[23bb004570] Bijlage 1 behorende bij 23bb004569 over Kadernota Vastgoed

En voor panden die die naar verwachting langer dan een jaar leegstaan als gevolg van planontwikkeling of in afwachting van verkoop.

Kadernota Vastgoed

Deze panden kunnen voor langere tijd op de markt worden gezet bij creatieve leegstandsbeheerders.

Gebiedsontwikkeling, NPRZ en Fonds Vitale Kerngebieden

Creatief leegstandsbeheer is een andere vorm van leegstandsbeheer dan regulier leegstandsbeheer, dat gericht is op antikraak. Met de creatieve leegstandsbeheerder worden afspraken gemaakt over realistische termijnen voor het gebruik van het pand en over opzegging en eventuele investeringen. Bij creatief leegstandsbeheer kunnen beperkte investeringen worden gedaan, mits deze terugverdiend worden in de afgesproken leegstandsperiode. Het tijdelijke gebruik moet een maatschappelijke meerwaarde voor het gebied hebben en geen concurrentie vormen voor bestaande voorzieningen.

Bijzondere aandacht binnen de niet-kernportefeuille vragen de objecten die de gemeente heeft aangekocht of ontwikkeld voor gebiedsontwikkelingen, in het kader van het Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ) of via het Fonds Vitale Kerngebieden. De gemeente kan voor een specifiek doel besluiten om vastgoed aan te kopen. Dit gebeurt in principe altijd onder begeleiding van een medewerker van het team Verwerving van de afdeling SO GEX. De afdeling Vastgoed neemt het aangekochte object vervolgens tijdelijk in beheer. De afdeling Vastgoed legt afspraken daarover vast met de afdeling die voor het genoemde specifieke doel verantwoordelijk is.

Het tijdelijk huisvesten van een initiatief wringt met de kostendekkende huur. Daarom kan door de afdeling Vastgoed bij creatief leegstandsbeheer soms van de kostendekkende huur worden afgeweken. Als een pand niet verhuurd kan worden en niet voor leegstandsbeheer in aanmerking komt, dan worden instrumenten als camerabewaking ingezet.

Kadernota Vastgoed

De afdeling Vastgoed is verantwoordelijk voor de tijdelijke invulling van het object (vaak woningen en bedrijfsruimtes), en ook voor de eventuele beveiliging en het vastgoedbeheer in ruime zin. De afdeling kan het object ook tijdelijk verhuren. Vanwege dit tijdelijke karakter gebeurt dit soms tegen lagere huren dan de kostendekkende huur. De financiële risico’s daarvan liggen bij de afdeling Gebiedsontwikkeling en bij de specifieke programma’s. Jaarlijks rekent de afdeling Vastgoed het (negatieve dan wel positieve) exploitatieresultaat met hen af. Ook zijn er afspraken gemaakt over de dekking van de apparaatslasten (kosten voor personeel en middelen) van de afdeling Vastgoed. Na verkoop van het object verdwijnt het uit de gemeentelijke vastgoedadministratie.

November 2023

27

Ontwikkelen van het vastgoed

renovaties en restauraties, worden deze uitbreidingsinvesteringen gedekt uit de middelen die de gemeente jaarlijks voor dit doel beschikbaar stelt. In het kader van de Bestuursopdracht ‘Borging investeringsruimte voor vervanging, renovatie en restauratie van huidig bezit’ is een overzicht opgesteld dat aangeeft: ▪ voor welke objecten de gemeente verantwoordelijk is voor de vervanging; en

5.1 Vernieuwing en uitbreiding van maatschappelijk vastgoed De gemeente Rotterdam staat voor de opgave om de maatschappelijke voorzieningen, die met name zijn gebouwd in de wederopbouwtijd (de periode van 1945 tot ongeveer 1968), te vernieuwen. De opgave op dit moment is vooral kwalitatief van aard, maar op termijn zal er ook een kwantitatieve opgave ontstaan. Vanwege het groeiende inwonertal en de toenemende druk op de ruimte zal de vraag naar maatschappelijke voorzieningen immers toenemen. Met behulp van de referentienormen – hoeveel voorzieningen zijn er nodig per inwoner – wordt deze toenemende vraag gemonitord. De kwalitatieve vernieuwing van de huidige kernportefeuille (onderdeel maatschappelijk vastgoed) en de toekomstige uitbreidingsbehoefte vragen voortdurend om financieel commitment en om voldoende organisatorische capaciteit voor vastgoedontwikkeling.

5.2 Een goede start De ontwikkeling van vastgoed begint met het inventariseren van de vraag. Daarbij gaat het zowel om vervangingsinvesteringen als om investeringen in nieuw vastgoed.

Vervangingsinvesteringen Om de stad mooi en aantrekkelijk te houden, moeten gemeentelijke bezittingen na afloop van hun economische levensduur worden vervangen, gerenoveerd of gerestaureerd. Op basis van de bestuursopdracht ‘Borging investeringsruimte voor vervanging, renovatie en restauratie van huidig bezit’ stelt de gemeente hiervoor structureel aanvullende gelden beschikbaar. Deze gelden worden gestort in de bestemmingsreserve Rotterdamse Investeringsmotor (RIM) en kunnen op basis van Integrale Huisvestingsplannen worden gebruikt. De afzonderlijke beleidsdirecties hebben Integrale Huisvestingsplannen (IHP’s) opgesteld om prioritering aan te brengen in de vervanging, renovatie of restauratie van het gemeentelijke vastgoed. In de

28

November 2023

IHP’s staan de investeringsplannen voor de komende tien jaar. In alle IHP’s gezamenlijk is de vervanging opgenomen van in totaal 248 objecten voor de periode 2021-2030. Door de combinatie van de dekking uit de RIM en de concrete huisvestingsplannen, is voor de vervangingsinvesteringen, renovaties en restauraties een heldere scope ontstaan. De IHP’s gaan over alle panden in een beleidsveld. Per pand beschrijft het IHP of het noodzakelijk is om het te vervangen, te renoveren of te restaureren. Vervolgens wordt per project verkend of renovatie vanuit cultuurhistorische waarde noodzakelijk is. En of nieuwbouw überhaupt mogelijk is, gezien de nieuwe, meestal grotere ruimtebehoefte. Daarnaast wordt per project bekeken of er kansen zijn om de vervanging van het vastgoed te combineren met een gebiedsontwikkeling. Om tot een uitwerking te komen, worden de sectorale IHP’s vertaald in een wijkgericht investeringsprogramma.

▪ wanneer eigendom de voorkeur heeft boven aanhuur. De gemeente leent relatief goedkoop geld en de kapitaallasten indexeren niet (in tegenstelling tot bij aanhuur). De gemeente investeert met een perspectief van 40 jaar. Daarom moet een beleidsdirectie die een object wil laten ontwikkelen, garanderen dat dat object minimaal 10 jaar wordt gehuurd.

5.3 Een goed proces Om de ontwikkeling van het vastgoed in goede banen te leiden, volgt de gemeente een gestructureerd proces. Daarnaast worden de projecten elk kwartaal gemonitord.

