[23bb006029] Raadsvoorstel over Ontwerpbesluit Algemeen belang verhuur ruimtes Upcycle Mall (UM)

Gemeente Rotterdam

Stadsbeheer Handhaving, Buitenruimte, Mobiliteit Mr. Drs. V.P.G. Karremans Van: Suzanne Dalman Telefoon: IA 010 Ons kenmerk: M2306-2210 Bijlage(n): 1

23bo00709A

Onderwerp: Ontwerpbesluit Algemeen belang verhuur ruimtes UM

Aan de gemeenteraad

Datum: B&W 19 september 2023

Gevraagd besluit: Samenvattend stellen wij u voor de volgende besluiten te nemen: 1.

2.

Het ontwerpbesluit "de verhuur van ruimtes in de Upcycle Mali aan circulaire ondernemers en bedrijven en (educatieve) organisaties met circulaire ambities - anders dan bedoeld in artikel 25h, eerste lid, Mededingingswet - aan te wijzen als economische activiteit in het algemeen belang als bedoeld in artikel 25h, vijfde en zesde lid van de Mededingingswet" vast te stellen; Het ontwerpbesluit te publiceren nadat uw raad dit heeft vastgesteld.

Waarom dit voorstelľ/Waarom nu voorgelegd? De gemeente realiseert aan de Soesterbergstraat 0 in Overschie een nieuw milieupark met Upcycle Mall (UM). Het nieuwe milieupark vervangt de milieuparken Delfshaven aan de Keilezijweg en Hillegersberg-Schiebroek aan de Melanchtonweg, die sluiten vanwege de gebiedsontwikkeling van Merwe-Vierhavens en Nieuw Kralingen. Volgens de actuele planning staat de ingebruikname van het nieuwe milieupark en UM gepland in de zomer 2024. De UM wordt een plek waar bewoners kunnen zien, ervaren en leren wat circulariteit is, zie ook https://rotterdamdrculair.nl/upcyclemall/. De UM wordt circa 2.000 m2 groot. De gemeente is voornemens om een groot deel hiervan (circa 1.600 m2) aan externe partijen te verhuren. Het gaat hierbij om circulaire ondernemers, bedrijven en (educatieve) organisaties met circulaire ambities. Er ontstaat op deze wijze een kleinschalig circulair bedrijfsverzamelgebouw. Uw raad dient een algemeen belang besluit te nemen om in afwijking van de kostendekkende huur, zoals de Mededingingswet voorschrijft, een lagere huurprijs te rekenen aan de beoogde doelgroep. De wens bestaat om uiterlijk januari 2024 het verhuurproces te starten. Daarom is het van belang dat uw raad het algemeen belang besluit in januari 2024 vaststelt.

Blad: Datum: Ons kenmerk:

2/11 19 september 2023 M2306-2210

Relatie met het coalitieakkoord/collegewerkprogramma/eerder aangenomen moties en gedane toezeggingen: * » * »

Grondstoffennota 2023-2026 Programma Rotterdam Circulair 2019-2023 Kadernota Vastgoed 2018 Collegebrief gebiedsontwikkeling Nieuw Kralingen (nummer 19bb021762)

Toelichting: Inleiding In een circulair Rotterdam consumeren en produceren we binnen de perken: binnen de grenzen van wat de aarde aankan. Zo kan Rotterdam een fijne, leefbare en schone stad zijn, ook voor de generaties na ons. Een transitie waarbij circulair het nieuwe normaal wordt is nú nodig. De gemeente Rotterdam heeft zich in 2019 gecommitteerd aan dezelfde doelstellingen als de landelijke: » In 2030 50/6 minder gebruik van primaire (abiotische) grondstoffen * In 2050 volledig circulair Om de grondstoffentransitie te laten slagen is actie nodig op álle treden van de R-ladder1. Door minder materialen toe te passen en deze beter, langer en opnieuw te gebruiken zijn er minder niet-hernieuwbare grondstoffen nodig, vindt er minder schadelijke uitstoot plaats en verkleinen we de afvalberg. Zo werken we toe naar een volledig circulaire economie in 2050. Dit realiseert de gemeente o.a. door het bouwen de Upcycle Mali. De Upcycle Mali draagt eraan bij dat we producten langer gebruiken, hergebruiken en upcyclen2 (nieuwe waardevolle(re) producten maken van 'afval') en is één van de manieren waarop de gemeente circulariteit concreet toepast en dichter bij de Rotterdammer brengt. Bovendien wordt de Upcycle Mali bijna volledig circulair gebouwd, waardoor het ook in de bouwsector een voorbeeldproject is.

