[23bb002455] Collegebrief over Aanvraag vijfde tranche projecten Regeling Woningbouwimpuls 2020

Stadsontwikkeling Klimaat, Bouwen, Wonen Drs. C.M. Zeegers MA Postadres: Postbus 70012 3000 KP Rotterdam Internet: www.rotterdam.nl Van: Sandra Sijbers Telefoon: 14 010 E-mail: s.sijbers@rotterdam.nl

Aan de gemeenteraad

Ons kenmerk:M2303-649 D2303-149188 23bo003711 Onderwerp: Aanvraag vijfde tranche projecten Regeling Woningbouwimpuls 2020 Datum: B&W 14 maart 2023

Onderwerp: Aanvraag vijfde tranche projecten Regeling Woningbouwimpuls 2020 Op welke gronden deze brief? /Waarom nu voorgelegd? Op Prinsjesdag 2019 heeft het Kabinet een pakket aan maatregelen aangekondigd om de verschillende aspecten van de woningnood aan te pakken. Een van de belangrijkste maatregelen uit dat pakket is de Regeling Woningbouwimpuls met daaraan gekoppeld financiële middelen om de bouw van betaalbare woningen te stimuleren. Het bedrag wordt via diverse aanvraagtranches beschikbaar gesteld. De vijfde aanvraagtranche loopt tot 31 maart 2023. In deze tranche zal het Rijk in totaal € 250 miljoen uitkeren. De gemeente heeft voor de vijfde tranche een aanvraag ingediend ten behoeve van één gebiedsontwikkeling, namelijk voor De Kaai in Kop van Feijenoord. In totaal gaat het om een gevraagde bijdrage bij het Rijk van circa € 4,2 miljoen excl. BTW t.b.v. 1.000 woningen. Via deze brief stellen wij uw raad op de hoogte van deze aanvraag. Relatie met het coalitieakkoord/collegewerkprogramma/eerder aangenomen moties en gedane toezeggingen: De gebiedsontwikkeling De Kaai op Kop van Feijenoord is geïntegreerd in de Omgevingsvisie Rotterdam (december 2021) en levert een belangrijke bijdrage aan de groeiopgave zoals geformuleerd in de omgevingsvisie.

Dit zal gebeuren in lijn met de principes van goede groei en de uitgangspunten zoals neergelegd in de hoofdkeuzes, in het bijzonder de hoofdkeuze “Verstedelijken & Verbinden”. Toelichting: Doel van de Regeling Woningbouwimpuls Met Regeling Woningbouwimpuls 2020 wil het Rijk een impuls geven aan de woningbouw. De Regeling Woningbouwimpuls is bedoeld voor de afdekking van publieke tekorten die samenhangen met het versneld, meer betaalbaar en in grotere omvang ontwikkelen van woningbouw.

Blad: Datum: Ons kenmerk:

2/5 14 maart 2023 M2302-1238

Ook de voor de woningbouw noodzakelijke randvoorwaardelijke investeringen in bijvoorbeeld infrastructuur, bedrijfsverplaatsingen en stikstofmaatregelen mogen meegenomen worden in de berekening van het publieke tekort. Het staat alle gemeenten in Nederland vrij om een aanvraag in te dienen. Een gebiedsontwikkeling of project komt echter alleen in aanmerking als wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: - Minimaal 500 woningen (netto toevoeging); NB voor gemeenten in woningmarktregio’s met een bovengemiddeld aandeel kleine gemeenten, geldt sinds de 3e tranche de ondergrens van 200 woningen, onze woningmarktregio behoort hier niet toe. - Minimaal 50% betaalbare voorraad (sociaal of middensegment, huur en koop) - Start bouw eerste woningbouw binnen drie jaar na toekenning rijksbijdrage en start bouw laatste woningbouw binnen tien jaar na toekenning. - Er wordt minimaal 50% cofinanciering door de gemeente ingebracht. Terugblik op de 1e, 2e, 3e en 4e aanvraagtranche Vanuit Rotterdam zijn medio 2020 drie projecten aangedragen voor de 1e aanvraagtranche van de Woningbouwimpuls. Twee van de projecten, Feyenoord City en Noordrand Zuiderpark, hebben in totaal een bijdrage van € 46 miljoen van het Rijk toegekend gekregen (in totaal 6100 woningen); daartegen over staat. Schiehaven Noord viel af, mede vanwege de hoge gevraagde bijdrage per woning.