RSPW De gemeente hanteert voor de ontwikkeling van haar vastgoed de Rotterdamse Standaard Projectmatig Werken (RSPW). Volgens deze standaard bestaat het ontwikkelproces uit vier fasen:

Uitbreidingsbehoefte De afgelopen periode heeft het cluster Maatschappelijke Ontwikkeling (MO) samen met de afdeling Vastgoed instrumenten ontwikkeld, die helpen om het huidige maatschappelijke vastgoed in beeld te brengen en te bepalen wat er nu en in de toekomst nodig is. Het doel daarvan is om zorg te dragen voor de goede groei van de stad, zodat bij gebiedsontwikkeling voldoende, en kwalitatief goede, voorzieningen worden gerealiseerd. De ontwikkelde instrumenten – voorzieningenplannen, referentiewaarden en het dashboard maatschappelijke voorzieningen – zijn in de korte tijd dat ze er zijn, van grote waarde gebleken. Het cluster MO neemt de borging en doorontwikkeling van deze instrumenten op zich en zorgt ervoor dat deze op de juiste wijze gebruikt blijven worden. De genoemde instrumenten brengen op een heldere manier de vastgoedbehoefte in beeld. Deze behoefte wordt vervolgens vertaald in opgaven, die leiden tot het verwerven of bouwen van aanvullend vastgoed. In tegenstelling tot de vervangingsinvesteringen,

Kadernota Vastgoed

1. Initiatieffase In de initiatieffase stelt de projectmanager de GROTICK-kaders op. GROTICK staat voor de zeven beheersaspecten voor projectmanagement: Geld, Risico, Organisatie, Tijd, Informatie, Communicatie en Kwaliteit. De projectmanager baseert deze kaders op: ▪ een quickscan, waarin op basis van bestaande informatie scenario’s worden afgekaderd; en ▪ een haalbaarheidsonderzoek, waarin wordt onderzocht en vastgesteld wat de randvoorwaarden van het project moeten zijn. Een onderdeel van de initiatieffase is het formuleren van de ruimtelijk ambitie door de gebruiker of de beleidsdirectie. Aan het einde van de initiatieffase wordt besloten over het vervolg van het project. De projectmanager legt de GROTICK-kaders, de gemaakte afspraken en de aandachtspunten vast in een overdrachtsdocument voor de projectmanager van de volgende fase. Het RSPW-fasedocument biedt hierin houvast. Ook vraagt de projectmanager een voorbereidingskrediet aan om de voorbereidingsfase te kunnen opstarten. 2. Voorbereidingsfase In de voorbereidingsfase wordt het project op basis van de kaders uitgewerkt tot een ontwerp dat klaar is om aan te besteden. Dit gebeurt ofwel volgens de Design & Build-werkwijze, die uitmondt in een Programma van Eisen, ofwel volgens de traditionele werkwijze, die leidt tot een bestek.

Aan het einde van de voorbereidingsfase vraagt de projectmanager een uitvoeringskrediet aan. 3. Uitvoeringsfase In de uitvoeringsfase wordt het project gerealiseerd. 4. Gebruiksfase In de gebruiksfase draagt de projectmanager het project over aan de afdeling Vastgoed.

Figuur: Fasen in het ontwikkelproces van nieuw vastgoed

Kadernota Vastgoed

November 2023

29

Binnen de RSPW wordt een aantal rollen onderscheiden: die van de projectmanager, de ambtelijk opdrachtgever en de bestuurlijk opdrachtgever. In de initiatieffase levert de beleidsdirectie in de regel de ambtelijk opdrachtgever. Na de initiatieffase komt de ambtelijk opdrachtgever van de afdeling Vastgoed. Dit kan een assetmanager zijn, of als er een uitvoeringsteam is, een uitvoeringsmanager. In bijzondere gevallen ligt het ambtelijk opdrachtgeverschap elders in de

organisatie. Dit gebeurt als het project een grote gebiedsontwikkelingscomponent heeft of als het project dusdanig complex is dat een afzonderlijke opdrachtgever vereist is. De driehoek tussen het Projectmanagement Bureau, de afdeling Vastgoed en de beleidsdirectie blijft in het gehele ontwikkeltraject essentieel, ondanks dat het zwaartepunt in de werkzaamheden in de diverse fasen verschilt.

5.4 Een goede inhoud Bij de vernieuwing van het gemeentelijke vastgoed is het belangrijk om eenduidige eisen mee te geven als randvoorwaarden bij de projectopdracht. Vanzelfsprekend is dit alleen noodzakelijk als de minimumeisen uit de bouwregelgeving tekortschieten ten opzichte van het vastgestelde gemeentelijke beleid. Vastgoedvernieuwing is het balanceren tussen de financiële mogelijkheden, de sociale/maatschappelijke ambities van de beleidsdirecties en de fysieke ambities op het gebied van stedelijke kwaliteit en duurzaamheid.

Goede groei Goede maatschappelijke voorzieningen dragen bij aan een prettig woon-werkklimaat en aan de economische groei van de stad. Deze groei van de stad is met name een intensivering van het bestaande stedelijke weefsel. Om met het maatschappelijke vastgoed bij te dragen aan de goede groei van de stad, is het gewenst om intensiever en innovatiever met de ruimte om te gaan. Intensiever door het maatschappelijke vastgoed onderdeel te laten uitmaken van een bredere gebiedsontwikkeling. Innovatiever door meervoudig ruimtegebruik van een voorziening mogelijk te maken. Bij het zoeken naar optimale en innovatieve oplossingen zoekt de gemeente de samenwerking met markt en burgers. Niet altijd is binnen de ontwikkeling van een gebied ruimte voor de al bestaande gemeentelijke huisvesting, waardoor deze huisvesting moet worden verplaatst. De gemeente zoekt dan naar een alternatieve locatie en maakt met de gebruiker afspraken over de verplaatsing.

Selectie van architecten Figuur: Rolverdeling binnen de Rotterdamse Standaard Projectmatig Werken (RSPW)

Monitoring

Uitvoeringsteam(s)

Binnen de afdeling Vastgoed stellen de ambtelijk opdrachtgevers, in samenwerking met de projectmanagers, eenmaal per kwartaal een projectenmonitor op. Dit sturingsoverzicht heeft als doel om inzicht te krijgen in de voortgang en risico’s van alle maatschappelijke vastgoedprojecten. Deze projectenmonitor weerspiegelt de GROTICKbeheersaspecten voor alle vastgoedprojecten van initiatieffase tot uitvoeringsfase. Voor de projecten die binnen de RSPW als grote projecten worden aangeduid, wordt afzonderlijk een Monitor Grote Projecten gemaakt.

Sinds een aantal jaar is voor de gemeentelijke onderwijsprojecten het Uitvoeringsteam Onderwijs actief. Dit samenwerkingsteam vanuit de afdeling Onderwijs van het cluster Maatschappelijke Ontwikkeling en de afdeling Vastgoed stuurt op de uitvoering van onderwijsprojecten, die voor het grootste deel door de onderwijsbesturen worden uitgewerkt. Deze sturing door het uitvoeringsteam leidt inmiddels tot zichtbare voortgang van de projecten, mede door de gestructureerde aanpak. De inzet van uitvoeringsteams zal dan ook navolging krijgen binnen de andere beleidsvelden, waarvoor inmiddels vastgestelde huisvestingsplannen zijn.

