[23bb001262] Bijlage 6 behorende bij 23bb001265 over Detailhandelsprogramma en positionering Rijnhavenkwartier Rotterdam, BRO, 1 september 2022

Detailhandelsprogramma en positionering Rijnhavenkwartier Rotterdam Gemeente Rotterdam

ři

9» ” 33 ■ MM r.l.ĩlllllľllllltll HUN

u I lililililrliliĩi uur

'

V»

uur h

‘ .

BÜO Ruimte | om in te leven

projectnaam Detailhandelsprogramma en positionering Rijnhavenkwartier Rotterdam datum 1 september 2022 projectnummer P05806

Ji AV w »

H

V

opdrachtgever gemeente Rotterdam BRO projectleider FWi projectteam RKo, KtB

ì w

bron Kaft BRO

V t

» BRO Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 E info@bro.nl www.bro.nl

BÜO

Ruimte

om in te leven

BLao

Inhoudsopgave 1

2

Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Aanpak

3 3 3

Conclusies en aanbevelingen 2.1 Inleiding 2.2 Positionering detailhandelRijnhavenkwartier en haalbaarheid

5 5 5

2.2.1

Detailhandel voor dagelijkse behoefte

5

2.2.2

Specialistisch niet dagelijks aanbod

5

2.3 Ruimtelijke functionelesamenhang 2.4 Aanbevelingen

4.3.6

Kwalitatieve behoefte

4.3.7

Effecten

5 Niet dagelijks aanbod 5.1 Inleiding 5.2 Trends en ontwikkelingen binnensteden

5.3

5.2.1

Omzet en bestedingen

5.2.2

Recreatief winkelen

5.2.3

Doelgericht winkelen

5.2.4

Overige algemene trends

5.2.5

Trends binnensteden

Vergelijkingen in Nederlands perspectief

6

5.3.1

Conclusies

2.4.2

Randvoorwaarden

6

5.3.2

Honigcomplex, Nijmegen

5.3.3

Bassin, Maastricht

Positionering Rijnhaven 3.1 Inleiding Het initiatief

Economisch draagvlak in dedirecte omgeving verdubbelt 3.1.2

Beleidsmatige kaders

3.2 Aanbod in beeld

6 9 9

11

12 12

3.2.2

Overige randgebieden in Rotterdam

13

15 15 15

4.2.1

Verzorgingsgebied

15

4.2.2

Consumentendraagvlak

15

4.2.3

Dagelijks aanbod

5.3.4

Modekwartier, Arnhem

5.3.5

Strijp-S, Eindhoven

Vergelijkingen in internationaal perspectief 5.4.1

9

Huidige situatie

5.5 5.6

‘t Eilandje, Antwerpen

5.4.2

Oude havengebied, Hamburg

5.4.3

Vesterbro & Norrebro, Kopenhagen

Overige nieuwe winkelconcepten Kansen en effecten 5.6.1

Ontwikkeling randgebieden Rotterdam

5.6.2

Aanbod buiten de hoofdwinkelgebieden

Bijlage 1

Vigerend beleid

Bijlage 2

Whize segementen

19 20 20 21 23 23 23 23 24 24 24 25 26 26 27 28 29 30 31 31 32 33 34 35 35 37

16

Behoefte en effecten

18

4.3.1

Uitgangspunten

18

4.3.2

Toelichting gehanteerde koopstromen

19

4.3.3

Bestedingen

19

donderdag 1 september 2022

5.4

9

3.2.1

Dagelijks aanbod 4.1 Inleiding 4.2 Analyse huidige situatie

4.3

Economisch functioneren

Haalbaar en kansrijk

3.1.1

4

Toevloeiing

4.3.5

2.4.1

2.5 Antwoorden op vragen enopmerkingen van de Adviescommissie 3

6 6

4.3.4

2

1 Inleiding

mo 1

Inleiding

1.1

Aanleiding

Context Het Rijnhavenkwartier is een dynamisch gebied dat volop in ontwikkeling is. Wonen, werken, winkelen en recreëren ko­ men samen in één gebied. Sinds de nieuwe omgevingsvisie wordt het gebied gerekend tot de binnenstad van Rotterdam. Het Rijnhavenkwartier is gelegen in de Rotterdamse wijk Feijenoord en heeft nog veel kenmerken van vroeger zoals de historische kades en industriële monumenten. Met deze nieuwe ontwikkeling wordt het Rijnhavenkwartier nadrukkelijk een onderdeel van de groeiende binnenstad ten zuiden van de Maas. In veel opzichten heeft het gebied het kwaliteitsni­ veau en de uitstraling van een moderne hoogbouw binnen­ stad. De komende jaren vindt er op deze locatie grootschalige wo­ ningbouw plaats voor diverse doelgroepen in het hoogstede­ lijke segment. Als gevolg van het stijgende aantal inwoners in het gebied neemt de druk op het reeds bestaande dagelijkse aanbod toe. In het plangebied zal Stilwerk (een Duits woninginrichtingsconcept met diverse internationale design aanbieders, Rot­ terdam wordt de eerste vestigingslocatie in Nederland) in 2023 haar deuren openen. Verwacht wordt dat deze nieuw­ komer een bovenregionale aantrekkingskracht heeft en hier­ door meer bedrijven zich in het gebied willen vestingen.

Pla­ nologisch wordt de beoogde detailhandel in het Rijnhaven­ kwartier geregeld in nieuwe bestemmingsplannen voor de Rijnhaven en Katendrecht, projectbestemmingsplannen en anterieure overeenkomsten.

donderdag 1 september 2022

Detailhandelsprogramma en positionering Rijnhavenkwartier Rotterdam

Eerder onderzoek en vragen Provinciale Adviescommis­ sie In het voorjaar van 2022 heeft BRO in opdracht van de ge­ meente Rotterdam een haalbaarheidsstudie uitgevoerd waarin de actuele behoefte aan dagelijks aanbod inzichtelijk wordt gemaakt. De gemeente Rotterdam heeft in juni 2022 een adviesaan­ vraag gedaan bij de Adviescommissie Detailhandel Zuid-Holland. In de 'Eerste reactie detailhandelsontwikkelingen Rijn­ havenkwartier' heeft de commissie een aantal vragen en op­ merkingen geplaatst. In paragraaf 2.4 wordt hier verder op in­ gegaan. Doel- en vraagstelling gemeente Rotterdam De vraag van de gemeente Rotterdam aan BRO heeft be­ trekking op de vragen en opmerkingen die door de Advies­ commissie in de Eerste reactie detailhandelsontwikkelingen Rijnhavenkwartier' naar voren zijn gebracht ten aanzien van de detailhandelsinvulling en de positionering van het gebied uit oogpunt van de detailhandel. Deze vragen worden in de voorliggende rapportage behandeld. Er wordt dus niet speci­ fiek ingegaan op aspecten die betrekking hebben op de be­ stemmingsplannen, de inzet van andere instrumenten en op procesvragen.

1.2

Aanpak

De reactie van de Adviescommissie Detailhandel Zuid-Holland staan centraal in de voorliggende rapportage. Verder wordt in de rapportage een onderbouwing gegeven voor een goede ruimtelijke ordening van het Rijnhavenkwartier. Ver­ schillende onderdelen uit de Ladder voor duurzame verste­ delijking worden hierin doorlopen.

Kwantitatieve benadering Waar het vorige rapport van BRO een haalbaarheidsonder­ zoek betrof, en zich beperkte tot de verkenning van de be­ hoefte aan dagelijkse boodschappen in het verzorgingsge­ bied van het Rijnhavenkwartier, zal nu een uitgebreid DPO worden gemaakt voor de dagelijks artikelen sector. Voor de sector niet-dagelijks zal waar mogelijk een kwantitatieve on­ derbouwing opgesteld worden. De invulling van deze sector en de diversiteit van de doelgroepen maakt het niet mogelijk om een standaard DPO-berekening te maken. Dagelijks Voor de dagelijkse artikelensector speelt het aanbod in rela­ tie tot het draagvlak een bepalende rol in de berekeningen van de kansen en de effecten. Het gevestigde aanbod in Vuurplaat en Afrikaanderplein zijn nabij gelegen winkelgebie­ den, die beide ook onderdeel uit maken van het Rotterdamse winkelbeleid (Gebiedskoers Detailhandel 2022-2025). Daar­ naast is er verspreid aanbod en geclusterd aanbod op gro­ tere afstand aan de Beijerlandselaan, Groene Hilledijk, Entrepotgebied en op Zuidplein. Het inwoneraantal in het directe verzorgingsgebied van de Rijnhaven zal fors toenemen. Niet dagelijks In de effectenanalyse wordt gekeken naar het effect van de ontwikkeling van het Rijnhavenkwartier op het Hart van Zuid en de noordelijke binnenstad.