Een nieuw milieupark met een Upcycle Mali Het nieuwe milieupark met de UM wordt dus niet alleen een plek waar Rotterdammers hun grof huishoudelijk afval en andere spullen die ze niet meer gebruiken, naar toe kunnen brengen, maar bovenal wordt het een bruisende plek voor iedereen om te bezoeken en te zien en ervaren wat circulariteit, hergebruik en upcycling inhoudt. Rotterdammers kunnen hun spullen inleveren bij de milieustraat, of ze geven het op het zogenaamde doneerplein aan de UM: daar krijgen de spullen een tweede leven3. De gemeente wil circulair bewustzijn en gedrag van de Rotterdammers stimuleren. En laten zien hoe je je spullen langer kunt gebruiken. Maar ook dat van het afval dat in de milieuparken terechtkomt, nieuwe spullen gemaakt kunnen worden. In de UM kunnen circulaire ondernemers zich vestigen en circulaire makers zich ontwikkelen. Er is veel aandacht voor educatie. Schoolklassen zijn welkom voor een excursie. Scholieren en studenten vinden er circulaire leer/werktrajecten, stageopdrachten en 1 De R-iadder geeft de mate van circulariteit aan. De R-ladder heeft 6 tredes (R1 tot en met R6) die verschillende strategieën van circulariteit weergeven. Strategieën hoger op de ladder, besparen meer grondstoffen. Hoe hoger een strategie op de RLadder staat hoe meer circulair de strategie is. Waarbij R1 de hoogste trede is.

2 Upcyclen is overigens geen officiële juridische term die in de Wet milieubeheer (Wm) of daaronder vallende regelgeving voorkomt. 3 Juridisch gezien zijn die spullen dan ook geen afvalstof, omdat zij bedoeld zijn voor hergebruik als bedoeld in artikel 1.1 Wm.

Blad: Datum: Ons kenmerk:

3/11 19 september 2023 M2306-2210

onderzoeksplekken. En er komen werkplaatsen waar met het afval van Rotterdammers andere mooie spullen gemaakt worden. Kleinschalig circulair bedrijfsverzamelgebouw In de UM zijn de volgende functies beoogd: demontagehal, 2 werkplaatsen, conceptstore/winkel, bedrijvenruimte (inclusief verkoopfunctie) en horecagelegenheid (allen op de begane grond); 2 educatieruimtes, plekken voor circulaire ondernemers en starters, repairshop en vergaderruimte (Ie verdieping). Er zullen naar verwachting ongeveer 15 tot 20 ruimtes extern verhuurd gaan worden. Er ontstaat op deze wijze een kleinschalig circulair bedrijfsverzamelgebouw. De beoogde huurders variëren van (startende) circulaire makers tot sociale ondernemers, bedrijven en (educatieve) organisaties met circulaire ambities. Kadernota Vastgoed Het nieuwe milieupark met de UM maakt onderdeel uit van de maatschappelijke vastgoedportefeuille van de gemeente Rotterdam. Bij de verhuur van de ruimtes dient de gemeentelijke Kadernota Vastgoed in acht worden genomen. In de vigerende Kadernota Vastgoed is opgenomen dat het uitgangspunt is dat voor de maatschappelijke portefeuille kostendekkende huren in rekening worden gebracht. Daar waar de huurder deze kostendekkende huur (KDH) niet kan opbrengen, moet het beleidscluster het verschil bijbetalen tussen de kostendekkende huur en de maximaal door de huurder zelf te betalen bijdrage.