Eind 2020 is één project aangedragen voor de 2e aanvraagtranche van de Woningbouwimpuls, zijnde Codrico. Het betrof een aanvraag voor een bijdrage van € 11 miljoen ten behoeve van circa 1500 woningen. Begin 2021 werd duidelijk dat Codrico geen geld kreeg in de 2e aanvraagtranche. Uit een aanvullend gesprek met het Ministerie van BZK is een aantal redenen voor afwijzing naar voren gekomen, zoals de aannemelijkheid van de planning en onderbouwing businesscase. Volgens het Ministerie had het plan wel potentie, maar was het bij indiening nog niet voldoende uitgewerkt. September 2021 zijn vervolgens vier aanvragen ingediend voor de 3e tranche. Voor Schiehaven Noord en Codrico is een nieuwe aanvraag gedaan met geoptimaliseerde en beter onderbouwde plannen. Daarnaast zijn voor de projecten Brainpark 1 en M4H aanvragen ingediend. Van de vier aanvragen is uiteindelijk alleen Codrico met een bijdrage van € 11 miljoen toegekend. September 2022 is er vanuit Rotterdam uiteindelijk één project ingediend voor de 4e tranche, te weten M4H. In december 2022 is bekend geworden dat aan het project een Rijksbijdrage van € 11 miljoen is toegekend. Aanvraag 5e tranche De Kaai: Status en programmering De gemeente heeft voor de vijfde tranche een aanvraag ingediend ten behoeve van één gebiedsontwikkeling, namelijk voor De Kaai in Kop van Feijenoord.

In totaal gaat het om een gevraagde bijdrage bij het Rijk van circa € 4,2 miljoen excl. BTW t.b.v. 1.000 woningen Het is belangrijk te beseffen dat de planvorming van de gebiedsontwikkeling De Kaai nog volop in ontwikkeling is. De aanvraag betreft dan ook een momentopname in lopende planvormingstrajecten, op basis van het op dit moment meeste logische en haalbaar ogende programma. De gebiedsontwikkeling doorloopt verder de reguliere juridischplanologische procedures. Eigenaren VORM en AMVEST zullen de wijze van participatie samen met de gemeente verder vormgeven.

Blad: Datum: Ons kenmerk:

3/5 14 maart 2023 M2302-1238

De status van de gebiedsontwikkeling en het beoogde programma is als volgt: In januari 2023 is het Ambitiedocument De Kaai vastgesteld. We zijn voornemens de vaststelling van het Ontwerpbestemmingsplan en het stedenbouwkundigplan voor de Kaai in het derde kwartaal 2023 ter besluitvorming aan u voor te leggen. Het woonprogramma bij de WBI-aanvraag is ten opzichte van het ambitiedocument aangepast. Afspraak met de ontwikkelende partijen VORM en AMVEST is dat de gemeente de verantwoordelijkheid neemt voor de inrichting van de kade (met behulp van een rijksbijdrage vijfde tranche Woningbouwimpuls). In ruil hiervoor zullen VORM en Amvest meer betaalbare woningen realiseren. Het aandeel betaalbaar in het woonprogramma is ten opzichte van het ambitiedocument verhoogd van 50% naar 60%. De toename betreft woningen in het middensegment. Zo sluit het programma beter aan bij de collegedoelstellingen en biedt het project doorgroeimogelijkheden voor sociale stijgers op Zuid in lijn met de ambities van het NPRZ zoals herbevestigd in het nieuwe Uitvoeringsplan NPRZ. Een verdere verhoging naar 65% betaalbaar stellen we voor De Kaai niet voor. Vanuit het principe ‘Wijken voor iedereen’, voor verdere differentiatie van de woningvoorraad, is in dit deel van de stad ook toevoeging van woningen in hogere prijssegmenten wenselijk. De wijk Feijenoord kent meer dan 80% corporatiehuur.

