[23bb005395] Bijlage behorende bij 23bb005394 over rapport huizen in de regio

31

huizen in de regio

Reactie op aanbeveling 1: Deze aanbeveling nemen wij over. Dit is ook in lijn met onze reactie op de eerste aanbeveling die uw rekenkamer aan Albrandswaard deed bij het lokale rekenkameronderzoek. Waar het gaat om de kwantificering van de sociale voorraad (onder 1b, waar u - als het gaat om de sociale voorraad- adviseert vooralsnog uit te gaan van de corporatievoorraad, en niet van de particuliere sociale huurwoningen en sociale koopwoningen) realiseren wij ons dat de beschikbare cijfers over de particuliere sociale voorraad momenteel (nog) onbetrouwbaar kunnen zijn en zullen daar rekening mee houden. Wij achten het wel van belang dat dit deel van de voorraad voor zover dit nu kan, in beeld is. Aanbeveling 2 Als in beleid en/of monitoring gegevens over vraag en aanbod worden gebruikt die tekortkomingen kennen, hou dan rekening met de onzekerheden die daar het gevolg van zijn en informeer de raad over deze onzekerheden en de consequenties daarvan, zodat de raad dat mee kan wegen in de besluitvorming en bijsturing. Reactie op aanbeveling 2: Deze aanbeveling neemt ons college over. Aanbeveling 3 Neem in het woonbeleid SMART geformuleerde doelstellingen op voor de woningvoorraad voor elke doelgroep en maak per doelstelling duidelijk welke instrumenten worden ingezet om die doelstellingen te bereiken.

Monitor vervolgens de voortgang en de resultaten van het beleid en informeer de raad hier jaarlijks over. Op die manier kan ook beter getoetst worden of en hoe het woonbeleid bijdraagt aan een betere aansluiting tussen vraag en aanbod. Reactie op aanbeveling 3: Voor wat betreft deze aanbeveling is onze reactie gelijk aan wat wij aangaven in onze brief van 15 november 2022 bij uw tweede aanbeveling bij het lokale onderzoek: wij nemen deze aanbeveling over en betrekken dit bij de actualisatie van de Woonvisie. In de bestuursopdracht voor de actualisatie is dit ook expliciet benoemd. Aanbeveling 4 Formuleer een visie op de wisselwerking tussen het lokale en het regionale woonbeleid en ontwikkel een werkwijze voor de besluitvorming in de gemeente die recht doet aan die wisselwerking, zodat lokaal beleid en regionale afspraken beter op elkaar aansluiten en de mogelijkheden voor meerwaarde van regionale afstemming beter worden benut. Besteed in die werkwijze onder meer aandacht aan het actiever betrekken en informeren van de raad bij regionale afspraken. Reactie op aanbeveling 4: Ons college neemt deze aanbeveling over. Dit onderwerp staat ook op de regionale agenda.

Aanbeveling 5 Besteed bij het vaststellen van regionale doelstellingen meer aandacht aan het vooraf identificeren van risico’s die het bereiken van de doelstellingen kunnen belemmeren, zodat tijdig op die risico’s kan worden geanticipeerd.

32

huizen in de regio

Reactie op aanbeveling 5: Ook deze aanbeveling neemt ons college over. Overigens komt dit thema in regionaal verband ook al aan de orde bij de Regionale Realisatie Agenda. Zo worden hier kritische succesfactoren benoemd en wordt bezien hoe hier het meest succesvol op kan worden geacteerd. Conclusie Ons college kan zich vinden in de conclusies die uw rekenkamer benoemt in de bestuurlijke nota. Verder nemen wij de vijf aanbevelingen over, die uw rekenkamer heeft geformuleerd naar aanleiding van het syntheseonderzoek inzake het woonbeleid van Albrandswaard, Barendrecht, Capelle aan den IJssel, Lansingerland en Rotterdam.

4-2

reactie college Barendrecht Op 9 juni 2023 heeft u het conceptrapport ‘woonvisie synthese’ naar de gemeente Barendrecht gezonden met daarin een vijftal aanbevelingen. U verzoekt om per aanbeveling aan te geven of deze wordt overgenomen. Navolgend geven wij dit per aanbeveling aan en voorzien deze van een korte toelichting. 1. Bewerkstellig bij het opstellen van nieuw woonbeleid een beter inzicht in vraag en aanbod in de gemeente en in de regio, zodat een betere analyse kan worden gemaakt van de aansluiting tussen vraag en aanbod en lokale en regionale doelstellingen beter kunnen worden onderbouwd. Werk hiertoe onder meer aan: a. het beter definiëren van doelgroepen van inkomenssegmenten en/of doelgroepen die speciale aandacht vergen zoals starters, ouderen of gezinnen; b. het beter definiëren van bereikbare woningen voor die doelgroepen. Een aandachtspunt hierbij is de onbruikbaarheid van de beschikbare cijfers voor particuliere sociale huurwoningen en sociale koopwoningen. Op grond daarvan beveelt de rekenkamer aan voor de kwantificering van de sociale voorraad vooralsnog uit te gaan van de corporatievoorraad. De aanbeveling wordt overgenomen: Ondanks dat de gemeente en de regio altijd gebruikmaken van de meest recente onderzoeken of nieuw onderzoek door gerenommeerde bureaus laten uitvoeren, is de praktijk helaas vaak (heel) anders dan de theorie.

Het definiëren van goed aanbod voor doelgroepen die aandacht behoeven, luistert nauw en zal de gemeente in samenwerking met de woningcorporaties en markt organiseren. Daarnaast is er sprake van gebrekkige informatie van de zijde van Woonnet Rijnmond. Een landelijke definiëring van de diverse doelgroepen zal een grote stap voorwaarts zijn. De gemeente hoopt dan ook op de spoedige vaststelling van de Wet regie op de volkshuisvesting. Wat betreft de kwantificering van de sociale huurvoorraad geldt dat het aantal sociale huurwoningen in de bestaande particuliere voorraad in Barendrecht zeer beperkt is. Verder is bij het bod van Barendrecht ten behoeve van het nieuwe regioakkoord enkel uitgegaan van het aantal sociale huurwoningen dat door de corporaties in de nieuwbouw wordt gerealiseerd.

2. Als in beleid en/of monitoring gegevens over vraag en aanbod worden gebruikt die tekortkomingen kennen, hou dan rekening met de onzekerheden die daar het gevolg van zijn en informeer de raad over deze onzekerheden en de consequenties daarvan, zodat de raad dat mee kan wegen in de besluitvorming en bijsturing.

33

huizen in de regio

De aanbeveling wordt overgenomen: Gezien voorgaande aanbeveling blijkt dat de genoemde onzekerheid helaas op veel gegevens van toepassing is. Een optie is om, waar mogelijk, te werken met bandbreedtes. Op dit moment is het Woonprogramma in de maak. Hierin worden de woonopgaven nauwkeurig geformuleerd, wordt ruimte gemaakt en richten we instrumenten in om deze opgaven op te lossen.

3. Neem in het woonbeleid SMART geformuleerde doelstellingen op voor de woningvoorraad voor elke doelgroep en maak per doelstelling duidelijk welke instrumenten worden ingezet om die doelstellingen te bereiken. Monitor vervolgens de voortgang en de resultaten van het beleid en informeer de raad hier jaarlijks over. Op die manier kan ook beter getoetst worden of en hoe het woonbeleid bijdraagt aan een betere aansluiting tussen vraag en aanbod. De aanbeveling wordt overgenomen: Gelijktijdig met de vaststelling van de nieuwe Woonvisie Barendrecht 2023-2027 op 30 mei 2023 is toegezegd om jaarlijks de voortgang ervan naar de raad terug te koppelen.

4. Formuleer een visie op de wisselwerking tussen het lokale en het regionale woonbeleid en ontwikkel een werkwijze voor de besluitvorming in de gemeente die recht doet aan die wisselwerking, zodat lokaal beleid en regionale afspraken beter op elkaar aansluiten en de mogelijkheden voor meerwaarde van regionale afstemming beter worden benut. Besteed in die werkwijze onder meer aandacht aan het actiever betrekken en informeren van de raad bij regionale afspraken. De aanbeveling wordt overgenomen: Het regionale beleid maakt zoals gebruikelijk ook deel uit van de nieuwe woonvisie. De raad wordt reeds op belangrijke momenten geïnformeerd door middel van raadsinformatiebrieven en uiteraard via de reguliere P&C-cyclus. Door de toegezegde jaarlijkse terugkoppeling van de stand van zaken van de woonvisie wordt dit thema nadrukkelijker op de raadsagenda gezet.