Dit kan door een subsidie of een huurkorting in het huurcontract waarvoor de afdeling Vastgoed door het beleidscluster wordt gecompenseerd. Zodoende ontstaat transparantie inzake de kosten van het vastgoed. De KDH is berekend conform de vastgestelde rekenmethodiek binnen de gemeente Rotterdam. Hieruit volgt een prijs per vierkante meter die gehanteerd wordt. Gezien de hoge investeringskosten (inclusief terreininrichting) verdeeld over een beperkt aantal vierkante meters leidt dit tot een prijsniveau dat hoger ligt dan de het marktprijsniveau. Zoals het zich nu laat aanzien zal de KDH minimaal op het dubbele van de marktconforme huurprijs uitkomen. Dit blijkt uit verschillende marktverkenningen die zijn uitgevoerd. Een recente huurwaardebepaling, die is uitgevoerd in opdracht van de gemeente bevestigt dit beeld. Dit leidt ertoe dat de KDH te hoog zal zijn voor de specifieke doelgroep die in beeld is. Door middel van het bieden van huurkorting kan de gemeente een marktconforme huur aanbieden. De gemeente zal hierbij rekening moeten houden met o.a. de Wet markt en overheid (Wet M&O), die is vastgelegd in de Mededingingswet. Toelichting en toepassing Wet markt en overheid In de Wet M&O is een aantal verplichtingen opgelegd aan overheden.

De verplichting die in dit geval relevant is, is de volgende: als de overheid economische activiteiten verricht moet zij minimaal de integrale kosten van deze activiteiten aan de afnemer doorberekenen (artikel 25i, eerste lid, Mededingingswet). De integrale huur wordt ook wel kostendekkende huurprijs genoemd. Onder economische activiteiten wordt verstaan: het aanbieden van goederen of diensten op de markt. Het verhuren van ruimtes aan ondernemingen is een economische activiteit omdat de gemeente in feite optreedt als verhuurder van vastgoed. Verhuur van vastgoed in bedrijfsverzamelgebouwen vindt ook door bedrijven op de markt plaats. In de Wet Markt en Overheid bestaat een uitzondering op de verplichting om de integrale kosten door te berekenen aan de huurder, namelijk wanneer de verhuur plaatsvindt in het algemeen belang. Daarom is het noodzakelijk dat een algemeen belang besluit wordt genomen door de gemeenteraad (artikel 25h, vijfde en zesde lid, Mededingingswet).

Blad: Datum: Ons kenmerk:

4/11 19 september 2023 M2306-2210

Motivering algemeen belang besluit Huurders van de UM dragen biį aan realisatie van de circulaire ambities van Rotterdam De UM heeft in de eerste plaats duidelijke maatschappelijke doelstellingen: * Stimuleren van circulair bewustzijn en gedrag van Rotterdammers en daarmee het reduceren van de milieu-impact van grof huishoudelijk afval; * Stimuleren van circulair vakmanschap en educatie en daarmee het creëren van de circulaire makers van de toekomst. De huurders die de gemeente als doelgroep voor ogen heeft, kunnen op verschillende manieren aan de realisatie van deze maatschappelijke doelstellingen bijdragen. «

» »

»

*

Huurders kunnen een bijdrage leveren aan het reduceren van de milieu-impact van grof huishoudelijk afval doordat zij gebruik maken van de gedoneerde spullen van Rotterdammers die anders als grof huishoudelijk afval zouden worden afgevoerd. Zij kunnen met hun circulaire bedrijfsactiviteiten een impuls geven aan nieuwe vormen van werkgelegenheid en sociale werkplekken. Zij kunnen op verschillende manieren de circulaire bewustwording van Rotterdammers bevorderen door het circulaire gedachtengoed actief uit te dragen, bijvoorbeeld door: het aanbieden van educatieve activiteiten op de UM; het voor de Rotterdammer zichtbaar te maken wat circulariteit inhoudt en hoe het upcycle proces er concreet uit ziet en/of door mee te werken aan rondleidingen. De UM biedt studenten en scholieren een inspirerende leeromgeving, waarbij zij naast de theorie nadrukkelijk ook circulaire vaardigheden uit de praktijk kunnen zien en ervaren. Momenteel is er nog onvoldoende match tussen vraag en aanbod op de circulaire arbeidsmarkt. Huurders kunnen opleidings- of stageplaatsen bieden voor onderwijsinstellingen waardoor (jonge) Rotterdammers circulaire skills kunnen leren en een nieuwe generatie circulaire makers wordt gecreëerd. Ook kunnen ze gastlessen geven en meewerken aan bedrijfsbezoeken. De UM als geheel is een innovatief concept.

