[23bb005395] Bijlage behorende bij 23bb005394 over rapport huizen in de regio

Op die manier kan ook beter getoetst worden of en hoe het woonbeleid bijdraagt aan een betere aansluiting tussen vraag en aanbod. 4. Formuleer een visie op de wisselwerking tussen het lokale en het regionale woonbeleid en ontwikkel een werkwijze voor de besluitvorming in de gemeente die recht doet aan die wisselwerking, zodat lokaal beleid en regionale afspraken beter op elkaar aansluiten en de mogelijkheden voor meerwaarde van regionale afstemming beter worden benut. Besteed in die werkwijze onder meer aandacht aan het actiever betrekken en informeren van de raad bij regionale afspraken. 5. Besteed bij het vaststellen van regionale doelstellingen meer aandacht aan het vooraf identificeren van risico’s die het bereiken van de doelstellingen kunnen belemmeren, zodat tijdig op die risico’s kan worden geanticipeerd.

51

huizen in de regio

aandachtspunt 1: kwantificering sociale voorraad De rekenkamer beveelt aan om voor de kwantificering van de sociale voorraad vooralsnog uit te gaan van de corporatievoorraad. De colleges van Rotterdam en Capelle aan den IJssel geven aan deze aanbeveling niet over te nemen. Uit deze reactie maakt de rekenkamer op dat deze colleges particuliere huurwoningen en sociale koopwoningen mee willen tellen als onderdeel van de sociale voorraad. Uit dit onderzoek komt echter naar voren dat gemeenten daarmee het risico lopen dat zij de omvang van het aantal woningen dat daadwerkelijk beschikbaar is voor de sociale doelgroep te optimistisch inschatten. Zo is voor particuliere huurwoningen veelal niet gewaarborgd dat zij langdurig beschikbaar zijn voor de sociale doelgroep en zijn de schattingen die gemeenten gebruiken van het aantal particuliere sociale huurwoningen woningen onbetrouwbaar. Dat de gemeente Rotterdam, zoals het college in de bestuurlijke reactie aangeeft, zelf onderzoek heeft laten doen naar prijsstelling in de particuliere huursector, beschouwt de rekenkamer als een stap in de goede richting. Sociale koopwoningen zoals gedefinieerd door de onderzochte gemeenten zijn voor een aanzienlijk deel van de sociale doelgroep financieel onbereikbaar. Bovendien kent de methode die gemeenten hanteren om sociale koopwoningen te definiëren beperkingen.

Gemeenten hanteren daarvoor WOZ-waarden van woningen als prijsgrens. Die prijsgrens wordt vaak beperkt onderbouwd en wijkt nogal eens af van de marktwaarde. Gelet op het bovenstaande beveelt de rekenkamer de raden van alle onderzochte gemeenten daarom aan om aanbeveling 1b over te nemen. aandachtspunt 2: gemeenschappelijke factoren agenderen in regio Dit rekenkamerrapport, en daarmee ook de aanbevelingen, zendt de rekenkamer ter behandeling aan elk van de raden van de vijf onderzochte gemeenten afzonderlijk. De raden besluiten elk voor zich in hoeverre zij de aanbevelingen van de rekenkamer overnemen. Omdat de conclusies en aanbevelingen van de synthese gaan over gemeenschappelijke factoren in het woonbeleid van vijf onderzochte gemeenten in de regio Rotterdam, kan het zinvol zijn voor de onderzochte gemeenten om, individueel of gezamenlijk, de aanbevelingen ook in dat regionale verband onder de aandacht te brengen.

52

huizen in de regio

nota van bevindingen

1

inleiding

Wonen is een grondrecht en het is een kerntaak van de overheid om te zorgen voor voldoende woongelegenheid. De afgelopen jaren is echter een groot verschil ontstaan tussen vraag en aanbod op de woningmarkt waardoor in diverse Nederlandse gemeenten wordt gesproken van woningnood.1 De problemen op de woningmarkt reiken verder dan een tekort aan beschikbare woningen. Ook de betaalbaarheid en kwaliteit van woningen zijn in zowel de huur- als koopsector een toenemend probleem.2 Als gevolg hiervan kunnen steeds minder mensen in Nederland een woning vinden die past bij hun inkomen en aansluit bij hun woonbehoefte. Gemeenten spelen een belangrijke rol op de woningmarkt, omdat zij verantwoordelijk zijn voor het lokale woonbeleid en de afstemming en uitvoering van lokale woningbouwprogramma’s. Gemeenten zijn echter maar één van de vele actoren op de woningmarkt en dus onderdeel van een complexe dynamiek van externe invloeden en afhankelijkheden, zoals beleid op landelijk niveau, demografische veranderingen, economische ontwikkelingen en de keuzes van woningbouwcorporaties en marktpartijen. Het zorgdragen voor voldoende woningen die passen bij het inkomen en de woonbehoefte van burgers stelt gemeenten dus voor een ingewikkelde opgave.

Binnen deze context heeft de rekenkamer de afgelopen twee jaar onderzoek gedaan naar het woonbeleid van vijf gemeenten in de regio Rotterdam.3 De resultaten van deze onderzoeken zijn gepubliceerd in afzonderlijke rapporten.4 In deze onderzoeken is antwoord gegeven op de vraag in hoeverre het beleid van de gemeenten heeft bijgedragen aan het verbeteren van de aansluiting tussen vraag en aanbod op de woningmarkt. De onderzochte gemeenten verschillen sterk van elkaar wat betreft demografie, inkomensverdeling en aanbod van woningen in de verschillende segmenten. Zo is Rotterdam met ruim 650.000 inwoners veruit het grootst en ongeveer de helft van de woningen binnen de gemeente kan worden aangeduid als een goedkope woning. Barendrecht heeft daarentegen ruim twaalf keer minder inwoners dan Rotterdam en meer dan de helft van de woningen kan worden aangeduid als duur.5 Hoewel de onderzochte gemeenten sterk van elkaar verschillen, viel op dat in de afzonderlijke rapporten een aantal hoofdconclusies overeen kwam. Zo blijkt dat alle

1 Ministerie van BZK, Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, ‘Nationale woon- en bouwagenda’, maart 2022, p. 5. 2 VNG, ‘De VNG-inzet bouwen en wonen’, maart 2021. 3 De Rekenkamer Rotterdam werkt niet alleen voor de gemeenteraad van Rotterdam, maar ook voor die van Albrandswaard, Barendrecht, Capelle aan den IJssel, Krimpen aan den IJssel en Lansingerland. 4 Rekenkamer Barendrecht, ‘Bouwen in balans. Onderzoek naar woonbeleid Barendrecht’, 21 april 2022; Rekenkamer Lansingerland, ‘Bouwen in beweging. Onderzoek naar woonbeleid Lansingerland’, 7 juli 2022; Rekenkamer Rotterdam, ‘Thuis in cijfers. Onderzoek naar woonbeleid Rotterdam’, 9 september 2022; Rekenkamer Capelle aan den IJssel, ‘Tijden van transitie, onderzoek naar Woonbeleid Capelle aan den IJssel vanaf 2013’, 12 mei 2023; 9 september 2022; Rekenkamer Albrandswaard, ‘Bouwen voor elkaar. Onderzoek naar woonbeleid Albrandswaard', 29 november 2022. 5 Het aandeel goedkope, middeldure en dure woningen is gebaseerd op de WOZ-waardeverdeling aan de hand van CBS-data. Zie voor een toelichting de onderzoeksverantwoording in een van de afzonderlijke onderzoeken.

55

huizen in de regio

onderzochte gemeenten slechts beperkt zicht hebben op de ontwikkeling van vraag en aanbod op de woningmarkt. Daarnaast werd in de meeste rapporten geconcludeerd dat het beleid en de ingezette instrumenten niet voldoende hebben bijgedragen aan het verbeteren van de verhouding tussen vraag en aanbod binnen gemeenten. Hoewel het voor alle gemeenten dus een opgave blijkt om zorg te dragen voor voldoende passende woningen voor hun inwoners, laten de onderzoeken zien dat hier diverse verklaringen aan ten grondslag liggen. Zo werd in sommige rapporten geconcludeerd dat met name het ontbreken en verschuiven van definities rondom vraag en aanbod een probleem vormde. In andere onderzoeken bleek de kwaliteit van de data op het gebied van vraag en aanbod het belangrijkste aandachtspunt. Daarnaast bleek dat in sommige gemeenten sprake was van te weinig ambtelijke capaciteit om woonbeleid te ontwikkelen, terwijl dit in de onderzoeken van andere gemeenten niet als zodanig naar voren kwam. Naast deze inzichten bieden de onderzoeken ook interessante aanknopingspunten voor vervolgonderzoek. In de afzonderlijke onderzoeken lag de focus op het woonbeleid op gemeentelijk niveau. In de ontwikkeling en uitvoering van lokaal beleid spelen de provincie en de regio eveneens een belangrijke rol.