30

November 2023

Kadernota Vastgoed

Als opdrachtgever heeft de gemeente een verantwoordelijkheid in het realiseren van publieke gebouwen en het selecteren van ontwerpers die passen bij de opgave. Daarbij vindt de gemeente het belangrijk om bij kleinere opgaven of studies niet te overvragen, zodat zowel grote als kleinere bureaus een kans maken. Hoe de stad omgaat met haar architectuurbeleid, staat in de Architectuurnota uit 2019. Daarnaast heeft de gemeente, om het Rotterdamse architectuurklimaat te versterken, samen met bewoners en private en publieke partners de Actieagenda 2021-2022 opgesteld. Hierin wordt ingezet op actief opdrachtgeverschap van de gemeente. Daarvoor zijn drie instrumenten beschikbaar:

Kadernota Vastgoed

▪ Inzet ontwerpkracht in een vroeg stadium De gemeente wil de ontwerpkracht al in een vroeg stadium bij maatschappelijke opgaven inzetten. Dit door bijvoorbeeld in coalities, labs en ateliers aan de toekomstige opgaven te werken. Op die manier brengt het ontwerp in een vroeg stadium de consequenties van verschillende keuzes aan het licht. Ook helpt het ontwerp om opgaven te definiëren en relaties tussen vraagstukken en sectoren te onderzoeken. Daarnaast maakt het ontwerp duidelijk hoe verschillende wensen en ideeën zich tot elkaar verhouden en schept het overzicht in de complexiteit en onzekerheid, die hedendaagse ruimtelijke opgaven kenmerken. ▪ Toegankelijke en transparante ontwerpersselecties Rotterdam Architectuurstad creëert ook kansen voor alle ontwerpers: jong en oud, grote en kleine bureaus. Daarom hanteert de gemeente open, toegankelijke en transparante ontwerpersselecties. Het protocol Ontwerpselecties dient sinds 2012 als leidraad bij het selecteren van architecten, stedenbouwkundigen en landschapsarchitecten. Iedere opgave is uniek en de keuze van het juiste ontwerpbureau is essentieel voor de kwaliteit van het ontwerp. Het protocol helpt om te komen tot meer transparantie en minder drempels bij de selectie van ontwerpers. ▪ Jong talent stimuleren De gemeente wil jong talent op verschillende manieren kansen geven.

Bijvoorbeeld door aandacht te geven aan toegankelijkheid bij openbare en niet-openbare uitvragen. Ook kan de gemeente bij complexe uitvragen de samenwerking tussen een jong en een ervaren bureau stimuleren. Rotterdam wil creatief talent behouden, aantrekken, ruimte geven en inzetten voor de ontwikkeling van de stad.

November 2023

31

Toegankelijkheid In juni 2021 is, in nauw overleg met de opdrachtgevende beleidsdirecties, uniform beleid vastgesteld voor het vergroten van de toegankelijkheid van gebouwen bij nieuwbouw en renovatie. Dit houdt bij nieuwbouwopgaven in, dat voortaan in de opdrachtformulering (het Programma van Eisen) moet staan dat het gebouw moet voldoen aan de Internationale Toegankelijkheids-Standaard (ITS). En dat het gebouw moet worden opgeleverd met een ITS-certificaat.

Fotografie: Jan de Groen

Toetsingskader verduurzaming Bij de ontwikkeling van nieuw vastgoed is duurzaamheid een belangrijk thema. Daarvoor hanteert de gemeente verschillende toetsingskaders: ▪ Energiehuishouding Bij nieuwbouw is de minimumvereiste volgens het bouwbesluit een ‘Bijna Energie Neutraal Gebouw’ (BENG). Dit betekent dat er hoge eisen gelden voor de isolatiewaarde en energiezuinigheid van het gebouw. Om het gebouw energieneutraal uit te voeren zijn extra ingrepen nodig, die een besparing opleveren bij de exploitatie. In de uitwerking van het ontwerp wordt een kostenanalyse uitgevraagd aan het ontwerpteam, met als doel om te onderzoeken wat de aanvullende investeringen zijn om het ontwerp energieneutraal uit te voeren. Hierin wordt ook inzichtelijk gemaakt wat de besparing is voor de exploitant. Bij renovatie gelden er alleen eisen voor de isolatiewaarden van afzonderlijke bouwdelen. De afschrijftermijn voor renovatie is hierdoor in de gemeentelijke afschrijftabel 20 jaar in plaats van 40 jaar. Een extra investering op nieuwbouwniveau, met een langere afschrijftermijn, kan hierdoor renderen. Een Total Cost of Ownership-analyse bij een ingrijpende renovatie maakt inzichtelijk welke ingrepen rendabel zijn.

32

November 2023

▪ Afwegingskader Duurzaamheid en circulair Het gemeentelijke Duurzaamheidskompas geeft richting aan de verduurzaming van de gehele stad. Hierin onderscheiden we de volgende vier lijnen: ▪ Energietransitie: deze lijn draait om het gasloos maken van gebouwen, wat bij nieuwbouw het minimumkader is. ▪ Circulair: deze lijn richt zich op het zuinig omgaan met grondstoffen en deze opnieuw gebruiken. ▪ Klimaatbestendig: hierbij valt onder andere te denken aan het vertraagd afvoeren van regenwater door gebruik te maken van groene daken. Maar ook aan minder verharding van de buitenruimte en aan het gebruik van regenwater in plaats van leidingwater. ▪ Gezonde leefomgeving: deze lijn gaat over de kwaliteit van de lucht en de bodem en over beperking van geluidsoverlast. Het Duurzaamheidskompas is een breed programma met veel ambities waarin niet ieder project op alle aspecten het maximale kan behalen. Voor nieuwbouwprojecten en grootschalige renovaties geldt in ieder geval dat ze moeten voldoen aan duurzaamheidsambities. Om ervoor te zorgen dat de duurzaamheidsambities in de projecten worden meegenomen, is het in de initiatieffase vereist om met behulp van een afwegingskader keuzes te maken welke ambities het best passen bij de opgave. Daarbij moet een weging worden gemaakt tussen de beschikbare financiële middelen en de ambities.

Kadernota Vastgoed

De ITS-criteria zijn tot stand gekomen in samenwerking met mensen met een beperking. Ze vinden hun basis in de norm die begin jaren 70 is opgesteld onder de titel ‘Geboden Toegang’, later ‘Handboek voor Toegankelijkheid’. In het algemeen is het toegankelijk bouwen van een nieuw gebouw nauwelijks duurder dan ‘gewoon’ bouwen. Hoogstens zijn er wat extra advieskosten, certificeringskosten en soms kosten voor een aantal extra vierkante meters voor grotere kleed- en toiletruimten. Voorwaarde is wel, dat er vanaf het begin van het traject rekening wordt gehouden met de toegankelijkheid. Voor schoolgebouwen geldt in de meeste gevallen dat deze (juridisch) in eigendom zijn van de schoolbesturen. Dit betekent dat de schoolbesturen zelf beslissen in hoeverre zij openstaan voor een ITS-certificaat. De gemeente gaat hierover met hen in gesprek. Bij renovatie-/restauratieopgaven wordt ernaar gestreefd om de gebouwen zo toegankelijk mogelijk te maken, maar een certificaat is niet altijd haalbaar of erg kostbaar. Bij deze opgaven zal een certificaat dan ook niet verplicht worden gesteld.

Aanbestedingsstrategie

worden altijd apart aanbesteed, terwijl kleinere projecten ook gezamenlijk kunnen worden aanbesteed. Voor zowel de grotere als de kleinere projecten gelden de volgende uitgangspunten in de procesaanpak: 1. Herkenbaarheid van de stukken Als de aannemers ervaren dat de bouwopgaven qua aanbestedingsproces en bouwproces herkenbaar zijn, leidt dit tot verlaging van de voorbereidings- en proceskosten. 2. Communiceren van de complete bouwopgave Naast het eenduidig in de markt brengen van de projecten, is het wenselijk om de markt bekend te maken met de omvang van de totale bouwopgave. Doel is om de markt geïnteresseerd te houden in de Rotterdamse bouwopgave voor onder andere scholen. 3. Herkenbaarheid van de procesaanpak Naast herkenbaarheid van het aanbestedingsproces versterkt de gemeente de herkenbaarheid van de procesaanpak door de aannemer bij afzonderlijke projecten vergelijkbare verantwoordelijkheden te geven. In de huidige markt is voor grotere projecten een bouwteam-aanbesteding het meest geschikt. Daarbij wordt de aannemer geselecteerd op basis van competenties, projectaanpak en kosten- prijselementen in plaats van op een uitgewerkt bestek. 4. Monitoring ontwikkeling markt Op strategische momenten in het ontwikkelproces vraagt de gemeente om een externe onafhankelijke second opinion op de raming.

