[23bb003526] Bijlage 1 behorende bij 23bb004083 over Ontwerpbestemmingsplan Waterside III

Bestemmingsplan Waterside III Gemeente Rotterdam Ontwerp

BÜO Ruimte | om in te leven

Bestemmingsplan Waterside III Gemeente Rotterdam Ontwerp

Rapportnummer:

P04435

IMRO-identificatienummer:

NLIMRO.0599.BP2217WatersideMI-on01

Datum:

januari 2023

Opdrachtgever:

Waterside CV

Projectteam BRO:

PZu, TAu, TvE, RFe

Concept:

december 2021, januari 2022

Voorontwerp:

mei 2022, september 2022

Ontwerp:

januari 2023

Vastgesteld: Trefwoorden:

--

Bron foto kaft:

BRO

Beknopte inhoud:

--

BRO Vestiging Amsterdam Sarphati Plaza Rhijnspoorplein 38 1018 TX Amsterdam T +31 (0)20 506 19 99 E info@bro.nl

BÜO Ruimte

om in te leven

TOELICHTING

Inhoudsopgave

Toelichting

5

Hoofdstuk 1

Inleiding

5

1.1

Aanleiding

5

1.2

Gekozen planopzet

5

1.3

Ligging en begrenzing

5

1.4

Vigerende bestemmingsplannen

7

Beleid

8

2.1

Rijksbeleid

8

2.2

Provinciaal en regionaal beleid

13

2.3

Gemeentelijk beleid

17

Beschrijving van het plangebied

26

3.1

Ontstaansgeschiedenis

26

3.2

Archeologie

27

3.3

Cultuurhistorie

28

Planbeschrijving

29

4.1

Inleiding

29

4.2

Opzet van het plan

29

4.3

Ontwikkelingen

32

4.4

Juridische planbeschrijving

33

Water

35

5.1

Beleidskader

35

5.2

Huidige watersysteem

36

Milieu

40

6.1

Inleiding

40

6.2

Stad- en milieubenadering

40

6.3

Milieu effectrapportage

42

6.4

Milieuzonering

43

6.5

Geluid

46

6.6

Luchtkwaliteit

48

6.7

Bodem

51

6.8

Externe veiligheid

52

6.9

Natuur

57

Hoofdstuk 7

Handhaving

60

Hoofdstuk 8

Financiële uitvoerbaarheid

61

Hoofdstuk 2

Hoofdstuk 3

Hoofdstuk 4

Hoofdstuk 5

Hoofdstuk 6

2

8.1

Financieel economische haalbaarheid

61

8.2

Kostenverhaal

61

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

62

9.1

Participatie

62

9.2

Vooroverleg

62

Hoofdstuk 9

3

4

Toelichting Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

De initiatiefnemers van onderhavig plan zijn voornemens 176 appartementen in het midden- en hogere huur segment te realiseren, aan de oever van de Maas, langs de Oostdijk en de Oude IJsselmondsehoofd in Rotterdam, onder de naam Waterside-III'. In de plint van het gebouw wordt tevens ruimte geboden aan een kleinschalige horecavoorziening (150 m2 bvo) en 300 m2 kantoorruimtes. Het initiatief is een iconisch gebouw dat gerealiseerd moet worden op het IJsselmondsehoofd. De woontoren met 21 woonlagen en commerciële plint, ligt op de scheidslijn van de woonkern Oud-IJsselmonde enerzijds en de weidse omgeving van de Maas en de grootschalige Brienenoordburg anderzijds. Om de ontwikkeling mogelijk te maken, zal er van het planologische regime afgeweken moeten worden middels een bestemmingsplanherziening.

1.2

Gekozen planopzet

De voorgenomen ontwikkeling past niet binnen de kaders van het ter plaatse vigerende bestemmingsplan “Oud-IJsselmonde”. De locatie is in dit bestemmingsplan bestemd voor VerkeerVerblijfsgebied', 'Verkeer- Erf, 'Wonen' en 'Tuin 2'. De gebruiks- en bouwregels van deze bestemmingen zijn niet toereikend om het beoogde plan mogelijk te maken. Om de ontwikkeling mogelijk te maken moet van dit planologische regime worden afgeweken door middel van een herziening van het vigerende bestemmingsplan. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in een nieuwe planologische regeling voor het wooncomplex en maakt daarmee de herontwikkeling planologisch mogelijk.

1.3

Ligging en begrenzing

De planlocatie is gelegen aan de oever van de Nieuwe Maas in stadsdeel IJsselmonde, ten zuidoosten van het centrum van Rotterdam. Het bouwplan betreft een woontoren aan de Oude IJsselmondsehoofd. De navolgende afbeeldingen tonen de ligging van het plangebied in Rotterdam en IJsselmonde. Het plangebied wordt in het noorden, oosten en westen begrensd door de Nieuwe Maas, in het zuiden grenst het plangebied aan de Oostdijk. Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding. Het plangebied staat kadastraal bekend als gemeente IJsselmonde, sectie D, perceelnummers 6635 en 4650.

5

u

8ē3ā

ĮfflĚç3Ş

■ļŕşťį,

ľMs; S|5įgE

i",' 'T:'"

Centrutì’. S „ -

Rotterdam

ij®

í-ţfô 3Sē

;íwp i'1 r. g*33raį

şSįŵş -,ïŵ;

mjsm mm3 «Kfl

.iJŞSļ

. 'T*

■vŗ

-ļįSŕŵ,.

■Wjysįļ Vv*‘ «s

au SEf0ï

3*^ '

IJselmonde

*t -

Nieuwe Maas

im

í Uw» t' iiļií i

-} .1 Sŵfcit i

i j HM -V -PV.İ ■Sr' i: ŨĹ ?-r

i- ~ . Figuur 1.1: Globale ligging binnen Rotterdam (boven) en luchtfoto huidige situatie, directe omgeving en grens plangebied (onder).

6

1.4

Vigerende bestemmingsplannen

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Oud-IJsselmonde', welke onherroepelijk is vastgesteld op 1 juni 2017. Een uitsnede van de verbeelding van dit bestemmingsplan ter plaatse van het plangebied, is weergegeven in figuur 1.2. Hierop is te zien dat het plangebied (rood omkaderd) bestemd is als 'Verkeer- Verblijfsgebied', 'Verkeer- Erf, 'Wonen' en 'Tuin 2'. Tevens is de dubbelbestemming “Waarde- Archeologie 4” op het hele gebied van toepassing en de dubbelbestemming “Waterstaat- Waterkering” op het zuidelijk deel van het plangebied van toepassing.

♦ t + *^ t+ ^* *+ 4 * * *

X X X X ĩl

AAAÀÂÂÀ, ialSšSîšŝ!

UMMUļ Figuur 1.2: Uitsnede verbeelding 'Oud-IJsselmonde (d.d. 1 juni 2017) Het ter plaatse geldende bestemmingsplan staat de beoogde ontwikkeling van het beoogde wooncomplex niet rechtstreeks toe. Om deze redenen is een bestemmingsplanherziening noodzakelijk. Onderhavig bestemmingsplan maakt het mogelijk om de gewenste appartementen te realiseren en geeft de nieuwe kaders aan het plangebied.

7

Hoofdstuk 2

Beleid

2.1

Rijksbeleid

2.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

In het kader van de invoering van de Omgevingswet, die nu gepland staat voor 1 juli 2022, heeft het Rijk de Nationale Omgevngsvisie (NOVI) opgesteld. Deze is vastgesteld op 9 september 2020. De NOVI is vastgesteld op grond van de huidige regelgeving (dus als structuurvisie) en zal bij inwerkingtreding van de Omgevingswet gelden als Nationale omgevingsvisie in de zin van de Omgevingswet. De NOVI vervangt de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR), die met uitzondering van paragraaf 4.9 Caribisch Nederland en Caribische Exclusieve Economische Zone is komen te vervallen. Daarnaast vervangt de NOVI delen van het Nationaal Waterplan, de Natuurvisie en het Nationaal Milieubeleidsplan. Inhoudelijk gezien bevat de NOVI een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De intentie van het Rijk is om met de NOVI een perspectief te bieden om grote maatschappelijke opgaven aan te pakken. Bij die opgaven kan worden gedacht grote en complexe opgaven met betrekking tot klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Een centraal aspect van de NOVI is de focus op een nieuwe aanpak van vraagstukken in de fysieke leefomgeving. Werken op basis van integraliteit met betrekking tot verschillende vraagstukken in plaats van sectorale aanpakken voor individuele vraagstukken vormt de kern van deze nieuwe aanpak.