Hierbij wordt getoetst of een omvang van 6.100 m2 wvo niet voor onaanvaardbare omzeten leegstandseffecten zorgt. Kwalitatieve benadering Naast de kwantitatieve benadering voor dagelijks, en waar mogelijk niet dagelijks aanbod, wordt in de aanpak uitvoering ingegaan op de positionering van het gebied in de gordel van het binnenstadsrandgebied van Rotterdam. We kijken daarbij

3

mo

1 Inleiding Detailhandelsprogramma en positionering Rijnhavenkwartier Rotterdam

naar de situatie in Rotterdam, naar vergelijkbare ontwikkelin­ gen in andere Nederlandse binnensteden en naar internatio­ nale voorbeelden. Met het oog op mogelijke effecten van de ontwikkeling aan de Rijnhaven wordt de concurrentiepositie in beeld gebracht en wordt rekening gehouden met gemeentelijke beleidsambities voor omliggende winkelgebieden en verspreide bewinkeling.

donderdag 1 september 2022

4

2 Conclusies en aanbevelingen

mo

Detailhandelsprogramma en positionering Rijnhavenkwartier Rotterdam

2

Conclusies en aanbevelingen

2.1

Inleiding

In dit hoofdstuk vatten we de conclusies uit het onderzoek samen en formuleren we de aanbevelingen naar aanleiding van het onderzoek. We gaan hier ook in op de vragen en op­ merkingen die door de Adviescommissie in de 'Eerste reactie detailhandelsontwikkelingen Rijnhavenkwartier' naar voren zijn gebracht.

2.2

Positionering detailhandel Rijnhavenkwartier en haalbaarheid

2.2.1

Detailhandel voor dagelijkse behoefte

Ruimtelijke positionering Als we kijken naar de winkelstructuur in het verzorgingsge­ bied (wijk Feijenoord) in relatie tot de bevolkingsontwikkeling en de ruimtelijke verdeling van de woningbouw dan is er een goed perspectief voor een modern cluster van dagelijks aan­ bod in het Rijnhavenkwartier. Ruimtelijk is de positionering ten opzichte van Vuurplaat en Boulevard Zuid gunstig. Ook voor overige gebieden in Rotterdam is het gebied gunstig ge­ legen door de verbindingen met de metro, RandstadRail en tram. De voorgenomen ontwikkeling ligt relatief dicht bij het Afrikaanderplein, maar deze locatie kan de toekomstige be­ hoefte aan dagelijks aanbod in het gebied ruimtelijk niet op­ vangen en het perspectief van het gebied dat een versnip­ perd aanbod kent is niet gunstig. Dit wordt ook in het ge­ meentelijk beleid (Gebiedskoers) geconstateerd. Omvang en effecten In het gebied neemt de bevolking de komende jaren fors toe. De gemiddelde vloerproductiviteit voor het reeds gevestigde dagelijks aanbod en het toekomstige Rijnhavenkwartier komt

donderdag 1 september 2022

hierdoor fors boven de huidige gemiddelde vloerproductiviteit te liggen (ca. +30%). De effecten op het omliggend aanbod (Vuurplaat, Boulevard Zuid) zijn gezien de forse bevolkings­ toename zeer beperkt en meer afhankelijk van de ontwikke­ ling van het aanbod in die betreffende gebieden dan door in­ vloed vanuit het Rijnhavenkwartier. De nieuwe ontwikkeling biedt ook perspectief voor verplaatsers vanuit minder kans­ rijke locaties of omdat er op de huidige plek geen uitbrei­ dingsmogelijkheden zijn. Een invulling met regulier aanbod (supermarkten, speciaalza­ ken) is een sterke ontwikkeling en beantwoord aan de be­ hoefte van de (toekomstige) bewoners van het gebied. Spe­ cialistisch foodaanbod, zeker waar het combineert met ho­ reca, kan hier voor diversiteit in het aanbod zorgen. Deels kan dit ook ingevuld worden in de plint tussen de cluster da­ gelijks en het bestaande Fenix Food Factory en Deliplein. Dit aanbod zal naast wijkgericht ook sterk op de stedelijke be­ zoeker en toerisme en recreatie gericht zijn. Gezien de forse bevolkingsgroei zal er in het cluster ook be­ hoefte zijn aan frequent benodigd niet dagelijks aanbod (huishoudelijk, textiel, bloemen, lectuur).

naast kan een dergelijk plek ook een aantrekkelijke vesti­ gingsplaats zijn voor nieuwe winkelconcepten met een mix van online en offline. En bedrijven gericht op merkbeleving in combinatie met creativiteit, Social Media, beleving, videostu­ dio's, augmented reality en kunstinstallaties, etc. Maar ook persoonlijk advies, demonstratie van nieuwe technologieën of aandacht voor de geschiedenis van het merk. Beleving zal voor de retail een belangrijke rol spelen. De omgeving van het toekomstig Rijnhavendistrict sluit daar naadloos op aan.

2.2.2

Als we in de Nederlandse context naar enkele binnenstede­ lijk randlocaties kijken zoals het Honigcomplex (Nijmegen), Bassin (Maastricht), Strijp-S (Eindhoven) en het Modekwartier (Arnhem), dan variëren deze van 2.000 m2 wvo tot 7.000 m2 wvo (excl. dagelijks).

Specialistisch niet dagelijks aanbod

Ruimtelijke positionering en profilering Voor de invulling van het niet dagelijks aanbod vormt Stillwerk een belangrijk aanknopingspunt. De invulling hier­ van bestaat uit retail in de woninginrichtingssfeer met een mix van showroom, design en advies. Het is een concept op basis van uniciteit en kwaliteit van individuele ondernemin­ gen. Het verzorgingsgebied is stad, regio en ook bovenregio­ naal. Het concept zal een aantrekkingskracht uitoefenen op bedrijven met een profiel van design, art&culture en creativi­ teit. Retail zal zich hier ook mengen met productie en advies. De locatie, gelegen aan het recreatieve havenfront, is een aantrekkelijk vestigingsmilieu voor dergelijke bedrijven. Daar­

Omvang en effecten Er wordt gedacht aan een omvang van ca. 6.100 m2 wvo, ex­ clusief de 3.000 m2 wvo die voor Stilwerk beschikbaar zijn. Door het vernieuwende concept en de vestigingsplaats die zeker niet het karakter krijgt van een regulier winkelcentrum, is een kwantitatieve onderbouwing in de vorm van een DPOberekening, niet op te stellen. Als we kijken naar internatio­ nale voorbeelden in steden als Antwerpen ('t Eilandje), Ham­ burg (oude havengebied) en Kopenhagen (Vesterbro & Norrebro), dan is enige omvang noodzakelijk om profiel en uit­ straling te genereren.

Binnen Rotterdam is op dit moment een zestal binnenstede­ lijke randlocaties te onderscheiden die in omvang variëren van 4.500 m2 wvo (Luchtsingel en Hofbogen) tot ca. 28.500 m2 wvo (Nieuwe Binnenweg). Kortom een maatvoering voor een concept op een dergelijke locatie met een bijzondere invulling is moeilijk te bepalen en kwantitatief te onderbouwen. Maar de internationale-, natio­ nale- en Rotterdamse vergelijking maakt een maat van ca. 6.100 m2 wvo (naast Stilwerk) zeer aannemelijk.

5

2 Conclusies en aanbevelingen

mo Net als in de sector dagelijkse artikelen hoeft het ook bij de niet dagelijkse sector niet alleen over nieuwvestigingen te gaan. Uit een analyse van solitair gevestigde bedrijven in de branches die passend zijn voor het concept in het Rijnhaven­ kwartier blijkt dat het in Rotterdam om ca. 126 bedrijven gaat. Of de Rijnhavenlocatie past bij het doelgroepprofiel van deze bedrijven is een afweging die de ondernemer moet maken, maar er is ook hier zeker potentie voor verplaatsing. Als we uitgaan van het profiel van design, art&culture en cre­ ativiteit dan is een effect op het kernwinkelgebied van Rotter­ dam en Hart van Zuid niet te verwachten. De branches in dit segment zijn daar vrijwel niet terug te vinden. Ook ten op­ zichten van de bestaande binnenstadsrandlocaties in Rotter­ dam is het concept voor de Rijnhaven sterk onderscheidend.

2.3

Ruimtelijke functionele samenhang

Visie op clustering en spreiding aanbod Het Rijnhavenkwartier transformeert van een voormalig ha­ vengebied naar een hoog stedelijk, gemengd stadsdeel. De stadsparkachtige invulling met waterrecreatie en de goede bereikbaarheid met het openbaar vervoer maakt van het ge­ bied een plek met aantrekkingskracht op de gehele stad en regio. De routing langs de kades verbindt de Wilhelminapier met Katendrecht. Bestaand trekpleisters zoals Hotel New York, Fenix Food Factory/Deliplein en het Nieuwe Luxor wor­ den met elkaar verboden door middel van de invulling van een cluster dagelijks aanbod, Stilwerk en een plint met speci­ alistisch niet dagelijks aanbod, gemengd met horeca, dien­ sten, cultuur en flexwerklocaties/kantoren. Het Rijnhavenkwartier heeft alle potentie om een nieuw ge­ mengd hoogstedelijk gebied in het binnenstedelijk netwerk te worden, met een wijkverzorgende functie voor dagelijkse be­ nodigdheden, een stedelijke en (boven) regionale verzorging voor het voorziene niche aanbod met het profiel van design,

donderdag 1 september 2022

Detailhandelsprogramma en positionering Rijnhavenkwartier Rotterdam

art&culture en creativiteit. En tevens een sterke toeristisch recreatieve functie.