5. Besteed bij het vaststellen van regionale doelstellingen meer aandacht aan het vooraf identificeren van risico’s die het bereiken van de doelstellingen kunnen belemmeren, zodat tijdig op die risico’s kan worden geanticipeerd. De aanbeveling wordt overgenomen: Dit wordt reeds gedaan bij bijvoorbeeld de eerder dit jaar vastgestelde regionale realisatieagenda waarin diverse kritische succesfactoren zijn beschreven.

4-3

reactie college Capelle aan den IJssel Op 9 juni 2023 heeft u het concept onderzoeksrapport Synthese-onderzoek woonbeleid regio Rotterdam voor bestuurlijke wederhoor aangeboden. Hierbij sturen wij onze reactie op uw voorlopige onderzoeksresultaten en conclusies. Ook geven wij expliciet per aanbeveling aan of deze wordt overgenomen. De rekenkamer heeft bij vijf gemeenten in de Rotterdamse regio (Rotterdam, Barendrecht, Lansingerland, Albrandswaard en Capelle aan den IJssel) een onderzoek uitgevoerd naar het woonbeleid en de woonvisie. In de periode april 2022 tot en met

34

huizen in de regio

mei 2023 zijn vijf onderzoeksrapporten gepubliceerd, over het woonbeleid van de hiervoor genoemde gemeenten. De rekenkamer vindt het van belang te reflecteren op de uit die vijf woonvisieonderzoeken verkregen kennis. In deze synthese van de uitkomsten van de vijf onderzoeken wordt uiteen gezet welke meer algemeen geldende inzichten eruit kunnen worden gedestilleerd. Ook is meegenomen hoe het beleid van de individuele gemeenten zich verhoudt tot de regionale samenwerking in het woonbeleid. Met deze synthese wil de rekenkamer gemeenten beter inzicht bieden in het woondomein en bijdragen aan het leren van (onderzoek naar) uitgevoerd beleid. Na ontvangst van de bestuurlijke reacties sluit de rekenkamer het onderzoek af en stelt een definitief onderzoeksrapport op waarin de resultaten van haar onderzoek en de aanbevelingen, alsmede de reacties hierop, zijn opgenomen en biedt dit aan de betreffende gemeenteraden aan. Vanaf dat moment is het onderzoeksrapport openbaar. Hieronder volgen allereerst de conclusies uit het syntheserapport met daarbij de bestuurlijke reacties. Daarna volgen de aanbevelingen, eveneens voorzien van de bestuurlijke reactie. Reactie op de conclusies Conclusie 1: In het woonbeleid van de onderzochte gemeenten ontbreekt adequaat inzicht in vraag en aanbod op de lokale woningmarkt. Oorzaken hiervoor zijn onder meer: a.

Om inzicht te krijgen in de vraag moeten gemeenten doelgroepen definiëren. Gemeenten verschillen hierin van elkaar en onderscheiden doelgroepen op basis van inkomenssegmenten en/of doelgroepen die speciale aandacht vergen zoals starters, ouderen of gezinnen. Deze doelgroepen worden echter niet altijd gedefinieerd aan de hand van inkomensgrenzen. Als dit wel gebeurt, ontbreekt vaak de onderbouwing. Bovendien veranderen de definities gedurende de looptijd van beleid. b. Om inzicht te krijgen in het aanbod moeten gemeenten zelf vaststellen welke huur- en koopwoningen financieel bereikbaar zijn voor de gedefinieerde doelgroepen. Binnen gemeenten zijn deze definities vaak onvolledig, niet eenduidig en inconsistent. Definities veranderen regelmatig en grensbedragen van huurprijzen en WOZ-waarden verschuiven. Hierdoor verschillen definities ook tussen gemeenten. Daarnaast kennen de definities die gemeenten hanteren voor het aanbod voor de sociale doelgroep een aantal tekortkomingen. Zo blijken sociale koopwoningen zoals door een aantal gemeenten gedefinieerd voor een aanzienlijk deel van de sociale doelgroep onbereikbaar. c. De data die gemeenten in beleidstukken en monitors gebruiken over vraag en aanbod kennen meerdere tekortkomingen, waardoor ze niet betrouwbaar en dus matig bruikbaar zijn.

Gemeenten houden weinig rekening met deze tekortkomingen en gemeenteraden worden hier beperkt over geïnformeerd. Reactie: wij onderschrijven de constatering dat het in het lokale woonbeleid ontbreekt aan adequaat inzicht in de lokale vraag en aanbod op de woningmarkt. Omdat Capelle aan den IJssel onderdeel is van een regionale woningmarkt, heeft Capelle aan den IJssel zich met name gericht op de regionale woningmarktanalyses die de basis vormen voor de regionale woningmarkt afspraken (Regioakkoord 2019 en 2022). Het verkrijgen van meer inzicht in vraag en aanbod op de lokale woningmarkt kan worden verbeterd. Wij constateren echter ook dat ten aanzien van de particuliere (sociale) huursector adequate en feitelijke gegevens zonder wettelijk landelijk instrumentarium (zoals een verhuurregister) niet te achterhalen zijn. Een modelmatige benadering voor het alsnog verkrijgen van de deze gegevens kent zijn beperkingen.

35

huizen in de regio

Conclusie 2: Ook in regionaal verband ontbreekt adequaat inzicht in vraag en aanbod. Oorzaken hiervoor zijn onder meer: a. In regionaal verband worden gezamenlijke definities van vraag en aanbod gehanteerd, maar die definities kennen beperkingen. Ze zijn aan verandering onderhevig en een helder overzicht van de gehanteerde definities over de tijd heen ontbreekt. Daarnaast is niet duidelijk hoe de besluitvorming hierover in regionaal verband verloopt. Vanuit de regio wordt wel in toenemende mate aandacht besteed aan de beperkingen van definities. b. De data over de sociale woningvoorraad die op regionaal niveau worden gebruikt kennen tekortkomingen. Zo zijn geen betrouwbare cijfers over de particuliere huurwoningen beschikbaar. Reactie: wij onderschrijven deze constatering ten dele. Definities ten aanzien van doelgroepen en prijsgrenzen worden in veel gevallen door het rijk bepaald. In het rijkbeleid zijn de definities aan veranderingen onderhevig. Het opzetten van een helder overzicht van de gehanteerde definities over de tijd heen is een suggestie die wij omarmen. De conclusie dat het in regionaal verband (volledig) ontbreekt aan een adequaat inzicht in vraag en aanbod herkennen wij niet. Zoals bij conclusie 1 opgemerkt, ontbreekt het met name aan feitelijke adequaat inzicht in een deel van het aanbod namelijk dat van de particuliere (sociale) huursector.

Conclusie 3: Mede doordat in het woonbeleid van gemeenten veelal een goede analyse van de aansluiting tussen vraag en aanbod ontbreekt, kennen de doelstellingen in de woonvisies van gemeenten meerdere tekortkomingen. Ze zijn vaak niet gekwantificeerd, beperkt onderbouwd of ze ontbreken geheel. Reactie: Dat de doelstellingen in de woonvisies van Capelle aan den IJssel tekortkomingen kennen, onderschrijven wij. Zoals in onze reactie op het lokale rekenkameronderzoek is aangegeven vormen de regionale woningbehoefteonderzoeken en de daaruit voortvloeiende regionale afspraken (Regioakkoorden) de basis voor het gemeentelijk woonbeleid van Capelle aan den IJssel in de afgelopen jaren. Het opnemen van een heldere analyse in de lokale woonvisie van de uit de regionale woningbehoefte-onderzoeken afkomstige cijfers en de lokale betekenis daarvan, kan worden verbeterd. In ons Programma Wonen 2019 – 2022 zijn concrete gekwantificeerde doelstellingen opgenomen ten aanzien van de omvang van de sociale huurvoorraad. Ook zijn concrete aantallen genoemd van het aantal nieuw te bouwen woningen voor o.a. jongeren, ouderen en begeleid wonen. Onderbouwing van deze aantallen kan beter. We nemen dit in de actualisatie van het Programma Wonen mee. Conclusie 4: Met regionaal beleid kunnen gemeenten beleid op elkaar afstemmen.