Het doel hiervan is om in de budgettering van de individuele projecten rekening te houden met de meest recente marktontwikkelingen. Daarnaast vindt er ook een inhoudelijke toets op doelmatigheid plaats.

Bij vastgoedontwikkelingsprojecten is er altijd een risico op aanbestedingen die structureel boven het budget uitkomen. Aanbestedingen zijn afhankelijk van vraag en aanbod in de markt. Grondstoffentekorten en gebrek aan personeel leiden tot prijsstijgingen. Om prijsoverschrijdingen te beperken, heeft de gemeente een strategie voor aanbestedingen. Doel van de strategie is om de conjuncturele prijsontwikkeling tijdens de aanbesteding te beperken. De structurele prijsontwikkeling als gevolg van de inflatie is echter niet te beïnvloeden. In de strategie voor het aanbesteden van werken wordt onderscheid gemaakt tussen complexe projecten en kleinschaligere projecten. De complexere en meestal grotere projecten kennen hun eigen dynamiek. Deze

Kadernota Vastgoed

November 2023

33

5.5 Een goede afronding

Beheerafspraken

Na afronding van het ontwikkeltraject komt het object (opnieuw) in beheer van de afdeling Vastgoed. Om bij de overdracht verrassingen te voorkomen, is het belangrijk om de kennis vanuit beheer in een zo vroeg mogelijk stadium van het ontwikkeltraject te borgen. Hiervoor is afstemming tussen de projectorganisatie en de afdeling Vastgoed noodzakelijk. De assetmanager van de afdeling Vastgoed is voor beheer en onderhoudsaspecten de regiehouder.

Het ontwikkelde object komt in de meeste gevallen in beheer en onderhoud bij de afdeling Vastgoed. De assetmanager van Vastgoed is daarvoor verantwoordelijk. Gedurende het ontwikkeltraject wordt aandacht besteed aan het beheer en onderhoud dat nodig is voor het object en de uiteindelijke overdacht aan de assetmanager. Bij scholen komt het beheer en onderhoud bij de schoolbesturen.

Kostendekkende huur

Bij de oplevering van een nieuw ontwikkeld object, moet de gebruiker de juiste documenten krijgen om het object goed te kunnen onderhouden en te verhuren. Het gaat daarbij onder andere om een opleveringsrapport, garantiecertificaten en meetrapporten NEN 2580. Ook moet er een meerjarenonderhoudsplan zijn en moet het onderhoud zijn ingeregeld. De opdrachtgever is ervoor verantwoordelijk dat deze documenten beschikbaar zijn. De afdeling Vastgoed adviseert hierover en toetst de inhoud.

In de maatschappelijke portefeuille is de kostendekkende huur een randvoorwaarde voor de verhuur van het vastgoed. De assetmanager is verantwoordelijk voor het berekenen van de kostendekkende huur gedurende het project. Voor de component investeringen is de assetmanager afhankelijk van de projectorganisatie. Bij sloop/ nieuwbouw worden de historische boekwaarden afgeschreven; bij een renovatie worden deze meegenomen in de berekening. De investeringen worden afgeschreven op basis van een annuïtaire afschrijving met een looptijd die in overeenstemming is met de gemeentelijke afschrijftabel van bezittingen. Die looptijd is 40 jaar bij nieuwbouw en 20 jaar bij een (beperkte) renovatie. Daarbij geldt een rentepercentage dat met regelmaat wordt herzien, op basis van het gemiddelde rentepercentage van de uitstaande gemeentelijke leningen. De afdeling Treasury van de gemeente bepaalt dit rentepercentage. Door deze berekeningswijze kent de huurberekening geen leegstandsrisico.

Opleverdossier

Nazorg Na oplevering moet de opdrachtgever ervoor zorgen dat de restpunten (onder andere nog niet volledig afgeronde werkzaamheden of fouten in de afwerking) uit de bouw worden opgelost en dat het project financieel is afgerond. Tijdens deze nazorgfase wordt de exploitatie door de gebruiker al in gang gezet.

Overeenkomsten Om te kunnen investeren in vastgoedontwikkeling is het noodzakelijk om vooraf financiële afspraken vast te leggen. Daarnaast ondertekenen de samenwerkende partijen aan het einde van de initiatieffase een (interne) samenwerkingsovereenkomst. Daarin staat een aantal voorwaarden die minimaal van toepassing zijn, zoals het gebruik van de modelhuurovereenkomst en de bijbehorende algemene voorwaarden. Na afronding van het definitief ontwerp (of bij het aangaan van een investeringsverplichting) moet er een huurintentieovereenkomst getekend zijn.

Fotografie: Arnoud Verhey

34

November 2023

Kadernota Vastgoed

Kadernota Vastgoed

November 2023

35

Transparant verkoopproces 6.1 De verkoopopgave De verkooplijst In de niet-kernportefeuille zitten objecten die de gemeente wil afstoten, omdat ze voor de kerntaken niet meer nodig zijn. Deze objecten komen op een verkooplijst te staan, die het college jaarlijks vaststelt. Die lijst bestaat uit: ▪ woningen, winkel- en bedrijfspanden, die vaak onderdeel zijn van een groter complex met ook andere eigenaren en grond; ▪ gebouwen voor bijvoorbeeld onderwijs, sport en recreatie, waarvan de beleidsdirecties hebben aangegeven dat de gemeente deze niet meer nodig heeft voor de gemeentelijke beleidsdoelstellingen. Voordat een object op de verkooplijst komt, bekijkt de gemeente of het object: ▪ ingezet kan worden voor een andere portefeuille dan voorheen; ▪ een rol kan spelen bij een gebiedsontwikkeling; of ▪ gebruikt kan worden voor een maatschappelijk initiatief. Kan dat niet, dan wordt het object nog één keer voorgelegd aan de beleidsdirecties, Maatschappelijke Ontwikkeling (MO), Stadsontwikkeling (SO), Stadsbeheer (SB), Bestuurs- en Concern Ondersteuning (Directie Veiligheid en Concernhuisvesting) en Dienstverlening (Wijken). Als een beleidsdirectie een object wil aanhouden of aanvullende verkoopvoorwaarden heeft (bijvoorbeeld wensen voor een transformatie of een specifieke doelgroep), dan moet deze daarvoor het benodigde budget zoeken.

Wil geen van de beleidsdirecties het object aanhouden, dan komt het op de verkooplijst te staan.

Verkopende afdeling De afdeling Vastgoed verkoopt alle vastgoedobjecten waarbij sprake is van grond met een pand erop. Wanneer er belangrijke redenen kan, in overleg met de afdeling Vastgoed, hiervan worden afgeweken. Als het verkoop van grond zonder pand erop betreft, wordt deze altijd verkocht door de afdeling Gebiedsexploitatie (GEX) van het cluster

36

November 2023

laat uitvoeren, hangt ten eerste af van de koper: is dat een particulier of een professionele koper zoals een belegger? Daarnaast hangt het af van de vraag of het betreffende object onderdeel is van een Vereniging van Eigenaren (VvE). Afhankelijk van het bouwjaar wordt een asbestonderzoek uitgevoerd. Daarnaast kunnen er onderzoeken worden uitgevoerd naar fundering, bodem en zwammen. De afdeling Vastgoed hanteert hiervoor een interne leidraad.

Stadsontwikkeling. Hiervan kan als er goede redenen zijn, in overleg met de afdeling GEX worden afgeweken. De afdeling GEX verkoopt ook de panden die zijn aangekocht in het kader van het NPRZ en die nu weer verkocht worden in het kader van lopende projecten. Dat doet de afdeling GEX nog totdat deze projecten zijn afgerond. Daarna zal de afdeling Vastgoed de NPRZpanden verkopen.