2.4

Aanbevelingen

2.4.1

Haalbaar en kansrijk

De voorgestelde ontwikkeling van dagelijks aanbod, inclusief een beperkt deel frequent benodigd niet dagelijks aanbod, is zonder noemenswaardige effecten op de bestaande per­ spectiefrijke winkelstructuur haalbaar en kansrijk. Het is een belangrijke basisvoorzieningen voor het sterk groeiend aantal bovengemiddeld koopkrachtige inwoners in het noordweste­ lijk deel van de wijk Feijenoord. De invulling van het specifieke niet dagelijks aanbod in het segment met het profiel design, art&culture en creativiteit past in de ontwikkeling van binnenstedelijk randlocaties met een eigen identiteit. Clustering van aanbod versterkt de aan­ trekkingskracht van Rotterdam. De ontwikkeling biedt plaats aan nieuwe concepten, maar biedt ook perspectief voor verplaatsers elders uit de stad. 2.4.2

Randvoorwaarden

Het bestemmingsplan/omgevingsplan is de belangrijkste ba­ sis om de haalbaar en kansrijk geachte ontwikkeling te bor­ gen. Daarbij is nadrukkelijk aandacht voor de te realiseren ruimtelijk structuur gewenst. Het reguliere dagelijks aanbod vraagt uit oogpunt van gemak en efficiëntie voor de consu­ ment, om clustering. Hoogwaardig specialistisch food aanbod kan in combinatie met horeca ook meer verspreid aan het haven front een plek krijgen. De niet dagelijkse niche met de­ sign, art&culture en creativiteit zal een hogere concentratiegraad kennen nabij Stilwerk. En kan in de richting van het Fenix gebouw weer meer mengen met productie, ambacht, diensten. Flexibiliteit is een belangrijk aandachtspunt.

Het bestemmingsplan/omgevingsplan is een lastig instrument om regie te voeren op gewenste branchering en kwaliteit. Daartoe zullen goede afspraken met de ontwikkelaars voor het gebied gemaakt moeten worden. De oprichting van een vastgoed-BIZ (BedrijvenInvesteringsZone) kan in ieder geval voor coördinatie vanuit het collectief van marktpartijen zor­ gen. Elders in Rotterdam is dit succesvol gebleken. Door ook instrumenten in te zetten buiten het Rijnhavendis­ trict kan eveneens de ontwikkeling gefaciliteerd worden. Voor solitaire winkelvestigingen geldt in Rotterdam al een beleid om geen verdere ontwikkeling toe te staan. Het faciliteren en stimuleren van transformatie naar bijvoorbeeld wonen kan sterk bijdragen aan het haalbaar maken van verplaatsingen.

2.5

Antwoorden op vragen en opmerkingen van de Adviescommissie

In deze paragraaf gaan we in op de vragen en opmerkingen van de Provinciale Adviescommissie. Voor zover de vragen betrekking hebben op het programma en de positionering van het Rijnhavendistrict. Er wordt dus niet specifiek inge­ gaan op aspecten die betrekking hebben op het bestem­ mingsplan, inzet van andere instrumenten (anders dan in al­ gemene zin in subparagraaf 2.4.2) en op procesvragen. Rijnhaven onderdeel ruimere binnenstad 1. De gemeente Rotterdam ziet het Rijnhaven gebied als onderdeel van het ruimere begrip ‘binnenstad'. De Adviescommissie kan deze redenering volgen, maar vraagt om dit te onderbouwen. Binnensteden veranderen van 'places to buy' naar 'pla­ ces to be'. Consumenten hebben vandaag de dag steeds meer behoefte aan sfeer en beleving. Het Rijnha­ venkwartier ontwikkelt zich tot zo'n plek: een dynamisch gebied waar werken, wonen, winkelen en recreëren sa­ menkomen. Qua type aanbod en branchering wordt met

6

2 Conclusies en aanbevelingen

mo de ontwikkeling beoogt het Rijnhavenkwartier comple­ mentair te laten zijn aan de noordelijke binnenstad. Een uitgebreidere toelichting is terug te lezen in hoofdstuk 5. 2.

Naast bovengenoemde onderbouwing vraagt de commissie ook om het innovatieve karakter van de toe te voegen retail te onderbouwen. Voor de invulling van het Rijnhavenkwartier zijn verschil­ lende mogelijke uitgangspunten. Zo moet gedacht wor­ den aan een spin-off vanuit Stilwerk, specifiek onderne­ merschap en vrijetijd & hobby gerelateerde branches. Meer hierover is terug te lezen in paragraaf 5.6.2 en de notitie Retailconcept Rijnhavenkwartier Rotterdam (2022).

3.

De gemeente Rotterdam wenst de ontwikkeling in te vullen door middel van organisch groeiende stads­ straten. De Adviescommissie vraagt om inzicht in wat hier concreet mee wordt bedoeld, hoe dit te be­ werkstelligen en welke instrumenten hiervoor wor­ den ingezet? Wanneer een gebied een duidelijke profilering heeft ge­ kregen trekt dit ook andere bedrijven binnen deze profi­ lering aan. In het benchmark onderzoek is gekeken naar verschillende (vergelijkbare) gebieden in Rotterdam, Ne­ derland en het buitenland. Zichtbaar is dat deze gebie­ den zich in de loop van de jaren verder hebben ontwik­ kelt tot wat ze nu zijn. Enige omvang is wel noodzakelijk om voldoende profiel en uitstraling te genereren. Een uit­ gebreidere toelichting is terug te lezen in paragraaf 2.4 en paragraaf 5.3. Organische groei kan ook betekenen dat het beoogde winkelvolume pas wordt bereikt als het gebied op de kaart staat. Tot dat moment is invulling met andere functies (denk aan werken, horeca en diensten) mogelijk en ook passend in het gemengde karakter van het gebied.

donderdag 1 september 2022

Detailhandelsprogramma en positionering Rijnhavenkwartier Rotterdam

Typen en omvang detailhandel en verzorgingsgebieden 4. De adviescommissie vraagt om een onderbouwing en een uitwerking van de visie op het plintprogramma en de winkelinvulling met ‘design, creatief, cultuur, culinair, innovatief, duurzaam'. Een verdere uitwerking van het plintprogramma is terug te vinden in de notitie Retailconcept Rijnhavenkwartier Rotterdam (2022). In het voorliggende rapport is een benchmark gemaakt van vergelijkbare gebieden. Hier­ voor is gekeken naar de positionering, de branchering en de ontwikkeling van het aanbod. Meer hierover is te­ rug te lezen in paragraaf 5.3. Een maatvoering voor een concept op een dergelijke locatie met een bijzondere in­ vulling is moeilijk te bepalen en te onderbouwen. Maar de internationale-, nationale- en Rotterdamse vergelij­ king maakt een maat van 6.100 m2 wvo zeer aanneme­ lijk. 5.

De commissie vraagt, waar dat kan, duidelijk in kaart te brengen welke detailhandelsmeters en -typen op welke plek beoogd zijn. In subparagraaf 3.1.1 is een overzichtskaart opgenomen waarin de retailprogrammering van het Rijnhavenkwar­ tier zichtbaar is. In de kaart worden de verschillende clusters (boodschappencluster, het gemengde retailprogramma rond het Santosplein en het cluster met overig non-food) inzichtelijk gemaakt. Voor de gewenste orga­ nische ontwikkeling is flexibiliteit noodzakelijk.

6.

De Adviescommissie vraagt om inzichtelijk te maken wat de verzorgingsgebieden van de ontwikkelingen zijn en wat daarbij de effecten zijn op de bestaande detailhandel. (Beantwoording in paragraaf 5.6.2) Voor de dagelijkse cluster blijkt dat de toevoeging duide­ lijk in een behoefte voorziet en dat de effecten zeer be­ perkt zijn. Dit is nader toegelicht in paragraaf 4.3.7.

Stillwerk wordt een belangrijke trekker in het Rijnhaven­ kwartier. De invulling hiervan bestaat uit retail in de woninginrichtingssfeer met een mix van showroom, design en advies. Het is een concept op basis van uniciteit en kwaliteit van individuele ondernemingen. Het verzor­ gingsgebied is daardoor stad, regio en ook bovenregio­ naal. Het cijfermatig doorrekenen van een concept als dit is lastig. Met het concept voor design, art&culture en creativiteit wordt daar op aangesloten. Aanbod met dit profiel om in clusters binnen bestaande winkelgebieden vrijwel niet voor. Net als in de sector dagelijkse artikelen hoeft het ook bij de niet dagelijkse sector niet alleen over nieuwvestigingen te gaan. Uit een analyse van solitair gevestigde bedrijven in de branches die passend zijn voor het concept in het Rijnhavenkwartier blijkt dat het in Rotterdam om ca. 125 bedrijven gaat. Meer hierover is terug te lezen in subparagraaf 5.6.2. 7.