De UM en alle activiteiten die binnen de UM plaats vinden, worden benut om te leren wat werkt en wat niet werkt in de circulaire economie gericht op hergebruik van grof huishoudelijk afval van Rotterdammers. De huurders kunnen hier actief een bijdrage aan leveren doordat zij onderling en met de gemeente en partners in de keten kennis, best practices en oplossingen delen. Dit biedt de mogelijkheid te bouwen aan een circulaire community, deze maakt onderdeel uit van het grotere circulaire netwerk in (de regio) Rotterdam. Hiermee dragen de huurders ook bij aan het verder uitbouwen van de circulaire economie. Door de eerste ervaringen die straks worden opgedaan in de UM, leert de gemeente ook hoe in de toekomst andere milieuparken in Rotterdam kunnen worden doorontwikkeld.

Gelet op het voorgaande zijn de huurders essentieel voor het slagen van de UM. Bij de openbare selectieprocedure voor de verhuur van de verschillende ruimtes in de UM zal de gemeente gunningscriteria opnemen met betrekking tot circulaire activiteiten dan wel activiteiten die een bijdrage leveren aan circulariteit. Hiermee bewerkstelligt de gemeente dat de huurders actief bijdragen aan de realisatie van de circulaire ambities van de Upcycle Mali en de gemeente Rotterdam. Uitkomsten marktverkenningen Vanaf 2021 zijn er verschillende marktverkenningen uitgevoerd.

Blad: Datum: Ons kenmerk:

5/11 19 september 2023 M2306-2210

«

»

*

*

In 2021 is met het oog op het ontwerp van de UM input gevraagd aan kleinschalige Rotterdamse circulaire ondernemers en Rotterdamse instellingen middels drie ronde tafel sessies. Eén van de vragen die is voorgelegd aan de deelnemers had betrekking op de huurprijs. Daarin is een grens benoemd van 70 euro per m2 (prijspeil 2021) voor circulaire ondernemers. Voor hen is het niet haalbaar een hogere prijs te betalen omdat de winst uit de verkoop van tweedehands of geupcyclede producten te beperkt is. In 2022 is in opdracht van de gemeente een marktverkenning over de exploitatie uitgevoerd waarbij is gekeken naar de huurprijzen die gehanteerd worden bij vergelijkbare circulaire initiatieven met vergelijkbare huurders als doelgroep. Dit leverde het beeld op dat maatschappelijke/circulaire huurprijzen in de markt variëren tussen de 60 en 108 euro per m2 (exclusief servicekosten, prijspeil 2022). In 2022 en begin 2023 zijn verkennende gesprekken gevoerd met een aantal grote bedrijven met naamsbekendheid en circulaire ambities of er mogelijke interesse is in samenwerking met UM. Naast dat de vestiging van deze bedrijven naar verwachting meer publiek naar de UM zal trekken is de toegevoegde waarde voor de UM dat het publiek kan zien dat zowel kleine als grote ondernemingen een belangrijke rol spelen in de circulaire economie.

Juist deze grote bedrijven kunnen een belangrijke voorbeeldfunctie vervullen in hoe verschillende elementen van circulaire economie kunnen worden toegepast in alledaagse producten en bedrijfsactiviteiten. Uit de gevoerde gesprekken is duidelijk geworden dat het eventueel huren van een ruimte op de UM met verkoop van circulaire producten en het aanbieden van circulaire diensten (zoals bijvoorbeeld een buy-back en/of repairservice) consequenties heeft voor het verdienmodel van bedrijven. Met het bieden van huurkorting wordt bewerkstelligd dat het ook voor deze bedrijven aantrekkelijk wordt om zich te vestigen in de UM. In juni 2023 heeft de gemeente een huurwaardebepaling voor de UM laten uitvoeren waarbij een inschatting is gemaakt van de markthuurwaarde van de verschillende ruimtes. De uitkomsten hiervan bevestigen het beeld dat de KDH ver boven de marktconforme huurprijzen ligt.

Consequenties hanteren KDH in plaats van markconforme huurprijs In het geval dat verhuur van de ruimtes binnen de UM plaats zou vinden tegen de KDH is de verwachting dat potentiële huurders zullen afhaken. De inschatting is dat in dat geval de bezettingsgraad van de ruimtes die beschikbaar zijn voor extern verhuur zeer laag/nihil zal zijn. Dit zal niet alleen negatieve gevolgen hebben voor het aantal bezoekers aan de UM en de realisatie van de circulaire doelstellingen van de UM, ook zullen hierdoor ongewenste leegstandskosten ontstaan. Samenvattend Huurders van de UM leveren een belangrijke bijdrage aan de realisatie van circulaire ambities van de UM en de gemeente Rotterdam. In de gunningscriteria bij de openbare selectieprocedure van de verhuur legt de gemeente vast welke bijdrage aan de realisatie van de doelstellingen van de UM van de toekomstige huurders wordt verwacht. De berekende KDH voor de UM ligt ver boven de marktconforme huurprijs. Het vasthouden aan de KDH als huurprijs zal ertoe leiden dat de huur te hoog zal zijn voor de huurders die we als doelgroep voor ogen hebben, te meer omdat de gemeente ook inhoudelijke eisen zal stellen aan de activiteiten die de huurders binnen de UM verrichten.

