Document · PDF

[23bb001262] Bijlage 6 behorende bij 23bb001265 over Detailhandelsprogramma en positionering Rijnhavenkwartier Rotterdam, BRO, 1 september 2022

Subcommissie bestemmingsplannen Commissie Bouwen, Wonen en Buitenruimte (2022-2026) 4 april 2023, gemeente RotterdamBij agendapunt: Hoorzitting ontwerpbestemmingsplan Rijnhaven17.826 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 2

» De diversiteit van verschillende functies die samen ko men in het gebied (wonen, winkelen, werken en stude ren) en de beoogde sprong van de binnenstad over de rivier naar Zuid komt de binding en toevloeiing ten

donderdag 1 september 2022

goede. Een exacte inschatting van de toekomstige bin ding en toevloeiing is lastig te geven. Vandaar dat geko zen is voor een behouden toename voor zowel de bin ding als de toevloeiing. Daarnaast is de verwachting dat het gemiddeld besteed baar inkomen in het gebied zal toenemen. De woning bouw vindt met name plaats in en rondom het Rijnha venkwartier. In deze hoogstedelijke omgeving ligt het ge middeld besteedbaar inkomen op dit moment al hoger dan gemiddeld in de wijk Feijenoord. Deze toekomstige nieuwe bewoners hebben gemiddeld hogere inkomens die past bij de urban lifestyle die in het gebied beoogt wordt. De berekeningen zijn gebaseerd op meerdere aannames. Het gaat immers om toekomstige ontwikkelingen en op voorhand kunnen die nooit exact worden voorspeld. De uitkomsten moeten als indicatief worden gezien. Bij winkelontwikkelingen wordt steeds meer waarde gehecht aan kwalitatieve aspecten. In de ruimtelijke ordening dient op basis van ruimtelijk relevante argumenten beoordeeld te worden of het consumentenbelang op de langere termijn wordt gediend (geen duurzame ontwrichting); het gaat niet om een verslechterde concurrentiepositie voor indivi duele bedrijven. Bovendien gaat het om de aanvaardbaar heid van eventuele leegstandseffecten, niet om de aan vaardbaarheid van omzeteffecten.

Inzicht in het omzeteffect is echter noodzakelijk om inzicht te krijgen in de kans op leegstand.

4.3.6

Kwalitatieve behoefte

De beoogde uitbreiding van dagelijks aanbod is een positieve ontwikkeling voor de bestaande structuur en de consumen tenverzorging in het gebied. » Het supermarktaanbod per 1.000 inwoners ligt onder het provinciaal gemiddelde, de komende jaren zal dit veran deren. De bevolking neemt stevig toe, waardoor het hui dige supermarktaanbod beperkt is. Uitbreiding van het supermarktaanbod is daarom een wenselijke ontwikke ling om de consumentenverzorging duurzaam op peil te houden. » De supermarkten in het gebied zijn qua omvang aan de kleine kant. De toekomstbestendigheid komt hierdoor onder druk te staan. Uitbreiding van de reeds gevestigde supermarkten naar een moderne maat is noodzakelijk om te voorkomen dat supermarkten op termijn verdwij nen uit de structuur. » Ook het overige dagelijkse aanbod in het verzorgingsge bied is beperkt. Uit de cijfers blijkt dat het aanbod per 1.000 inwoners onder het provinciaal gemiddelde ligt. Ook hier geldt dat dit getal beduidend lager wordt door de forse stijging van de bevolking. » Ook als gekeken wordt naar het type dagelijks aanbod in het verzorgingsgebied is te zien dat de diversiteit be perkt is. Het aanvullend dagelijks aanbod is met name te vinden bij het Afrikaanderplein, maar betreft vrij veel van hetzelfde. Ook het aantal speciaalzaken in het gebied is beperkt.

» In de notitie Retailconcept Rijnhavenkwartier Rotterdam (2022) wordt een aanbeveling gedaan voor de invulling van het Rijnhavenkwartier, zie paragraaf 4.1. Hoe meer het aanbod onderscheidend is ten opzichte van het be staande aanbod, hoe beter ingespeeld wordt op de kwa litatieve behoefte die een hoog stedelijk gebied als dit heeft.

