[23bb003304] Bijlage 1. Ontwerpbestemmingsplan Transformatie Voetbalvelden Overschiese Kleiweg

TRANSFORMATIE VOETBALVELDEN OVERSCHIESE KLEIWEG Rotterdam

RHO ADVISEURS

Transformatie Voetbalvelden Overschiese Kleiweg

Rotterdam

bestemmingsplan

identificatie

planstatus

identificatiecode: NL.IMRO.0599.BP2219TransVoetOv-on01

datum: 25-01-2022 31-01-2022 17-02-2023

projectnummer: 20210835 opdrachtleider: R.A. Sips

RHO ADVISEURS Weena 505 Postbus 150 3000 AD Rotterdam T: 010-20 18 555 E-mail: info@rho.nl

status: concept voorontwerp ontwerp vastgesteld

© RHO ADVISEURS BV Niets uit dit drukwerk mag door anderen dan de opdrachtgever worden verveelvoudigd en/ of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van Rho Adviseurs bv, behoudens voorzover dit drukwerk wettelijk een openbaar karakter heeft gekregen. Dit drukwerk mag zonder genoemde toestemming niet worden gebruikt voor enig ander doel dan waarvoor het is vervaardigd.

Inhoudsopgave

Toelichting Hoofdstuk 1

Inleiding

9

1.1

Aanleiding

9

1.2

Ligging en begrenzing

10

1.3

Vigerende bestemmingsplannen

10

1.4

Pilot Crisis- en herstelwet

12

Beschrijving van het plangebied

13

2.1

Ontstaansgeschiedenis

13

2.2

Archeologie

15

2.3

Huidige situatie

17

2.4

Toekomstige situatie

18

Beleid

25

3.1

Rijksbeleid

25

3.2

Provinciaal en regionaal beleid

28

3.3

Gemeentelijk beleid

31

Water

37

Beleidskader

37

Hoofdstuk 5

Milieu

43

5.1

Inleiding

43

5.2

Verkeer en parkeren

43

5.3

Verkeerslawaai

48

5.4

Externe veiligheid

49

5.5

Luchtkwaliteit

52

5.6

Trillingshinder

53

5.7

Bodem

54

5.8

Ecologie

60

5.9

Bedrijven en milieuhinder

65

5.10

Duurzaamheid

66

5.11

Mer-beoordeling

68

Hoofdstuk 2

Hoofdstuk 3

Hoofdstuk 4 4.1

3/138

Financiële uitvoerbaarheid

69

6.1

Inleiding

69

6.2

Economische uitvoerbaarheid

69

6.3

Kostenverhaal

69

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

71

7.1

Overleg

71

7.2

Zienswijzen

75

Juridische planbeschrijving

77

8.1

Inleiding

77

8.2

Opzet van de planregels

77

8.3

Artikelgewijze toelichting op de planregels

78

Hoofdstuk 6

Hoofdstuk 7

Hoofdstuk 8

Bijlagen toelichting Bijlage 1

Akoestisch onderzoek

Bijlage 2

Verkennend bodemonderzoek

Bijlage 3

Aanvullend bodemonderzoek

Bijlage 4

Beschikking dd. 25-04-2022

Bijlage 5

Stikstofmemo Overschiese Kleiweg

Bijlage 6

Stikstofberekening gebruiksfase

Bijlage 7

Stikstofberekening fase bouwrijp

Bijlage 8

Stikstofberekening fase sanering

Bijlage 9

Stikstofberekening fase bouw van woningen

Bijlage 10

Stikstofberekening fase woonrijp

Bijlage 11

Ecologische quickscan

Bijlage 12

Aanvullend onderzoek steenmarter

Bijlage 13

Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling

Bijlage 14

M.e.r.-beoordelingsbesluit

4/138

Regels Inleidende regels

113

Artikel 1

Begrippen

113

Artikel 2

Wijze van meten

118

Bestemmingsregels

119

Artikel 3

Groen

119

Artikel 4

Wonen - Landgoed

120

Artikel 5

Wonen- Lint

122

Artikel 6

Waarde - Archeologie 2

124

Hoofdstuk 3

Algemene regels

127

Artikel 7

Anti-dubbeltelregel

127

Artikel 8

Algemene bouwregels

128

Artikel 9

Algemene aanduidingsregels

129

Artikel 10

Algemene afwijkingsregels

130

Artikel 11

Overige regels

131

Overgangs- en slotregels

133

Artikel 12

Overgangsrecht

133

Artikel 13

Slotregel

134

Hoofdstuk 1

Hoofdstuk 2

Hoofdstuk 4

Bijlagen regels Bijlage 1

5/138

Ontwerpbesluit hogere waarden Wet geluidhinder

6/138

TOELICHTING

RHO ADVISEURS

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Aan de Overschiese Kleiweg was tot 2009 een voetbalvereniging AVS Terminal gevestigd. De club fuseerde met een andere vereniging, waardoor het terrein vrijkwam. Het werd tijdelijk in gebruik gegeven om een mogelijke kraak van het vastgoed tegen te gaan. Sindsdien zijn er verschillende ideeën voor een herbestemming van de voormalig voetbalvelden de revue gepasseerd, maar uiteindelijk is het terrein anno 2022 nog steeds beschikbaar voor herontwikkeling. Uitgangspunt voor herontwikkeling van de locatie van de Voormalige Voetbalvelden is het creëren van een waardevol woonmilieu dat recht doet aan de bijzondere ligging tussen een historisch lint van bebouwing en een landschappelijk parkzone, de Steilrand. Voor deze ontwikkeling is een Nota van Uitgangspunten opgesteld waarin de kaders van de ontwikkeling staan beschreven.

Stadzicht

Overschiese Kleiweg

Figuur 1.1 Ligging plangebied in de omgeving

9/138

1.2

Ligging en begrenzing

De locatie van de Voormalige Voetbalvelden, het plangebied, is gelegen in Overschie. Het ligt aan en achter de Overschiese Kleiweg. Ten noorden ervan ligt Park Zestienhoven, één van de nieuwe grote woningbouw gebieden van Rotterdam Noord. Aan de oostkant ligt het verzorgingstehuis Stadzicht, van de Stichting Laurens. Aan de westkant wordt het plangebied begrensd door de tunnel van de Hoge Snelheidslijn (HSL). Tussen Park Zestienhoven en het plangebied ligt de zogenaamde Steilrandzone, een historische dijk, die nu wordt gebruikt als landschappelijke parkzone, met fiets en wandelroutes. Het plangebied zelf ligt momenteel (grotendeels) braak. De sportvelden zijn niet meer in gebruik, de opstallen worden via leegstandsbeheer tijdelijk verhuurd.

:-i h'.'iT

EwMJ&fjUDI

\\ V

aţiuifrÉû

wę.mm

ViŠl Jj

tţnh o ffýfl «o--1

f a. 'a ; t*::

mm

lm BBhw '

*

B.f

V /-Aį'.

Figuur 1.2 Positie voormalige voetbalvelden in Overschie (opentopo, 2021)

1.3

Vigerende bestemmingsplannen

Ter plaatse van het plangebied vigeren de volgende bestemmingsplannen: * * * * *

Bestemmingsplan Franciscus, vastgesteld op 12 mei 2016; Bestemmingsplan Zestienhoven, vastgesteld op 9 juli 2019; Parapluherziening parkeernormering Rotterdam, vastgesteld op 14 december 2017; Parapluherziening biologische veiligheid, vastgesteld 14 juni 2014; Ontwerpparapluherziening evenementen.