Het streven naar integraliteit dat onderdeel is van de NOVI valt samen in vier verschillende prioriteiten waartussen een onderscheid wordt gemaakt in de NOVI, te weten: » » » »

ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; duurzaam economisch groeipotentieel; sterke en gezonde steden en regio's; toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Binnen de NOVI worden drie afwegingsprincipes gehanteerd om te komen tot weloverwogen beleidskeuzes. Die zouden moeten helpen bij het afwegen en prioriteren van verschillende belangen en opgaven: 1. 2. 3.

Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies; kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; afwentelen wordt voorkomen.

8

2.1.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Vastgesteld op 22 augustus 2011, geconsolideerde versie 5 juni 2014 Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is de juridische vertaling van nationaal ruimtelijk beleid. Het besluit bevat regels die doorwerken op gemeentelijk niveau, en dus relevant zijn voor bestemmingsplannen. Voorbeelden van zaken die geregeld zijn in het Barro zijn rijksvaarwegen, hoofdwegen, het 380 kV-netwerk en buisleidingen van nationaal belang. Bij besluit van 28 augustus 2012 (inwerking getreden op 1 oktober 2012) is het Barro aangevuld met de ruimtevraag voor de onderwerpen hoofdinfrastructuur (reserveringen voor hoofdwegen en landelijke spoorwegen en vrijwaring rond Rijksvaarwegen), de elektriciteitsvoorziening, het regime van de herijkte ecologische hoofdstructuur en waterveiligheid (bescherming van primaire waterkeringen en bouwbeperkingen in het IJsselmeergebied). Uitgaande van het Barro, dient rekening te worden met nationale ruimtelijke belangen. Voor het voorliggende bestemmingsplan betekent dit dat rekening dient te worden gehouden met de rivier De Nieuwe Maas: het rivierbed van het rivierbed van De Nieuwe Maas. In het Barro zijn daarom regels opgenomen (artikel 2.4.3) omtrent de ligging in het rivierbed: 1.

Een bestemmingsplan wijst ten opzichte van het daaraan voorafgaande bestemmingsplan alleen nieuwe bestemmingen in een rivierbed aan in het geval er sprake is van: a. een zodanige situering van de bestemming dat het veilig en doelmatig gebruik van het oppervlaktewaterlichaam gewaarborgd blijft; b. geen feitelijke belemmering voor de vergroting van de afvoercapaciteit van de rivier; c.

2. 3.

een zodanige situering van de bestemming dat de waterstandverhoging of de afname van het bergend vermogen zo gering mogelijk is, en d. een zodanige situering van de bestemming dat de ecologische toestand van het oppervlaktewaterlichaam niet verslechtert. Bij toepassing van het eerste lid worden resterende waterstandeffecten of afname van het bergend vermogen gecompenseerd. In een bestemmingsplan wordt vastgelegd hoe de effecten op de waterstand en de afname van het bergend vermogen worden gecompenseerd.

In paragraaf 5.2 is de waterparagraaf van het voorliggende plan voor realisatie van de Waterside III opgenomen. Door de buitendijkse ligging van het plangebied wordt hoog water niet tegengehouden door een waterkering. De kans dat een buitendijks gelegen locatie last krijgt van hoog water, wordt bepaald door de terugkeertijden van hoge waterstanden in de Nieuwe Maas tegenover de maaiveldhoogte van het plangebied. Door de doorgaans relatief hoge ligging van het buitendijks gebied is de kans op grote waterdieptes relatief klein. Door de gemeente Rotterdam zijn uitgiftepeilen voor het buitendijks gebied opgesteld. Voor het planvoornemen geldt een uitgiftepeil van +3,60 m NAP voor de basisfuncties en een uitgiftepeil van NAP + 3,90 m voor kwetsbare functies. Tevens zal rekening gehouden moeten worden met de eventuele dijkversterkingen die voortvloeien uit de deltabeslissingen. Het Maatgevend hoogwaterpeil (M.H.W.) ligt ter plaatse vooralsnog op +3,40 m NAP. Door hiermee rekening te houden is geen wateroverlast te verwachten binnen het perceel. Uit de toetsing is gebleken dat er geen bezwaren bestaan vanuit dit aspect voor de realisatie van het beoogde plan.

9

2.1.3

Waterwet

In 2009 is de Waterwet in werking getreden. De Waterwet regelt het beheer van oppervlaktewater en grondwater, en verbetert ook de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. Het Nationaal Waterplan (2016-2021) bevat de hoofdlijnen van het nationaal waterbeleid en de daartoe behorende aspecten van het ruimtelijk beleid. Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten tevens een structuurvisie. In het Nationaal Waterplan legt het Rijk onder meer de strategische doelen voor het waterbeheer vast. Voor bouwen en aanleggen in het rivierbed (het buitendijks gebied) van de grote rivieren is, op grond van de Waterwet en het bijbehorende Waterbesluit, een vergunning nodig van Rijkswaterstaat. Nieuwe (bouw)werken in het rivierbed mogen geen afbreuk doen aan de waterhuishoudkundige functie van de river. In het Waterbesluit zijn een aantal (vooral stedelijke) gebieden aangewezen waarop de vergunningplicht niet van toepassing is aangezien die gebieden rivierkundig van minder belang zijn. Het buitendijks gebied van Oostpoldersedijk behoort tot het gebied waar geen vergunning van Rijkswaterstaat is vereist. Buitendijks gebied kan bij hoog water overstromen. Eigenaren in het buitendijks gebied zijn zelf aansprakelijk voor schade door hoog water en zelf verantwoordelijk voor het nemen van maatregelen om zich tegen potentiële schade te beschermen.

De gemeente is verantwoordelijk voor de veiligheid in openbaar gebied. Bij bestaande situaties kan de gemeente bijdragen aan een goede veiligheidssituatie door het opstellen van evacuatieplannen, bij nieuwe situaties kan dit ook door het opnemen van bepalingen in het ruimtelijk plan.

2.1.4

Beleidsvisie Erfgoed en Ruimte

Vastgesteld op 15 juni 2011 In de jaren 2012-2016 heeft de Rijksdienst in vijf programmalijnen uitvoering gegeven aan de beleidsnota Visie Erfgoed en Ruimte, Kiezen voor Karakter. In de beleidsnota schetst het kabinet haar visie op het borgen van onroerend cultureel erfgoed in de ruimtelijke ordening. De beleidsvisie is complementair aan de Structuurvsie Infrastructuur en Ruimte van het ministerie van I&M. Het programma Erfgoed en Ruimte wordt met een paar jaar verlengd, tot aan de invoering van de Omgevingswet. De komende jaren werkt de Rijksdienst aan drie programmalijnen: » » «

Water en erfgoed Landschap: transformatie van het landelijk gebied Transformatie in de stad en in krimpgebieden

10

2.1.5

Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking)

In werking getreden op 1 oktober 2012, gewijzigd per 1 juli 2017 Het doel van de ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten. Dit belang staat beschreven in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte binnen een breder kader van een goede ruimtelijke ordening. Gemeenten moeten plannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken motiveren volgens de Ladder. Concreet betekent dit dat het bestemmingsplan een beschrijving bevat van de behoefte aan de betreffende ontwikkeling. Wanneer deze ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied gerealiseerd wordt, moet gemotiveerd worden waarom er niet binnen het stedelijk gebied voorzien kan worden in de behoefte. Een stedelijke ontwikkeling is in het Bro gedefinieerd als de ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