Zo vindt onderlinge afstemming en samenwerking van veertien gemeenten (waaronder de vijf onderzochte gemeenten) in de regio Rotterdam plaats binnen het Samenwerkingsverband Wonen Regio Rotterdam (SvWvR).6 In dit regioverband vindt daarnaast overleg en afstemming plaats met de provincie Zuid-Holland en Maaskoepel.. Deze partijen hebben in januari 2023 een geactualiseerd regioakkoord gesloten opdat het akkoord voldoet aan de actuele woningbehoeften binnen de regio.7 In de rapporten is de rol van de regio aan bod gekomen maar er is ruimte voor verdieping, bijvoorbeeld wat betreft de samenwerking tussen de verschillende gemeenten binnen de regio en de wijze waarop doelstellingen op regionaal en gemeentelijk niveau zich tot elkaar verhouden. De overheid en andere actoren op de woningmarkt staan de komende jaren voor een uitdaging om de crisis op de snel veranderende woningmarkt op te lossen. De rekenkamer acht het daarom van belang om, in aanvulling op de afzonderlijke onderzoeken, een synthese-onderzoek te doen naar het woonbeleid in de regio Rotterdam en te reflecteren op de verkregen kennis. Het vergelijken van de uitkomsten van de afzonderlijke rapporten kan namelijk belangrijke inzichten opleveren wat betreft knelpunten en oplossingen die verder reiken dan individuele gemeenten.

Met dit onderzoek beoogt de rekenkamer antwoord te geven op de vraag in hoeverre vijf gemeenten in de regio Rotterdam verschillen en overeenkomen wat betreft het woonbeleid gericht op het versterken van de aansluiting tussen vraag en aanbod. Ook wordt onderzocht hoe de regionale samenwerking zich verhoudt tot het gemeentelijke beleid van de onderzochte gemeenten.

6 Tot en met 31 december 2022 kende het Samenwerkingsverband veertien zelfstandige gemeenten in de regio Rotterdam; per 1 januari 2023 zijn het er twaalf, na het samenvoegen van Hellevoetsluis, Westvoorne en Brielle tot Voorne aan Zee op die datum. 7 Deelnemende partijen SvWrR, ‘Geactualiseerd regioakkoord 2022, nieuwe woningmarktafspraken regio Rotterdam’, 27 januari 2023.

56

huizen in de regio

1-1

doelstelling en onderzoeksvragen Het doel van het synthese-onderzoek is inzicht geven in de overeenkomsten en verschillen in het woonbeleid van vijf gemeenten in de regio Rotterdam. Hierbij ligt de focus op beleid dat de aansluiting tussen vraag en aanbod op de woningmarkt bevordert. Daarnaast beoogt de rekenkamer inzicht te geven in de verhouding tussen het regionale en gemeentelijke beleid en de realisatie van regionale doelstellingen. Dit centrale onderzoeksvraag luidt hiermee als volgt: Wat zijn de overeenkomsten en verschillen tussen vijf onderzochte gemeenten in de regio Rotterdam wat betreft het woonbeleid om de aansluiting tussen vraag en aanbod te versterken en hoe verhoudt het regionale woonbeleid zich tot het beleid van deze gemeenten? De centrale onderzoeksvraag is uitgewerkt in de volgende deelvragen: 1 Wat zijn de overeenkomsten en verschillen tussen de gemeenten wat betreft inzicht in vraag en aanbod op de woningmarkt? 2 Wat zijn de overeenkomsten en verschillen tussen de gemeenten wat betreft de inzet van beleidsinstrumenten? 3 Hoe gaven de gemeenten invulling aan de samenwerking met andere actoren in het woonveld? 4 Hoe verhoudt het regionale woonbeleid zich tot het beleid van de onderzochte gemeenten?

1-2

afbakening Met betrekking tot de afbakening van het onderzoek zijn de volgende punten relevant: •

Net als in de afzonderlijke woonvisie-onderzoeken richt het synthese-onderzoek zich op het woonbeleid van gemeenten dat gericht is op de aansluiting tussen vraag en aanbod.

•

Het synthese-onderzoek is gebaseerd op vijf woonvisie-onderzoeken van de rekenkamer Rotterdam die in 2022 en 2023 zijn gepubliceerd.8

•

In het synthese-onderzoek worden de onderzoeksperioden aangehouden die zijn gehanteerd in de afzonderlijke woonvisie-onderzoeken. Dit betekent dat beleidsontwikkelingen na deze onderzoeksperioden buiten beschouwing blijven. De onderzoeksperioden van de afzonderlijke rapporten staan weergegeven in tabel 1-1 hierna.9

•

Beleidsontwikkelingen op regionaal niveau die buiten de onderzoeksperiode vallen, zoals de actualisatie van het regioakkoord in 2023, worden wel meegenomen in het synthese-onderzoek.

•

De eventuele opvolging van aanbevelingen uit de afzonderlijke woonvisieonderzoeken wordt niet meegenomen in het synthese-onderzoek.

8 Rekenkamer Barendrecht, ‘Bouwen in balans. Onderzoek naar woonbeleid Barendrecht’, 21 april 2022; Rekenkamer Lansingerland, ‘Bouwen in beweging. Onderzoek naar woonbeleid Lansingerland’, 7 juli 2022; Rekenkamer Rotterdam, ‘Thuis in cijfers. Onderzoek naar woonbeleid Rotterdam’, 9 september 2022; Rekenkamer Albrandswaard, ‘Bouwen voor elkaar. Onderzoek naar woonbeleid Albrandswaard', 29 november 2022. Rekenkamer Capelle aan den IJssel, ‘Tijden van transitie, onderzoek naar Woonbeleid Capelle aan den IJssel vanaf 2013’, 12 mei 2023. 9 De gemeente Capelle aan den IJssel heeft een langere onderzoeksperiode omdat in het betreffende rekenkameronderzoek de Woonvisie 2013-2020 en het Programma Wonen 2019-2022 centraal stonden.”

57

huizen in de regio

tabel 1-1: onderzoeksperioden afzonderlijke woonvisie-onderzoeken gemeente

2013

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

Albrandswaard

x

x

x

x

x

x

x

x

Barendrecht

x

x

x

x

x

x

x

x x

Capelle a/d IJssel

x

x

x

x

x

x

x

Lansingerland

x

x

x

x

x

x

x

Rotterdam

x

x

x

x

x

x

x

1-3

x

2014

x

onderzoeksmethode De onderzoeksvragen zijn beantwoord aan de hand van bestudering van de vijf eerder verschenen rekenkamerrapporten naar het woonbeleid in de gemeenten Albrandswaard, Barendrecht, Capelle aan den IJssel, Lansingerland en Rotterdam. Deze vijf onderzoeksrapporten vormden het uitgangspunt en de belangrijkste data voor het syntheserapport. De bevindingen over het beleid, de cijfers en de ontwikkelingen van vraag en aanbod op de woningmarkt van de gemeenten zijn geclusterd en vergeleken. Zoals beschreven in de inleiding is er in de afzonderlijke woonvisie-onderzoeken in beperkte mate gekeken naar de rol van de regio in het woonbeleid. Aan de hand van een documentstudie waarin beleidsdocumenten, voortgangsmonitors en andere relevante documenten zijn bestudeerd is deze kennis daarom verdiept. Ook zijn enkele functionarissen geïnterviewd die de rol van de regio in het woonbeleid hebben geduid. In de oorspronkelijke woonvisie-onderzoeken zijn geen interviews gehouden met functionarissen van de regio.

