[23bb006761] Bijlage 1 behorende bij 23bb6730 - Eindrapportage Feyenoord City (september 2023)

Eindrapportage

Feyenoord City 1.0 September 2023

Gebiedsontwikkeling

Inhoudsopgave

Inleiding

Pagina 3

Overall

Gebiedsontwikkeling

Realisatie nieuw stadion

Mobiliteitsaanpak

Pagina 5

Pagina 20

Pagina 33

Pagina 39

Sociaal Economisch Programma

Herontwikkeling De Kuip

Pagina 44

Pagina 51

Position Paper

Overzicht bestuurlijke documenten

Pagina 54

Pagina 56

Klik op een hoofdstuk

2

› Klik hier voor de toegankelijke versie

eindrapportage september 2023

‹

›

Inleiding Raadsmotie en Regeling Risicovolle Projecten Op 6 december 2022 besloot het College van Burgemeester en Wethouders om de bouwplot voor een nieuw stadion in Feyenoord City niet langer voor dat doel te reserveren en informeerde daarover de gemeenteraad. Op 2 februari jl. heeft de gemeente­ raad in het verlengde daarvan de motie Eindrappor­ tage Feyenoord City aangenomen. Die eindrapportage ligt nu voor. De motie Eindrapportage Feyenoord City wordt beschouwd als een verzoek als bedoeld in art 11 van de Regeling Risicovolle Projecten Rotterdam 2012 dat ziet op beëindiging van een risicovol project. Daartoe dient het onderhavige eindrapport dat aan de raad aangeboden wordt cf art 12 van de regeling.

3

Uit de Regeling Risicovolle Projecten: Artikel 12 Het eindrapport Het eindrapport van een risicovol project omvat in ieder geval informatie over: a. de vraag in welke mate de oorspronkelijke doelstellingen van het project zijn gehaald; b. de vraag welke activiteiten daarvoor zijn verricht; c. de vraag wat de kosten zijn geweest van het project en in hoeverre de oorspronkelijke raming is gehaald; d. de vraag in hoeverre de oorspronkelijke planning is gerealiseerd; e. de wijze waarop risico’s zijn onderkend en beheerst, alsmede een beschrijving van de (financiële) gevolgen van risico’s die zich gedurende het project hebben gemanifesteerd; f. indien van toepassing: informatie over het verloop van de publiek-private samenwerking; g. de verschillen tussen de uitgangspunten uit de basisrapportage en de op dat moment actuele stand van zaken van het project, ten aanzien van de onder a t/m f genoemde aspecten alsmede een verklarende analyse van de verschillen.

eindrapportage september 2023

In deze rapportage is getracht zo dicht mogelijk bij bovenstaande onderwerpen te blijven. Omdat veel projecten een primair private verantwoordelijkheid betroffen (zie ook Scope project), is volstaan met het beschrijven van de risicobeheersing of de financiele gevolgen voor zover het de gemeentelijke invloeds­ feer betrof. Voor Feyenoord City geldt dat de gebiedsontwikkeling mèt een nieuw stadion (waar het besluit over de toe­ passing van de Regeling Risicovolle Projecten op zag) is beëindigd, maar dat de gebiedsontwikkeling zonder een nieuw stadion als project wordt voort­gezet. In de 5e Voortgangsrapportage zijn de afspra­ken be­ schreven die op verzoek van de raad met betrokken partijen zijn gemaakt om zo snel mogelijk tot gebieds­ ontwikkeling komen indien het nieuwe stadion niet zou doorgaan. Daarom beschrijft de eindrapportage niet alleen wat het oorspronkelijk project heeft opge­ leverd, maar ook wat het startpunt is voor het vervolg van de gebiedsontwikkeling. Tevens wordt ingegaan op hoe de Position Paper doorwerkt in het vervolg na deze eindrapportage en welke besluiten hierover aan de gemeenteraad worden voorgelegd. Waar nodig wordt het oorspronkelijke project (gebieds­ontwikkeling mèt een nieuw stadion) aange­ duid met Feyenoord City 1.0. De doorstart wordt ook wel Feyenoord City 2.0 genoemd.

Bij 1.0 spreken we in de verleden tijd en bij 2.0 in de tegenwoordige tijd. Deze namen hebben geen formele status en zijn in deze rapportage alleen gebruikt om daar waar nodig een helder onderscheid te maken voor een goed tekstbegrip.

Inleiding Opbouw rapportage en relatie met vervolg De hoofdstukken 2 (Overall) en 3 tot en met 7 (over de onderdelen die samen het project Feyenoord City vormden) kennen een uniforme opbouw. Per onderdeel wordt aangegeven wat de oorspronkelijke doelstellingen waren, wat er wanneer gerealiseerd is, tegen welke kosten en baten, hoe de omgeving is betrokken, hoe omgegaan is met risicobeheersing en hoe de publiek-private samenwerking is verlopen. De onderdelen Nieuw Stadion en Herontwikkeling De Kuip worden met deze rapportage definitief afge­ sloten. De andere onderdelen (Gebiedsontwikkeling, Mobiliteit en Sociaaleconomisch Programma) krijgen een ‘doorstart’. Hoe de doorstart eruitziet, wordt op hoofdlijnen in het laatste onderdeel van de betref­ fende hoofdstukken beschreven. Daarover zal indien nodig in een later stadium besluitvorming plaats­ vinden. In het licht hiervan wordt in het hoofdstuk Position Paper nader ingegaan op de status.

de Position Paper Feyenoord City (2017), de Basis­ rapportage (2017) en het Masterplan Feyenoord City (2019). Voor de leesbaarheid van dit eindrapport zijn de verwijzingen vaak geen letterlijke citaten, maar

samenvattingen. Voor de geïnteresseerde lezer zijn op die en andere plaatsen links naar de bronteksten aangebracht.

FEYENOORD FEYENOORD CITY CITY

Nu het rapporteren in het kader van de Regeling Risico­volle Projecten voor Feyenoord City eindigt, zullen over het rapporteren over de voortgang van de onder­delen die worden voortgezet (Feyenoord City 2.0), nieuwe afspraken gemaakt moeten worden. Het lijkt opportuun om hiervoor aan te sluiten bij de regu­ liere rapportagelijnen voor projecten. Verantwoording Voor deze rapportage worden (veelal door de raad) vastgestelde beleidsdocumenten gebruikt als refe­ rentie om aan te geven wat er wel en niet is bereikt. Belangrijke documenten in deze zijn onder meer 4

eindrapportage september 2023

‹

›

1. Overall

5

eindrapportage september 2023

Overall 1. Inleiding Feyenoord City betrof een integrale ontwikkeling op de zuidoever van Rotterdam aan de Maas, bestaande uit verschillende onderdelen (gebiedsontwikkeling, nieuw stadion, mobiliteit, sociaaleconomisch pro­ gram­ma en herstructurering van De Kuip). Dit hoofd­ stuk geeft een overall-beschouwing van het inte­grale project Feyenoord City. Daarbij gaat het vooral om de overkoepelende thema’s, de raakvlakken en de samenhang tussen de deelprojecten. De deelprojecten komen in meer detail in de volgende hoofdstukken aan de orde. Om de eindrapportage in de volledige context te kunnen lezen, memoreren we eerst kort hoe het project in de periode 2016-17 tot stand is gekomen.

Haalbaarheidsfase In 2016 is op basis van de concept-gebiedsvisie Stadionpark en de daarin vervatte doelstellingen en een vergelijking van drie mogelijke locaties voor het nieuwe stadion (en de bijbehorende gebiedsontwik­ keling) de locatie voor het nieuwe stadion gekozen. Stadion Feijenoord en BVO Feyenoord hebben ver­ volgens een haalbaarheidsstudie voor de gebieds­ ontwikkeling, inclusief nieuw stadion, opgesteld. De haalbaarheidsstudie bevatte ook voorstellen voor een sociaaleconomisch programma en de aanpak van de mobiliteitsdruk bij evenementen in het beoogde nieuwe stadion.

1.  Het borgen van de (maatschappelijke) meerwaarde en kwaliteit van de integrale ontwikkeling en de deelprojecten; 2. Het beperken van de (financiële) risico’s voor de gemeente; 3. De kwaliteit van het te doorlopen proces (partijse­ lectie, communicatie, participatie en procedures.

Totstandkoming Position Paper De gemeente heeft de haalbaarheidsstudie vanuit diverse gezichtspunten geanalyseerd: 1. Maatschappelijke meerwaarde (in relatie tot gemeentelijk beleid, MKBA); 2. Second opinion; 3. Staatssteun; 4. Gemeentelijke kaders.

