[23bb006798] Bijlage behorende bij 23bb6797 - Rotterdams grondbeleid

25

Beleidslijn Rotterdam 18: weigeren ontheffing Als een ontwikkeling in strijd is met het omgevingsplan en de gemeente planologisch niet wil meewerken zal de gemeente ook een privaatrechtelijke ontheffing voor de ontwikkeling weigeren.

Als de extra bouw- of gebruiksmogelijkheden een meerwaarde opleveren, brengt de gemeente een ontheffingsvergoeding in rekening. De benodigde ontheffing en de ontheffingsvergoeding worden parallel besproken met de benodigde wijziging van het omgevingsplan en de anterieure overeenkomst. Bij de ontheffingsvergoeding wordt rekening gehouden met de betaalde ambtelijke plankosten die zijn gemaakt voor aanpassing omgevingsplan voor hetzelfde project. De formele toetsing vindt plaats als de anterieure overeenkomst gesloten is en benodigde wijzigingen in het omgevingsplan zijn doorgevoerd.

6.3 Kostenverhaal Wanneer de gemeente niet zelf eigenaar is van de grond en een derde partij interesse heeft om deze grond te ontwikkelen, is deze verplicht om de door de gemeente gemaakte en te maken kosten te verhalen. Dat staat in de Omgevingswet. Die verplichting tot kostenverhaal geldt bij kostenverhaal plichtige bouwplannen. Dat zijn onder andere de bouw van woningen en andere

Rotterdams grondbeleid | Versie 10 oktober 2023

hoofdgebouwen, de bouw van een bijbehorend gebouw van meer dan 1.000 m² en realisatie van een woon­ functie in een bestaand gebouw of vergroting van een bestaand gebouw met meer dan 1.000 m². De kosten die de gemeente verplicht moet verhalen zijn opgesomd in een wettelijke kostensoortlijst. Kostenverhaal met toepassing van de Omgevingswet is niet nodig als het kostenverhaal al anderszins verzekerd is. Dat is bijvoorbeeld het geval als de gemeente eigenaar van de grond is. Dan worden de gemeentelijke kosten gedekt uit gronduitgifte. Dit kan onder voorwaarden voor een deel van het kostenverhaal ook het geval zijn bij een eventueel in rekening te brengen ontheffingsvergoeding, mits een kostenverhaal plichtig bouwplan meer oplevert dan het toerekenbare kostenverhaal. Als ondanks het kostenverhaal een plan niet financieel uitvoerbaar is voor de gemeente, omdat het een tekort voor de gemeente oplevert, kan de gemeente om die reden planologische medewerking weigeren.

Anterieure overeenkomst en voorovereenkomst Conform het besluitvormingsmodel wordt voorafgaand aan een anterieure overeenkomst de voorovereenkomst gesloten. Hiermee worden de gemeentelijke kosten verhaald tot aan het moment van sluiten van de anterieure overeenkomst. De anterieure overeenkomst wordt afgesloten voordat een besluit wordt genomen over een wijziging van het omgevingsplan. In de anterieure overeenkomst worden onder andere afspraken gemaakt over de vergoeding voor de kosten die de gemeente maakt, zoals de aanpassing van

openbare ruimte en plankosten. Het sluiten van zowel de voor- als anterieure overeenkomst is afhankelijk van de bereidwilligheid van de wederpartij. De gemeente streeft er naar voor elke private ontwikkeling een anterieure overeenkomst te sluiten. Dat biedt de meeste zekerheid aan beide partijen en vermindert juridische en financiële risico’s.

Rotterdamse praktijk: Er lopen in 2023 ruim 90 anterieure overeenkomsten

Kostenverhaalsvoorschriften Als er geen anterieure overeenkomst tot stand komt moet de gemeente de kosten op een andere manier verhalen. Dit is van toepassing als het ruimtelijk besluit voorziet in een kostenverhaal plichtig bouwplan. De regeling wordt geactiveerd bij de wijziging van het omgevingsplan of bij de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit voor het project. Om het kostenverhaal bij de wijziging van het omgevingsplan te regelen, neemt de gemeenteraad, behalve als dit is gedelegeerd aan het College van B&W, dan kostenverhaalregels op in het omgevingsplan. Als een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit nodig is, neemt de het College kostenverhaalsvoorschriften op in de omgevings­ vergunning. Uit die regels of voorschriften volgt het bedrag dat een initiatiefnemer moet betalen als die wil bouwen.

26

Beleidslijn Rotterdam 19: kostenverhaal

De Rotterdamse praktijk:

De gemeente streeft er naar de op de wettelijke kostensoortenlijst voorkomende kosten te verhalen via een voor- en anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer. Verhaal op grond van het omgevingsplan of een omgevingsvergunning wordt alleen ingezet als er geen anterieure overeenkomst tot stand gekomen is.

De kostenverhaalsregels en kostenverhaals­ voorschriften zijn de opvolger van het exploitatie­ plan in de Wro. In Rotterdam heeft de gemeente tot op heden nog geen exploitatieplan hoeven vast­ stellen, omdat kostenverhaal tot nu toe altijd anderszins verzekerd is geweest. De gemeente verwacht dat het in de komende jaren kosten­ verhaal via het omgevingsplan of een omgevings­ vergunning een uitzondering zal blijven.

Raming kosten en opbrengsten Ook voor het kostenverhaal via het omgevingsplan of de omgevingsvergunning raamt de gemeente de kosten en de opbrengsten. Voor de kosten geldt een wettelijke lijst van kostensoorten. Alle kosten moeten voldoen aan drie criteria: profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit (de PTP-criteria). Bij het ramen van de kosten moet ook de waarde van onroerende zaken geraamd worden. Daarvoor maakt de gemeente gebruik van een onafhankelijke externe taxatie. Voor de raming van de plankosten (de gemeentelijke apparaatskosten) wordt een plankostenscan gehanteerd.

Kostenverhaal via een posterieure overeenkomst Nadat de kostenverhaalsregels of kostenverhaals­ voorschriften zijn vastgesteld, kan de gemeente met een initiatiefnemer nog steeds een overeenkomst sluiten, de posterieure overeenkomst. Daarbij neemt de gemeente wel de kostenverhaalsregels in acht. Het sluiten van zo’n overeenkomst heeft als voordeel dat beide partijen nog maatwerkafspraken kunnen maken en er zekerheid is over de hoogte en betaling van het kostenverhaal.

Rotterdams grondbeleid | Versie 10 oktober 2023

Financiële bijdragen in aanvulling op kostenverhaal Bovenop het kostenverhaal biedt de Omgevingswet de gemeente een mogelijkheid voor twee aanvullende financiële bijdragen: een vrijwillige financiële bijdrage voor de ontwikkeling van een gebied; een afdwingbare financiële bijdrage voor verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Beide bijdragen kunnen alleen worden gevraagd voor investeringen die niet voldoen aan de criteria voor kostenverhaal: profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit. Er moet wel een verband zijn tussen de te betalen activiteit en het initiatief. Een bijdrage kan alleen worden gevraagd als de exploitatie van de locatie het kan dragen na aftrek van het wettelijke kostenverhaal.

· ·

27

De meeste gronden in Rotterdam zijn in het verleden in erfpacht uitgegeven of in eigendom verkocht met privaatrechtelijke voorwaarden. In een beperkt deel van Rotterdam is sprake van vol eigendom zonder privaat­ rechtelijke voorwaarden. In die situaties zou een financiële bijdragen in aanvulling op het kostenverhaal in beginsel kunnen worden gevraagd. Een locatie moet wel voldoende opbrengsten opleveren om boven op het kostenverhaal nog een andere bijdrage te kunnen dragen. Voor bouwplannen op gemeentegrond en bij bouwplannen met een ontheffingsvergoeding leidt het vragen van een financiële bijdrage niet per definitie tot hogere opbrengsten en wel tot extra interne administratie. Ook vanuit de huidige situatie op de woningmarkt wordt voor nu afgezien van het vragen van een vrijwillige of afdwingbare financiële bijdrage boven op het kostenverhaal.

Beleidslijn Rotterdam 20: vrijwillige of afdwingbare financiële bijdrage De gemeente Rotterdam voert op dit moment geen vrijwillige of afdwingbare financiële bijdrage boven op het kostenverhaal in.