1-4

leeswijzer Het rapport start in hoofdstuk 2 met een beknopte uiteenzetting van de taken en verantwoordelijkheden van de belangrijkste actoren op de woningmarkt en de beleidscontext. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 beschreven wat de overeenkomsten en verschillen zijn tussen gemeenten wat betreft het inzicht in vraag en aanbod op de woningmarkt (deelvraag 1). In hoofdstuk 4 wordt inzicht gegeven in de beleidsinstrumenten die gemeenten inzetten om te sturen op vraag en aanbod en de wijze waarop gemeenten samenwerken met woningcorporaties en huurderscorporaties (deelvraag 2 en 3). Tot slot wordt in hoofdstuk 5 beschreven wat de rol van de regio is in het woonbeleid en hoe het regionale en gemeentelijke beleid zich tot elkaar verhouden (deelvraag 4). Het rapport sluit af met de bijlagen. beknopte samenvatting afzonderlijke woonvisie-onderzoeken Voor een volledige uiteenzetting van het woonbeleid van de onderzochte gemeenten wordt verwezen naar de individuele woonvisie-onderzoeken. Voor context kan het behulpzaam zijn om een beknopte samenvatting te lezen van de afzonderlijke woonvisie-onderzoeken met daarin de belangrijkste hoofdconclusies wat betreft de vraag, het aanbod en de aansluiting hiertussen. Deze samenvattingen per gemeente zijn te vinden in bijlage 2.

58

huizen in de regio

2023

x

belangrijkste bevindingen per paragraaf Om de leesbaarheid van het rapport te vergroten sluiten alle paragrafen af met een geel kader getiteld ‘in het kort’ waarin de belangrijkste bevindingen uit die paragraaf staan.

59

huizen in de regio

Rekenkamers Rotterdam, Albrandswaard, Barendrecht, Capelle aan den IJssel en Lansingerland

60

huizen in de regio

Rekenkamers Rotterdam, Albrandswaard, Barendrecht, Capelle aan den IJssel en Lansingerland

2

beleidscontext en actoren woningmarkt

De woningmarkt is een complex systeem waarin verschillende actoren met hun eigen rollen en taken actief zijn. De bevoegdheden en instrumenten waar deze actoren over beschikken om het woonbeleid vorm te geven, zijn vastgelegd in diverse wetten. In dit hoofdstuk wordt deze beleidscontext uiteengezet. De taken en verantwoordelijkheden van de verschillende actoren op de woningmarkt worden beschreven in paragraaf 2-1. Daarna volgt in paragraaf 2-2 een overzicht van de belangrijkste relevante wettelijke kaders. Vervolgens wordt in paragraaf 2-3 het woonbeleid op landelijk niveau uiteengezet. Het provinciale en gemeentelijke beleidsinstrumentarium worden respectievelijk beschreven in paragraaf 2-4 en 2-5.

2-1

rol en taak actoren woningmarkt De verantwoordelijkheid voor het woonbeleid is in Nederland gedecentraliseerd en verdeeld over meerdere bestuurslagen (zie figuur 2-1). De rijksoverheid is systeemverantwoordelijk en stelt wet- en regelgeving vast. Daarin wordt bepaald welke bevoegdheden en instrumenten andere actoren op de woningmarkt kunnen inzetten. Daarnaast stelt het rijk landelijke beleidsprogramma’s op waarmee zij invloed uitoefent op het woonbeleid. De provincies zijn verantwoordelijk voor de ruimtelijke ordening en zien toe op de (boven)lokale afstemming van woningbouwprogramma’s en de uitvoering hiervan. Op basis van de Huisvestingswet 2014 kunnen provincies woningmarktregio’s aanwijzen om afstemming binnen regio’s te stimuleren. De regio is geen formele bestuurslaag, maar in het woonbeleid werken gemeentes op regionaal niveau intensief samen. Binnen het woonveld zijn gemeentes verantwoordelijk voor de lokale woningbouw. Zij sturen op de bestaande woningvoorraad en de bouw van (nieuwbouw)woningen door onder meer het vaststellen van woonbeleid, bestemmingsplannen en grondbeleid.

verschillen invulling taakopvatting Deze paragraaf beschrijft de rollen van de verschillende actoren binnen het woonbeleid. Onderzoek laat echter zien dat er geen eenduidig beeld is van de manier waarop invulling wordt gegeven aan de taken en bevoegdheden.10 Provincies en gemeenten hebben namelijk enige ruimte om te kiezen voor een brede of juist smalle taakopvatting. Hierdoor zijn er verschillen tussen gemeenten in hoe actief zij zich opstellen binnen de lokale woningmarkt, bijvoorbeeld wat betreft de beleidsinstrumenten die worden ingezet om te sturen op vraag en aanbod. Ook uit het onderhavige onderzoek blijkt dat gemeenten verschillen in de mate waarin zij het beschikbare beleidsinstrumentarium inzetten. Hier wordt nader op ingegaan in hoofdstuk 4.

10 I&O Research, ‘Verkenning rollen op de woningmarkt. Rolverdeling tussen Rijk, provincies, regio’s en gemeenten’, in opdracht van het ministerie van BZK, 3 maart 2020.

61

huizen in de regio

Naast de rijksoverheid, provincies en gemeentes zijn woningcorporaties, marktpartijen en huurdersorganisaties ook belangrijke actoren op de woningmarkt. De kerntaak van woningcorporaties zoals vastgelegd in de Woningwet 2015 is zorgen voor betaalbare woningen voor mensen met lage inkomens. Woningcorporaties leveren hiermee een bijdrage aan lokaal woonbeleid. In de praktijk betekent dit dat woningcorporaties en gemeenten samenwerken en onder meer prestatieafspraken maken over de voorraad en (nieuw)bouw van sociale huurwoningen. Huurdersorganisaties zijn belangrijke actoren, omdat zij huurdersbelangen inbrengen en inzicht bieden in de vraagkant van de woningmarkt. Zij zijn ook formeel betrokken bij het maken van prestatieafspraken tussen gemeenten en woningcorporaties. Als laatste spelen marktpartijen, zoals projectontwikkelaars, een belangrijke rol in het woonveld omdat zij nieuwbouw-, transformatie- en herstructureringsprojecten uitvoeren.11 Zij werken hierin samen met gemeentes. Gemeentes beschikken over instrumenten waarmee zij bijvoorbeeld kunnen sturen op het type woningen dat wordt gebouwd. Zo kunnen er afspraken worden gemaakt over de segmentering in een nieuwbouwproject, dus hoeveel woningen in het lage, middeldure of dure segment worden gebouwd. figuur 2-1 actoren woningmarkt

11 Bij herstructurering gaat het om toevoegingen in gebieden of gebouwen in bestaande (verouderde) buurten en bij transformatie gaat het om het omzetten van een bedrijfsmatige functie naar wonen.

62

huizen in de regio

in het kort • De woningmarkt is een complex systeem waarin verschillende actoren met hun eigen rollen en taken actief zijn. De verantwoordelijkheid voor het woonbeleid is belegd bij drie bestuurslagen: de rijksoverheid, provincies en gemeenten. Ook de regio, woningcorporaties, marktpartijen, en huurderorganisaties zijn belangrijke actoren. Zie voor een overzicht figuur 2-1. • De manier waarop provincies en gemeenten invulling geven aan hun taken en bevoegdheden op het gebied van wonen is niet eenduidig. Zij hebben enige ruimte om te kiezen voor een brede of juist smalle taakopvatting. Hierdoor verschillen gemeenten in hoe actief zij zich opstellen binnen de lokale woningmarkt en in de mate waarin zij beleidsinstrumenten inzetten.

2-2

wettelijk kader Er zijn diverse wetten waarin is vastgelegd over welke bevoegdheden en instrumenten de verschillende actoren op de woningmarkt beschikken. Tabel 2-1 biedt een overzicht van de belangrijkste relevante wetten. Een aantal van deze wetten wordt in deze paragraaf nader toegelicht.

tabel 2-1: overzicht belangrijkste relevante wetten woonbeleid Naam wet

Toelichting Omvat regels voor de sociale huursector en regelt de rol en taak van woningcorporaties. Bevat daarnaast

Woningwet 2015

twee belangrijke toewijzingsregels: de 85-7,5-7,5-regeling en passend toewijzen. Geeft gemeenten instrumenten om te sturen op de verdeling van woonruimtes en de samenstelling van

Huisvestingswet 2014

de woningvoorraad. Het voornaamste instrument is de huisvestingsverordening.

Wet ruimtelijke ordening (Wro)

Regelt de totstandkoming van ruimtelijke plannen van de rijksoverheid, provincies en gemeenten.

Wet bijzondere maatregelen

Biedt gemeenten de mogelijkheid om in bepaalde wijken of buurten woningen selectief toe te wijzen op

grootstedelijke problematiek

basis van inkomen, sociaal-economische kenmerken, een verklaring omtrent gedrag of politiegegevens.

Wet op Huurtoeslag

Regelt wie huurtoeslag ontvangt en hoe hoog de huurtoeslag is.