Om deze redenen wordt voorgesteld de verhuur van ruimtes in de UM aan circulaire ondernemers en bedrijven en (educatieve) organisaties met circulaire ambities aan te wijzen als economische activiteiten in het algemeen belang. Op deze wijze kan de gemeente een

Blad: Datum: Ons kenmerk:

6/11 19 september 2023 M2306-2210

huurkorting geven op de huurprijs bij verhuring waardoor een marktconforme huurprijs kan worden geboden. Hierdoor wordt het voor de specifieke doelgroep die de gemeente voor ogen heeft aantrekkelijk om een ruimte te huren in de UM. Vervolgproces * Na vaststelling van het ontwerpbesluit door de gemeenteraad wordt het ontwerpbesluit gepubliceerd en volgt een zienswijzeperiode van 6 weken op grond van artikel 4:8 Algemene wet bestuursrecht (Awb) waarbij derde -belanghebbenden de mogelijkheid hebben na vaststelling van het ontwerpbesluit een zienswijze in te dienen bij het college van B&W. * De binnengekomen zienswijzen worden met een ambtelijke concept reactie daarop voorgelegd aan het college van B&W. Het college zal uw raad een raadsvoorstel voor het definitieve besluit aanbieden. » Wanneer de gemeenteraad definitief heeft besloten de voorgestelde activiteit als economische activiteit in het algemeen belang vast te stellen, zal het raadsbesluit worden gepubliceerd en wordt het verhuurproces gestart. » Tegen het definitieve besluit staat, ingevolge de Awb, gedurende zes weken de mogelijkheid open om beroep in te stellen bij de bestuursrechter. De bezwarenprocedure wordt dus overgeslagen. In principe kunnen alleen degenen die een zienswijze tegen het ontwerp besluit hebben ingediend, beroep instellen.

Planning Kennisgeving van het ontwerpbesluit Zienswijzeperiode: Definitief besluit in gemeenteraad: Start verhuurproces:

oktober 2023 oktober-november 2023 januari 2024 januari 2024

Financiële en juridische consequenties/aspecten: Financiële consequenties/aspecten Een groot deel van de UM wordt verhuurd aan externe partijen. Eén van de uitgangspunten uit de kadernota Vastgoed is dat waar huurders van maatschappelijk vastgoed de KDH niet kunnen opbrengen, het betreffende beleidscluster het verschil (tussen de KDH en de maximaal door de huurder zelf te betalen bijdrage) zal bijbetalen. Dit verschil bij de UM wordt nu geraamd op circa C 600 K. De dekking hiervan vindt plaats vanuit de begroting van het cluster SB. Als het voorgestelde besluit niet wordt genomen zijn er ook financiële consequenties. In dat geval zal verhuur plaats moeten vinden tegen de KDH. De inschatting is dat in dat geval de bezettingsgraad van de ruimtes die extern verhuurd worden nihil zal zijn omdat de KDH ver boven de markconforme huurprijs ligt. Daarmee zullen leegstandskosten ontstaan. Als dit het geval is dan zal de dekking hiervan ook plaats vinden vanuit de begroting cluster SB. Juridische consequenties/aspecten Naast de wet M&O dient ook rekening te worden gehouden met het Didam-arrest. Uit het Didam-arrest volgt dat de overheid - op grond van artikel 3:14 BW - bij privaatrechtelijke overheidshandelen de beginselen van behoorlijk bestuur in acht dient te nemen.

Een daarvan is het gelijkheidsbeginsel, waarmee in geval van privaatrechtelijk overheidshandelen gelijke kansen worden beoogd. Dit dient te gebeuren, zoals ook voorgenomen, door middel van een openbare selectieprocedure bij de verhuur van de ruimtes in de UM.

Blad: Datum: Ons kenmerk:

7/11 19 september 2023 M2306-2210

Het bijbehorende ontwerpbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan.