4 Dagelijks aanbod

mo 4.3.7

Effecten

In tabel 3 worden de toekomstige effecten op het dagelijks aanbod inzichtelijk gemaakt wanneer er maximaal 7.000 m2 wvo dagelijkse detailhandel wordt toegevoegd in het gebied. » Op basis van de toename van het aanbod moet rekening worden gehouden met een toekomstige vloerproductiviteit die ligt tussen de f 7.025,- tot f 7.850,- per m2 wvo. Dit ligt circa -10Zo onder tot 0Zo op het landelijk gemid delde. Door de forse toename van het aantal inwoners verbeterd in alle scenario's de gemiddelde vloerproductiviteit. » BRO acht het derde scenario, waarbij het aantal inwo ners in het verzorgingsgebied toeneemt tot 101.840 in woners, als meest realistisch voor het gebied. Het is zelfs nog een behouden inschatting gezien de forse wo ningbouwopgave waar op dit moment sprake van is. Bo vendien worden er in het gebied nog enkele studies voor extra woningbouwlocaties gedaan die in dit scenario nog niet zijn meegenomen. » In het derde scenario, waarbij het aantal inwoners toe neemt tot circa 101.840 inwoners, functioneert al het da gelijks aanbod (het reeds gevestigde aanbod en de uit breiding van circa 7.000 m2 wvo) in de wijk Feijenoord nagenoeg gelijk aan het landelijk gemiddelde. Door de forse toename van het aantal inwoners in het gebied functioneert het toekomstige dagelijkse aanbod bedui dend beter. De omzet per m2 wvo stijgt van f 6.025,naar f 7.850,- per m2 wvo.

Een stijging van ca. 300Zo. » De effecten zullen mogelijk merkbaar zijn in de omlig gende winkelgebieden Afrikaanderplein en Vuurplaat. Deze twee winkelgebieden zijn het dichtst bij het initiatief gelegen. Echter neemt het consumentendraagvlak der mate toe dat de gemiddelde vloerproductiviteit in het ver zorgingsgebied verbeterd. Bovendien is er in de huidige

Detailhandelsprogramma en positionering Rijnhavenkwartier Rotterdam

Tabel 3: Distributieve uitbreidingsruimte

2022

Scenario 1: 2031 (o.b.v. prognose)

Scenario 2: 2031 (o.b.v. woning bouw)

Scenario 3: 2031 (o.b.v. woning bouw)

Inwonertal

77.906

87.029

91.380

101.840

Winkelomzet per hoofd (f)

2.429

Bestedingspotentieel (mln. f)

189,2

211,4

222,0

247,4

Koopkrachtbinding (Z)

54Z

60Z

Totaal gebonden bestedingen (in mln. f)

102,2

126,8

133,2

148,4

Koopkrachttoevloeiing (Z)

31Z

40Z

Omzet door toevloeiing (in mln. f)

45,9

84,6

88,8

98,8

Totale bestedingen (in mln. C)

148,1

211,4

222,0

247,4

WVO totaal (m2 wvo)5

24.600

31.600

Omzet per m2 wvo

6.025

6.700

7.025

7.850

Vergelijkbaar landelijk vijfjaarsgemiddelde (f)

7.823

Verschil omzet met landelijk gemiddelde

-23Z

-14Z

-10Z

Distributieve uitbreidingsruimte (m2 wvo) afgerond

Geen

situatie sprake van onderverzorging. Het dagelijks aan bod is onvoldoende voor het huidig aantal inwoners in het gebied. Mogelijk wordt niet de complete 7.000 m2 wvo ingevuld met dagelijks aanbod. Er zijn meerdere scenario's denk baar. - Allereerst is het maar de vraag of de volledige 7.000 m2 wvo dagelijks wordt ingevuld met dagelijkse de tailhandel. BRO acht het realistisch dat in praktijk een beperkt deel van de meters worden ingevuld met frequent benodigd niet dagelijks aanbod (huis houdelijk, textiel, bloemen, lectuur).

In de berekeningen is uitgegaan van volledig nieuwvestiging. Bekend is dat de huidige Jumbo aan de Brede Hilledijk vertrekt en zich zal gaan vestigen in het boodschappencluster. De nieuwe supermarkt krijgt een omvang van circa 1.600 m2 wvo. De hui dige Jumbo supermarkt heeft een omvang van circa 800 m2 wvo. Hiermee blijft nog 6.200 m2 wvo over voor verdere invulling. Ook is de Jumbo in het Entrepotgebied reeds verkleind met het oog op de gro tere vestiging in de Pols van Katendrecht. Ook ziet wellicht de Lidl aan de Paul Krugerstraat (Afrikaanderwijk) mogelijkheden tot verplaatsing.