Wet doorstroming huurmarkt

Maakt het mogelijk voor corporaties om inkomensafhankelijke huurverhogingen te berekenen aan scheefwoners. Biedt mogelijkheden voor de tijdelijke verhuur van woonruimtes.

2-2-1

Woningwet 2015 De Woningwet 2015 omvat regels voor de sociale huursector en schrijft voor dat woningcorporaties moeten zorgen voor goede en betaalbare woningen voor mensen met lage inkomens. De wet bevat onder meer een aantal regels voor corporaties met betrekking tot het toewijzen van sociale huurwoningen. Ook wordt het proces om te komen tot prestatieafspraken in deze wet geregeld. Een aantal belangrijke regels uit de Woningwet wordt in deze paragraaf toegelicht.

63

huizen in de regio

De Woningwet bevat een aantal ingewikkelde termen. Kennis van de inhoud van deze termen helpt bij het begrijpen van de wet en de regels. In het groene kader hieronder worden deze begrippen daarom nader toegelicht.

belangrijke begrippen Woningwet 2015 en sociale huursector aftoppingsgrens De maximale maandhuur tot waar huurders over een groot deel van hun huur huurtoeslag kunnen ontvangen. Als de huurprijs hoger is dan de aftoppingsgrens wordt de huurtoeslag verlaagd (‘afgetopt’). Deze grens wordt jaarlijks geïndexeerd en was in 2023: € 647,19 (één- en tweepersoonshuishoudens) en € 693,60 (huishoudens van drie personen of meer). DAEB-woningen en niet-DAEB-woningen In de Woningwet staat vastgelegd dat woningcorporaties een onderscheid moeten maken tussen DAEB en niet-DAEB. DAEB vormen de kerntaak van woningcorporaties en staat voor Diensten van Algemeen Economisch Belang. DAEB-woningen zijn dus de sociale activiteiten van woningcorporaties, waaronder het bouwen, beheren en verhuren van sociale huurwoningen. Woningcorporaties kunnen ook woningen bezitten in de vrije sector. Dit zijn niet-DAEB-woningen. EC-doelgroep • EC verwijst naar landelijke regelgeving omtrent de toewijzing van sociale huurwoningen die met instemming van de Europese Commissie (EC) is ingevoerd. De lidstaten zijn vrij om te bepalen hoe de doelgroep afgebakend wordt. • De EC-doelgroep bestaat uit huishoudens met een jaarinkomen tot een bepaalde grens (ECgrens). Deze grens wordt jaarlijks geïndexeerd en was in 2023 € 44.035 (éénpersoonshuishoudens) en € 48.625 (meerpersoonshuishoudens).

• De EC-doelgroep bestaat uit twee subdoelgroepen, de primaire en secundaire doelgroep: 1.

primaire doelgroep Huishoudens die op basis van hun jaarinkomen recht hebben op huurtoeslag. Deze grens wordt jaarlijks geïndexeerd en was in 2023: € 38.645 (eenpersoonshuishoudens), € 44.747 (tweepersoonshuishoudens) en € 46.443 (huishoudens van drie personen of meer).

2.

secundaire doelgroep Huishoudens die op basis van hun jaarinkomen geen recht hebben op huurtoeslag, maar waarvan het inkomen wel onder de EC-grens ligt. Deze grens wordt jaarlijks geïndexeerd en was in 2023: € 44.035 (eenpersoonshuishoudens) en € 48.625 (meerpersoonshuishoudens).

liberalisatiegrens De maximale (kale) maandhuur tot waar huurwoningen behoren tot de sociale huursector. Deze grens wordt jaarlijks geïndexeerd en was in 2023: € 808,06. prestatieafspraken Afspraken tussen gemeenten, woningcorporaties en huurdersorganisaties over onder andere de (nieuw)bouw van sociale huurwoningen, de vrije toewijzingsruimte, duurzaamheid en leefbaarheid.

64

huizen in de regio

de 85-7,5-7,5-regeling Woningcorporaties bouwen, verhuren en beheren sociale huurwoningen. Sociale huurwoningen zijn woningen met een (kale) huur12 onder de liberalisatiegrens. Woningen met een (kale) huur boven de liberalisatiegrens vallen onder de geliberaliseerde of vrije sector. De 85-7,5-7,5-regeling schrijft voor dat woningcorporaties in principe 92,5% van de sociale huurwoningen die vrijkomen moeten toewijzen aan de EC-doelgroep (zie tabel 2-2). Het percentage van 92,5% is de optelsom van 85% en 7,5% uit de naam van de regeling. De overige 7,5% mogen corporaties vrij toewijzen aan huishoudens met hogere inkomens. De regeling biedt corporaties echter de ruimte om het percentage van 7,5% vrije ruimte te verhogen naar 15% (de optelsom van 7,5% en 7,5% uit de naam van de regeling) als zij hier prestatieafspraken over maken met gemeenten. In dit geval moeten woningcorporaties dus nog maar 85% van hun vrijgekomen sociale huurwoningen toewijzen aan de EC-doelgroep in plaats van 92,5%. De 85-7,5-7,5-regeling geldt sinds 2022. Daarvoor was sprake van de 80-10-10-regeling. De strekking van deze regeling was hetzelfde, echter was er sprake van een extra toewijzingsgroep. Woningcorporaties moesten minimaal 80% van de sociale huurwoningen die vrijkwamen toewijzen aan de EC-doelgroep.

Daarnaast moesten zij 10% toewijzen aan een groep lage middeninkomens met een inkomen tussen de EC-grens en een door het rijk vastgesteld maximum voor lage middeninkomens. De overige 10% mocht vrij worden toegewezen aan huishoudens met een hoger inkomen. Beide regelingen zijn relevant omdat dit onderzoek zich ook richt op de periode voor 2022. tabel 2-2: 80-10-10 versus 85-7,5-7,5-regeling regeling 85-7,5-7,5-regeling (geen prestatieafspraken)

85-7,5-7,5-regeling (wel prestatieafspraken)

80-10-10-regeling (tot en met 2022)

percentage

toewijzingsgroep

85%

EC-doelgroep

7,5%

EC-doelgroep

7,5%

vrije toewijzing hogere inkomens

85%

EC-doelgroep

7,5%

vrije toewijzing hogere inkomens

7,5%

vrije toewijzing hogere inkomens

80%

EC-doelgroep

10%

lage middeninkomens

10%

vrije toewijzing hogere inkomens

passend toewijzen De Woningwet beschrijft nog een toewijzingsregel, namelijk dat woningcorporaties moeten voldoen aan de passendheidsnorm. Dit houdt in dat corporaties aan minimaal 95% van de nieuwe huurders die behoren tot de primaire doelgroep (zie groene kader op de vorige pagina) een woning moeten toewijzen met een maximale huur tot aan de aftoppingsgrens. De overige 5% kunnen corporaties inzetten voor uitzonderings-

12 Een kale huurprijs is de huurprijs van een woning zonder bijkomende kosten, zoals servicekosten en de kosten voor gas, water en licht.

65

huizen in de regio

situaties, bijvoorbeeld voor huishoudens uit de primaire doelgroep die een duurdere woning nodig hebben. proces prestatieafspraken Woningcorporaties moeten volgens de Woningwet “naar redelijkheid” bijdragen aan het lokale woonbeleid. Hier moeten zij onder andere invulling aan geven door prestatieafspraken te maken met gemeenten en huurdersorganisaties. Het proces om tot prestatieafspraken te komen is geformaliseerd in de Woningwet. Hierin staat onder meer beschreven dat corporaties voor 1 juli hun voorgenomen activiteiten voor het komende jaar delen met de gemeente en de huurdersvertegenwoordiging en moeten uitleggen hoe zij de komende vijf jaar gaan bijdragen aan het lokale woonbeleid. De gemeenten en huurdersorganisaties (huurders van de desbetreffende corporatie) kunnen vervolgens reageren op deze plannen, wat uiteindelijk in prestatieafspraken resulteert. Het proces om tot prestatieafspraken wordt ook wel het tripartiet overleg genoemd en is doorgaans een intensief proces dat een groot deel van het jaar in beslag neemt. 2-2-2

Huisvestingswet 2014 De Huisvestingswet geeft gemeenten instrumenten om te sturen in de verdeling van woonruimte en de samenstelling van de woningvoorraad. Het voornaamste instrument dat de wet hiervoor biedt, is de huisvestingsverordening. Hierin kunnen gemeenten onder andere regels opnemen over het toewijzen van huurwoningen aan voorrangscategorieën en het uitgeven van urgentieverklaringen.