Burgemeester en wethouders van Rotterdam,

De burgemeester.

VJ.M

Bijlage(n): Ontwerpbesluit

A. Aboutaleb

Blad: Datum: Ons kenmerk:

8/11 19 september 2023 M2306-2210

Ontwerpbesluit

De Raad van de gemeente Rotterdam, gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 19 september 2023 gelet op Artikel 4:8 van de Algemene wet bestuursrecht, artikel 25h, eerste lid, vijfde lid en zesde lid Mededingingswet. overwegende dat: « de gemeente Rotterdam zich in 2019 gecommitteerd heeft aan de overkoepelende circulaire doelstellingen van het Rijk; * het nieuwe milieupark met de Upcycle Mall past bij de ambitie van de gemeente om te zorgen dat afval op den duur niet meer bestaat; « de Upcycle Mali gaat functioneren als een kleinschalig circulair bedrijfsverzamelgebouw waarbij de gemeente ruimtes gaat verhuren aan circulaire ondernemers en bedrijven en(educatieve) organisaties met circulaire ambities; » op grond van artikel 25h, vijfde en zesde lid, Mededingingswet noodzakelijk is dat in het kader van het nemen van een algemeen besluit de gemeenteraad daartoe het bevoegd orgaan is; * op grond van artikel 4:8 Algemene wet bestuursrecht derde-belanghebbenden de mogelijkheid bieden na vaststelling van het ontwerpbesluit een zienswijze in te dienen bij het college van B&W; besluit: 1.

2.

het ontwerpbesluit "de verhuur van ruimtes in de Upcycle Mali aan circulaire ondernemers en bedrijven en (educatieve) organisaties met circulaire ambities - anders dan bedoeld in artikel 25h, eerste lid. Mededingingswet - aan te wijzen als economische activiteit in het algemeen belang als bedoeld in artikel 25h, vijfde en zesde lid van de Mededingingswet" vast te stellen; het ontwerpbesluit te publiceren nadat de gemeenteraad dit heeft vastgesteld.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van

De griffier,

De voorzitter,

Blad: Datum: Ons kenmerk:

9/11 19 september 2023 M2306-2210

Motivering besluit Inleiding De gemeente Rotterdam realiseert aan de Soesterbergstraat 0 in Overschie een nieuw milieupark met Upcycle Mall (UM). Het nieuwe milieupark vervangt de milieuparken Delfshaven aan de Keilezijweg en Hillegersberg-Schiebroek aan de Melanchtonweg, die sluiten vanwege de gebiedsontwikkeling van Merwe-Vierhavens en Nieuw Kralingen. Volgens de actuele planning staat de ingebruikname van het nieuwe milieupark en UM gepland in de zomer 2024. De UM wordt een plek waar bewoners kunnen zien, ervaren en leren wat circulariteit is, zie ook https://rotterdamcirculair.nl/upcyclemall/. De UM wordt circa 2.000 m2 groot. De gemeente is voornemens om een groot deel hiervan (circa 1.600 m2) aan externe partijen te verhuren. Het gaat hierbij om (startende) circulaire ondernemers, bedrijven en (educatieve) organisaties met circulaire ambities. Er zullen naar verwachting ongeveer 15 tot 20 ruimtes extern verhuurd gaan worden. Er ontstaat op deze wijze een kleinschalig circulair bedrijfsverzamelgebouw. In de UM zijn de volgende functies beoogd: demontagehal, 2 werkplaatsen, concept-store/winkel, bedrijvenruimte (inclusief verkoopfunctie) en horecagelegenheid (allen op de begane grond); 2 educatieruimtes, plekken voor circulaire ondernemers en starters, repairshop en vergaderruimte (Ie verdieping).