Specifiek voor de dagelijkse voorzieningen vraagt de Adviescommissie om het verzorgingsgebied voor de dagelijkse aankopen realistisch in kaart te brengen. Het verzorgingsgebied voor het dagelijks aanbod is af­ gebakend op de wijk Feijenoord, zie paragraaf 4.2. Voor de wijk Feijenoord is vervolgens gekeken naar de reeds gevestigde dagelijkse voorzieningen en de effecten op de bestaande structuur. In hoofdstuk 4 wordt verder in­ gegaan op het dagelijks aanbod.

7

mo 8.

9.

In de Pols van Katendrecht is reeds detailhandel ge­ vestigd. Uit de aangereikte stukken is het de Advies­ commissie niet duidelijk hoeveel nieuwe detailhandelsmeters worden toegevoegd (bovenop de reeds bestaande meters). Ook is nog niet inzichtelijk ge­ maakt of er detailhandelsmeters wegbestemd dan wel verplaatst worden. De Adviescommissie ziet dit graag verduidelijkt. In het gebied wordt maximaal ca. 7.000 m2 wvo aan da­ gelijks aanbod toegevoegd. De verwachting is dat hier­ van ook een klein deel ingevuld wordt met frequent be­ nodigd niet dagelijks aanbod (huishoudelijk, textiel, bloe­ men, lectuur). Op de kaart in subparagraaf 3.1.1 is aan­ gegeven waar de concentratie van het dagelijks aanbod wordt beoogd. In figuur 2 is de spreiding van dagelijks aanbod weergegeven. In de pols van Katendrecht is dit aanbod vrijwel niet aanwezig. DPO-technisch is er vol­ doende bestedingsruimte om bestaand aanbod te laten functioneren. Een verdere toelichting hierover is terug te lezen in hoofdstuk 4. In de eerdergenoemde rapportage van BRO van voorjaar 2022, komt volgens de Adviescommissie onvoldoende tot uiting hoe de ontwikkeling in het Rijnhavenkwartier zich verhoudt tot de reeds be­ staande winkelgebieden zoals benoemd in de koersnotitie.

Welke winkelgebieden blijven en welke win­ kelgebieden blijven niet? De ontwikkelingen worden zowel voor het dagelijks aan­ bod en niet-dagelijks aanbod vergeleken met het reeds gevestigde aanbod in Rotterdam. Het effect op de reeds bestaande winkelgebieden is beperkt gezien de forse bevolkingsontwikkeling, zie paragraaf 3.2. In subpara­ graaf 3.2.1 wordt gekeken naar het perspectief van de verschillende winkelgebieden. Het perspectief van Afri-

donderdag 1 september 2022

2 Conclusies en aanbevelingen Detailhandelsprogramma en positionering Rijnhavenkwartier Rotterdam

kaanderplein is beperkt, in de Gebiedskoers wordt be­ noemd dat de bestaande winkelstructuur blijft bestaan, maar er geen nieuwe detailhandel wordt toegevoegd. Voor het niet-dagelijks aanbod is de invulling beschre­ ven in de notitie Retailconcept Rijnhavenkwartier Rotter­ dam (2022). Voor de verschillende randgebieden in Rot­ terdam is het aanbod in beeld gebracht (paragraaf 5.6) en blijkt de complementariteit van het gebied. Tot slot zijn de branches van het beoogde aanbod van het Rijn­ havenkwartier in Rotterdam in beeld gebracht, zowel binnen als buiten de bestaande winkelgebieden. 10. In de notitie van BRO wordt aangegeven dat ver­ plaatsing van momenteel slecht functionerende voorzieningen kansen biedt. Welke voorzieningen zijn momenteel slecht functionerend? Wanneer ge­ dacht wordt aan verplaatsing van detailhandelsme­ ters en transformatie van de plinten, met name van het Afrikaanderplein e.o., hoe denkt de gemeente zorg te dragen voor een ‘warme' overgang? BRO ziet kansen voor met name ondernemers gevestigd op het Afrikaanderplein, gezien het beperkte toekomst­ perspectief, en het overige niet-dagelijkse aanbod dat zich buiten de reeds bestaande winkelgebieden bevindt. Meer hierover is terug te lezen in paragraaf 4.2.

8

3 Positionering Rijnhaven

mo

Detailhandelsprogramma en positionering Rijnhavenkwartier Rotterdam

3

Positionering Rijnhaven

3.1

Inleiding

3.1.1

Het initiatief

LEGEND 1. Luxor Square 2. Ravine

»

»

»

De essentie van het Rijnhavenkwartier is een transfor­ matie van het voormalige havenbekken naar een hoog­ stedelijk en gemengd stuk stad met ruimte voor nieuwe bebouwing en een stadspark. Delen van eerdere ontwikkelingen in de kop van zuid maken hiervan deel uit. Op dit moment spelen concreet 2 (voorgenomen) ontwikkelingen: de ontwikkeling van het polsgebied van Katendrecht en de ontwikkeling van de kop van de Rijnhaven met drie bouwblokken en een nieuw park. Voor deze laatste ontwikkeling wordt een deel van het bekken aan de noordoostzijde gedempt, waar het nieuwe land een plek gaat bieden voor de be­ bouwing en het park zie figuur 1A. Tussen twee nieuwe (entree)pleinen en langs de Posthumalaan worden drie samengestelde bouwblokken met hoogbouw voorge­ steld, die een hoge dichtheid en gemengd stedelijk pro­ gramma hebben. Dat programma is dus méér dan alleen wonen. Het te realiseren stadspark is een voorziening voor de hele stad en zijn bezoekers. Ook het overgeble­ ven wateroppervlak is onderdeel van het stadspark met drijvende parkvoorzieningen, tijdelijk drijvend pro­ gramma en een waterprogramma. Het beleefbare, betreedbare en aanraakbare water is dé aantrekkings­ kracht en onderscheidende kwaliteit van het stadspark. Verder bestaat het Rijnhavenkwartier uit de nu lopende ontwikkeling van de Pols van Katendrecht.

Die strekt zich uit van het metrostation Rijnhaven tot aan de Fenixloodsen.

donderdag 1 september 2022

3. Waters Edge Path 4. Gangway 5. Basalt Tide Pools 6. Glade 7. Central Promenade 8. Water Play 9. Gravel Beach 10. Esplanade 11. Lawn Bowl 12. The Bluft 13. Sandy Beach 14. Valley 15. Metro Plaza 16. Maritime Center

Amerikapteir

Now

VXpřk.

17. Rocky Outcrop 18. Park South 19. Greenway 20. Community Boathouse 21. Temporary Mooring 22. Rijnhavenbrug 23. Floating Office 24. Park North

ļanj Deliplein

VS Figuur 1A: Het Rijnhavenkwartier in beeld.

» »

Het Rijnhavenkwartier wordt een innovatief en hoog­ waardig, sterk verstedelijkt gebied rond de Rijnhaven. Voor een overzicht met de retailprogrammering in het Rijnhavenkwartier zie figuur 1B. Het Rijnhavenkwartier bestaat planologisch (qua retail) uit de volgende componenten: Een boodschappen cluster: ca. 9.000 m2 bvo (ca. 7.000 m2 wvo) Stilwerk (focus op design): ca. 4.000 m2 bvo. (ca. 3.000 m2 wvo) Aanvullende non-food: ca. 8.000 m2 bvo. (ca. 6.100 m2 wvo)

Economisch draagvlak in de directe omgeving verdubbelt In de omliggende buurten (Kop van Zuid, Katendrecht en Afrikaanderplein) wonen op dit moment circa 16.590 inwo­ ners. Alleen in dit gebied verdubbelt het aantal inwoners. » Op basis van de reeds bekende plannen van de ge­ meente Rotterdam bedraagt de totale plancapaciteit Zuid en Afrikaanderwijk ca. 7.400 woningen. Ca. 2.200 van deze woningen hebben de status 'hard'. » Uitgaande van een gemiddelde huishoudensgrootte van 2,0 in de drie buurten resulteert het totale toekomstige

9

3 Positionering Rijnhaven

mo

»

»

Detailhandelsprogramma en positionering Rijnhavenkwartier Rotterdam

potentieel in circa 14.800 extra inwoners. Wanneer al­ leen gekeken wordt naar de harde plancapaciteit gaat het om circa 4.400 extra inwoners. Daarnaast is reeds gestart met een aantal bouwpro­ jecten. Deze worden de komende tijd opgeleverd. Het gaat om circa 720 woningen. Omgerekend naar aantal inwoners gaat het om circa 1.440 extra inwoners. Het toekomstige totaal aantal inwoners voor alleen de buurten Kop van Zuid, Katendrecht en Afrikaanderplein komt hiermee uit op 32.830 inwoners.