6.4 Combinatieprojecten

Kostenverhaal in combinatie met ontheffingsvergoeding

Binnen de gemeente Rotterdam komt het voor dat initiatieven plaatsvinden op een combinatie van verschillende juridische grondsituaties. Dit wordt ‘een combinatieproject’ genoemd. Bijvoorbeeld een initiatief waarbij de beoogde nieuwe ontwikkeling deels gelegen is op grond uitgegeven in erfpacht, deels op grond uitgegeven in vol eigendom zonder privaatrechtelijke voorwaarden en deels op grond uitgegeven in vol eigendom met privaatrechtelijke voorwaarden. In dat geval kan er zowel sprake zijn van kostenverhaal als een ontheffingsvergoeding. Soms komt het ook voor dat er grond van de gemeente benodigd is en er dus voor dat gedeelte een gemeentelijke gronduitgifte nodig is. In dat geval is naast kostenverhaal en een potentiële ontheffingsvergoeding ook nog de grondwaarde voor de uitgifte betrokken. De exacte samenloop tussen kostenverhaal, ontheffings­ vergoeding en grondwaarde bij uitgifte wordt bepaald door een groot aantal factoren en zal per project door de gemeente inzichtelijk gemaakt worden. Hieronder de hoofdlijnen voor veelvoorkomende combinatieprojecten.

In het geval een initiatief plaatsvindt op grond in vol eigendom zonder privaatrechtelijke voorwaarden èn op grond reeds uitgegeven in erfpacht dan wel vol eigendom met privaatrechtelijke voorwaarden, dan zal er een combinatie zijn van kostenverhaal en ontheffingsvergoeding. Een deel van het kostenverhaal is toerekenbaar aan het eigendoms- of erfpachtperceel met privaatrechtelijke voorwaarden en zal onder bepaalde voorwaarden verrekend worden met een eventuele ontheffingsvergoeding.

Grondwaarde in combinatie met ontheffingsvergoeding In het geval een initiatief plaatsvindt op grond in eigendom van de gemeente èn een erfpachtperceel of een perceel uitgeven in eigendom met privaatrechtelijk voorwaarden, zal de initiatiefnemer zowel een grondprijs moeten betalen (voor de nieuwe uitgifte) als een eventuele ontheffingsvergoeding (als gevolg van het verlenen van ontheffing voor het eigendoms- of erfpachtperceel).

Rotterdams grondbeleid | Versie 10 oktober 2023

Kostenverhaal in combinatie met grondwaarde In het geval een initiatief plaatsvindt op grond reeds uitgegeven is in vol eigendom zonder privaatrechtelijke voorwaarden èn op grond nog uit te geven door de gemeente, dan zal er een combinatie zijn van kostenverhaal en grondwaarde.

Financiële uitvoerbaarheid Bij combinatieprojecten toetst de gemeente op financiële uitvoerbaarheid van het gehele project. Als ondanks opbrengsten van gronduitgifte, kostenverhaal en ontheffingsvergoeding een plan niet financieel uitvoerbaar is voor de gemeente, omdat het een tekort voor de gemeente oplevert, kan de gemeente planologische medewerking weigeren.

28

7. Contractbeheer 7.1

Inleiding

Grond in Rotterdam is door de gemeente ook in het verleden, uitgegeven met privaatrechtelijke voor­ waarden, en versterkt met een kettingbeding en/of kwalitatieve verplichting, zowel in de akten zelf als in de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden. Daardoor blijft de gemeente als contractbeheerder betrokken bij initiatieven van grondeigenaren. De gemeente kan dat doen via toestemmingen, het uitvoeren van en toezien op de wederzijds gemaakte afspraken, en het wijzigen van bepaalde voorwaarden in de akten. Bijvoorbeeld bij herontwikkeling, trans­ formatie of verbouwing, maar ook bij wijziging van een splitsingsstructuur. Daarmee behoudt de gemeente invloed op die ontwikkelingen, en kan zij die inpassen in haar beleid voor de stad.

Rotterdams grondbeleid | Versie 10 oktober 2023

7.2 Toestemmingen In (bijna) alle varianten van algemene voorwaarden voor verkoop en erfpacht dan wel in de akte zelf zijn toestemmingsvereisten opgenomen. Dat betekent dat de gerechtigde tot de onroerende zaak zich eerst voor toestemming tot de gemeente moet richten voordat deze bevoegd is om bepaalde handelingen met betrekking tot de onroerende zaak te verrichten. De gemeente heeft de toestemmingsbepaling opgenomen als privaatrechtelijk instrument onder meer om uitvoering te geven aan haar beleidsdoelstellingen op gronden die niet meer in haar bezit zijn. Het toetsingskader voor de toestemming is primair de akte en de algemene voorwaarden, maar aanvullend ook kenbare beleidsuitingen en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. De gemeente kan via het toestemmingsinstrument op individueel akteniveau (bij) sturen op een veilige en leefbare stad door per gebied te kijken wat de behoefte is en welk beleid daar actueel is. Daaraan gaat natuurlijk vooraf dat de gemeente eerst nagaat of de verzoeker zich wel heeft gehouden aan de geldende voorwaarden.

29

De bijkomende effecten van de toestemmingsbepaling is dat gerechtigde tot de onroerende zaak niet vrijelijk bevoegd is om alle rechtshandelingen uit te voeren zonder eerst bij de gemeente om toestemming te vragen. Daar staat tegenover dat de toestemmings­ bepaling bijdraagt aan de handhaving en naleving van de contractuele afspraken die de gemeente heeft vastgelegd in de akte. In een tijd waarin de gemeente steeds minder grondpositie heeft, is de toestemmings­ bepaling een belangrijk instrument voor de sturing op het grondgebruik. Veel voorkomende toestemmingsvereisten zijn: Toestemming vervreemding; Toestemming verhuren of verpachten; Toestemming splitsing; Toestemming vestiging zakelijke rechten; Recht van eerste koop; Anti-speculatiebeding; Zelfbewoningsplicht.

· · · · · · ·

Rotterdams grondbeleid | Versie 10 oktober 2023

7.3 Ontheffing en wijziging akte Voor herontwikkeling, uitbreiding of transformatie is meestal ontheffing (privaatrechtelijke toestemming) van de gemeente nodig, waarbij de gemeente toetst of de ontwikkeling voldoet aan beleidsdoelstellingen en indien die wijziging meerwaarde voor de eigenaar kan opleveren een financiële voorwaarde oplegt: de ontheffingsvergoeding. De hoogte van de ontheffingsvergoeding wordt bepaald door de waardestijging van de onroerende zaak als gevolg van het wijzigen van de toepasselijke bouw- en gebruiksbepalingen in de akte. Als er ontheffing wordt verleend door de gemeente worden voorwaarden behorend bij de nieuwe ontwikkeling vastgelegd in een wijzigingsakte. Zo ziet de gemeente er op toe dat beleidsdoelstellingen en ambities die hun plaats hebben gevonden beheerd kunnen worden.

Taxatiebeleid ontheffingsvergoeding De ontheffingsvergoeding wordt berekend door de residuele waarde van de beoogde contractwijziging te verminderen met de waarde van de reeds bestaande bepalingen. De gemeente vraagt een onafhankelijk taxateur de marktwaarde van beide normatief vast te stellen. In het normatieve karakter wordt rekening gehouden met eisen van de gemeente ten aanzien van de ontwikkeling, eisen die volgen uit gemeentelijke beleidsdoelstellingen en of ambities.

7.4 Uitvoering en monitoring contractbeheer De gemeente ziet toe op het beheer en naleving van de in akten opgenomen privaatrechtelijke voorwaarden. De gemeente neemt met de voorwaarden ook rapportage verplichtingen op. Zo zijn bijvoorbeeld de middenhuurbepalingen onderhevig aan een jaarlijkse controle door de gemeente, maar ook kan gedacht worden aan aanvangshuur en beperkende voorwaarden. Het doel van de monitoring is de door de gemeente na gestreefde ambities en beleidsdoelstellingen zoals contractueel vastgelegd effectueren.