De samenwerking in de regio Rotterdam is de laatste jaren geïntensiveerd en minder vrijblijvend geworden. Dit blijkt onder meer uit het sluiten van een regioakkoord in 2019 en een geactualiseerd regioakkoord in 2022. Op regionaal niveau zijn doelstellingen wel geconcretiseerd, zoals de doelstellingen in het Regioakkoord 2019 en het Regioakkoord 2022 over aantallen te realiseren nieuwe woningen en over de spreiding van de sociale voorraad over de regio. Reactie: wij onderschrijven deze constatering. Wij zien daarnaast ook dat vanuit het Rijk en provincie juist gestuurd wordt op regionale afspraken over de woningbouw.

36

huizen in de regio

Conclusie 5: Gemeenten maken in hun woonbeleid onvoldoende duidelijk welke sturingsinstrumenten zij in welke mate inzetten, voor welk doel en voor welke doelgroep. Ook monitoren en onderzoeken zij niet of nauwelijks in hoeverre ingezette instrumenten bijdragen aan gestelde doelen. Mede daardoor is niet goed vast te stellen hoe effectief het woonbeleid van de onderzochte gemeenten is. Reactie: Wij onderschrijven de conclusie dat in het omschreven woonbeleid onvoldoende duidelijk is gemaakt in welke mate sturingsinstrumenten worden ingezet, voor welk doel en voor welke doelgroep. Dit kan beter. Ook het monitoren en onderzoeken in hoeverre ingezette instrumenten bijdragen aan de gestelde doelen kan verbeterd worden. Wel dient vermeld te worden dat door de inzet van verschillende instrumenten om bepaalde doelstellingen te behalen (bijvoorbeeld het verbeteren van de leefbaarheid) het soms lastig is de effecten toe te schrijven aan elk ingezet instrument afzonderlijk. De komende tijd onderzoeken we hoe we het (mogelijke) instrumentarium effectief kunnen inzetten, waarbij wij ook in afwachting zijn van nieuwe wet- en regelgeving als de komst van de Omgevingswet en de mogelijke wijziging(en) Huisvestingswet. Conclusie 6: Op regionaal niveau wordt, met een jaarlijkse Regiomonitor, wel ingezet op monitoren in hoeverre gestelde doelen worden bereikt.

Doordat het inzicht in vraag en aanbod ook op regionaal niveau beperkt is, is aan de hand van die monitoring echter niet goed vast te stellen of gemeenten werkelijk op koers liggen om regionale doelstellingen over nieuwbouw te bereiken. De monitorings-gegevens vormen hooguit een indicatie van de voortgang. Reactie; Wij herkennen de bovengenoemde conclusie. Cijfers uit de Regiomonitor lopen niet altijd synchroon met de cijfers die lokaal voorhanden zijn. Verschillende peildata en gebruikte bronnen kunnen hiervoor een verklaring vormen. Sommige data zoals de omvang van particuliere (sociale) huurmarkt zijn gebaseerd op modelmatige doorrekeningen. De beperkingen daarvan zijn in eerdere conclusies al naar voren gekomen. Het is goed om lokale en regionale cijfers naast elkaar te blijven leggen en te onderzoeken waardoor eventuele afwijkingen ontstaan. Conclusie 7: Hoewel inzicht in vraag en aanbod beperkt is, is wel duidelijk dat in de regionale sociale voorraad spanning is tussen vraag en aanbod. Gemeenten liggen niet goed op koers om de regionale doelstellingen over de totale sociale voorraad en over regionale spreiding van die voorraad te realiseren. In gemeenten waar daling van de sociale voorraad was beoogd, gaat de daling te hard en in gemeenten waar de sociale voorraad zou moeten toenemen, gaat de stijging te langzaam of vindt geen stijging plaats.

Reactie: Wij herkennen deze constatering. Wij zijn er ons ook van bewust dat aanpassing van de bouwprogramma’s op wijzigende marktomstandigheden en veranderende woningbehoeftes tijd kosten. De gemeente heeft beperkte mogelijkheden om hier snel en adequaat op te reageren. Conclusie 8: De effectiviteit van de regionale samenwerking wordt beperkt doordat regionaal beleid en gemeentelijk beleid in de praktijk nog te veel gescheiden werelden zijn en inhoudelijk vaak niet goed op elkaar aansluiten. Reactie: wij herkennen de in bovenstaande conclusie genoemde beperking van de effectiviteit van de regionale samenwerking. Wij erkennen daarentegen ook dat wij in de regio een samenwerkingsverband zijn, waarbij specifieke lokale

37

huizen in de regio

vraagstukken/aandachtspunten maar ook mogelijkheden tot iets andere inzet of uitwerking kunnen leiden. Regionaal worden ambities en bijbehorende doelstellingen geformuleerd, maar uiteindelijk beslist de lokale Gemeenteraad over de lokale koers. Conclusie 9: Gemeenteraden worden onvoldoende actief betrokken in, en onvoldoende geïnformeerd over, de regionale samenwerking in het woonbeleid. Dit geldt zowel voor het bepalen van de gemeentelijke inzet in regionale afspraken als voor de consequenties die gemaakte regionale afspraken vervolgens (zouden moeten) hebben voor het beleid van de gemeente. Reactie: wij onderschrijven deze constatering ten dele omdat de betrokkenheid van en informatievoorziening aan de gemeenteraad nog beter kan. Wel is de gemeentelijke inzet in de regionale afspraken steeds gebaseerd op de bij de gemeenteraad bekende plannen uit de door de raad vastgestelde gemeentelijke planmonitor. Dit is in Capelle middels collegebrieven steeds bevestigd aan de gemeenteraad. Ook bij het laatste regioakkoord is dit zo gegaan. Daarnaast zijn de uitkomsten van het laatste regionale woningbehoefteonderzoek, dat heeft geleid tot de het Regioakkoord 2022, in februari 2022 in een themasessie aan de raadscommissie toegelicht en besproken.

Met name bij de beoordeling van de programmering van nieuwe projecten en het actualiseren van het Programma Wonen is/wordt de gemeenteraad al aan de voorkant betrokken en gedurende het proces geïnformeerd over de consequenties van de nieuwe behoefteramingen en de gemaakte regionale afspraken. Reactie op de aanbevelingen De rekenkamer heeft op basis van de conclusies vijf aanbevelingen geformuleerd aan de colleges van B en W van de onderzochte gemeenten: Aanbeveling 1: Bewerkstellig bij het opstellen van nieuw woonbeleid een beter inzicht in vraag en aanbod in de gemeente en in de regio, zodat een betere analyse kan worden gemaakt van de aansluiting tussen vraag en aanbod en lokale en regionale doelstellingen beter kunnen worden onderbouwd. Werk hiertoe onder meer aan: a. het beter definiëren van doelgroepen van inkomenssegmenten en/of doelgroepen die speciale aandacht vergen zoals starters, ouderen of gezinnen; b. het beter definiëren van bereikbare woningen voor die doelgroepen. Een aandachtspunt hierbij is de onbruikbaarheid van de beschikbare cijfers voor particuliere sociale huurwoningen en sociale koopwoningen. Op grond daarvan beveelt de rekenkamer aan voor de kwantificering van de sociale voorraad vooralsnog uit te gaan van de corporatievoorraad. Reactie: wij nemen aanbeveling a. over. Aanbeveling b. nemen wij deels over.

Het helder definiëren van de bereikbare woningen in ons woonbeleid nemen wij in ons nieuwe programma Wonen mee. Voor de definitie van bereikbare woningen blijven wij ons richten op de in het Regioakkoord opgenomen definities. Het is zoals eerder beschreven wel noodzakelijk om de beperkingen van de data van bepaalde categorieën bestaande woningen in de particuliere (sociale) huur- en sociale koopsector te duiden. Aanbeveling 2: Als in beleid en/of monitoring gegevens over vraag en aanbod worden gebruikt die tekortkomingen kennen, hou dan rekening met de onzekerheden die daar het gevolg van zijn en informeer de raad over deze onzekerheden en de consequenties daarvan, zodat de raad dat mee kan wegen in de besluitvorming en bijsturing.