10/138

j. j. j

4

.ď 1 1 1 Jl 1 x*J. x.'jJ

f4- 4- 4- -4. * 4 -ļ4- 4-.,İ4İií1 4-4-4- 4-/ 4 4-4 + 4 4-4 4 +1+ ‘4- *44 4 4 .-4-4 T 4 + 4 Z 4 -4 .4 4- 4*4 4 ţļf -JdĮ .4 "-t- -J "4 4 4 4

ľ ~J~' 44 4+ ++ 4+ aļai +I + f+i-ťļ

4 + r+ +

Į+ 4 4 4 4 4 4

a 4-

+ V+4 + +İ į^ÎKÍ 4- ļ \f 4 4 V.+J

r 4 4 4 4 -t 1-444444 4 4 4 4 4 4 4 4 4ļ

4 4 4

i4"4 4 4 4 4 4 4 4 4 444444444

14 4 4 4 4 4 4

ÍTîîîfli-ļ^SffiB

tìíu«ąm

hi* +(yíJn+ţ f1 t\iY If

4 4 4 4 414, 4 4 4 4 4 4

A\ ■4f 4 *4 4 4 4 4

4 4 4

4V+ 4+4 4 4 4 4 4 4 4 4\\- 44f 4 4 4 4 4 4 4444444444 444 4i 4 4-444444444 14 4 4 4' 44 f444444444 4 4 4J*'4\į 444444444 4'

Į+ 4 4 ^t + t 4-4 ±*ķ f- ±* +

a- 4- 4- 4vv-ŕV\

44 4 4444444444 14 4-I-444444444 +

+TO1 +4 +4 ļţVįgfí^-lļ

4 ffćQ. HLįī‘J4f

Vÿ + ļŵ

444 444444444 44 444444444

444 4

4 4 -Aįj-4 ļį-tó' 4 4 Vf 4

,-R V-*P4:

4'"4" -4 4 44444444 + 4 a 4 H—I—1 4 +1.+ 4 + 44 444 + 4 4 4 4,4 + + + + + -I—I—4 4 4^4 14 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4\4 4 4rWr-4- 4 H—4 4 4 H—I—4 + 4

'ļ 4- ţSt.ý' - -t- * 'tA A V

4- 44 4 '4'4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 :4 444444444 4 4- 4- 4- 44-4 H—44 -4 H—4 + + H—I—4 + 4;

44444444 4l,4F

4,4-1 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4

44444444-f.

4 ļ'feįįí

4j4Ĵ4a +W-BW

4+4

ñF 4 4 -fļ 4 4 4 4 |N*Hs444 4 4 4 Shjfļ- 4ĵSįN: 4 4

4 4 4 4 4 4

? w+AśšikJ

4 4 4 4

444444

+ H-++ + + + 4 + + + + + + + + 4

4 4 4 4 4 4 -1-

4 4 4 4 4 4 4 'Y+-4 4 + 4

1-4 + 4 H&4 4 4 4 4 +1 4 + 4 + 4

4 +VH b

4 4v4l-4 4 -\ļ

4444 4+4

H—I—4 H—4 + 4 4 + + + + + + + + +1 +J 4 4 4 4 4 4 4 4,4 4 4 4 4 4 į,44 4' 4 4 4*4 4 4 4 4 4 4.4-4 44444 4\4\4 4 4' 4 4 4+4 4 4 + 4, .4 4

4 4"4 4 4 4 4 4

V-E4.+

T44 V-É + +

H- 4- 4H- 4- Hb

ļr n-f+J -fţ-

4j\Cİ4įSŕ rK

,M\rfí ys .44 4

mm m

p -b -b

MÊĚĒ

Figuur 1.3 Vigerende bestemmingsplannen aaneen De huidige bestemming van de te ontwikkelen gronden is groen. Om woningbouw mogelijk te maken is een bestemmingsplanwijziging nodig.

11/138

1.4

Pilot Crisis- en herstelwet

Dit bestemmingsplan heeft een bijzondere juridische status. Bestemmingsplannen zijn gebaseerd op de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en zijn dan ook bedoeld om 'goede ruimtelijke ordening' te faciliteren. Dit bestemmingsplan is naast een bestemmingsplan op basis van de Wro ook een bestemmingsplan 'met verbrede reikwijdte' op grond van de Crisis- en herstelwet (Chw) en het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet. Het doel van dit bestemmingsplan is om de transformatie van de voetbalvelden aan de Overschiese Kleiweg mogelijk te maken. Het bestemmingsplan biedt hierbij enige flexibiliteit in de verdere uitwerking hiervan. Bij een regulier bestemmingsplan gelden hier een aantal beperkingen voor. Ontwikkelingen moeten namelijk uitvoerbaar en voldoende uitgewerkt zijn om ze in een bestemmingsplan te kunnen vastleggen. Vanwege de beoogde flexibiliteit wordt er in dit bestemmingsplan gebruik gemaakt van artikel 7c, lid 10, van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet. Hiermee verkrijgt de gemeente de mogelijkheid om het opstellen van een exploitatieplan uit te stellen tot het moment van het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen, waarvoor het kostenverhaal niet anderszins verzekerd is.

Dit betekent dat indien er op het moment van aanvraag omgevingsvergunning geen anterieure overeenkomst is gesloten met de betreffende grondeigenaar, het college van B&W kan overgaan tot het vaststellen van een exploitatieplan.

12/138

Hoofdstuk 2 2.1

Beschrijving van het plangebied

Ontstaansgeschiedenis

De Oude Kleiweg-Zestienhovensekade-Overschiese Kleiweg is een eeuwenoude, doorlopende route die vanaf Overschie naar Hillegersberg loopt. Van oorsprong ligt de route op een oude kreekrug, een hogere zone in het veenlandschap die duizenden jaren geleden is gevormd door afgezette rivierklei. Tijdens de inklinking van het veen waren kreekruggen geschikt voor bewoning en bedrijvigheid. Uit recent archeologisch onderzoek juist ten oosten van het plangebied, waar de HSL de Kleiweg kruist, is gebleken dat de ontwateringsgeul in meerdere fasen watervoerend en sedimenterend is geweest: in de late prehistorie, de Romeinse tijd en mogelijk de Late Middeleeuwen. De Kleiweg diende in de Middeleeuwen als basis voor de ontginning van het veenmoeras waarbij onder meer de Oudendijkse Polder, de Berch Polder en de polder Sestienhoven werden aangelegd. De nieuwe vruchtbare akkerbouwgronden werden met windmolens drooggemalen en verdeeld in langgerekte kavels die haaks op de ontginningsbasis lagen. Vanuit de stenen huizen en boerderijen op het platteland namen boeren het land in gebruik. In de 17e eeuw vormde het winstgevende turfsteken een belangrijke bron van inkomsten in Schieland, maar door de 'veenhonger' verveende het landschap tot grote waterplassen.

Daarom werden in de 18e eeuw nieuwe polders drooggemaakt, zoals bijvoorbeeld de Laag Oudendijkse, de Laag Zestienhovensche en de Schiebroekse polder. Kenmerkend voor deze polders is de aanleg van een ringdijk, een ringvaart en een molengang met vijzelmolens. De droogmakerijen kwamen lager te liggen dan de oudere veenpolders en moesten voortdurend bemaald worden. De toenemende verstedelijking van de stad Rotterdam leidde tot de aanleg van moderne infrastructuur. Ten westen van de spoorlijn (Schiebroek/Overschie) behield de Kleiweg echter haar landelijke karakter. Het lange lint trok in de 20ste eeuw verschillende particuliere opdrachtgevers aan die er een landhuis of dijkwoning lieten bouwen, soms gecombineerd met een (tuinders) bedrijf. De individuele bouw heeft door de jaren heen een grote diversiteit opgeleverd waarin contemporaine bouwstijlen als de Amsterdamse School met de karakteristieke expressieve baksteendecoraties, houttoepassingen en robuuste dakvormen of juist de boerderijen uit de omgeving inspiratiebron zijn geweest. Opvallend zijn de grote rietgedekte landhuizen met hoge dakkap met twee of drie woningen en de panden die op boerderijen lijken; langgerekte, diepe panden met een hoge mansardekap en enig siermetselwerk, soms met een bedrijfsloods of schuur. Sinds de 18e eeuw stond hier het Landgoed Stadzicht.

Hierdoor is de oude polderstructuur met zijn lange smalle sloten en het door de natte ondergrond ontstane moerasbos lange tijd intact gebleven. Het landgoed zelf kreeg een grotere waterpartij als spiegelvijver.

13/138

č&kj»

"BWdX.jŕï

ftfcV .•ra.*,.-? VH»

/V-

| ŵíļÛ ____

Figuur 2.1 Landgoed Stadzicht (stadsarchief Rotterdam) Tussen 1968-1974 is het landgoed gebouw gesloopt en kwam het zorgcomplex Stadzicht ervoor in de plaats. Hiermee verdween een groot deel van de polderstructuur, al werd het achterste deel, tegen de Steilrand aan, gebruikt als wandelpark voor de bewoners en hun bezoekers. Aan dit deel van de Overschiese Kleiweg liggen enkele panden die beeldbepalend zijn. Dit zijn nummer 519, het koetshuis (of portiershuis), behorende bij het voormalige Landgoed Stadzicht en een tweetal woningen op Overschiese Kleiweg 567 en 569. Concluderend kan gesteld worden dat de historische linten een rijke cultuurgeschiedenis kennen waarin de ontwikkeling van de stad Rotterdam een grote rol heeft gespeeld. De Overschiese Kleiweg is cultuurhistorisch waardevol vanwege de volgende constateringen: *

de historische route over de oude kreekrug is grotendeels intact waarbij het kronkelige tracé en het dijklichaam karakteristiek zijn;

*

de ontginningsbasis van de middeleeuwse polders en een deel van de middeleeuwse verkaveling is nog zichtbaar in het landschap, herkenbaar aan dijklichamen, vaarten en weilanden met sloten; langs het westelijke deel van de landelijke route liggen diverse laat 19e eeuwse boerderijen en woningen in typerende bouwstijl die herinneren aan de agrarische bloeiperiode; langs de route liggen landhuizen die karakteristiek zijn voor de 20ste eeuwse invulling van de rafelige stadsrand.