FOCUS

m- Ms

f

boodschappenduster De nadruk ligt op food «rinkets en op convenience non-food

- IfKidemeel n een vrmkel uil hei segment oveng non food programma mogelijk - Aanvullend diensten en

dagnoreca :met verwantschap boodsenappengetaed)

Focus ovenge non-food De nadruk ügt op non rood «rinket» met pr oner mg design woning artÄcutturc. creativiteit Incidenteel is een «rinkel uit hef segment hoodschappendustei

tft MwťftPWui tkriwiliiM Cm iT ĵmin ia r*rtkM*

■MSB

Aarivulend dterislen en

dagnoreca (met verwantsch® non food rwertgoosed!

*

,

irjSmJaŕl&'n&i

Figuur 1B: Retailprogrammering Rijnhavenkwartier.

donderdag 1 september 2022

10

3 Positionering Rijnhaven

mo 3.1.2

Detailhandelsprogramma en positionering Rijnhavenkwartier Rotterdam

Beleidsmatige kaders

In deze subparagraaf wordt ingegaan op de belangrijkste as­ pecten uit het beleid voor het Rijnhavenkwartier. Een uitgebreidere toelichting op het beleid is te vinden in de bijlage. De beoogde uitbreidingen van de supermarkten en de komst van extra dagelijks aanbod sluiten deels aan bij beleidsambities van het provinciaal, regionale en gemeentelijke beleid. Er zijn echter ook knelpunten met het beleid te benoemen. » De beleidsmatige focus op provinciaal en regionaal ni­ veau ligt op versterking van de bestaande structuur en concentratie van voorzieningen. Nieuwe ontwikkelingen dienen zo veel mogelijk plaats te vinden in of aan de rand van bestaande winkelgebieden. In het Rijnhaven­ kwartier gaat het om een nieuw te ontwikkelen winkelconcentratie. Het aanbod wordt geconcentreerd op één plek en heeft een strategische ligging voor de omlig­ gende buurten (Katendrecht, de Wilhelminapier en Afrikaanderwijk), gekoppeld aan de gebiedsontwikkeling met substantiële woningbouw. » Uitbreiding van de bestaande supermarkten draagt bij aan uitstraling en toekomstbestendigheid. Moderne su­ permarkten dragen nadrukkelijk bij aan de kwaliteit van het voorzieningenniveau, de consumentenverzorging en in het verlengde daarvan de leefbaarheid van het ge­ bied.

De bestaande supermarkten in de directe omge­ ving van Rijnhaven zijn echter geen onderdeel van een winkelconcentratiegebied, maar vervullen wel een be­ langrijke rol voor de leefbaarheid in de directe omgeving. » Van belang is een vitale, dynamische en concurrerende detailhandelsstructuur met ruimte voor kwaliteit. Zoals in de Gebiedskoers wordt benoemd is het huidige dage­ lijkse aanbod in het verzorgingsgebied beperkt. Door woningbouw en forse bevolkingsgroei in het gebied is het aanbod te beperkt om de vraag duurzaam te kunnen

donderdag 1 september 2022

»

afdekken. Uitbreiding van het dagelijks aanbod en mo­ dernisering van supermarktaanbod draagt nadrukkelijk bij aan de detailhandelsstructuur in het gebied. De initiatieven zetten duidelijk in op een versterking van de consumentenverzorging en keuzemogelijkheden in het verzorgingsgebied. Met de komst van het nieuwe winkelcluster wordt het gebied aantrekkelijker voor de (nieuwe) inwoners.

Reflectie op de provinciale omgevingsverordening In de omgevingsverordening wordt concreet aangegeven waar nieuwe detailhandel aan dient te voldoen. Omdat de toevoeging van de extra vierkante meters dagelijks aanbod nieuwe detailhandel betreft wordt op de drie punten uit de omgevingsverordening door BRO gereflecteerd. » Binnen of aansluitend aan een bestaande winkelconcentratie in de centra van steden, dorpen en wijken; op dit moment is de locatie waar de beoogde extra vierkante meters dagelijkse detailhandel worden toegevoegd geen bestaand winkelgebied. In de Gebiedskoers wordt hier al wel op voorgesorteerd door het toekomstige winkelge­ bied op te nemen in de detailhandelsstructuur. » Binnen een nieuwe wijkgebonden winkelconcentratie in een nieuwe woonwijk; in het gebied komen 13.500 tot 24.000 extra inwoners bij. Een forse uitbreiding van het aantal inwoners. Deze stijgende bevolkingsaantallen re­ sulteren een toenemende behoefte aan dagelijkse voor­ zieningen. » Binnen een nieuwe goed bereikbare en centraal gelegen winkelconcentratie als gevolg van herallocatie: de locatie van de beoogde ontwikkeling is uitstekend te bereiken, zowel per auto als openbaar vervoer. Ook heeft de be­ oogde locatie een gunstige ligging centraal voor de buur­ ten Katendrecht, Kop van Zuid en Afrikaanderwijk. Het beoogde winkelcluster is gelegen aan de drukke Posthumalaan.

De straat gaat over in de Erasmusbrug die de

noord- en zuidkant met elkaar verbindt. Verder is vlakbij het metrostation Rijnhaven gelegen. De nieuwe winkel­ concentratie biedt mogelijkheden voor het vestigen van winkeliers uit minder kansrijke gebieden. In de Gebieds­ koers wordt beschreven dat winkels aan bijvoorbeeld het Afrikaanderplein niet actief worden verplaatst, maar dat ingezet wordt op een 'natuurlijke' afschaling van dit ge­ bied ten gunste van Rijnhaven. Doel voor de lange ter­ mijn is dus dat de detailhandelsfunctie bij het Afrikaan­ derplein afneemt, zodat de detailhandelsfunctie aan het Rijnhavenkwartier kan toenemen. Concluderend ziet BRO op basis van de drie genoemde pun­ ten voldoende beleidsmatige aanknopingspunten om de nieuwe detailhandelsontwikkelingen mogelijk te maken.

11

3 Positionering Rijnhaven

mo 3.2

Aanbod in beeld

3.2.1

Huidige situatie

»

»

In figuur 2 is het dagelijks aanbod in de directe omge­ ving van het Rijnhavenkwartier te zien. Op de kaart word en naast de verschillende winkelgebieden ook het aantal verkooppunten zichtbaar. Hoe donkerder de kleur hoe hoger het aantal verkooppunten. Figuur 3 toont het niet-dagelijks aanbod. Ook hier zijn de verschillende winkelgebieden zichtbaar en het aantal verkooppunten. Hoe donkerder de kleur hoe hoger het aantal verkooppunten.

Detailhandelsprogramma en positionering Rijnhavenkwartier Rotterdam

0

Entrepotgebied

Vuurplaat

Oeliplein

Afrikaanderplein

Boulevard Zuid

Nabijgelegen winkelgebieden De winkelgebieden Afrikaanderplein en Vuurplaat en de buurthubs Deliplein en Entrepotgebied zijn het dichtst bij het initiatief gelegen. De buurthubs vormen clusters van voorzie­ ningen, maar worden niet gezien als winkelgebieden. In de Gebiedskoers Detailhandel 2022-2025 wordt voor Vuurplaat en het Afrikaanderplein het volgende perspectief geschetst: e Vuurplaat is een goed functionerend boodschappencluster. Het economisch functioneren van zowel het da­ gelijks als niet-dagelijks aanbod laat een sterke verbeter ing zien de afgelopen jaren. De verklaring hiervoor ligt met name in de toename van het aanbod in de periode 2017-2020. Het gebied is versterkt met de uitbreiding van de Lidl-supermarkt en komst van de Action. Het ver­ spreide winkelaanbod in de omgeving is afgenomen. Vuurplaat kenmerkt zich als een wijkcentrum met de na­ druk op het dagelijkse boodschappensegment. e Het dagelijks en niet-dagelijks aanbod functioneert matig op het Afrikaanderplein. Het gebied biedt geen samen­ hangend aanbod en er is veel van hetzelfde.

donderdag 1 september 2022

Figuur 2: Het dagelijks aanbod in de directe omgeving van het Rijnhavenkwartier (Locatus, 2022)

II Ir Entrepotgebied

Vuurplaat

Deliplein

Afrikaand erplein

Boulevard Zuid

Figuur 3: Het niet-dagelijks aanbod in de directe omgeving van het Rijnhavenkwartier (Locatus, 2022)

12

3 Positionering Rijnhaven

mo

Detailhandelsprogramma en positionering Rijnhavenkwartier Rotterdam

Het winkelaanbod in het gebied is afgenomen sinds 2017. Tegelijkertijd is de verspreide bewinkeling in de omgeving toegenomen. Het Afrikaanderplein wordt ge­ zien als een buurtcentrum. Uitbreiding van winkelruimte is hier niet aan de orde en nieuwe detailhandel wordt zo­ veel mogelijk beperkt in het bestemmingsplan. De win­ kels die er zitten worden gehandhaafd, maar er wordt geen nieuwe detailhandel toegevoegd. Doel voor de lange termijn is dat de detailhandelsfunctie hier afneemt, zodat de detailhandelsfunctie aan het Rijnhavenkwartier kan toenemen. 3.2.2