30

8. Erfpachtcontracten 8.1 Inleiding De gemeente Rotterdam beheert de bestaande reeds uitgegeven erfpachtcontracten. Deze zijn op te splitsen in tijdelijke erfpachtrechten, al dan niet afgekocht, en eeuwigdurende erfpachtrechten. De looptijd van de erfpachtcontracten varieert. Looptijden die vaak voorkomen zijn 75 jaar, 99 jaar of eeuwigdurend. Verder is een onderscheid te maken tussen canon betalende erfpachtrechten en erfpachtrechten waarbij de canon voor een bepaalde of de gehele periode is afgekocht.

voorwaarden meerdere keren gewijzigd, de laatste keer in 2006. Het is voor bestaande erfpachtrechten van belang op te merken dat er dus sprake is van verschillende algemene voorwaarden. Deze zijn van invloed tijdens het beheer van deze contracten.

8.3 Canon en afkoopsom De grondwaarde vormt de grondslag voor de canon en de afkoopsom. Canon en/of afkoopsom zijn de uiteindelijke betalingen van erfpachters aan de gemeente.

8.2 Algemene voorwaarden

Canon

De eerste algemene voorwaarden voor erfpacht in Rotterdam dateren uit 1931. De daarop volgende uit 1981. Nadien heeft het College de algemene

Afhankelijk van de datum uitgifte en de geldende algemene voorwaarden kan het voorkomen dat de erfpachter periodiek een canon betaalt (bedrag voor gebruik van de grond). De canon wordt berekend door

Rotterdams grondbeleid | Versie 10 oktober 2023

de grondwaarde te vermenigvuldigen met het canonpercentage. In veel erfpachtcontracten wordt de canon na bepaalde termijnen herzien. Dit gebeurt aan de hand van een herziene grondwaarde en het dan geldende canonpercentage. Een en ander is afhankelijk van de van toepassing zijnde algemene voorwaarden (in oude akten “Algemene Bepalingen”) en de bijzondere bepalingen in de akte.

Afkoopsom Onder afkopen wordt verstaan het afkopen van de periodieke canon voor een bepaalde periode. Afhankelijk van de van toepassing zijnde algemene voorwaarden kan de canon worden afgekocht. In de betreffende algemene voorwaarden (in oude akten Algemene Bepalingen”) staan de voorwaarden op welke wijze en op welke momenten afgekocht kan worden.

31

8.4 Conversie

Beleidslijn Rotterdam 22: conversie bedrijven gelegen op bedrijventerreinen

Erfpachters kunnen op elk willekeurig moment de gemeente verzoeken omeen omzetting van een tijdelijk erfpachtrecht (conversie) naar een eeuwigdurend erfpachtrecht (afhankelijk van de bestemming in de akte van vestiging erfpacht), tegen betaling van een conversiesom aan de gemeente. Erfpachters kunnen in veel gevallen ook kiezen voor omzetting naar vol eigendom met privaatrechtelijke voorwaarden. Dat is niet mogelijk bij categorieën die de gemeente nog steeds uitgeeft in erfpacht.

Beleidslijn Rotterdam 21: conversie Erfpachters met een tijdelijk erfpachtrecht kunnende gemeente verzoeken om een conversie naar naar een eeuwigdurend afgekocht erfpacht­ recht (afhankelijk van de bestemming in de akte van vestiging erfpacht) tegen betaling van een conversiesom, of voor bepaalde uitgiftecate­ gorieën naar eigendom met privaatrechtelijke voorwaarden tegen betaling van een conversiesom.

Erfpachters in de categorie ‘bedrijven gelegen op bedrijventerreinen’ kunnen in afwijking van beleidslijn 21 kiezen voor een conversie naar een eeuwigdurend erfpachtrecht met canonverplichting.

Erfpachters in de categorie ‘bedrijven gelegen op bedrijventerreinen’ kunnen kiezen voor een conversie naar een eeuwigdurend erfpachtrecht met canonverplichting inclusief herziening en indexatie. Deze mogelijkheid wordt geboden om bedrijven meer financiële ruimte te bieden. De gemeente vraagt een onafhankelijk taxateur de markwaarde van de grond vast te stellen ten behoeve van een conversie. De taxatie is genormeerd en gebaseerd op de bouw- en gebruiksbepalingen in de erfpachtakte. De hoogte van de conversiesom is afhankelijk van de grondwaarde, de resterende looptijd van het erfpachtrecht en de discontovoet. De conversiesom zal nooit meer bedragen dan de actuele grondwaarde. De conversiesom bestaat vervolgens, afhankelijk van de situatie, uit drie componenten, te weten: I.

Rotterdams grondbeleid | Versie 10 oktober 2023

de contante waarde van de lopende canonverplichtingen (voor zover van toepassing) tot en met het 50e jaar;

32

II. een vergoeding gelijk aan de contante waarde van de grondwaarde na het verstrijken van het 50e en het 99e jaar; III. een vergoeding voor de bloot-eigendom, gelijk aan de contante waarde van de grondwaarde in het 99e jaar.

8.5 Expiratie van een tijdelijk erfpachtrecht Tijdelijke erfpachtrechten expireren na verloop van een bepaalde periode, veelal na 75 of 99 jaar. Een erfpachter van wie het erfpachtrecht expireert krijgt een aantal keuzemogelijkheden. Deze keuzemogelijkheden zijn afhankelijk van de bestemming in de akte van vestiging erfpacht en de van toepassing zijnde algemene bepalingen en bijzondere bepalingen. Daarnaast kan de gemeente ervoor kiezen om bij expiratie van een tijdelijk erfpachtrecht de erfpachter niet de hier boven genoemde mogelijkheden te bieden maar over te gaan tot opzegging van het erfpachtrecht. Dit kan het geval zijn indien de gemeente de beschikking over de grond weer terug wil krijgen om een ander gemeentelijk beleidsdoel te verwezenlijken.

Rotterdams grondbeleid | Versie 10 oktober 2023

Erfpachters en hun financiers (bijvoorbeeld de banken) hebben er belang bij om vroegtijdig kennis te kunnen nemen van de financiële voorwaarde die de gemeente Rotterdam verbindt aan bij het opnieuw verkopen van de onroerende zaak bij expiratie van het tijdelijk erfpachtrecht. Deze erfpachters hebben thans de mogelijkheid hun recht te converteren naar eeuwigdurende erfpacht of vol eigendom. Voordat een recht van erfpacht afloopt doet de gemeente Rotterdam een zogenaamde vervroegde aanbieding. Deze aanbieding is vrijblijvend. De erfpachter behoeft niet op deze aanbieding in te gaan en kan de eindaanbieding afwachten. Naast de vervroegde aanbiedingen hebben erfpachters de mogelijkheid om op eigen verzoek een conversie van het tijdelijke erfpachtrecht te doen. Bij een conversie op eigen verzoek wordt eerst nagegaan of er vanuit het oogpunt van o.a. gebiedsontwikkeling geen bezwaar tegen conversie is. Indien er vanuit dit oogpunt geen bezwaren zijn krijgt de erfpachter een aanbieding.

De afkoopsom kan hoog uitvallen. Voor erfpachters in de categorie ‘wonen’ (niet zijnde sociale huurwoningen) is er daarom de mogelijkheid om na of bij expiratie te kiezen voor een nieuw tijdelijk erfpachtrecht voor een periode van 15 jaar met canonverplichting met herziening en indexering. Deze mogelijkheid is er indien het erfpachtrecht al is geëxpireerd of binnen vijf jaar zal expireren.

Beleidslijn Rotterdam 23: nieuw tijdelijk erfpachtrecht Erfpachters in de categorie ‘wonen’ (niet zijnde sociale huurwoningen) kunnen in afwijking van beleidslijn 21 vanaf vijf jaar voor expiratie kiezen voor een nieuw tijdelijk erfpachtrecht voor een periode van 15 jaar met canonverplichting met herziening en indexatie.

De taxatie van de grondwaarde bij het verkopen van de onroerende zaak bij expiratie door onafhankelijke externe taxateurs uitgevoerd, die de grondwaarde taxeert rekening houdend met de bestaande opstal en het privaatrechtelijk tussen gemeente en erfpachter overeengekomen functioneel gebruik van de grond.