38

huizen in de regio

Reactie; Wij nemen deze aanbeveling over. Aanbeveling 3 Neem in het woonbeleid SMART geformuleerde doelstellingen op voor de woningvoorraad voor elke doelgroep en maak per doelstelling duidelijk welke instrumenten worden ingezet om die doelstellingen te bereiken. Monitor vervolgens de voortgang en de resultaten van het beleid en informeer de raad hier jaarlijks over. Op die manier kan ook beter getoetst worden of en hoe het woonbeleid bijdraagt aan een betere aansluiting tussen vraag en aanbod. Reactie; Wij nemen deze aanbeveling voor ons lokale woonbeleid over. Wij werken de aanbevelingen verder uit in het nieuwen Programma Wonen. Wel plaatsen wij hier de kanttekening bij dat definities tussentijds wijzigen of gewijzigd worden, bijvoorbeeld als gevolg van rijksbeleid. Daar heeft de gemeente geen invloed op. Bij wijzigingen kunnen wij wel direct de raad hierover informeren en de consequenties daarvan verwerken. Aanbeveling 4: Formuleer een visie op de wisselwerking tussen het lokale en het regionale woon-beleid en ontwikkel een werkwijze voor de besluitvorming in de gemeente die recht doet aan die wisselwerking, zodat lokaal beleid en regionale afspraken beter op elkaar aansluiten en de mogelijkheden voor meerwaarde van regionale afstemming beter worden benut.

Besteed in die werkwijze onder meer aandacht aan het actiever betrekken en informeren van de raad bij regionale afspraken. Reactie; Wij nemen deze aanbeveling over. Wij werken de aanbevelingen verder uit als onderdeel van het proces van de actualisatie van het Programma Wonen Aanbeveling 5: Besteed bij het vaststellen van regionale doelstellingen meer aandacht aan het vooraf identificeren van risico’s die het bereiken van de doelstellingen kunnen belemmeren, zodat tijdig op die risico’s kan worden geanticipeerd. Reactie; Wij stellen ons achter deze aanbeveling. Wij zullen deze aanbeveling meenemen in ons regionale overleg Wonen. Wij stellen een plan van aanpak op waarin omschreven wordt hoe wij de aanbevelingen uit zowel het rekenkamerrapport over de Capelse situatie als het syntheserapport verwerken in het Programma Wonen. Dat plan van aanpak zal in Q3 aan de raad ter vaststelling worden aangeboden.

4-4

reactie college Lansingerland Onlangs hebben wij van de Rekenkamer het rapport synthese-onderzoek woonbeleid regio Rotterdam voor bestuurlijk wederhoor ontvangen. Ons is gevraagd om uiterlijk 30 juni 2023 onze bestuurlijke reactie u te doen toekomen. Het stemt ons positief dat de Rekenkamer de onderzochte Woonvisie 2015-2020 middels een synthese­ onderzoek in verband brengt met andere gemeentelijke woonvisies uit de regio en daarbij ook de regionale woonopgaven betrekt. Ook wij zien namelijk dat een lokale woonopgave niet meer los kan worden gezien van regionale ontwikkelingen rondom wonen maar met elkaar in verbinding staan. De Regioakkoorden / Woningmarktafspraken van de regio Rotterdam uit 2014, 2019 en 2022 en de onderzochte Woonvisie 2015-2020 plus onze huidige Woonvisie 2021-2025 laten dit wat ons betreft ook zien middels hun onderlinge samenhang.

39

huizen in de regio

Het rapport komt met een aantal interessante bevindingen en aanbevelingen. Daarvoor dank. Omdat wij de gelegenheid krijgen op het rapport te reageren, gaan wij middels deze brief in op een aantal conclusies uit het rapport. Ook vindt u in deze brief onze reactie op de door de Rekenkamer meegegeven aanbevelingen. lnzicht in vraag en aanbod Woonbeleid draait voor het overgrote deel om voldoende aansluiting van het (toekomstige) woningaanbod op de (toekomstige) woningvraag. lnzicht in de woonvraag en het woonaanbod is dan ook cruciaal. Het rapport concludeert echter dat er adequaat inzicht ontbreekt en dat de data die gemeenten in beleidsstukken en monitors gebruiken over vraag en aanbod meerdere tekortkomingen kennen waardoor ze niet betrouwbaar en dus matig bruikbaar zijn. Uit de analyse blijkt dat het zwaartepunt van deze conclusie ligt bij vraag en aanbod van de particuliere sociale huur- en koopvoorraad. Omdat dit uit de analyse naar voren komt, vinden wij het opvallend dat de conclusies met name ten aanzien van vraag en aanbod over al de vijf gemeenten getrokken wordt. De gemeente Lansingerland heeft immers zeer weinig particuliere sociale huur- en koopwoningen en onze actuele woonvisie geeft helder aan dat wij geen woningen willen toevoegen in deze segmenten omdat deze segmenten zeer veranderlijk zijn.

Wij kunnen ons woonbeleid dan ook moeilijk verbinden met deze conclusies. Wel willen wij graag wijzen op het feit dat het rapport middels deze conclusies inzichten - welke tot stand zijn gekomen door zeer gerenommeerde onderzoeksbureau - reduceert tot inadequaat, onbetrouwbaar en matig bruikbaar. Deze conclusies vinden wij scherp. (Toekomstig) vraag en aanbod zijn misschien niet 100% accuraat, het blijven prognoses. Maar ze zijn (voor wat betreft Lansingerland) meer dan voldoende om op te koersen en woonbeleid op af te stemmen. Wij kunnen ons wel goed voorstellen dat wij als regio blijven werken aan breed gehanteerde definities en zoeken naar manieren om vraag en aanbod nog scherper inzichtelijk te maken. Wij gaan ervanuit dat de definities die het Rijk gaat voorschrijven over met name de sociale woningvoorraad ons daarbij gaan helpen. Volgordelijkheid woon beleid en woningmarktontwikkelingen Middels onderstaand overzicht willen wij graag meegeven hoe de volgordelijkheid van verschillende beleidsdocumenten en ontwikkelingen zijn.

40

huizen in de regio

2014

2015

Woningmarktstrategie en Woonvisie Stadsregio Rotterdam

Woonvisie Lansingerland 2015-2020

2016-2017

2019

2020-2021

2022

2023

Woonvisie Lansingerland 2021-2025

Uitvoeringsagenda Woonvisie Lansingerland 2021-2025

Regionale Realisatie-

2014-

Regioakkoord regio Rotterda m 20182030

2020 vastgesteld

vastgesteld

vastgesteld

Lansingerland zet a.d.h.v.

Woningmarkt

beleidstukken in op behoud sociale woningvoorraad, ondanks rijksbeleid dat zich richt op verkoop sociale huurwoningen, woningmarkt op slot, corporaties

komt in beweging met toenemende vraag naar betaalbaar

ontwikkeld en vastgesteld

agenda Wonen regio Rotterdam vastgesteld

Regioakkoor d 2022 regio Rotterdam vast gesteld

Lansingerland zet in op ambitieuze uitbreiding van de woningvoorraad met sociale en betaalbare woningen

kunnen nauwelijks investeren

In het onderzoek van de Rekenkamer wordt met de bovenstaande tijdslijn, met daarin diverse beleidsdocumenten en marktontwikkelingen, onvoldoende rekening gehouden. Het grote punt hierbij is dat er vervolgtrekkingen worden gemaakt in het rapport die geen rekening houden met de geschetste volgordelijkheid. Zo wordt er geconcludeerd dat de onderzochte Woonvisie 2015-2020 onvoldoende rekening heeft gehouden met een toekomstig veranderende woningmarkt. Wij hebben dit eerder in het kader van het rekenkamerrapport over de lokale Woonvisie 2015-2020 al eens benoemd en vinden het noodzakelijk om hier wederom bij stil te staan. Ook in dit rapport wordt de oude (onderzochte) woonvisie meerdere malen in verband gebracht op later tot stand gekomen woonbeleid. Dit vinden wij teleurstellend, omdat wij juist een zeer ambitieuze beweging hebben gemaakt richting het willen toevoegen van meer sociale en middeldure (betaalbare) woningen. Deze ambitie is in eerste instantie geland in het Regioakkoord uit 2019, lokaal verankerd in de Woonvisie 2021-2025 en nag steeds actueel middels het Regioakkoord 2022 en de Regionale Realisatieagenda Wonen. Verhouding tussen regionaal en gemeentelijk beleid.