6.2 Verkoopvoorwaarden Voor het verkoopproces zijn verkoopvoorwaarden opgesteld, die hieronder zijn samengevat. In alle gevallen zijn de belangrijkste uitgangspunten: openbaarheid en transparantie in het verkoopproces en objectiviteit in de waardebepaling.

Basisverkoopvoorwaarden De gemeente hanteert de volgende basisverkoopvoorwaarden:

Eisen aan het verkoopproces Het verkoopproces van de afdeling Vastgoed moet voldoen aan hoge eisen. De algemene beginselen van behoorlijk bestuur vragen om een transparant en openbaar proces, waarbij iedereen gelijke kansen heeft om te kopen. Ook mag een overheid geen staatssteun geven. Van staatssteun is sprake als een onderneming een voordeel krijgt dat door de gemeente met publieke middelen wordt bekostigd en waardoor de onderlinge concurrentie wordt vervalst. Het kan ontstaan door het verlenen van subsidie, maar ook door ander voordeel te verlenen, zoals korting geven op de verkoopprijs van vastgoed of te duur aankopen. Om staatssteun te voorkomen, moet bij een verkoop uitgegaan worden van de marktwaarde (zie ook de Basisverkoopvoorwaarden). Jurisprudentie (o.a. het Didam-arrest van de Hoge Raad) onderschrijft dat belang. Bij de verkoop zijn de ‘Algemene Voorwaarden voor verkoop en levering van onroerende zaken Rotterdam’ (2007) van toepassing. Gaat het om de verkoop van een opstal waaraan een uitgifte in erfpacht is gekoppeld, dan zijn de ‘Algemene Voorwaarden voor Erfpacht van Rotterdam’ (2006) van toepassing. Dit geldt vooral voor bedrijfspanden.

Benodigde onderzoeken Als professionele verkoper heeft de gemeente een informatieplicht als het gaat om de technische staat van het te verkopen object. Om hier invulling aan te geven laat de gemeente verschillende onderzoeken uitvoeren, waarvan de koper de rapporten krijgt. Zo weet de koper beter wat hij koopt. Welke onderzoeken de gemeente

Kadernota Vastgoed

▪ Het uitgangpunt bij verkoop is de huidige publiekrechtelijke bestemming. Dat betekent dat vastgoed met de bestemming ‘maatschappelijk’ een maatschappelijke bestemming moet houden. Op die manier krijgen maatschappelijke partijen de mogelijkheid om met voormalig gemeentelijk vastgoed maatschappelijke initiatieven te ontplooien. ▪ Bij verkoop wordt altijd uitgegaan van de huidige feitelijke situatie van het vastgoed, ook wel bekend als ‘as is where is’. ▪ De gemeente maakt een voornemen om te verkopen altijd openbaar en geeft daarbij aan dat de standaardvoorwaarden voor bieding en aankoop van kracht zijn. ▪ De grondslag voor de bepaling van de minimale verkoopprijs is de marktwaarde. De reden hiervoor is dat er bij verkoop (ruim) onder de marktwaarde sprake zou zijn van staatssteun en van een subsidie in de vorm van een korting. De overheid heeft een bijzondere positie ten opzichte van andere marktdeelnemers. Daarom gelden er regels over het bepalen van een marktprijs door de overheid. Dat kan op verschillende manieren. Breed geaccepteerd zijn procedures met openbare bieding of waardebepaling door een taxateur. In het laatste geval wordt de marktwaarde bepaald aan de hand van minimaal één externe taxatie, die in ieder geval voldoet aan de taxatiestandaard van de IVS of de EVS (zie hieronder).

De definitie in de vastgoedwereld van marktwaarde is “Het geschatte bedrag waartegen het vastgoed op de waardepeildatum zou worden overgedragen van een bereidwillige verkoper aan een

Kadernota Vastgoed

bereidwillige koper. Daarbij moet er sprake zijn van een zakelijke transactie, die plaatsvindt na behoorlijke marketing en waarbij de partijen hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en zonder dwang. “ ▪ Als taxatiestandaard hanteert de gemeente ofwel de International Valuation Standards (IVS, Nederlandse vertaling) ofwel de European Valuation Standards (EVS, Nederlandse vertaling). De IVS zijn opgesteld en worden onderhouden door de International Valuation Standards Council (www.isvc.org). DE EVS zijn opgesteld en worden onderhouden door TEGoVA (www.tegova.org). ▪ De uitgangspunten bij de taxatie kunnen per object en per casus verschillen, maar de taxaties worden altijd in opdracht van de gemeente uitgevoerd door een externe taxateur. Deze taxateur is minimaal ingeschreven in het register NRVT, dan wel lid van de RICS, TEGoVA of een gelijkwaardige organisatie. ▪ De uitgangspunten voor de taxatie worden voorafgaand aan de taxatie op aanvraag met een potentiële koper gedeeld. ▪ Iedereen mag bieden op een te verkopen object. Maar voordat het object aan de koper gegund wordt, vindt een betrouwbaarheidstoets van de koper plaats. Een onderzoek in het kader van de Wet Bibob kan hier deel van uitmaken. Zo’n Bibob-onderzoek kan ook nog plaatsvinden nadat de koopovereenkomst is gesloten.

▪ De koopsom moet minimaal gelijk zijn aan de laagst getaxeerde waarde van het object (marktconformiteit). ▪ De uitkomst van de taxatie(s) wordt voorafgaand aan het notarieel transport nooit openbaar gemaakt. De uitgangspunten die bij de taxatie gebruikt zijn, kunnen eventueel wel openbaar gemaakt worden. ▪ Elke verkoop gebeurt tegen het hoogste bod. ▪ Bij een openbare verkoop van een pand met een maatschappelijke bestemming, wordt in de verkoopvoorwaarden de mogelijkheid ’voorbehoud van financiering’ opgenomen. Het doel hiervan is om maatschappelijke initiatiefnemers beter in staat te stellen een pand van de gemeente te verwerven en na de gunning de financiering te regelen. Ook de financiering valt onder de Wet Bibob.

Specifieke verkoopvoorwaarden door gemeentelijk beleid Naast de basisvoorwaarden kan de gemeente bij verkoop ook aanvullende specifieke voorwaarden stellen, die voortkomen uit gemeentelijk beleid. Als dit binnen de huidige publiekrechtelijke bestemming

November 2023

37

mogelijk is, kunnen deze voorwaarden bij het verkoopaanbod worden meegegeven en worden deze opgenomen in de koopovereenkomst. Vervolgens vindt de gunning plaats op basis van het hoogste bod. Bij de jaarlijkse vaststelling van de verkooplijst voor het volgende jaar, bepaalt het college of van het hoogste bod kan worden afgeweken door de gewenste kwaliteit van het plan voor het pand te laten meewegen bij de gunning. Ook bepaalt het college welke specifieke voorwaarden aan een verkoop worden verbonden. Bij de openbare aanbieding meldt de gemeente dat die specifieke verkoopvoorwaarden van toepassing zijn en bij de gunning weegt ze deze mee in de beoordeling. De aanvullende verkoopwaarden kunnen consequenties hebben voor de verwachte verkoopopbrengst en vragen meer personele inzet dan standaard verkopen. De gemeente kan de volgende aanvullende voorwaarden opnemen: ▪ Transformatieopgave Voor een aantal panden geldt, dat zij voor het gebied van belang kunnen zijn door nieuwe functies/ gebruik mogelijk te maken en daarmee een bijdrage te leveren aan de gewenste ontwikkeling van het gebied. Ook kan het zijn dat panden met een nieuwe bestemming makkelijker kunnen worden verkocht en betere verkoopopbrengsten genereren. Dit noemen we transformatiepanden.