Scope project De scope van het project wordt gedefinieerd en be­ grensd door: 1. De Position Paper Feyenoord City die in mei 2017 door de raad is vastgesteld. 2. Het raadsbesluit tot aanwijzing van Feyenoord City als risicovol project op grond van de Regeling Risicovolle Projecten Rotterdam. 3.  De Basisrapportage Feyenoord City, die in december 2017 door het college is vastgesteld en ten grondslag ligt aan de voortgangsrapportages voor Feyenoord City, waarin de scope en werkwijze van het project verder is vastgelegd. 4. Moties van de raad. Zie daartoe het overzicht in hoofdstuk Overzicht Bestuurlijke Documenten. 5. Planuitwerkingen en voortschrijdende inzichten waarover de raad is geïnformeerd met college­ brieven en voortgangsrapportages. Zie hoofdstuk Overzicht Bestuurlijke Documenten.

Op basis van de uitkomsten van deze analyses en het gesprek met de gemeenteraad is de Position Paper Feyenoord City opgesteld. De Position Paper beschrijft de gemeentelijke betrokkenheid bij het project (deelname in eigen vermogen nieuwe stadion, uitgifte grond onder het stadion in erfpacht, faciliteren gebiedsontwikkeling, uitvoering mobiliteitsprogram­ ma, etc) en de randvoorwaarden voor die betrokken­ heid. De randvoorwaarden hadden betrekking op:

6

eindrapportage september 2023

Op 11 mei 2017 is de Position Paper vastgesteld door de gemeenteraad. Dit is de feitelijke start van het project. In de raadsvergadering van 4 en 6 juli 2017 is het project aangewezen als project in het kader van de Regeling Risicovolle Projecten).

‹

›

Overall Feyenoord City is geen project in de strikte definitie van de RSPW (Rotterdamse Standaard voor Project­ matig Werken): Er is sprake van meerdere projecten De deelprojecten kennen niet allemaal dezelfde verantwoordelijke partij De gemeente is wel betrokken, maar zit niet in alle deelprocessen aan het stuur.

. . .

Ondanks deze notie is het college zo dicht mogelijk bij de werkwijze van de RSPW gebleven voor zover dat binnen de gegeven context van een (deel)project mogelijk was. Per deelontwikkeling is in de Basisrap­ portage aangegeven wie verantwoordelijk is en wat de rol van de gemeente is. Dit is een belangrijk onder­ deel van de scopebepaling, omdat hierbij duidelijk is op welke onderdelen het college direct aanspreekbaar is en voor welke onderdelen het college de partijen aan de kant van Feyenoord aanspreekt en niet direct aan het stuur zit.

Analyse van verschillen De Regeling Risicovolle Projecten schrijft voor dat de verschillen tussen de uitgangspunten uit de Basisrap­ portage en de actuele stand van zaken van het project worden beschreven en verklaard (art 12, lid g). Om te voorkomen dat in het hele hoofdstuk en in de gehele rapportage te vaak dezelfde teksten terugkomen, is de algemene verklarende analyse hier opgenomen. De hoofdverklaring voor de verschillen is dat het nieuwe stadion niet doorgaat. Hiermee is sprake van het eind van het project en een nieuwe start in de vorm van een gebiedsontwikkeling zonder een nieuw stadion. In hoofdstuk 4 Nieuw stadion zal expliciet aandacht aan de verklaring van het niet doorgaan van het nieuwe stadion worden besteed. In de andere hoofdstukken wordt specifiek ingegaan op de overige verschillen tussen actuele stand van zaken en de Basisrapportage.

Algemeen In analogie met de randvoorwaarden in de Position Paper zijn drie soorten doelstellingen voor de gemeen­telijke betrokkenheid te onderscheiden: a. Inhoudelijke doelstellingen (in deze paragraaf) b. Beperken (financiële) risico’s gemeente (paragraaf risico’s) c. Procesmatige doelstellingen (zie participatie en publiek-private samenwerking) De overall (inhoudelijke) doelstellingen zijn beschre­ ven in hoofdstuk 2.1 van de Position Paper. De verdere uitwerking van deze doelstellingen in de vervolg­ hoofdstukken van de Position Paper zal besproken worden in de volgende hoofdstukken bij de betreffen­ de deelprojecten. De overall doelstellingen zijn verder uitgewerkt in het Masterplan Feyenoord City dat in 2019 door de gemeenteraad is vastgesteld (zie met name hoofdstuk 2 en 3 van het Masterplan). Dit Masterplan is, inclusief de daarin vervatte doelstellingen, contractueel ver­ ankerd met de Stichting Gebiedsontwikkeling aan de Maas (Stigam). Ook in de herziening van de contrac­ ten met Stigam zijn deze doelstellingen nog steeds zo veel mogelijk het uitgangspunt voor het nieuwe project Feyenoord City 2.0.

Bovenstaande notie heeft ook zijn weerslag op deze eindrapportage. Voor het realiseren van de doelen, de financiële huishouding en de risicobeheersing van het merendeels private project zijn vooral Stadion Feijenoord en BVO Feyenoord (en later ook Stichting Gebiedsontwikkeling aan de Maas) verantwoordelijk geweest. De rol van de gemeente (conform de Position Paper) zag vooral op het borgen van de maatschappe­ lijke meerwaarde en het beheersen van het specifieke (financiële) risicoprofiel voor de gemeente. In de na­ volgende hoofdstukken zal bij de verschillende onder­ delen hier specifiek aandacht aan worden besteed.

7

2. Doelen

eindrapportage september 2023

Overall Overall doelstellingen De Position Paper onderscheidt in hoofdstuk 2 de overall doelstellingen die de meerwaarde van Feye­noord City voor het stedelijk beleid aangeven. Samengevat komt dat op het volgende neer: 1. Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ) Het Stadionpark is één van de drie economische clusters in het gebied van het Nationaal Programma Rotterdam Zuid. De ontwikkeling van het Stadionpark­ gebied brengt, samen met bedrijfsleven, onderwijs, wetenschap en bewoners, Rotterdam in beweging, letterlijk en figuurlijk. Het geeft de mensen op Rotter­ dam-Zuid meer perspectief en mogelijkheden om hun talenten te ontwikkelen. De wijze waarop de gemeen­ te met het Stadionpark hieraan invulling aan wil geven is vastgelegd in de Gebiedsvisie Stadionpark. Feye­ noord City geeft invulling aan deze ambities door een aantrekkelijk nieuw woongebied in Rotterdam-Zuid te ontwikkelen en een nieuw gebied voor de inwoners van heel Rotterdam en Rotterdam-Zuid in het bijzon­ der om te verblijven, te sporten, te werken of te leren. Met twee iconen (het nieuwe stadion aan de Maas en de herontwikkelde Kuip) in een attractief gebied vergroot Feyenoord City de toeristische aantrekkelijk­ heid van de stad. 2. Woonvisie Feyenoord City kan een grote bijdrage aan de doel­ stellingen van de Woonvisie uit 2017 leveren.

Ten eerste met een groot aantal woningen (1837 wonin­ gen) in diverse segmenten, zowel appartementen als grondgebonden, in een uniek gebied, waarmee

8

invulling wordt gegeven aan zowel de kwantitatieve als kwalitatieve opgave van de woonvisie. Daarnaast levert Feyenoord City een positieve bijdrage aan de (woon)kwaliteit van de omliggende wijken door nieuwe verbindingen vanuit de omliggende wijken naar de voorzieningen in het gebied, meer en betere verbindingen tussen deze wijken onderling en brengt het een groot deel van Rotterdam-Zuid dichter bij de rivier met een rivieroever die veel attractiever wordt. De programmatische ontwikkeling creëert werkgele­ genheid en stageplaatsen, en vergroot ook de haal­ baarheid van een sprinter-station op deze locatie. 3. Programma Rivieroevers Rotterdam heeft grote ambities met het aantrekke­ lijker, levendiger en bereikbaar maken van de rivier­ oevers. De ontwikkeling van Feyenoord City levert hier een grote bijdrage aan. Er ontstaat een nieuw stuk levendig rivieroever met een eigen identiteit en een hoge kwaliteit. Nieuwe doorgaande routes langs de rivier, nieuwe verbindingen van het achterland met de rivier en een levendig stuk stad aan de rivier met een aantrekkelijke buitenruimte passen bij de ambities die de gemeente heeft. 4. Programma Duurzaam Rotterdam wil een duurzame stad zijn, een stad met een gezond klimaat voor haar inwoners.