Het rapport concludeert dat de effectiviteit van de regionale samenwerking wordt beperkt doordat regionaal beleid en gemeentelijk beleid in de praktijk nog teveel gescheiden werelden zijn en inhoudelijk vaak niet goed op elkaar aansluiten. Ook deze conclusie kunnen wij onvoldoende aan ons woonbeleid verbinden. Zoals eerder uiteengezet is onze onderzochte Woonvisie 2015-2020 gebaseerd op het regionale woonbeleid uit ‘Dat Spreken We Af ! Woningmarktstrategie en Woonvisie Regio Rotterdam 2014-2020’. Hierin is afgesproken dat Lansingerland haar sociale woningvoorraad niet doet afnemen maar behoudt. Dit is ook zo opgenomen in de

41

huizen in de regio

onderzochte Woonvisie 2015-2020. Dit woonbeleid stond haaks op het rijksbeleid dat zich richt op verkoop sociale huurwoningen. Vervolgens is de woningmarkt dusdanig veranderd dat zowel regionaal als lokaal het woonbeleid moest worden herzien. Om die reden zijn wij als gemeente gaan staan voor het toevoegen van meer sociale en middeldure (betaalbare) woningen. Deze ambitie is in eerste instantie geland in het Regioakkoord uit 2019, lokaal verankerd in de Woonvisie 2021-2025 en nog steeds actueel middels het Regioakkoord 2022 en de Regionale Realisatieagenda wonen. De lokaal en regionale wisselwerking is op meerdere plekken beschreven in onze Woonvisie 2021 -2025. Ook in het Regioakkoord uit 2019 stond dat verwacht werd dat deze afspraken verwerkt worden in de (dus later op te stellen) lokale woonvisies. Onze gemeenteraad is altijd geïnformeerd over belangrijke ontwikkelingen van het regionaal woonbeleid en wat dit betekent voor het lokale woonbeleid. Omdat het regionale woonbeleid nooit buiten het kader viel van onze woonvisie is het nooit noodzakelijk geweest om de raad regionaal woonbeleid te laten vaststellen. Het college bleef door te werken aan het regionale woonbeleid namelijk binnen de kaders van hetgeen de gemeenteraad heeft vastgesteld via de Woonvisie 2021 -2025.

Wel kunnen wij ons voorstellen dat de toenemende aandacht voor het woonbeleid en nieuwe spelregels die vanuit het Rijk ons warden meegeven het meenemen van de gemeenteraad extra aandacht verdient. Reacties op aanbevelingen Rekenkamer Hieronder geven wij per aanbeveling een reactie. Aanbeveling 1 Bewerkstellig bij het opstellen van nieuw woonbeleid een beter inzicht in vraag en aanbod in de gemeente en in de regio, zodat een betere analyse kan worden gemaakt van de aansluiting tussen vraag en aanbod en lokale en regionale doelstellingen beter kunnen worden onderbouwd. Werk hiertoe onder meer aan: a. het beter definiëren van doelgroepen van inkomenssegmenten en/of doelgroepen die speciale aandacht vergen zoals starters, ouderen of gezinnen; b. het beter definiëren van bereikbare woningen voor die doelgroepen. Een aandachtspunt hierbij is de onbruikbaarheid van de beschikbare cijfers voor particuliere sociale huurwoningen en sociale koopwoningen. Op grand daarvan beveelt de rekenkamer aan voor de kwantificering van de sociale voorraad vooralsnog uit te gaan van de corporatievoorraad. Reactie Deze aanbeveling nemen wij over.

Alhoewel wij van mening zijn dat zowel lokaal, als regionaal en provinciaal er voldoende woningbehoeftenonderzoeken voorhanden zijn om een meer dan voldoende beeld te creëren van vraag en aanbod, vinden wij het belangrijk om gezamenlijk te blijven streven naar een nog beter beeld daarvan. Wij geven mee dat het Rijk ons daarbij gaat helpen middels het voorschrijven van definities voor inkomensgroepen en prijscategorieën, in het bijzonder ten aanzien van de sociale woningvoorraad.

42

huizen in de regio

Aanbeveling 2 Als in beleid en/of monitoring gegevens over vraag en aanbod warden gebruikt die tekortkomingen kennen, hou dan rekening met de onzekerheden die daar het gevolg van zijn en informeer de raad over deze onzekerheden en de consequenties daarvan, zodat de raad dat mee kan wegen in de besluitvorming en bijsturing. Reactie Deze aanbeveling nemen wij over. Hierbij hebben wij wel de kanttekening dat wij in Lansingerland niet zulke grote tekortkomingen zien dat wij dergelijke onzekerheden hadden moeten inbouwen. We begrijpen namelijk dat hier met name wordt gewezen naar de vraag en het aanbod van woningen in het particuliere sociale koop- en huursegment. Aanbeveling 3 Neem in het woonbeleid SMART geformuleerde doelstellingen op voor de woningvoorraad voor elke doelgroep en maak per doelstelling duidelijk welke instrumenten warden ingezet om die doelstellingen te bereiken. Monitor vervolgens de voortgang en de resultaten van het beleid en informeer de raad hier jaarlijks over. Op die manier kan ook beter getoetst warden of en hoe het woonbeleid bijdraagt aan een betere aansluiting tussen vraag en aanbod. Reactie Deze aanbeveling nemen wij over. Met de Woonvisie 2021-2025, en dan met name het uitvoeringsprogramma daarvan, zijn we hieromtrent reeds op de goede weg. Daarin hebben wij doelstellingen en uitvoeringsmaatregelen gekoppeld aan voor ons belangrijke doelgroepen.

Ten aanzien van het monitoren van vraag en aanbod en het bijstellen van beleid hierop zien wij mogelijkheden middels de beleidscyclus van de omgevingsvisie. Dit hebben wij ook opgeschreven in het uitvoeringsprogramma. De beleidscyclus van de omgevingsvisie biedt ons namelijk de mogelijkheid om vaker actualisaties door te voeren op het woonbeleid. Aanbeveling 4 Formuleer een visie op de wisselwerking tussen het lokale en het regionale woonbeleid en ontwikkel een werkwijze voor de besluitvorming in de gemeente die recht doet aan die wisselwerking, zodat lokaal beleid en regionale afspraken beter op elkaar aansluiten en de mogelijkheden voor meerwaarde van regionale afstemming beter warden benut. Besteed in die werkwijze onder meer aandacht aan het actiever betrekken en informeren van de raad bij regionale afspraken. Reactie Deze aanbeveling nemen wij over. Wat ons betreft denken wij hierbij aan het verdere verduidelijken van deze wisselwerking en wat dit betekent voor lokaal beleid en besluitvorming. Wij denken dat ook hierbij de beleidscyclus van de omgevingsvisie kan helpen om bijvoorbeeld de raad actiever te betrekken bij regionale afspraken.

Aanbeveling 5 Besteed bij het vaststellen van regionale doelstellingen meer aandacht aan het vooraf identificeren van risico's die het bereiken van de doelstellingen kunnen belemmeren, zodat tijdig op die risico's kan warden geanticipeerd.

43

huizen in de regio

Reactie Deze aanbeveling nemen wij over. Hierbij is het goed mee te geven dat er in het Regioakkoord uit 2022 reeds randvoorwaarden zijn opgenomen met betrekking op het realiseren van doelstellingen. Ook werken wij als regio middels de Regionale Realisatieagenda Wonen aan kritische succesfactoren die betaalbare woningbouw mogelijk moeten maken en belemmeringen voor doelstellingen wegnemen. Afsluitend danken wij u voor uw onderzoek en de aanbevelingen. Dit sluit goed aan op ons huidige lokaal en regionaal woonbeleid conform de nieuwe woonvisie 2021-2025, het coalitieakkoord Samen verantwoord verder, het Regioakkoord uit 2022 en de Regionale Realisatieagenda Wonen. We zien het definitieve rapport graag tegemoet.

4-5

reactie college Rotterdam Op 9 juni jl. ontvingen wij van u het vertrouwelijke conceptrapport 'syntheseonderzoek woonbeleid regio Rotterdam' voor bestuurlijk wederhoor. U heeft ons conform de Verordening Rekenkamer Rotterdam in de gelegenheid gesteld te reageren op de bestuurlijke conclusies en aanbevelingen van de Rekenkamer. Via deze brief ontvangt u onze reactie. Ons college spreekt haar dank en waardering uit voor het syntheseonderzoek. Het is goed om de verschillen en overeenkomsten tussen woonbeleid in diverse gemeenten te belichten, evenals de regionale samenwerking waarin deze gemeenten participeren. De rekenkamer heeft in de hoofdstukken 2, 3 en 4 mooi inzicht gegeven in het beleid rondom wonen, recent gewijzigde regelgeving, nieuwe programma's en instrumenten. En beschrijft daarbij goed de complexiteit van de werking van de woningmarkt. We herkennen veel van de observaties in de conclusies en aanbevelingen, het gaat dan onder meer over het transparant zijn over de hardheid en onzekerheden rondom cijfers en aannames en over de mate waarin doelstellingen, zoals regionale spreiding van de sociale voorraad nog onvoldoende zijn gelukt. De conclusies en aanbevelingen sluiten bovendien aan bij hetgeen de afgelopen jaren, mede door uw aanbevelingen in het rapport over de Woonvisie, gaandeweg in gang is gezet om het beleid bij te sturen.