Toevoeging van hoge prijssegmenten in de bestaande voorraad is, gezien de kenmerken van die voorraad, lastig. De gebiedsontwikkelingen/nieuwbouw in Feijenoord bieden hiervoor wel kansen. Een gemengd programma in het project De Kaai is dus en een belangrijke aanvulling. Wij zijn ervan overtuigd, dat met het aangepaste voorstel voor deze plek in de wijk Feijenoord een optimale invulling wordt gegeven aan diverse doelstellingen en ambities. Gebied

Aantal

Planning

Programma

Nieuwe programma

woningen

start

prijssegmenten

prijssegmenten bij

woningen

(Ambitiedocument)

indiening WBI 5e

Status op hoofdlijnen

tranche De Kaai,

1.000

Kop van Feijenoord

Q1/Q2

10% sociaal

10% sociaal

2025

40% middensegment

50% middensegment

50% hoger en top

40% hoger en top

Ambitiedocument vastgesteld. Ontwerpbestemmingsplan in voorbereiding.

Als gedurende het verdere planvormingsproces het plan toch onwenselijk of onhaalbaar blijkt kan de aanvraag worden ingetrokken. Al uitgekeerde bijdragen vanuit de Regeling Woningbouwimpuls zullen dan logischerwijs teruggestort moeten worden aan het Rijk. Regionale en provinciale afstemming De Minister heeft aangegeven ervanuit te gaan dat de aanvragen kunnen rekenen op regionaal draagvlak, waarbij zij vooral linkt aan de in 2019 gesloten Woondeals. Rotterdam maakt onderdeel uit van de Woondeal Zuidelijke Randstad en heeft sinds het bekend worden van de Regeling Woningbouwimpuls 2020 ook veelvuldig afgestemd met de andere gemeenten in de Zuidelijke Randstad. Dit om ervoor te zorgen dat vooral die gebiedsontwikkelingen en projecten worden ingediend die bijdragen aan de drie belangrijke regionale ruimtelijke doelstellingen: - Concentratie van verstedelijking langs het spoortraject Leiden - Den Haag- Rotterdam Dordrecht (ook wel de Oude Lijn genaamd); - Verstedelijking rondom HOV-knooppunten verspreid door de regio; - Een meer evenwichtige verdeling van de sociale voorraad in lijn met het Regioakkoord.

Blad: Datum: Ons kenmerk:

4/5 14 maart 2023 M2302-1238

Ook de Provincie Zuid-Holland is nauw betrokken geweest in bovengenoemd proces. De Provincie heeft voor de gebiedsontwikkeling De Kaai een positieve steunverklaring verstrekt. Deze steunverklaring zal worden ingediend samen met de aanvraagformulieren. Beoordeling van de aanvraag en besluit over toekenning bijdrage Of een aanvraag daadwerkelijk tot een toekenning van een bijdrage uit de Regeling Woningbouwimpuls leidt, hangt van een aantal zaken af: - De mate waarin wordt voldaan aan een van de volgende vier beoordelingscriteria: noodzaak, effectiviteit, efficiëntie, urgentie. - De mate van spreiding van toekenning van bijdragen over de regio’s met de grootste woningtekorten. Als er geen evenwichtige spreiding is kan de Minister besluiten om bepaalde gemeenten toch of juist niet een bijdrage toe te kennen. - De hoeveelheid aanvragen en gevraagde bijdragen die daarmee gemoeid zijn. Er is voor de 5e tranche € 250 mln. incl. BTW beschikbaar. Het risico is reëel dat er meer aanvragen binnenkomen en het Rijk aan het einde van de rit ook aanvragen voor goed scorende projecten moet gaan prioriteren en niet alles kan honoreren. - Ook is de berekeningswijze van de urgentiescore is sinds de 4e tranche aangepast. Helaas pakt deze nieuwe berekening minder gunstig uit voor Rotterdam.