33

9. Grondexploitaties 9.1 Inleiding Gebiedsontwikkelingen of projecten waarin de gemeente volledig of deels voor eigen rekening en risico ontwikkelt, vaak als uitvloeisel van actief grondbeleid, hebben als financieel kader en sturingsinstrument een grondexploitatie. De grondexploitatie is de financieel administratieve weerslag van de gewenste ontwikkeling in het gebied vanaf start uitvoering (planvoering) tot aan afronding. Veel keuzes zijn al eerder in het planproces gemaakt, zie hiertoe ook het besluitvormingsmodel voor ruimtelijke ontwikkelingen Rotterdam. De gemeente hanteert financieel administratief naast grondexploitaties ook herinvesteringsprojecten, exploitatieprojecten en plannen van derden, dit is vaak ingegeven door de afspraken in de financiële verordening Rotterdam en/of BBV-regelgeving. In hoofdstuk 10 komt de verantwoording van gemeentelijke grondexploitaties ter sprake. In dit hoofdstuk worden de werking en beheersing van de gemeentelijke grondexploitaties, tijdelijk beheer, en investerings- en exploitatieprojecten en plannen van derden toegelicht. Dit hoofdstuk heeft geen betrekking op particuliere grondexploitaties.

Rotterdams grondbeleid | Versie 10 oktober 2023

9.2 Grondexploitaties algemeen Bij actief grondbeleid opent de gemeente een gemeentelijke grondexploitatie voor het project op basis van het programma en het ruimtegebruik. De grondexploitatie is de boekhouding en begroting van start uitvoering van het project tot aan de afronding. In de fase dat de grondexploitatie loopt verwerft inden indien nodig de gemeente gronden en wordt de grond vrijgemaakt van alle obstakels, worden gebouwenopstallen gesloopt en wordt de grond verder bouwrijp gemaakt. Na het bouwrijp maken geeft de gemeente de gronden uit en kan de bouw starten. Tijdens en na de bouw wordt woonrijp gemaakt, waarbij de straten en overige openbare ruimte definitief worden ingericht. De grondexploitatie biedt een overzicht van de kosten en opbrengsten die nodig zijn voorvan de ontwikkeling van bouwrijpe grond in een specifiek gebied. Om rekening te houden met veelal stijgende kosten, veranderende opbrengsten en rente-effecten, worden deze financiële aspecten in de tijd gefaseerd. Daarbij rekent de gemeente kosten en opbrengsten in de komende jaren teruggerekendterug naar een huidige waarde (netto contante waarde: NCW). Subsidies en bijdragen kunnen ook worden opgenomen in de grondexploitatie. Het resultaat van een grondexploitatie wordt gevormd door het saldo van de kosten en de opbrengsten. Dit saldo kan zowel positief zijn als

34

negatief. Het uiteindelijke financiële resultaat van de grondexploitatie wordt weergegeven als netto contante waarde (NCW). Dit heet ook wel het verdienvermogen als een grondexploitatie positief is. De grondexploitatie dient als instrument voor financiële sturing van een project en om de haalbaarheid van het project te waarborgen, om de rechtmatigheid van gemaakte kosten en transacties te borgen en is eenals sturingsinstrument voor college en gemeenteraad. Gezien de omvangrijke investeringen die gepaard gaan met gebiedsontwikkelingen kennen grondexploitaties al snel kosten en opbrengsten die in de miljoenen lopen, waarbij veelal de kosten (verwerven, bouwrijp maken, plankosten) voor de baten (uitgifte van gronden) uitgaan. In toenemende mate wordt naast de grondexploitatie de financiële scope breder beschouwd waarmee ook bijdragen vanuit ontheffingsvergoedingen, anterieure overeenkomsten en geldstromen uit andere beleids­ velden zoals duurzaam, stadsbeheer en maatschappe­ lijke ontwikkeling bij de gebiedsontwikkeling worden betrokken. Dit heeft als voordeel dat de project­ gerelateerde kosten en opbrengsten in samenhang in beeld worden gebracht.

Beleidslijn Rotterdam 24: uitbreiding financiële integraliteit in (grond) exploitaties Bij het sturen op en beheersen van de financiën van een gebiedsontwikkeling worden, naast het instrument van de grondexploitatie, ook de financiële afspraken uit anterieure overeen­ komsten, ontheffingsvergoedingen en overige financiële stromen van deze en andere beleidsvelden betrokken.

In de toekomst zal dit zich verder kunnen uitbreiden waarbij ook toekomstige financiële en maatschappelijke voordelen van beleidswensen, voortvloeiend uit projecten zouden kunnen worden meegenomen. Bij de ontwikkeling van gebieden spelen naast grondexploitaties ook investeringsprojecten (exploitatieprojecten) een grote rol. Deze projecten zijn gericht op aanleg en verbetering van de openbare ruimte. Administratief worden ze aangemerkt als MVA (materiële vaste activa).

Rotterdamse praktijk De gemeente heeft in 2023 78 lopende grond­ exploitaties ter waarde van circa € 500 mln. Er zijn 23 grondexploitaties in voorbereiding (IVA’s genoemd). Er zijn 25 investeringsprojecten met een waarde van € 170 mln.

Rotterdams grondbeleid | Versie 10 oktober 2023

9.3 Kosten- en opbrengstensoorten Het Omgevingsbesluit geeft aan welke kostensoorten tot de grondexploitatie behoren. Dat zijn ook de verhaal­ bare kosten bij kostenverhaal. Dat zijn samengevat: De waarde van de gronden, inclusief de waarde van de te slopen opstallen (ook wel inbrengwaarde genoemd); De kosten van het vrijmaken van de gronden van persoonlijke rechten en lasten, eigendom en bezit en beperkte rechten of zakelijke lasten; De kosten van het slopen, verwijderen en verplaatsen van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen; De kosten van bodemsanering, het dempen van oppervlaktewateren en het verrichten van grondwerken; De kosten van de aanleg of wijziging van voorzieningen, zoals wegen, openbare verlichting, riolering en distributienetwerken voor elektriciteit; De kosten van de noodzakelijke compensatie van in het plangebied verloren gegane natuurwaarden, groenvoorzieningen en watervoorzieningen; De kosten van werken, werkzaamheden en maatregelen die noodzakelijk zijn voor het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevings­ kwaliteit; De kosten van tijdelijk beheer; Nadeelcompensatie aan derden (vroeger planschade geheten);

· · · · · · · · ·

35

BTW, niet-gecompenseerde · Niet-terugvorderbare compensabele BTW of andere niet-terugvorderbare

·

belastingen; De rente van geïnvesteerde kapitalen en overige lasten, verminderd met renteopbrengsten.

De gemeente rekent kosten alleen aan de grond­ exploitatie toe als ze voldoen aan de drie PTP- criteria: profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit. Vaak worden buiten het plangebied bovenwijkse voorzieningen aangelegd. Dat zijn voorzieningen, zoals een weg, brug of park, die aan meerdere gebieden ten goede komen. Voor zover die kosten voldoen aan de PTP-criteria kunnen ze worden opgenomen in de grondexploitatie. De opbrengsten kunnen bestaan uit de grond­ opbrengsten, bijdragen van derden en uit eventuele subsidies.

Parameters Verschillende externe factoren spelen een rol bij het maken van een betrouwbare inschatting van de waardeontwikkeling van de grondexploitatieportefeuille. Door de economische ontwikkelingen is sprake van prijsontwikkelingen. In de grondexploitaties rekent de gemeente daarom met langjarige gemiddelden voor kosten- en opbrengstenstijging en voor rente­ ontwikkelingen, de zogenaamde parameters. Een verandering van deze parameters kan grote invloed hebben op het verdienvermogen van de grond­ exploitaties en daarmee op de uitkomst van de verwachte grondexploitatieresultaten. Jaarlijks voert de gemeente een analyse uit om te bepalen of aanpassing

Rotterdams grondbeleid | Versie 10 oktober 2023

van de langjarige parameters nodig is. Het gaat hierbij om de volgende parameters: Rentepercentage; De berekeningswijze is voorgeschreven in het BBV en luidt als volgt: het gewogen gemiddelde rentepercentage van de bestaande leningenportefeuille van de gemeente, naar verhouding vreemd vermogen/totaal vermogen. Discontovoet; De hoogte van de discontovoet is voor verlieslatende grondexploitaties voorgeschreven in het BBV. Kostenstijging en opbrengstenstijging; Dit betreft de index voor de geraamde kosten en opbrengsten naar aanleiding van marktontwikkelingen.