Bestemmingsplan In het Bro (art 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening) (hierna: 'ladder1) is vastgelegd dat de toelichting bij een bestemmingsplan of projectafwijking moet voldoen aan de systematiek van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. De ladder is een wettelijk verplicht motiveringsinstrument waaraan iedere 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'(art 1.1.1 Bro) moet worden getoetst. In de nieuwe bestemmingsregeling worden de vigerende bestemmingen gewijzigd naar 'Wonen', met een aanduiding 'Gemengd' in de plint. Door de omvang van de uitbreiding en de wijziging van de bestemming moet het initiatief beschouwd worden als een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Bij het opstellen van de bestemmingsregeling is het uitgangspunt dat niet méér dan 176 woningen mogelijk gemaakt worden. Er is daarom een Ladderanalyse opgesteld, welke is opgenomen in de bijlagen van dit bestemmingsplan. Voor de volledige rapportage wordt naar de bijlagen verwezen, onderstaand wordt ingegaan op de belangrijkste conclusies van deze analyse. De beoogde ontwikkeling 'Waterside-Nľ betreft een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Dit blijkt uit de volgende gegevens: «

»

»

Het plangebied heeft in het vigerend bestemmingsplan 'Oud-IJsselmonde (onherroepelijk 1 juni 2017)' de bestemmingen 'Wonen', 'Tuin-2' en 'Verkeer - Verblijfsgebied'. Op basis van dit bestemmingsplan is wonen niet in de mate van het planinitiatief op de locatie toegestaan. Ook horeca is op basis van het bestemmingsplan niet toegestaan, waardoor een wijziging van de bestemming noodzakelijk is. Een stedelijke ontwikkeling is volgens het besluit 'een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Het initiatief om maximaal 176 woningen, 150 m2 horeca en 300 m2 kantoor/ bedrijfsruimtes te realiseren kan onder deze definitie worden geschaard, gezien het hier gaat om de ontwikkeling van wonen, werken en horeca. Bij een uitbreiding van planologische mogelijkheden vanaf 500 m2 bvo is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Voor woningen geldt vanaf 12 nieuwe woningen dat er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Aangezien het om de toevoeging gaat van 176 woningen, kan het initiatief gekwalificeerd worden als een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Aangezien er voor horeca en kantoor minder dan 500 m2 mogelijk wordt gemaakt, wordt dit niet aangemerkt als 'nieuwe' stedelijke ontwikkeling en is een toets aan de Ladder niet verplicht voor deze functies.

In het vervolg van deze onderbouwing wordt hier daarom niet verder op ingegaan.

Passend binnen behoefte van het ruimtelijk verzorgingsgebied Voor de onderbouwing van de woonbehoefte is gekeken naar de afbakening van de relevante regio, om zo de behoefte in beeld te brengen. Hiervoor kijken we naar de regionale woningmarkt, die gedefinieerd wordt op basis van verhuisbewegingen. In dit behoefteonderzoek betrekt de gemeente Rotterdam het primaire verzorgingsgebied en de regio Rotterdam het secundaire verzorgingsgebied. De regio is tevens het niveau waarop afspraken worden gemaakt ten aanzien van de woningbehoefte.

11

Ook voor de onderbouwing van de horeca behoefte is in het kader van de Ladder vooraf het ruimtelijk verzorgingsgebied afgebakend. Gezien de kenmerken van het concept is als ruimtelijk verzorgingsgebied stadsdeel IJsselmonde aangehouden. Ook beleidsmatig wordt de ontwikkeling van de horecasector op het niveau van stadsdeel IJsselmonde ingevuld. Het initiatief wordt passend geacht binnen de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. Hieronder volgt een beknopte toelichting en advies. De complete Ladder voor Duurzame Verstedelijking is terug te lezen in de bijlagen.

Wonen: Kwantitatieve behoefte Geconcludeerd mag worden dat het initiatief Waterside-III voorziet in een kwantitatieve behoefte: «

»

Ingegeven door de verwachte bevolkings- en huishoudensgroei is er in de gemeente Rotterdam behoefte aan 26.530 extra woningen in de periode 2020-2030. Het afgelopen jaar zijn er in totaal 2.380 woningen aan de voorraad toegevoegd, waardoor er tot 2030 nog behoefte is aan 24.150 woningen in de gemeente Rotterdam. In de regio Rotterdam ligt de behoefte op 40.196 additionele woningen tot 2030. De huidige planvoorraad in de gemeente Rotterdam bestaat uit 49.711 woningen, waarvan 14.785 met de status 'hard'. Geconfronteerd met de woonbehoefte is er sprake van een restopgave van 9.365 woningen tot 2030. In de regio Rotterdam is de inventarisatie van de plancapaciteit niet up-to-date, waardoor de cijfers van indicatieve aard zijn. Op basis van deze cijfers is sprake van een restopgave van 26.830 woningen tot 2030. Gezien de omvang van de behoefte is het aannemelijk dat er ook regionaal behoefte is aan de realisatie van extra woningen.

Kwalitatieve behoefte Het initiatief Waterside-III, waarin 176 appartementen in het midden- en hoge huur segment beoogd worden, voorziet in een kwalitatieve behoefte binnen het verzorgingsgebied: »

»

»

»

Door de omvang van de bestaande woningdruk en de daarnaast verwachte groei van de bevolking, is er sprake van een aanzienlijke (kwantitatieve) woonbehoefte in zowel de gemeente als in de regio Rotterdam. Door de omvang van de kwantitatieve vraag is er in beginsel behoefte aan toevoeging in vrijwel ieder kwalitatief segment. Op regionaal niveau is de behoefte aan huur- en koopwoningen ongeveer met elkaar in balans. Door het stedelijke karakter van Rotterdam en de opbouw van de woningvoorraad (voornamelijk huur), wordt verwacht dat het accent van de behoefte in de gemeente vooral zal liggen op de huurvoorraad. In zowel de Woonvsie als het Actieplan Middenhuur wordt voor de huursector benoemd dat er met name behoefte is aan uitbreiding van het midden- en hoge huursegment. Dit blijkt tevens uit het beleidskader voor nieuwbouw, waar stadsbreed 500Zo van de te realiseren woningen in deze segmenten dienen te worden ontwikkeld. Op basis van de woonvisie behoort het plangebied daarnaast tot het (te ontwikkelen) groen-stedelijk woonmilieu. Door de verschuiving van behoeftes willen mensen steeds meer wonen in de wijken rondom het centrum, in de luwte van voorzieningen. Onder andere het groen-stedelijk woonmilieu is daardoor populair. Voor dit woonmilieu geldt dat er op regionaal niveau behoefte is aan toevoeging van zowel appartementen als grondgebonden woningen.

De nadruk ligt echter op toevoeging van huurappartementen en eengezinskoopwoningen. Gezien de populariteit van dit woonmilieu binnen de gemeente, mag naar redelijkheid worden aangenomen dat er ook op dit niveau sprake is van behoefte aan huurappartementen.

Conclusie Het is niet te verwachten dat er onaanvaardbare effecten op het woon-, leef- en ondernemersklimaat optreden als gevolg van het planinitiatief. Per saldo heeft de ontwikkeling een positief effect op het woon-, leef- en ondernemersklimaat binnen de gemeente Rotterdam en de nabije omgeving. De woningbehoefte in de gemeente en regio Rotterdam is dusdanig groot dat ook na het realiseren van het planinitiatief behoefte blijft bestaan voor het realiseren van nieuwe woningen. Daarmee wordt

12

verwacht dat er geen sprake zal zijn van onaanvaardbare effecten. Daarnaast draagt het realiseren van woningen bij aan het creëren van een levendig woon- en leefklimaat in de gemeente Rotterdam.

2.2

Provinciaal en regionaal beleid

Algemeen Op 20 februari 2019 heeft de provincie Zuid-Holland het Omgevingsbeleid vastgesteld. Het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland omvat al het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. Het bestaat uit twee kaderstellende instrumenten: de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening. Daarnaast zijn in het Omgevingsbeleid operationele doelstellingen opgenomen, zodat zichtbaar is hoe de provincie zelf invulling geeft aan de realisatie van haar beleid. Deze operationele doelstellingen maken onderdeel uit van verschillende uitvoeringsprogramma's en -plannen, zoals het programma Ruimte en het programma Mobiliteit. Met het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland streeft de provincie naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en een goede leefomgevingskwaliteit. Uit de provinciale opgaven worden samenhangende beleidskeuzes gemaakt, die doorwerken naar uitvoeringsprogramma's en naar regels in de verordening. De ruimtelijke hoofdstructuur maakt met een integraal kaartbeeld inzichtelijk hoe de strategische beleidskeuzes uit de Omgevingsvisie ruimtelijk samenkomen.