Bij de verkoop van transformatiepanden kan de gemeente van de basisvoorwaarde ‘het hoogste bod’ afwijken door de gewenste kwaliteit van het plan voor het pand mee te laten wegen bij de gunning (zie ook paragraaf 6.3.2). ▪ Maatschappelijke waarde Bij de verkoop van leegstaande panden met een publiekrechtelijke maatschappelijke bestemming kan de gemeente van de basisvoorwaarde ‘hoogste bod’ afwijken door ook de kwaliteit van de beoogde invulling van het pand (de toegevoegde waarde voor de wijk) te beoordelen (zie ook paragraaf 6.3.2) ▪ Cultuurhistorische waarde Een beperkt aantal verkoopobjecten is cultuurhistorisch waardevol en daarmee belangrijk, dan wel beeldbepalend voor de stad of het gebied. Voor de zogenaamde Historische Linten is apart beleid geformuleerd. Het heeft de voorkeur om de voorwaarden die te maken hebben met de cultuurhistorische waarde van een pand, publiekrechtelijk te regelen in een vigerend bestemmingsplan. Als dat nog niet het geval is, kunnen de civielrechtelijke voorwaarden in het koopcontract voor bepaalde tijd ingezet worden, om vervolgens de langdurige bescherming alsnog

38

November 2023

publiekrechtelijk te regelen. Bestaat er geen intentie voor publiekrechtelijke bescherming, dan ziet de gemeente ook af van civielrechtelijke bescherming via het koopcontract. Op die manier kan de gemeente niet verweten worden civielrechtelijke instrumenten oneigenlijk te gebruiken. ▪ Erfpacht bij bedrijfspanden Bij de verkoop van bedrijfspanden door de afdeling Vastgoed wordt de grond altijd in erfpacht geleverd, ongeacht de ligging van het pand. Met deze maatregel behoudt de gemeente een mogelijkheid om bij oneigenlijk gebruik te kunnen ingrijpen. ▪ Woonbeleid ▪ Bij de verkoop van transformatiepanden en van panden met de publiekrechtelijke bestemming ‘wonen’ kan de gemeente aangeven wat voor soort woningen zij wenst (bijvoorbeeld woningen in het middenhuursegment). ▪ Bij de individuele verkoop van objecten met een woonbestemming stelt de gemeente, met het oog op het vastgestelde woonbeleid, de voorwaarde ‘woning voor eigen gebruik’. Deze woningen mogen minimaal de eerste vijf jaar, en in NPRZ-gebied de eerste tien jaar, alleen door eigenaar-bewoners worden bewoond. Om dit te waarborgen staan in de akte van levering een anti-speculatiebeding en een zelfbewoningsplicht met een kettingbeding. Hierop zijn uitzonderingen toegestaan, bijvoorbeeld als ouders een pand kopen voor hun kind.

Deze voorwaarde wordt niet opgelegd bij pakketverkoop, bij verhuurde woningen en bij panden die naar woningen worden omgebouwd. ▪ In de onderstaande wijken van het NPRZ, waar het programma ‘Samenvoegen en vergroten’ loopt, verleent de gemeente een voorrangspositie aan iedereen die al in deze wijken (CBS-buurten) woont. Dit doet de gemeente om: ▪ wooncarrières in de buurt te faciliteren; ▪ meer kansen te creëren voor sociale stijgers in de lokale woningmarkt; ▪ bij te dragen aan het in stand houden van sociale netwerken; ▪ verhuisstromen binnen de wijk te stimuleren om noodzakelijke verbeteringen aan de voorraad te versoepelen.

Kadernota Vastgoed

Fotografie: Joep Boute

Het gaat hierbij om de volgende wijken en gebieden: ▪ Afrikaanderwijk (CBS 86) ▪ Bloemhof (CBS 81) ▪ Carnisse (CBS 72) ▪ Feijenoord (CBS 87) ▪ Hillesluis (CBS 82) ▪ Oud-Charlois (CBS 74) ▪ Tarwewijk (CBS 71) ▪ het gebied dat ligt tussen – en met inbegrip van – de Strevelsweg (even) 144–230, de Verlengde Motorstraat (even) 10–98, de Dordtsestraatweg (even) 398–470, de Valkeniersweg (oneven) 81–135 en de Jagerslaan (even) 4–98 (de Landbouwbuurt)

Kadernota Vastgoed

▪ Coöperatieve woonvormen De gemeente wil het coöperatief wonen faciliteren. Er is echter gebleken dat het huisvesten van een wooncoöperatie in een gemeentelijk pand op dit moment geen optie is. Er is geen sluitende businesscases op te stellen, die banken willen financieren. Uit rapporten van Ecorys en Platform31 blijkt dat een wooncoöperatie in de huidige situatie alleen mogelijk is in een nieuwbouwpand dat in erfpacht wordt uitgegeven, met een gemeentelijk fonds voor (gedeeltelijke) financiering. De gemeente volgt de landelijke ervaringen op het terrein van coöperatief wonen en bespreekt deze op ambtelijk en bestuurlijk niveau. Mogelijk is hiervoor in de nabije toekomst bij verkopen een rol voor de afdeling Vastgoed weggelegd.

November 2023

39

Verkoopvoorwaarden bij een verzoek tot aankoop door de markt Naast alle verkoopmethoden die de gemeente zelf hanteert, kan ook de markt het initiatief nemen om gemeentelijk vastgoed aan te kopen. We spreken dan van een Privaat Ontwikkel Initiatief (POI), voorheen ‘unsolicited proposal’ genoemd. Bij dit marktinitiatief is het niet de gemeente die de verkoop start, maar een marktpartij die aangeeft interesse te hebben in een object van de gemeente. Deze mogelijkheid beperkt zich tot de verkoopobjecten op een specifieke, openbare lijst, die de gemeente digitaal publiceert. De reden hiervoor is dat de gemeente anders niet kan voldoen aan de uitgangspunten voor openbaarheid en transparantie, die met het Didam-arrest nog eens zijn bevestigd. Een dergelijke verkoop moet aan de volgende objectieve, toetsbare en redelijke criteria voldoen: ▪ De gemeente wil het pand verkopen en heeft dit kenbaar gemaakt met een digitale publicatie. De gemeente heeft geen andere plannen met het pand, ook niet op de lange termijn. ▪ De gemeente is nog niet gestart met de eigen voorbereiding voor de verkoop. ▪ De initiatiefnemer heeft met het pand een plan met toegevoegde waarde voor het gebied. Dit plan is zodanig dat de gemeente het steunt. ▪ De transactie die de gemeente aangaat, is een verkooptransactie.

Hiermee wordt bedoeld dat de verkoop op geen enkele wijze valt aan te merken als overheidsopdracht voor het verrichten van werkzaamheden of diensten. Als de verkooptransactie wel een overheidsopdracht in zich heeft, dan is er geen sprake meer van een verkoop en moet het aanbestedingsrecht gevolgd worden.

gemeente met de initiatiefnemer overeen dat deze het plan binnen de afgesproken termijn uitvoert. Daartoe wordt in de koopovereenkomst een boetebeding opgenomen. ▪ Om speculatie tegen te gaan, vraagt de gemeente de initiatiefnemer om een afrekening, als deze het pand doorverkoopt met een bestemmingswijziging die de winst of waarde van het pand verhoogt. De initiatiefnemer moet deze afrekening binnen een bepaalde termijn na de verkoop opsturen. ▪ De initiatiefnemer heeft naar het oordeel van de gemeente voldoende ervaring met de realisatie van vergelijkbare initiatieven. Ook acht de gemeente de initiatiefnemer in financieel opzicht in staat om direct na de koop van het pand te starten met de uitvoering van zijn initiatief en dit vervolgens onafgebroken voort te zetten. ▪ De initiatiefnemer stelt niet als voorwaarde voor de aankoop van het pand dat hij subsidie van de gemeente of een andere overheid krijgt. ▪ De initiatiefnemer is bereid om de kosten voor het uitwerken van het initiatief tot een definitief plan voor eigen rekening en risico te nemen. Dat geldt ook voor de kosten om het plan in procedure te brengen. ▪ De gemeente behoudt het recht om af te zien van het sluiten van een verkoopovereenkomst en/of om de verkoop van het betreffende pand via een openbare verkoopprocedure te laten verlopen. De gemeente doet dit wanneer ze daarvoor belangrijke geldende redenen heeft.