* *

De huidige cultuurhistorische waarden zitten met name op het landschappelijk vlak, met de nog aanwezige polderstructuren van sloten en legakkers, de Steilrand en de oude lintstructuur. In 2014 is voor het Kleiweggebied een cultuurhistorische Verkenning opgesteld, daarin is de historie van het gebied beschreven en gewaardeerd. Voor het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen beeldbepalende gebouwen opgenomen.

14/138

2.2

Archeologie

Beleidskader Rotterdam draagt sinds 1960 zorg voor het eigen archeologisch erfgoed en is in het bezit van een door het rijk verleende opgravingsbevoegdheid. Het doel van de Rotterdamse archeologie is: (1) te zorgen voor het behoud van archeologische waarden ter plaatse in de bodem; (2) te zorgen voor de documentatie van archeologische waarden indien behoud ter plaatse niet mogelijk is; (3) te zorgen dat de resultaten van het archeologisch onderzoek bereikbaar en kenbaar zijn voor derden. De gemeente Rotterdam bezit een Archeologische Waardenkaart (AWK) en een vastgestelde lijst met Archeologisch Belangrijke Plaatsen (ABP's), die opgenomen zijn in de gemeentelijke archeologieverordening. Genoemde beleidsinstrumenten moeten een tijdige en volwaardige inbreng van archeologische belangen bij ruimtelijke ontwikkelingen waarborgen. Dit instrumentarium sluit aan op en komt mede voort uit het rijksbeleid en het provinciale beleid dat naar aanleiding van het Europese 'Verdrag van Malta' is ontwikkeld. Het vaststellen, waarderen en documenteren van archeologische waarden vindt binnen de archeologische monumentenzorg gefaseerd plaats. Na een bureau-onderzoek kan het nodig zijn een archeologische inventarisatie in het veld uit te voeren. De resultaten van de inventarisatie kunnen vervolgens leiden tot een aanvullend archeologisch onderzoek.

De resultaten van laatstgenoemd onderzoek vormen het uitgangspunt bij de keuze om een vindplaats te behouden, op te graven, waarnemingen uit te voeren tijdens het bouwproject of geen verdere stappen te ondernemen. Archeologische verwachting In het plangebied is vooral een verhoogde kans op de aanwezigheid van vondsten en bewoningssporen uit de Middeleeuwen en de Nieuwe tijd. In het plangebied geldt 'Waarde- Archeologie 2'. Waarde - Archeologie 2 Voor het gebied waar het oude klei-op-veen landschap nog aanwezig is, maar dat wel is overbouwd of aangetast en tevens het gebied waar turfwinning heeft plaats gevonden (Waarde - Archeologie 2) geldt een bouwregeling en een omgevingsvergunning voor bouw- en graafwerkzaamheden die dieper reiken dan 0,50 meter beneden maaiveld en tevens een oppervlakte beslaan groter dan 100 m2.

15/138

71 L4äříēWfl

i,ŕai3řtľY‘-ľigů 3

20Om

Figuur 2.2 Archeologische waardenkaart Conclusie Het aspect archeologie staat de ontwikkeling niet in de weg. Indien bouw- en/of graafwerkzaamheden dieper reiken dan 0,50 meter beneden maaiveld en tevens een oppervlakte beslaan groter dan 100 m2, dan dient het plan in het kader van de vergunningverlening te worden beoordeeld door de afdeling Archeologie van de gemeente Rotterdam.

16/138

2.3

Huidige situatie

Het plangebied is groter dan alleen de niet meer in gebruik zijnde voetbalvelden. De voormalige kantines, parkeerplaats en bijgebouwen behoren ook tot het plangebied.

Figuur 2.3 Plangebied Het plangebied wordt grofweg begrensd door de locatie Stadszicht van Stichting Laurens Woonzorg aan de oostzijde, de bestaande woningen langs de Overschiese Kleiweg (zuidzijde), de HSL tunnelzone (westzijde) en de Steilrandzone aan de west en noordzijde. Omliggende gebieden hebben invloed op nieuwe ontwikkelingen op de terreinen. Ze bepalen sfeer, geven identiteit en aanleidingen om op te reageren. Tegen het plangebied aan bevinden zich een aantal terreinen, die eigendom zijn van andere partijen dan de gemeente. De terreinen buiten dit gebied moeten, via de Wet Voorkeursrecht gemeente (WVG), bij verkoop, eerst aan de gemeente Rotterdam aangeboden worden. Deze terreinen zouden dan kunnen worden toegevoegd aan de herontwikkeling. Het is niet bekend wanneer dat zou plaatsvinden. Het is wel de bedoeling, dat een uitbreiding op deze terreinen aansluit bij de gehele ontwikkeling van de voormalige voetbalvelden.

17/138

Aan de noord- en westkant is, in groen, een zone aangeduid, die niet bebouwd mag worden. De noordrand heeft een hoge ecologische waarde (zie bijlage 11). De westrand mag, ter bescherming van de HSL tunnel, niet bebouwd worden. Deze groenzone mag wel als parkgebied gebruikt worden, als onderdeel van de herontwikkeling.

2.4

Toekomstige situatie

Ontwerpmotieven Voor het plangebied zijn vijf stedenbouwkundige en landschappelijke ontwerpmotieven opgesteld. Deze zijn gebaseerd op bestaande structuren en toekomstige ontwikkelingen op hoofdlijnen. Deze zijn: * * * * *

Doorzetten en verdikken van de lintstructuur; Landgoedzone vergroten; Structuur van oude polderlijnen als onderlegger; De Steilrand herkenbaar en zichtbaar houden; Ontsluiting en fijnmaziger padenstructuur.

Doorzetten en verdikken van de lintstructuur De bebouwing langs de Overschiese Kleiweg is een belangrijke cultuurhistorische kwaliteit in dit deel van Overschie. Deze weg, met zijn losse bebouwing heeft een rustieke landelijke sfeer, die het gevoel van vroegere jaren heeft behouden. De woningen langs dit lint zijn niet allen 'historisch'. Binnen de typologie van losstaande woningen en korte rijtjes (maximaal 4 woningen) is een divers palet aan architectonische verschijningsvormen te vinden. Het zijn grondgebonden woningen met een schuine kap (mansarde, zadel, wolfs, langs of haaks) en een lage goot. De verkaveling achter het Lint mag een uitwerking krijgen in de vorm van een voor- en achtererf, zoals ook te zien is ten westen van het plangebied. Ook voor een tweede linie achter de bestaande lintbebouwing is een dergelijk programma passend. Hierbij zou de ontsluiting ook via een ontsluitingsstraat op het terrein van de voetbalvelden kunnen komen te liggen. Het positioneren van achtertuinen tegen de bestaande achtertuinen van de Overschiese Kleiweg is goed mogelijk. Hiermee kan een passende overgang worden gemaakt tussen de landgoedzone en het lint.

18/138

įtţŢEļJp

Figuur 2.4 Visuele weergave doorzetten en verdikken lintstructuur Landgoedzone vergroten Tussen de Steilrand, de oude polderdijk en de lintbebouwing van de Overschiese Kleiweg stond tot 1968 het landgoed Stadzicht. Dit tussenland, 'achter' het lint, had van oudsher al een wisselend programma, eerst polder, toen landgoed en later een verpleegtehuis en sportvelden. Het was niet gekoppeld aan de lintbebouwing of de Steilrand, maar had een eigenstandige, losse ontwikkeling tussen deze twee langgerekte landschappelijke structuren. Een nieuwe ontwikkeling, met een losse setting van gebouwen, als een landgoed in een groene setting, is een passende nieuwe invulling voor dit nu lege terrein. De oude polderstructuur en de sfeer van het bestaande het waterrijke parkbos rondom Stadzicht, vormen de basis voor de inrichting van deze landgoedzone.