2.2.1

Omgevingsvisie Zuid-Holland

Vastgesteld door Provinciale Staten in 2020 Met het oog op de invoering van de Omgevngswet heeft de provincie Zuid-Holland al het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving gebundeld in een Omgevngsvisie, Omgevingsverordening en bijbehorende programma's. De Omgevngsvisie Zuid-Holland, die per 1 augustus 2020 is geconsolideerd, omvat geen eindbeeld voor 2030 of 2050, maar wel ambities die voortkomen uit actuele maatschappelijke opgaven. In deze Omgevingsvisie zijn zes richtinggevende ambities voor de fysieke leefomgeving geformuleerd: » » « » » »

Naar een klimaatbestendige delta. Naar een nieuwe economie: the next level. Naar een levendige meerkernige metropool. Energievernieuwing. Best bereikbare provincie. Gezonde en aantrekkelijke leefomgeving.

Voor het realiseren van maatschappelijke belangen wordt vanuit bovenstaande vernieuwingsambities gewerkt en vanuit opgaven in gebieden. Voor het realiseren van een goede omgevingskwaliteit wordt gewerkt vanuit twaalf samenhangende opgaven van het omgevingsbeleid, Per opgave zijn de beleidskeuzes aangegeven. Stedelijke ontwikkelingen binnen bestaand stads- en dorpsgebied De provincie zet in op het beter benutten van het bestaand stads- en dorpsgebied. Beter benutten van de bebouwde ruimte krijgt ruimtelijk invulling door verdichting, herstructurering en binnenstedelijke transformatie. Het beter benutten van het bestaande stads- en dorpsgebied leidt tot een intensiever, compacter ruimtegebruik. In bestaande gebieden kan door investeringen de waarde van het gebied worden behouden of verhoogd zonder in oppervlakte uit te breiden. Indien een gemeente een ruimtelijke ontwikkeling wil realiseren, wordt de Ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen. Behoud en versterking ruimtelijke kwaliteit De provincie geeft richting en ruimte aan een optimale wisselwerking tussen ruimtelijke ontwikkelingen en gebiedskwaliteit. In de gehele provincie, zowel in het stedelijk gebied als in het landelijk gebied, beoogt het kwaliteitsbeleid een 'ja, mits-beleid': ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, met behoud of

13

versterking van de ruimtelijke kwaliteit (waarborg ruimtelijke kwaliteit). In de visie wordt hiervoor verwezen naar de kwaliteitskaart. De essentie van het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit is het enerzijds inspelen op de aanwezige kwaliteiten in de omgeving en er anderzijds specifieke kwaliteiten aan toevoegen die te maken hebben met de samenleving van vandaag. Verstedelijking en wonen De provincie voorziet op regionaal niveau in voldoende en passende woningen voor de verschillende doelgroepen. De voorkeur gaat uit naar nieuwe woningbouw binnen bestaand stads- en dorpsgebied en georiënteerd op hoogwaardig openbaar vervoer. De provncie heeft de ambitie om alle woningen in Zuid-Holland in 2035 CO2-neutraal en vóór 2050 klimaatrobuust ingericht en ingepast te laten zijn. Dit vraagt om de ontwikkeling van energieneutrale nieuwe woningen. De kwaliteitskaart is voor de provincie een belangrijk middel om sturing te geven aan ontwikkelingen zodat ze bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit. Het uitgangspunt daarbij is om de ontwikkeling te verbinden aan de bestaande gebiedskenmerken. De provincie onderscheidt vier lagen: de ondergrond, cultuur- en natuurlandschappen, stedelijke occupatie en beleving.

Doorwerking plangebied Het plangebied is in de Omgevingsvisie Zuid-Holland aangemerkt als bestaand stads- en dorpsgebied. Eén van de speerpunten van het ruimtelijk beleid is om dit gebied beter te benutten. Het beter benutten van de bebouwde ruimte krijgt ruimtelijk invulling door verdichting, herstructurering en binnenstedelijke transformatie. Tegelijkertijd is het streven om de leefkwaliteit van die bebouwde ruimte te verbeteren. Hierbij speelt de ladder voor duurzame verstedelijking een belangrijke rol. De provincie ziet graag dat deze ladder op (sub)regionaal niveau wordt toegepast en dat samenwerkende gemeenten een gezamenlijk beeld ontwikkelen van de ontwikkelmogelijkheden binnen en buiten het bestaand stads- en dorpsgebied. Dit kan worden bereikt door de geplande opgave met behulp van regionale visies voor wonen, kantoren, bedrijventerreinen en detailhandel met de andere gemeenten in de regio af te stemmen. Hierbij zijn in het Programma Ruimte vastgestelde totalen als behoefteraming per gebied opgenomen. Wanneer de regionale visies voldoen aan de behoefteramingen (eerste trede op de ladder voor duurzame verstedelijking), locatiekeuzes (tweede trede) en kwalitatieve (derde trede) uitgangspunten, worden die visies door Gedeputeerde Staten formeel aanvaard. Hierdoor beoordeelt de provincie niet langer de individuele bestemmingsplannen.

In paragraaf 2.1.4 is reeds uiteengezet dat het initiatief passend wordt geacht binnen de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. De ontwikkeling levert bovendien een bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving door het transformeren van een bestaande locatie naar bebouwing die beter aansluit op de omgeving en aansluit op de woonvraag van Rotterdam. Hiermee is aangetoond dat het initiatief past binnen de kaders van de Omgevingsvisie Zuid-Holland.

14

2.2.2

Omgevingsverordening Zuid-Holland

Vastgesteld door Provinciale Staten in 2019 Het provinciaal beleid wordt planologisch geborgd door de Omgevingsverordening. Deze is op 20 februari 2019 vastgesteld door Provinciale Staten en per 1 april 2019 in werking getreden. Op 1 augustus is hij geconsolideerd. Hierin is onder andere de Ladder voor duurzame verstedelijking juridisch geborgd. Verder worden regels gesteld ten aanzien van (nieuwe) functies. Afdeling 6.2 van de Omgevingsverordening heeft betrekking op bestemmingsplannen.

Beleid ruimtelijke kwaliteit De inzet van de provincie is dat ruimtelijke ontwikkelingen bijdragen aan het behoud en versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Het ruimtelijk kwaliteitsbeleid bestaat uit een viertal kwaliteitskaarten, samengevat in één integrale kwaliteitskaart, bijbehorende richtpunten en een aantal bepalingen in de verordening ('handelingskader ruimtelijke kwaliteit'). De kwaliteitskaart en de richtpunten geven richting aan de interpretatie van ruimtelijke kwaliteit. Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke impact van belang. Daarbij hanteert de provincie met het oog op de wisselwerking tussen gebiedskwaliteiten en ontwikkelingen de volgende uitgangspunten: «

»

De aard en schaal van een gebied bepalen of een ontwikkeling in meer of mindere mate passend is. In een agrarisch gebied passen stedelijke functies als woonwijken of bedrijventerreinen niet bij de aard en zijn daarmee gebiedsvreemd. De schaal van een gebied ('korrelgrootte') bepaalt of een ontwikkeling al dan niet past bij die schaal. Het 'laadvermogen' van een coulissenlandschap is immers anders dan dat van een open veenweidepolder. Een ontwikkeling die past bij de schaal en aard van een gebied heeft in beginsel weinig ruimtelijke impact op gebiedskwaliteiten en vraagt daarom weinig tot geen provinciale betrokkenheid.

Hoe meer een ontwikkeling afwijkt van de aard en schaal van een gebied, des te groter is in beginsel de ruimtelijke impact van nieuwe ontwikkelingen en des te eerder raken ze provinciale doelen of belangen. Dit geldt eveneens naarmate de kwaliteit van een gebied bijzonderder of kwetsbaarder is. De gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit bieden handvatten om te bepalen hoe groot de ruimtelijke impact in specifieke gevallen is. In dit licht wordt onderscheid gemaakt in drie soorten ontwikkeling: 1.

2.

3.