2-2-3

Wet ruimtelijke ordening (Wro) De Wro regelt de totstandkoming en wijziging van ruimtelijke plannen door de rijksoverheid, provincies en gemeenten. De Wro maakt de provincie verantwoordelijk voor het landschapsbeleid. Gemeenten zijn op basis van de Wro verplicht een structuurvisie op te stellen met daarin een visie ten aanzien van het ruimtelijk beleid. Daarnaast stelt de Wro gemeenten in staat om in bestemmingsplannen eisen te stellen aan het gebruik van de ruimte binnen een gemeente door bijvoorbeeld regels op te nemen over gewenste woonprijscategorieën. De ambitie van het huidige kabinet is om de Wro per 2024 te vervangen door de Omgevingswet.13

2-2-4

Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek De Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek wordt ook wel de Rotterdamwet genoemd en richt zich op het vergroten van de leefbaarheid in wijken. De wet biedt gemeenten de mogelijkheid om in aangewezen buurten en wijken woningen selectief toe te wijzen op basis van inkomen, sociaaleconomische kenmerken (zoals een beroep in de maatschappelijke dienstverlening), een verklaring omtrent gedrag (VOG) of politiegegevens. Op basis van één of meer van deze criteria mogen verhuurders woningzoekenden afwijzen of juist voorrang verlenen. Om de wet in te mogen zetten is toestemming nodig van de minister van Binnenlandse Zaken die elke vier jaar moet worden verlengd. Daarnaast moeten gemeenten aantonen dat de wet noodzakelijk en geschikt is om de geconstateerde problemen in wijken aan te pakken, dat er geen andere middelen mogelijk zijn en dat woningzoekenden voldoende mogelijkheden hebben om andere passende huisvesting te vinden.

13 Rijksoverheid, ‘Snel zekerheid nodig over startdatum Omgevingswet’, verkregen op 17 februari 2023 via https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2023/01/26/rijk-medeoverheden-en-bedrijfsleven-snel-zekerheid-nodig-over-startdatum-omgevingswet.

66

huizen in de regio

in het kort • De bevoegdheden en instrumenten waarover de verschillende actoren op de woningmarkt beschikken vloeien voort uit diverse wetten. Zie tabel 2-1voor een overzicht van de belangrijkste relevante wetten in het kader van het woonbeleid. • De Woningwet 2015 bevat regels voor de sociale huursector en regelt de rol en taak van woningcorporaties. Deze wet bevat ook twee belangrijke toewijzingsregels voor sociale huurwoningen: de 85-7,5-7,5-regeling en passend toewijzen. • De Huisvestingswet 2014 geeft gemeenten instrumenten om te sturen in de verdeling van woonruimte en de samenstelling van de woningvoorraad. Het voornaamste instrument dat de wet hiervoor biedt is de huisvestingsverordening. • De Wet ruimte ordening (Wro) geeft gemeenten de mogelijkheid om in bestemmingsplannen eisen te stellen aan het gebruik van de ruimte, bijvoorbeeld eisen wat betreft woonprijscategorieën.

2-3

ontwikkelingen landelijk beleid Naast het vaststellen van wetgeving heeft de rijksoverheid invloed op het woonbeleid door het opstellen van landelijke beleidsprogramma’s. In deze paragraaf worden de belangrijkste ontwikkelingen wat betreft het landelijke beleid beschreven. Vanaf de jaren ’90 is de rol van rijksoverheid op het gebied van wonen steeds kleiner geworden. Het woonbeleid werd gedecentraliseerd en het bouwen van voldoende woningen werd gezien als een taak voor gemeenten. Vanaf 2017 is hier een kentering in te zien. In het regeerakkoord 2017-2021 werd door de regeringspartijen namelijk geconstateerd dat er sprake was van woning-schaarste.14 Zij stelden als doel om meer woningen te bouwen, voldoende koop- en huuraanbod voor specifieke groepen te realiseren en stappen te zetten in het verduurzamen van de woningvoorraad. Deze doelen werden uitgewerkt in de ‘Nationale woonagenda 2018-2022’.15 Hierin werden maatregelen geformuleerd voor het versnellen van de woningbouw, het betaalbaar houden van (sociale) woningen en het bevorderen van doorstroming. Zo werd onder andere afgesproken dat gemeenten, woningcorporaties en marktpartijen onderling afspraken moesten maken over de woningbouwopgave en werd de ambitie uitgesproken om jaarlijks 75.000 huizen te bouwen.

nationale woon- en bouwagenda 2022 Sinds het aantreden van het kabinet Rutte 4 in 2022 ziet de rijksoverheid het bevorderen van woongelegenheid weer als een kerntaak. Er werd geconstateerd dat de rijksoverheid jarenlang een te kleine rol heeft gespeeld in het woonveld en er werd in het coalitieakkoord een minister voor Volkshuisvesting & Ruimtelijke Ordening aangekondigd die inmiddels is ingesteld.16

14 VVD, D66, CDA en ChristenUnie, ‘Vertrouwen in de toekomst. Regeerakkoord 2017-2021’, 10 oktober 2017. 15 Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, ‘Nationale woonagenda 2018-2021’, 23 mei 2018. 16 VVD, D66, CDA en ChristenUnie, ‘Omzien naar elkaar, vooruitkijken naar de toekomst. Coalitieakkoord 2021-2025’, 15 december 2021, p. 17.

67

huizen in de regio

De doelstellingen van de rijksoverheid op het gebied van wonen zijn geformuleerd in de ‘Nationale woon- en bouwagenda 2022’.17 Hierin staan drie kerndoelen, waaronder het bouwen van 900.000 woningen tot en met 2030, waarvan twee derde betaalbaar.18 De doelen uit de ‘Nationale woon- en bouwagenda 2022’ zijn nader uitgewerkt in zes programma’s waarbinnen de komende jaren wordt gewerkt en afspraken worden gemaakt met actoren op de woningmarkt (zie tabel 2-3).19 In de programma’s worden een aantal doelen en instrumenten beschreven die in het kader van dit onderzoek relevant zijn. Zo wordt in het programma ‘Woningbouw’ beschreven dat de rijksoverheid en provincies prestatieafspraken gaan maken over onder andere het bouwen van 100.000 woningen per jaar. Deze afspraken moeten resulteren in regionale woondeals waarin biedingen van gemeenten zijn verwerkt (zie hoofdstuk 5). In het programma ‘Een thuis voor iedereen’ wordt beschreven dat de overheid wil zorgen voor een betere verdeling van de sociale huurvoorraad. Het streven is hierbij dat alle gemeenten een woningvoorraad hebben die voor ten minste 30 procent uit sociale huurwoningen bestaat. tabel 2-3: programmatische aanpak Nationale woon- en bouwagenda 2022 programma

doelen • Bouwen van 100.000 woningen per jaar in de kabinetsperiode

Woningbouw

• Bouwen van 900.000 woningen tot en met 2030 • Ten minste twee derde van de woningen zijn betaalbare huur- en koopwoningen • De woonlasten voor meer mensen in redelijke verhouding tot het inkomen brengen

Betaalbaar wonen

• Ervoor zorgen dat meer mensen een passende en betaalbare woning kunnen krijgen • Ervoor zorgen dat er voor mensen uit aandachtsgroepen voldoende betaalbare woningen zijn

Een thuis voor iedereen

• Een evenwichtige verdeling van de woningvoorraad over gemeenten Wonen en zorg voor ouderen

Bouwen van meer reguliere woningen voor ouderen en geclusterde woon(zorg)vormen

Versnelling verduurzaming

Voor alle huishoudens, bedrijven en instellingen een duurzame woning of gebouw binnen bereik brengen

Leefbaarheid en veiligheid

De leefsituatie en het perspectief van bewoners in kwetsbare gebieden verbeteren

overige landelijke maatregelen en instrumenten Naast de doelen en instrumenten die voortkomen uit de Nationale woon- en bouwagenda heeft de rijksoverheid de afgelopen jaren nog een aantal andere

17 Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, ‘Nationale woon- en bouwagenda 2022’, maart 2022. 18 Betaalbare woningen worden huurwoningen met een huur van 1000 euro per maand of minder en koopwoningen tot aan de NHG-grens. 19 Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, 'Programma Woningbouw 2022-2026', maart 2022; Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, 'Programma Betaalbaar wonen 2022-2026', mei 2022; Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, ‘Programma een thuis voor iedereen’, mei 2022; Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, ‘Wonen en zorg voor ouderen, november 2022; Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, ‘Versnelling verduurzaming gebouwde omgeving, november 2022; Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, ‘Leefbaarheid en veiligheid, juli 2022

68

huizen in de regio

belangrijke maatregelen getroffen op het gebied van wonen. Zie voor een (niet uitputtend) overzicht van deze maatregelen tabel 2-4.20 Het overzicht laat zien dat de meeste maatregelen gericht zijn op het verbeteren van de positie van starters en middeninkomens. tabel 2-4: recente maatregelen woningmarkt jaar 2021

2021

maatregel

Toelichting

maximeren jaarlijkse huurstijging

Verhuurders mogen niet zelf meer bepalen met hoeveel procent zij de huurprijs jaarlijks

voor vrije-sector huurwoningen

verhogen, maar zijn gebonden aan een maximum van 2,5% + inflatie.

opschorten markttoetsprocedure middeldure huurwoningen

2021

Opkoopbescherming

2021

vrijstelling overdrachtsbelasting

2023

De markttoetsprocedure die woningcorporaties moeten doorlopen bij de bouw van middeldure huurwoningen is voor drie jaar opgeschort. Dit maakt het makkelijker om woningen in dit segment te bouwen.