Zo zetten we in op beter inzicht in vraag en aanbod, bijvoorbeeld door aanvullend onderzoek naar de werking van de particuliere verhuurmarkt. Inzetten op het stabiel houden van de sociale voorraad, bv door een hoger aandeel betaalbaar in nieuwbouw (65%). Op deze zaken zetten we onverminderd door. Samen met de gemeenteraad, maar vooral ook binnen de regio, gaan we aan de slag met de aanbevelingen. Dit zal landen in het Rotterdamse Woonprogramma. Binnen de regio zal Rotterdam een agenderende rol innemen ten aanzien van aanbevelingen m.b.t. definities en lobby richting Provincie en het Rijk. Ons college benadrukt dat het enkel kan reageren op basis van de kennis over de eigen woonvisie en gemaakte regionale afspraken vanuit Rotterdams perspectief. Reflectie op de conclusies 1. In het woonbeleid van de onderzochte gemeenten ontbreekt adequaat inzicht in vraag en aanbod op de Lokale woningmarkt. Oorzaken hiervoor zijn onder meer: a. Om inzicht te krijgen in de vraag moeten gemeenten doelgroepen definieren. Gemeenten verschillen hierin van elkaar en onderscheiden doelgroepen op basis van inkomenssegmenten

44

huizen in de regio

en/of doelgroepen die speciale aandacht vergen zoals starters, ouderen of gezinnen. Deze doelgroepen warden echter niet altijd gedefinieerd aan de hand van inkomensgrenzen. Als dit wet gebeurt, ontbreekt vaak de onderbouwing. Bovendien veranderen de definities gedurende de looptijd van beleid. Ons College herkent dat gehanteerde definities (en wijzigingen) van doelgroepen niet altijd even scherp zijn vastgelegd in vorige woonvisies. Indien beschikbaar, sluiten we vanaf nu aan bij landelijke definities. b. Om inzicht te krijgen in het aanbod moeten gemeenten zelf vaststellen welke huur en koopwoningen financieel bereikbaar zijn voor de gedefinieerde doelgroepen. Binnen gemeenten zijn deze definities vaak onvolledig, niet eenduidig en inconsistent. Definities veranderen regelmatig en grensbedragen van huurprijzen en WOZ-waarden verschuiven. Hierdoor verschillen definities ook tussen gemeenten. Daarnaast kennen de definities die gemeenten hanteren voor het aanbod voor de sociale doelgroep een aantal tekortkomingen. Zo blijken sociale koopwoningen zoals door een aantal gemeenten gedefinieerd voor een aanzienlijk deel van de sociale doelgroep onbereikbaar. Ons College herkent de constatering, dat definities tussen gemeenten afwijkend kunnen zijn. Gaandeweg zijn echter definities over onderwerpen waarover regionale afspraken zijn gemaakt, steeds meer met elkaar in lijn gebracht.

De samenwerkende regiogemeenten hebben daaromtrent ook het voornemen uitgesproken, om -voor zover nu nog niet aan de orde- aan te sluiten bij landelijke definities voor doelgroepen en (de indexering van) grensbedragen. c. De data die gemeenten in beleidstukken en monitors gebruiken over vraag en aanbod kennen meerdere tekortkomingen, waardoor ze niet betrouwbaar en dus matig bruikbaar zijn. Gemeenten houden weinig rekening met deze tekortkomingen en gemeenteraden warden hier beperkt over geïnformeerd Ons college onderschrijft de conclusie en is zich bewust van de tekortkomingen in sommige beschikbare data. Indien er marges of onzekerheden zijn bij gepresenteerde cijfers, dan zullen we dit benoemen, zoals recent bij de Rotterdamse bijdrage aan het Regioakkoord. 2. Ook in regionaal verband ontbreekt adequaat inzicht in vraag en aanbod. Oorzaken hiervan zijn onder meer: a. In regionaal verband warden gezamenlijke definities van vraag en aanbod gehanteerd, maar die definities kennen beperkingen. Ze zijn aan verandering onderhevig en een helder overzicht van de gehanteerde definities over de tijd heen ontbreekt. Daarnaast is niet duidelijk hoe de besluitvorming hierover in regionaal verband verloopt. Vanuit de regio wordt wel in toenemende mate aandacht besteed aan de beperkingen van definities.

Ons College herkent de constatering dat gezamenlijk gehanteerde definities beperkingen kennen. De constatering over de onduidelijkheid van besluitvorming in regionaal verband herkent het College eveneens, in het geval dat het specifiek gaat over het ontbreken van een helder overzicht van de ontwikkeling van de definities door de tijd heen. De besluitvorming over de te hanteren definities in meer algemene zin is wat ons betreft duidelijk geregeld aan de regiotafel. Dat is onderdeel van het ondertekende Regioakkoord (inclusief gehanteerde definities). We zijn blij om te zien dat Rekenkamer erkent dat er in regionaal verband in toenemende mate aandacht

45

huizen in de regio

voor definitiekwesties is. We hebben als gemeente steeds beter bewustzijn ten aanzien van de noodzaak en we leren hiervan. b. De data over de sociale woningvoorraad die op regionaal niveau warden gebruikt kennen tekortkomingen. Zo zijn geen betrouwbare cijfers over de particuliere huurwoningen beschikbaar. Ons college onderkent, dat gegevens over de prijsstelling van particuliere huurwoningen tekortkomingen hebben. De informatie uit de gehanteerde bron bleek in de loop der jaren minder betrouwbaar. Dit is een landelijk probleem. Een andere bron is echter nog niet beschikbaar en cijfers over de particuliere sociale huur zijn al enkele jaren 'bevroren', als inschatting van de werkelijkheid. De raad is hierover via de Voortgangsrapportage woonvisie geïnformeerd. In het afgelopen jaar heeft Rotterdam zelf onderzoek laten doen naar prijsstelling in de particuliere huursector. Deze inzichten geven nog altijd geen volledig beeld van de particuliere huurmarkt, maar we hebben wel een beter begrip van de werking gekregen. Dit nemen we mee in opstellen van het Rotterdams woonprogramma. De particuliere markt heeft immers een belangrijke functie voor woningzoekenden en redelijke huurprijzen op basis van het woningwaarderingsstelsel zijn onder nieuwe wetgeving vanaf 2024 afdwingbaar. In veel gevallen zal het om een sociale huurprijs gaan.

Voor handhaving is echter een betrouwbaar landelijk registratiesysteem van huurprijzen nodig. Rotterdam heeft dit in consultatie op de wet Betaalbare huur nadrukkelijk ingebracht. Hetzelfde registratiesysteem kan ook gebruikt worden, om de omvang van de particuliere sociale huur in gemeenten te bepalen. 3. Mede doordat in het woonbeleid van gemeenten veelal een goede analyse van de aansluiting tussen vraag en aanbod ontbreekt, kennen de doelstellingen in de woonvisies van gemeenten meerdere tekortkomingen. Ze zijn vaak niet gekwantificeerd, beperkt onderbouwd of ze ontbreken geheel. Ons College onderkent dat doelstellingen in sommige gevallen niet concreet of voldoende gekwantificeerd zijn. In het nieuwe Rotterdamse woonprogramma spannen we ons in om doelstellingen meer smart te maken. 4. Met regionaal beleid kunnen gemeenten beleid op elkaar afstemmen. De samenwerking in de regio Rotterdam is de Laatste jaren geïntensiveerd en minder vrijblijvend geworden. Dit blijkt onder meer uit het sluiten van een regioakkoord in 2019 en een geactualiseerd regioakkoord in 2022. Op regionaal niveau zijn doelstellingen wet geconcretiseerd, zoals de doelstellingen in het Regioakkoord 2019 en het Regioakkoord 2022 over aantallen te realiseren nieuwe woningen en over de spreiding van de sociale voorraad over de regio.