Inpassing. Dit betreft een gebiedseigen ontwikkeling, passend bij de schaal en aard van het landschap. Een voorbeeld hiervan is de uitbreiding van een agrarisch bedrijf in het buitengebied of de herstructurering van een woonbuurt. Bij inpassing veranderen bestaande structuren en kwaliteiten niet tot nauwelijks. De rol van de provincie is hier in principe beperkt, behalve in gebieden met bijzondere kwaliteit. Uitgangspunt is dat bij inpassing een ontwikkeling volledig past binnen de richtpunten. Aanpassing. Dit betreft een ontwikkeling die niet past bij de aard of de schaal van een gebied en daarmee niet geheel past binnen de richtpunten. Voorbeelden zijn een beperkt aantal nieuwe woningen in het buitengebied, een nieuw landgoed en de verbreding van een provinciale weg. De rol van de provincie zal zich, afhankelijk van het type gebied en het type ontwikkeling, vooral richten op het toewerken naar een kwalitatief optimaal resultaat, Ontwerpoptimalisaties, inpassingsmaatregelen of aanvullende ruimtelijke maatregelen zijn nodig om de ruimtelijke kwaliteit te behouden of te verbeteren. Transformatie. Bij transformatie gaat het om een verandering van een gebied van dusdanige aard en omvang dat een nieuw landschap of stedelijk gebied ontstaat. De ontwikkeling past niet bij de aard en schaal van het gebied.

Dit is bijvoorbeeld het geval bij uitleglocaties voor woningbouw en bedrijventerreinen of de aanleg van grootschalige recreatiegebieden.

Doorwerking plangebied De beoogde ontwikkeling vindt plaats in het bestaand stads- en dorpsgebied, waarvoor geldt dat de ruimte beter benut moet worden. De beoogde herontwikkeling van het plangebied draagt hieraan bij. De voorziene woningen passen binnen de regionale woningbouwbehoefte. Daarmee wordt voldaan aan de

15

ladder voor duurzame verstedelijking (zie ook g 2.1.2). De beoogde ontwikkeling past ruimtelijk in de aanwezige en te realiseren gebiedsidentiteit. Het huidige Oud-IJsselmonde is een woongebied, dat verandert niet door de ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt met dit bestemmingsplan. De hoofdfunctie in het gebied blijft 'wonen'. De vernieuwing van het gebied is gericht op het 'afronden' van de wijk Waterside. De nieuwe Waterside III toren is gelegen op een zeer prominente locatie aan de Maas op de kop van het Oude IJsselmondsehoofd. De relatie met de omgeving is uniek door de verschillende schaalniveaus en karakters die het gebied kenmerken. Het gebouwontwerp speelt hier nadrukkelijk op in door de menselijke maat van de groene terrasplint en het aansluitende landschap te relateren aan de schaal van het dijklandschap en het dorp Oud-IJsselmonde. Tegelijkertijd manifesteert het gebouw zich naar de Brienenoordbrug als een speels welkomstgebaar voor de Rotterdamse metropoolregio en wordt er aan de Maaszijde een verwijzing gemaakt naar de wijdsheid van het water. Het is hiermee een schakelblok dat inspeelt op de verschillende schaalniveaus in de omgeving en het bevat verschillende woningtypologiën. Naast het gebouwontwerp is er veel aandacht besteedt aan de hoogwaardige landschappelijke inrichting van het gebied.

Het waterfront van Oud IJsselmonde is na het Getijdenpark Eiland van Brienenoord de volgende schakel in het landschappelijke raamwerk van de stedelijke rivier. Het IJsselmondsehoofd verknoopt het buitendijkse gebied met het dijkfront. Het havenhoofd wordt publiek toegankelijk en krijgt een halte van de waterbus; tevens ontstaat er een uitnodigend vriendelijk haventje en wordt er een groen park aangelegd die het project verbindt met het dijklandschap. Het hele gebied wordt hierdoor opgewaardeerd en zal straks een prettige omgeving worden voor iedereen die in de omgeving woont en die met het gebied begaan is. Gelet op vorenstaande is hier sprake van een inpassing als bedoeld in artikel 6.9 van de Omgevingsverordening Zuid-Holland en is geen sprake van wijziging op structuurniveau.

Veiligheid Artikel 6.21 Veiligheidszonering oevers Nieuwe Waterweg en Nieuwe Maas In artikel 6.21 van de Omgevingsverordening is bepaald dat een bestemmingsplan voor gronden binnen de veiligheidszone langs de Nieuwe Waterweg en de Nieuwe Maas, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 13 in bijlage II van de Omgevingsverordening, voldoet aan de volgende voorwaarden: » »

»

in het gebied tot 25 m vanaf de kade wordt geen nieuwe bebouwing of functiewijziging van bestaande bebouwing toegelaten; in het gebied tussen de 25 en 40 m vanaf de kade wordt nieuwe bebouwing of functiewijziging van bestaande bebouwing slechts toegelaten als sprake is van een groot maatschappelijk of bedrijfseconomisch belang, de veiligheid voldoende wordt gegarandeerd en met het oog hierop advies is uitgebracht door de Veiligheidsregio Rotterdam Rijnmond; in afwijking van de onderdelen a en b zijn incidenteel nieuwe kleinschalige voorzieningen toelaatbaar ter ondersteuning van het dagrecreatieve karakter van de oever, waaronder restaurants, cafés en kiosken, alsmede voorzieningen die noodzakelijk zijn voor het functioneren van de vaarweg of de haven, zoals radarposten en kranen, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: 1. 2. 3. 4.

de bereikbaarheid van de oever voor hulpverleningsdiensten en de mogelijkheden voor optreden van deze diensten worden niet belemmerd; er zijn voldoende vluchtmogelijkheden; het scheepvaartverkeer wordt niet belemmerd; en advies is gevraagd van de Veiligheidsregio Rotterdam Rijnmond en de beheerder van de vaarweg of haven;

Artikel 6.23 Buitendijks bouwen In artikel 6.23 van de Omgevingsverordening is bepaald dat bij bestemmingsplannen die nieuwe bebouwing mogelijk maken, de toelichting een inschatting van het slachtofferrisico bij een eventuele overstroming en een verantwoording van de afweging die is gemaakt voor het toelaten van nieuwe bebouwing dient te bevatten.

16

Doorwerking plangebied Veiligheidszonering oevers Nieuwe Waterweg en Nieuwe Maas Conform artikel 6.21 van de provinciale omgevingsverordening is een ontwikkeling binnen de beschermingszone slechts toegestaan als er sprake is van een groot maatschappelijk of bedrijfseconomisch belang en de veiligheid voldoende wordt gegarandeerd. Dit betreft het gebied tussen de 25 en 40 meter van de beschermingszone. Op basis van de kaarten is het plangebied gelegen buiten de aanwezige beschermingszones. Niettemin wordt hieronder ingegaan op het belang van het beoogde woningbouwproject. Zoals is gebleken uit paragraaf 2.1.4 van onderhavig bestemmingsplan en de uitgevoerde toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking komt het plan tegemoet aan de onverminderd grote vraag naar huurwoningen in het midden- en hoge huursegment in de gemeente Rotterdam. Het plan draagt bij aan de gemeentelijke ambitie de lokale woningmarkt in balans te brengen en dient hiermee een belangrijk maatschappelijk belang. Hiermee is aangetoond dat het bouwen langs de kade van de Nieuwe Maas aanvaardbaar is. Buitendijks bouwen Het plangebied is buitendijks gelegen. Dit betekent dat hoog water niet wordt tegengehouden door een waterkering.

De kans dat een buitendijks gelegen locatie last krijgt van hoog water wordt bepaald door de terugkeertijd van hoge waterstanden in de Nieuwe Maas en de maaiveldhoogte van het plangebied ten opzichte van dat hoge water. Door de doorgaans relatief hoge ligging van het buitengebied is de kans op grote waterdieptes in het algemeen klein. Ten behoeve van het vigerende bestemmingsplan 'Oud-IJsselmonde' is onderzocht hoe kwetsbaar het buitendijkse deel van Oud-IJsselmonde is voor wateroverlast door overstroming. Als uitgangspunt is daarbij een zeer hoge waterstand van 3,28 meter boven NAP genomen. De kans op deze waterstand is in het huidige klimaat 1 op 4.000 per jaar. De huidige buitendijks gelegen woongebieden in het plangebied zijn zo hoog gelegen dat zij ook bij deze zeer hoge waterstand niet overstromen. Om inzicht te krijgen in de toekomstbestendigheid van het buitendijks gebied is de maaiveldhoogte van het gebied ook vergeleken met een waterstand van 3,68 meter boven NAP, de kans op deze waterstand is in het jaar 2100 1 op 4.000 per jaar. Hieruit blijkt dat ook in de toekomst de bestaande buitendijkse woongebieden grotendeels droog blijven bij een extreme waterstand. De nieuwe woningen die buitendijks mogelijk worden gemaakt zullen op tenminste dezelfde hoogte worden aangelegd als de huidige woningen.