Deze regeling geeft gemeenten de mogelijkheid om via een huisvestingsverordening in bepaalde buurten de opkoop van woningen door beleggers en investeerders te verbieden.

Starters in de leeftijd 18 tot en met 34 jaar zijn vrijgesteld van overdrachtsbelasting als zij een huis willen kopen.

verlaging schenkingsvrijstelling

Het bedrag dat ouders aan hun kind belastingvrij kunnen schenken voor het kopen van een

eigen woning

woning is verlaagd van € 106.671 naar € 27.231.

Naast bovenstaande maatregelen heeft de minister van Volkshuisvesting & Ruimtelijke Ordening in 2022 de ambitie uitgesproken om tot een eenduidige wettelijke definitie te komen van sociale huurwoningen.21 Deze definitie wordt naar verwachting vanaf 2024 gehanteerd. Als laatste heeft de rijksoverheid een aantal instrumenten ingezet om de woningbouw te versnellen. Zo heeft het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties sinds begin 2019 zes woondeals gesloten met regio’s waar sprake is van woningtekort. In deze woondeals staan afspraken over de aanpak van knelpunten om de woningbouw te versnellen en de plancapaciteit aan te pakken. Daarnaast kan de rijksoverheid gemeenten via de regeling Woningbouwimpuls een financiële bijdrage toekennen om de woningbouw te versnellen. Gemeenten komen in aanmerking voor deze bijdrage als minimaal 50% van de woningen in het projectgebied in de categorie betaalbare woningen valt.22 In totaal stelt het ministerie van Binnenlandse Zaken € 1 mld. beschikbaar, verspreid over meerdere jaren.

20 Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelatie, ‘Betaalbaar wonen voor starters en mensen met een middeninkomen’, 15 mei 2020; Ministerie van Volksgezondheid, Welzijn en Sport, ‘Kamerbrief met reactie op initiatiefnota over wonen en ouderenzorg’, 23 november 2020; Rijksoverheid, ‘Nota van wijzigingen Wet maatregelen middenhuur’, 31 januari 2019; Rijksoverheid, Vrijstelling overdrachtsbelasting woningkopers tot 35 jaar. Verkregen op 29 november 2022 via https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huis-kopen/vraag-en-antwoord/vrijstelling-overdrachtsbelasting; Minister van Financiën, ‘Voorstel verlaging schenkingsvrijstelling eigen woning 2023’, 8 maart 2022. 21 Aedes, Woonbond, VNG en de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, ‘Nationale Prestatieafspraken’, 30 juni 2022 22 Rijksdienst voor Ondernemend Nederland, Woningbouwimpuls (WBI). Verkregen op 29 november 2022 via

69

huizen in de regio

Voor de regio Rotterdam is in 2019 door de rijksoverheid, de provincie Zuid-Holland en 24 gemeenten de ‘Woondeal Zuidelijke Randstad’ gesloten, waaronder ook de vijf gemeenten uit dit onderzoek.23 In de woondeal is een aantal (binnenstedelijke) versnellingsprojecten en verstedelijkingslocaties aangewezen die van het rijk ondersteuning krijgen in de vorm van geld en expertise. Verschillende gemeenten uit dit onderzoek ontvingen daarnaast rijksbijdragen op basis van de regeling Woningbouwpuls. In tabel 2-5 wordt een overzicht gegeven van de woondeallocaties en de toegekende rijksbijdragen voor de gemeenten uit dit onderzoek. tabel 2-5: woondeals en Woningbouwimpulsen onderzochte gemeenten 2020-202224 gemeente

locaties woondeals

rijksbijdragen Woningbouwimpuls

Albrandswaard

geen

geen aanvraag ingediend

Barendrecht

de Stationstuinen

de Stationstuinen (€ 12,9 mln.)

Capelle a/d IJssel

Nieuw Rivium

geen aanvraag ingediend

Lansingerland

Wilderszijde

aanvraag gedaan, maar afgewezen

Rotterdam

Kralingse Zoom-stadionpark

- Feyenoord City (€ 21,2 mln.) - Noordrand Zuiderpark (€ 25 mln.) - Codrio-terrein (€ 11 mln.)

in het kort • De afgelopen jaren is de rol van de rijksoverheid op het gebied van wonen groter geworden. Er is sprake van woning-schaarste en het kabinet ziet het bevorderen van woongelegenheid weer als een kerntaak. • De rijksoverheid heeft invloed op het woonbeleid door het opstellen van landelijke beleidsprogramma’s. Eén van deze beleidsdocumenten is de ‘Nationale woon- en bouwagenda 2022’. Hierin staan verschillende ambities en doelen beschreven met betrekking tot het bouwen van woningen en de samenstellingen van de woningvoorraad. Deze ambities en doelen zijn uitgewerkt in zes beleidsprogramma’s. • De rijksoverheid heeft de laatste jaren een aantal belangrijke maatregelen getroffen op het gebied van wonen. Deze zijn veelal gericht op het verbeteren van de positie van starters en middeninkomens. • De laatste jaren heeft de rijksoverheid ook een aantal instrumenten ingezet om de woningbouw te versnellen, onder meer door het sluiten van woondeals met regio’s en het toekennen van financiële bijdrages aan gemeenten via de regeling Woningbouwimpuls.

https://www.rvo.nl/subsidies-financiering/woningbouwimpuls. 23 Provincie Zuid-Holland, e.a., ‘Woondeal zuidelijke Randstad’, 3 juni 2019. 24 Rekenkamer Barendrecht, ‘Bouwen in balans. Onderzoek naar woonbeleid Barendrecht’, 21 april 2022; Rekenkamer Lansingerland, ‘Bouwen in beweging. Onderzoek naar woonbeleid Lansingerland’, 7 juli 2022; Rekenkamer Rotterdam, ‘Thuis in cijfers. Onderzoek naar woonbeleid Rotterdam’, 9 september 2022; Rekenkamer Albrandswaard, ‘Bouwen voor elkaar. Onderzoek naar woonbeleid Albrandswaard', 29 november 2022.

70

huizen in de regio

2-4

provinciale en regionale sturing Provincies voeren regie over de integratie en afweging van ruimtelijke opgaven op (boven)regionaal niveau. Op het gebied van wonen houdt dit onder andere in dat de programmering van verstedelijking een taak is van de provincies en (samenwerkende) gemeenten.25 De wijze waarop provincies invulling geven aan hun regierol is niet wettelijk bepaald. Provincies kunnen hier tot op zekere hoogte zelf invulling aan geven, bijvoorbeeld door wel of geen eisen te stellen aan regionale samenwerking. Vanwege de focus van dit onderzoek wordt in deze paragraaf op hoofdlijnen uiteengezet hoe de provincie Zuid-Holland invulling geeft aan haar rol. De provincie Zuid-Holland ziet toe op de (boven)lokale afstemming van de woningbouwprogrammering en de uitvoering van de woningbouwprogramma’s. Hiertoe kan de provincie woningmarktregio’s aanwijzen waarbinnen gemeenten en corporaties met elkaar samenwerken. Daarnaast stelt de provincie een provinciale structuurvisie op waarin de visie op het ruimtelijke beleid is uitgewerkt. Deze structuurvisie vormt vervolgens weer het uitgangspunt voor een provinciale woonvisie. De provincie moet ervoor zorgen dat de woningbouwprogramma’s van de gemeenten aansluiten op deze visiedocumenten en dat de gemeenten hun programma’s op regionaal niveau op elkaar afstemmen.

