 2023
Na 2014 is de rol van verhuizingen in de totale
Deze afname van 92% naar 83% betekent ook:
bevolkingsgroei belangrijker geworden omdat
een toename van het aandeel dat niet in een
enerzijds de aantallen geboorten en overlijdens
zelfstandige woning verblijft van 8% naar 17%.
dichter bij elkaar zijn gekomen (minder
De oorzaak van deze procentuele toename is dat
natuurlijke groei) terwijl het aantal binnenlandse
deze jongvolwassenen vaker staan ingeschreven
vertrekkers en buitenlandse vestigers is
op onzelfstandige wooneenheden, zoals
toegenomen.
bijvoorbeeld een studentenunit met gezamenlijke toegang en gezamenlijke voorzieningen (zoals
2.3.2 Woonsituatie jongvolwassenen De woonsituatie van jongvolwassenen bespreken we hier om na te gaan of toetreding tot de woningmarkt lastiger is geworden. Uit een tijdreeksanalyse blijkt dat het aandeel jongvolwassenen (als deel van de betreffende leeftijdsgroep) dat uitwonend is sinds 2006 dalende is en voor de jongste leeftijdsgroep (1823 jaar) sinds 2015 relatief sneller afneemt mogelijk mede als gevolg van veranderingen in de studiefinanciering (figuur 2.8). Vergeleken met 2016 verblijven uitwonende jongvolwassenen in 2022 iets minder vaak in een zelfstandige woning (respectievelijk 87% en 86%, figuur 2.9). Dat geldt aanzienlijk sterker voor hen die alleen of met andere jongvolwassenen een adres bewonen: voor deze woonsituatie is het aandeel in een zelfstandige woning gedaald van 92% in 2016 naar 83% in 2022 (figuur 2.10).
badkamer, woonkamer). We zien niet dat ze vaker staan ingeschreven op adressen, die niet behoren tot de officiële voorraad zelfstandige en nietzelfstandige woningen. 10 De zelfstandige woningen die bewoond worden door de jongvolwassenen zijn in 2022 vaker particuliere huurwoningen (45%, toename met 10%-punt) en minder vaak koopwoningen (-12%punt) en corporatiewoningen (-5%-punt). Antikraak wonen komt hierbij ook voor. Samenvattend zien we dat jongvolwassenen minder vaak uitwonend zijn dan 16 jaar geleden, dat ze minder vaak in zelfstandige woningen wonen en als ze in een zelfstandige woning verblijven deze veel minder vaak in eigendom hebben maar huren van een particuliere verhuurder. Dit lijkt te passen bij het beeld dat de woningmarkt moeilijker toegankelijk is voor jongvolwassenen en dat zij vanwege de beperkte mogelijkheden minder in zelfstandige koopwoningen wonen.
Hierbij gaat het ook niet om institutionele adressen ((opvang)instellingen, beschermd wonen etc), De bewoning van deze adressen is namelijk buiten de analyse gehouden.
10
16
Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023
Figuur 2.8 Ontwikkeling aandelen uitwonende jongvolwassenen sinds 2006
% uitwonend
100% 80%
% uitwonende 28t/m30 jarigen
60%
% uitwonende 24t/m27 jarigen
40%
totaal % uitwonende jongvolwassenen 18t/m30jr % uitwonende 18t/m23jarigen
20% 0% 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022
Bron: OBI 2023
Figuur 2.9 Uitwonende jongvolwassenen naar woonsituatie in 2010, 2016 en 2022: in zelfstandige woning, ander adres (al dan niet met 1 of meer al dan niet jongvolwassen anderen)
100% 80% 60% 40% 20% 0%
10%
13%
14%
90%
87%
86%
2010 2016 2022 (91.100 jongvolwassenen) (92.900 jongvolwassenen) (98.600 jongvolwassenen)
zelfstandige woning
ander bewoond adres
Bron: OBI 2023
Figuur 2.10 Uitwonende jongvolwassenen naar percentage in zelfstandige woning in 2010, 2016 en 2022: allen (idem Fig.2.9) en uitgesplitst naar twee woonsituaties: eventueel met andere jongvolwassene(n) of met 1 of meer niet-jongvolwassenen 100% 80% 60% 40%
90%
87%
86%
94%
92%
83%
87%
85%
91%
20% 0% alle uitwonende jongvolwassenen
woonsituatie alleenstaand of woonsituatie met 1 of meer met andere jongvolwassenen niet-jongvolwassenen 2010
2016
2022
Bron: OBI 2023
Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023
17
2.3.3 Bestaande Rotterdamse
koop), waarbij vooral de particuliere huursector
woningvoorraad en huishoudensontwikkeling
een opvallende groei laat zien. De koopsector laat een stabiel beeld zien. De particuliere huursector
De woningvoorraad is in Rotterdam tussen 2015
heeft een sterke groei doorgemaakt door de grote
en 2022 gegroeid van 311.185 naar 319.024
interesse en activiteit van particuliere beleggers
woningen, een toename van 8.019 woningen over
en investeerders op de vastgoedmarkt (NEO
een periode van 7 jaar (tabel 2.1).