19/138

i-rttLO t ILCÍ

clUi*

ńill' Figuur 2.5 Visuele weergave vergroten landgoedzone Structuur van oude polderlijnen als onderlegger De polders in dit gebied zijn met legakkers en poldersloten drooggemaakt. Deze slotenstructuur is nog steeds zeer herkenbaar in de huidige situatie. De bestaande volkstuincomplexen volgen allen deze structuur en ook in het moerasbos van Stadzicht is deze structuur de onderlegger. Dit wordt ook de basis voor de uitwerking van de ontwikkellocatie. De smalle toegangswegen worden begeleid door water en bomenrijen (bijvoorbeeld knotwilgen) om deze polderstructuur zichtbaar te maken en houden. Gezien de aanzienlijke wateropgave voor het gebied, zal water sowieso een grote rol gaan spelen in de uitwerking van het ontwerp. Een goede integratie van landschap, bebouwing en water is dus een voorwaarde.

20/138

Figuur 2.6 Visuele weergave structuur oude polderlijnen De Steilrand herkenbaar en zichtbaar houden In dit deelgebied kent de Steilrand een continue groene inrichting en wordt over de gehele lengte geflankeerd door een fiets-wandelpad en watergangen. Kenmerkend voor de Steilrand is de zichtbaarheid van het hoogteverschil, herkenbaar door de verschillende waterpeilen tussen het hoge en het lage water. Echter langs grote delen van de Steilrand is de beplanting zo dicht dat het hoogteverschil niet langer zichtbaar is. Ook doet de vele opslag van brandnetels en bramen de natuurlijke uitstraling van het gebied tekort. Ten noorden van de Steilrand liggen park en woonwijk Park-16-Hoven. De groenstructuur van de Steilrand ligt vrij autonoom naast het park en de wijk. De Steilrand kan door middel van doorzichten, extra fiets- of wandelverbindingen en de uitstraling van het groen, meer betrokken worden bij park en wijk. Het versterkt de bestaande groene ecologische kwaliteit van de landgoederenzone en de nieuwe woonkwaliteit die daarbinnen gerealiseerd kan worden.

21/138

TţŴh

Figuur 2.7 Visuele weergave steilrand herkenbaar en zichtbaar houden Ontsluiting en fijnmaziger padenstructuur De ontsluiting van het plangebied voor autoverkeer verloopt via de Overschiese Kleiweg. Daarvoor zijn twee entrees te maken naar het nieuwe woongebied. De eerste is de bestaande toegang naar de parkeerplaats van de voormalige voetbalvereniging. Dit wordt, gezien de huidige breedte én de naastgelegen parkstrook met grote bomen, de hoofdentree. Deze geeft een centrale toegang tot het plangebied. Een tweede toegang kan naast huisnummer 597 gemaakt worden. Dit is een smallere strook, die voorheen in gebruik was als onderhoudsweg voor beheer van de voetbalvelden. Dit wordt een secundaire toegang, met name voor fietsers en nood- en hulpdiensten. In de toekomst zou het mogelijk kunnen zijn om een derde toegang te maken naar het gebied. Dit zou dan de tweede volledige auto-ontsluiting zijn, die loopt via het terrein van Stadzicht van Stichting Laurens. Deze optie wordt als een optie opgenomen binnen het uit te werken plan. Naast deze straten komen er ook een aantal voet- en of fietspaden over het terrein. Deze bieden de mogelijkheid om verschillende ommetjes door de nieuwe woonbuurt te maken. Deze paden worden ook gekoppeld aan de fietsroute op de HSL-tunnel en worden zo onderdeel van het hele langzaam verkeersnetwerk van de Steilrand en Park Zestienhoven.

De paden zouden (in de toekomst) ook gekoppeld kunnen worden aan de bestaande routes over het terrein van Stadzicht. Hiermee kan de hele landgoedzone toegankelijk worden voor wandelaars en mogelijk ook fietsers.

22/138

r

Figuur 2.8 Visuele weergave ontsluiting en fijnmaziger padenstructuur Programma Overschie is een groen stedelijk gebied, wat zich goed leent voor het aantrekken en vasthouden van meer draagkrachtige doelgroepen. Wat betreft de situatie van de woningvoorraad is er een vraag naar meer middeldure en dure gezins- en benedenwoningen, die worden nu vooral bezet door (alleenstaande) ouderen. Daarnaast is er een vraag naar ruime appartementen met lift (voor ouderen), voornamelijk in het middeldure en dure segment. Zo staat het gewenste programma voor dit gebied in de Woonvisie omschreven. Er wordt voor dit specifieke plangebied gevraagd om een mix van vrijstaande woningen en landgoed-appartementen. Ook is er ruimte voor zogenaamde Tiny houses, voorkomend uit de moties Op De Kleintjes Letten (2017) en Klein Wonen, Groots Leven (2018), waarvoor deze locatie de mogelijkheid tot ontwikkelen biedt. Appartement - Landgoed Een Landgoed bestaat hier uit eigenstandige appartementengebouwen, die los in een parkomgeving staan. Het totaal van gebouwen én park is het Landgoed. Er is geen sprake van een verdeling van gronden met private tuinen in het park, het landgoedpark is één collectief. Het landgoed wordt voor een deel uitgegeven terrein, en een deel openbaar gebied. De openbare delen kunnen gezien worden als een landgoedpark, toegankelijk als wandelgebied.

De toegangswegen en paden liggen ook in het openbare deel, in bezit van en in beheer bij de gemeente. Aan de appartementengebouwen wordt een deel van het park toegewezen als privaat. Dit is het domein van de bewoners voor bijvoorbeeld parkeren voor hun bezoekers en bij het gebouw horende faciliteiten. De appartementsgebouwen zijn 5 lagen hoog, met de mogelijkheid voor accenten tot 7 lagen.

23/138

Grondgebonden woningen De grondgebonden woningen zijn onderdeel van het doorzetten van het bestaande lint, de 'verdikking' ervan achter de bestaande bebouwing van de Overschiese Kleiweg. Zij sluiten dus altijd aan bij deze bestaande lintstructuur. De vorm ervan is passend voor deze historische structuur. Het gaat hier om vrijstaande en/ of twee-onder-één-kap woningen, die projectmatig ontwikkeld worden, om de bouwperiode zo kort mogelijk te houden. De woningen krijgen een lage goot (op maximaal 5.00 meter hoogte), een nokhoogte van maximaal 8,50 m en hebben allen een kap. Ze staan op minimaal 5 meter afstand van de kavelgrens. De architectuur is rustiek modern, eigentijds, met gebruik van duurzame materialen die fraai verouderen. Tiny houses Tiny houses zijn een zeer specifieke, kleine variant van permanente, vrijstaande, grondgebonden woningen. Het zijn dus geen mobiele woningen. Ze hebben een architecturale kwaliteit en een vormgeving die past bij een vaak meer landelijke of groene omgeving. In dit geval wordt aansluiting gezocht bij het historische lint of een parkachtig landgoed. De Tiny houses voor deze locatie worden projectmatig ontwikkeld, om de bouwperiode zo kort mogelijk te houden en de bouwlogistiek bij één partij te houden.

Voor deze kleine woningen worden een aantal specifieke randvoorwaarden meegegeven, zoals een heldere hoofdvorm, los van elkaar, interactie met buiten, natuurlijke en duurzame materialen en geen (zichtbare) technische installaties aan de buitenkant. Ook voor de bijgebouwen en bouwwerken gelden specifieke regels, zo mag per kavel maar één bijgebouw worden bijgebouwd. Programma in cijfers Het programma bestaat uit maximaal 99 woningen, opgebouwd uit: * Maximaal 60 appartementen van minimaal 85 m2 BVO en maximaal 150 m2 BVO. De appartementengebouwen worden maximaal 5 lagen hoog (tot 15 m hoogte t.o.v. maaiveldpeil) met mogelijkheid voor een accent tot 7 lagen (tot 21 m hoogte t.o.v. maaiveldpeil). Het domein voor het appartementsgebouw is 15^! van het totale deel dat als Landgoedzone is bestemd. * Maximaal 39 grondgebonden woningen, bestaande uit: 1. Minimaal 5 Tiny houses, grondgebonden van maximaal 50 m2 GBO. Deze worden uitgevoerd in maximaal 2 lagen (inclusief kap) en daarmee maximale nokhoogte op 6 meter t.o.v. maaiveldpeil. De kavelgrootte is maximaal 200 m2 waarbij het bebouwingspercentage van de footprint van het gebouw maximaal 25^! van het kavel bedraagt. 2. Maximaal 22 grondgebonden woningen. Deze vrijstaand en/ of twee-onder-één kap, hebben een BVO van 200-250 m2.