Feyenoord City en het bijbehorende sociaaleconomisch programma dragen hieraan bij met een aantrekkelijke, groenere buitenruimte, mogelijkheden om te sporten en een programma om jongeren aan het sporten te krijgen. Daarnaast is duurzaamheid een motor voor

eindrapportage september 2023

innovatie en daarmee de economische positie van de stad. Feyenoord City kan dit ondersteunen met het inzetten van duurzaamheidsmaatregelen van morgen. Het nieuwe stadion en de gebiedsontwikke­ ling als geheel kunnen met de geformuleerde ambities showcases worden voor Rotterdam als duurzame stad. Ook het geformuleerde mobiliteitsplan met de daarin opgenomen modal shift past bij een duurzame gebiedsontwikkeling. 5. Stedelijk Verkeersplan Feyenoord City legt een goede basis voor het ver­ sterken van het vervoerssysteem in Rotterdam-Zuid. Het programma en de toeleidende routes bieden grote kansen voor een permanent NS-station. De fiets­parkeerplaatsen en parkeerplaatsen versterken hierbij de knooppuntfunctie. De routes en door het gebied versterken de structuur voor voetgangers en fietsers. Tezamen met het gemeentelijk mobiliteits­ programma vormt Feyenoord City ook een goede basis voor het versterken van vervoer over water en het tram­netwerk. 6. MKBA De maatschappelijke meerwaarde wordt beves­ tigd door de MKBA. Het totale positieve saldo van de MKBA bedraagt € 492 mln. Naast de financiële opbrengsten, welke bijvoorbeeld ten goede komen aan de investeerders in het stadion, is er sprake van maatschappelijke baten ter waarde van € 170 miljoen (NCW 2016).

‹

›

Overall 3. Realisatie en tijdlijn

Feyenoord City 1.0

Feyenoord City 2.0

Planvorming en uitvoering

In deze paragraaf zijn de activiteiten en resultaten benoemd aan de hand van de in de vorige paragraaf genoemde voor de gemeente belangrijkste cate­go­ rieën doelstellingen. In de volgende hoofdstukken wordt per deelproject nader ingezoomd op onder­ delen in het onderstaande overzicht.

Masterplan Feyenoord City

Actualiseren

Bestemmingsplan

Nieuwe projectbestemmingsplannen en omgevingsplannen maken

Plan Openbare Ruimte

Actualiseren

NvU, DO en Omgevingsvergunning Nieuw Stadion

Nvt

VO Concourse

Nvt

Haalbaarheidsstudie Herontwikkeling Kuip

Nvt

Nota’s van Uitgangspunten en VO’s Mallegatplot en Colosseumplot

Handhaven

Hoewel het project in zijn oorspronkelijke vorm is geëindigd (en logischerwijs een deel van de project­ doelstellingen niet gehaald zijn), zijn veel activiteiten uitgevoerd en deelresultaten bereikt die ook voor de toekomst van waarde zijn. In de tabel is opgenomen op welke wijze dit vertrekpunt voor Feyenoord City 2.0 is.

Nota van uitgangspunten Waterfront

Nvt

Voorlopig Ontwerp Getijdenpark Feyenoord

Handhaven

Duurzaam Energiesysteem

De energiecombinatie (ESCO) werkt aan nieuw voorstel

Verkenningen inpassing brug in Feyenoord City

Handhaven

Roseknoop (inclusief Verlengde Colosseumweg)

In uitvoering

Halte Vervoer over Water Piet Smitkade

Uitgevoerd

Start realisatie Parkstad-Zuid (Imagine)

In uitvoering

Verrichte activiteiten en realisatie De tabel hiernaast geeft de uitgevoerde werkzaam­ heden en opgeleverde resultaten weer sinds 2017 in het kader van Feyenoord City 1.0 en hoe die zich verhouden tot het vervolg van de gebiedsontwikkeling (Feyenoord City 2.0).

Contractueel Oprichting Stichting Gebiedsontwikkeling aan de Maas

Handhaven

Driepartijen-overeenkomst (gemeente, stadion Feijenoord, Stigam)

Is ontbonden

Raamovereenkomst Gebiedsontwikkeling (gemeente – Stigam)

Actualiseren op situatie zonder stadion (is inmiddels ondertekend)

Selectie en contractering Parkstad-Zuid

Uitgevoerd

Basisovereenkomst Mobiliteit, Actieplannen en Monitoring

Overeenkomst blijft geldig, nieuwe mijlpalen en inspanningen formuleren

Basisovereenkomst SEP en monitoring

Sociaaleconomische ambities herdefiniëren en doorzetten in samenwerking met BVO Feyenoord

Halfjaarlijkse Voortgangsrapportages

Reguliere P&C-cyclus

Proces en samenwerking

Tabel: activiteiten en resultaten Feyenoord City Overall 9

Gebiedsmarketing

Wordt vervolgd. Het gebied is op de kaart gezet

Activiteiten in kader van SEP

1. Binnen bestaand maatschappelijke programma van Feyenoord (Feyenoord Foundation). Denk aan Schoolsport plus, clubhuizen en stages a. Als onderdeel van de gebiedsontwikkeling met Stigam (vast te leggen in Maatschappelijk Kader).

Programmering Gaskoepels Mallegatpark

Voortzetten

Verwervingen

Voor deelgebied 1 zijn deze grotendeels gerealiseerd en worden laatste verwer­ vingen voorbereid door Stigam.

Invulling tijdelijke ruimtes Korte Stadionweg

Voortzetten

Samenwerking met ProRail (verplaatsing functies, verwerving, buiten werking stellen sporen)

Voortzetten

eindrapportage september 2023

Overall Realisatie overall doelen Als we dit overzicht van hetgeen in de afgelopen zes jaar is gerealiseerd vertalen naar de overall doelstel­ lingen, ontstaat het volgende beeld (voor verdere verdieping op de doelstellingen, zie de hoofdstukken gebiedsontwikkeling, sep en mobiliteit): 1. NPRZ Het realiseren van een nieuw stedelijk gebied met een nieuwe stadion en herontwikkeling van de Kuip als ico­ nen, is niet meer aan de orde. De doelstelling om een aantrekkelijk woongebied te ontwikkelen en een nieuw gebied te realiseren om te verblijven, sporten, werken of leren is daarmee niet gehaald met Feyenoord City 1.0. Wel is op een aantal manieren de basis gelegd voor e gebiedsontwikkeling 2.0 voor Feyenoord. De anoni­ miteit van het gebied is opgeheven. Het gebied is letterlijk op de kaart gezet. Er kan voortborduurd worden op samenwerkingsverbanden met onder meer de Stichting Gebiedsontwikkeling aan de Maas (Stigam) en de Ontwikkel Combinatie Feijenoord City (OCFC) en andere netwerken die zijn opgebouwd. Stigam heeft de maatschappelijke doelstellingen statutair vastgelegd. Er zijn veel onderzoeken gedaan en er is veel kennis vergaard die opnieuw gebruikt kan worden bij het actualiseren van de planproducten. En, heel concreet, er zijn belangrijke grondposities verkre­ gen in het gebied.

In het Masterplan Feyenoord City 2.0 zal duidelijk worden in welke mate de doelstelling hiermee alsnog gehaald kan worden. 2. Woonvisie De (voor de eerste plots in Feyenoord City) in ontwik­ 10

keling zijnde plannen kennen ruim 1400 woningen en laten een grote verscheidenheid zien qua typolo­ gie en doelgroepen hetgeen aansluit bij de actuele inzichten in de gewenste woningbouw. Voor de eerste 3700 woningen is de betaalbaarheid vastgelegd in de subsidiebeschikking van het rijk in het kader van de Woningbouwimpuls (WBI). De doelstelling van 1837 woningen is grotendeels gehaald. 3. Rivieroevers Vanuit Feyenoord City is de basis gelegd voor het Stadsproject Getijdenpark Feyenoord, gelegen tussen het Eiland van Brienenoord en het Mallegat, dat bijdraagt aan de doelstelling om de rivieroevers van Rotterdam attractiever te maken. Er ligt een vastge­ steld Programma van Eisen en een concept Voorlopig Ontwerp met een raming en financiële onderbouwing. Het Consultatiedocument Waterkant laat verder zien welke kansen het Getijdenpark biedt in samenhang met een kwalitatief goede gebiedsontwikkeling. Ook laat het consultatiedocument zien hoe de verbindin­ gen vanuit de omliggende wijken met de rivier kunnen worden versterkt. De doelstelling is nog niet gehaald. Met het Stad­project Feyenoord City en de voorziene ontwikkeling van de Waterkant kan de doelstelling alsnog gehaald worden. 4.