In 2020 is een lijst gepubliceerd met vijf POI-objecten die aan de markt verkocht mogen worden. Afhankelijk van de beschikbaarheid van panden zou de gemeente hier een vervolg aan kunnen geven.

▪ Er is geen reden tot twijfel aan de integriteit en/of solvabiliteit van de initiatiefnemer. Dit blijkt onder meer uit de Bibob-toets.

▪ Openbare inschrijving De gemeente hanteert deze methode bij algemene verkopen. Dit verloopt via een notaris. Gegadigden kunnen op basis van een openbare inschrijving hun bieding bij de notaris indienen. Het object of pakket wordt gegund aan de partij met het hoogste bod. ▪ Individuele verkopen Deze wijze van verkoop loopt altijd via een externe makelaar. Als er meerdere biedingen zijn, organiseert de gemeente een inschrijving. De gemeente overlegt met de makelaar over de wijze van verkoop. Bij meerdere gegadigden worden de geïnteresseerde partijen vooraf over de wijze van verkoop geïnformeerd. ▪ Biedlogboek Om zo veel mogelijk transparantie te bieden, wordt een biedlogboek van de biedingen bijgehouden. Na realisatie van de verkoop publiceert de gemeente welke bedragen zijn geboden door wat voor soort partij (bijvoorbeeld particulier, belegger, maatschappelijk initiatiefnemer, ontwikkelaar, etc.). Daarbij wordt globaal aangegeven wat de plannen van de koper met het pand zijn. De gemeente neemt in het biedlogboek op wat de koper heeft geantwoord op de vraag van de gemeente hierover.

Beste plan voor de wijk

We noemen dit de ‘Beste plan voor de wijk’-procedure. De gemeente kan deze procedure toepassen bij transformatieopgaven en maatschappelijke opgaven.

▪ De gemeente bereikt binnen zes maanden overeenstemming met de initiatiefnemer over het plan en de verkoopvoorwaarden. Ook komt de

Kadernota Vastgoed

De gemeente verkoopt de meeste panden afzonderlijk. In sommige gevallen worden er pakketten gevormd. Dit geldt vooral voor winkels en bedrijfs- en kantoorruimten, die ook voor beleggers interessant kunnen zijn. In alle gevallen worden de panden openbaar aangeboden. De gemeente wordt ondersteund door derde partijen, zoals externe makelaars, en kan voor de verkoop de volgende methoden hanteren:

Zoals aangegeven, is het uitgangspunt bij verkoop dat de gemeente verkoopt op basis van de huidige bestemming van het pand. In een aantal gevallen kan de gemeente nog een stap verder zetten en laat zij naast het bod ook de kwaliteit van het ingediende plan voor het pand en de verwachte maatschappelijke meerwaarde meewegen bij de verkoop van het pand. Bij het openbaar maken van de verkoop moet de gemeente bekend maken op welke criteria zij de biedingen beoordeelt en hoe deze criteria meewegen bij de gunning.

▪ Om ongeoorloofde staatssteun te voorkomen, is de koopsom die de partijen overeenkomen, marktconform. Dit blijkt uit minimaal één externe taxatie die in opdracht van de gemeente is uitgevoerd. Hierbij geldt dat de bestemming met de hoogste waarde het uitgangspunt is voor de koopprijs. Dit kan de huidige bestemming zijn of een toekomstige bestemming.

Fotografie: Irene Hoekstra

6.3 Verkoopmethoden Reguliere verkopen

Kadernota Vastgoed

November 2023

41

Transformatieopgaven

Beste plan-aanpak

Sommige panden worden verkocht met een transformatieverplichting. Dit gebeurt alleen in uitzonderlijke gevallen. Het college besluit hierover bij het vaststellen van de verkooplijst voor het volgende jaar. De voorgestelde transformatie maakt dan onderdeel uit van het verkoopaanbod. Als er een transformatieverplichting geldt, kan het object eventueel juridisch geleverd worden voordat de omgevingsvergunning is verstrekt. Bij de taxatie van de marktwaarde worden eventuele extra vereisten als bijzonder uitgangspunt meegegeven. De gemeente past bij transformatieopgaven de verkoopmethodiek ‘Beste plan voor de wijk’ in ieder geval toe, als de gemeente nog niet heeft vastgesteld wat de bestemming of de nieuwe functie van het pand moet worden.

De verkoopprocedure ‘Beste plan voor de wijk’ ziet er als volgt uit:

Maatschappelijke opgaven De gemeente kan de ‘Beste plan voor de wijk’procedure ook toepassen als zij panden verkoopt met de publiekrechtelijke bestemming ‘maatschappelijk’. Het merendeel van deze panden is verhuurd, zowel aan commercieel opererende partijen als aan maatschappelijke organisaties. De gemeente vindt het belangrijk dat maatschappelijke initiatieven behouden blijven. Daarom probeert zij een pand dat verhuurd is aan een maatschappelijk initiatief onderhands aan de zittende huurder te verkopen (zie ook paragraaf 6.3.3). Als dit niet haalbaar is, wordt het pand in verhuurde staat verkocht. Voorafgaand aan de verkoop zorgt de afdeling Vastgoed voor een zo sterk mogelijke positie van de huurder bij de nieuwe eigenaar (koop breekt geen huur). Dit gebeurt bijvoorbeeld door de huurtermijn te verlengen of door een antispeculatiebeding aan de koper op te leggen. Wordt een pand met een maatschappelijke bestemming verkocht dat niet verhuurd is? Dan zal in principe de gemeente de ‘Beste Plan voor de wijk’procedure volgen, en dus afwijken van het principe van het hoogste bod. Naast het bod vraagt de gemeente dan om een businessplan voor de beoogde invulling van het pand. Vervolgens laat zij de kwaliteit van dit plan en de verwachte maatschappelijke meerwaarde meewegen bij de verkoop van het pand aan een maatschappelijke organisatie.4

1. Voorbereiding verkoopprocedure De afdeling Vastgoed zorgt voor de voorbereiding en begeleiding van de verkoopprocedure van het betreffende pand. In overleg met (afgevaardigden van) het cluster Dienstverlening (Wijken), het cluster SO en, indien relevant, het cluster MO, worden de maatschappelijke ambities voor het pand bepaald. De afdeling Vastgoed stelt het reglement voor de verkoopprocedure op met onder andere de (maatschappelijke) ambities, de opgave, de randvoorwaarden, de beoordelingscriteria, de wegingsfactoren, de beoordelingsmethode, de samenstelling van de beoordelingscommissie en de vervolgprocedure (wel/ niet voorselectie). Per verkoop is dit maatwerk. 2. Samenstelling beoordelingscommissie De afdeling Vastgoed stelt een deskundige en onafhankelijke beoordelingscommissie samen, die de kwaliteit van de biedingen gaat beoordelen. In deze commissie zitten ambtenaren en indien nodig externe deskundigen. 3. Start verkoopprocedure De verkoop van het pand start met de openbaarmaking van het reglement en de uitnodiging om deel te nemen aan de verkoopprocedure. 4. Beoordeling ingediende plannen De deelnemers dienen hun plannen en biedingen voor het pand in. De beoordelingscommissie geeft een integraal totaaloordeel over elk ingediend plan en onderbouwt dit met argumenten.

Dit gebeurt aan de hand van de beoordelingscriteria die bij de start van de procedure zijn gepubliceerd. De commissie vertaalt de kwalitatieve beoordelingen en de financiële biedingen in scores.