Gemeenten doen dit door binnen hun woningmarktregio samenwerkingsafspraken te maken en gezamenlijk beleid op te stellen, zoals regionale woonvisies en huisvestingsverordeningen. In hoofdstuk 5 wordt nader uiteengezet hoe het regionale en gemeentelijke beleid in de regio Rotterdam zich tot elkaar verhouden. Als de samenwerking tussen gemeenten uitblijft of als ontwikkelingen in het woonbeleid niet naar wens verlopen, kan de provincie een aantal maatregelen treffen.26 Ten eerste kan de provincie door middel van een voorbereidingsbesluit ongewenste ontwikkelingen in bestemmingsplannen tijdelijk tegenhouden. Daarnaast kan de provincie een inpassingsplan vaststellen. Hierin kan de provincie beleid opnemen dat vervolgens moet worden doorgevoerd in de bestemmingsplannen van gemeenten. Als laatste kan de provincie gemeenten een aanwijzing geven als een bestemmingsplan niet overeenkomt met het provinciaal belang en de gemeente de zienswijze van de provincie niet heeft overgenomen. Door middel van een aanwijzing kan de provincie een bestemmingsplan of projectbesluit buiten werking stellen of gemeenten verplichten om het bestemmingsplan aan te passen. in het kort • Provincies voeren regie over de integratie en afweging van ruimtelijke opgaven op (boven)regionaal niveau.

Zij kunnen tot op zekere hoogte zelf invulling geven aan deze regierol, bijvoorbeeld door wel of geen eisen te stellen aan regionale samenwerking. • Provincies zien erop toe dat de woningbouwprogramma’s van gemeenten binnen woningmarktregio’s aansluiten op de provinciale visiedocumenten. Ook zien zij erop toe dat gemeenten hun woningbouwprogramma’s op regionaal niveau op elkaar afstemmen. • Als de samenwerking tussen gemeenten uitblijft of als ontwikkelingen in het woonbeleid niet naar wens verlopen, kunnen provincies een aantal maatregelen treffen en hierop ingrijpen.

25 Randstedelijke Rekenkamer, Eindrapport ‘Bouwen aan regie: onderzoek naar de provinciale rol op het gebied van wonen’, december 2019. 26 RIGO Research en Advies, quickscan ‘Instrumentarium sturing op woonbeleid, provincie Zuid-Holland’, 31 mei 2017.

71

huizen in de regio

2-5

gemeentelijke beleidsinstrumenten De gemeente is verantwoordelijk voor de lokale afstemming en uitvoering van woningbouwprogramma’s en is daarmee een belangrijke actor in het woondomein. In deze paragraaf wordt een overzicht gegeven van de belangrijkste beleidsinstrumenten die gemeenten tot hun beschikking hebben om te sturen op de toegang tot de sociale huursector, de regulering van de bestaande woningvoorraad en de ontwikkeling van nieuwbouwwoningen. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen instrumenten die voortvloeien uit de Woningwet, de Huisvestingswet, het ruimtelijke instrumentarium en overige beleidsinstrumenten. Zie voor een overzicht tabel 2-6 in paragraaf 2-5-5.

2-5-1

instrumenten op basis van de Woningwet 2015 Via de Woningwet beschikken gemeenten over een aantal instrumenten om te sturen op de woningmarkt. Zo wordt in de wet beschreven dat gemeenten een woonvisie moeten opstellen en bevat de wet een aantal belangrijke regels over het toewijzen van sociale huurwoningen en het maken van prestatieafspraken. woonvisie Sinds 2022 is het voor gemeenten verplicht om een woonvisie op te stellen die een periode van maximaal vijf jaar beslaat. In een woonvisie zetten gemeenten het lokale woonbeleid uiteen. De woonvisie vormt ook het uitgangspunt voor het maken van prestatieafspraken tussen gemeenten, woningcorporaties en huurdersorganisaties. In de periode daarvoor was het opstellen van een woonvisie niet verplicht, maar vormde dit ook al een belangrijke randvoorwaarde voor het maken van prestatieafspraken. prestatieafspraken De Woningwet schrijft voor dat gemeenten, corporaties en huurdersorganisaties prestatieafspraken maken. Het maken van prestatieafspraken is voor alle partijen van belang, omdat samenwerking nodig is om het voorgenomen beleid daadwerkelijk uit te voeren. In de praktijk worden prestatieafspraken gemaakt over diverse onderwerpen, zoals (nieuw)bouw, woningverkopen, leefbaarheid en duurzaamheid. Ook worden afspraken gemaakt over de toewijzing van sociale huurwoningen.

Zoals uitgelegd in paragraaf 2 zijn corporaties gebonden aan de 85-7,5-7,5-regeling en regels omtrent passend toewijzen. In aanvulling hierop kunnen nadere afspraken worden gemaakt over de toewijzing van sociale huurwoningen en het invullen van de vrije toewijzingsruimte.

2-5-2

instrumenten op basis van de Huisvestingswet 2014 Gemeenten kunnen op basis van de Huisvestingswet een huisvestingsverordening opstellen. Hiermee kunnen zij sturen op de verdeling van woonruimte en de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Als gemeenten een huisvestingsverordening willen opstellen, moeten zij eerst aantonen dat er daadwerkelijk schaarste is in het segment waarop de verordening van toepassing is. Vervolgens is de verordening maximaal vier jaar geldig. Een huisvestingsverordening kan verschillende soorten regels bevatten. Zo is het bijvoorbeeld mogelijk om bepaalde type woningen te labelen zodat corporaties deze met voorrang kunnen toewijzen aan categorieën woningzoekenden, bijvoorbeeld op basis van leeftijd. Ook kan door middel van een huisvestingsverordening het proces

72

huizen in de regio

rondom de uitgifte van urgentieverklaringen worden geregeld. Een verordening kan daarnaast regels bevatten over wijzigingen in de samenstelling van de woningvoorraad. Hierbij kan gedacht worden aan vergunningsverplichtingen rondom kamerverhuur, toeristische verhuur en het splitsen van woningen. Sinds 2022 is het daarnaast mogelijk om via een huisvestingsverordening een opkoopbescherming in te stellen voor bestaande woningen in specifieke gebieden binnen een gemeente. 2-5-3

ruimtelijk instrumentarium Vanuit hun rol binnen ruimtelijke ordening kunnen gemeenten door middel van diverse instrumenten sturen op de bestaande woningvoorraad en nieuwbouw. Via bestemmingsplannen kunnen gemeenten eisen stellen aan het gebruik van de ruimte en bepalen zij of gebieden gebruikt worden voor bijvoorbeeld woningen, groen of bedrijvigheid. Het bestemmingsplan is dus een belangrijk instrument om kaders voor een (nieuwbouw)project vast te stellen. doelgroepenverordening Op basis van de Wro kunnen gemeenten sturen op het aanbod van sociale en middeldure woningen door regels over segmentering op te nemen in exploitatie- en bestemmingsplannen. Om dit te mogen doen, moeten gemeenten een doelgroepenverordening opstellen. In een doelgroepenverordening bepalen gemeenten definities, prijzen, doelgroepen en/of instandhoudingstermijnen voor nieuwbouwwoningen. Deze kunnen zij vervolgens kunnen opnemen in bestemmingsplannen. grondbeleid Via grondbeleid kunnen gemeenten eisen stellen aan het gebruik van grond. Hiermee kunnen zij invloed uitoefenen op nieuwbouw-, herstructurerings-, transformatie en sloopprojecten. Grofweg worden drie verschillende vormen van grondbeleid onderscheiden: 1 Actief grondbeleid: Gemeenten kunnen gemeentelijke grond exploiteren of verwerven als marktpartijen gewenste maatschappelijke ontwikkelingen niet uitvoeren.