· · ·

Openen grondexploitatie en looptijd Door het openen van een grondexploitatie geeft de gemeente budgetten vrij om daadwerkelijk aan de slag te gaan in een gebiedsontwikkeling of specifiek project. Het is daarom van belang dat bij het openen van een grondexploitatie helder en inzichtelijk is wat de ruimtelijke uitgangspunten zijn, welke ruimtelijke procedure doorlopen moet worden en wat er gerealiseerd gaat worden. In het besluitvormingsmodel ruimtelijke ontwikkeling voor Rotterdam is dit proces beschreven (zie paragraaf 2.5). Voordat er sprake is van materiële / fysieke uitvoeringskosten zal de gemeente al de nodige (plan) kosten maken ter voorbereiding van het project en om te komen tot een grondexploitatie. De mogelijkheid bestaat om vooruitlopend op een grondexploitatie een zogenaamde IVA te openen, hierover meer in paragraaf 9.7.

36

Vaststelling van de grondexploitatie vindt plaats conform de fasering in het besluitvormingsmodel Rotterdam, waarbij afhankelijk van de omvang van de grondexploitatie de gemeenteraad dan wel het college van B&W bevoegd zijn. Een grondexploitatie mag pas worden geopend als het saldo van de netto-contante waarde (NCW) van opbrengsten en toegerekende kosten minimaal € 0 is. Indien het saldo negatief is en als een tekort is geraamd, dan zal voor dat tekort aanvullende dekking uit bijvoorbeeld algemene middelen of specifieke reserves

moeten worden gezocht. Pas daarna kan de gemeente de grondexploitatie in uitvoering nemen of herzien. Naast de externe opgelegde regels en de interne eisen van good governance, (regels over het aangaan van verplichtingen, mandatering, etc.) gaat de gemeente conform BBV uit van de volgende principes: Het startpunt van een grondexploitatie is het besluit van de gemeenteraad of het college van B&W met de vaststelling van het grondexploitatiecomplex, inclusief de grondexploitatiebegroting; De looptijd van een grondexploitatie is in beginsel maximaal 10 jaar om de risico’s te beperken. Hiervan kan gemotiveerd worden afgeweken voor zeer lang lopende projecten. Bij het in uitvoering nemen van een grondexploitatie zal het College van B&W de gemeenteraad met inachtneming van risicobeheersmaatregelen vragen om goedkeuring voor de langere doorlooptijd.

· ·

Beleidslijn Rotterdam 25: looptijd grondexploitaties De looptijd van een grondexploitatie bedraagt in beginsel ten hoogste 10 jaar.

Grondexploitaties restgebieden Om het totaal van het aantal grondexploitaties te beperken kent gemeente Rotterdam kleinere grondexploitaties die worden geadministreerd als deelplan onder de grondexploitatie ‘Restgebied’. Een grondexploitatie is klein als:

Rotterdams grondbeleid | Versie 10 oktober 2023

1. Het project minder dan 25 woningen kent én; 2. Het project minder dan € 500.0004 voorinvestering of opbrengsten kent én; 3. Het politiek belang van het project beperkt is.

Beleidslijn Rotterdam 26: grondexploitaties restgebieden Om het totaal van het aantal grondexploitaties te beperken kent gemeente Rotterdam kleinere grondexploitaties die worden geadministreerd als deelplan onder de grondexploitatie ‘Restgebied’.

9.4 Risicomanagement Het risicomanagement van de grondexploitatie­ portefeuille vindt plaats per afzonderlijke grondexploitatie en op portefeuilleniveau.

Risico’s op grondexploitatieniveau Om de financiële risico’s voor de gemeente te beperken, investeert de gemeente niet voordat een redelijke mate van zekerheid bestaat over de realisatie van het project. Om te voorkomen dat een opeenhoping van financiële risico’s voor de gemeente plaatsvindt, beoordeelt de gemeente elk jaar of ingrepen nodig zijn op eventueel ontstane of verwachte verliezen op plannen.

4 Alle bedragen in deze nota zijn ex BTW.

37

Jaarlijks voert de gemeente voor individuele grondexploitaties een risicoanalyse uit. Aan de hand van deze risicoanalyse wordt bepaald wat de hoogte van de onzekerheidsreserve in het project moet zijn om de projectspecifieke risico’s op te vangen. Voorbeelden van projectspecifieke risico’s zijn het slagen van een omgevingsplanprocedure, het risico op bodemvervuiling en veranderingen in wet- en regelgeving die invloed hebben op het project, zoals bijvoorbeeld een CO2beprijzing of een hoger uitgiftepeil voor buitendijkse gebieden door stijging van de zeespiegel. Klimaatverandering zorgt in toenemende mate voor risico’s voor de grondexploitatie (en bouw). Extreme neerslag, een hoge of juist lage grondwaterstand, overstromingsrisico’s, bodemdaling, hitte en droogte kunnen allemaal gedurende de looptijd van langlopende grondexploitaties gevolgen hebben voor het programma en kosten en opbrengsten. In de monitor Grondexploitaties geeft de gemeente Rotterdam twee keer per jaar aan de Raad inzicht in de belangrijkste ontwikkelingen en risico’s per project.

Beleidslijn Rotterdam 27: Monitor Grondexploitaties In de monitor Grondexploitaties geeft de gemeente Rotterdam twee keer per jaar aan de gemeenteraad inzicht in de belangrijkste ontwikkelingen en risico’s per grondexploitatie.

Rotterdams grondbeleid | Versie 10 oktober 2023

Risico’s op portefeuilleniveau De gemeente beoordeelt periodiek het totale plan­ aanbod in de stad in relatie tot actuele marktanalyses. De resultaten hiervan geven onder meer inzicht in wenselijke en noodzakelijke aanpassingen in de gemeentelijke grondexploitatieportefeuille en in de bijbehorende financiële effecten. Het doel van portefeuillesturing is financiële risico’s te beperken en kansen tijdig te signaleren. De uitkomsten meldt de gemeente jaarlijks in de Markt-, Grond en Vastgoedrapportage Rotterdam (MGVR).

Weerstandsvermogen Voor de grondexploitatieportefeuille wordt het financiële effect van de projectoverstijgende risico’s (macroeconomische effecten, marktrisico’s etc.) meegenomen in de berekening van de benodigde weerstands­ capaciteit en daarmee in de berekening van het weerstandsvermogen. De projectoverstijgende risico’s volgen uit de risicobeoordeling van de markt van de woon- en werklocaties en van de algemene prijs­ ontwikkelingen. Het weerstandsvermogen wordt gerapporteerd in de begroting en in de jaarstukken. De weerstandscapaciteit wordt berekend vanuit de totale grondexploitatieportefeuille waarbij de base case (de situatie volgens de jaarstukken) ten opzichte van een (realistisch) worst-case scenario wordt afgezet, waarbij de verslechtering tussen beide scenario’s het benodigde weerstandsvermogen betreft.

9.5 Herziening en afsluiting van grondexploitaties Herziening grondexploitatie Grondexploitaties lopen over het algemeen meerjarig. Gedurende die looptijd kunnen omstandigheden wijzigen, prijsniveaus veranderen en ambities bijgesteld worden. Daarom vindt jaarlijks een integrale herziening van de grondexploitaties plaats en wordt dit verantwoord bij de jaarrekening. Gedurende het hele jaar kan sprake zijn van scope­ wijziging en daarmee herziening van de grond­exploitatie, in dat geval wordt dit, afhankelijk van het type en grootte van de herziening, voor een individuele grondexploitatie ter bestuurlijke besluitvorming voorgelegd.

38

Na herziening geldt de geactualiseerde grondexploitatie als het nieuwe financiële kader waarbinnen het project zal opereren.

Afsluiten grondexploitatie Een grondexploitatie moet worden afgesloten wanneer deze volledig is uitgevoerd. Dat wil zeggen dat alle opbrengsten zijn gerealiseerd en alle kosten zijn gemaakt. Indien er sprake is van een klein resterend deel van de grondexploitatie waardoor onevenredig lang een grotere grondexploitatie niet kan worden afgesloten, kan de gemeente er voor kiezen om de grondexploitatie af te sluiten en het resterende deel te administreren via een restgebied. Daarbij zijn de spelregels voor restgebieden van toepassing. De gemeente kan een grondexploitatie ook afsluiten, als tussentijds met het project gestopt wordt. Ook dit vraagt bestuurlijke besluitvorming.