Duurzaamheid In het plan met nieuw stadion zat vanwege de spe­ cifieke eigenschappen van het nieuwe stadion een vooruitstrevend energiesysteem met warmte/ koude-opslag, zonnepanelen en batterijen en laad­ voorzieningen voor elektrische auto’s in concept eindrapportage september 2023

verweven. Met Stigam wordt gesproken op welke wijze een duurzaam energieconcept kan worden inge­ vuld bij een gebiedsontwikkeling zonder een nieuw stadion. Duurzaamheid in brede zin blijft een belangrijke doelstelling voor de gebiedsontwikkeling. Met de Stichting Gebiedsontwikkeling aan de Maas is afgesproken dat de Breaam-doelstellingen in stand blijven. In het Master­plan Feyenoord City 2.0 zal duidelijk worden hoe de duurzaamheidsdoelstelling ingevuld zal worden. 5. Stedelijk Verkeersplan De planontwikkeling voor Feyenoord City heeft bijge­ dragen aan het versterken van het vervoersysteem van Rotterdam-Zuid. Het verankeren van 3700 nieuwe woningen in het Masterplan en het Bestemmingsplan Feyenoord City heeft de optie voor een nieuw trein­ station Stadionpark een enorme impuls gegeven en mede bijgedragen aan een positief MIRT-besluit over brug en tram. Op lokaal niveau is een verbetering in het verkeerssysteem te zien met het uitvoeren van de Roseknoop en het doortrekken van de Verlengde Colosseumweg (het laatste is onderdeel van het Mobi­ liteitsprogramma Feyenoord City), met verbetering van een verkeersonveilig kruispunt en verbetering van de structuur voor auto’s en fietsers. De doelstelling is hiermee bereikt. 6. MKBA Er is geen nieuwe MKBA voor het project en de stand nu opgesteld. Een goed onderbouwde vergelijking met de uitgangssituatie is dus niet te maken.

‹

›

Overall Samenvattend leidt dit tot de volgende tabel: Tabel: verwezenlijking doelen Feyenoord City Overall Doel

Bereikt met Feyenoord City 1.0

Streven Feyenoord City 2.0

1. NPRZ Aantrekkelijk nieuw woongebied

a. Verwervingen b. Gebied op de kaart

a. Uitwerken in nieuw Masterplan

2. Wonen 1837 woningen Nieuwe verbindingen

a. 296 woningen in aanbouw b. 1190 woningen in planvoorbereiding

a. Doorzetten 1190 woningen b. Minimaal 3000 woningen op locatie Waterkant c. Doorontwikkeling conform Oostflank

a. Verwervingen b. VO Getijdenpark + financiën

a. Getijdenpark realiseren b. Uitwerken in Ambitiedocument Waterkant

a. Vergroening Veranda b. Sport in tijdelijke ruimtes c. Opzet ESCO

a. Uitwerken in nieuw Masterplan

a. MIRT-besluit brug, tram en Station Stadionpark b. Lokaal: uitvoering Mobiliteitsprogramma (zie hoofdstuk Mobiliteit)

a. Inpassen brug, tram en station Stadionpark, inte­ greren in nieuw Masterplan

Niet bekend

MKBA is niet voorzien

· · · 3. Rivieroevers · Levendige rivieroever met eigen identiteit 4. Duurzaam · Vergroening · Sporten · Showcase duurzaamheid 5. Stedelijk verkeersplan voor versterken vervoerssysteem en · Basis NS-station 6. MKBA 492 mln, waarvan 170 mln maatschappelijke baten

·

11

eindrapportage september 2023

Overall Tijdlijn De tijdlijn hiernaast bevat de belangrijkste mijlpalen die voor het gehele project zijn bereikt sinds de vast­ stelling van de Position Paper. Mijlpalen die specifiek verbonden zijn met een deelproject zijn in de volgen­ de hoofdstukken vermeld.

Wanneer

Wat

Wie

Mei

Vaststelling Position Paper

raad

Juli

Aanwijzing Risicovol project

raad

November

Participatieconvenant Veranda

bewoners, feyenoord, gemeente

December

Basisrapportage

college

2017

2018 Februari Juli

Voorbereidingsbesluit bestemmingsplan Coördinatiebesluit

raad raad

Oprichting Stichting Gebiedsontwikkeling aan de Maas Instellen welstandskamer (Q-team)

raad

Maart

Wijziging Welstandsnota

raad

April

Ondertekening driepartijen-overeenkomst

stadion, stichting, gemeente

November

Vaststelling Masterplan Feyenoord City

raad

2019

2020 Februari

Terinzagelegging ontwerp-bestemmingsplan Herzien coördinatiebesluit

college raad

April

Investeringsmemorandum nieuw Stadion

Mei

Opdracht aan Deloitte toetsen Position Paper

raad

December

Vaststelling Bestemmingsplan

raad

Mei

Uitspraak voorlopige voorziening bestemmingsplan

raad van state

Juli

Financial commitment onder voorwaarden (Toets Position Paper)

raad

Oktober

Vernietiging bestemmingsplan

raad van state

December

Besluit stoppen Feyenoord City 1.0

college

Motie Eindrapportage Feyenoord City

raad

2021

2022

2023 Februari

12

eindrapportage september 2023

‹

›

Overall Realiseren oorspronkelijke planning Feyenoord City is in 2017 van start gegaan met de op dat moment beschikbare globale planning. Gaande­ weg is de planning aangepast aan de ontwikkelingen die zich voordeden en niet altijd stuurbaar waren (zeker niet door de gemeente). In de voortgangs­ rapportages is telkens verslag gedaan hoe de dan geldende planning zich verhield tot de oorspronke­ lijke planning uit 2017. Daarmee hadden college en raad zicht op vertragingen en konden daar zo nodig op ingrijpen. Zie daartoe het mijlpalenoverzicht in de laatste voortgangsrapportage, waarin de ontwikke­ ling van de planning zichtbaar is.

4. Publiek-private samenwerking Sinds het begin van Feyenoord City is veel energie gestoken in het vormgeven van de publiek-private samenwerking. Dat was ook logisch. Voor het realise­ ren van de inhoudelijke doelen kon de gemeente niet zorgen. De gemeente heeft bewust gekozen voor een private ontwikkeling om haar eigen risico’s te beper­ ken. Daarvoor waren partijen uit de markt nodig. Die waren ook merendeels verantwoordelijk voor het zorgen voor een gezonde financiele onderbouwing. Een goede en transparante samenwerking was ook van belang voor het beheersen van het gemeentelijke risicoprofiel. Deze paragraaf schetst beknopt hoe de publiek-private samenwerking is vormgegeven en op welke wijze invulling is gegeven aan de randvoor­ waarden die hierover in de Position Paper staan. Deze beschrijving vormt het vertrekpunt voor de paragrafen hierna over financiën en risicobeheersing. In deze eindrapportage geven we geen oordeel over de wijze waarop deze structuur daadwerkelijk heeft gefunctio­ neerd. Dit zal in de door de raad gevraagde rapporta­ ge “lessons learned” terugkomen. Oprichting entiteiten Om tot uitvoering van het project te komen, was het noodzakelijk nieuwe entiteiten in het leven te roepen. In randvoorwaarde 1 van de Position Paper is hier ook om gevraagd.

Gedurende Feyenoord City 1.0 zijn de volgende entiteiten in het leven geroepen: Stichting verwerving ten behoeve van het onder controle krijgen van de gronden onder het beoog­ de nieuwe stadion

.

13

eindrapportage september 2023

. Stichting Gebiedsontwikkeling aan de Maas ten behoeve van de gebiedsontwikkeling . BV Nieuw Stadion ten behoeve van de realisatie en . . .

exploitatie van het nieuwe stadion (niet actief, nog bestaand vanwege lening) Vrienden aan de Maas ten behoeve van het organi­ seren van het private deel van het eigen vermogen (opgeheven) Stichting Landaanwinning aan de Maas ten behoe­ ve van de landaanwinning (opgeheven) Energiecombinatie Feyenoord City voor de reali­ satie en exploitatie van het gebiedsbrede energie­ systeem.

Contractering In 2018 is de raamovereenkomst tussen gemeente en Stichting gebiedsontwikkeling aan de Maas ondertekend. In het hoofdstuk gebiedsontwikkeling wordt verder ingegaan op deze overeenkomst. Stadion Feijenoord NV, Stichting Gebiedsontwik­ keling aan de Maas en de gemeente hebben in april 2019 de Driepartijen-overeenkomst getekend. In de overeenkomst zijn de afspraken uit de eerder tussen de gemeente en Stichting Gebiedsontwikkeling aan de Maas ondertekende raamovereenkomst bekrach­ tigd en uitgewerkt en daarmee sindsdien ook juridisch door Stadion Feijenoord NV worden onderschreven. In de Drie­partijen-overeenkomst is de Position Paper als leidend principe voor het project opgenomen. Niet voldoen aan de Position Paper is een reden voor beëindiging. Tevens zijn in de Driepartijen-overeen­ komst een aantal zaken tussen Stadion Feijenoord NV en Stichting Gebiedsontwikkeling aan de Maas afgesproken, waarbij het voor de gemeente van