Ons College onderschrijft de conclusie dat er op regionaal niveau concreet op 5 hele specifieke doelen afspraken zijn geformuleerd. Dit helpt bij de sturing en monitoring op afspraken. 5. Gemeenten maken in hun woonbeleid onvoldoende duidelijk welke sturingsinstrumenten zij in welke mate inzetten, voor welk doel en voor welke doelgroep. Ook monitoren en onderzoeken zij niet of nauwelijks in hoeverre ingezette instrumenten bijdragen aan gestelde doelen. Mede daardoor is niet goed vast te stellen hoe effectief het woonbeleid van de onderzochte gemeenten is.

46

huizen in de regio

Rotterdam zet met de kennis en mogelijkheden die zij heeft diverse sturingsinstrumenten in. We maken bijvoorbeeld prestatieafspraken met de woningcorporaties, verstrekken startersleningen, hebben de opkoopbescherming ingevoerd en zetten actieplannen voor middenhuur- en koop in voor sturing op het middensegment. Diverse van deze instrumenten evalueren we, maar ons College erkent dat onderzoek naar de mate van bijdrage van instrumenten aan doelen beter kan. Bij de opzet van een nieuw Woonprogramma hebben we aandacht voor monitoring en de mate waarin instrumenten bijdragen aan de gestelde doelen. 6. Op regionaal niveau wordt, met een jaarlijkse Regiomonitor, wel ingezet op monitoren in hoeverre gestelde doelen worden bereikt. Doordat het inzicht in vraag en aanbod ook op regionaal niveau beperkt is, is aan de hand van die monitoring echter niet goed vast te stellen of gemeenten werkelijk op koers liggen om regionale doelstellingen over nieuwbouw te bereiken. De monitoringsgegevens vormen hooguit een indicatie van de voortgang. Ons college herkent zich in deze conclusie en plaatst er een nuancering bij. In het regioakkoord zijn geen afspraken gemaakt over enkel nieuwbouw. Wel zijn er afspraken gemaakt over de omvang van de woningvoorraad als geheel en de sociale voorraad daarbinnen.

Nieuwbouw is in dit alles een factor van invloed, net als sloop, samenvoeging, aan- en verkoop, splitsing en transformatie (van bijvoorbeeld kantoor naar woningen), en prijsontwikkeling. Die verschillende factoren worden niet afzonderlijk gemonitord; het netto saldo van al deze factoren wel. Hoewel het netto totaalcijfer hard is, valt uit de monitor niet af te leiden door welke factoren de ontwikkeling wordt veroorzaakt. De (betrekkelijke) eenvoud van de monitor maakt hem ongeschikt voor sommige sturingswensen. In die zin is de monitor te beschouwen als indicatief voor de voortgang. 7. Hoewel inzicht in vraag en aanbod beperkt is, is wel duidelijk dat in de regionale sociale voorraad spanning is tussen vraag en aanbod. Gemeenten liggen niet goed op koers om de regionale doelstellingen over de totale sociale voorraad en over regionale spreiding van die voorraad te realiseren. In gemeenten waar daling van de sociale voorraad was beoogd, gaat de daling te hard en in gemeenten waar de sociale voorraad zou moeten toenemen, gaat de stijging te langzaam of vindt geen stijging plaats. Ons college herkent deze conclusie. In Rotterdam zagen we een hardere afname van de sociale voorraad dan ingeschat, en doelen voor 2030 waren al eerder bereikt. Volgend op een nieuwe woningbehoefteraming, zijn de doelen over ontwikkeling van de sociale voorraad in het Regioakkoord herzien.

Om de voorraad vanaf nu op peil te houden, heeft Rotterdam haar ambities bijgesteld in de meest recente bijdrage aan het Regioakkoord 2022. Bijvoorbeeld door conform het coalitieakkoord de ambities in het nieuwbouwprogramma te verhogen naar 55% betaalbaar in deze bestuursperiode en 65% betaalbaar vanaf 2026. Daarmee voldoen we niet aan de totale uitbreidingsbehoefte in het sociale segment, maar het ligt wel in lijn met het maximaal mogelijke wat we als stad in de nieuwbouw kunnen doen. We hebben immers beperkte bijsturingsmogelijkheden (bv in bestaande voorraad) en financiële effecten van bijsturing zijn zeer groot. Ons college neemt aanvullend, andere maatregelen. Denk aan beter benutten van de bestaande voorraad en het realiseren van flexwoningen. Dit zal worden uitgewerkt in het woonprogramma. We herkennen dat gemeenten die moesten groeien in de sociale voorraad, nog niet op koers liggen.

47

huizen in de regio

In het kader van de regionale afspraken over Meer Evenwicht is deze ontwikkeling ongewenst. 8. De effectiviteit van de regionale samenwerking wordt beperkt doordat regionaal beleid en gemeentelijk beleid in de praktijk nog te veel gescheiden werelden zijn en inhoudelijk vaak niet goed op elkaar aansluiten. Ons College erkent dat de aansluiting tussen regionaal en gemeentelijk beleid beter kan. Specifiek voor de huidige Rotterdamse woonvisie willen we nuanceren dat hierin de regionale context, bijvoorbeeld van evenwichtige spreiding, nadrukkelijk is benoemd. Bovendien is in het Addendum Woonvisie de afspraak uit het Regioakkoord ten aanzien van afname van de sociale voorraad verwerkt. Bij opstellen van het nieuwe Woonprogramma zullen wij de regionale context (bv ook de afspraken uit het Regioakkoord en de Regionale Realisatieagenda) nadrukkelijk benoemen. 9. Gemeenteraden worden onvoldoende actief betrokken in, en onvoldoende geïnformeerd over, de regionale samenwerking in het woonbeleid, dit geldt zowel voor bepalen van het gemeentelijke inzet in regionale afspraken als voor de consequenties die gemaakte regionale afspraken vervolgens (zouden moeten) hebben voor het beleid van de gemeente. Ons college herkent zich slechts ten dele in deze conclusie.

De vaststelling van de Rotterdamse bijdrage aan het Regioakkoord 2022 viel onder de bevoegdheid van het College, omdat het binnen de kaders van bestaand beleid en het coalitieakkoord bleef. De raad is geïnformeerd, allereerst in het begin van het traject van actualisatie van het Regioakkoord via een informatiebrief over de nieuwe regionale woningbehoefteraming. Daarna is de Raad via een brief ge:informeerd over de Rotterdamse bijdrage aan het Regioakkoord 2022, gevolgd door een technische sessie in de commissie BWB. Het uiteindelijke Regioakkoord 2022 is ook aangeboden aan de gemeenteraad. Reflectie op aanbevelingen Het College neemt de aanbevelingen over, met uitzondering van aanbeveling 1b. Deze kunnen we niet volledig omarmen. 1. Bewerkstellig bij het opstellen van nieuw woonbeleid een beter inzicht in vraag en aanbod in de gemeente en in de regio, zodat een betere analyse kan warden gemaakt van de aansluiting tussen vraag en aanbod en lokale en regionale doelstellingen beter kunnen warden onderbouwd. Deze aanbeveling kan het College omarmen. Ondanks de beperkingen die er zijn met betrekking tot inzicht in de woningmarkt (tussen vraag en aanbod, enquêtes, model en schattingen en prognoses), doen we ons best om dit zo goed mogelijk inzichtelijk te maken en te verbeteren. Ook in de uitwerking van het nieuwe Woonprogramma nemen we dit mee. Werk hiertoe onder meer aan: a.