ĩwaan shall Bergpolder

i

luchtsingel fc Hofbogen Hoogkwartier

Overige randgebieden in Rotterdam

Rotterdam kent, net als het toekomstige Rijnhavenkwartier, veel unieke plekken met ieder een eigen dynamiek. Deze dy­ namiek ontstaat niet van de ene op de andere dag, maar groeit vaak met de tijd. Een belangrijke trekker kan leiden tot een bepaald cluster van verwant aanbod. Ondernemers pro­ fiteren van elkaars aanwezigheid en bekendheid. Voor deze analyse is gekeken naar de volgende gebieden: » Witte de Withstraat » Hoogkwartier » Zwaanshals » Bergpolder » Nieuwe Binnenweg » Luchtsingel en Hofbogen Witte de Withstraat De Witte de Withstraat is een van de hipste en levendigste straten van Rotterdam. In de jaren zeventig had de straat een slechte reputatie door de illegale gokhuizen en louche cafés. Dit veranderde toen in de jaren 90 een uitgebreide metamorfose in gang werd gezet. Nu zijn in de straat veel

donderdag 1 september 2022

Nieuwe Binnenweg

Z

Witte de Withttraat

Figuur 4: Overige randgebieden in Rotterdam

kunstgaleries, cafés, restaurants en winkels die net even anders zijn als in andere winkelgebieden. Hoogkwartier Het Hoogkwartier is een Rotterdamse buurt die steeds meer wint aan populariteit. Sinds 2010 vestigen steeds meer nieuwe creatieve ondernemers zich in het gebied. Denk bij­ voorbeeld aan vernieuwende winkels, creatieve bedrijven, koffietentjes en verschillende lunchcafés.

Het Zwaanshalskwartier is een winkelgebied ten noorden van het centrum en positioneert zichzelf als hét gebied voor food, fashion en design. In het winkelgebied vindt je geen grote ke­ tens maar juist de lokale ondernemers. De diversiteit van het gebied maakt dat je er gemakkelijk de hele middag kan ver­ blijven. Bergpolder In het Noorden van Rotterdam is de wijk Bergpolder gelegen. Bergpolder is een van de veertig Krachtwijken die door oudminister Vogelaar zijn aangewezen. Met extra geld werd de

13

mo

3 Positionering Rijnhaven Detailhandelsprogramma en positionering Rijnhavenkwartier Rotterdam

wijk op verschillende manieren aantrekkelijker gemaakt. In het winkelgebied zijn verschillende lokale ondernemers ge­ vestigd, onder andere een sportwinkel, meubelwinkel en ver­ schillende beauty zaken. Nieuwe Binnenweg De Nieuwe Binnenweg noemt zichzelf de langste winkel­ straat van Nederland. De straat kent een divers aanbod: di­ verse boetiekjes, speciaalzaken en diverse horecazaken. Luchtsingel en Hofbogen De Hofbogen, gelegen ten noorden van het centrum, is in de loop der jaren een urban hotspot geworden. Onder de oude spoorlijn zijn verschillende restaurants en cafés gevestigd maar ook diverse modewinkels.

donderdag 1 september 2022

14

4 Dagelijks aanbod

mo

Detailhandelsprogramma en positionering Rijnhavenkwartier Rotterdam

4

Dagelijks aanbod

4.1

Inleiding

Voor het DPO dagelijks aanbod wordt een verdiepingsslag gemaakt op de huidige behoefteanalyse. Hieraan wordt een DPO voor het niet-dagelijks aanbod toegevoegd. Concreet wordt onderzocht of de ontwikkeling van circa 7.000 m2 wvo aan dagelijks aanbod, niet leidt tot verdringing in het verzor­ gingsgebied. In de notitie Retailconcept Rijnhavenkwartier Rotterdam (2022) wordt een suggestie gedaan voor de verdere invulling van het dagelijks aanbod: » Voor de branchering geldt dat die verder moet gaan (dus completer moet zijn) dan tegenwoordig in reguliere 'wijk­ centra' het geval is. Daarnaast zal in veel branches sprake moeten zijn van minimaal een dubbele bezetting met winkels om aan de uiteenlopende behoeften tege­ moet te komen. Stadsbewoners (met veel lager autobe­ zit) wensen niet alleen qua winkels maar ook qua dien­ sten meer in hun directe omgeving. Dat is het voordeel (de ratio) van het leven in de intensieve stad. » Voor de inkleuring met formules is een breed spectrum van typen aanbieders nodig. Met in dit geval een focus op de bovenkant van de markt. De doelgroep die hier komt wonen heeft minder ruimte maar legt meer nadruk op kwaliteit. Dat betekent meer speciaalzaken (veel meer dan alleen slager, bakker en agf: ook vele soorten delicatessen) maar dit vereist ook aanbieders die meer specialisatie, kwaliteit en service bieden.

Daarnaast kun­ nen ook traditionele mid-market aanbieders deel uitma­ ken van de invulling.

donderdag 1 september 2022

Figuur 5: Toename bevolking in de wijk Feijenoord.

»

4.2

Analyse huidige situatie

4.2.1

Verzorgingsgebied

»

De dagelijkse detailhandel in het Rijnhavenkwartier zal een diffuus verzorgingsgebied kennen. Dit komt door de zeer centrale en goed bereikbare locatie. Vanwege na­ bijheid zal het grootste deel van de bestedingen waar­ schijnlijk uit de directe omgeving komen, met name Katendrecht, Kop van Zuid en de Afrikaanderwijk.

In dit onderzoek is gekozen om het primaire verzorgings­ gebied af te bakenen op de wijk Feijenoord. Via koop­ stromen en in de effectenanalyse wordt ook rekening ge­ houden met gebied overstijgende koopstromen en effec­ ten.

4.2.2 »

Consumentendraagvlak

De wijk Feijenoord is gelegen ten zuiden van de Nieuwe Maas. Feijenoord is een dynamische wijk waar veel ver­ schillende activiteiten zijn te beleven. In totaal telt de wijk

15

4 Dagelijks aanbod

mo

»

»

»

»

»

circa 77.909 inwoners1. Gemeentelijke prognoses tonen aan dat het aantal inwoners in 2030 gestegen is naar 87.029 een stijging van 120Zo. Deze prognose houdt ech­ ter nog geen rekening met de recent bekende woningbouwplannen die plaatsvinden in de wijk. Op basis van de reeds bekende plannen van de ge­ meente Rotterdam bedraagt de totale plancapaciteit (hard en zacht) voor de wijk Feijenoord ca. 9.700 wonin­ gen. 4.470 woningen hebben de status 'hard'2. Daarnaast is reeds gestart met een aantal bouwpro­ jecten. Deze worden de komende tijd opgeleverd. Het gaat om circa 2.270 woningen. De gemiddelde huishoudensgrootte in de wijk Feijenoord bedraagt 2,0. Uitgaande van de gemiddelde huishou­ densgrootte resulteert het totale toekomstige potentieel in circa 23.940 extra inwoners. Wanneer alleen gekeken wordt naar de harde plancapaciteit en de bouwprojecten die reeds gestart zijn gaat het om circa 13.480 extra in­ woners. Het totaal aantal inwoners voor de wijk Feij­ enoord in 2030 ligt hiermee op basis van deze bereke­ ning tussen de 91.380 en 101.840 inwoners. Het merendeel van de woningbouwplannen concentreert zich in en rondom het Rijnhavenkwartier. De verwach­ ting voor het toekomstige aantal inwoners in de wijk Feij­ enoord is weergegeven in figuur 5. De verwachting is echter dat het aantal inwoners nog verder zal toenemen gezien de hoge woningnood.

Bo­ vendien is alleen gekeken naar de harde en zachte plan­ nen. Eventuele extra woningbouwplannen, waar op dit moment verkenningen voor worden uitgevoerd, zijn hierin niet meegenomen. De verwachte 101.840 inwo­ ners is dus nog een voorzichtige benadering.

Detailhandelsprogramma en positionering Rijnhavenkwartier Rotterdam

»

Het gemiddelde inkomen in het verzorgingsgebied be­ draagt f 21.900 en ligt hiermee 210Zo onder het landelijk gemiddelde van f 27.800 per inwoner per jaar.

4.2.3

hebben een sterk eigen verzorgingsgebied en zijn daar­ mee complementair aan elkaar. De structuur van Feij­ enoord wordt grotendeels bepaald door het grootste centrumgebied, Boulevard Zuid. Dit gebied voorziet in dagelijkse artikelen en in een breed aanbod aan niet-dagelijks assortiment. Naast Boulevard Zuid wordt de structuur bepaald door de boodschappencentra en verschillende gebieden met een gemixte functie, waar naast winkels ook andere voorzieningen aanwezig zijn. De belangrijkste bood­ schappen clusters in de wijk zijn: Vuurplaat, Afrikaanderplein en Deliplein. Figuur 6 geeft een overzicht van het

Dagelijks aanbod

Feijenoord: dynamische wijk Feijenoord is een dynamisch gebied met een grote diversiteit aan woon- en werkmilieus. De wijk kent diverse winkelclusters met dagelijks aanbod. » Het is een omvangrijk gebied met veel eigenheid en his­ torische vestigingen. De centrumgebieden in Feijenoord

»

ţ Noordereiland # Entrepotgebied 9 Oranjeboomstraat ì

y \v

Deliplein {

Vuurp

^

\ Afrikaanderpleir

Putselaan # Putsebocht ® Dordtselaan

# Lange Hiílēwe #

Bree

Motorstraąt 9 ) Groenezoom

Figuur 6: Ligging winkelgebieden, buurthubs en dagelijks aanbod in de wijk Feijenoord. Hoe donkerder de kleur hoe meer dagelijks aanbod.