Overall belang was dat deze rechtstreeks tussen deze partijen werden afgesproken om zo het risico voor de gemeen­ te te beperken. Denk hierbij aan planning (koop grond door de gemeente en uitgifte in erfpacht dienen op hetzelfde moment plaats te vinden) en demarcatie van taken en verantwoordelijkheden. In de Driepartijen-overeenkomst kwamen de volgen­ de onderwerpen aan bod: 1. Overlegstructuur en wijze van samenwerken; 2. Participatie; 3. Planning en mijlpalen; 4. Waterval (wat gebeurt er als de grondexploitatie uiteindelijk positief en negatief uitvalt; bij negatief resultaat raakt dit de gemeente niet, bij positief resultaat deelt de gemeente in de winst vanwege de inbreng van een deel van de grond); 5. Beëindiging; 6. Afspraken over uitgangspunten en te verrichten uitwerkingen voor het sociaaleconomisch programma, mobiliteit en programma.

de werkzaamheden en de noodzakelijke besluit­ vorming werden gecoördineerd De Stuurgroep Gebiedsontwikkeling – een maande­ lijks besluitvormend overleg op directieniveau dat zonodig als voorportaal diende voor afstemming en besluitvorming op bestuurlijk niveau Breed bestuurlijk overleg – twee à drie keer per jaar met de vier betrokken wethouders, de directies van het stadion en de bvo, de CEO van Heijmans en de voorzitter van de Raad van Toezicht van Stigam. Bestuurlijke overleggen voor de deelprojecten (Gebiedsontwikkeling, Stadion, Mobiliteit, SEP) met betrokken wethouders en directeuren van de voor die deelprojecten relevante organisaties.

. . .

Bovenstaande is het vertrekpunt om in de volgende hoofdstukken per projectonderdeel te beschrijven hoe de governance wordt voortgezet bij Feyenoord City 2.0.

5. Financieel

De Driepartijen-overeenkomst is ontbonden na het besluit de stadionplot aan de Maas niet langer te reserveren. De Raamovereenkomst met de Stichting Gebiedsontwikkeling aan de Maas is geactualiseerd ten behoeve van Feyenoord City 2.0.

Feyenoord City betreft in de basis een privaat project met private investeringen. Deze private investeringen zijn geen onderwerp voor een gedetailleerde bespre­ king in deze rapportage. Deze rapportage gaat met name in op de gemeentelijke investeringen.

Governance/Overlegstructuur Mede op grond van deze overeenkomst is een gover­ nance structuur opgebouwd. De belangrijkste over­ koepelende gremia daarin waren: Het Projectdirecteuren overleg – een wekelijks over­ leg tussen gemeente, stadion en stichting waarin

Uitgangspunt In het raadsbesluit over de Position Paper is de finan­ ciële betrokkenheid van de gemeente vastgelegd. In de Basisrapportage geeft het college aan hoe hierover aan de raad wordt gerapporteerd. Hieronder staat beschreven hoe de financiële betrokkenheid op dit

. 14

eindrapportage september 2023

moment is (nu het project is geëindigd) in vergelijking met de situatie ten tijde van de Basisrapportage: Deelname in het eigen vermogen voor de financie­ ring van een nieuw stadion Feyenoord (maximaal € 40 mln.) Er is geen aanleiding meer voor deelname in het eigen vermogen voor een nieuw stadion

.

. Aankoop van de grond onder het nieuwe stadion (maximaal € 60 mln pp 2016) en uitgifte in erf­ pacht aan het nieuwe stadion De gemeente heeft de grond onder het beoogde nieuwe stadion niet overgenomen van Stigam. Wel is het voormalige pand van de Gamma (dat voor een klein deel onder het nieuwe stadion ligt van­ wege het strategische belang van de locatie voor de gebiedsontwikkeling, tegen marktconforme voorwaarden aangekocht. Het deel van de Gamma wat onderdeel uitmaakte van de onder het stadion gelegen gronden heeft een waarde van € 2,1 mln.

. Faciliteren van de gebiedsontwikkeling Voor het faciliteren van de gebiedsontwikkeling zijn de apparaatskosten voor Feyenoord City, mede naar aanleiding van de door de gemeenteraad vastgestelde motie “Prioriteit Feyenoord City”, met ingang van 2018 in de gemeentebegroting opge­ nomen. Faciliteren van de gebiedsontwikkeling moet hierin breed worden opgevat. De kosten had­ den ook betrekking op het bege­leiden van de plan­ vorming en het monitoren van de financiering en businesscase voor het nieuwe stadion, activiteiten behorend bij het Mobiliteitscontract en activiteiten behorend bij de Basisovereenkomst SEP.

‹

›

Overall Tussen 2017 en eind 2022 bedragen de gemeente­ lijke apparaatskosten inclusief juridische advise­ ring door Pels Rijcken en de proces- en griffierech­ ten voor de procedure bij de Raad van State bijna € 10 mln.

. Het omzetten van de bestaande lening aan de NV Stadion Feijenoord (€ 7,9 mln.) In 1994 heeft de gemeente een ‘achtergestelde lening’ verstrekt aan Stadion Feijenoord voor de renovatie van De Kuip. Omdat een dergelijke le­ ning niet meer past in het huidige financiële beleid van de gemeente is in de Position Paper afgespro­ ken om de lening in aandelen om te zetten. De conversie naar één preferent aandeel is in 2019 uitgevoerd mede op dat moment ook vanwege het belang dat potentiële financiers van het nieuwe stadion aan deze conversie hechtten. Vanwege de financiële situatie van Stadion Feijenoord is hiervoor in 2021 een voorziening op de gemeente­ begroting getroffen.

. Al gevoteerde middelen voor een outdoor atle­ tiekbaan en multifunctioneel sportcentrum in het kader van de Sportcampus te reserveren voor de realisatie van deze functies als onderdeel van de herontwikkeling van De Kuip Er is € 21 mln. investeringsbudget beschikbaar vanuit het gereserveerde budget uit 2013. Dat is anno nu voldoende voor het realiseren van de atletiekbaan, maar onvoldoende als ook een ind­ oorfaciliteit en een gebouwde parkeervoorziening moeten worden gerealiseerd. Binnen het Integraal Huisvestingsplan wordt gekeken naar de ruimte 15

om de extra kosten in te passen. Daarnaast heeft het inpassen van het atletiekcomplex een negatief effect op de grond­exploitatie van de Sportcampus door het vervallen van de woning­bouw op de plek van de atletiekvoorziening. Dit komt terug in de herziening van de grondexploitatie Sportcampus en Park De 2 Heuvels die aan de raad wordt voor­ gelegd.

. Uitvoering en financiering van een gemeentelijk mobiliteitsprogramma (€ 35+2 mln, prijspeil 2016) op basis van een door de raad vast te stellen mobi­ liteitsplan. Inclusief bijdragen van derden, bouwrente, indexe­ ring en € 2 mln. aan onzekerheidsreserve is het to­ tale krediet bij de Voorjaarsnota 2017 uiteindelijk vastgesteld op € 45 mln. Het krediet is naderhand uitgesplitst in investeringskosten (€ 32 mln.) en out-of-pocket kosten (€ 15,8 mln.). De extra kosten voor het uitbreiden van de scope van projecten binnen het programma sinds 2017 zijn gedekt door externe bijdragen. Hierdoor kost het mobiliteits­ programma de gemeente niet meer dan in 2017 is vastgesteld en is de totale benodigde bijdrage uit het RIM (Rotterdamse Investeringsmotor) dus gelijk gebleven. Tot op heden zijn in totaal € 5,67 mln. aan investe­ ringskosten (balans) gemaakt. Daarnaast is de resterende verplichting van € 5,06 mln. aan het project de Roseknoop voldaan. Deze kosten wor­ den ten laste van het krediet gebracht. De gere­ aliseerde investeringskosten hebben betrekking op de gerealiseerde waterterminal aan de Piet eindrapportage september 2023

Smitkade, de aanpassingen aan de Veranda en de voorbereidende kosten voor de Roseknoop (die eerst op dit budget drukten). Daarnaast zijn er € 12,55 mln. aan zogenaamde out-of-pocketkosten (exploitatie) gemaakt. De out-of-pocketkosten hebben betrekking op de gemeentelijke apparaatskosten, de gerealiseerde aanpassingen aan het tramperron van de halte Stadionweg, onderzoekskosten naar aanpassingen aan het kruispunt bij de Beverwaard Zuidpunt en de aanpassingen van de keerlus Wilhelminap­ lein. Voor de aanpassingen aan de keerlus op het Wilhelminaplein is een subsidie van de MRDH ontvangen (€ 3,6 mln.). Tegelijkertijd met de aan­ passingen aan de keerlus Wilhelminaplein is ook het eerste deel van de Postumalaan opnieuw inge­ richt. Dit was een scope uitbreiding ontstaan door wensen vanuit het gebied. Voor de herinrichting van de Postumalaan is een bijdrage ontvangen uit het Gebiedsontwikkelingsfonds (€ 875.000). Ook zijn er werkzaamheden uitgevoerd die ten laste van de grondexploitatie Kop van Zuid (€ 1,9 mln.) zijn gebracht. Samen met de subsidiebijdrage van de MRDH telt dit op € 6,4 mln. aan gerealiseerde ‘baten’ voor het project. Deze baten zijn direct in mindering gebracht op de out-of-pocket kosten. Per saldo levert dat een totaal op van ca € 6,15 mln. aan kosten die aan het RIM zijn onttrokken.