9.6 Rolverdeling College en Raad bij grondexploitaties De raad en het college hebben afspraken gemaakt over de bestuurlijke besluitvorming ten aanzien van (de vaststelling van) grondexploitaties. Deze afspraken liggen vast in de Verordening Financiën Rotterdam en zijn schematisch als volgt weer te geven:

Bevoegdheid/soort

College van B&W

Informeren gemeenteraad

Gemeenteraad

Aantal woningen

< 50

50-119

>= 120

m² bvo niet-wonen

< 5.000

>= 5.000

Netto contante waarde

< € 1 mln.

>= € 1 mln.

De gemeenteraad besluit tot het in uitvoering nemen van nieuwe grondexploitaties en tot grote programmatische wijzigingen in grondexploitaties als voor deze grondexploitatie sprake is van: 1. Een bouwprogramma met een (gewijzigde) omvang van 120 woningen of meer en/of; 2. Kantoren of bedrijven met een (gewijzigde) omvang van 5.000 m² bruto vloeroppervlak of meer en/of; 3. Een effect op de Netto Contante waarde met een omvang van €1.000.000 of meer.

Rotterdams grondbeleid | Versie 10 oktober 2023

Aanvullend geldt dat de gemeenteraad een besluit neemt over het vaststellen van scopewijzigingen in reeds actieve grondexploitaties (herziening) als er sprake is van: 1. Een omzetting van koop- naar huurwoningen en voorzien van 120 woningen of meer en/of; 2. Een omzetting van eengezins- naar meergezins­ woningen en voorzien van 120 woningen of meer.

39

Indien niet aan deze criteria is voldaan neemt het college van B&W het besluit om nieuwe grondexploitaties in uitvoering te nemen en tot programmatische wijzigingen in grondexploitaties. Aanvullend is afgesproken dat het college van B&W alleen deze bevoegdheid heeft bij bouwprogramma’s van 50 of meer woningen, maar minder dan 120 woningen als niet ten minste 1/5 van de raadsleden heeft aangegeven een verklaring van geen bedenkingentraject te willen doorlopen. De gemeenteraad geeft binnen twee weken aan of zij eventuele bedenkingen heeft. Bij alle te nemen besluiten wordt een toelichting op de grondexploitatie gegeven.

Beleidslijn Rotterdam 28: scopewijziging grondexploitatie In aanvulling op de Verordening Financiën Rotterdam neemt de gemeenteraad een besluit over het vaststellen van scopewijzigingen in lopende grondexploitaties als er sprake is van: 1. Een omzetting van koop- naar huurwoningen van 120 woningen of meer, of 2. Een omzetting van een- naar meergezinswoningen van 120 woningen of meer. Bij bouwprogramma’s van 50 tot 120 woningen is het College bevoegd, tenzij ten minste 1/5 van de raadsleden heeft aangegeven een verklaring van geen bedenkingentraject te willen doorlopen.

Rotterdams grondbeleid | Versie 10 oktober 2023

9.7 Voorbereidingskosten grondexploitaties (IVA) Om tot een grondexploitatie te komen, vinden vooraf­ gaand vaak diverse voorbereidingen en onderzoeken plaats, waarvoor kosten worden gemaakt. Het is toegestaan conform BBV en Verordening Financiën Rotterdam 2021 om de voorbereidingskosten voor grondexploitaties te activeren als immateriële vaste activa (IVA). Belangrijk is dat de kosten die ten behoeve van een toekomstige ontwikkeling worden gemaakt uiteindelijk landen in een grondexploitatie, zodat duidelijk is wat het project in de voorbereiding heeft gekost. Voor het activeren gelden de volgende voorwaarden in de Verordening Financiën Rotterdam 2021: 1. De te activeren kosten moeten aansluiten bij de kostensoorten die aan grondexploitaties kunnen worden toegerekend (conform kostensoortenlijst Omgevingsbesluit); 2. De kosten mogen maximaal 5 jaar geactiveerd blijven staan. (Na maximaal 5 jaar moeten de kosten hebben geleid tot een grondexploitatie in uitvoering en kunnen dan worden overgeboekt naar de desbetreffende grondexploitatie, dan wel worden de kosten die in het eerste jaar zijn gemaakt afgeboekt ten laste van het jaarresultaat), en 3. Plannen tot ontwikkeling van de grond waarvoor de voorbereidingskosten worden gemaakt, moeten bestuurlijke instemming hebben.

Procedures voorbereidingskosten grondexploitaties (IVA) Het voornemen om een IVA te openen start zodra er een reëel ruimtelijk ontwikkelinitiatief is dat op termijn kan leiden tot een grondexploitatie. Hierbij wordt bij het voorstel om een IVA te openen getoetst op: a. De volledigheid van het projectvoorstel; b. Risico’s dat het initiatief niet leidt tot een grondexploitatie; c. Haalbaarheid planning van concrete tussenproducten en eindresultaat; d. BBV-criteria voor activering van voorbereidingskosten. De gemeente informeert de raadscommissie ieder kwartaal met een raadsbrief over te openen IVA’s. Hierin staat een toelichting per project ten aanzien van de locatie, de globaal beoogde ontwikkeling op de locatie, een inschatting van de te maken kosten in de IVA-fase en de grootste risico’s. In de monitor grondexploitaties en de jaarlijkse brief over grondexploitaties zal een korte update over de voortgang van IVA’s van alle lopende IVA’s worden gerapporteerd. Ook wordt een besluit gevraagd aan de gemeenteraad. Na het openen van de IVA maakt de gemeente voorbereidingskosten. Deze kosten worden op voorhand globaal ingeschat, maar afhankelijk van de voortgang en gemaakte stappen in de IVA-fase aangevraagd.

Dit kan een projectbudget zijn voor de gehele verwachte IVA-fase, maar kan ook een getrapte aanvraag zijn, waarbij alleen voor een eerste termijn van de IVA krediet wordt aangevraagd. In dat geval volgen er in de loop van het IVA-proces nog aanvullende kredietaanvragen. De aanvraag voor het benodigd investeringskrediet voor

40

IVA’s is onderdeel van de reguliere P&C-cyclus. Zodra de planvorming zodanig gevorderd is dat een grondexploitatie kan worden geopend, dan zal de grondexploitatie aan het college van B&W en/of gemeenteraad worden voorgelegd en worden de gemaakte kosten voor de IVA in de grondexploitatie opgenomen. Indien tussentijds een project niet haalbaar blijkt, dan zullen de gemaakte kosten ten laste van de algemene middelen van de gemeente Rotterdam komen. Dit geldt ook voor de (langer dan 5 jaar geleden) gemaakte kosten als een IVA langer dan 5 jaar doorloopt.

Beleidslijn Rotterdam 29: IVA - voorbereidingskosten grondexploitatie De gemeenteraad wordt ieder kwartaal met een raadsbrief geïnformeerd over het openen van een IVA (voorbereidingskosten grondexploitatie) en via de monitor grondexploitaties en de brief BBV-aspecten Grondexploitatieportefeuille over de voortgang.

Rotterdams grondbeleid | Versie 10 oktober 2023

9.8 Tijdelijk beheer In de gevallen dat de grond niet direct na verwerving ontwikkeld wordt, wordt deze tijdelijk beheerd. Belangrijk uitgangspunt daarbij is dat de grond tijdig beschikbaar is indien nodig voor een gebieds­ ontwikkeling. De meest gangbare vorm die de gemeente inzet om dit te realiseren is een vorm van voortgezet gebruik. Bij de verwerving worden hier afspraken over gemaakt. Ook andere vormen kunnen worden toegepast, zoals tijdelijke pacht en verhuur. Dit moet per situatie worden bepaald. In de voorwaarden van de daartoe te sluiten overeenkomst wordt nadrukkelijk rekening gehouden met het tijdig kunnen beschikken over de onroerende zaak. Afhankelijk van de functie wordt een bijpassende, marktconforme vergoeding overeen­ gekomen. De kosten en opbrengsten van tijdelijk beheer kunnen onderdeel zijn van een grondexploitatie, maar ook vooruitlopend op de grondexploitatie plaatsvinden. Tijdelijk beheer biedt kansen voor een creatieve invulling met tijdelijke functies, die bijdragen aan de ambities. Die ruimte wil de gemeente graag bieden. In die gevallen geldt veelal een vorm van huur eventueel aangevuld met een huurafhankelijk recht van opstal wanneer de huurder zelf gaat investeren. De huurprijs wordt dan bepaald op basis van een percentage van de grondwaarde voor de betreffende functie.