Het overstromingsrisico in het buitendijks gebied blijft daarom zowel bij de huidige als bij de nieuwe woningen beperkt.

Conclusie Op grond van bovenstaande beschouwing wordt geconcludeerd, dat de beoogde ontwikkeling past binnen het provinciaal beleid.

2.3

Gemeentelijk beleid

2.3.1 Omgevingsvisie Rotterdam 'De Veranderstad, werken aan een wereldstad voor iedereen' Vastgesteld door gemeenteraad op 2 december 2021 De omgevingsvisie beschrijft de stedelijke koers voor de ontwikkeling van Rotterdam. Het is een nieuwe stadsvisie die richting geeft aan de verdere ontwikkeling van Rotterdam. Deze Omgevngsvisie vervangt de in 2007 vastgestelde Stadsvisie Rotterdam 2030. Tot de datum van invoering van de Omgevingswet krijgt de Omgevingsvisie de status van structuurvisie onder het huidige regime van de Wet ruimtelijke ordening. Hoofdlijn van de Omgevingsvisie is dat Rotterdam kiest voor goede groei. Groei die bijdraagt aan het welzijn van de inwoners, aan een duurzame samenleving en aan economische vooruitgang. Groei die het Rotterdamse rijke erfgoed en de identiteit ondersteunt en versterkt.

De omgevingsvisie gaat uit van 5 langetermijndoelen (perspectieven): compact, inclusief, duurzaam,

17

gezond, productief. Mede aan de hand daarvan worden in de omgevingsvisie vijf hoofdkeuzes benoemd waarmee invulling wordt gegeven aan de koers voor Rotterdam voor goede groei: «

»

»

»

»

Rotterdam zet in op prettig leven in de delta: Rotterdam wordt een gezonde, groene en aantrekkelijke stad in de grotere metropoolregio om te wonen, werken, recreëren, sporten en bewegen. Rotterdam gaat verstedelijken & verbinden. Er wordt verstedelijkt binnen de bestaande stad om de stad te versterken. Verstedelijking gebeurt vooral bij en rondom bestaand of nieuw hoogwaardig openbaar vervoer. Rotterdam zet in op vitale wijken met een divers aanbod aan woon- en werkruimte en passende maatschappelijke voorzieningen. Het moet niet uitmaken waar je opgroeit om dezelfde kans te hebben op goed onderwijs, een goede woning en passend werk. In de wijken komen een heleboel opgaven samen: deze worden in samenhang aangepakt om de wijken toekomstbestendig te maken. Rotterdam zet de schouders onder de energie- en grondstoffentransitie: Er wordt gewerkt aan een stad die klimaatneutraal is en waar w grondstoffen hergebruikt worden. Zo wordt een duurzaam Rotterdam gecreeërd met een bloeiende en innovatieve economie. Voor nu en toekomstige generaties. Rotterdam vernieuwt het verdienvermogen: Rotterdam heeft een sterke economische uitgangspositie. Tegelijkertijd is Rotterdam, onder meer door zijn uitstekende (internationale) bereikbaarheid, een middelpunt van innovatie en van kennisintensieve dienstverlening.

Er is een aantal gebieden waar meerdere grote opgaven bij elkaar komen en waar er tegelijkertijd kansen liggen om veel van onze stedelijke doelstellingen te realiseren. Deze strategische gebieden vragen om gebiedsspecifieke richtinggevende keuzes. Het betreft de binnenstad, Alexander tot en met Zuidplein en Rotterdam-Zuid. Voor de ontwikkeling van deze gebieden formuleert de omgevingsvisie enkele gebiedskeuzes.

Doorwerking plangebied De hoofdlijn van de Omgevingsvisie is dat Rotterdam kiest voor goede groei. Daarnaast wordt uitgegaan van 5 langetermijndoelen (perspectieven). Mede aan de hand daarvan zijn de hierboven hoofdkeuzes benoemd. Een hoofdkeuze gaat in op verstedelijking. Een ander hoofddoel ziet op een juist aanbod aan woon- en werkruimte. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van extra woningen, kantoorruimte en een horecafunctie in bestaand stedelijk gebied. Dit sluit aan bij de hoofdkeuze om te verstedelijke in bestaand stedelijk gebied. Het sluit draagt ook bij aan het realisren van een woon- en werkgebied.

2.3.2

Woonvisie Rotterdam, koers naar 2030, agenda tot 2020

Vastgesteld op 15 december 2016 door de Rotterdamse gemeenteraad De Woonvisie verwoordt de ambities om van Rotterdam een aantrekkelijke woonstad te maken voor iedereen. Centraal in de opgave staat het beantwoorden van de groeiende vraag naar wonen in Rotterdam. Onlosmakelijk daaraan verbonden is de noodzaak om een betere balans in de woningvoorraad te creëren, de kwaliteit van woningen en woonmilieus te versterken en te borgen dat het voor iedereen en op een dagelijkse basis goed wonen is in de stad. In de Woonvisie zijn drie hoofddoelen en daarbij horende prioriteiten gesteld. Meer aantrekkelijke woonmilieus realiseren door: »

de toenemende woningvraag van huishoudens met een modaal of hoger inkomen, sociale stijgers en young potentials te accommoderen;

»

te zorgen voor een meer gedifferentieerd woningbestand in gebieden waar dit nu nog eenzijdig is en waar de kwaliteit van het wonen onder druk staat; en woonmilieus versterken, met een duidelijke profilering en aandacht voor kindvriendelijkheid.

»

Zorgen voor een woningvoorraad met toekomstwaarde door: «

een goede woningkwaliteit te realiseren in de nieuwbouw en bestaande voorraad;

18

« »

ruimte voor tijdelijkheid, flexibiliteit, innovatie en experiment te bieden; en energiezuinig en milieuvriendelijk wonen te bevorderen.

De basis op orde houden door: « » » » «

het borgen van voldoende aanbod van goedkope huurwoningen; betaalbaarheidproblemen aan te pakken bij de bron en met toepassing van maatwerk; goed zelfstandig wonen voor iedereen mogelijk te maken; toe te zien op goed verhuurschap en een transparante woningmarkt; en woningeigenaren en bewoners aan te spreken op hun verantwoordelijkheid voor een ongestoord woongenot in en om de woning.

De Woonvisie is een visie op hoofdlijnen en doet geen gebiedsgerichte uitspraken. De Woonvisie is een instrumentele uitwerking van de Stadsvisie op het onderwerp wonen op de korte termijn. De Woonvisie richt zich op acties in de huidige woningmarkt, binnen de kaders van het collegeprogramma, om zo de ambitie van de Stadsvisie te helpen realiseren.

Doorwerking plangebied In de Woonvisie geeft de gemeente Rotterdam aan dat de focus stadsbreed specifiek op het midden en hogere segment ligt. Daarnaast wordt er in de woonvisie aangegeven dat de gewenste ontwikkelrichting ten aanzien van het woonmilieu 'Wonen aan de rivier'. Het planinitiatief maakt onderdeel uit van het woonmilieu “Wonen aan de river”. De gewenste ontwikkelrichting, zoals opgenomen in de Woonvisie 2030, betreft onder andere uitbreiding van de woningbouw middels verdichting. De planlocatie betreft een verouderde woning met omliggend verhard terrein, gelegen in bestaand stedelijk gebied. Door het terrein te bebouwen is er sprake van verdichting, waardoor de ontwikkeling in lijn is met het beleid. "Wonen aan de rivier” is daarnaast een bijzonder Rotterdams woonmilieu met een unieke kwaliteit. Het is aantrekkelijk voor een diverse groep bewoners en wint aan aantrekkingskracht door verdere invulling op en direct rondom de rivier. Het kent een variërend woonprogramma, welke buiten het centrum bestaat uit een mix van gestapeld en grondgebonden, goedkoper maar ook exclusief wonen (Woonvisie 2030 (2016). Kortom: een aantrekkelijk woonmilieu voor een diverse doelgroep.