De maximale hoogte is 2 lagen met kap, met een goot- en nokhoogte van respectievelijk maximaal 5 m en 8,5 m t.o.v. maaiveldpeil. De kavelgrootte is 450-500 m2 met een bebouwingspercentage van de footprint van het gebouw van maximaal 25^! van het kavel. Al het bewonersparkeren dient op eigen terrein gerealiseerd te worden. Bij de appartementen zal dit grotendeels (70 0AT) onder het appartementengebouw worden gemaakt. Het overige, vooral bezoekersparkeren (voor de appartementen) kan buiten het gebouw, op maaiveld, passend geïntegreerd in het landgoedpark, naast het gebouw. Dit wordt verder toegelicht in paragraaf 5.2.

24/138

Hoofdstuk 3 3.1

Beleid

Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, (vastgesteld 11 september 2020) loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op Rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen we in gebieden komen tot betere, meer geïntegreerde keuzes. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten: 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; 2. Duurzaam economisch groeipotentieel; 3. Sterke en gezonde steden en regio's; 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) omvat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, nationale landschappen, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee. Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen.

Toetsing De beoogde ontwikkeling is niet in strijd met de NOVI, die gekenmerkt wordt door een hoog abstractie en schaalniveau. Ook uit het Barro volgens geen beperkingen die van invloed zijn op het plan. 3.1.2 Artikel 3.1.6 Bro: Ladder voor duurzame verstedeljking (Bro) Ieder plan dat nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maakt, moet een verantwoording bevatten van de ladder voor duurzame verstedelijking (art. 3.1.6. lid 2 Bro). De ladder voor duurzame verstedelijking is een instrument voor efficiënt ruimtegebruik. Voor projecten binnen bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven. De ladder is van toepassing als een plan wordt aangemerkt als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Of er sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling' wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Volgens jurisprudentie is in beginsel pas sprake van een stedelijke ontwikkeling bij plannen voor meer dan 11 woningen of een functiewijziging vanaf 500 m2 bvo. Het geldende bestemmingplan is vertrekpunt in de beoordeling of iets een stedelijke ontwikkeling is. Toetsing stedeljke ontwikkeling Het programma bestaat uit maximaal 99 woningen: * maximaal 60 appartementen; * maximaal 39 grondgebonden woningen, waarvan minimaal 5 Tiny houses;

25/138

Woningbouw in de beoogde omvang (maximaal 99 woningen) kan worden gezien als nieuwe stedelijke ontwikkeling. In het plangebied zijn nu geen woningen mogelijk. Provinciale woningbehoefteraming Uit de provinciale woningbehoefteraming WBR 2021 blijkt dat in de periode 2021-2030 in de Rotterdamse regio behoefte is aan ruim 61.000 woningen. Bovendien zijn 22.150 woningen nog niet regionaal toegedeeld. De nieuwe raming komt hoger uit dan die uit 2019, wat betekent dat er in de gemeente Rotterdam ook meer woningen nodig zijn. ľoegestane woningvoorraad groei volgens Woningbehoefteraming 2021 ĒŪSlt/^ÏOŕS

Totţ^-SĨHM ft-Vti s'gwįů11 Mdjŕpt i fottKdetla

raţflai-»21.tA"2ff33 ft-ůfti ft í rùů1tu iį t ů* i

ft

faapcnaiHt Çy ùŵfr Uíj' ùi i

Toeuesi*'*

ŕ āi^ùpāí:".* ţ

üMwcrirMnd

1 6*3

liW

3.050

3 565

DŕĶtaïM'dM

3ĖŜŌ

řssa

éâôů

3 E4C

IĨM

1150

2JQ0

3.2»

403SŌ

40550

@3900

m.m

n«-:kt-*

j. SM

1SM

3 394

4 2»

HtìĴI**-ć 5. .“liñd

Ĩ4 9SŪ

SřSW

27^50

35 656

MiCtìffl-Wollinű

7 TB

STSÖ

14 6M

US.fi»

G#ý-ņ

31950

ĪSÄKJ

61150

79 455

ĮWimiufBiŕ toe ĩtéeiffĩ EuUHolM

11 SM

UÖS5Ŭ

22 150

íāľss

115 ISO

106 650

221 m

2&8.3JC

Figuur 3.1 Gewenste Woningvoorraadtoename regio Rotterdam (bron: WBR 2021) Regionale afspraken en woningbehoefteraming In het Regioakkoord Nieuwe Woningmarktafspraken Regio Rotterdam (januari 2019) is (mede op basis van een eerdere prognose) afgesproken dat Rotterdam zich inzet om 30.000 woningen aan de voorraad toe te voegen. De hogere prognose van de WBR 2021 is aanleiding om deze regionale afspraken te actualiseren. ABF Research heeft in opdracht van het Samenwerkingsverband Wonen Regio Rotterdam de actuele woningbehoefte voor de gemeenten in de regio Rotterdam onderzocht (Actualisatie studie Naar een meer evenwichtige Regio Rotterdam, Abf 2021). De belangrijkste conclusie is dat de regio meer woningen moet toevoegen dan er is afgesproken in het Regioakkoord Nieuwe Woningmarktafspraken Regio Rotterdam 2018 - 2030 (Regioakkoord). Hierbij moet de focus vooral komen te liggen op de uitbreiding van de sociale en middeldure woningvoorraad. Deze opgave betreft alle regiogemeenten, zowel de randgemeenten als de centrumgemeenten Rotterdam, Schiedam en Vlaardingen. De netto uitbreidingsopgave voor de regio Rotterdam betreft 72.400 woningen tussen 1 januari 2020 en 31 december 2030. In Rotterdam is de netto uitbreidingsbehoefte 38.200 woningen.

Kwalitatieve behoefte Met het oog op een betere balans in de Rotterdamse woningmarkt is in het huidige gemeentelijk beleid (Addendum Woonvisie) de verhouding 20% sociaal segment, 30% middensegment, 30% hoger segment en 20% topsegment vertrekpunt.

26/138

Uit het regionale behoefteonderzoek (Abf) blijkt dat voor de verschillende prijssegmenten uitbreidingsbehoefte ligt van: * + 7.100 sociale woningen (19%, huur en koop); * + 16.000 middeldure woningen (42%, vooral koop); * + 15.100 dure woningen (40%, vooral koop);

er een

Tabel S.2 Ūntwikkolinq woningvoorraad naar elţjEndomsvņrm en prijsklasse er ontwikkeling aandeel sgçīaal in totale voorraad {%-punt} In het Rcferentie5cenarĩoŕ 2020 t/m 2030: bron: Socrates Maatwerk 2021 Huur

Kŭŭp

Snnn.nl

MkMotduur

Duur

Sociaal

Middelouur

Ovv

Barendreclïl Br idler Capelle aan den IJssel Hellevoetsluis Krimpen aan den IJssel Maassluis Ridderkerk Rotterdam Scttiedam Albrandswaard Westvoome Vlaardmgen Lansingertand Ncssewaard

300 300 ãoo 300 0 TOO too 3 700 300 200 200 -200 1 400 ICO

200 ICO 4K ICO ito 3*0 200 2*00 500 1ŮŪ 0 4 tO 500 4 tO

1ŮŬ 100 400 1ŮŬ 0 200 1ŮŬ 3.700 700 1Ů0 0 400 10Ö 200

Ū 100 300 100 Ū 200 1ŪŪ 3.400 500 0 0 300 200 200

600 500 1.6Û0 «00 3Û0 1000 700 13.100 2000 400 200 1.300 1.600 1.300

Regio Rotterdam

8 200

6200

6.100

5 300

25.700

Tolaal

Sociaal

600 500 1300 500 200 «0 50Ů 11.400 1 700 300 200 1 too 1200 «0

1 ECO 1.600 4.600 2 000 eûo 3 300 1.700 36 200 5 700 1.1ŮŪ 600 3 200 5 000 3 100

300 400 900 400 0 900 200 7 100 600 200 200 100 1 600 300

20 900

72 400

13 500

Aandeel sociaal Ů^-p

0%-p -3%-p -îft-p -lìfc-p -3ft-p -ifc-p Ap -6Ŭ-P ūfc-p lìů-p

AK-p ĩ*-p -3*-e -t+.p

Figuur 3.2 Woningbehoefte 2020 t/m 2030 (bron: woningbehoefteonderzoek Abf) Omdat de vigerende regionale woningmarktafspraken onvoldoende kunnen voorzien in de nieuw geraamde woningbehoefte is het noodzakelijk het beleid en daarmee de regionale woningmarktafspraken bij te buigen. Uit de behoefteraming blijkt bijvoorbeeld dat een aandeel van ruim 60% betaalbare woningen (sociale en middeldure woningen opgeteld) nodig is en daarin voorzien de huidige woningbouwplannen in de regio onvoldoende. Conclusie Er is in de regio en in de gemeente Rotterdam sprake van een grote woningbehoefte met een accent op de betaalbare sector. Dit bestemmingsplan maakt nieuwe woningen mogelijk in diverse prijssegmenten om bij te dragen aan het verminderen van de druk op de woningmarkt. De woningen die dit bestemmingsplan mogelijk maakt, voorzien in een behoefte en liggen binnen bestaand stedelijk gebied. Gezien het bovenstaande voldoet het bestemmingsplan aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