1 Onderzoek010, 2022. 2 Voor deze analyse is gekeken naar alle woningbouwplannen die opgeleverd worden uiterlijk 2030.

donderdag 1 september 2022

16

4 Dagelijks aanbod

mo dagelijks winkelaanbod en de boodschappenclusters op basis van de Gebiedskoers. o Vuurplaat is een goed functionerend boodschappencluster. Het economisch functioneren van zowel het dagelijks als niet-dagelijks aan­ bod laat een sterke verbetering zien de afgelo­ pen jaren. De verklaring hiervoor ligt met name in de toename van het aanbod in de periode 2017-2020. Het gebied is versterkt met de uit­ breiding van de Lidl-supermarkt, uitbreiding van Albert Heijn en komst van de Action. Het ver­ spreide winkelaanbod in de omgeving is afge­ nomen. Vuurplaat kenmerkt zich als een wijk­ centrum met de nadruk op het dagelijkse boodschappensegment. o Het dagelijks en niet-dagelijks aanbod functio­ neert matig op het Afrikaanderplein. Het ge­ bied biedt geen samenhangend aanbod en er is veel van hetzelfde. Het winkelaanbod in het ge­ bied is afgenomen sinds 2017. Tegelijkertijd is de verspreide bewinkeling in de omgeving toe­ genomen. Het Afrikaanderplein wordt gezien als een buurtcentrum. Uitbreiding van winkel­ ruimte is hier niet aan de orde en nieuwe detail­ handel wordt zoveel mogelijk beperkt in het be­ stemmingsplan. De winkels die er zitten worden gehandhaafd, maar er wordt geen nieuwe de­ tailhandel toegevoegd. Doel voor de lange ter­ mijn is dat de detailhandelsfunctie hier afneemt, zodat de detailhandelsfunctie aan het Rijnha­ venkwartier kan toenemen.

Detailhandelsprogramma en positionering Rijnhavenkwartier Rotterdam

Tabel 1:

Dagelijks winkelaanbod in het verzorgingsgebied en de provincie Zuid-Holland.

Verzorgingsgebied Feijenoord (77.909 inwoners)

Zuid-Holland (3.753.944 inwoners)

VKP

WVO

WVO/1.000 inwoners

WVO/1.000 inwoners

151

24.606

316

344

22

16.085

206

241

Branche

Dagelijks Waarvan supermarkten

In het westen van de wijk ligt Deliplein. In com­ binatie met de Fenix Food Factory heeft het ge­ bied een uniek foodaanbod. Het Deliplein be­ schikt overwegend over horeca aanbod. In totaal heeft het dagelijks winkelaanbod in de wijk Feij­ enoord een omvang van circa 24.606 m2 wvo verdeeld over 151 winkels3. Ten opzichte van het provinciaal gemiddelde is het da­ gelijks aanbod per 1.000 inwoners beduidend lager, zie tabel 1. In de wijk Feijenoord bedraagt het dagelijks aan­ bod per 1.000 inwoners 316 m2 wvo ten opzichte van 344 m2 wvo gemiddeld in de provincie Zuid-Holland. Er is momenteel sprake van onderverzorging. De supermarkten in het verzorgingsgebied hebben een beperkte omvang. De gemiddelde supermarktgrootte be­ draagt ca. 730 m2 wvo. Vier supermarkten in de wijk hebben een omvang die groter is dan 1.000 m2 wvo. In de huidige opzet zijn de supermarkten te klein en daar­ door onvoldoende toekomstbestendig. Ook het supermarktaanbod per 1.000 inwoners ligt ver onder het provinciaal gemiddelde. In de wijk Feijenoord bedraagt het supermarkt aanbod per 1.000 inwoners 206 m2 wvo ten opzichte van 241 m2 wvo gemiddeld in de provincie Zuid-Holland. Het supermarktaanbod in het verzorgingsgebied is in kwalitatieve zin redelijk gevarieerd. De wijk Feijenoord o

»

»

»

»

»

»

»

telt in totaal 22 supermarkten. Lidl en Albert Heijn zijn met drie supermarkten het meest vertegenwoordigd in de wijk. Verder zijn er in totaal 7 zelfstandige supermark­ ten. Het (vers)speciaal aanbod is met name aanwezig in de grotere winkelgebieden. In de directe omgeving van het Rijnhavenkwartier is het aanbod beperkt. Nabij het De­ liplein is een slijterij en een bakkerij gevestigd en verder is er bij het Afrikaanderplein dagelijks aanbod te vinden. Dit is voornamelijk regulier aanbod (o.a. bakkers, toko, een slagerij, tabak, lectuur en een poelier). Verder wordt is er twee keer per week een warenmarkt op het Afrikaanderplein. Recent is ook gestart met klein­ schalige warenmarkt bij het Deliplein.

Leegstand De leegstand op basis van Locatus bestaat uit alle verkoop­ punten die in gebruik zijn geweest als winkel, horeca, leisure of andere commerciële diensten maar waar momenteel geen actieve functie aanwezig is. De Locatus leegstand is daar­ door breder dan alleen de winkelleegstand. » De leegstand in het verzorgingsgebied bedraagt circa 6.345 m2 wvo, verdeeld over 65 panden. Dit komt neer op een leegstandscijfer van circa 6,10Zo van het totale wvo en circa 6,60Zo van het totaal aantal verkooppunten.

3 Locatus, downloaddatum augustus 2022, veldwerk-datum augustus 2022.

donderdag 1 september 2022

17

4 Dagelijks aanbod

mo

» »

»

Detailhandelsprogramma en positionering Rijnhavenkwartier Rotterdam

Dit is hoger dan het landelijk gemiddelde van respectie­ velijk 60Zo en 6,40Zo. De gemiddelde omvang van een leegstaand pand is klein en bedraagt circa 98 m2 wvo. Op dit moment bevindt de leegstand zich voornamelijk op drie locaties: de Foodhallen Rotterdam (4 panden), 'de pols' van Katendrecht (5 panden) en Boulevard Zuid (26 panden). De leegstaande panden zijn van een dermate kleine om­ vang dat hier geen moderne supermarkten in gevestigd kunnen worden. Ook voor andere winkelinvullingen vormt de maatvoering een belemmering.

4.3

Behoefte en effecten

4.3.1

Uitgangspunten

Distributieplanologisch onderzoek » Tabel 2 toont de uitgangspunten en bronnen die zijn ge­ bruikt voor distributieplanologische berekeningen. » De berekening is opgesteld voor het dagelijks aanbod in het eerder gedefinieerde verzorgingsgebied, zowel voor de huidige situatie (2022) als de toekomstige verwachte situatie (2030). Deze 10-jaarstermijn is gebruikelijk en conform de Handreiking voor de Ladder voor duurzame verstedelijking. » De berekening geeft enerzijds inzicht in het economisch functioneren van het supermarktaanbod in de huidige en toekomstige situatie. Dit uit zich in de totale omzet en de gemiddelde vloerproductiviteit. Anderzijds geeft de bere­ kening inzicht in de distributieve uitbreidingsruimte door het economisch functioneren af te zetten tegen een 'norm voor goed functioneren'.

Tabel 2:

Uitgangspunten distributieplanologische benadering

Variabele

Waarde

Bron

Inwonertal verzorgingsgebied

2022: 77.906 inwoners. 2030: 87.029 (op basis van de bevolkingsprognose voor de wijk Feijenoord), 91.380 inwoners (dit betreft de harde plancapaciteit en de bouwprojecten die reeds gestart zijn) en 101.840 inwoners (dit betreft de zachte plancapaciteit, harde plancapaciteit en de bouwprojecten die reeds gestart zijn)

CBS StatLine; Schatting o.b.v. woningbouw plannen

Bestedingen per hoofd (C)

Landelijk bedraagt de gemiddelde besteding per hoofd van de bevol­ king (5-jaars gemiddelde, meest actueel) voor de dagelijkse sector C 2.654,- (excl. btw). Dit cijfer wordt gewoonlijk naar de lokale situatie gecorrigeerd als het inkomensniveau in het verzorgingsgebied afwijkt van het landelijke gemiddelde. Het gemiddeld inkomen per inwoner in het verzorgingsgebied ligt 210Zo onder het landelijk gemiddelde. Daarom is een correctie op het landelijke bestedingscijfer toegepast en zodoende komt de besteding uit op C 2.429-4

Retailinsiders (2022), Omzetkengetallennotitie 2021. CBS StatLine, Gemiddeld in­ komen per inwoner, 2020 (meest actueel).