De gemeente stelt in de Woonvisie 2030 specifiek dat er op de middellange termijn, op verschillende locaties langs de rivier, marktkansen zijn en nodigt partijen uit om deze op te pakken en de kansen langs het water te benutten. Naast “Wonen aan de rivier” kan het plangebied tevens gerekend worden tot het gestapeld groenstedelijk woonmilieu. In de Woonvisie 2030 wordt aangegeven dat er in algemene zin een overschot bestaat aan een dergelijk type woonmilieu. Gezien de voorgenoemde specifieke kwaliteiten van “Wonen aan de rivier”, de bestaande marktruimte en de aanhoudende vraag in het midden- en hoge huursegment, mag echter naar redelijkheid verwacht worden dat de beoogde ontwikkeling voldoende aansluit op de marktbehoefte om duurzaam in gebruik te zijn, op zowel de korte als de lange termijn.

19

2.3.3

Visie Oud IJsselmonde 2007 en Masterplan Oud IJsselmonde 2009

De Visie Oud IJsselmonde van mei 2007 en het Masterplan Oud IJsselmonde van november 2009 vormen de voornaamste ruimtelijke kaders voor onderhavige en andere ontwikkelingen. De vsie heeft als inzet het behouden en versterken van Oud IJsselmonde als een aantrekkelijk dorp aan de rivier. Het Masterplan is de uitwerking van deze visie en toont welke kansen er zijn om Oud IJsselmonde te verbeteren. Het Masterplan is de formele basis voor de ruimtelijke en functionele ontwikkeling van Oud-IJsselmonde tot 2016 maar is feítelijk nog steeds van toepassing. Daarnaast is het Masterplan richtinggevend bij het maken van stedenbouwkundige plannen, inrichtingsplannen en bouwplannen.Het masterplan is in principe een conserverend plan; alleen op ontwikkellocaties wordt een structurele verandering in bebouwing voorgesteld. In het Masterplan Oud-IJsselmonde wordt een ontwikkeling op het IJsselmondensehoofd gezien als sleutelproject. Ook de relaties van dit waterfront met het dorp zijn belangrijke punten in het masterplan: 'Straks kunnen wandelaars vanuit het dorp over de dijk lopen met uitzicht over de rivier. Maar ook direct langs de rivier wordt even uitwaaien een stuk aantrekkelijker. Een doorgaande recreatieroute langs de Nieuwe Maas is ook een wens die bij bewonersavonden is uitgesproken. De kade wordt groener en ook het kleine haventje is nu voor iedereen te bereiken.

Hier stellen we een klein parkje voor met trappen tot aan het water, maar het is tegelijkertijd een ruimte die kan dienen als passantenhaven in combinatie met ligplaatsen voor de seizoensvaart en historische schepen'.

Doorwerking plangebied Zoals blijkt uit de visiekaart uit het masterplan Oud-IJsselmonde (zie figuur 2.1) werd in het masterplan al uitgegaan van het herontwikkelen van onderhavig plangebied. De nieuwe Waterside III toren is gelegen op een zeer prominente locatie aan de Maas op de kop van het Oude IJsselmondsehoofd. De relatie met de omgeving is uniek door de verschillende schaalniveaus en karakters die het gebied kenmerken. Het gebouwontwerp speelt hier nadrukkelijk op in door de menselijke maat van de groene terrasplint en het aansluitende landschap te relateren aan de schaal van het dijklandschap en het dorp Oud-IJsselmonde. Tegelijkertijd manifesteert het gebouw zich naar de Brienenoordbrug als een speels welkomstgebaar voor de Rotterdamse metropoolregio en wordt er aan de Maaszijde een knipoog gemaakt naar de wijdsheid van het water.Het beoogde plan sluit daarmee aan op het masterplan.

ř'

Figuur 2.1: Visiekaart Masterplan Oud-IJsselmonde

20

2.3.4

Programma Rivieroevers

Het doel van het Programma Rivieroevers is het inzetten van de kwaliteiten van de Rotterdamse rivieren om Rotterdam levendiger, aantrekkelijker, natuurlijker en karakteristieker te maken. Hiermee levert het programma een bijdrage aan een aantrekkelijker, economisch sterker en toekomstbestendiger Rotterdam. Het programma focust zich op het verbeteren van de openbare ruimte aan en langs de riveren. Het programma Rivieroevers bevat het kader voor de eigen initiatieven van de gemeente en voor het afwegen en faciliteren van initiatieven van andere partijen. Daartoe beschrijft dit document in hoofdlijnen doel, ambities, resultaten, communicatie en vervolgstappen. Daarnaast bevat het ook een aantal concrete uitvoeringsprojecten en maatregelen. De focus van de aanpak voor Nieuwe Maas/Nieuwe Waterweg zet voor de korte termijn in op: » « » »

meer activiteiten in binnenstedelijk gebied Nieuwe Maas; meer aantrekkelijke plekken en routes; vergroten bereikbaarheid en toegankelijkheid voor voetgangers, hardlopers, fietsers en vervoer over water; versterken unieke karakter van Havenstad in de Delta.

Voor de lange termijn wordt ingezet op kleine, slimme langsverbindingen (bruggetjes over stedelijke havenbekkens, rekening houdend met scheepvaart) en personenvervoer over water om de beleving van de rivier als deltalandschap verder te versterken. De verbetering van bestaande oeververbindingen en OV-knooppunten dicht bij de rivier, als aanjagers voor ontwikkeling van nieuwe woon- en werkmilieus, draagt hier ook aan bij. Ter versterking van het economisch vestigingsklimaat en de bereikbaarheid van grote delen van Rotterdam-Zuid zijn nieuwe oeververbindingen bij Merwe-Vierhavens en Stadionpark belangrijk voor de toekomst van de stad.

Doorwerking plangebied Onderhavig plan draagt bij aan de ontwikkeling van de openbare ruimte aan zuidelijke rivieroever van de Nieuwe Maas. Zo wordt er een aantrekkelijke verblijfsplaats ontwikkeld voor onder andere wandelaars en fietsers. Het plan is daarmee in lijn met het 'programma rivieroevers'.

2.3.5

Nota architectuur en Rotterdam

De nota Architectuur en Rotterdam is een uitwerking van de Stadsvisie, waarin staat dat architectuur en cultureel erfgoed doorslaggevende stimulerende bijdragen kunnen leveren aan de verdere ontwikkeling van de stad. De kunst is om van die ontwikkelingskracht optimaal gebruik te maken. Architectuur kan de stad aantrekkelijk maken, wat bijdraagt aan het welbevinden van de gebruikers van de stad. Deze kracht van architectuur is aan te scherpen door meer nadruk te leggen op samenhang in het stedelijke weefsel en op de levendigheid van de stad.

Doorwerking plangebied Het beoogde gebouw heeft een robuuste uitstraling die past bij het stedelijke karakter van een gebouw aan een kade en wordt uitgevoerd met een hoogwaardige detaillering.

2.3.6

Welstandsnota Rotterdam

Het welstandsbeleid is op 11 oktober 2012 door de gemeenteraad vastgelegd in de 'Welstandsnota Rotterdam'. Deze nota is een geactualiseerde versie van de 'Koepelnota Welstand Rotterdam' uit 2004 die hiermee is komen te vervallen. Op de kaart 'Welstandsniveaus' behorende bij deze nota is aangegeven welk welstandsregiem van toepassing is: vrij, regulier of bijzonder. De locatie is in de Welstandsnota Rotterdam aangeduid als gebiedstype 'projecten na 1985'. Dit betekent dat voor deze locatie naast de vaste criteria ook de aanvullende criteria beschreven in het gebiedstype 'projecten na 1985' gelden. De commissie voor Welstand en Monumenten zal op basis daarvan de architectonische uitstraling en verschijningsvorm van het ingediende bouwplan toetsen.