Observatory/Erasmus Universiteit (2023). Zij
11
De cijfers van de woningvoorraad van OBI en CBS
hebben veel woningen aangekocht om deze
verschillen omdat het proces van bepaling van
vervolgens te verhuren (“buy-to-let”). Met de
eigendom en de beschikbare bronnen niet gelijk
recent mogelijk gemaakte wetgeving van
is. Belangrijk hierbij is dat de cijfers van OBI en
opkoopbescherming (Ministerie BZK 2023b) is
CBS wel een vergelijkbare ontwikkeling laten
deze buy-to-let in sterke mate aan banden gelegd.
12
zien. Uitgesplitst naar eigendom onderscheiden we drie groepen (corporatie, particuliere huur en Tabel 2.1 Woningvoorraadontwikkeling naar bezit in Rotterdam 2015-202213 OBI
CBS 2015
2022
Verandering 2015-2022
2015
2022
Verandering 2015-2022
Corporatiewoningen
146.342
139.663
-6.679
142.233
140.247
-1.986
Particuliere huurwoningen
64.025
76.159
+12.134
56.305
68.339
+12.034
Eigenaar-bewoner van een koopwoning14
99.196
99.349
+153
108.241
109.839
+1.598
Onbekend
1.622
4.033
+2.411
4.545
785
-3.760
311.185
319.204
+8.019
311.324
319.210
+7.886
Totaal Bron: OBI 2023
De mutatiegraad zegt iets over het verloop in de
In de koopwoningen die door de eigenaar
verschillende segmenten van de woningmarkt.
bewoond worden is dit met 7% het laagst, op de
Deze berekenen we door te kijken of een woning
voet gevolgd door de corporatiewoningen (8%).
op peildatum 1-1-2022 een andere hoofdbewoner
De particuliere huurwoningen kennen een
heeft dan op 1-1-2021. De mutatiegraad in 2021
mutatiegraad die ongeveer drie keer zo hoog ligt
verschilt sterk tussen de segmenten.
(22%). Vooral na 2018 is de mutatiegraad in de particuliere huurvoorraad sterk gestegen.15
Tot de woningvoorraad behoren alle verblijfsobjecten uit de BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen) met als gebruiksfunctie ten minste wonen. Onzelfstandige woonruimten, zoals kamers in studentenhuisvestingscomplexen of verzorgingstehuizen -zonder eigen adres of voordeur, waarbij voorzieningen as badkamer en keuken worden gedeeld- tellen niet als afzonderlijke woningen mee. Wel kunnen zij samen één of meer verblijfsobjecten vormen die als woning worden geteld (CBS). 12 Om eigenaar-bewoner af te leiden gebruikt OBI WOZ-informatie van de afdeling Belastingzaken (WOZ-waarde in het kader van OZB-aanslag). CBS gebruikt naast WOZ-gegevens ook gegevens van het kadaster. 13 De toename van particuliere huurwoning is het gevolg van nieuwbouw en van het aankopen van koopwoningen door beleggers om deze te verhuren. 14 Bezit is afgeleid van informatie over eigendom en gebruik van de woning van de afdeling Belastingzaken (in het kader van OZB-aanslag). Corporatiewoningen zijn woningen in eigendom van een corporatie. Eigenaar-bewoner betreft koopwoningen die in gebruik zijn door de eigenaar. Particuliere huurwoningen zijn huurwoningen waarvan de gebruiker van de woning niet gelijk is aan de eigenaar en die niet verhuurd worden door een corporatie. 15 Het al dan niet meenemen van nieuwbouwwoningen in de analyse maakt voor de ontwikkeling van de mutatiegraad in de segmenten niet uit. 11
18
Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023
Het aantal particuliere huishoudens nam tussen
de bevolking en huishoudens (als gevolg van
2015 en 2022 met 18.527 huishoudens toe van
verhuizingen en huishoudensverdunning).