2 Faciliterend grondbeleid: Gemeenten stimuleren marktinitiatieven en stellen kaders in bestemmingsplannen, maar laten de grondverwerving en gronduitgifte over aan private partijen. 3 Participerend grondbeleid: Een tussenvorm van de twee bovenstaande vormen. Dit wordt ook wel aangeduid als een publiek-privaat samenwerkingsmodel. De sturingsmogelijkheden en risico’s voor gemeenten verschillen tussen deze vormen van grondbeleid. In de praktijk wordt doorgaans per ontwikkelingsproject gekeken welke rol passend is. Op basis van de gekozen rol kan de gemeente ervoor kiezen om bepaalde instrumenten binnen het grondbeleid, zoals grondprijsbeleid en erfpacht, wel of niet in te zetten. zelfbewoningsplicht Gemeenten kunnen een zelfbewoningsplicht instellen voor nieuwbouwwoningen om te voorkomen dat deze woningen door beleggers worden opgekocht en vervolgens worden verhuurd of met winst doorverkocht. De zelfbewoningsplicht en het antispeculatiebeding worden opgenomen in een anterieure overeenkomst of de

73

huizen in de regio

koopovereenkomst. De precieze invulling van de zelfbewoningsplicht wordt doorgaans per nieuwbouwproject bepaald. 2-5-4

overige instrumenten Gemeenten kunnen nog diverse andere beleidsinstrumenten inzetten om specifieke doelgroepen te ondersteunen of te stimuleren om bepaalde keuzes te maken. Hierbij kan gedacht worden aan het verstrekken van subsidies, het verlenen van voorrang en het verstrekken van informatie aan specifieke doelgroepen. Voorbeelden van dit soort maatregelen zijn startersleningen, het verstrekken van verhuispremies aan ouderen om doorstroming te bevorderen, het invoeren van verhuurdersvergunningen en informatievoorziening aan jongeren als zij de woningmarkt betreden.

2-5-5

overzicht instrumentarium In tabel 2-6 staat een overzicht van de belangrijkste beleidsinstrumenten waar gemeenten over beschikken. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen instrumenten die voortvloeien uit de Woningwet, de Huisvestingswet, het ruimtelijke instrumentarium en overige beleidsinstrumenten.

74

huizen in de regio

tabel 2-6: overzicht instrumentarium gemeenten Categorie

instrument

Toelichting

Woningwet 2015

Passend toewijzen

Woningcorporaties moeten voldoen aan de passendheidsnorm wat betekent dat corporaties 95% van hun woningen onder de aftoppingsgrens moeten reserveren voor de primaire doelgroep.

Prestatieafspraken

Gemeenten, woningcorporaties en huurdersorganisaties maken prestatieafspraken over de sociale huursector. Voorbeelden van onderwerpen die in prestatieafspraken aan bod komen zijn toewijzing, betaalbaarheid, (nieuw)bouw, leefbaarheid en duurzaamheid.

Woonvisie

In een woonvisie zetten gemeenten het lokale woonbeleid uiteen. De woonvisie mag sinds 2022 een periode van maximaal vijf jaar beslaan.

Huisvestingswet 2014

Huisvestingsverordening

Middels een huisvestingsverordening kunnen gemeenten sturen op de verdeling van woonruimten en de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Een huisvestingsverordening kan bijvoorbeeld regels bevatten omtrent het labelen van corporatiewoningen, urgentieverklaringen, het splitsen van woningen en een opkoopbescherming.

Ruimtelijk instrumentarium

Bestemmingsplannen

Door middel van bestemmingsplannen stellen gemeenten eisen aan het gebruik van de ruimte en sturen op de bestaande woningvoorraad en nieuwbouw.

Doelgroepenverordening

In een doelgroepenverordening bepalen gemeenten definities, prijzen, doelgroepen en de instandhoudingstermijnen voor nieuwbouwwoningen in het sociale en middeldure segment. De voorwaarden uit de verordening kunnen gemeenten vervolgens opnemen in exploitatie- en bestemmingsplannen.

Erfpacht

Bij gronduitgiften kunnen gemeenten privaatrechtelijke voorwaarden verbinden aan het gebruik van grond door middel van erfpacht. Dit stelt gemeenten in staat om de erfpacht te beëindigen wanneer het gebruik van de grond in strijd is met erfpachtvoorwaarden.

Grondprijsbeleid

Gemeenten kunnen door middel van grondprijsbeleid grondprijzen vaststellen en methoden vastleggen om tot grondprijzen te komen. Dit geeft mogelijkheden om te sturen op toekomstige woningbouw. Bijvoorbeeld door vast te leggen dat voor bepaalde type woningen een lagere grondprijs geldt.

Onteigening

Bij onteigening is er sprake van gedwongen eigendomsoverdracht. Dit is voor gemeenten doorgaans een laatste redmiddel als het niet gelukt is om panden of grondposities in onderling overleg te verkrijgen.

Wet voorkeursrecht

In gebieden waar de Wvg van kracht is zijn eigenaren die hun woning willen

gemeenten (Wvg)

verkopen verplicht om deze eerst aan de gemeente aan te bieden. Dit kan voorkomen dat speculanten strategische vastgoedposities innemen op plekken waar ontwikkelingen gepland staan.

Zelfbewoningsplicht

De gemeente kan een zelfbewoningsplicht opleggen bij gronduitgifte voor nieuwbouw. Dit voorkomt dat beleggers woningen verhuren of doorverkopen.

Overige instrumenten

75

Diverse instrumenten voor

Voorbeelden van dit soort instrumenten zijn startersleningen, verhuispremies,

specifieke doelgroepen zoals

doorstroomregelingen, blijversleningen en informatievoorziening aan

starters en senioren

doelgroepen.

huizen in de regio

Rekenkamers Rotterdam, Albrandswaard, Barendrecht, Capelle aan den IJssel en Lansingerland

in het kort • Gemeenten zijn verantwoordelijk voor de lokale afstemming en uitvoering van woningbouwprogramma’s. Zij hebben een aantal belangrijkste beleidsinstrumenten tot hun beschikking waarmee zij kunnen sturen op de toegang tot de sociale huursector, de regulering van de bestaande woningvoorraad en de ontwikkeling, transformatie en herstructurering van nieuwbouwwoningen. • De instrumenten waar gemeenten over beschikken kunnen onderverdeeld worden in instrumenten die voortvloeien uit de Woningwet, de Huisvestingswet, het ruimtelijke instrumentarium en overige beleidsinstrumenten. Zie voor een overzicht van het gemeentelijke instrumentarium tabel 2-6.

76

huizen in de regio

Rekenkamers Rotterdam, Albrandswaard, Barendrecht, Capelle aan den IJssel en Lansingerland

3

inzicht in vraag en aanbod

Gemeenten dienen inzicht te hebben in de lokale woningmarkt om de maatschappelijke opgave op het gebied van wonen te formuleren en het beleid tijdig te kunnen bijsturen. Om dit te kunnen doen moeten gemeenten over betrouwbare informatie beschikken over de aansluiting tussen vraag en aanbod. Doorgaans gaan gemeenten hierbij uit van de aanname dat de aansluiting tussen vraag en aanbod goed is als er voor huishoudens voldoende woningen zijn die passen bij hun inkomen. De afzonderlijke woonvisie-onderzoeken laten zien dat zicht krijgen op de vraag en het aanbod op de lokale woningmarkt niet eenvoudig is. In alle rapporten werd namelijk geconcludeerd dat inzicht in de ontwikkeling van vraag en aanbod in de onderzoeksperiode in meer of mindere mate beperkt was. Als gevolg hiervan waren de gemeenten niet of niet optimaal in staat om doelstellingen op het gebied van wonen te bepalen en hierop te sturen. In de vijf onderzoeken is nauwgezet beschreven in hoeverre de betreffende gemeente zicht had op vraag en aanbod, welke factoren het inzicht belemmerden en wat de gevolgen hiervan waren. Uit de vergelijking van deze rapporten kan worden opgemaakt dat de mate waarin het zicht ontbrak, verschilt tussen gemeenten en dat hier verschillende oorzaken aan ten grondslag liggen. Tegelijkertijd waren er ook overeenkomstige bevindingen tussen de onderzochte gemeenten.

In dit hoofdstuk worden deze bevindingen beschreven en wordt hiermee antwoord gegeven op de vraag wat de verschillen en overeenkomsten zijn tussen gemeenten wat betreft het inzicht in vraag en aanbod (deelvraag 1). Dit wordt gedaan aan de hand van zes hoofdthema’s die uit de analyse van de onderliggende rapporten zijn gedestilleerd, namelijk: het bepalen van doelgroepen (paragraaf 3-1), beperkingen van de gehanteerde definities van vraag en aanbod (paragraaf 3-2), beperkingen in de kwaliteit van de data (paragraaf 3-3 en paragraaf 3-4), kwaliteit van de probleemanalyse en beleidsdoelstellingen (paragraaf 3-5) en monitoring en informatievoorziening aan de gemeenteraad (paragraaf 3-6).