5 Inclusief de uitbreiding van het dagelijks aanbod met ca. 7.000 m2 wvo.

donderdag 1 september 2022

4 Dagelijks aanbod

Detailhandelsprogramma en positionering Rijnhavenkwartier Rotterdam

Deze supermarkt is immers relatief kleinschalig met 780 m2 wvo. Verder ligt verplaatsing van andere dagelijkse voor zieningen uit winkelgebied Afrikaanderplein (Paul Krugerstraat) voor de hand, gezien het beperkte toekomstperspectief van het winkelaanbod. Dit is bovendien beleidsmatig gewenst. In de huidige situ atie is er circa 1.600 m2 wvo aan dagelijks aanbod gevestigd in het winkelgebied. Verdringing van bestaand aanbod in het primaire verzorgingsgebied is niet onaanvaardbaar omdat het dagelijks aanbod en specifiek de supermarkten allen verspreid aanwezig zijn. Ook eventuele leegstand aan de Paul Krugerstraat is niet onaanvaardbaar, omdat beleidsmatig niet langer wordt ingezet op dit winkelgebied. Het vastgoed is van dien aard dat herinvulling en/of transformatie goed mogelijk is. Ook is de ruimte in dit deel van Rotterdam schaars. De kans op structu rele leegstand acht BRO klein. De consumentenverzorging en detailhandelsstructuur zal niet in het geding komen. De ontwikkeling van Rijhaven resulteert in een toekomstbestendig, modern en nieuw winkelconcentratiegebied voor da gelijkse boodschappen. Als dit leidt tot verdringing van solitair aanbod elders, is per saldo structuurver sterking bereikt.

donderdag 1 september 2022

5 Niet dagelijks aanbod

mo 5

Niet dagelijks aanbod

5.1

Inleiding

Onderzocht wordt of het Rijnhavenkwartier zich complemen tair kan ontwikkelen aan het aanbod in Hart van Zuid en de noordelijke binnenstad. Hierbij dient de haalbaarheid van een toevoeging van 6.100 m2 wvo niet dagelijks aanbod, exclusief Stillwerk (3.000 m2 wvo) te worden aangetoond. Dit wordt ge daan door middel van trends en ontwikkelingen, vergelijkin gen in Nederlands-, en internationaal perspectief.

5.2

Trends en ontwikkelingen binnensteden

5.2.1

Omzet en bestedingen

De omzet in de detailhandel neemt sinds 2014 gestaag toe. Wel is er duidelijk verschil zichtbaar tussen de dage lijkse en niet-dagelijkse sector. Waar de omzet (en be stedingen) in de dagelijkse sector fors toenemen, gaat dit in de niet-dagelijkse sector iets minder hard. In 2020 was hier zelfs sprake van een beperkte krimp (als gevolg van corona). Binnen de niet-dagelijkse sector bestaan grote verschil len. Zo is er in de sector mode en luxe (recreatief winke len) sinds 2015 t/m 2020 sprake van een afname van bestedingen (ruim 80Zo), terwijl er in de sector in en om het huis (doelgericht winkelen) sprake is van een forse groei (ruim 160Zo) van de bestedingen. Dit laatste is vooral zichtbaar in woon-, tuin- en doe-het-zelfbranche. Het aantal online bestedingen is de afgelopen jaren sterk toegenomen, evenals het aantal producten en diensten dat online verkrijgbaar is. Ook lokale onderne mers doen meer online. De opkomst van online winkelen heeft de fysieke winkelmarkt blijvend onder druk gezet, met name voor recreatieve winkels (kleding, mode,

donderdag 1 september 2022

Detailhandelsprogramma en positionering Rijnhavenkwartier Rotterdam

Omzetontwikeling detailhandel (fysieke omzet) 130 120 110 100 90 80 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 -------- Winkels in voedingsmiddelen -------- Winkels in non-foodart.

Figuur 7: Omzetontwikkeling detailhandel (fysieke omzet).