Beleidslijn Rotterdam 30: Tijdelijk beheer Tijdelijk beheer wordt ingezet om tijdelijke functies mogelijk te maken die bijdragen aan de gemeentelijke ambities en beleidsdoelstellingen.

41

9.9 Investeringsproject, exploitatieproject en project derden De rolkeuze van de gemeente leidt in geval van de keuze voor ‘sturen met grondpositie’ tot een gemeentelijke grondexploitatie. Dit kan ook het geval zijn bij de rolkeuze ‘faciliteren met grondpositie’. Bij de overige rolkeuzes met particuliere initiatiefnemers zal op basis van de voorovereenkomst en eventueel daarop volgende anterieure of posterieure overeenkomst gehandeld worden via ‘projecten derden’. In geval van de combinatieprojecten kan er zowel een gemeentelijke grondexploitatie zijn als een projecten derden. Door het integraler worden van de gebieds­ ontwikkelingen, maar ook door de richtlijnen van de BBV voor grondexploitaties kan ook een investeringsproject nodig zijn voor zelfstandige buitenruimteprojecten of ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed. De dekking voor deze investeringen kunnen bestaan uit bijdragen van andere overheden, particulieren, of uit de opbrengsten van de exploitatie. Als de dekking (deels) bestaat uit eigen gemeentelijke middelen moet de investering geactiveerd worden. De kapitaalslasten van de investering komen ten laste van de begroting van de betreffende beleidsdienst. Voor tijdelijke projecten waarop alleen ambtelijke inzet wordt gepleegd kunnen ook exploitatieprojecten worden gebruikt.

Rotterdams grondbeleid | Versie 10 oktober 2023

42

10. Verantwoording grondexploitaties 10.1 Inleiding In hoofdstuk 9 zijn we ingegaan op de beheersing en werking van grondexploitaties in het kader van actief grondbeleid. Hierbij zijn genoemd: kosten- en opbrengstensoorten, parameters, openen grond­ exploitatie en looptijd, rolverdeling college en raad, grondexploitaties restgebieden, (procedure) voorbereidingskosten grondexploitaties (IVA) en tijdelijk beheer. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de verantwoording van grondexploitaties, overige gronden en het investeringskrediet voor strategische verwervingen. Voor de verantwoording van de uitvoering van het grondbeleid is het BBV van belang. Specifiek is de door de commissie BBV uitgebrachte “Notitie Grondbeleid in

Rotterdams grondbeleid | Versie 10 oktober 2023

begroting en jaarstukken (2019)” hierin relevant. In deze notitie zijn richtlijnen opgenomen waar gemeentelijke grondexploitaties5 aan moeten voldoen bij gebiedsontwikkelingen waar de gemeente zelf financieel verantwoordelijk is en hoe financieel omgegaan moet worden met gebieds­ontwikkelingen waar de gemeente geen eigenaar is van de grond. De verantwoording van de grondexploitaties van Rotterdam voldoet aan deze richtlijnen.

5 De financiële vertaling van het productieproces dat (ruwe) grond

Daarnaast zijn richtlijnen te vinden in de ”Notitie Grond­exploitaties” van de commissie BADO6 (3 september 2019). In deze notitie wordt ingegaan op het proces van gebiedsontwikkeling en hoe een en ander financieel optimaal verantwoord kan worden door het aanleggen en bijhouden van dossiers.

10.2 Winst en verlies Resultaten op grondexploitaties worden niet pas aan het einde van de looptijd, maar tussentijds genomen. Dat schrijft het BBV voor.

omzet in grond voor een (andere) gewenste bestemming. Dit is een overzicht van grondopbrengsten en grondkosten uitgezet in de tijd, rekening houdend met opbrengsten- en kostenstijgingen en rentetoerekening

6 Commissie Bedrijfsuitvoering en Auditing Decentrale Overheden, ingesteld door de Minister van BZK.

43

De resultaatnemingen op de grondexploitatie­ portefeuille bestaan uit vier onderdelen, te weten: 1. Winstnemingen; a. Tussentijdse winstnemingen; b. Winstnemingen bij afsluiten van een grondexploitatie; 2. Mutaties op de voorzieningen; 3. Verliesnemingen; 4. Terugboeking winstnemingen.

Ad 1 Winstnemingen De berekeningswijze voor tussentijdse winstnemingen wordt voorgeschreven door het BBV en is gebaseerd op de financiële voortgang van het project (de ‘percentage of completion’ (POC)-methode) in relatie tot het verwachte (positieve) resultaat. In overleg met de accountant is een berekeningswijze tot stand gekomen die voldoet aan de BBV-vereisten en die tevens recht doet aan het onzekere karakter van de grondexploitaties. Hoe langer de looptijd van een grondexploitatie, des te groter de onzekerheden zijn. Naarmate de uitvoering vordert en de resterende looptijd afneemt, nemen meestal ook de onzekerheden af. De voorziene grond­ opbrengsten kunnen in de toekomst bijvoorbeeld fors tegenvallen. Bij het afsluiten van een grondexploitatie met een positief saldo wordt het volledige saldo als resultaat genomen.

Rotterdams grondbeleid | Versie 10 oktober 2023

Ad 2 Voorziening verliesgevende grondexploitaties

10.3 Fondsen en reserves

In geval van een negatief saldo gedurende de looptijd van een project treft de gemeente bij de jaarafsluiting een (verlies)voorziening ter grootte van het negatieve saldo ten laste van een reserve of de algemene middelen. Dit saldo wordt bepaald via het nettocontante waarde (NCW)-model. Het projectsaldo kan fluctueren gedurende de looptijd. Bij de jaarafsluiting wordt per project bepaald of de benodigde voorziening hoger of lager is dan de bij de vorige jaarrekening getroffen voorziening. Als de benodigde voorziening hoger is, vindt een toevoeging aan de voorziening plaats ter grootte van het verschil. Als de benodigde voor­ ziening lager is, vindt een vrijval plaats ter grootte van het verschil.

Als financiële spelregel is bepaald dat een grondexploitatie pas wordt geopend of herzien indien het saldo van de netto-contante waarde (NCW) van opbrengsten en de toegerekende kosten minimaal € 0 is of blijft. Indien dit niet mogelijk is zal tot aanvullende dekking vanuit bijvoorbeeld reserves worden besloten voordat de grondexploitatie verder in uitvoering kan worden genomen. Het inzetten van gelden uit de reserves raakt het budgetrecht van de raad. De raad besluit over het inzetten van middelen bij het raads­ besluit rondom het openen of herzien van een grondexploitatie of op de momenten van de P&C-cyclus. Reserves die hierbij kunnen worden ingezet zijn onder meer de Bestemmingsreserves Doorbouwfonds, Rotterdamse Investeringsmotor, Middensegment huur en Nationaal Programma Rotterdam Zuid. De inzet van middelen uit deze reserves wordt bepaald door de specifieke regels rondom deze reserves. Daarnaast zijn er ook bestemmingsreserves ten behoeve van projecten gekoppeld aan gebiedsontwikkeling zoals de bestemmingsreserve Gebiedsontwikkeling, die onderdeel uitmaakt van de bestemmingsreserve Rotterdamse Investeringsmotor. Deze bestemmings­ reserve wordt niet ingezet ter dekking van de ontwikkeling van een specifieke grondexploitatie, maar kan wel worden ingezet ter dekking van lasten van (aanpalende) buitenruimteprojecten.

Ad 3 Verliesnemingen Verliesnemingen boekt de gemeente bij het afsluiten van een grondexploitatie met een negatief saldo ten laste van de verliesvoorziening of de algemene middelen.

Ad 4 Terugboeking winstnemingen Reeds gerealiseerde winsten worden teruggenomen als de totale winst op basis van de huidige inzichten kleiner is dan de reeds gerealiseerde winst. In de systematiek wordt hier rekening mee gehouden.