In de dagelijkse sector is al jaren sprake van een groei van online be­ stedingen. Tegelijkertijd is jaarlijks sprake van een groei van de toonbankbestedingen van 1Z tot 3Z per jaar. Naar de toekomst toe is dit echter lastig te voorspellen en daarom houden wij de fysieke bestedin­ gen in 2031 gelijk.

»

»

Koopkrachtbinding

54Z (huidig), 60Z (toekomst).

KSO, 2022.

Koopkrachttoevloeiing als aan­ deel van de omzet

31Z (huidig), 40Z (toekomst).

KSO, 2022.

Huidig winkelvloeroppervlak

24.606 m2 wvo

Locatus, 2022.

Landelijk gemiddelde vloerpro­ ductiviteit (C per m2 wvo).

C 7.823,- per m2 wvo (5-jaars gemiddelde).

Retailinsiders (2022), Omzetkengetallennotitie 2021.

De 'norm voor goed functioneren' wisselt sterk per ver­ zorgingsgebied. In perifere delen van Nederland blijkt uit onderzoek dat aanbod op een lager niveau nog steeds goed kan functioneren, met name als gevolg van lagere huurlasten. Ook bestaan er grote verschillen binnen de detailhandel en tussen formules. Aangezien de berekeningen slechts een indicatie geven van de situatie in hoeverre het aanbod goed, gemiddeld

of slecht functioneert en in hoeverre sprake is van kwan­ titatieve behoefte, dienen de uitkomsten ook genuan­ ceerd geïnterpreteerd te worden.

4 Uitgaande van een prijselasticiteit van 0,4

donderdag 1 september 2022

18

4 Dagelijks aanbod

mo 4.3.2

Toelichting gehanteerde koopstromen

In 2021 is in onder andere de provincie Zuid-Holland het koopstromen onderzoek uitgevoerd. De input uit het koop­ stromen onderzoek is gebruikt voor het opstellen van de dis­ tributieve berekening. » De koopkrachtbinding (exclusief online) in de wijk Feijenoord voor het dagelijks aanbod is 54Zo. Met andere woorden, circa 54Zo van inwoners in de wijk Feijenoord is voor de dagelijkse aankopen georiënteerd op de eigen wijk. De binding in de wijk is beperkt. De lage binding hangt mogelijk samen met de beperkte kwaliteit van het aanbod. Zoals eerder beschreven is het dagelijks aan­ bod in de wijk in de huidige situatie beperkt ten opzichte van het provinciaal gemiddelde evenals de gemiddelde grootte van de supermarkten in de wijk. De aansluiting van het dagelijks aanbod met de huidige behoeftes van de consument is minder passend en resulteert daardoor mogelijk in een lagere binding. Consumenten zijn eerder geneigd boodschappen elders buiten de wijk te doen. » De toevloeiing in de wijk Feijenoord bedraagt 310Zo. Dit betekent dat 31Z van de totale omzet van dagelijkse aanbieders in de wijk van buiten komt. » In de toekomstige situatie wordt het reëel geacht dat de binding toeneemt. Met name gezien het feit dat het da­ gelijks aanbod in het verzorgingsgebied beperkt is levert deze toevoeging een enorme impuls aan het gebied.

Daar waar bezoekers eerst elders gaan voor de dage­ lijkse boodschappen, doen ze dit in de toekomst dichter bij huis. » Bovendien betekent uitbreiding en modernisering van beide supermarkten een impuls voor het supermarkt aanbod. De meerwaarde van de alternatieven elders ne­ men hierdoor af. » De mate waarin de binding toeneemt is lastig in te schat­ ten. De exacte invulling is op dit moment nog niet be­ kend, wel wordt hiervoor een voorstel voor gedaan. Op

donderdag 1 september 2022

Detailhandelsprogramma en positionering Rijnhavenkwartier Rotterdam

basis van deze notitie is de verwachting dat de binding naar verwachting maximaal toeneemt tot 60Z. 4.3.3

Bestedingen

De omzetkengetallen (winkelomzet per hoofd en per m2 wvo) zijn gebaseerd op de meest recent gepubliceerde notitie Om­ zetkengetallen (2021). Volgens landelijke afspraken is geko­ zen het 5-jaarsgemiddelde te hanteren, gewogen naar inko­ men. In de toekomst laten we de bestedingen gelijk aan het huidige niveau, omdat er enerzijds al jaren sprake is van structurele groei van toonbankbestedingen in de sector maar anderzijds sprake is van groei van online. In feite strepen we deze ontwikkelingen tegen elkaar weg. 4.3.4

Toevloeiing

Het toekomstige Rijnhavenkwartier gebied is een dynamisch gebied waar verschillende doelgroepen samen komen. Het samenkomen van deze verschillende (toekomstige) doel­ groepen heeft invloed op de toevloeiing in het gebied. Om deze reden is een hogere toevloeiing voor de toekomst ge­ hanteerd. Toerisme S, cultuur In het primaire verzorgingsgebied zijn verschillende hotels gelegen waaronder hotel NHow, Room Mate hotel, hotel New York en het Bed, Bites & Business hotel. Verder komen er in het gebied nog twee luxe hotels bij. Ook het cultuuraanbod heeft een aantrekkende werking op het aantal bezoekers. Zo zijn Nieuwe Luxor Theater, Theater Walhalla, het Nederlands Fotomuseum, dansgezelschap Conny Janssen Danst, thea­ ter LantarenVenster, SS Rotterdam en het Landverhuizersmuseum (in aanbouw) in het gebied gevestigd.

Tot slot trekt de cruiseschepen terminal gelegen in het pri­ maire verzorgingsgebied. Voor corona trok de terminal jaar­ lijks circa 108 cruiseschepen. Een groot cruiseschip telt tus­ sen de 7.000 en 8.000 passagiers en de kleinere cruisesche­ pen circa 2.000 passagiers. Met de ontwikkelingen die spe­ len in het Rijnhavenkwartier ontstaat een potentiële bezoekplek voor cruise-gasten. Bezoekers binnenstad De transformatie van het gebied naar een nieuw stuk binnen­ stad zorgt voor tal van extra bezoekers mede door het sa­ men komen van allerlei verschillende functies als wonen, winkelen, eten & drinken, werken, ontspannen, hotelverblijf, kunst en design. Sch olieren/studen ten In het gebied zijn verschillende hogescholen gelegen. Onder andere Inholland Hogeschool, het VAVO Rijnmond College en een locatie van de Hogeschool Rotterdam. Hierdoor be­ zoeken dagelijks grote groepen scholieren het gebied. Werken Rondom het gebied zijn al verschillende grote kantoren ge­ vestigd. Ook in de toekomstplannen komt er extra ruimte voor kantoren. Denk hierbij aan ontwerpstudio's, vergader-, evenementen- en kantoorruimten. Metro Een groot deel van deze verschillende doelgroepen maakt gebruik van het nabijgelegen metrostation Rijnhaven. Het metrostation is een van de drukkere metrostations in Rotter­ dam.

Om inzicht te geven in het aantal passanten in het ge­ bied is gekeken naar de reizigersaantallen. Uit het vervoer­ plan RET 2021 (maart 2020) blijkt dat het metrostation op een gemiddelde werkdag in november 2019 circa 5.022 in-

19

4 Dagelijks aanbod

mo

Detailhandelsprogramma en positionering Rijnhavenkwartier Rotterdam

stappers telt. Met de ontwikkeling van het gebied als binnenstadsrandgebied is de verwachting dat het aantal in- en uitstappers alleen maar meer zal toenemen. 4.3.5

Economisch functioneren

Tabel 3 toont een indicatieve benadering van het econo­ misch functioneren van het dagelijks aanbod in het verzor­ gingsgebied. » In de huidige situatie bedraagt de gemiddelde vloerproductiviteit naar verwachting circa f 5.575 per m2 wvo, dit ligt 290Zo onder het landelijk gemiddelde. Eerder in de aanbodanalyse werd geconcludeerd dat er sprake was van onderverzorging, het aanbod blijft achter bij het aan­ bod gemiddeld in de provincie Zuid-Holland. De speci­ fieke context van het verzorgingsgebied (beperkte bin­ ding en een lager gemiddeld inkomen) zorgen ervoor dat het huidige aanbod op dit moment beneden het landelijk gemiddelde functioneert. » Richting 2030 neemt het inwonertal in het verzorgings­ gebied stevig toe en daarmee het totale bestedingspotentieel. De zeer forse groei van de bevolking geeft op zichzelf al een duidelijke indicatie van kwantitatieve be­ hoefte. Een toename van 13.500 tot 23.900 inwoners staat gelijk aan ca. f 32,7 tot f 58 miljoen extra beste­ dingen. Deze extra bestedingen zijn gebaseerd op de toename van de bevolking. Bij een gemiddelde vloerproductiviteit van f 7.823 per m2 staat dit gelijk aan ca. 4.190 tot 7.420 m2 wvo uitbreidingsruimte. Daarnaast dient er rekening gehouden te worden met een verande­ ring in de koopstromen als gevolg van de verschillende plannen en initiatieven.