27/138

3.2

Provinciaal en regionaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland Met het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland streeft de provincie naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en een goede leefomgevingskwaliteit. Toekomstige beleidsvernieuwing biedt kansen voor verbeteringen in Zuid-Holland. De provincie heeft hiervoor 7 vernieuwingsambities geformuleerd. Deze ambities dienen als stip op de horizon: 1. Samen werken aan Zuid-Holland: inwoners, organisaties en bedrijven in een vroeg stadium betrekken bij besluiten; 2. Bereikbaar Zuid-Holland: efficiënt, veilig en duurzaam over weg, water en spoor; 3. Schone energie voor iedereen: op zoek naar schone energie, haalbaar en betaalbaar voor iedereen; 4. Een concurrerend Zuid-Holland: diversiteit, de economische kracht van Zuid-Holland; 5. Versterken natuur in Zuid-Holland: een aantrekkelijk landelijk gebied draagt bij aan de kwaliteit van de leefomgeving; 6. Sterke steden en dorpen in Zuid-Holland: versnellen van de woningbouw met behoud van ruimtelijke en sociale kwaliteit; 7. Gezond en veilig Zuid-Holland: beschermen en bevorderen van een gezonde, veilige leefomgeving. Deze ambities zijn vertaald in beleidskeuzes voor de fysieke leefomgeving. Voor de beoogde ontwikkeling zijn de volgende opgaven relevant: *

Wonen: Voorzien in voldoende en passende woningen voor de verschillende doelgroepen in Zuid-Holland is van provinciaal belang. Omdat het aanbod van woningen onvoldoende aansluit op de vraag en de ontwikkelingen op de woningmarkt zich niet beperken tot gemeente- en/of regiogrenzen is een samenhangende aanpak op bovenlokale en bovenregionale schaal noodzakelijk. Ook hebben de woonopgaven nauwe samenhang met andere (ruimtelijke) opgaven op het vlak van bijvoorbeeld regionale economie, groen en recreatie en infrastructuur.

Uitgangspunten van dit provinciaal beleid die van belang zijn voor deze ontwikkeling zijn: 1. Voorraadontwikkeling en voorraadbeheer naar behoefte De provincie hecht waarde aan de vestigingswens van haar (toekomstige) inwoners en hanteert het uitgangspunt dat woningen daar worden gerealiseerd waar de behoefte zich manifesteert: de juiste woning op de juiste plek (en op het juiste moment). Dat gaat allereerst over voorraadontwikkeling en voorraadbeheer naar behoefte. De toevoeging en onttrekking van woningen moet bijdragen aan een adequate en gedifferentieerde woningvoorraad, de (sub)regionale schaal van de woningmarkt en de lange termijn in ogenschouw nemend. Daarnaast gaat het over de ruimtelijke ordeningskant van het wonen: het wonen zo situeren dat het - in samenhang met (investeringen in) infrastructuur, werklocaties en een aantrekkelijke groenblauwe leefomgeving - bijdraagt aan de maatschappelijke opgaven en transities waar de provincie voor staat. Het toevoegen van woningen als de enige of primaire oplossing voor behoud van de sociaaleconomische vitaliteit in steden en dorpen is in de ogen van de provincie geen duurzame lange termijn strategie.

28/138

2. Huisvesting voor doelgroepen van de sociale huursector De provincie vindt passende huisvesting voor de doelgroepen van woningcorporaties van belang. Dit betekent dat er enerzijds voldoende voorraad sociale huurwoningen in verhouding tot de omvang van de doelgroepen moet zijn en anderzijds voldoende aanbod sociale huurwoningen in verhouding tot de omvang van de actief woningzoekende doelgroepen moet zijn. Daarvoor is kwantitatief en kwalitatief inzicht nodig in aan de ene kant de ontwikkeling van de sociale huurvoorraad, onderscheiden naar prijsklassen, en het aanbod sociale huurwoningen en aan de andere kant de ontwikkeling van de omvang van de doelgroepen en de actief woningzoekenden die daarop aangewezen zijn. Daarmee wordt inzichtelijk of er sprake is van een passende huisvestingsmogelijkheden voor deze doelgroepen. In het bijzonder is er aandacht voor een passende voorraad en een passend aanbod van huurwoningen onder de liberalisatiegrens voor de primaire en secundaire doelgroepen van corporaties. De doelgroep bestaat uit diverse groepen, die door hun inkomen zijn aangewezen op de sociale huursector, zoals bijvoorbeeld jongeren, senioren, grote gezinnen, urgent woningzoekenden, dak- en thuislozen, vergunninghouders en arbeidsmigranten. Onder passend verstaat de provincie ook dat op lokaal niveau wordt bijgedragen aan een evenwichtig gespreide sociale huurvoorraad.

In het provinciaal Omgevingsprogramma kunnen Gedeputeerden Staten een maatregel wonen opnemen ten aanzien van de sociale huurvoorraad. De provincie hecht er waarde aan dat gemeenten en/of regio's met de in hun gebied werkzame woningcorporaties concrete (prestatie)afspraken maken over de ontwikkeling van de sociale huurvoorraad inclusief afspraken over de omvang van toevoegingen, sloop, verkoop en effecten van huuraanpassingen ter uitvoering van de lokale en regionale woonvisies waarin de provinciale uitgangspunten zijn uitgewerkt. *

Verstedelijking: de provincie streeft naar een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied en wil de bebouwde ruimte daarom beter benutten. De provincie zet ten eerste in op verdichting, concentratie, diversiteit en specialisatie binnen het bestaand stads- en dorpsgebied, en ten tweede op een hiërarchie van complementaire knooppunten en centra met een goede onderlinge bereikbaarheid. De provincie hanteert de volgende uitgangspunten voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen: 1. Bouw naar behoefte; 2. Bouw binnen bestaand stads- en dorpsgebied; 3. Bouw georiënteerd op hoogwaardig openbaar vervoer; versterk de langzaam vervoersrelaties; 4. Benut het netwerk van stedelijke centra en knooppunten; 5. Bouw toekomstbestendig; houd rekening met energietransitie, natuurinclusiviteit, klimaatadaptie en een gezonde leefomgeving.

Toetsing Deze ontwikkeling biedt ruimte aan maximaal 99 woningen, waarvan maximaal 60 appartementen en maximaal 39 grondgebonden woningen. Deze ontwikkeling sluit aan bij de ambitie van de provincie in het voorzien van voorraadontwikkeling en voorraadbeheer naar behoefte. In de ladder voor duurzame ontwikkeling is verder onderbouwd dat de gemeente Rotterdam een grote woningbehoefte heeft met een accent op de betaalbare sector (zie paragraaf 3.1.2 Artikel 3.1.6 Bro: Ladder voor duurzame verstedelijking (Bro)). De woningen die mogelijk worden gemaakt liggen binnen bestaand stedelijk gebied en sluit hierbij aan bij de verstedelijkingsambitie van de provincie.

29/138

3.2.2

Omgevingsverordening Zuid-Holland 2021

De Omgevingsvisie Zuid-Holland is vertaald in de Omgevingsverordening Zuid-Holland. Voor de beoogde ontwikkeling zijn onderstaande artikelen relevant. Artikel 6.9 Ruimtelijke kwaliteit 1. Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit: a. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen); b. als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door: *

c.

zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en * het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid; als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door: * een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en * het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid.