315.628 tot 334.155.1617 Driekwart van de
In de huishoudensprognoses van de gemeente
gerealiseerde huishoudensgroei is via
Rotterdam wordt rekening gehouden met een
eenpersoonshuishoudens. Als we het aantal
groei van huishoudens met 21.553 tot 354.615
huishoudens afzetten tegen de woningvoorraad
huishoudens in 2030 (figuur 2.11). In 2040
zien we dat het huishoudental hoger ligt dan de
voorspelt de prognose 380.730 huishoudens
woningvoorraad. Dat verschil heeft verschillende
(+47.668 t.o.v. 2022).18 Ook omtrent de
redenen zoals meerdere huishoudens die op een
woningvoorraad is de verwachting van een groei
adres inwonen en huishoudens die in een niet-
met (per saldo) 49.000 woningen tot 2040 ten
woning wonen (denk aan een woonboot, adressen
opzichte van 2021, waardoor in dat jaar er
met een niet-woonfunctie, en onzelfstandige
353.000 zijn. Dit aantal is gebaseerd op een
wooneenheden).
zogenaamd midden-scenario19 van de woningbouw. Het verschil tussen het aantal
De bevolkingsprognose van OBI uit 2022
huishoudens en de woningvoorraad blijft
verwacht ook de komende jaren een toename van
constant.20 21
Figuur 2.11 Prognose huishoudensontwikkeling, woningvoorraadontwikkeling en bewoonde adressen 2022-2040
woningvoorraad
bewoonde adressen
2040
2039
2038
2037
2036
2035
2034
2032
2033
2031
2030
2029
2028
2027
2026
2025
2024
2023
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
Duizenden
historie | scenario midden 420 395 370 345 320 295 270 245 220
huishoudens
Bron: OBI 2023
Van een particulier huishouden is sprake als een of meer personen samen een (woon) ruimte bewonen en zichzelf niet-bedrijfsmatig voorzien van de dagelijkse behoeften (CBS). Het particulier huishouden verschilt van een institutioneel huishouden omdat deze laatstgenoemde bedrijfsmatig wordt voorzien in de dagelijkse levensbehoeften evenals de huisvesting. Het gaat dan om huishoudens die wonen in verpleeg- en verzorgingshuizen, kindertehuizen, gezinsvervangende huizen, revalidatiecentra en penitentiaire inrichtingen, die daar in principe voor langere tijd (zullen) verblijven (CBS). 17 Het aantal institutionele adressen daalde in dezelfde periode van 2.495 tot 2.221. Het aantal personen dat ingeschreven staat op een institutioneel adres (de personen in een institutioneel huishouden) nam in dezelfde periode toe van 8.961 tot 10.121. Een deel hiervan is het gevolg van administratieve veranderingen. Onder institutionele adressen vallen adressen waarbij de huisvesting bedrijfsmatig plaatsvindt.
Het gaat om instellingen zoals verpleeg-, en verzorgingshuizen, instellingen voor geestelijke gezondheidszorg, forensische centra, instellingen voor verstandelijk, lichamelijk en zintuiglijk gehandicapten, instellingen voor verslavingszorg en daklozenopvang, internaten, kloosters, gevangenissen, kazernes, en asielzoekerscentra, waarin de personen in principe voor langere tijd (zullen) verblijven (CBS Personen in institutionele huishoudens; geslacht en leeftijd, 1 januari (cbs.nl)) 18 In de Rotterdamse prognose kiezen we ervoor om de buitenlandse migratie te voorspellen aan de hand van de meest recente CBS bevolkingsprognose uit december 2021. Voor de omvang van de immigratie op middellange en lange termijn gebruiken we het tienjaarsgemiddelde (2011 t/m 2020) van het aandeel van Rotterdam in de landelijke immigratie. 19 Het gemeentelijk cluster Stadsontwikkeling (SO) hanteert scenario’s voor bouwproductie. Die zijn gebaseerd op een inschatting van de marktopname, in combinatie met plancapaciteit. Er zijn drie scenario’s die ieder half jaar worden herzien. Het hoge scenario weerspiegelt de groeiambitie van de stad, het lage scenario is een ‘zwaar weer’ beeld (nodig voor het bepalen van het risico op grondexploitaties) en het middenscenario is wat SO inschat (op het moment van vaststelling) als het meest realistisch van wat er kan gebeuren.
20 Het aantal huishoudens is groter dan het aantal woningen. Dit kan doordat een deel van de huishoudens in bijzondere woonvormen wonen: zij wonen in een gedeelde woning, in een of antikraak en door institutionele huishoudens. 21 Ter verduidelijking: dit verschil tussen huishoudens en woningvoorraad is niet gelijk aan een woningtekort. Voor het woningtekort moet namelijk ook inzicht zijn in: 1) de omvang van de groep 25-jarigen die in een bewoonde andere ruimte woont. 2) aantal starters op de woningmarkt (jongeren die geen zelfstandige woonruimte achterlaten bij een verhuizing naar een zelfstandige woonruimte, immigranten) 3) aantal woningmarktverlaters zoals emigranten, huishoudens die naar een verzorgingshuis verhuizen of huishoudens die komen te overlijden. 16
Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023
19
2.4
Conclusie
Rotterdam trekt jaarlijks, net als andere grote Nederlandse steden, een grote groep nieuwe bewoners aan vanwege de arbeids- en opleidingskansen die Rotterdam te bieden heeft. Buitenlandse vestigers vormen een omvangrijke groep van deze nieuwe bewoners en deze groep vestigers uit het buitenland betreft 6,0% van de totale Nederlandse immigratie.22 De populariteit van de stad heeft zich na de economische crisis tussen 2009-2013 herpakt en dat betekent een forse toename van de bevolking en huishoudens. Het lukt op dit moment niet om alle huishoudens die een zelfstandige woning willen een plek te geven op de Rotterdamse woningmarkt. Dit blijkt onder andere uit de weergegeven trend dat jongeren steeds minder vaak uitwonend zijn. Voor de hele Rotterdamse woningmarkt geldt dat er een aanzienlijk woningtekort is en de verwachting (op basis van prognoses) is dat deze de komende jaren niet afneemt omdat de woningbouwproductie niet voldoende groeit om het huidige tekort (en de verwachte huishoudensgroei) in te lopen. De kwalitatieve woningbehoefte zal in hoofdstuk vier besproken worden. De particuliere huurvoorraad is in Rotterdam de afgelopen jaren flink toegenomen doordat particuliere investeerders zich sterk op beleggen in vastgoed hebben gericht (buy-to-let).
De particuliere huurmarkt kent een hoge mutatiegraad en vervult daarmee voor kortetermijn woningzoekers een belangrijke rol, maar het is de vraag of dit komt vanwege de voorkeur voor dit segment of omdat ze moeilijker terecht kunnen in de sociale huursector of de koopsector. Uit Rotterdamse data blijkt een hoge mutatiegraad in de particuliere huursector die 2-3 keer zo hoog ligt als in de corporatie- en koopsector.23
Dit immigratiepercentage van 6,0% is het gemiddelde over de kalenderjaren 2020, 2021 en 2022. De Rotterdamse bevolking omvat 3,7% van de totale Nederlandse bevolking. Mutatiegraad is berekend door te kijken of een woning op peildatum 1-1-2022 een andere hoofdbewoner heeft dan op 1-1-2021.
22
23
20
Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023
3 Indicatoren van schaarste in drie woningmarktsegmenten 3.1
Inleiding
In dit hoofdstuk gaan we in op verschillende indicatoren uit de markt die ons meer inzicht geven in de schaarste op de Rotterdamse woningmarkt. Het zijn indicatoren die gebaseerd zijn op daadwerkelijk woningmarktgedrag van huishoudens. We richten ons op drie woningmarktsegmenten: de koopsector (o.b.v. gegevens van Calcasa en het CBS), op de sociale huur(corporatie)markt (o.b.v. monitor woonruimtebemiddeling) en de particuliere huurmarkt (Realstats). Daarmee geeft dit hoofdstuk een verdere onderbouwing van de schaarste in hoofdstuk 2.
3.2
2022 dat de verkopersmarkt verandert in een kopersmarkt. De oplopende hypotheekrente gecombineerd met de gestegen inflatie zorgt voor een beperking van de leencapaciteit van huishoudens en dat gaat gepaard met dalende verkoopprijzen. Medio 2022 kantelt de koopmarkt: het aantal verkopen loopt terug, woningen staan langer te koop en het sentiment op de koopwoningmarkt is sterk aan het verslechteren. De oplopende hypotheekrente (samen met de oplopende inflatie) beperkt de leencapaciteit van huishoudens en beïnvloedt ook het sentiment, dat volgens Vereniging Eigen Huis veranderd is naar een pessimistisch sentiment.