Doelstellingen circulair Rotterdam In een circulair Rotterdam consumeren en produceren we binnen de perken: binnen de grenzen van wat de aarde aankan. Zo kan Rotterdam een fijne, leefbare en schone stad zijn, ook voor de generaties na ons. Een transitie waarbij circulair het nieuwe normaal wordt is nú nodig. De gemeente Rotterdam heeft zich in 2019 gecommitteerd aan dezelfde doelstellingen als de landelijke: » In 2030 50Vo minder gebruik van primaire (abiotische) grondstoffen « In 2050 volledig circulair Om de grondstoffentransitie te laten slagen is actie nodig op álle treden van de R-ladder\ Door minder materialen toe te passen en deze beter, langer en opnieuw te gebruiken zijn er minder niet-hernieuwbare grondstoffen nodig, vindt er minder schadelijke uitstoot plaats en verkleinen we de afvalberg. Zo werken we toe naar een volledig circulaire economie in 2050. Dit realiseert de gemeente o.a. door het bouwen de Upcycle Mali. De Upcycle Mali draagt eraan bij dat we producten langer gebruiken, hergebruiken en upcyclen (nieuwe waardevolle(re) producten maken van 'afval') en is één van de manieren waarop de gemeente circulariteit concreet toepast en dichter bij de Rotterdammer brengt. Bovendien wordt de Upcycle Mali bijna volledig circulair gebouwd, waardoor het ook in de bouwsector een voorbeeldproject is.

Huurders van de UM dragen bij aan realisatie van de circulaire ambities Rotterdam. De UM heeft in de eerste plaats duidelijke maatschappelijke doelstellingen: * Stimuleren van circulair bewustzijn en gedrag van Rotterdammers en daarmee het reduceren van de milieu-impact van grof huishoudelijk afval;

Blad: Datum: Ons kenmerk:

10/11 19 september 2023 M2306-2210

*

Stimuleren van circulair vakmanschap en educatie en daarmee het creëren van de circulaire makers van de toekomst.

De huurders die de gemeente als doelgroep voor ogen heeft, kunnen op verschillende manieren aan de realisatie van deze maatschappelijke doelstellingen bijdragen. »

» *

»

«

Huurders kunnen een bijdrage leveren aan het reduceren van de milieu-impact van grof huishoudelijk afval doordat zij gebruik maken van de gedoneerde spullen van Rotterdammers die anders als grof huishoudelijk afval zou worden afgevoerd. Zij kunnen met hun circulaire bedrijfsactiviteiten een impuls geven aan nieuwe vormen van werkgelegenheid en sociale werkplekken. Zij kunnen op verschillende manieren de circulaire bewustwording van Rotterdammers bevorderen door het circulaire gedachtengoed actief uit te dragen, bijvoorbeeld door: het aanbieden van educatieve activiteiten op de UM; het voor de Rotterdammer zichtbaar te maken wat circulariteit inhoudt en hoe het upcycle proces er concreet uit ziet en/of door mee te werken aan rondleidingen. De UM biedt studenten en scholieren een inspirerende leeromgeving, waarbij zij naast de theorie nadrukkelijk ook circulaire vaardigheden uit de praktijk kunnen zien en ervaren. Momenteel is er nog onvoldoende match tussen vraag en aanbod op de circulaire arbeidsmarkt. Huurders kunnen opleidings- of stageplaatsen bieden voor onderwijsinstellingen waardoor (jonge) Rotterdammers circulaire skills kunnen leren en een nieuwe generatie circulaire makers wordt gecreëerd. Ook kunnen ze gastlessen geven en meewerken aan bedrijfsbezoeken. De UM als geheel is een innovatief concept.

De UM en alle activiteiten die binnen de UM plaats vinden, worden benut om te leren wat werkt en wat niet werkt in de circulaire economie gericht op hergebruik van grof huishoudelijk afval van Rotterdammers. De huurders kunnen hier actief een bijdrage aan leveren doordat zij onderling en met de gemeente en partners in de keten kennis, best practices en oplossingen delen. Dit biedt de mogelijkheid te bouwen aan een circulaire community, deze maakt onderdeel uit van het grotere circulaire netwerk in (de regio) Rotterdam. Hiermee dragen de huurders ook bij aan het verder uitbouwen van de circulaire economie. Door de eerste ervaringen die straks worden opgedaan in de UM, leert de gemeente ook hoe in de toekomst andere milieuparken in Rotterdam kunnen worden doorontwikkeld.

Gelet op het voorgaande zijn de huurders essentieel voor het slagen van de UM. Bij de openbare selectieprocedure voor de verhuur van de verschillende ruimtes in de UM zal de gemeente gunningscriteria opnemen met betrekking tot circulaire activiteiten dan wel activiteiten die een bijdrage leveren aan circulariteit. Hiermee bewerkstelligt de gemeente dat de huurders actief bijdragen aan de realisatie van de circulaire ambities van de Upcycle Mali en de gemeente Rotterdam. Uitkomsten marktverkenningen Vanaf 2021 zijn er verschillende marktverkenningen uitgevoerd. » In 2021 is met het oog op het ontwerp van de UM input gevraagd aan Rotterdamse kleinschalige ondernemers en Rotterdamse instellingen middels drie ronde tafel sessies. Eén van de vragen die is voorgelegd aan de deelnemers had betrekking op de huurprijs. Daarin is een grens benoemd van 70 euro per m2 voor circulaire ondernemers. Voor hen is het niet haalbaar een hogere prijs te betalen omdat de winst uit de verkoop van tweedehands of geupcyclede producten te beperkt is.