Niet langer is de absolute bouwopgave bepalend, maar de verhouding tussen de bouwopgave en de bestaande woningvoorraad. Door de gehanteerde regio-indeling (inclusief GoereeOverflakkee, Hoekse waard en Zuidplaspolder) pakt deze nieuwe urgentiescore voor Rotterdam lager uit dan voor de andere grote steden. De twee laatstgenoemde aandachtspunten weerhouden ons er niet van om voor De Kaai een aanvraag in te dienen. Wij zijn van mening dat we een goede aanvraag in kunnen dienen (zie verder onder “E. Kansrijkheid Rotterdamse aanvragen”). Bovendien willen wij aan de minister en de Tweede Kamer een signaal afgeven dat wij - in lijn met de Nationale Omgevingsvisie, de afspraken in de Woondeal Zuidelijke Randstad en de aankomende Regionale Woondeal - hard werken aan het beantwoorden van de groeiende vraag naar woningen binnen ons bestaand stedelijke gebied en er voldoende goede plannen zijn, maar de binnenstedelijke opgave niet de makkelijkste is in financiële zin. De Minister heeft aangegeven rond de zomer van dit jaar de toekenning of afwijzing van aanvragen aan gemeenten kenbaar te maken. Wij zullen uw raad t.z.t. nader over informeren over het besluit van de Minister.

Financiële en juridische consequenties/aspecten Gevraagde bijdrage vanuit Rotterdam en cofinanciering Met de Regeling Woningbouwimpuls kan per ontwikkeling voor maximaal 50% van het publieke tekort een bijdrage vanuit het Rijk worden verkregen. De gemeente dient vervolgens zelf voor minimaal 50% van het publieke tekort cofinanciering te organiseren. De gebiedsontwikkeling De Kaai kent een publiek tekort van € 8, 4 miljoen excl. BTW, specifiek gericht op maatregelen in de buitenruimte. De gemeente zal ter dekking van dit tekort € 4,2 miljoen excl. BTW, cofinanciering aanvragen vanuit de Rijksregeling Woningbouwimpuls. De vereiste gemeentelijke cofinanciering is geregeld via gemeentelijke middelen vanuit de pijler Wonen binnen NPRZ, namelijk uit de € 50-55 miljoen die we voornemens zijn te besteden voor de fysieke aanpak wonen. Zie ook de brief aan u raad over het uitvoeringsplan NPRZ (23bb001471).

Blad: Datum: Ons kenmerk:

5/5 14 maart 2023 M2302-1238

Effecten van een negatieve beschikking In het geval er onverhoopt geen bijdrage komt vanuit de Regeling Woningbouwimpuls heeft dit voor De Kaai verregaande gevolgen. We zullen terugvallen op de eerder gemaakte afspraken uit het Ambitiedocument De Kaai, maar het publieke tekort zal daarmee niet zijn opgelost. Dit heeft effect op de snelheid, betaalbaarheid en het kwaliteitsniveau van de ontwikkeling. Wanneer dit het geval is zal uw college via een separate berichtgeving meer in detail over geïnformeerd worden over een nieuw te volgen strategie om alsnog tot ontwikkeling te komen. Effect van eventuele wijzigingen op een positieve beschikking, naar aanleiding van verdere planvorming De bijdrage uit de Regeling wordt uitgekeerd als vast bedrag, gebaseerd op de oorspronkelijke aanvraag. Er is geen ruimte in de Regeling om een aanvullende bijdrage te vragen op een reeds toegekend bedrag. Wanneer gedurende het verdere planvormingsproces een aanpassing op het programma wenselijk is, vormt de aanvraag inzake de Regeling Woningbouwimpuls hier geen beletsel voor. Wel dient te allen tijde te worden voldaan aan de vereisten van de regeling in het bijzonder de eis dat de bijdrage uit de Regeling niet meer dan 50% van het publieke tekort mag betreffen.

Indien het totale publiek tekort hoger wordt, dan zal het extra publiek tekort ten laste van de gemeente komen, tenzij de gemeente besluit om de plannen niet of in een aangepaste vorm uit te voeren. Finale besluitvorming door het college over de uitvoering van de plannen vindt plaats na ommekomst van de planuitwerking.

Burgemeester en wethouders van Rotterdam, De secretaris,

De burgemeester,

V.J.M. Roozen

A. Aboutaleb