Overall Kosten Toets Position Paper Daarnaast zijn er kosten gemaakt voor het toetsen van de plannen aan de Position Paper door Deloitte in opdracht van de gemeenteraad. De toetsing heeft in totaal € 615.000 gekost. Grondexploitatie Voor de gebiedsontwikkeling is op 3 februari 2022 een gemeentelijke grondexploitatie in uitvoering

gegaan. Deze wordt op dit moment geactualiseerd voor Feyenoord City 2.0. In het hoofdstuk gebiedsont­ wikkeling wordt hier nader op ingegaan. Subsidies Het werken aan Feyenoord City heeft ook diverse subsidies (naast de MRDH-subsidies aan het mobili­ teitsprogramma) opgeleverd: Woningbouwimpuls: € 21,2 mln.

.

. Novex-gebiedsbudget: € 12,5 mln. . Mobiliteitsbudget Oude Lijn: € 12 mln. tbv traverse over het spoor ter hoogte van de Riederlaan en € 5 mln. voor verbeteren tunneltje aan de Zuidkant van Station-Zuid. Zie verder Paragraaf Financieel van hoofdstuk Gebiedsontwikkeling.

Tabel: Financieel overzicht Feyenoord City Overall

16

Kosten

Begroot

Feyenoord City 1.0

Feyenoord City 2.0

Aandeel in nieuw stadion

€ 40 mln

Niet uitgegeven

Nvt

Aankoop grond onder beoogd nieuw stadion

€ 65 mln (€ 60 pp 2016)

€ 2,1 mln (onderdeel grondexploitatie)

€ 0 mln (na verkoop aan Stigam)

Faciliteren gebiedsontwikkeling

€ 18,8 mln (IFR)

€ 10 mln

€ 8,8 mln (restant beschikbare midde­ len uit IFR. Overige apparaatskosten in grex)

Lening stadion Feijenoord omzetten

€0

€ 7,9 mln (voorziening)

nvt

Atletiekvoorziening

€ 21 mln

€0

Wordt onderdeel Sportcampus

Mobiliteit

€ 45 mln (Voorsjaarsnota 2017) Uitgesplitst in € 32 mln investerings- en € 15,8 mln out-of-pocket kosten

€ 10,73 mln Investeringskosten en € 6,15 mln Out-of-pocket kosten

€ 21,27 mln investerings- en € 9,65 mln out-of-pocket kosten Bij te stellen adhv nieuwe plannen

Toets Position Paper

€0

€ 615.000

nvt

Gemeentelijke grondexploitatie

nvt

Saldo vastgestelde grondexploitatie: NCW € 0,3 mln

Herziening gemeentelijke grex obv nieuw masterplan

Opbrengsten

Begroot

Feyenoord City 1.0

Feyenoord City 2.0

Parkstad Zuid (K3)

nvt

€ 1,5 mln

nvt

Subsidies

€0

€ 50,7 mln

pm

eindrapportage september 2023

‹

›

Overall 6. Participatie

7. Risicobeheersing

Communicatie en participatie met de omgeving vormen een belangrijk element in de Position Paper. Zowel door de private partijen (Stadion en Stigam) als door de gemeente zijn daartoe omgevingsmanagers aangesteld. Die hebben in nauwe samenwerking de participatie vormgegeven volgens de principes van de Mutual Gains Approach: pro-actief, vroegtijdig, open, bereidwillig en wederkerig. Vanuit de Mutual Gains Approach is steeds het streven geweest om een ontwikkeling te realiseren waar ook de omliggen­ de wijken van konden meeprofiteren. Daarom was het van belang om wensen en bezorgdheden in een vroegtijdig stadium te horen zodat ze konden worden betrokken in de planvorming.

Feyenoord City is geen standaard project in de zin van de RSPW. Feyenoord City is een optelsom van meerdere samenhangende projecten met verschillen­ de opdrachtgevers uit verschillende omgevingen en met eigen werkwijzen en procedures. Bovendien is het een grotendeels privaat project. Desondanks is de aanpak vanuit de gemeente gebaseerd op de RSPW. Ook op het punt van risicobeheersing is de RSPW zo veel mogelijk gevolgd. Voor onderdelen waarvoor de gemeente niet verantwoordelijk is, zoals de private grondexploitatie van de 1e fase, is dat overgelaten aan de betreffende partij, te weten Stigam. Wel heeft de gemeente meegekeken en kennis en ervaring inge­ bracht. In deze paragraaf wordt aandacht besteed aan de onderdelen waar de gemeente zelf risico liep.

Met de bewoners van de wijk Veranda, verenigd in de Stichting Bewonersbelangen Veranda (BBV) is een participatieconvenant afgesloten. Met andere wijken werd de participatie vormgegeven in de geest van dit convenant. Sinds 2017 zijn vele participatieacti­ viteiten ontplooid, zowel door de gemeente als door de private partijen. Specifiek onderdeel hiervan is het reguliere voortgangsoverleg met vertegenwoordigers vanuit de omliggende wijken en ondernemers uit het gebied. In de hoofdstukken over de deelprojecten wordt hier nader op de bijbehorende participatie ingegaan.

Position Paper als beheersingsinstrument Met het vaststellen van de Position Paper, de daarin opgenomen voorwaarden voor deelname door de ge­ meente en het verankeren van de Position Paper in de verschillende overeenkomsten (Driepartijen-overeen­ komst, Raamovereenkomst), is de basis gelegd voor de risicobeheersing van Feyenoord City. De Position Paper beschreef het risicoprofiel dat de gemeente bereid was aan te gaan en bevatte met de randvoor­ waarden ook risicobeheersingsmaatregelen. In het structureren van de governance, de communi­ catie met andere partijen en het aangaan van con­ tracten is de Position Paper steevast als uitgangspunt gehanteerd. Twee keer per jaar werd in de voortgangs­

17

eindrapportage september 2023

rapportage verantwoording afgelegd aan de raad over de risico’s die het project en de gemeente liepen. De voorwaarden die de Position Paper stelt aan het project Feyenoord City zijn in 2021 in opdracht van de gemeenteraad door Deloitte getoetst. Uit deze toet­ sing bleek dat dat van de 98 voorwaarden er: 54 geheel voldeden; 36 contractueel geborgd waren; 1 voorwaarde niet meer van toepassing was; 2 voorwaarden ‘in de geest’ voldeden; 3 voorwaarden een opschortende werking hadden; bij 2 voorwaarden de situatie sinds het vaststellen van de Position Paper zodanig veranderd was dat Deloitte geen eenduidig oordeel kon vellen.

. . . . . .

De gemeenteraad heeft vervolgens een geamendeerd besluit genomen, waarin dit geconstateerd is en aan­ gegeven is welke resterende randvoorwaarden voor financial close voldaan moesten worden. Terugkijkend op de afgelopen periode, kan geconsta­ teerd worden dat de Position Paper zijn werk heeft gedaan. Het project heeft nooit in de situatie verkeerd dat het risicoprofiel substantieel groter was dan de gemeente aan de voorkant in de Position Paper had vastgesteld. De risicodragende investeringen in plan­ vorming en verwerving zijn conform het uitgangspunt van de Position Paper door de private partijen gedra­ gen. De investeringen die de gemeente risicodragend zou doen (deelname Eigen Vermogen en aankoop grond onder het stadion) zijn niet gedaan.

Overall Risicobeheersing binnen de gemeente De gemeentelijke projectorganisatie heeft risicoma­ nagers aangesteld, die verantwoordelijk waren voor het risicomanagement in het overallproject en voor de deelprojecten van Feyenoord City. Daartoe zijn uitgebreide risicodossiers opgesteld en bijgehouden en daarover is periodiek gerapporteerd, onder meer in de halfjaarlijkse voortgangsrapportages aan de raad. Gezien het integrale karakter van het project Feyen­ oord City is expliciet aandacht besteed aan de raak­ vlakken tussen de deelprojecten en is hier een apart dossier voor bijgehouden. Het resultaat van dit proces was een groot risicobewustzijn bij alle projectmede­ werkers en veel kennis bij de projectmedewerkers welke risico’s er speelden in hun deelproject en op de raakvlakken met andere deelprojecten. De risicoma­ nagers ondersteunden de algemeen projectmanager en de deelprojectmanagers. In de Basisrapportage zijn vijf top-risico’s benoemd als afgeleide van het toprisico dat het project in zijn geheel niet doorgaat: a. Het project komt tot stand met een groter financi­ eel risico voor de gemeente Dit risico betrof met name de betrokkenheid van de gemeente bij het realiseren van een nieuw stadion (inclusief de aankoop van de grond).