Schaarste indicatoren in de
3.2.1 Verkoopprijzen
koopsector
De verkoopprijs van een koopwoning is een eerste
De prijzen van een koopwoning komen tot stand in een markt waarbij vraag en aanbod samenkomen. Bij schaarste in de markt is de aanname dat deze schaarste zich vertaalt in stijgende woningprijzen, relatief hoge koopsom vergeleken met de vraagprijs en woningen die relatief kort te koop staan. De periode 2017-medio 2022 is er sprake van een verkopersmarkt waarin een relatief grote vraag naar woningen is terwijl
indicator van mogelijke schaarste. Tussen begin 2014 en eind 2022 stijgt de gemiddelde Rotterdamse verkoopprijs van €186.000 naar €414.000: de prijs is bijna twee keer over de kop gegaan en vooral na 2016 zien we een versnelling van de verkoopprijs (figuur 3.1). Midden 2022 stabiliseert de verkoopprijs en voor de totale categorie en meergezinswoningen neemt de verkoopprijs begin 2023 af.
het aanbod hierbij achterblijft. Wel zien we in
Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023
21
Figuur 3.1 Ontwikkeling gemiddelde verkoopprijs naar woningtype in Rotterdam per kwartaal (bestaande bouw) 2014-2022 500.000 450.000 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000
kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1
0
2014
2015
2016
2017
2018
totaal
egw
2019
2020
2021
2022 2023
mgw
Bron: Calcasa Woxmonitor 2023, bewerking OBI
Eengezinswoningen worden voor een gemiddeld
koop van een woning mogelijk maakte.
hogere prijs verkocht dan meergezinswoningen.
De gemiddelde verkoopprijs per m2 naar
De procentuele prijsstijging tussen eerste
woningtype in figuur 3.2 laat zien dat tot 2018 de
kwartaal 2014 en 2023 ligt het hoogst bij de
vierkante meter prijs bij eengezinswoningen
meergezinswoningen met een toename van de
hoger ligt dan bij meergezinswoningen, waarna er
gemiddelde verkoopprijs van +251%
bij deze laatstgenoemde groep een veel snellere
(eengezinswoningen: +192%). De
prijsstijging is. Eind 2022 ligt de m2-prijs van
huizenprijstoename komt, naast een
meergezinswoningen 14% hoger dan bij
inkomensstijging onder huishoudens, ook door
eengezinswoningen.
een sterk afgenomen hypotheekrente die zowel voor particuliere huishoudens als beleggers de
22
Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023
Figuur 3.2 Gemiddelde transactieprijs per m2 naar woningtype per kwartaal (bestaande bouw) eerste kwartaal 2014 - eerste kwartaal 2023 4.500 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000
kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1
1.500
2014
2015
2016
2017
2018
totaal
2019
egw
2020
2021
2022
2023
mgw
Bron: Calcasa Woxmonitor 2023, bewerking OBI
Deze verkoopprijs wordt beïnvloed door de
De prijsindex van de verkoopprijzen (2015=100)
samenstelling van het pakket verkochte
laat in Rotterdam net als bij de verkoopprijzen een
woningen: als in een kwartaal relatief veel
sterke groei zien, en de groei ligt duidelijk boven
goedkope appartementen zijn verkocht is de
die van de landelijke ontwikkeling (figuur 3.3). In
gemiddelde prijs lager dan dat er relatief veel
de eerste helft van 2022 is de top van de markt
dure eengezinswoningen zijn verkocht, zelfs als
bereikt. Daarna kantelt de markt en vanaf het
de huizen geen waarde verliezen. De prijsindex
derde kwartaal 2022 daalt de prijsindex
van bestaande koopwoningen kent dit probleem
(kwartaal-op-kwartaal) voor het eerst in 8 jaar en
niet aangezien het hier om alle bestaande
deze daling zet in 2023 door.
koopwoningen gaat. Figuur 3.3 Ontwikkeling prijsindex bestaande koopwoningen Nederland en Rotterdam (2015=100) 250 200 150 100 50
kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1
0
2014
2015
2016
2017
2018
Nederland
2019
2020
2021
2022 2023
Rotterdam
Bron: CBS Statline
Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023
23
de woning naar een andere partij zal gaan. Het
3.2.2 Verhouding verkoopprijs en
verhoudingsgetal kent een stijgende trend met
vraagprijs
een dip in 2019 (figuur 3.4). Het laat zien dat in
Een tweede indicator is de verhouding verkoopprijs en vraagprijs. Hierbij is de aanname dat in een kopersmarkt, waar kopers meer
toenemende mate kopers boven de vraagprijs betalen voor hun woning. Vanaf het tweede kwartaal 2022 zien we een kantelpunt, waarbij de
onderhandelingsruimte hebben, dit verhoudingsgetal relatief laag ligt. Als er veel spanning op de markt is en er veel vragers zijn gegeven het aanbod dan zal de koper meer
koopsom steeds dichter bij de laatst gevraagde vraagprijs komt te liggen (en in 2023 zelfs hieronder ligt).
bieden voor een woning omdat bij een te laag bod Figuur 3.4 Koopsom als percentage van laatste vraagprijs per kwartaal eerste kwartaal 2014-eerste kwartaal 2023 115% 110% 105% 100% 95% 90% 85%
kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1
80%
2014
2015
2016
2017
2018
totaal
egw
2019
2020
2021
2022 2023
mgw
Bron: Calcasa Woxmonitor 2023, bewerking OBI
3.2.3 Looptijd en aanbod Een derde indicator van de spanning is de looptijd tussen het aanbieden van een koopwoning op internet en het moment van verkoop (figuur 3.5). Op basis van data van het CBS zien we dat deze
24
looptijd heel duidelijk is afgenomen van gemiddeld 10 maanden in 2014 naar 1,6 maand eind 2022. Sinds midden 2022 neemt de looptijd toe.
Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023
Figuur 3.5 Looptijd verkochte koopwoningen april 2014-december 2022 (in maanden) 25 20 15 10 5
2014-apr 2014-jul 2014-okt 2015-jan 2015-apr 2015-jul 2015-okt 2016-jan 2016-apr 2016-jul 2016-okt 2017-jan 2017-apr 2017-jul 2017-okt 2018-jan 2018-apr 2018-jul 2018-okt 2019-jan 2019-apr 2019-jul 2019-okt 2020-jan 2020-apr 2020-jul 2020-okt 2021-jan 2021-apr 2021-jul 2021-okt 2022-jan 2022-apr 2022-jul 2022-okt
0
Aanbodtijd verkochte woningen
Aanbodtijd te koop staande woningen
Bron: CBS Statline
Schaarste komt ook naar voren bij het bekijken
mede als gevolg van de gunstige economische
van de aantallen aangeboden en verkochte
omstandigheden en de lage hypotheekrente,
woningen. Het aantal aangeboden koopwoningen
duidelijk toegenomen met als topjaren 2017 en
is sinds 2014 sterk afgenomen (-66%) en figuur
2020. Na 2020 loopt de verkoop terug als gevolg
3.6 laat zien dat deze afname na 2018 gestopt is
van macro-economische ontwikkelingen (stijging
om daarna op een relatief laag niveau te
hypotheekrente) en de daling is het sterkst bij
stabiliseren. De getalsmatige afname van het
meergezinswoningen. Mogelijk spelen bij deze
aanbod is het grootst bij de meergezinswoningen.
woningen de nieuwe wetgeving omtrent
Gelijktijdig is het aantal verkochte koopwoningen,
regulering van huurwoningen een rol.
Figuur 3.6 Aantal te koop aangeboden woningen en aantal verkochte woningen (bestaande bouw) eerste kwartaal 2014 t/m eerste kwartaal 2023 (voortschrijdend 3-maandelijks gemiddelde)(index 2014=100)
kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1 kw2 kw3 kw4 kw1
200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0
2014
2015
verkocht egw
2016
2017
2018
verkocht mgw
2019
2020
aangeboden egw
2021
2022 2023
aangeboden mgw
Bron: Calcasa Woxmonitor 2023, bewerking OBI
Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023
25
3.2.4 Tussentijdse conclusie De toename van de verkoopprijs van woningen en de korte looptijd zijn mede ingegeven door de inkomensgroei, de lage hypotheekrente en het vertrouwen in de koopmarkt. Wel zien we midden 2022 de koopmarkt afkoelen: het aantal verkopen loopt terug, woningen staan langer te koop en het sentiment op de koopwoningmarkt is sterk aan het verslechteren. De oplopende hypotheekrente (samen met de oplopende inflatie) beperkt de leencapaciteit van huishoudens en beïnvloedt ook het sentiment. Dit sentiment is volgens Vereniging Eigen Huis omgeslagen naar pessimistisch. Verder heeft de terugtrekkende beweging van beleggers door aanstaande overheidsregels (verhoging van prijsgrens gereguleerde huur, verhoging vermogensbelasting op verhuurde woningen) een drukkend effect op de koopprijzen.