Het beter definiëren van doelgroepen van inkomenssegmenten en/of doelgroepen die speciale aandacht vergen zoals starters, ouderen of gezinnen; Ons college omarmt deze aanbeveling. We volgen de definities van het Rijk, wanneer deze zijn vastgesteld. Waar landelijke definities ontbreken, zullen we zelf duidelijke

48

huizen in de regio

definities formuleren in het kader van het Woonakkoord en Woonprogramma. Als voorbeeld: • De grenzen voor de inkomensgroepen en prijsklassen in de sociale huur worden van rijkswege bepaald. Vooruitlopend op landelijke definitie van de sociale voorraad heeft de Rotterdamse gemeenteraad in het Woonakkoord ook al vastgelegd welke definitie voor sociale huurvoorraad we in Rotterdam hanteren. Voor afbakening van prijs- en inkomensgrenzen in het middensegment huur en koop is inmiddels rijksbeleid geformuleerd of aanstaande (wet betaalbare huur), waarop Rotterdam wil aansluiten. • Ook voor de definitie van de verschillende doelgroepen sluiten we aan bij landelijke definities indien aanwezig (bijvoorbeeld vanuit het rijksprogramma 'Een thuis voor iedereen'). Als er geen landelijke definities zijn, dan zullen we in het kader van het nieuwe Woonprogramma en/of woonzorgvisie duidelijk definities opnemen. • Indien onderwerpen vallen onder regionale afspraken, wordt een in regionaal verband bepaalde en vastgestelde definitie gebruikt. Rotterdam zal bij het formuleren daarvan een actieve rol spelen. b. Het beter definiëren van bereikbare woningen voor die doelgroepen. Een aandachtspunt hierbij is de onbruikbaarheid van de beschikbare cijfers voor particuliere sociale huurwoningen en sociale koopwoningen.

Op grond daarvan beveelt de rekenkamer aan voor de kwantificering van de sociale voorraad vooralsnog uit te gaan van de corporatievoorraad. Ons College erkent het belang van beter definiëren van bereikbare woningen. Het College kan deze aanbevelingen echter niet volledig omarmen, omdat we bij het bepalen van de omvang van de sociale voorraad uitgaan van de landelijke definitie zoals opgenomen in het wetsvoorstel Versterking regie op de volkshuisvesting, het Woonakkoord en het Regioakkoord. Ons College is van mening dat de particuliere voorraad in Rotterdam een belangrijke functie heeft ook voor lagere inkomens. De particuliere voorraad voorziet in een behoefte van Rotterdammers die een huurwoning zoeken die corporaties niet kunnen bieden (vanwege locatie en/of wachttijd). We benutten de ruimte die de landelijke definitie van de sociale voorraad biedt, met inachtneming van de voorwaarden die daarbij gesteld zijn (huurprijzen, toewijzing en borging bij nieuwbouw). 2. Als in beleid en/of monitoring gegevens over vraag en aanbod worden gebruikt die tekortkomingen kennen, hou dan rekening met de onzekerheden die daar het gevolg van zijn en informeer de raad over deze onzekerheden en de consequenties daarvan, zodat de raad dat mee kan wegen in de besluitvorming en bijsturing. Ons college omarmt deze aanbeveling.

Op basis van het Rotterdamse Rekenkamerrapport over de Woonvisie zijn we hier al mee aan de slag. We zullen in het vervolg - indien bekend - benoemen hoe nauwkeurig de cijfers zijn en/of er sprake is van een bandbreedte. 3. Neem in het woonbeleid SMART geformuleerde doelstellingen op voor de woningvoorraad voor elke doelgroep en maak per doelstelling duidelijk welke instrumenten worden ingezet om die doelstellingen te bereiken. Monitor vervolgens de voortgang en de resultaten van het beleid en informeer de raad hier jaarlijks over. Op die manier kan ook beter getoetst warden of en hoe het woonbeleid bijdraagt aan een betere aansluiting tussen vraag en aanbod.

49

huizen in de regio

Ons college omarmt deze aanbeveling. De noodzaak voor formulering van SMART doelen en bijbehorende maatregelen onderkennen we. Het nieuwe Woonprogramma zal bij vaststelling dan ook een uitvoeringsprogramma met concrete maatregelen omvatten, zoals ook landelijk bepaald (concrete maatregelen voor de komende 5 jaar). 4. Formuleer een visie op de wisselwerking tussen het lokale en het regionale woonbeleid en ontwikkel een werkwijze voor de besluitvorming in de gemeente die recht doet aan die wisselwerking, zodat Lokaal beleid en regionale afspraken beter op elkaar aansluiten en de mogelijkheden voor meerwaarde van regionale afstemming beter worden benut. Besteed in die werkwijze onder meer aandacht aan het actiever betrekken en informeren van de raad bij regionale afspraken. Ons College omarmt deze aanbeveling, door in het Woonprogramma de positie van de gemeente Rotterdam in de regionale woningmarkt te benoemen. Indien we afwijken van het lokale beleid, dan leggen we het ter besluitvorming voor aan de Raad. Indien dit niet het geval is, informeren we de Raad. We gaan bezien of in toekomst, waar sprake zal zijn van meer regie op de volkshuisvesting met meer gewicht voor regionale afspraken, dit anders moet gaan. 5.

Besteed bij het vaststellen van regionale doelstellingen meer aandacht aan het vooraf identificeren van risico's die het bereiken van de doelstellingen kunnen belemmeren, zodat tijdig op die risico's kan warden geanticipeerd. Ons College omarmt deze aanbeveling ten zeerste en heeft dit actief opgepakt. Een regionaal voorbeeld hiervan is de Regionale Realisatieagenda die recent is ondertekent door regiogemeenten, provincie en Rijk. Daarbij er verschillende kritische succesfactoren zijn benoemd die bepalend zijn voor het behalen van de gestelde doelstellingen, waarbij ook is benoemd welke partijen een aandeel kunnen hebben in het wegnemen van deze risico's en belegd waar dit gesprek wordt gevoerd (de Regionale Bouwtafel/Versnellingstafel). Het meest recente Rotterdamse voorbeeld hiervan is het Doorbouwakkoord, waarin we samen met corporaties en marktpartijen concrete maatregelen treffen om op recent geïdentificeerde risico's te anticiperen. Bijvoorbeeld het risico van de verslechterende marktomstandigheden, waarbij we maatregelen hebben getroffen zoals een extra bijdrage voor realisatie van betaalbare woningen. Wij danken u voor de mogelijkheid te kunnen reageren en hopen u hiermee voldoende input t hebben gegeven om het synthese-onderzoek over het woonbeleid in de regio Rotterdam tot een afronding te brengen.

50

huizen in de regio

5

nawoord: aandachtspunten gemeenteraden

In de periode van 27 juni 2023 tot en met 4 juli 2023 ontving de rekenkamer de bestuurlijke reacties van de colleges van de vijf onderzochte gemeenten. Alle vijf colleges hebben aangegeven de vijf aanbevelingen van de rekenkamer te willen opvolgen. Enige uitzondering is dat de colleges van Capelle aan den IJssel en Rotterdam hebben aangegeven aanbeveling 1 deels (dus niet volledig) over te nemen. Tabel 5-1 geeft een overzicht van de reacties van de colleges op de aanbevelingen. tabel 5-1: reactie colleges op aanbevelingen

( ja= neemt aanbeveling over. deels = neemt aanbeveling deels over)

aanbeveling

1. Bewerkstellig bij het opstellen van nieuw woonbeleid een beter inzicht in vraag

A’waard

B’drecht

Capelle

L’land

R’dam

ja

ja

deels

ja

deels

ja

ja

ja

ja

ja

ja

ja

ja

ja

ja

ja

ja

ja

ja

ja

ja

ja

ja

ja

ja

en aanbod in de gemeente en in de regio, zodat een betere analyse kan worden gemaakt van de aansluiting tussen vraag en aanbod en lokale en regionale doelstellingen beter kunnen worden onderbouwd. Werk hiertoe onder meer aan: a het beter definiëren van doelgroepen van inkomenssegmenten en/of doelgroepen die speciale aandacht vergen zoals starters, ouderen of gezinnen; b het beter definiëren van bereikbare woningen voor die doelgroepen. Een aandachtspunt hierbij is de onbruikbaarheid van de beschikbare cijfers voor particuliere sociale huurwoningen en sociale koopwoningen. Op grond daarvan beveelt de rekenkamer aan voor de kwantificering van de sociale voorraad vooralsnog uit te gaan van de corporatievoorraad. 2. Als in beleid en/of monitoring gegevens over vraag en aanbod worden gebruikt die tekortkomingen kennen, hou dan rekening met de onzekerheden die daar het gevolg van zijn en informeer de raad over deze onzekerheden en de consequenties daarvan, zodat de raad dat mee kan wegen in de besluitvorming en bijsturing. 3. Neem in het woonbeleid SMART geformuleerde doelstellingen op voor de woningvoorraad voor elke doelgroep en maak per doelstelling duidelijk welke instrumenten worden ingezet om die doelstellingen te bereiken. Monitor vervolgens de voortgang en de resultaten van het beleid en informeer de raad hier jaarlijks over.