Blad: Datum: Ons kenmerk:

11/11 19 september 2023 M2306-2210

«

*

*

In 2022 is in opdracht van de gemeente een marktverkenning over de exploitatie uitgevoerd waarbij is gekeken naar de huurprijzen die gehanteerd worden bij vergelijkbare circulaire initiatieven met vergelijkbare huurders als doelgroep. Dit leverde het beeld op dat maatschappelijke/circulaire huurprijzen in de markt variëren tussen de 60 en 108 euro per m2 (exclusief servicekosten). In 2022 en begin 2023 zijn verkennende gesprekken gevoerd met een aantal grote bedrijven met naamsbekendheid en circulaire ambities of er mogelijke interesse is in samenwerking met UM. Naast dat de vestiging van deze bedrijven naar verwachting meer publiek naar de UM zal trekken is de toegevoegde waarde voor de UM dat het publiek kan zien dat zowel kleine als grote ondernemingen een belangrijke rol spelen in de circulaire economie. Juist deze grote bedrijven kunnen een belangrijke voorbeeldfunctie vervullen in hoe verschillende elementen van circulaire economie kunnen worden toegepast in alledaagse producten en bedrijfsactiviteiten. Uit de gevoerde gesprekken is duidelijk geworden dat het eventueel huren van een ruimte op de UM met uitsluitend de mogelijkheid circulaire producten te verkopen en het aanbieden van circulaire diensten (zoals bijvoorbeeld een buy-back en/of repairservice) consequenties heeft voor het verdienmodel van bedrijven.

Met het bieden van huurkorting wordt bewerkstelligd dat het ook voor deze bedrijven aantrekkelijk wordt om zich te vestigen in de UM. In juni 2023 heeft de gemeente een huurwaardebepaling voor de UM laten uitvoeren waarbij een inschatting is gemaakt van de markthuurwaarde van de verschillende ruimtes. De uitkomsten hiervan bevestigen het beeld dat de KDH ver boven de marktconforme huurprijzen ligt.

Consequenties hanteren KDH in plaats van markconforme huurprijs In het geval dat verhuur van de ruimtes binnen de UM plaats zou vinden tegen de kostendekkende huurprijs (KDH) is de verwachting dat potentiële huurders zullen afhaken. De inschatting is dat in dat geval de bezettingsgraad van de ruimtes die beschikbaar zijn voor extern verhuur zeer laag/nihil zal zijn. Dit zal niet alleen negatieve gevolgen hebben voor het aantal bezoekers aan de UM en de realisatie van de circulaire doelstellingen van de UM, ook zullen hierdoor ongewenste leegstandskosten ontstaan. Samenvattend Huurders van de UM leveren een belangrijke bijdrage aan de realisatie van circulaire ambities van de UM en de gemeente Rotterdam. In de gunningscriteria bij de openbare selectieprocedure van de verhuur legt de gemeente vast welke bijdrage verwacht aan de realisatie van de doelstellingen van de UM van de toekomstige huurders wordt. De berekende KDH voor de UM ligt ver boven de marktconforme huurprijs. Het vasthouden aan de KDH als huurprijs zal ertoe leiden dat de huur te hoog zal zijn voor de huurders die we als doelgroep voor ogen hebben, te meer omdat de gemeente ook inhoudelijke eisen zal stellen aan de activiteiten die de huurders binnen de UM verrichten.

Om deze redenen wordt voorgesteld de verhuur van ruimtes in de UM aan circulaire ondernemers en bedrijven en (educatieve) organisaties met circulaire ambities aan te wijzen als economische activiteiten in het algemeen belang. Op deze wijze kan de gemeente een huurkorting geven op de huurprijs bij verhuring waardoor een marktconforme huurprijs kan worden geboden. Hierdoor wordt het voor de specifieke doelgroep die de gemeente voor ogen heeft aantrekkelijk om een ruimte te huren in de UM.