44

10.4 Planning en control cyclus Rapportages over grondbeleid in de Planning en Control-cyclus De verantwoording van de grondexploitaties vindt plaats als onderdeel van de Planning en Control-cyclus (P&C-cyclus). Deze cyclus begint met het plannen van de activiteiten (begroting) en eindigt met het vaststellen van het jaarresultaat en het samenstellen van de jaar­stukken. Na het opstellen van de begroting is er de mogelijkheid om deze te actualiseren bij de 1e herziening/Voorjaarsnota (4M) en 2e herziening bij de begroting voor het volgende jaar (8M). De P&C-cyclus is als volgt schematisch weer te geven:

Begroting Bij de begroting worden de volgende items opgeleverd voor de grondexploitaties: Raming van kosten en opbrengsten (exploitatie en balans); Raming van de resultaatnemingen voor het eerstvolgende begrotingsjaar bestaande uit winstnemingen, verliesnemingen, mutaties in de verliesvoorziening (toevoegingen en vrijval), eventuele dekking vanuit bestemmingsreserves (onttrekkingen) voor toevoegingen aan de verliesvoorziening; Paragraaf Grondbeleid; Weerstandsvermogen; Aanvraag of aanpassing investeringskrediet Voorbereidingskrediet Grondexploitaties (IVA).

· ·

4M en 8M In de 1e herziening (4M) en 2e herziening (8M) wordt de begroting geactualiseerd en bijgesteld naar de laatste inzichten. Opgeleverd worden de volgende items: Raming van kosten en opbrengsten grondexploitaties (exploitatie en balans); Raming van de resultaatnemingen voor het lopende en volgende begrotingsjaar; Indien nodig, aanpassing investeringskrediet Voorbereidingskrediet Grondexploitaties (IVA).

· · ·

Jaarstukken Met de jaarstukken legt het college verantwoording af aan de raad over het gevoerde beleid en de bestede middelen. Voor de jaarstukken worden de volgende items opgeleverd voor de grondexploitaties: Gerealiseerde kosten en opbrengsten (exploitatie en balans); Gerealiseerde resultaatnemingen grondexploitaties; Paragraaf Grondbeleid; Weerstandsvermogen; Kengetal grondexploitaties; Besteding Voorbereidingskrediet Grondexploitaties (IVA).

· · · · · ·

· · ·

Rotterdams grondbeleid | Versie 10 oktober 2023

45

10.5 Overige rapportages Naast de P&C-producten, die grotendeels wettelijk zijn voorgeschreven, kent de gemeente Rotterdam een aantal specials waarin wordt gerapporteerd over de ontwikkeling en stand van zaken van grondexploitaties: de Monitor grondexploitaties; de Markt-, Grond en Vastgoedrapportage Rotterdam (MGVR); de brief over BBV-aspecten van de Grondexploitatieportefeuille bij de jaarstukken.

· · ·

Monitor grondexploitaties De monitor grondexploitaties wordt twee keer per jaar opgesteld, peildatum 1 januari en 1 juli. Via deze monitor legt het College van B&W verantwoording af aan de gemeenteraad over de grondexploitaties in uitvoering en de voorbereidingskosten van grondexploitaties (IVA’s). Voor de grondexploitaties in uitvoering wordt aan de hand van een stoplichtenmodel aangegeven of de grondexploitatie binnen de gestelde kaders is gebleven. Bij de monitor grondexploitaties met peildatum 1 juli ontvangt de raad een voorstel. In dit voorstel wordt gevraagd om: De omvang van de grondexploitatieportefeuille vast te stellen per jaareinde van het lopende boekjaar; In te stemmen met specifiek benoemde grondexploitaties met een langere looptijd dan 10 jaar vanaf heden; In te stemmen met het activeren van voorbereidingskosten ten behoeve van voorziene grondexploitaties voor specifiek benoemde initiatieven.

Hiermee geeft de gemeente invulling aan de vereisten die het BBV stelt aan de uitvoering van grondexploitaties.

Markt-, Grond en Vastgoedrapportage Rotterdam (MGVR) De Markt-, Grond en Vastgoedrapportage Rotterdam wordt één keer per jaar opgesteld vooruitlopend op de behandeling van de begroting. Het meerjarenperspectief biedt inzicht in actuele marktontwikkelingen en duidt toekomstige kansen en risico’s in de gemeentelijke grond- en vastgoedportefeuille.

Brief BBV-aspecten Grondexploitatieportefeuille Indien aan het einde van het kalenderjaar blijkt dat er nieuwe ontwikkelingen zijn ten opzichte van de laatste monitor grondexploitaties die een aanvullend besluit vragen dan zal voor deze onderdelen een aanvullend voorstel aan de raad worden voorgelegd in een afzonderlijke brief over BBV-aspecten van de Grondexploitatieportefeuille bij de jaarstukken.

· · ·

Rotterdams grondbeleid | Versie 10 oktober 2023

46

Beleidslijn Rotterdam 31: monitoring en rapportages In aanvulling op de wettelijk voorgeschreven P&C-producten verantwoord de gemeente Rotterdam via diverse rapportages. Beleid

Inhoud

Frequentie

Besluitvormend orgaan

Rotterdams Grondbeleid

Kaders voor gemeentelijke grondbeleid

Variabel

Gemeenteraad

Grondprijzenbrief

Actualisatie grondprijzen en parameters

Jaarlijks

College van B&W

P&C-cyclus

Inhoud

Frequentie

Gemeenteraad

Markt-, Grond en Vastgoedrapportage Rotterdam (MGVR)

Marktontwikkelingen

Jaarlijks begroting

Gemeenteraad

Monitor Grondexploitaties

Deze monitor wordt verantwoording afgelegd aan de raad over de grondexploitaties in uitvoering en de voorbereidingskosten van grondexploitaties (IVA’s).

Per 1 januari (JR) en per 1 juli (8M)

Gemeenteraad

Paragraaf grondbeleid

Evaluatie en verantwoording van grondbeleid i.r.t. grondexploitatieportefeuille

Bij begroting en jaarrekening

Gemeenteraad

Brief BBV-aspecten Grondexploitatieportefeuille

Nieuwe ontwikkelingen ten opzichte van de laatste monitor grondexploitaties

Bij jaarrekening

Gemeenteraad

Rotterdams grondbeleid | Versie 10 oktober 2023

47

10.6 Vennootschapsbelasting voor overheidslichamen Overheidslichamen zijn per 1 januari 2016 verplicht tot het betalen van vennootschapsbelasting (VPB) voor de activiteiten waarmee zij een onderneming drijven en winst behalen. Dit geldt mogelijk ook voor activiteiten uit hoofde van grondexploitaties, IVA’s, etc. Op basis van de criteria volgens de wet Modernisering VPB-plicht Overheidsondernemingen is voor de grondbedrijf activiteiten van Rotterdam vooralsnog geen sprake van een dergelijke onderneming. Dit wordt jaarlijks opnieuw beoordeeld.

Rotterdams grondbeleid | Versie 10 oktober 2023

10.7 Overige gronden Gronden in het bezit van de gemeente die geen onderdeel uitmaken van een actieve grondexploitatie worden verantwoord onder de materiële vaste activa. Indien deze gronden onderdeel worden van de grondexploitatie, dan worden de gronden tegen de laagste van de boekwaarde of marktwaarde ingebracht in de grondexploitatie.

10.8 Investeringskrediet strategische of incidentele verwervingen Bij een strategische of incidentele verwerving (geen onderdeel uitmakend van een lopende grondexploitatie) besluit de raad over de aankoop door middel van het verstrekken van een investeringskrediet. De verantwoording over de aanwending van dit krediet vindt plaats bij de reguliere P&C-momenten.

48

11. Bijlage Uitleg gebruikte begrippen Anterieure overeenkomst: Overeenkomst over gebieds- of locatieontwikkeling die de gemeente sluit met een derde, voordat een planologisch besluit over de ontwikkeling genomen wordt. Autonome wijziging (grondexploitatie): Een wijziging binnen het vastgestelde kader (scope) van de grond­ exploitatie. Bij een autonome wijziging is er geen keus om de kosten/werkzaamheden wel of niet te maken/uit te voeren (onvermijdelijk om de grondexploitatie te kunnen uitvoeren). Hierbij kan gedacht worden aan wijzigingen in geraamde bedragen als gevolg van marktomstandigheden of andere kosten die onvermijdelijk zijn om het project te kunnen uitvoeren zonder dat het vastgestelde kader wordt gewijzigd. Ook een wijziging in wet- en regelgeving kan gezien worden als autonome wijziging, mits er geen keuze­ vrijheid is in hoe de wijziging wordt doorgevoerd. Bibob: Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur. BBV: Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten.