[23bb004143] Bijlage 1 behorende bij 23bb004142 over rapport investeerders in de gemeente Rotterdam
Tekst van het document
Investeerders in de gemeente Rotterdam Onderzoek naar investeerders op de bestaande koopwoningmarkt in de gemeente Rotterdam in de periode 2015 tot en met 2022 Versie 0.1
Colofon Opdrachtgever(s)
Gemeente Rotterdam
Auteur(s)
Frank Harleman & Marion Plegt, onderzoekers team Research, Kadaster
Datum
12 mei 2023
Status
Definitief
Pagina 2 van 33
Inhoudsopgave 1
Samenvatting .............................................................................................................................................. 4
2
Inleiding....................................................................................................................................................... 6
3
2.1
Aanleiding: opkoopbescherming en zicht op investeerders .................................................................. 6
2.2
Onderzoeksvragen ................................................................................................................................ 6
2.3
Data en definities .................................................................................................................................. 6
2.4
Leeswijzer ............................................................................................................................................. 7
Woningtransacties ...................................................................................................................................... 8 3.1
Totaal aantal woningaankopen in de gemeente Rotterdam: ruim 114.000 in 2015-2022 ..................... 8
3.2
Woningtransacties naar type koper: afnemende rol investeerders vanaf 2021 ..................................... 8
3.3
Recordaantal transacties investeerders in 2020, daarna stevige daling ............................................... 9
3.4
Woningtransacties naar type verkoper en koper: eigenaar-bewoners kopen en verkopen de meeste
woningen ...................................................................................................................................................... 10 3.4.1
Starters en doorstromers samen goed voor 45% van de aankopen ........................................... 10
3.4.2
Particuliere investeerders doen 12,5% van de aankopen, vooral afkomstig van eigenaar-
bewoners en investeerders ....................................................................................................................... 11 4
5
6
7
Ontwikkeling transacties koopstarters en investeerders op de eigenaar-bewonermarkt ........................... 13 4.1
Koopstarter terug na ingrijpende beleidsmaatregelen ......................................................................... 13
4.2
Vooral oudere koopstarter profiteert van nieuw beleid ........................................................................ 14
4.3
Buurten met opkoopbescherming profiteren van overheidsmaatregelen ............................................ 14
Transactieprijsontwikkeling ....................................................................................................................... 21 5.1
Opdrogend aanbod in laagste prijsklassen ......................................................................................... 21
5.2
Investeerder koopt sinds 2022 beduidend groter aandeel woningen voor meer dan €355.000 .......... 22
5.3
Bijna 60% van de transacties in buurten met opkoopbescherming onder de NHG-grens in 2022 ...... 23
Woningvoorraad ........................................................................................................................................ 25 6.1
Investeerders hebben meer woningbezit dan vijf jaar geleden ........................................................... 25
6.2
Meeste bezit van investeerders in Zuidplein, Carnisse, Stadsdriehoek en Cs Kwartier ...................... 25
Bijlage ....................................................................................................................................................... 28 7.1
Definitie woning ................................................................................................................................... 28
7.2
Verschil tussen koopovereenkomst en overdracht notaris .................................................................. 28
7.3
Investeerder, starter, doorstromer ....................................................................................................... 28
7.4
Type eigendom is een indicatie ........................................................................................................... 29
7.5
Buurtnummers, buurtcodes en buurtnamen ........................................................................................ 30
Pagina 3 van 33
1
Samenvatting
Woningtransacties -
Totaal aantal woningaankopen in de gemeente Rotterdam: ruim 114.000 in de periode 2015-2022. o
In de meeste jaren ligt het aantal transacties tussen de 12.000 en 14.000.
o
Sinds 2021 is het aantal woningaankopen in Rotterdam gedaald onder 12.000. In 2021 vonden 11.650 transacties plaats, in 2022 waren er 11.250 transacties.
-
Woningtransacties naar type koper: afnemende rol investeerders. o
Starters betalen sinds 2021 éénmalig geen overdrachtsbelasting meer, investeerders betalen sinds de wijziging geen 2% maar 8%.
o
Het aandeel koopstarters daalde van 23% in 2016 naar 14% in 2020, om sindsdien weer toe te nemen naar 26% in 2022.
o
Het aandeel investeerders groeide van 31% in 2015 naar 41% in 2020, om vervolgens af te nemen naar 23% in 2021 en 2022.
-
Investeerders haalden in 2020 hun aankopen naar voren. o
Investeerders anticipeerden op de verhoogde overdrachtsbelasting en haalden hun aankopen in 2020 naar voren. In 2020 kochten zij bijna 7.000 woningen, in 2021 waren dat er nog 2.700, in 2022 totaal ruim 2.600.
-
Woningtransacties naar type verkoper en koper: eigenaar-bewoners kopen en verkopen de meeste woningen o
Eigenaar-bewoners kochten tussen 2015 en 2022 totaal 50.500 woningen. 34.000 hiervan kochten zij van andere eigenaar-bewoners. Ze verkochten 50.400 woningen.
o
Doorstromers (24%) en koopstarters (21%) zijn samen goed voor 44% van de aankopen.
o
Particuliere investeerders doen 13% van de aankopen, zo’n 14.300 transacties, vooral afkomstig van eigenaar-bewoners en andere investeerders.
o
Bedrijfsmatige investeerders waren met 20.750 aankopen verantwoordelijk voor 18% van de markt. Zij kopen vooral van andere bedrijfsmatige investeerders, en van particuliere investeerders.
o
De overige typen koper (woningcorporaties, tweede woning en overig/onbekend) zijn goed voor de overige 25% van de transacties.
Ontwikkeling transacties koopstarters en investeerders op de eigenaar-bewonermarkt -
Koopstarter terug na beleidsmaatregelen. o
In 2015 kochten koopstarters nog zo’n 35% van de door eigenaar-bewoners verkochte woningen. Dit daalde tot zo’n 25% in 2020, om vervolgens aan te trekken tot 38% in 2022.
o
In 2015 werd iets meer dan 13% van de woningen verkocht door eigenaar-bewoners gekocht door investeerders. Dit steeg tot bijna 20% in 2020, om in 2022 af te nemen tot 7,4%.
-
Vooral oudere koopstarter profiteert van nieuw beleid. o
Sinds 2021 heeft bijna de helft van de kopers een leeftijd tussen de 25 en 34 jaar.
o
Kopers tot 35 jaar hoeven sinds de wijziging van de overdrachtsbelasting in 2021 bij de aankoop van een woning éénmalig geen overdrachtsbelasting te betalen. Kopers in de leeftijdsklasse tot en met 24 jaar lijken niet te profiteren van deze maatregel.
o -
De groep kopers tussen de 45 en 54 jaar is in aandeel het sterkst gedaald sinds 2021.
Buurten met opkoopbescherming profiteren van overheidsmaatregelen o
In 42 van de 74 Rotterdamse buurten is in 2021 het aandeel transacties door koopstarters hoger en het aandeel transacties door investeerders lager dan in 2018. Waarschijnlijk hangt dit enerzijds samen met de wijziging van de overdrachtsbelasting, en anderzijds met de gestegen huizenprijzen waardoor een investering in een woning minder aantrekkelijk is.
Pagina 4 van 33
o
In 16 van de Rotterdamse buurten is per 1 januari 2022 opkoopbescherming ingevoerd. In 11 (69%) van deze buurten is in 2022 het aandeel transacties door koopstarters toegenomen én het aandeel transacties door investeerders afgenomen ten opzichte van 2021. In 3 van de andere buurten is een van beide effecten opgetreden. Bij buurten waarvoor de opkoopbescherming niet is ingevoerd, is in 13 (22%) van de buurten sprake van beide effecten en in 16 (28%) buurten van een van beide effecten.
o
Het aandeel van investeerders bij aankopen van eigenaar-bewoners is in de buurten met opkoopbescherming gedaald van 29% in 2020 naar 17% in 2021 en 6% in 2022. In buurten zonder opkoopbescherming gaat het om respectievelijk 15%, 7% en 8%.
Transactieprijsontwikkeling -
Opdrogend aanbod in laagste prijsklassen. o
In 2015 werd nog 78% van de woningen verkocht voor minder dan €250.000, in 2022 is dat geslonken tot 19%. In dezelfde periode is het aandeel woningen verkocht voor meer dan €400.000 toegenomen van 7% naar 38%.
-
Investeerder koopt sinds 2022 beduidend groter aandeel woningen voor meer dan €355.000. o
Koopstarters en vooral investeerders kopen relatief vaker in de lagere prijssegmenten. In 2022 betaalden investeerders nog bij een derde van hun transacties minder dan €250.000, voor koopstarters was dat 19%.
o
Koopstarters en investeerders kopen in 2022 respectievelijk 44% en 37% van hun woningen in het duurdere segment vanaf €355.000. Opvallend is de verandering ten opzichte van 2021: In 2021 kochten koopstarters 36% van hun woningen in deze prijscategorie kochten, investeerders slechts 14%.
-
Aandeel van woningen verkocht onder NHG-grens neemt snel af o
In 2022 is in 59% van de verkopen van eigenaar-bewoners in opkoopbeschermingsbuurten sprake van een koopsom onder de grens van €355.000 (70% in 2021), bij buurten zonder opkoopbescherming ligt 45% van de verkopen onder de NHG-grens van 2022 (55% in 2021).
Woningvoorraad -
Investeerders hebben meer woningbezit dan vijf jaar geleden. o
De woningvoorraad van Rotterdam op 1 januari 2023 bestaat uit 321.300 woningen, 10.000 meer dan de 311.300 van 1 januari 2018.
o
Investeerders bezitten op 1 januari 2023 48.600 woningen, een flinke toename van bijna 8.000, deels veroorzaakt door een betere classificatie van investeerders, maar ook door het toevoegen van nieuwbouw door investeerders.1 Relatief is het bezit van investeerders toegenomen van 13,0% in 2018 naar 15,1% in 2023.
o
Voor eigenaar-bewoners is het bezit zowel relatief als absoluut afgenomen: van 33,3% naar 32,7%. Zij bezitten op 1 januari 2023 1.450 woningen meer dan op 1 januari 2018.
-
Meeste bezit van investeerders in Zuidplein, Carnisse, Stadsdriehoek en Cs Kwartier. o
Vooral in het centrum van de stad is het aandeel investeerders gegroeid, in de buurten aan de rand van de stad is het aandeel vrij stabiel gebleven. De toename in het centrum is het gevolg van nieuwbouw.
o
In Zuidplein, Carnisse, Stadsdriehoek en Cs Kwartier bezitten investeerders tussen de 35% en 40% van de woningvoorraad.
_____________________ 1
Zie hoofdstuk 6 voor meer uitleg over de classificatie van investeerders.
Pagina 5 van 33
2
Inleiding
2.1
Aanleiding: opkoopbescherming en zicht op investeerders
De gemeente Rotterdam kent vanaf 1 januari 2022 een opkoopbescherming voor woningen. Dat houdt in dat in een aantal Rotterdamse wijken een verbod geldt om een koopwoning na aankoop te verhuren. Deze bescherming geldt voor zestien Rotterdamse wijken. Om het effect van deze beleidsmaatregelen te volgen heeft de gemeente inzicht nodig in alle aan- en verkopen van woningen in de gemeente, waarbij de koper en de verkoper zijn gecategoriseerd naar type eigenaar. Daarbij gaat het vooral om het onderscheid naar eigenaarbewoners, koopstarters en investeerders2. Naast de typering op gemeenteniveau van transacties naar eigenaren, vraagt de gemeente ook om de aan- en verkopen per buurt waarbij de verkoper een eigenaarbewoner is. Deze laatste filtering sluit aan bij het doel van de opkoopbescherming, omdat hiermee inzicht gegeven wordt in het aantal koopwoningen dat wordt onttrokken van de koopwoningmarkt wanneer deze worden gekocht door investeerders. In dit onderzoek wordt gesproken over buurten in plaats van wijken: wat de gemeente Rotterdam als wijk aanduidt, staat in de buurt-wijk indeling van het CBS als een buurt vermeld. 2.2
Onderzoeksvragen
De gemeente Rotterdam wil meer inzicht in het aandeel en aantal investeerders op de woningmarkt in de gemeente Rotterdam en de relatie tussen investeerders en andere kopers. Specifiek gelden de volgende vragen: 1.
Wat zijn de aantallen woningtransacties tussen de verschillende typen verkopers en kopers in de periode 2015 tot en met 2022?
Na een algemeen beeld zoomen we in op de verkopen van eigenaar-bewoners, omdat dit de markt is waar zowel koopstarters, doorstromers als investeerders actief zijn. Ook is dit de markt waar, indien investeerders een woning kopen, een woning onttrokken wordt aan de koopwoningmarkt. Hierbij is voor het tabellenboek gekeken naar de periode 2015 tot en met 2022. In het rapport kijken we vooral naar de jaren 2018, 2020, 2021 en 2022. 2.
Aan wie verkopen eigenaar-bewoners hun woningen per buurt in de periode 2015 tot en met 2022?
3.
Hoeveel woningen worden verkocht door eigenaar-bewoners per wijk per halfjaar in de periode 2015 tot en met 2022, per leeftijdsklasse van de koper?
4.
Hoeveel woningen worden verkocht door eigenaar-bewoners per wijk per halfjaar in de periode 2015 tot en met 2022, per prijsklasse?
5.
Wat is het aandeel in bezit van investeerders in de woningvoorraad per buurt per (half)jaar in de periode 2018 tot en met 1 januari 2023?
2.3
Data en definities
De basis voor het onderzoeksbestand is de Basisregistratie Kadaster (BRK). De Kadaster registreert op perceelniveau de eigendomsgegevens. Aan het perceel wordt vervolgens met behulp van de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) op basis van adres en geometrie een verblijfsobject gerelateerd. Door vervolgens alleen de verblijfsobjecten met een woonfunctie (of een gecombineerde woonfunctie) te selecteren ontstaat een overzicht van de woningvoorraad en woningtransacties en het bijbehorende eigenarenoverzicht. In dit onderzoek gaan we uit van transacties van bestaande koopwoningen. Hierbij nemen we zowel aankopen van natuurlijke personen als van bedrijfsmatige rechtspersonen mee. Wij gebruiken de term investeerder om _____________________ 2
Zie ook bijlage 1 voor een uitgebreide beschrijving van de gehanteerde definities.
Pagina 6 van 33
aan te duiden dat de koper van een woning niet zelf in de woning gaat wonen. Hierbij maken wij onderscheid tussen natuurlijke personen (particuliere investeerders) en niet natuurlijke personen (bedrijfsmatige investeerders). Een uitgebreide beschrijving van de definities valt te vinden in bijlage 1. 2.4
Leeswijzer
In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op alle woningtransacties in de gemeente Rotterdam. Vervolgens wordt vanaf hoofdstuk 4 ingezoomd op de verkopen door eigenaar-bewoners. Hierbij wordt in hoofdstuk 4 gekeken naar de ontwikkeling van het aantal en aandeel investeerders en koopstarters, in de gemeente Rotterdam maar ook per buurt. In hoofdstuk 5 wordt gekeken naar de prijsontwikkeling in de gemeente Rotterdam, waarbij ingezoomd wordt op de prijsontwikkeling voor koopstarters en investeerders en het aandeel transacties voor minder dan €355.000 per buurt. Hoofdstuk 6 beschrijft de ontwikkeling van de woningvoorraad in de gemeente Rotterdam. Hierna volgt de bijlage waarin de gebruikte data en definities staan beschreven.
Pagina 7 van 33
3
Woningtransacties
Dit hoofdstuk gaat in op alle woningaankopen in de gemeente Rotterdam in de periode 2015 tot en met 2022. Hierin worden ook transacties met meerdere woningen, zoals een portefeuilleverkoop, meegenomen. Allereerst wordt een algemeen beeld gegeven van de ontwikkeling van het aantal verhandelde woningen (in totaal en door investeerders) in de gemeente vanaf 2015 tot en met 20223. Vervolgens wordt ingegaan op de stromen tussen de verschillende verkopers en kopers voor de periode 2015 tot en met 2022. 3.1
Totaal aantal woningaankopen in de gemeente Rotterdam: ruim 114.000 in 2015-2022
In de periode 2015 tot en met 2022 zijn in totaal bijna 114.000 woningtransacties geregistreerd in de gemeente Rotterdam. In Figuur 1 is het totaal aantal verkochte woningen per half jaar weergegeven. Het aantal transacties volgt gedurende de gehele periode het gebruikelijke seizoenspatroon: in het tweede halfjaar zijn er meer aankopen dan in het eerste halfjaar. Opvallend is dat in de laatste 2 jaren, 2021 en 2022, het minst aantal woningaankopen over de periode 2015-2022 zijn geregistreerd. In 2021 zijn 11.650 transacties geregistreerd, waarna het aantal transacties in 2022 nog verder wegzakte tot slechts 11.250 transacties, ruim 3% minder dan in 2021. Figuur 1. Totaal aantal woningtransacties in de gemeente Rotterdam per halfjaar voor de periode 2015 t/m 2022. 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 15H1 15H2 16H1 16H2 17H1 17H2 18H1 18H2 19H1 19H2 20H1 20H2 21H1 21H2 22H1 22H2
3.2
Woningtransacties naar type koper: afnemende rol investeerders vanaf 2021
Figuur 2 laat voor elk jaar de verdeling van het aantal transacties over de verschillende kopers zien. Het aandeel koopstarters is in de periode 2016 tot en met 2020 sterk afgenomen van 23% naar 14% in 2020. Deze dip in 2020 wordt nog versterkt door de aankondiging van de verlaging van de overdrachtsbelasting voor kopers jonger dan 35 per 1 januari 2021: veel jonge kopers hebben in het najaar van 2020 hun aankoop bewust uitgesteld naar 2021. Mede door dit gewijzigde overheidsbeleid is het aandeel koopstarters sindsdien sterk toegenomen. In 2022 is 26% van de aankopen afkomstig van een koopstarter.
_____________________ 3
Voor de indicatie investeerder en tweede woning wordt bij particulieren een dag, een maand, een halfjaar en een jaar na aankoop gecheckt of men er is gaan wonen. Met name in het eerste halfjaar verandert deze indicatie nog, omdat men veelal niet direct na aankoop naar de woning verhuist. Daarom zijn voor het eerste halfjaar van 2022 de cijfers nog voorlopig. De aantallen investeerders en tweede woningbezitters vallen waarschijnlijk uiteindelijk iets lager uit. Het aantal doorstromers valt waarschijnlijk iets hoger uit.
Pagina 8 van 33
De rol van particuliere en bedrijfsmatige investeerders in het aankopen van woningen is sinds 2021 juist duidelijk afgenomen. In 2015 bedroeg het gezamenlijke aandeel nog zo’n 31%, om vervolgens door te groeien tot ruim 41% in 2020. Vanaf 2021 is een daling in het aandeel ingezet, wederom mede door overheidsbeleid: sinds 1 januari 2021 betalen investeerders geen 2%, maar 8% overdrachtsbelasting. In 2021 daalde het aandeel aankopen door investeerders tot 23,2%, in 2022 is het aandeel gelijk gebleven aan 2021. Binnen de groep investeerders is wel sprake van een verschuiving van investeerders tussen 2021 en 2022. In 2021 hadden particuliere investeerders nog een aandeel van 10,2%, in 2022 is dat aandeel gedaald naar 7,2%. Figuur 2. Totaal aantal woningtransacties in de gemeente Rotterdam per jaar voor de periode 2015 t/m 2022, uitgesplitst naar type koper. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Eigenaar bewoner
Eigenaar bewoner - koopstarter
Tweede woning
Bedrijfsmatige investeerder
Particuliere investeerder
Woningcorporatie
2022
Overig/Onbekend
3.3
Recordaantal transacties investeerders in 2020, daarna stevige daling
Figuur 3 laat het totaal aantal woningen gekocht door de verschillende typen investeerders in de gemeente Rotterdam zien. De wijzigingen in het overheidsbeleid per 2021 zorgden voor anticiperende woningaankopen in 2020. In totaal kochten investeerders bijna 7.000 woningen in 2020. Vanaf 2021 is het aantal aankopen door zowel bedrijfsmatige als particuliere investeerders sterk teruggelopen. In 2021 verwierven investeerders ruim 2.700 woningen, het laagste aantal sinds 2015. In 2022 is het totaal aantal transacties van investeerders vergelijkbaar met 2021, totaal bijna 2.720 woningen. Wel is het aantal woningen dat gekocht is door particuliere investeerders verder afgenomen, bedrijfsmatige investeerders kochten juist iets meer in 2022 ten opzichte van 2021. Belangrijk om te vermelden is dat een groot deel van de woningen die gekocht worden door investeerders gekocht zijn van andere investeerders. Van alle aankopen die tussen 2015 en 2022 zijn gedaan door investeerders is 64% afkomstig van andere investeerders (zie hiervoor ook tabel 1 en paragraaf 3.4.2).
Pagina 9 van 33
Figuur 3. Totaal aantal woningen gekocht door bedrijfsmatige en particuliere investeerders voor de periode 2015 t/m 2022. 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 2015
2016
2017
2018
Bedrijfsmatige investeerder
3.4
2019
2020
2021
2022
Particuliere investeerder
Woningtransacties naar type verkoper en koper: eigenaar-bewoners kopen en verkopen de meeste woningen
In tabel 1 worden alle woningtransacties in de gemeente Rotterdam per type koper en type verkoper voor de periode 2015 tot en met 2022 weergegeven. Hieruit valt af te lezen wie aan wie verkocht en zo wordt een algemeen beeld van de gehele markt gegeven. 3.4.1
Starters en doorstromers samen goed voor 45% van de aankopen
Pagina 10 van 33
Tabel 1 (volgende pagina) laat zien dat koopstarters en doorstromers de belangrijkste kopende partij in Rotterdam zijn. In de periode 2015 tot en met 2022 kochten eigenaar-bewoners, dat wil zeggen doorstromers en koopstarters, 50.500 woningen. Dat zijn 45% van alle overgedragen woningen in de gemeente Rotterdam (doorstromers 24%, koopstarters 21%). Ruim 34.000 van de 50.500 aangekochte woningen werden gekocht van eigenaar-bewoners. Daarnaast kochten koopstarters en doorstromers woningen van woningcorporaties (5.300) en bedrijfsmatige investeerders (4.750). Bij bijna 2.200 van de aankopen werd het eigendom verkregen van particuliere investeerders. Met 50.400 woningen verkochten eigenaar-bewoners zo goed als net zo veel als zij kochten. De eigenaar-bewoner is steeds belangrijker geworden als verkoper bij de woningaankopen van koopstarters en doorstromers. Sinds 2019 treedt bij meer dan 70% van de woningaankopen van koopstarters en doorstromers een eigenaar-bewoner als verkopende partij op. In 2022 is het inmiddels 72% geworden. In 2022 was de woningcorporatie bij slechts 6% van de woningaankopen de verkopende partij. Voor 2018 waren woningcorporaties relatief veel vaker betrokken bij de verkoop aan een eigenaar-bewoner, in 2015 bij nog meer dan 20% van alle woningaankopen van starters en doorstromers.
Zie voor meer informatie over de verkopen van woningcorporaties ook dit artikel. Koopstarters reageerden in 2021 op de eenmalige vrijstelling van de overdrachtsbelasting per 1 januari 2021. In de 2e helft van 2020 begonnen koopstarters af te wachten en daalde hun aandeel in de woningaankopen van 2020 tot slechts 14% van het totaal, om vervolgens in 2021 toe te nemen tot 28%. Anno 2022 ligt het aandeel van koopstarters in de woningaankopen op 26%, ruim meer dan het gemiddelde in de onderzoeksperiode.
Pagina 11 van 33
Tabel 1. Het aantal woningtransacties (cijfers afgerond op vijftigtallen) in de gemeente Rotterdam in de periode 2015 t/m 2022 per type koper en type verkoper. Periode
Koper
2015 t/m 2022
Door-
Koopstarter
stromer Eigenaar
Tweede
Bedrijfsmatige
Particuliere
Woning-
Overig/
woning
investeerder
investeerder
corporatie
Onbekend4
18.200
15.800
3.250
2.450
5.100
4.800
800
1.700
2.050
750
600
1.150
200
200
2.500
2.250
1.250
11.200
4.100
250
2.400
1.000
1.150
550
3.950
3.050
100
850
3.350
2.000
350
1.650
500
2.450
250
300
150
150
900
400
900
9.050
24%
21%
5%
18%
13%
8%
12%
bewoner Tweede woning Bedrijfsmatig investeerder Particuliere investeerder
Verkoper
Woning corporatie Overig/ Onbekend Aandeel koper/totaal
Met 45% van de aankopen door eigenaar-bewoners (koopstarters en doorstromers) scoort Rotterdam duidelijk lager dan Nederland of de G4 (respectievelijk bijna 68% en 50%). Het aandeel dat eigenaar-bewoners hebben in de verkoop van woningen binnen Rotterdam (44%) is wel vergelijkbaar met dat van de G4 (41%). In Nederland is dat aandeel 61%. 3.4.2
Particuliere investeerders doen 12,5% van de aankopen, vooral afkomstig van eigenaar-bewoners en investeerders
Particuliere investeerders zijn in de periode 2015 tot en met het eerste halfjaar van 2022 in totaal goed voor bijna 14.300 aankopen, 12,5% van het totaal aantal aankopen. Zij kopen met name van eigenaar-bewoners (5.100), bedrijfsmatige (4.100) en particuliere (3.050) investeerders. Bedrijfsmatige investeerders kochten in dezelfde periode 20.750 woningen, oftewel 18% van het totaal. Ze handelen veelal onderling en met particuliere investeerders; zo kochten ze 11.200 woningen van andere bedrijfsmatige investeerders en 3.950 van particuliere investeerders. Ook verkopen bedrijfsmatige investeerders meer aan eigenaar-bewoners (4.750 woningen) dan dat zij kopen van eigenaar-bewoners (2.450 woningen), zoals opgenomen is in tabel 1. Hoewel nieuwbouwwoningen in dit onderzoek in principe uitgesloten zijn, is het toch mogelijk dat hier een aantal nieuwbouwtransacties tussen zitten. Wanneer de ontwikkelaar de woning pas na realisatie en registratie in de BAG verkoopt aan de particuliere eigenaar, wordt deze wel meegenomen in de gebruikte dataset. Verkoop van een bedrijfsmatige investeerder aan een eigenaar-bewoner betekent dus niet per se huurwoningen die weer toegevoegd worden aan de koopsector; het kan hier ook om nieuwbouw gaan. _____________________ 4
Hieronder vallen woningen in het bezit van onder meer kerken, overige stichtingen en gemeenten of wanneer het niet mogelijk is om het kadastrale perceel – waarvan de eigenaar bekend is – met genoeg zekerheid te koppelen aan een woning. Dit komt voor bij bijvoorbeeld nieuwbouw of appartementen. In Rotterdam bestaat overig/onbekend voor ongeveer 30% uit overig en voor 70% uit onbekend. Ruim 40% van de categorie onbekend komt voort uit 10 transacties, waarbij gemiddeld iets meer dan 400 woningen overgedragen werden.
Pagina 12 van 33
Sinds 1 januari 2021 betalen investeerders geen 2% overdrachtsbelasting meer, maar 8%. Veel investeerders hebben in de laatste maanden van 2020 hun aankopen naar voren gehaald, en in dat jaar waar mogelijk hun portefeuille nog uitgebreid. In 2021 valt hierdoor het aandeel van de particuliere investeerders terug tot 10% (14% in 2020) om vervolgens in 2022 verder te dalen tot 7%. Het aandeel van bedrijfsmatige investeerders daalde van 28% in 2020 naar 13% in 2021. In 2022 neemt hun aandeel weer toe tot 16%. Particuliere investeerders kopen vaker van eigenaar-bewoners dan bedrijfsmatige investeerders: 36% van de woningen gekocht door particuliere investeerders is gekocht van een eigenaar-bewoner, voor bedrijfsmatige investeerders is dit beperkt tot 12% van de aangekochte woningen. Particuliere investeerders hebben over de gehele onderzoeksperiode met 5.100 woningen ruim meer woningen gekocht van eigenaar-bewoners dan dat zij aan eigenaar-bewoners hebben verkocht (2.200 woningen). Particuliere investeerders verkochten in de periode 2015 tot en met 2022 hun woningen vooral aan andere investeerders: 3.950 aan bedrijfsmatige investeerders en 3.050 aan particuliere investeerders. In totaal verkochten de particuliere investeerders in die periode 10.600 woningen.
Particuliere investeerders in Rotterdam hebben met 13% van alle aankopen in de periode 2015-2022 een hoger dan gemiddeld aandeel in vergelijking met zowel de G4 (10,1%) en Nederland (6,7%). Bedrijfsmatige investeerders scoren met 18% iets hoger dan de G4 (17,0%) en ruim hoger dan Nederland (9,8%).
Pagina 13 van 33
4
Ontwikkeling transacties koopstarters en investeerders op de eigenaarbewonermarkt
In dit hoofdstuk wordt voor de periode 2015 tot en met 2022 gekeken naar de verkopen van eigenaarbewoners. De ontwikkeling van het aantal en aandeel koopstarters, doorstromers en investeerders wordt besproken. Bedrijfsmatige en particuliere investeerders zijn in dit hoofdstuk samengevoegd. 4.1
Koopstarter terug na ingrijpende beleidsmaatregelen
Gedurende de onderzoeksperiode zijn er in de gemeente Rotterdam 50.400 woningen verkocht door eigenaarbewoners. Sinds 2016 verkochten eigenaar-bewoners altijd minimaal 6.000 woningen per jaar met een piek van 7.100 overdrachten in 2017. In 2022 blijft het aantal transacties flink achter op het niveau van de jaren ervoor met net iets meer dan 5.500 transacties. Figuur 4 toont het aantal aankopen uitgesplitst naar koopstarters, doorstromers en investeerders. De wijziging van de overdrachtsbelasting per 2021 voor zowel koopstarters als investeerders heeft zijn uitwerking niet gemist. Het aandeel van aankopen van investeerders (totaal particulier en bedrijfsmatig) halveerde bijna van 20,0% in 2020 tot 10,7% in 2021. In 2022 daalde het aandeel verder tot 7,4%, waarbij de in Rotterdam ingevoerde opkoopbescherming hoogstwaarschijnlijk een rol heeft gespeeld. Hier wordt momenteel een studie naar gedaan door het Kadaster samen met de Erasmus Universiteit en de Universiteit van Amsterdam. De koopstarter is door de genomen maatregelen terug op de woningmarkt. Het aandeel aankopen van koopstarters is met ruim 35% in 2021 vergelijkbaar met dat van 2015; het aantal aankopen ligt echter een stuk hoger (ruim 2.300 in 2021, ruim 1.800 in 2015). In 2022 is het aandeel van de koopstarter met 38% in de aankoop van woningen van eigenaar-bewoners vergelijkbaar met die doorstromers (39% in 2022).
De aandelen van koopstarters en doorstromers zijn daarmee voor het eerst sinds 2016 weer vergelijkbaar met elkaar. Dit heeft deels het gevolg zijn van de genomen beleidsmaatregelen, maar heeft ook te maken met de omslag in de woningmarkt. In vergelijking met de G4 blijft het aandeel van de koopstarters nog altijd achter in de gemeente Rotterdam, ook in 2022. Dat ligt in de G4 op bijna 45%. Het aandeel van investeerders in Rotterdam in 2022 is vergelijkbaar met dat van de G4 (7,1%). In Nederland is in 2022 5,9% van de woningen verkocht door een eigenaar-bewoner aan een investeerder. Figuur 4. Aantal woningen verkocht door eigenaar-bewoners met uitsplitsing naar kopers: koopstarter, doorstromer en investeerder, inclusief aandelen. 3000
45% 40%
2500 35% 2000
30% 25%
1500 20% 1000
15% 10%
500 5% 0
0% 2015
2016 Koopstarter
2017
2018
2019
Doorstromer
2020
2021
2022
Investeerder
Pagina 14 van 33
4.2
Vooral oudere koopstarter profiteert van nieuw beleid
Wanneer we de leeftijd van de nieuwe eigenaar-bewoners in beschouwing nemen, is nogmaals duidelijk dat de koopstarters terug zijn op de woningmarkt. Sinds 2021 heeft bijna de helft van de kopers een leeftijd tussen de 25 en 34 jaar. Kopers tot 35 jaar hoeven sinds de wijziging van de overdrachtsbelasting in 2021 bij de aankoop van een woning éénmalig geen overdrachtsbelasting te betalen. Kopers in de leeftijdsklasse tot en met 24 jaar lijken niet te profiteren van de maatregelen, hun aandeel is niet toegenomen. Een mogelijke verklaring hiervoor is dat zij door de snel gestegen prijzen de stap naar de koopwoningmarkt nog niet kunnen zetten. Ook is pas op latere leeftijd zelfstandig gaan wonen iets wat past bij de huidige demografische ontwikkelingen. De groep kopers tussen de 45 en 54 jaar is in aandeel het sterkst gedaald sinds 2021. Figuur 5. Aandeel woningen verkocht door eigenaar-bewoners aan koopstarters en doorstromers met uitsplitsing naar leeftijdsklasse van de koper. 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 18 tm 24 jaar
25 tm 34 jaar
35 tm 44 jaar 2015
4.3
2018
45 tm 54 jaar 2021
55 tm 64 jaar
65 jaar en ouder
2022
Buurten met opkoopbescherming profiteren van overheidsmaatregelen
In deze paragraaf zoomen we verder in op de Rotterdamse buurten. De kaarten van Rotterdam die volgen (figuur 6) laten het aandeel in de woningaankopen per buurt zien. De kaarten zijn gesplitst naar jaar en type koper (koopstarter en investeerder, zowel bedrijfsmatig als particulier). De buurten met een rode rand zijn buurten die door de gemeente Rotterdam zijn aangewezen in het kader van de opkoopbescherming. De buurten zijn genummerd. De nummers met corresponderende buurtnaam en buurtcode zijn te vinden in bijlage 7.5. In de analyse hebben we ingezoomd op het optreden van twee verschillende effecten 5: 1.
Is het aandeel van investeerders in de aankopen van eigenaar-bewoners afgenomen?
2.
Is het aandeel van koopstarters in de aankopen van eigenaar-bewoners toegenomen?
Daarnaast maken we een onderscheid naar verschillende groepen buurten: •
Groep van 16 buurten, waarvoor in 2022 de opkoopbescherming is ingevoerd, hierna genoemd als de opkoopbeschermingsbuurten.
•
De overige buurten, waarvoor dus geen opkoopbescherming is ingevoerd.
_____________________ 5
We zoomen hier in op investeerders en koopstarters, naast deze kopertypen zijn ook de andere kopertypen actief op de markt, met name doorstromers. Als dus bijvoorbeeld het aandeel investeerders afneemt, maar het aandeel koopstarters niet toeneemt, dan zal dat betekenen dat de andere kopertypen een hoger aandeel in de transacties hebben.
Pagina 15 van 33
De wijzigingen in de overdrachtsbelasting voor koopstarters en investeerders, die sinds begin 2021 zijn doorgevoerd hebben er mede voor gezorgd dat in 2021 in 13 van de 16 (81%) opkoopbeschermingsbuurten zowel het aandeel koopstarters is toegenomen als het aandeel investeerders is afgenomen ten opzichte van 2018. Bij de overige buurten geldt dat voor 29 buurten (50%). In nog eens 10 van de overige buurten (17%) treedt één van beide effecten op: het aandeel koopstarters is in 4 van de 10 buurten toegenomen, in de andere 6 van 10 buurten is het aandeel investeerders afgenomen. Voor de duidelijkheid: naast koopstarters en investeerders is er ook een groep doorstromers, zie ook voetnoot 4 op de vorige pagina. In het restant van de buurten is geen effect gemeten of kon dit door een tekort aan verkochte woningen niet vastgesteld worden. Dit wijst erop dat de wijzigingen in de overdrachtsbelasting voor koopstarters en beleggers het beoogde effect hebben gehad. Wel moet er daarbij ook rekening gehouden worden met de sterke stijging van woningprijzen de afgelopen jaren. Woningen kopen als investering is daardoor voor veel investeerders minder aantrekkelijk geworden. Vervolgens kijken we naar de verkopen aan koopstarters en investeerders in 2022, toen de opkoopbescherming ingevoerd werd.
In 11 van de 16 buurten (69%), die de gemeente Rotterdam heeft aangewezen voor de opkoopbescherming is in 2022 het aandeel koopstarters toegenomen en het aandeel investeerders afgenomen in vergelijking met 2021. In nog eens 3 van de buurten (19%) is een van beide effecten opgetreden. Bij buurten waarvoor de opkoopbescherming niet is ingevoerd, is in 13 buurten (22%) sprake van beide effecten en in 16 buurten (28%) van een van beide effecten. Dit is een indicatie dat de doorgevoerde opkoopbescherming zijn effect niet gemist lijkt te hebben en de positie van koopstarters verder heeft versterkt ten koste van investeerders. De opkoopbescherming zorgt er overigens niet voor dat investeerders helemaal geen woningen meer kopen in de opkoopbeschermingsbuurten. Dit komt onder andere door de maximale WOZ-waarde verbonden aan de opkoopbescherming, op dit moment € 355.000; duurdere woningen kunnen nog wel gekocht worden door investeerders. Investeerders kunnen woningen beneden de NHG-grens bovendien kopen, opknappen en weer verkopen. Daarnaast is het onder bepaalde voorwaarden nog wel mogelijk een vergunning te krijgen om een woning te verhuren.
In 2022 zijn er nog 4 Rotterdamse buurten met opkoopbescherming waar het aandeel van investeerders in woningaankopen van eigenaar-bewoners uitkomt boven de 10%: Kralingen Oost (14%, buurt 36), Oud Mathenesse (13%, buurt 13), Tarwewijk (12%, buurt 62) en Oud Charlois (11%, buurt 65). Wanneer we nog verder inzoomen op de verkopen van eigenaar-bewoners aan koopstarters en investeerders in de periode 2020 tot en met 2022 met een onderscheid naar buurten met wel/geen opkoopbescherming, dan zien we in hoeverre de aandelen in de aankopen veranderd zijn in die periode. In deze analyse hebben we de aankopen in de buurten met opkoopbescherming gesommeerd, evenals de aankopen in buurten zonder opkoopbescherming. Vervolgens is het aandeel koopstarters en investeerders bepaald. Tabel 2. Aandeel aankopen koopstarters en investeerders in woningen verkocht door eigenaar-bewoners, 2020 t/m 2022 Aandeel koopstarters en investeerder bij aankopen van eigenaar-bewoners Koopstarter
Investeerder
Wel opkoop-
Geen opkoop-
Wel opkoop-
Geen opkoop-
bescherming
bescherming
bescherming
bescherming
2020
24%
26%
29%
15%
2021
37%
34%
17%
7%
2022
45%
34%
6%
8%
Pagina 16 van 33
In vergelijking met 2020 is het aandeel van de koopstarter in 2021 toegenomen in zowel buurten met als buurten zonder opkoopbescherming. In het 1e halfjaar van 2022 stijgt het aandeel van de koopstarter in buurten met opkoopbescherming verder tot 45%, terwijl het aandeel van de koopstarter in buurten zonder opkoopbescherming met 34% in 2022 gelijkblijft met dat van 2021. Het aandeel van de investeerders in de aankopen van eigenaar-bewoners in 2021 is in vergelijking met 2020 zo goed als gehalveerd, zowel in buurten met als in buurten zonder opkoopbescherming. In 2022 daalt het aandeel van investeerders in buurten met opkoopbescherming verder van 17% in 2021 tot 6% in 2022. In buurten zonder opkoopbescherming is geen sprake van een verdere daling van het aandeel investeerders, daar neemt het aandeel van de investeerder juist weer wat toe van 7% in 2021 tot 8% in 2022. Waar in 2021 de aandeeleffecten in buurten met en zonder opkoopbescherming vergelijkbaar zijn, zijn in 2022 de aandeeleffecten tussen buurten met en zonder opkoopbescherming verschillend. Hoewel niet onomstotelijk bewezen kan worden dat deze effecten het gevolg zijn van de ingevoerde maatregelen in 2021 (overdrachtsbelasting) en in 2022 (opkoopbescherming), geven de cijfers wel een duidelijke indicatie dat de maatregelen hun effect hebben gehad.
In de figuren 6 tot en met 9 zijn kaarten opgenomen van de Rotterdamse wijken voor de jaren 2018, 2020, 2021 en 2022. Bij figuur 6 en 7 is per wijk het aandeel van koopstarters ingekleurd, bij de figuren 8 en 9 het aandeel van investeerders per wijk. De cijfers in de buurten corresponderen met een buurtnaam. Het overzicht van de buurtnamen is te vinden in bijlage 7.5.
Pagina 17 van 33
Figuur 6. Aandeel aankopen koopstarters in woningen verkocht door eigenaar-bewoners, 2018 en 20206
_____________________ 6
Waar in de legenda ‘Geen data’ staat, wordt bedoeld: ‘Geen of onvoldoende data’.
Pagina 18 van 33
Figuur 7. Aandeel aankopen koopstarters in woningen verkocht door eigenaar-bewoners, 2021 en 20227
_____________________ 7
Waar in de legenda ‘Geen data’ staat, wordt bedoeld: ‘Geen of onvoldoende data’.
Pagina 19 van 33
Figuur 8. Aandeel aankopen investeerders in woningen verkocht door eigenaar-bewoners, 2018 en 20208
_____________________ 8
Waar in de legenda ‘Geen data’ staat, wordt bedoeld: ‘Geen of onvoldoende data’.
Pagina 20 van 33
Figuur 9. Aandeel aankopen investeerders in woningen verkocht door eigenaar-bewoners, 2021 en 20229
_____________________ 9
Waar in de legenda ‘Geen data’ staat, wordt bedoeld: ‘Geen of onvoldoende data’.
Pagina 21 van 33
5
Transactieprijsontwikkeling
In dit hoofdstuk wordt voor de periode 2015 tot en met 2022 gekeken naar de verkopen van eigenaarbewoners per prijsklasse. Eerst wordt de prijsontwikkeling in de gemeente Rotterdam besproken, daarna wordt ingezoomd op de prijsontwikkeling voor koopstarters en investeerders. Ten slotte wordt gekeken naar de ontwikkeling van het aandeel transacties voor minder dan €355.000 per buurt. Bedrijfsmatige en particuliere investeerders zijn in dit hoofdstuk samengevoegd. In onze analyse gaan we uit van de door het Kadaster geregistreerde transactieprijzen bij overdrachten en dus niet de WOZ-waarde. 5.1
Opdrogend aanbod in laagste prijsklassen
De sterk gestegen woningprijzen hebben ervoor gezorgd dat het aandeel door eigenaar-bewoners verkochte woningen in de lagere prijsklassen sinds 2015 sterk is afgenomen. In 2015 werd nog 78% van de woningen verkocht voor minder dan €250.000, in het eerste halfjaar van 2022 is dat geslonken tot 20%. In dezelfde periode is het aandeel woningen verkocht voor meer dan €400.000 toegenomen van 7% naar 38%. Het aandeel van verkochte woningen door eigenaar-bewoners in de prijsklasse tussen €250.000 en €400.000 is toegenomen van 15% tot 42%. Het is een duidelijk gevolg van de enorme toename van de woningprijzen sinds de woningmarkt opkroop uit het dal van de kredietcrisis. Deze prijsontwikkeling heeft ervoor gezorgd dat het aanbod (en daarmee ook de verkopen) in de laagste prijsklassen opdroogde. Figuur 10. Ontwikkeling verkopen eigenaar-bewoners, ingedeeld naar prijscategorie 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2015 tot 180 dzd
2016 180 tot 250 dzd
2017
2018
250 tot 300 dzd
2019 300 tot 355 dzd
2020
2021
355 tot 400 dzd
2022 vanaf 400 dzd
Pagina 22 van 33
Investeerder koopt sinds 2022 beduidend groter aandeel woningen voor meer dan €355.000
5.2
Wanneer we specifiek inzoomen op de rol van koopstarters en investeerders in de woningaankopen van eigenaar-bewoners, valt op dat koopstarters en investeerders vaker kopen in de lagere prijssegmenten. Net zoals eigenaar-bewoners zijn koopstarters en investeerders de afgelopen jaren steeds duurdere woningen gaan kopen. Investeerders kopen wel nog altijd relatief meer in de goedkoopste segmenten dan koopstarters.
Zo
betaalden investeerders in 2022 voor een derde van al hun aankopen minder dan €250.000. Bij koopstarters is dat nog maar 19%, vergelijkbaar met het aandeel in die prijsklasse voor alle kopers bij elkaar. Het beeld dat investeerders zich, meer dan koopstarters, richten op het goedkopere segment is ook zichtbaar in de jaren voor 2022. Koopstarters en investeerders kopen anno 2022 respectievelijk 44% en 37% van hun woningen in het duurdere segment vanaf €355.000. Opvallend is daarin voor investeerders de verandering ten opzichte van 2021: waar in 2021 koopstarters al 36% van hun woningen in deze prijscategorie kochten, was dat voor investeerders 14%. Deze sterke toename voor investeerders hangt samen met de sterk gestegen prijzen, maar hoogstwaarschijnlijk speelt ook de in 16 buurten ingevoerde opkoopbescherming een rol, waarbij woningen met een WOZ-waarde lager dan €355.000 niet langer gekocht mogen worden door investeerders om te verhuren. Woningen boven de grens van €355.000 mogen door investeerders nog wel aangeschaft worden. Hoewel de toename van het aandeel woningen gekocht voor meer dan €355.000 in heel Rotterdam te zien is, is deze toename in de buurten met opkoopbescherming groter dan in de buurten zonder opkoopbescherming.
Hoewel in dit onderzoek gebruik wordt gemaakt van koopsommen en niet van WOZ-waarden, is het aannemelijk dat woningen met een WOZ-waarde van meer dan €355.000 ook voor minstens deze koopsom worden verhandeld. Figuur 11. Ontwikkeling verkopen eigenaar-bewoners, gekocht door koopstarters en investeerders, ingedeeld naar prijscategorie 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Koopstarter Investeerder Koopstarter Investeerder Koopstarter Investeerder Koopstarter Investeerder 2015 tot 180 dzd
180 tot 250 dzd
2018 250 tot 300 dzd
2021 300 tot 355 dzd
2022 355 tot 400 dzd
vanaf 400 dzd
Pagina 23 van 33
5.3
Bijna 60% van de transacties in buurten met opkoopbescherming onder de NHG-grens in 2022
In de buurten waar de opkoopbescherming is doorgevoerd hebben transacties in het algemeen een prijsniveau dat onder het niveau van de andere buurten ligt. Dat is terug te zien in figuur 12, waarin is weergegeven hoeveel procent van de verkopen van eigenaar-bewoners onder de €355.000, de NHG-grens in 2022, is geregistreerd met onderscheid naar de buurten met en zonder opkoopbescherming. Het percentage van de verkopen onder de €355.000 in de opkoopbeschermingsbuurten ligt in de gehele periode duidelijk boven het percentage van de wijken zonder opkoopbescherming. Sinds 2021 is wel sprake van een sterke daling van de aandelen zowel bij buurten met als bij buurten zonder opkoopbescherming. In 2022 is bij 59% van de verkopen van eigenaarbewoners in opkoopbeschermingsbuurten sprake van een koopsom onder de grens van €355.000 (70% in 2021), bij buurten zonder opkoopbescherming ligt 45% van de verkopen onder de NHG-grens van 2022 (55% in 2021). Figuur 12. Aandeel van de verkopen onder de 355 duizend euro met onderscheid naar buurten met en zonder opkoopbescherming, periode 2015 – 2022 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2015
2016
2017
2018
geen opkoopbescherming
2019
2020
2021
2022
wel opkoopbescherming
Figuur 13 (volgende pagina) laat de ontwikkeling van het aandeel transacties onder de €355.000 zien per buurt. Rotterdamse buurten met opkoopbescherming waarbij bijna alle verkopen onder de grens van €355.000 uitkomen, zijn Oud Mathenesse (99%), Carnisse (95%) en de Bloemhof (92%). Ook in Hillesluis, Tarwewijk en Groot IJsselmonde ligt het aandeel van de transacties onder de € 355.000 tussen de 80% en 90%. In KralingenOost ligt in 2022 slechts 6% van de verkopen van eigenaar-bewoners onder de grens van €355.000. In Blijdorp en Hillegersberg gaat het nog om respectievelijk 27% en 28% van de verkopen. Voor de kaarten geldt dat de cijfers in de buurten corresponderen met een buurtnaam. Het overzicht van de buurtnamen is te vinden in bijlage 7.5.
Pagina 24 van 33
Figuur 13. Ontwikkeling aandeel transacties goedkoper dan €355.000 per buurt, verkopen van eigenaar-bewoners. Waar in de legenda ‘Geen data’ staat, wordt bedoeld: ‘Geen of onvoldoende data’.
6
Woningvoorraad
In dit hoofdstuk wordt ingezoomd op de woningvoorraad in de gemeente Rotterdam. Welk aandeel is in bezit van investeerders en welk aandeel is in bezit van eigenaar-bewoners? En hoe is de ontwikkeling tussen 2018 en begin 202310? Eerst wordt kort de situatie in de gemeente beschreven, vervolgens wordt ingezoomd op investeerders op buurtniveau. De buurten zijn genummerd. De nummers met corresponderende buurtnaam en buurtcode zijn te vinden in bijlage 7.5. 6.1
Investeerders hebben meer woningbezit dan vijf jaar geleden
De woningvoorraad van Rotterdam op 1 januari 2023 bestaat uit 321.300 woningen, 10.000 meer dan de 311.300 van 1 januari 2018. Voor zowel eigenaar-bewoners als woningcorporaties geldt dat hun aandeel iets afgenomen is; respectievelijk van 33,3% naar 32,7% en van 42,2% naar 41,4%. Wanneer we naar de absolute aantallen kijken, dan zien we dat het aantal woningen in bezit van eigenaar-bewoners tussen 1 januari 2018 en 1 januari 2023 met ongeveer 1.450 is toegenomen. Ook woningcorporaties hebben 1 januari 2023 meer woningen dan 5 jaar terug, totaal 1.600 meer en totaal 133.000 woningen op 1 januari 2023. Op 1 januari 2018 hadden investeerders gezamenlijk 40.400 woningen in bezit in Rotterdam. In de jaren daarna is dit toegenomen, tot bijna 48.600 op 1 januari 202311. Het totale bezit van investeerders in aantallen is in 5 jaar tijd zo met 20% toegenomen. Door de groei van de woningvoorraad is het aandeel investeerders geringer toegenomen: van 13,0% in 2018, naar 15,1% in 2023. De reden voor de toename van 20% is deels administratief, omdat het Kadaster het bezit van woningen beter heeft weten te classificeren dan 5 jaar geleden. Andere redenen voor de toename van het investeerdersbezit zijn dat investeerders kopen van eigenaarbewoners of woningcorporaties, maar ook dat zij middels nieuwbouw zelf woningen toevoegen aan de woningvoorraad. 6.2
Meeste bezit van investeerders in Zuidplein, Carnisse, Stadsdriehoek en Cs Kwartier
Kijkend naar figuur 14 blijkt dat de ruimtelijke spreiding van investeerders iets verandert. Vooral in het centrum van de stad is het aandeel investeerders gegroeid, in de buurten aan de rand van de stad is het aandeel vrij stabiel gebleven. De groei in het centrum is vooral het gevolg van nieuwbouw. Opvallende uitzonderingen zijn Hoogvliet Noord (buurt 71), Lombardijen (buurt 49) en Groot IJsselmonde (buurt 50), waar een toename te zien is. In Groot IJsselmonde is per 1 januari 2022 opkoopbescherming ingevoerd. Mogelijk heeft dit een effect voor Lombardijen en zullen hier meer woningen door investeerders gekocht worden, waardoor hun aandeel in de woningvoorraad ook kan toenemen. Het meeste bezit van investeerders vinden we in buurt Zuidplein (buurt 67) met 40% van de woningvoorraad in het bezit van investeerders in 2023. In Zuidplein zien we tegelijkertijd ook de grootste afname van het aandeel investeerders, met 8 procentpunt ten opzichte van 2018. Andere buurten met veel investeerdersbezit, tussen de 36% en 40%, zijn Carnisse (buurt 63), Stadsdriehoek (buurt 1) en Oud Mathenesse (buurt 13). Voor deze drie geldt wel een toename ten opzichte van 2018. Ook in Cool (buurt 3) zijn met een aandeel van 37% veel investeerders te vinden; hier is echter het aandeel gelijk gebleven ten opzichte van 2018.
De grootste groei van het aandeel investeerders zien we in Dijkzigt (buurt 6), waar het aandeel met 34% maar liefst 26 procentpunt hoger ligt dan in 2018, gevolgd door Nieuwe Werk (buurt 5) en Katendrecht (buurt 44), met respectievelijk 35% (+17 procentpunt) en 22% (+13 procentpunt). De grote toename in het aandeel investeerders in deze buurten komt door de grootschalige toevoeging van nieuwbouwwoningen, die met name in het bezit zijn gekomen van (grote) bedrijfsmatige investeerders. _____________________ 10
Veranderingen in de verhoudingen in het bezit van de woningvoorraad treden zeer geleidelijk op, daarom is gekozen voor een vergelijking waarbij er 5 jaren tussen de peilmomenten zit. Een vergelijking met 1 tot 1,5 jaar terug levert zeer beperkte verschillen en is daarom niet opgenomen. 11 Dit is mede het gevolg van verbeteringen in het woningvoorraadbestand, waardoor het Kadaster woningen beter kan classificeren. Hierdoor zijn meer woningen geclassificeerd als het bezit van investeerders en is de klasse overig/onbekend juist kleiner geworden.
Figuur
14.
Ontwikkeling
aandeel
investeerders
in
woningvoorraad,
1-1-2018
en
1-1-202312
_____________________ 12
Waar in de legenda ‘Geen data’ staat, wordt bedoeld: ‘Geen of onvoldoende data’.
Pagina 27 van 33
Pagina 28 van 33
7
Bijlage
7.1
Definitie woning
Een woning is gedefinieerd op basis van de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Uit de BAG zijn alle woningen geselecteerd die voldoen aan de volgende drie criteria: (1) gebruiksdoel = ‘woonfunctie’; (2) status verblijfsobject = ‘in gebruik’, ‘in gebruik (niet ingemeten)’ of ‘buiten gebruik’; (3) status pand = ‘in gebruik’, of ‘in gebruik (niet ingemeten)’ of ‘sloopvergunning verleend’. Door de koppeling met de Basisregistratie Kadaster (BRK) krijgen we informatie over de transactie en de eigenaar. 7.2
Verschil tussen koopovereenkomst en overdracht notaris
In dit rapport spreken we van een woningtransactie wanneer deze wordt geregistreerd bij het Kadaster. Dit is het moment waarop de juridische overdracht plaatsvindt bij de notaris. De handtekening onder de koopovereenkomst, vaak bij een makelaar, zetten koper en verkopers al eerder. Dat is het koopmoment. In een eerder gezamenlijk onderzoek met de NVM kwam naar voren dat de periode tussen deze twee momenten ongeveer drie maanden is. Doordat er sprake is van seizoenspatronen op de koopwoningmarkt kan echter niet worden geconcludeerd dat het aantal eigendomsoverdrachten per maand afgeleid kan worden uit het aantal koopovereenkomsten drie maanden eerder. 7.3
Investeerder, starter, doorstromer
Wij gebruiken de term investeerder om aan te duiden dat de koper van een woning niet zelf in de woning gaat wonen. Onder buy-to-let worden de overdrachten van eigenaar-bewoners aan particuliere investeerders verstaan. Hierbij worden woningen onttrokken van de koopwoningmarkt. In
het
transactiebestand
wordt
per
woningtransactie
het
type
eigenaar
toegevoegd.
In
het
woningvoorraadbestand wordt op vergelijkbare wijze ook onderscheid gemaakt tussen verschillende type eigenaren. De verschillende typen eigendom worden beschreven in tabel 4. Tabel 7.1. Indicaties type eigendom Type eigendom
Beschrijving
(1) Eigenaar-bewoner
Woning in het bezit van een particulier (natuurlijk persoon, NP) waarvan we weten dat de betreffende woning ook het adres is waar men staat ingeschreven. Hierbinnen is bij transacties onderscheid mogelijk tussen koopstarters en doorstromers: -
Koopstarter: is een particulier die voor het eerst in de registratie van het Kadaster voorkomt als eigenaar – i.e. een particulier die voor het eerst een woning koopt om hierin te gaan wonen. Bij meerdere verkrijgers moeten allen voor het eerst een woning op hun naam krijgen.
-
Doorstromer: een particulier die al eerder een andere woning in het bezit heeft gehad. Dit geldt ook als de periode van eigendom niet aansluitend is, bijvoorbeeld wanneer men tussen eigendom van koopwoningen een periode een woning heeft gehuurd.
Pagina 29 van 33
(2) Tweede woning13
Woning in het bezit van een particulier (NP) die in totaal twee woningen bezit en waar de persoon niet staat ingeschreven als inwonend.14
(3) Investeerders
De woning is in het bezit van een natuurlijk persoon (particulier) die 3 of meer woningen bezit en niet in de desbetreffende woning staat ingeschreven, of een niet natuurlijk persoon (bedrijfsmatig) met woningbezit.
(4) Woningcorporaties
Woning in bezit van een woningcorporatie.
(5) Overig
Eigenaar valt niet in categorie 1 tot en met 4. Hieronder vallen woningen in het bezit van onder meer kerken, overige stichtingen en gemeenten of wanneer het niet mogelijk is om het kadastrale perceel – waarvan de eigenaar bekend is – met genoeg zekerheid te koppelen aan een woning (zie ook hoofdstuk 7.4 Indicatief overzicht).
7.4
Type eigendom is een indicatie
Het overzicht van de eigendommen is indicatief. Het Kadaster registreert de rechten op het niveau van percelen. De rechten die worden onderscheiden binnen de BRK (Basisregistratie Kadaster) betreffen onder meer erfpacht, volledig eigendom en recht van opstal. Ook kan er sprake zijn van meerdere rechthebbenden. Op percelen waar meerdere rechten en belanghebbenden samenkomen, is het soms niet zonder meer duidelijk wie de belangrijkste rechthebbende is. Het bepalen van de belangrijkste eigenaar gebeurt aan de hand van (1) het aandeel in het recht, (2) het type juridisch persoon en (3) de leeftijd van de eigenaar (zie ook bijlage 3 bij de offerte). Nadat de belangrijkste eigenaar bekend is, wordt het type eigenaar bepaald. Dit is bepaald op basis van (1) het aantal woningen dat de eigenaar in bezit heeft, (2) de benutting van de woning (is de eigenaar ook de bewoner van de woning), (3) het type juridisch persoon (is de eigenaar een natuurlijk persoon, een organisatie of bedrijf).
_____________________ 13
Tweede woningen betreffen een diffuse categorie. Een tweede woning kan een woning zijn die wordt verhuurd, het kan een woning zijn die een ouder koopt voor een studerend kind, het kan een woning zijn die tijdelijk nog in het bezit is van een persoon die gaat verhuizen en het kan ook een ‘administratieve’ tweede woning zijn (als twee woningen zijn samengetrokken tot één woning zonder dat dit in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) staat vermeld). 14 Bij transacties door particulieren (NP) wordt een dag, een maand, een half jaar en een jaar na aankoop gecheckt of de verkrijger er is gaan wonen. Als de verkrijger op enig moment in de woning is gaan wonen, verandert de indicatie in eigenaarbewoner.
Pagina 30 van 33
7.5 Buurtnummers, buurtcodes en buurtnamen Nummer Buurtcode Buurtnaam buurt 1 BU05990110 Stadsdriehoek
Opkoopbescherming Nee
Wijkcode
Wijknaam
WK059901
Rotterdam Centrum
2
BU05990111
Oude Westen
Nee
WK059901
Rotterdam Centrum
3
BU05990112
Cool
Nee
WK059901
Rotterdam Centrum
4
BU05990113
Cs Kwartier
Nee
WK059901
Rotterdam Centrum
5
BU05990118
Nieuwe Werk
Nee
WK059901
Rotterdam Centrum
6
BU05990119
Dijkzigt
Nee
WK059901
Rotterdam Centrum
7
BU05990320
Delfshaven
Nee
WK059903
Delfshaven
8
BU05990321
Bospolder
Nee
WK059903
Delfshaven
9
BU05990322
Tussendijken
Nee
WK059903
Delfshaven
10
BU05990323
Spangen
Nee
WK059903
Delfshaven
11
BU05990324
Nieuwe Westen
Ja
WK059903
Delfshaven
12
BU05990325
Middelland
Ja
WK059903
Delfshaven
13
BU05990327
Oud Mathenesse
Ja
WK059903
Delfshaven
14
BU05990328
Witte Dorp
Nee
WK059903
Delfshaven
15
BU05990329
Schiemond
Nee
WK059903
Delfshaven
16
BU05990451
Kleinpolder
Nee
WK059904
Overschie
17
BU05990454
Schieveen
Nee
WK059904
Overschie
18
BU05990455
Zestienhoven
Nee
WK059904
Overschie
19
BU05990456
Overschie
Nee
WK059904
Overschie
20
BU05990457
Landzicht
Nee
WK059904
Overschie
21
BU05990515
Agniesebuurt
Nee
WK059905
Noord
22
BU05990516
Provenierswijk
Nee
WK059905
Noord
23
BU05990531
Bergpolder
Ja
WK059905
Noord
24
BU05990532
Blijdorp
Ja
WK059905
Noord
25
BU05990534
Liskwartier
Nee
WK059905
Noord
26
BU05990535
Oude Noorden
Nee
WK059905
Noord
27
BU05990660
Schiebroek
Nee
WK059906
28
BU05990661
Hillegersberg Zuid
Ja
WK059906
29
BU05990662
Hillegersberg Noord
Nee
WK059906
30
BU05990664
Terbregge
Nee
WK059906
31
BU05990665
Molenlaankwartier
Nee
WK059906
32
BU05990814
Rubroek
Ja
WK059908
HillegersbergSchiebroek HillegersbergSchiebroek HillegersbergSchiebroek HillegersbergSchiebroek HillegersbergSchiebroek Kralingen-Crooswijk
33
BU05990836
Nieuw Crooswijk
Nee
WK059908
Kralingen-Crooswijk
34
BU05990837
Oud Crooswijk
Nee
WK059908
Kralingen-Crooswijk
35
BU05990841
Kralingen West
Ja
WK059908
Kralingen-Crooswijk
36
BU05990842
Kralingen Oost
Ja
WK059908
Kralingen-Crooswijk
37
BU05990845
De Esch
Nee
WK059908
Kralingen-Crooswijk
38
BU05990847
Struisenburg
Nee
WK059908
Kralingen-Crooswijk
Pagina 31 van 33
39
BU05991017
Kop van Zuid
Nee
WK059910
Feijenoord
40
BU05991079
Nee
WK059910
Feijenoord
41
BU05991080
Kop van Zuid Entrepot Vreewijk
Nee
WK059910
Feijenoord
42
BU05991081
Bloemhof
Ja
WK059910
Feijenoord
43
BU05991082
Hillesluis
Ja
WK059910
Feijenoord
44
BU05991085
Katendrecht
Nee
WK059910
Feijenoord
45
BU05991086
Afrikaanderwijk
Nee
WK059910
Feijenoord
46
BU05991087
Feijenoord
Nee
WK059910
Feijenoord
47
BU05991088
Noordereiland
Nee
WK059910
Feijenoord
48
BU05991283
Oud IJsselmonde
Nee
WK059912
IJsselmonde
49
BU05991284
Lombardijen
Nee
WK059912
IJsselmonde
50
BU05991289
Groot IJsselmonde
Ja
WK059912
IJsselmonde
51
BU05991290
Beverwaard
Nee
WK059912
IJsselmonde
52
BU05991391
Pernis
Nee
WK059913
Pernis
53
BU05991444
's-Gravenland
Nee
WK059914
Prins Alexander
54
BU05991446
Kralingseveer
Nee
WK059914
Prins Alexander
55
BU05991448
Prinsenland
Nee
WK059914
Prins Alexander
56
BU05991449
Het Lage Land
Ja
WK059914
Prins Alexander
57
BU05991463
Ommoord
Nee
WK059914
Prins Alexander
58
BU05991466
Zevenkamp
Nee
WK059914
Prins Alexander
59
BU05991467
Oosterflank
Nee
WK059914
Prins Alexander
60
BU05991468
Nesselande
Nee
WK059914
Prins Alexander
61
BU05991570
Charlois Zuidrand
Nee
WK059915
Charlois
62
BU05991571
Tarwewijk
Ja
WK059915
Charlois
63
BU05991572
Carnisse
Ja
WK059915
Charlois
64
BU05991573
Zuidwijk
Nee
WK059915
Charlois
65
BU05991574
Oud Charlois
Ja
WK059915
Charlois
66
BU05991575
Wielewaal
Nee
WK059915
Charlois
67
BU05991576
Zuidplein
Nee
WK059915
Charlois
68
BU05991577
Pendrecht
Nee
WK059915
Charlois
69
BU05991578
Zuiderpark
Nee
WK059915
Charlois
70
BU05991593
Heijplaat
Nee
WK059915
Charlois
71
BU05991692
Hoogvliet Noord
Nee
WK059916
Hoogvliet
72
BU05991699
Hoogvliet Zuid
Nee
WK059916
Hoogvliet
73
BU05990452
Noord Kethel
Nee
WK059904
Overschie
74
BU05990558
Blijdorpsepolder
Nee
WK059905
Noord
75
BU05990843
Kralingse Bos
Nee
WK059908
Kralingen-Crooswijk
76
BU05991853
Spaanse Polder
Nee
WK059918
Spaanse Polder
77
BU05991926
Nieuw Mathenesse
Nee
WK059919
Nieuw Mathenesse
78
BU05992194
Waalhaven
Nee
WK059921
79
BU05992196
Eemhaven
Nee
WK059921
WaalhavenEemhaven WaalhavenEemhaven
Pagina 32 van 33
80
BU05992198
Waalhaven Zuid
Nee
WK059921
81
BU05992295
Vondelingenplaat
Nee
WK059922
82
BU05992459
Nee
WK059924
83
BU05992540
Bedrijvenpark NoordWest Rivium
Nee
WK059925
84
BU05992650
Bedrijventerrein Schieveen
Nee
WK059926
WaalhavenEemhaven Vondelingenplaat Rotterdam-NoordWest Rivium Bedrijventerrein Schieveen
Pagina 33 van 33