21

2.3.7

Klimaat en energie

De gemeente Rotterdam heeft met het Programma Duurzaam actief ingezet op een schone, groene en gezonde stad. Om invulling te geven aan deze ambitie zijn diverse opgaven geformuleerd, waaronder het reduceren van de CO2-uitstoot, verbeteren van de energie-efficiëntie, omschakelen naar duurzame energie, vergroten van duurzame investeringen en het bevorderen van duurzame gebiedsontwikkeling. Het Bouwbesluit vormt het minimaal te realiseren kwaliteitsniveau in Nederland. De gemeente Rotterdam heeft daar boven op het document 'De Rotterdamse Woningkwaliteit' (RWK) opgesteld (meest recente versie maart 2005). Het RWK is een eenvoudig systeem van aanvullende kwaliteiten op het Bouwbesluit en bestaat uit zes thema's: oppervlakte, veiligheid, toegankelijkheid, duurzaamheid, flexibiliteit en comfort. Het RWK is vrijblijvend te gebruiken.

Doorwerking plangebied Met onderhavig plan wordt aansluiting gezocht bij de ambities van de gemeente Rotterdam op het gebied van duurzaamheid. De woningen zullen daarom aardgasloos worden gerealiseerd. Meer duurzame oplossingen op het gebied van de installaties, zoals vloerverwarming, ledverlichting in de gemeenschappelijke ruimten, douche-wtw, en pv-panelen, vraaggestuurde ventilatiesystemen verdienen de voorkeur. Tevens zal zoveel mogelijk worden gewerkt met natuurlijke materialen. In het Rotterdams Duurzaamheidskompas staan vier ambities centraal. 1.

2.

3.

4.

Energietransitie: Verwarming, koeling en ventilatie door middel van energie zuinige warmtepomp systemen en/of warmte terugwinning. Op het hoofddak worden pv- panelen aangebracht voor algemeen gebruik. Verder wordt verlichting in algemene ruimte uitgevoerd in energiezuinige uitvoering en daar waar mogelijk geschakeld op basis van aanwezigheid. (niet 1000Zo continu brandend). Gevels, voornamelijk glas, worden uitgevoerd in meer bladige isolerende beglazing. Circulair: Tijdens de uitvoering wordt er zo veel als mogelijk gebruik gemaakt van materialen welke bij een 2de levensloop hergebruikt zouden kunnen worden. Hierbij te denken aan beton (betongranulaat), veel glas (her te gebruiken). Binnenwanden, niet dragende, worden in lichte scheidingswanden uitgevoerd. Deze zijn eenvoudige te verplaatsen (komt vrije indeelbaarheid ten goede) en bestaan hoofdzakelijk uit her te gebruiken materialen ( metaal en gips). Klimaatbestendig: Hemelwater wordt geloosd op oppervlaktewater. Afvalwater wordt op gemeente riool geloosd. Parkeerdek wordt overeenkomstig inrichtingsplan Waterside ingericht als daktuin in verlengde van het openbaargebied. Gezonde leefomgeving: De appartementen worden uitgevoerd met 2 balkons waarvan 1 balkon geluid luw uitgevoerd wordt. De bewoner kan keuze maken voor het verblijven op buiten balkon of een rustig binnenbalkon.

Aan het geluid luwe balkon is een verblijfsruimte gekoppeld waardoor deze ruimte geluid luw geventileerd kan worden d.m.v. buitenlucht (spuiventilatie). De gevels worden voorzien van meer bladige isolerende beglazing zowel gekuid als warmte isolerend. Verder worden er zwevende dekvloeren toegepast welke extra geluidsisolerende werking hebben op de onderliggende woningen (contact geluid) Verder worden de appartementen voorzien van verwarming en koeling d.m.v. energiezuinige warmtepompen (laag temperatuur). De ventilatie van het appartement geschied middels een energie zuinig gebalanceerd ventilatie systeem met warmte terugwinning techniek. Warmwaterbereiding middels bovengenoemde warmtepomp

Algemeen kan worden opgemerkt dat de beoogde woningen worden gebouwd conform het Bouwbesluit 2012 en daarmee energiezuinig zullen zijn. Hierbij is gebruik gemaakt van het Rotterdams Duurzaamheidskompas.

22

2.3.8

Hoogbouwvisie 2019

Vastgesteld door de gemeenteraad op 12 december 2019 In de Hoogbouwvisie 2019 is de hoogbouwzone aangegeven die loopt van het Centraal Station tot aan de Wilhelminapier. Pompenburg en de omgeving van de Rijnhaven horen er ook bij. Binnen de hoogbouwzone is hoogbouw mogelijk tot maximaal 250 meter hoog. Er zijn ook drie andere gebieden waar hoogbouw is toegestaan (tot maximaal 150 meter): Feyenoord City, Hart van Zuid en de Alexanderknoop. Op 27 september 2021 heeft de raad tevens een afwegingskader bezonning vastgesteld. De uitgangspunten voor een nieuw Rotterdams afwegingskader voor bezonning heeft als leidraad de (lichte) TNO-richtlijn, is vergelijkbaar met beleid in andere steden en sluit aan op de Rotterdamse context. Er wordt primair uitgegaan van de 2 uur benedengrens voor bezonning zoals bij de lichte TNO-richtlijn, maar de toetsingsdata worden gelijkgetrokken met die van de Hoogbouwvisie 2019. In de Hoogbouw­ visie (2019) is als maatgevende periode 21 maart t/m 21 september gehanteerd en dit afwegingskader sluit daarbij aan.

Hoogte De benedenverdieping en daarmee de Rotterdamse laag van de hoogbouw is essentieel. De programmering van de Rotterdamse laag moet een bijdrage leveren aan de stedelijke dynamiek en de continuïteit van het stadsbeeld. Denk hierbij aan lobby's voor kantoren, entrees voor woningen, commerciële en maatschappelijke functies. De hoogte van de Rotterdamse laag verschilt per plek in de stad. Door de Rotterdamse laag onderdeel te maken van het gebouw, is er een goede aansluiting op de aangrenzende gebouwen en stimuleert dit de continuïteit van wanden, straten en pleinen. De omvang van de bovenbouw wordt door twee invalshoeken bepaald: een percentage voor de maximale oppervlakte van hoogbouw en een absolute maat, gebaseerd op het programma (wonen of kantoren). Naar boven toe zal de hoeveelheid oppervlakte afnemen. Door beperkingen op te leggen aan hoogbouw, gerelateerd aan de maximale omvang van de bouwkavel, is er meer ruimte in de onderbouw om de utilitaire zaken een goede plek te geven in het gebouw. Hierdoor is er meer ruimte om de ambitie van de stad op ooghoogte goed vorm te geven. Boven de Rotterdamse laag (onderbouw grofweg tussen 15 tot 25 meter) mag maximaal 50 procent van de totale onderbouw als toren bebouwd worden. Boven de Rotterdamse laag mag de diagonaal van de toren niet groter zijn dan 56 meter.

Door een diagonaal te gebruiken, wordt gestimuleerd dat er daadwerkelijk torens worden gemaakt in plaats van andere gebouwvormen. Bij gebouwen tussen de 70 en 150 meter heeft de toren vanaf 70 meter een diagonaal van 42 meter. De diagonaal wordt berekend over de verst van elkaar afliggende hoeken. Balkons ingesloten door ten minste drie geveldelen worden meegerekend.

Wind Om ervoor te zorgen dat het windklimaat binnen de grenzen blijft, zijn aan de voorkant van het ontwerpproces oriënterende windonderzoeken verplicht. Deze metingen worden op basis van volumestudies gedaan en geven een eerste beeld waar zich mogelijke knelpunten bevinden. Vorm, materiaal en hoogte kunnen op deze manier in een vroegtijdig stadium onderzocht worden en de uitkomsten kunnen worden meegenomen in het ontwerpproces. De finale check gebeurt door middel van een windonderzoek op basis van het definitief ontwerp. Voor het windonderzoek moet de norm NEN-8100 worden gebruikt.

Zon Bij het toevoegen van hoogbouw moet er in ieder geval duidelijk zijn in hoeverre het nieuwe volume extra schaduw in de stad geeft. Per plek kan de invloed van extra schaduw anders beoordeeld worden. Om onderscheid te maken in de eisen die worden gesteld aan plekken in de stad en hoeveel

23

vermindering er mag optreden in zonuren, zijn twee typen ruimtes gedefinieerd. Op plekken die zijn aangewezen als zogenaamde sunspot, mag géén vermindering van zonuren optreden binnen de aangewezen tijden. Daarnaast zijn er representatieve ruimtes waar zon belangrijk is, maar waar wel enige vermindering in zonuren mag optreden.