In zijn algemeenheid is bij elke nieuwe uitwerking streng gestuurd op of de nieuwe ontwikkeling nog aansloot op de randvoorwaarden in de Position Paper en in het bijzonder het risicoprofiel van de gemeente. Uit de toetsing van Deloitte op de randvoorwaarden blijkt dat dit gelukt is. Wel bleek binnen deze randvoorwaarden het nieuwe stadion 18

vanwege de gestegen bouwkosten uiteindelijk niet haalbaar was. In het hoofdstuk Nieuw stadion gaan we meer in detail hierop in. b. Het project komt tot stand maar met minder kwali­ teit en minder maatschappelijke baten Voor de verschillende projectonderdelen is hierop gestuurd, zowel door het opstellen van uitgewerkte kaders (Masterplan, Nota’s van uitgangspunten) als de contractuele verankering van deze kaders. Gedurende het project is de kwaliteit op orde ge­ bleven. In de volgende hoofdstukken gaan we hier meer in detail op in. c. Het project komt later tot stand Ambtelijk en bestuurlijk is permanent druk gezet op het proces om vertragingen ten opzichte van de oorspronkelijke planning uit 2017 te voorkomen en op zijn minst te minimaliseren. Op een aantal mo­ menten is toch vertraging opgetreden. Uitgangs­ punt punt daarbij was dat kwaliteit en zorgvuldig­ heid boven tempo gaat. d. Verkeersoverlast, vanwege stilvallen gedragsver­ andering mobiliteit Dit proces is gemonitored als onderdeel van het projectonderdeel Mobiliteit. Zie het betreffende hoofdstuk e. Beperktere maatschappelijke baten, vanwege stilvallen sociaaleconomisch programma

8. Vervolg Het project dat in deze rapportage wordt beschreven is Feyenoord City 1.0 waarvan het realiseren van een nieuw stadion niet alleen een in het oog springend, maar vooral ook bepalend, onderdeel was. Met het aanbieden van deze eindrapportage aan de raad is dit project geëindigd. Feyenoord City gaat verder in een 2.0-versie waarbij zoveel mogelijk gebruik gemaakt wordt van de resultaten en andere verworvenhe­ den van Feyenoord City 1.0 (zie tabel par 3). Hoe de verschillende onderdelen worden beëindigd dan wel voortgezet wordt in aanzet beschreven in de volgende hoofdstukken. Besluitvorming in de raad over het ver­ volg wordt begin 2024 verwacht op basis van vaststel­ ling van de geactualiseerde Gebiedsvisie Stadionpark, het Masterplan Feyenoord City, het Ambitiedocument Waterkant, de projectbestemmingsplannen Mallegat­ plot, Rosestraatplot en Colosseumplot en de gemeen­ telijke grondexploitatie.

9. Conclusies In 2017 heeft de gemeenteraad besloten om onder voorwaarden haar medewerking aan Feyenoord City te verlenen in de wetenschap dat het project een complexe opgave behelsde, maar ook een belangrijke bijdrage aan de ontwikkeling van Rotterdam kon leve­ ren. Vervolgens is ruim 5 jaar aan het project gewerkt, waarover de gemeenteraad ieder half jaar met een voortgangsrapportage is geïnformeerd.

Zie hoofdstuk Sociaal Economisch Programma.

eindrapportage september 2023

‹

›

Overall De gemeente heeft geen averij opgelopen door het project, bijvoorbeeld door te risicovol de grond onder het stadion te kopen of eigen vermogen in het stadion te steken. Een goede risicobeheersing met de Position Paper als belangrijke spil lijkt hier zijn werk gedaan te hebben. Niet alle doelstellingen zijn logischerwijs behaald, maar dat laat onverlet dat op onderdelen, resultaten zijn bereikt of met Feyenoord City 2.0 alsnog kunnen worden bereikt. De apparaatskosten betroffen in de periode 20172022 in totaal ca € 10 mln. Tegenover de gemaakte kosten staan ook materiële en immateriële baten. Denk aan materiele zaken als het vooruitlopend al realiseren van concrete projecten (zie bijvoorbeeld hoofdstuk mobiliteit), strategische verwervingen en het verkrijgen van subsidies van andere overheden. Maar ook zaken zoals het opbouwen en verdiepen van netwerken, de bekendheid met het project, het op de kaart zetten van het gebied en de samenwerking met andere (markt)partijen zijn resultaten die bruikbaar zijn voor het vervolg.

In de reflectie op Feyenoord City (Toekomst gericht leren van de gebiedsontwikkeling Feyenoord City), die in opdracht van de gemeente door het kennis/ advies combinatie TU Delft-Arcadis is uitgevoerd, wordt uitgebreid ingegaan op de vraag wat van de aanpak en het verloop van Feyenoord City geleerd kan worden met het oog op andere grootschalige en complexe stedelijke projecten in de toekomst. De reflectie is uitgevoerd naar aanleiding van de motie “Lessons learned”. 19

eindrapportage september 2023

2. Gebieds­ ontwikkeling

20

eindrapportage september 2023

‹

›

Gebiedsontwikkeling 1. Doelen Scope De gebiedsontwikkeling Feyenoord City betrof een uitgebreid woningbouwprogramma, hotels, retail, leisure en voorzieningen, aantrekkelijke openbare ruimte en een goede bereikbaarheid. Realisatie is primair een taak van de markt, in dit geval de Stich­ ting Gebiedsontwikkeling aan de Maas. De gemeente verkoopt haar grondpercelen, geeft de grond onder het nieuwe stadion na aankoop in erfpacht uit, bepaalt inhoudelijke kaders (bijvoorbeeld in nota’s van uit­ gangspunten), faciliteert de gebiedsontwikkeling door afstemming en overleg en geeft uitvoering aan haar publiekrechtelijke taak voor planologische procedures en vergunningen. Het gebouwd programma van Feyenoord City staat omschreven in het Masterplan Feyenoord City en bestaat in totaal uit circa 592.000 m2, exclusief parkeren. In totaal kunnen in Feyenoord City maxi­ maal circa 3.700 woningen worden gebouwd, ver­ deeld over koop en (sociale) huur en in verschillende groottes en prijsklassen. Het commerciële programma rondom het thema sport met sportdetailhandel in een mix met horeca en andere functies genereert syner­ gie tussen de verschillende programmaonderdelen met goed functionerende ondernemingen. Daarnaast komen er kantoren en maatschappelijke voorzienin­ gen om het woongebied aantrekkelijk en compleet te maken.

Ook de buitenruimte van Feyenoord City krijgt een omvangrijk en divers programma met nieuwe pleinen, straten, parken, oevers en bruggen die verschillende soorten gebruik op verschillende 21

momenten in de tijd mogelijk maken (zie Masterplan Feyenoord City 2019).

van, proberen we een gezonde levensstijl te onder­ steunen en te bevorderen.

Doelen Uit hoofdstuk 2 (Scope) en de paragrafen 3.6 (Kwa­ liteit en programma) en 3.7 (Duurzaamheid) van de Position Paper zijn de doelstellingen voor de gebieds­ ontwikkeling gedestilleerd en opgenomen in hoofd­ stuk 2 van het Masterplan. Samengevat:

4. Uniek woongebied Feyenoord City wordt een nieuwe woonwijk waar een belangrijk deel van de woningbouwopgave van Rotterdam wordt ingevuld. Een uniek woongebied met natuur, sport, leisure en horeca, goed bereikbaar per OV, werk op loopafstand en nabij het centrum van Rotterdam, waarin mensen van alle leeftijden en ach­ tergronden kunnen wonen, werken, leren en recreëren.

1. Feyenoord City verbindt Verbonden en open met een inzichtelijk netwerk van straten, ruimtes, gebouwen en activiteiten dat de omringende gemeenschap samenbindt. Het gaat niet alleen om fysieke, maar ook om sociale verbindingen. 2. Bestemming Een gebied dat bewoners uit de omliggende wijken en bezoekers uit Rotterdam, Nederland en de rest van de wereld graag bezoeken, en dat om verschillende redenen en door een veelheid aan activiteiten aan­ trekkelijk is om te verblijven. Gedacht wordt aan een diversiteit aan functies, iconen als publiekstrekkers, 35 dagen per jaar met grootschalige evenementen en de overige 330 kleinschalige activiteiten her en der in het gebied en nieuwe events in nieuwe openbare ruimtes als het Mallegatpark, het Getijdenpark en het Kuippark . 3. Levendig netwerk van aantrekkelijke buitenruimtes Een duurzaam en gezond gebied, met groene routes en ruimtes die uitnodigen tot bewegen, sporten en andere activiteiten. Met actieve ontspanning, wandelen, hardlopen en fietsen en het uitrusten daar­ eindrapportage september 2023

5. Toekomstbestendig Het masterplan is op zichzelf toekomstig omdat het een flexibel kader voor ruimtelijke ontwikkeling biedt met ruimtes en gebouwen voor de lange termijn, waar plaats is voor groei en verandering. Het beschrijft een gebied dat klaar is voor nieuwe energieconcepten en voorbereid is op klimaatverandering en veranderin­ gen in mobiliteit en gebruik.