Artikel 6.10 Stedelijke ontwikkelingen 1. Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende eisen: a. de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening; b. Indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van grote buitenstedelijke bouwlocaties waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op kaart 19 in bijlage II en wordt rekening gehouden met de voor deze locaties opgenomen gegevens en criteria in bijlage X. 2. Gedeputeerde staten kunnen bij de aanvaarding van een regionale visie aangeven in hoeverre de ladder voor duurzame verstedelijking op regionaal niveau geheel of gedeeltelijk is doorlopen. In de toelichting van het bestemmingsplan kan in dat geval worden verwezen naar de regionale visie bij de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling, als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening. 3. Gedeputeerde staten kunnen een regionale visie voor wonen of bedrijventerreinen vaststellen.

Een bestemmingsplan bevat geen bestemmingen die in strijd zijn met de door gedeputeerde staten vastgestelde regionale visie.

30/138

Artikel 6.50 Risico's van klimaatverandering In een bestemmingsplan wordt rekening gehouden met de gevolgen van de risico's van klimaatverandering tenminste voor zover het betreft de risico's ten aanzien van: * wateroverlast door overvloedige neerslag; * overstroming; * hitte; * droogte. Toetsing De ladder voor duurzame verstedelijking is in paragraaf 3.1.2 reeds aan de orde gekomen en onderbouwt hiermee de stedelijke ontwikkeling. De kwaliteitskaart Zuid-Holland heeft de gebiedsidentiteit aangemerkt als 'steden en dorpen'. Hiermee is er sprake van inpassen. De ontwikkeling sluit aan bij de bestaande gebiedsidentiteit en voorziet geen wijzigingen op structuurniveau. In paragraaf 5.10 wordt ingegaan op klimaatverandering. De ontwikkeling sluit aan bij de provinciale verordening.

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Rotterdam (2021) De Omgevingsvisie is de opvolger van de Stadsvisie Rotterdam uit 2007. Met de invoering van de Omgevingswet in 2022 moet elke gemeente een Omgevingsvisie maken. Deze omgevingsvisie vormt de nieuwe koers van de fysieke leefomgeving van Rotterdam. Goede uitgangspositie Rotterdam, stad met een diverse en dynamische bevolking, met meer dan 170 nationaliteiten: niemand is hier in de meerderheid. Stad van handige handjes en knappe koppen. Een stad met een rijke geschiedenis en internationaal bekend als architectuurstad. Waar steeds meer mensen willen wonen, werken en verblijven. Met een haven van wereldformaat en een groeiende kenniseconomie. Rotterdam heeft een goede uitgangspositie, is goed verbonden met de wereld en met de regio. De haven is de grootste van Europa en is van regionaal belang voor de werkgelegenheid. Via de haven staat Rotterdam in verbinding met de rest van de wereld. Daarnaast is Rotterdam onderdeel van de Randstad, een van de sterkste polycentrische metropolen in Europa. Goede (ov-)verbindingen tussen de stad en de regio zijn essentieel voor de bouw van nieuwe woningen en het versterken van de agglomeratiekracht. Ze brengen belangrijke centra van kennis en innovatie dichter bij elkaar. De woonmilieus in regiogemeenten zijn weer aanvullend op die in Rotterdam en bieden kansen voor de stad.

31/138

Opgaven Tegelijkertijd kent de stad een aantal uitdagingen en die zijn deels ook anders dan voorheen. De levensverwachting van de inwoners is lager dan in andere delen van het land en de bevolking is relatief laagopgeleid. Het gaat goed met de Rotterdamse economie maar veel economische sectoren moeten veranderen om schoner en duurzamer te worden en daarmee (internationaal) competitief te blijven. Rotterdam is internationaal bekend vanwege de slimme omgang met het water en profiteert van zijn prachtige ligging in de delta, maar tegelijkertijd zijn de klimaatverandering en zeespiegelstijging hier extra voelbaar. De trek naar de stad zet door en ook Rotterdam is populair. Steeds meer mensen willen er wonen, werken en recreëren. Het realiseren van voldoende woningen, werkgelegenheid en voorzieningen is essentieel om deze trek naar de stad op te kunnen vangen. Bij deze ontwikkelingen is de aantrekkelijkheid van de stad en regio belangrijker dan ooit. Een biodivers, gezond en goed bereikbaar landschap in en rond de stad is randvoorwaardelijk om prettig te kunnen leven in Rotterdam en de regio. Daarnaast heeft Rotterdam te maken met grote transities. De energietransitie heeft grote impact op de stad en de regio, omdat de industrie en logistiek nog grotendeels gebruik maken van fossiele brandstoffen. Duidelijk is dat de energiemix in regio Rotterdam de komende jaren zal veranderen.

Ook moet de stad zicht aanpassen op klimaatverandering en streven naar een circulaire economie. Het mobiliteitspatroon in steden verandert, er komen steeds meer nieuwe vormen van vervoer bij. Bovendien gaat de digitalisering van onze samenleving verder. Meerdere opgaven waardoor de stad en het ruimtegebruik ingrijpend veranderen. Die opgaven vragen om een nieuwe visie en een duidelijke koers. Koers Rotterdam kiest voor goede groei. Groei die bijdraagt aan het welzijn van de inwoners, aan een duurzame samenleving en aan economische vooruitgang. Groei die het Rotterdamse rijke erfgoed en identiteit ondersteunt en versterkt waarbij we Rotterdammers betrekken in het proces van verandering. Dit is essentieel om ervoor te zorgen dat Rotterdam een aantrekkelijke stad blijft en blijven voor alle Rotterdammers, want samen maken we de stad. Om richting te bepalen bij goede groei gebruikt Rotterdam het kompas met de vijf perspectieven: compact, gezond, inclusief, duurzaam en productief. Conclusie Deze woningbouwontwikkeling draagt bij aan het realiseren van voldoende woningen voor de stad Rotterdam. Hiermee wordt de trek naar de stad opgevangen. Deze ontwikkeling sluit hiermee aan bij de Omgevingsvisie Rotterdam 2021.

32/138

3.3.2

Woonvisie Rotterdam

Vastgesteld op 15 december 2016 door de Rotterdamse gemeenteraad De woonvisie is een vergezicht op Rotterdam als aantrekkelijke woonstad in 2030. De belangrijkste onderwerpen zijn groei, balans, kwaliteit - nu en in de toekomst - en de basis op orde. In 2030: * *

* *

Is er variatie in woningen. De diverse woningtypen passen bij de verscheidenheid van de bewoners en bij het karakter van de verschillende Rotterdamse wijken; Zijn de woningen van goede kwaliteit en energiezuinig. Kwaliteit betekent ook dat de woningen aansluiten bij de uiteenlopende woonwensen van Rotterdammers en dat ze flexibel aangepast kunnen worden als de woonwensen in de toekomst wijzigen; Is het aantal middeldure en dure woningen toegenomen. Rotterdammers kunnen hierdoor doorgroeien en hoeven niet langer voor een groter huis de stad uit te trekken; Is het goed wonen in de stad. Ook voor de oudere Rotterdammer of de Rotterdammer die wat minder te besteden heeft.

Conclusie De ontwikkeling draagt bij aan de variatie van woningen. Deze woningen zijn van goede kwaliteit en energiezuinig. Verder biedt de ontwikkeling woningen aan in verschillende prijsklassen. De ontwikkeling sluit aan bij de woonvisie van Rotterdam. 3.3.3 Stadsvisie Rotterdam: Ruimtelijke ontwikkelingsstrategie 2030 (2007) Vastgesteld op 29 november 2007 door de Rotterdamse gemeenteraad De Stadsvisie vormt het ruimtelijk kader voor alle investeringen, projecten en plannen die in de stad worden gerealiseerd. De Stadsvisie is een ontwikkelingsstrategie voor de stad Rotterdam, voor de periode tot 2030. De Stadsvisie heeft als missie een sterke economie en een aantrekkelijke woonstad. Deze missie is uitgewerkt in een aantal kernbeslissingen op de onderwerpen wonen en economie. Deze kernbeslissingen bepalen wat de komende jaren op deze onderwerpen gebeurt in de stad. Veel van de kernbeslissingen zullen de komende vijftien jaar worden omgezet in de uitvoering van een aantal (bouw) projecten in de stad, waardoor Rotterdam over pakweg vijftien jaar inderdaad een sterke economie heeft en aantrekkelijke woongebieden kent, ook voor haar hoogopgeleide bewoners. De volgende kernbeslissingen zijn opgesteld: 1. Rotterdam wil in 2030 op het gebied van kennis en innovatie de belangrijkste havenstad van Europa zijn; 2. Rotterdam benut vrije tijd als aanjager van de stedelijke economie; 3.