3.3
Schaarste indicatoren in de sociale huursector
3.3.1 Inleiding Huurwoningen met een puntenaantal onder de 148 punten vallen onder de gereguleerde huur (prijspeil 2023: € 808,0624). Dat betekent dat de huurprijzen en huurverhogingen binnen het gereguleerde deel, in tegenstelling tot het nietgereguleerde deel, aan landelijke regels zijn gebonden. Een belangrijk deel van de
gereguleerde huurwoningen wordt verhuurd door woningcorporaties en zij dienen hun huurwoningen aan de EC-doelgroep (huishoudens met een relatief laag inkomen) te verhuren. 25 Daarbij geldt bovendien dat woningzoekenden met recht op huurtoeslag26 in principe een woning toegewezen krijgen onder de aftoppingsgrens (passend toewijzen), dus een woning in het goedkopere prijssegment. In de sociale huursector uit schaarste zich vanwege de maximale huurprijzen niet in prijsstijgingen (zoals in de andere sectoren) maar leidt schaarste tot een toename van de wachttijd voor woningzoekenden. In het vervolg van paragraaf 3.3 richten we ons specifiek op de sociale huurwoningen die door corporaties verhuurd worden. We gebruiken de volgende indicatoren van schaarste: 1) het aantal actief woningzoekenden en het aanbod in de sociale huursector van corporaties 2) wachttijden 3) slaagkansen. We splitsen deze indicatoren waar mogelijk uit naar kenmerken van de woning (woningtype, kamertal) en de huishoudens (doelgroep, lokale woningzoekenden). We richten ons hier op de periode 2016-2022 en maken gebruik van gegevens uit de monitor Woonruimtebemiddeling (OBI). We gebruiken hiervoor de meest actuele beschikbare gegevens t/m 2022.
Sociale huurwoningen van particuliere verhuurders Over het aanbod en vraag in de sociale huurwoningen die verhuurd worden door particuliere verhuurders zijn maar beperkt gegevens beschikbaar. Recent onderzoek van Realstats (2023) over verhuringen van particuliere huurwoningen in de gemeente Rotterdam ongeacht het prijssegment over de hele periode 2017-2022 laat zien dat 15% van de verhuringen onder de liberalisatiegrens plaatsvindt (zie paragraaf 3.4 voor een verdere bespreking van de particuliere huurwoningen). 27 Dit
In de toekomst zal dit bij 186 punten ofwel €1021,02 plannen van de rijksoverheid zal de regulering in de toekomst bij 186 punten In 2023 ligt de inkomensgrens van de EC-doelgroep op €44.035 (eenpershh.) en €48.625. Voor 2022 was er geen onderscheid naar huishoudensomvang en lag de inkomensgrens op €40.024 euro (2021) en €39.055 euro (2020) De EC-doelgroep bestaat uit de primaire doelgroep en de secundaire doelgroep. De secundaire doelgroep is de groep woningzoekenden die niet tot de primaire doelgroep behoren met een huishoudinkomen tot en met de EC-grens. 26 tegemoetkoming in de huurkosten door de overheid voor lagere inkomensgroepen om het huren van een woning betaalbaar te houden. De hoogte van de huurtoeslag is afhankelijk van dehoogte van het inkomen van het huishouden in relatie tot de hoogte van de huurprijs. Om in aanmerking te komen voor huurtoeslag moet de maandhuur lager zijn dan €808,06 (prijspeil 2023). 27 Uit hetzelfde Realstats onderzoek blijkt een flink aandeel van de particuliere huurwoningen op grond van een modelschatting van het wws-punten boven de liberalisatiegrens verhuurd te worden terwijl ze o.b.v. wws-punten tot de sociale huursector vallen. Voor Rotterdam wordt geschat dat 9.287 van de aangeboden woningen tot de gereguleerde sector behoren en daarvan worden er 8.052 aangeboden met een huurprijs boven de liberalisatiegrens. 24 25
26
Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023
zijn veelal meergezinswoningen met een oppervlakte onder de 50m2. Uit een recente momentopname eind maart 2023 van het aanbod van particuliere huurwoningen op pararius.nl blijkt eveneens dat er maar heel beperkt aantal woningen onder de liberalisatiegrens. Van de 628 aangeboden woningen vielen er 33 onder deze grens, ofwel 6% van het totale aanbod. Dit waren uitsluitend meergezinswoningen. vanwege hogere leeftijd) niet verrassend. Hun
3.3.2 Actief woningzoekenden en aanbod als indicator van schaarste De eerste schaarste-indicator voor dit segment zijn het aantal actief woningzoekenden en het aanbod in de sociale huursector van corporaties. Het aantal actief woningzoekenden in Rotterdam in 2022 bedraagt 85.537 en 58% daarvan is woonachtig in Rotterdam (tabel 3.1, derde rij van onder). 42% komt dus van buiten Rotterdam. De groep Rotterdammers die binnen Rotterdam zoeken, zijn relatief vaak doorstromers, behoren relatief vaak tot de groep van 35 jaar en ouder en hebben vaker urgentie dan de groep die van
zoektocht lijkt minder een spoedkarakter te hebben dan die van huishoudens van buiten Rotterdam. Sinds 2016 is het aantal woningzoekenden met 88% gegroeid en deze groei is sterker onder de groep die van buiten Rotterdam in Rotterdam zoekt.28 Het aantal actiefwoningzoekenden op zoek naar een sociale huurwoning in Rotterdam is dus sterk gestegen. De toename is het sterkst in de periode 2016 t/m 2019. De absolute groei doet zich voor onder alle categorieën actief woningzoekenden. Zo nam de
buiten Rotterdam in Rotterdam zoekt (die zijn relatief vaak startend met een leeftijd tot en met 34 jaar, zonder urgentie). Rotterdammers zoeken dan ook vaker via het inschrijfduurmodel en dat is gezien hun positie (relatief lange inschrijfduur
secundaire doelgroep in de periode 2016-2022 toe met 11.563, het aantal eenpersoonshuishoudens met 28.257 en het aantal starters met 29.121.
Tabel 3.1 Aantal actief woningzoekenden in Rotterdam naar achtergrondkenmerken 2016-2022. 2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
Doorstromer
23.908
27.585
33.035
34.392
35.794
35.532
34.901
Starter
21.508
28.338
34.939
37.525
40.126
46.826
50.629
96
21
17
12
15
10
7
Primaire doelgroep
33.249
43.459
50.575
50.451
52.773
57.457
56.860
Secundaire doelgroep
7.913
9.256
12.751
15.833
17.447
19.091
19.476
Niet-EC-doelgroep
1.033
3.229
4.665
5.645
5.715
5.820
9.201
4
10
Eenoudergezin
9.801
11.504
13.619
13.766
15.262
16.821
17.998
Eenpersoonshuishouden
22.534
30.453
37.738
41.084
43.366
48.026
50.791
Onbekend
Onbekend
28
Actief woningzoekenden zijn personen die in het desbetreffende jaar minimaal 1 keer op een woning gereageerd hebben.
Schaarste Rotterdamse woningmarkt 2023
27
Gezin zonder kinderen
4.667
4.963
6.185
6.771
6.373
6.454
6.931
Gezin met kinderen
4.869
4.538
5.366
5.861
6.554
6.537
7.350
Meerpersoonshuishouden
3.640
1.965
2.346
2.180
2.321
2.344
2.467
2.737
2.267
2.059
2.186
Onbekend
Geen voorrang
43.200
52.884
63.803
67.592
71.681
77.355
81.968
Urgent
1.988
2.521
3.285
3.400
3.671
4.561
3.241
Herhuisvestingskandidaat
324
539
903
937
583
452
328
Niet woonachtig in R’dam
15.049
20.716
26.661
28.679
30.104
33.364
35.772
Woonachtig in R’dam
30.463
35.228
41.330
43.250
45.831
49.004
49.765
Totaal actief woningz.
45.512
55.944
67.991
71.929
75.935
82.368
85.537
Het aanbod, in de vorm van aangeboden
woningen: nog altijd is dat aantal in 2022 27%
woningen door corporaties, neemt in de periode
minder dan in 2016. De afname doet zich binnen