Fotografie: Joep Boute

Onderhandse verkopen aan zittende huurders

Werkwijze en criteria

De gemeente hanteert bij verkoop als uitgangspunt dat het pand openbaar wordt aangeboden. Hierop kan een uitzondering worden gemaakt bij zittende huurders. Dit is niet gebruikelijk en alleen mogelijk als daar goede argumenten voor zijn. Die argumenten kunnen zijn:

De gemeente kan een te verkopen object zelf aan de huurder aanbieden. Het gaat hier om een ‘kan’-bepaling, Dus de gemeente hoeft dit niet te doen, want bij verkoop van een pand in verhuurde staat geldt dat koop geen huur breekt.

▪ De huurders hebben een positieve invloed op de gebiedsontwikkeling of op het gebied. Ze zijn actief betrokken bij het gebied of bij maatschappelijk initiatieven. ▪ Er bestaat een lange huurrelatie tussen de huurders en de gemeente. ▪ Er zijn specifieke afspraken gemaakt over de verkoop van het pand.

5. Sluiten koopovereenkomst De gemeente sluit een koopovereenkomst met de deelnemer met de hoogste score voor het betreffende pand. Het pand wordt verkocht tegen de marktwaarde.

November 2023

Kadernota Vastgoed

Vervolgens kijkt de gemeente of aan de onderstaande regels wordt voldaan. Ook voor zittende huurders die hun pand willen kopen, geldt dat ze moeten voldoen aan objectieve, toetsbare en redelijke criteria. Dat zijn minimaal de volgende criteria: a. De duur van de huurrelatie tussen de gemeente (en eventueel de vorige eigenaar) en de zittende huurder bedraagt (in totaal) minimaal vijf jaar. b. De zittende huurder heeft geen betalingsachterstand bij de gemeente. Of de huurder heeft een betalingsachterstand waarvoor een betalingsregeling is afgesproken, die de huurder nakomt.

4 Een maatschappelijke of maatschappelijk relevante instelling voldoet minimaal aan de volgende voorwaarden: • Het cluster Stadsontwikkeling erkent de instelling als maatschappelijk relevant en de instelling is ingeschreven in het SBBI-register. • Het cluster Stadsontwikkeling erkent de instelling als maatschappelijk relevant en de instelling is ingeschreven in het ANBI-register. De instelling is naar het oordeel van het college maatschappelijk relevant. Ook voldoet de instelling aantoonbaar aan de minimale vereisten voor een inschrijving in het SBBI-register, maar is daar (nog) niet ingeschreven. • De instelling is op verzoek altijd volledig transparant over de ontvangen giften etc.

42

De huurder kan ook zelf een verzoek indienen om het object te kopen. De gemeente toetst dan eerst of het object daadwerkelijk op de nominatie staat om verkocht te worden en of het niet van strategische waarde is voor de gemeente.

Kadernota Vastgoed

November 2023

43

Daarnaast kan de gemeente een of meer van de volgende criteria hanteren. Deze dienen om extra te waarborgen dat er valide redenen zijn om het object onderhands te verkopen aan de zittende huurder:

Randvoorwaarden voor woningen:

c. In de huurovereenkomst is een onvoorwaardelijk eerste recht van koop opgenomen voor de zittende huurder voor het betreffende object.

▪ De zittende huurders kunnen het object kopen tegen de getaxeerde waarde, vrij van huur en gebruik.

d. De zittende huurder heeft met instemming van de gemeente financiële of investeringen in natura in het object gedaan of gepland. Het gaat dan om investeringen die invulling geven aan het gemeentelijke beleid, onder meer op het terrein van duurzaamheid. e. De zittende huurder exploiteert in het object een bedrijf dat van belang is voor de stabiliteit van de lokale werkgelegenheid. f. De omliggende infrastructuur is ingericht op het bedrijf dat de zittende huurder in het object exploiteert. g. De zittende huurder heeft perifere eigendoms- of erfpachtposities en integrale ontwikkelingsplannen waar het object deel van uitmaakt. h. De zittende huurder vervult een belangrijke maatschappelijke functie in het verzorgingsgebied waar het object staat. Voldoet de huurder niet minimaal aan criteria a en b en wil de gemeente het object toch verkopen? Dan start de gemeente alsnog een openbare selectieprocedure en informeert zij de huurder hierover.

▪ De taxatieopdracht heeft als uitgangspunt een waardebepaling vrij van huur en gebruik (leegwaarde).

▪ In de koopovereenkomst wordt een antispeculatiebeding opgenomen voor minimaal één jaar. Randvoorwaarden voor bedrijfsruimte en kantoren: ▪ De taxatieopdracht betreft de waarde van het object in volledig verhuurde staat, met als uitgangspunt dat er tegen marktconforme huur en marktconforme huurcondities zou zijn verhuurd. Hierbij geldt de huidige bestemming als uitgangspunt, tenzij duidelijk is dat deze bestemming gewijzigd gaat worden. Dan geldt de toekomstige bestemming als uitgangspunt. ▪ In de verkoopakte wordt een artikel opgenomen waarin het volgende staat: ▪ Bij een bestemmingswijziging binnen 15 jaar na de eigendomsoverdracht moet de eigenaar het object bij verkoop eerst aanbieden aan de gemeente Rotterdam tegen de waarde van de functie waarvoor het gekocht is. Pas daarna kan de eigenaar het object aanbieden aan derden. ▪ Bij een bestemmingswijziging en/of een volume-uitbreiding moet de eigenaar bijbetalen volgens de regeling die staat in de Algemene Verkoopvoorwaarden.

Voldoet de huurder wel aan de (minimale) criteria en wil deze het object kopen? Dan kan de gemeente een onderhands verkoopproces starten. Daarvoor gelden in principe de volgende randvoorwaarden, tenzij deze in strijd zijn met voorwaarden in de huurovereenkomst:

Fotografie: Peter Gooris

44

November 2023

Kadernota Vastgoed

Kadernota Vastgoed

November 2023

45

Lijst met afkortingen Afkorting

Betekenis

SO

Cluster Stadsontwikkeling

SB

Cluster Stadsbeheer

MO

Cluster Maatschappelijke Ontwikkeling

DV

Cluster Dienstverlening

SO GEX

Afdeling Stadsontwikkeling Grondexploitatie

NPRZ

Nationaal Programma Rotterdam-Zuid

BCO

Cluster Bestuur en Concernondersteuning

CHV

Concernhuisvesting

KDH

Kostendekkende huur

MJOP

Meerjarenonderhoudsplan

DMJOP

Duurzaam meerjarenonderhoudsplan

PvE

Programma van Eisen

MFA

Multifunctionele accommodatie

CPI

Consumentenprijsindex

CBS

Centraal Bureau voor de Statistiek

VvE

Vereniging van Eigenaren

Ozb

Onroerendezaakbelasting

Btw

Belasting toegevoegde waarde

IHP

Integrale Huisvestingsplannen

BENG

Bijna Energieneutraal Gebouw

BREEAM

Building Research Establishment Environmental Assessment Method

GPR

Gemeentelijke Praktijk Richtlijn

BAG

Basisregistratie Adressen en Gebouwen

OPM

Oracle Property Manager

VHE

Verhuurbare eenheid

CHO

Collectieve huurovereenkomst

RIM

Rotterdamse Investeringsmotor

RSPW

Rotterdamse Standaard Projectmatig Werken

GROTICK

Geld Risico Organisatie Tijd Informatie Communicatie Kwaliteit

IVS

International Valuation Standards

EVS

European Valuation Standards

TEGoVA

The European Group of Valuer Associations

46

November 2023

Kadernota Vastgoed

Fotografie: Jan van der Meijde

Plaats voor een pakkende titel.