Rotterdam maakt ruimte voor ondernemers; 4. Rotterdam bouwt in bestaand stedelijk gebied om in de woningbehoefte te voorzien; 5. Rotterdam realiseert woonmilieus die selectieve migratie tegengaan; 6. Rotterdam transformeert zwakke woonmilieus; 7. Rotterdam zet de openbare ruimte en de wateropgave in als accelerator van de beoogde ruimtelijke ontwikkelingen; 8. Rotterdam waarborgt haar bereikbaarheid op duurzame wijze; 9. Rotterdam combineert aanpak van milieu en ruimtelijke ontwikkeling op creatieve wijze; 10. Rotterdam zet cultureel erfgoed en architectuur in als ontwikkelingskracht.

33/138

Conclusie Deze ontwikkeling sluit aan bij kernbeslissing 4 het bouwen binnen bestaand stedelijk gebied om in de woningbehoefte te voorzien. Hiermee sluit de ontwikkeling aan bij de Stadsvisie Rotterdam. 3.3.4

Beleidsregeling Parkeernormen auto en fiets gemeente Rotterdam 2022 (2021)

In februari 2018 is de beleidsregeling parkeernormen auto en fiets gemeente Rotterdam 2018 vastgesteld. De afgelopen jaren zijn veel bouwvergunningen afgegeven waarin de parkeereis voor de auto en de fiets op basis van deze regeling is berekend. Bij het werken met de beleidsregeling uit 2018 bestaan er soms onduidelijkheden waardoor een verduidelijking en juridische aanscherping van de beleidsregeling nodig is. De nieuwe beleidsregeling geeft een realistischer en op de toekomst gerichter beeld van de verwachte parkeerbehoefte bij nieuwe bouwontwikkelingen. 3.3.5 Welstandsnota Rotterdam Het welstandsbeleid is op 11 oktober 2012 vastgelegd in de Welstandsnota Rotterdam door de gemeenteraad. Welstandsniveaus Op de kaart Welstandsniveaus worden verschillende gebieden aangegeven. De als bijzonder aangemerkte gebieden en structuren zijn van bijzonder belang voor de stad Rotterdam. Deze gebieden worden in de Welstandsnota apart beschreven en er is een uitgebreider welstandsbeleid op van toepassing. Dan zijn er de gebieden waar geen welstandstoets zal plaatsvinden; de welstandvrije gebieden. Daarnaast zijn gebieden aangeduid die in ontwikkeling zijn. Voor de overige gebieden geldt het welstandsniveau regulier. Het plangebied aan de Overschiese Kleiweg valt onder 'regulier welstandsniveau', zie figuur 3.3. HILLEGĒRSBERG/ SCHitįÉFŕsjEK .;-

JMmWá Ss KRALINGEN/ V -CROOSWIJK

PRINS ALEXA

«ĶśsršrÅBŠ&S

iELFSHi

Legenda

I

welstandvnj

1 reguier ; gemeentegrens

|

bqzonder

Figuur 3.3 Kaart met welstandsniveaus

34/138

INM - M n ļ

toekomstig ontwikkelingsgebied rrri j

beschermd stadsgezicht toekomstig beschermd stadsgezicht

toofdwegenstniduur

Gebiedstypen De kaart Gebiedstypen geeft een indeling van gebiedstypen. Elk gebiedstype heeft eigen karakteristieken en kenmerken. Hierdoor zijn per gebiedstype verschillende welstandsregels (aanvullende gebiedscriteria) van toepassing. Dit plangebied valt onder gebiedstype 'stedelijke groengebieden'.

NOORD

STADSCE prûfftctMtM IBM

L*fl«rnda

ntac ptmmMg* jIhwang** [Irľ^tgt

uttp «dogen

«n wc4i«fttoiA»

I

I

*-i

f~~l

«mngMww i»T0-tBB5

Figuur 3.4 Gebiedstypen welstand Welstandscriteria Dit bestemmingsplan valt onder een regulier welstandsniveau onder gebiedstype stedelijke groengebieden en historische linten en kernen. Stedelijke groengebieden hebben een recreatieve functie die vaak wordt gecombineerd met waterhuishoudkundige, educatieve en ecologische functies. Deze groengebieden zijn ontworpen op verschillende stedelijke schaalniveaus, gerealiseerd in verschillende perioden en erg belangrijk voor de groenstructuur van Rotterdam. Stedelijke groengebieden zijn aangelegd in samenhang met het omliggende woongebied en liggen meestal midden in het stedelijke gebied. Binnen dit gebiedstype wordt onderscheid gemaakt tussen stadsparken, singels, volkstuinen en sportcomplexen. Omdat ze vaak in samenhang met elkaar zijn ontworpen (het Zuiderpark bijvoorbeeld omvat naast het park ook enkele volkstuinen sportcomplexen), vormen deze gebieden tezamen één gebiedstype. Uitgangspunt van het ruimtelijke beleid en de welstandstoets is het handhaven of versterken van het contrast tussen het groene karakter van de stadsparken en het stedelijke gebied rondom, echter wel met inachtneming van de onderlinge verwevenheid in stedenbouwkundig opzicht. Belangrijk voor de bebouwing is dat deze alzijdig is en aansluit bij het karakter van het groengebied.

35/138

Historische linten en kernen zijn vóór 1900 ontstaan en lagen buiten de toenmalige stad Rotterdam. De meeste linten en kernen zijn in de loop der tijd als historisch fragment in het stedelijk gebied opgenomen. Zowel door de prominent aanwezige structuur waarlangs de panden zijn gebouwd, als door het historische uiterlijk ervan, dat duidelijk afwijkt van de uitbreidingsgebieden eromheen, is de oudere herkomst nog duidelijk afleesbaar. Het bebouwingspatroon is vaak grillig en in samenhang met de onderliggende landschappelijke structuren. Het onderscheidt zich daardoor duidelijk van latere stadsuitbreidingen. Historische linten en kernen zijn dan ook direct afleesbaar van een stadsplattegrond. De vaak erg kleine historische kernen hebben zich ontwikkeld langs de toegangswegen, waardoor er lintbebouwing is ontstaan, bestaande uit burgerwoningen en, in mindere mate, kleine bedrijvigheid. Veel linten zijn naderhand verder verdicht, vaak met bedrijvigheid, industrie en villa's van rijkere Rotterdammers. Oorspronkelijk was er tussen linten en kernen een heel duidelijk onderscheid in structuur en karakter, maar het hierboven beschreven verdichtingsproces, dat al in de late 19e eeuw is begonnen, heeft ertoe geleid dat de verschijningsvorm van linten en kernen steeds meer in elkaar overloopt. Bij linten is de lineaire structuur waarlangs de panden zijn gebouwd het continue element.

Dit element wordt gevormd door een dijk of een weg. Het lint heeft een rafelige rand van vrijstaande vaak kleinschalige en soms van de dijk teruggelegen - bebouwing. Sommige linten hebben nog een agrarisch karakter (Schulpweg, Bergse Linker Rottekade), maar de meeste zijn verdicht geraakt (Straatweg Hillegersberg). Bebouwing langs de linten kan bestaan uit vrijstaande boerderijen en arbeiderswoningen in het buitengebied, maar ook uit marginale bedrijvigheid (Overschiese Kleiweg), rijtjes woningen, winkels of een school, landhuizen en historische of moderne villa's. De oorspronkelijke bebouwing heeft een traditioneel karakter, terwijl het karakter van latere toevoegingen zeer divers kan zijn. Conclusie Bij het indienen van de omgevingsvergunning moet het initiatief worden getoetst aan de welstandscriteria.

36/138

Hoofdstuk 4 4.1

Water

Beleidskader

4.1.1 Inleiding Op grond van de Wet ruimtelijke ordening en op basis van jurisprudentie dient de uitvoerbaarheid van een ruimtelijk plan te worden aangetoond en dient in het plan te worden onderbouwd dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk zijn de sectorale aspecten beschreven die voor dit plan relevant zijn. De resultaten en conclusies van eventuele onderzoeken zijn per aspect opgenomen in de betreffende paragraaf. Waterbeheer en watertoets Het plangebied ligt binnen het beheergebied van het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van deze ruimtelijke onderbouwing wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over de voorgestane ontwikkeling. Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het waterschap nader wordt behandeld. Europa: * Kaderrichtlijn Water (KRW) Nationaal: * * *