GEN

Gebiedsontwikkeling

sterplanFiguur: is om midden Ambitieroos Feyenoord City wen met de volgende

Een nieuwe bestemming

jk netwerk van straten, dat de omringende

Hele jaar geactiveerd Sociaal verbonden

Meer kwalitatieve buitenruimte

BESTEMMING FEYENO OR D VERBI ND CIT T

Y

Ecologisch verbonden

IG ND TE S BE

Katalysator van OV in Rotterdam Zuid / Nieuw OV hub

Klimaatadaptief

Activerende buitenruimte

Variatie in landschap

Feyenoord City Masterplan

TOE K OM ST

bouwen voor de lange erandering. Een gebied concepten, voorbereid ngen in mobiliteit en

Fysiek verbonden

W O

woonwijk waar een opgave van Rotterdam ied met natuur, sport, ar per OV, werk op an Rotterdam, waarin ronden kunnen wonen,

Evenementen creatie

KELIJKE REK NT UIMTE AA ITENR BU

ke buitenruimtes met groene routes en n, sporten en andere , wandelen, hardlopen n, proberen we een en te bevorderen.

35/330 dagen activiteiten

IEK D UN EBIE NG O

omliggende wijken en d en de rest van de verschillende redenen aantrekkelijk is om te

Drie iconen / attracties

Een nieuwe woonplek (mix aan typologieën) Energievoorziening Multifunctioneel gebied / programmamix Smart Mobility

Inclusief Flexibiliteit

22

Gezond Leven

eindrapportage september 2023

‹

›

Gebiedsontwikkeling 2. Realisatie Verrichte activiteiten en realisatie Onderstaande tabel geeft de uitgevoerde werkzaamheden en opgeleverde resultaten weer sinds 2017 in het kader van Feyenoord City 1.0 en hoe die zich verhouden tot het vervolg van de gebiedsontwikkeling (Feyenoord City 2.0). Daarbij wordt een onderscheid gemaakt tussen gebiedsbrede activiteiten en specifieke projecten. Tabel: activiteiten en resultaten Feyenoord City Gebiedsontwikkeling Feyenoord City 1.0

Feyenoord City 2.0

Gebiedsbreed

Feyenoord City 2.0

Voorlopig ontwerp

Gereed

Oprichting Stichting Gebiedsontwik-keling aan de Maas

Continueren

Definitief ontwerp

Gereed

Bijbehorende partijselectie

Continueren

Bouwvergunning

Gereed

Raamovereenkomst + zes allonges

Actualiseren (is in augustus ondertekend)

Energiesysteem, deelmobiliteit

Uitvoeren

Financiering Stigam

Continueren (aanpassen aan nieuwe private grondexploi­ tatie

Bouwrijp maken

Gereed

Start realisatie

Realisatie is gestart

Oprichting en financiering Stichting Verwerving

Continueren en samenvoegen met Stigam

Colosseumplot, Roseplot

Verwervingen

Ingenomen grondposities handhaven

Nota van Uitgangspunten

Handhaven

Masterplan

Actualiseren

Voorlopig Ontwerp Colosseumplot

Handhaven

Bestemmingsplan

Nieuwe projectbestemmingsplannen en om-gevingsplan­ nen

Structuurontwerp Roseplot

Handhaven

Afstemming Roseknoop

Voortzetten

Milieu-effectrapportage

Kennis gebruiken en nieuwe milieu-onderzoeken uitvoeren

Woon-werkakkoord met Provincie Zuid-Holland

Handhaven

Gebiedsbreed energiesysteem

Energiecombinatie onderzoekt mogelijkheden

Plan Openbare Ruimte

Actualiseren

Verkenning invulling BREEAM-eisen

Continueren

Invulling mobiliteit gebiedsbreed

Opnieuw invullen in Masterplan

Demarcatie rollen en verantwoorde-lijkheden

Actualiseren op basis van nieuw plan

Gesprekken en afspraken met nuts-bedrijven en Water­ schap

Continueren

Kaderplan BLVC

Actualiseren

Participatieconvenant Veranda

Handhaven

Private grondexploitatie Stichting Gebiedsontwikkeling

Actualiseren

Gemeentelijke grondexploitatie

Actualiseren

Taxatie complexwaarde tbv uitgifte gemeentelijke gronden

Actualiseren

Parkstad-Zuid (Imagine) Nota van Uitgangspunten Partijselectie

23

Feyenoord City 1.0

Handhaven Uitgevoerd

Mallegatplot Nota van uitgangspunten

Handhaven

Voorlopig Ontwerp

Gereed

Verplaatsen Gasontvangststation

Uitgevoerd

Verkennen en voorbereiden sanering

Vervolgen

Verkenning relatie met Steenplaat

Vervolgen

Waterfront Nota van Uitgangspunten

Niet meer van toepassing

Uitwerkingen in relatie met stadsbrug

Vervolgen

Voorbeelduitwerkingen voor voor-gaande producten

Niet meer van toepassing

Terugvalscenario

Uitwerken in Waterkant

Getijdenpark Programma van Eisen

Gereed

Bijdrage van het Rijk (Groeifonds, NOVI-gebiedsbudget)

Handhaven

Concept-Voorlopig Ontwerp

Vervolgen

Kostenraming en budget

Vervolgen

eindrapportage september 2023

Gebiedsontwikkeling Realisatie doelen De met de Position Paper en het masterplan beoogde stedelijke vernieuwing van dit stukje Rotterdam op de zuidoever heeft niet plaats gevonden. Dat laat onver­ let dat het project Feyenoord City in de afgelopen bij­ na zes jaar in algemene zin waardevolle opbrengsten heeft gerealiseerd voor elke volgende gebiedsontwik­ keling. Denk aan: Investeringen in grondposities en fysieke verbe­ tering van het gebied die de kans op realisatie van toekomstige planuitvoering vergroten Voorbereiding eerste bouwplannen Verbreding en verdieping van netwerken met stakeholders, bewo­ ners en ondernemers in het gebied Vergroten kennis van het gebied en de gebruikers door onderzoeken en participatie Versterking imago en bekendheid van het gebied.

. . . .

Daarmee is een basis gelegd voor Feyenoord City 2.0. De eerste contouren van Feyenoord City 2.0 zijn al zichtbaar in de eerste bouwplannen en het Consulta­ tiedocument Waterkant. De mate waarin de oorspron­ kelijke doelstellingen voor het hele gebied alsnog kunnen worden gehaald, zal blijken uit het Masterplan 2.0. De bijdrage van de verrichte activiteiten aan het reali­ seren van de doelstellingen in het masterplan uit 2019 wordt hieronder geschetst: 1. Feyenoord City verbindt Geen van de beoogde nieuwe verbindingen vanuit de omliggende wijken naar de voorzieningen in het gebied, de verbindingen tussen de wijken en de 24

verbindingen om Rotterdam-Zuid dichter bij de rivier te brengen, is gerealiseerd. Ook de barrières van het treinspoor en andere infrastructuur zijn nog niet geslecht. In het project de Roseknoop wordt op dit moment gewerkt aan het doortrekken van de Colosseumweg naar de Rosestraat, waarmee voor auto, fiets en voetganger de barrière van het Varken­ oordsviaduct wordt weggenomen. In de (lopende) planvorming voor deelgebied 1 wordt concreet aan de plannen voor de verbindingen verder gewerkt. In het ontwerp van de Colosseumplot zijn openbaar toegankelijke routes door het gebouw opge­ nomen. In de Roseplot wordt een nieuwe route naar de rivier opgenomen die als uitgangspunt dient voor de planvorming van de Waterkant. Ook de barrières van het spoor zijn geagendeerd. Voor de aanpak van het tunneltje aan de zuidkant van station-Zuid is een subsidie van € 5 mln. beschikbaar. Het vergroten van de haalbaarheid van een sprinterstation is gelukt, gezien het MIRT-besluit over het realiseren van station Stadionpark. Vooruitlopend op de uitwerking van het beoogde nieuwe station Stadionpark is voor de traverse (interwijkverbinding) ter hoogte van de Riederlaan in mei 2023 een rijkssubsidie van € 12 mln. beschikbaar gekomen.