Omzetontwikkeling detailhandel (online omzet) 380 330 280 230 180 130 80 2010

2011

-------- Detailhandel totaal

2012

2013

2014

2015

---------Multi-channel (zwaartepunt niet online)

2016

2017

2018

2019

2020

---------Puur online (Nederlandse bedrijven)

Figuur 8: Omzetontwikkeling detailhandel (online omzet).

schoenen, warenhuizen). De afgelopen jaren zijn meer dere winkelketens failliet gegaan. Hoewel de leegstand de afgelopen jaren afnam (o.a. door transformatie naar wonen en horeca), is sinds 2019 weer sprake van een toename (o.a. door verzadiging horeca). De verwachting is dat het aantal faillissementen en bedrijfsbeëindigingen (en daarmee de leegstand) de komende tijd zal toene men, mede als gevolg van de coronacrisis.

Hoewel de verwachting voor de komende jaren is dat de online bestedingen zullen toenemen, is ook de verwach ting dat winkels steeds meer multi-channel doen. Dit be tekent zowel een fysieke winkel als een webwinkel. Groei van online gaat niet gelijk met een afname van het winkelaanbod. Integendeel, in veel sectoren is ondanks de groei van online ook sprake van een groei van fy sieke winkels (zie Koopstromenonderzoek 2021). De opkomst van het internet heeft geleid tot een structu reel gewijzigd koopgedrag door consumenten. Men ver wacht dat alles gemakkelijk en snel te koop is.

5 Niet dagelijks aanbod

mo »

Fysieke winkels worden steeds meer een showroom of experience center waar de consument terecht kan voor advies of het ervaren van een product. De consument is steeds mobieler en voor grotere centra bereid om grote(re) afstanden af te leggen. Anderzijds is de laatste jaren, en mede door corona, een opleving ont staan van het 'koop lokaal' principe. Moderne buurt- en wijkcentra hebben nog steeds bestaansrecht indien het aanbod goed aansluit op de behoefte van de lokale in woners. Met name middelgrote centra vallen ‘tussen wal en schip'. Ze zijn veelal onvoldoende onderscheidend en bieden te weinig toegevoegde waarde ten opzichte van de grotere en kleinere centra en het internet. De recente uitbraak van de Oekraïne oorlog, grondstof fentekorten en de energiecrisis heeft in rap tempo geleid tot (forse) prijsstijgingen en daling van het consumenten vertrouwen, wat voelbaar zal worden in (consumenten) bestedingen als deze crises aanhouden.

5.2.2 »

Detailhandelsprogramma en positionering Rijnhavenkwartier Rotterdam

5.2.3 »

Recreatief winkelen

Als gevolg van meer online aankopen daalt het recrea tieve winkelaanbod al jaren. (Inter)nationale modeketens gaan failliet, maar tegelijkertijd staan er ook nieuwe on dernemers op met gespecialiseerde producten en bij zondere formules. Hierbij ligt de nadruk meer op kwaliteit en uniciteit, in plaats van ‘massa is kassa'. De grotere binnensteden in het land waren lange tijd steevast de grote winnaars, doordat ze zich onderschei den met een (zeer) uitgebreid en divers recreatief win kelaanbod in combinatie met een ruim horeca en overig leisure aanbod. Een bezoek aan de grotere binnenste den geeft uitstekend invulling aan de hedendaagse con sumentenbehoefte (sfeer en beleving) en is voor veel mensen een ‘dagje uit'.

donderdag 1 september 2022

De afgelopen jaren hebben de grote binnensteden ech ter te maken gehad met forse klappen. Met name buiten landse toeristen bleven weg. Ook regionale bezoekers kiezen vaker voor de eigen omgeving (‘koop lokaal') of kiezen voor online aankopen. De periodieke gedwongen lockdown van de horeca heeft ook een negatieve invloed op de binnensteden en recreatieve aankopen, aange zien recreatief winkelen en bezoek aan horeca sterk ge combineerd worden. Uit de bezoekers-, omzet- en koopstromendata blijkt dat de behoefte aan beleven, ontmoeten en recreatief win kelen niet minder is geworden. Dit biedt perspectief voor de grotere binnensteden. Doelgericht winkelen

Zoals blijkt uit de omzetontwikkeling is al jaren sprake van forse groei van omzet en bestedingen in de woon-, doe-het-zelf- en tuinbranche. Klassieke woonboulevards en retailparken profiteren hiervan. Dit blijkt ook uit de zeer beperkte leegstand op dergelijke locaties. Zolang de woningmarkt en economie op volle toeren draait, zal de sector profiteren. Wel neemt de concurren tie van het internet steeds meer toe. Ook in deze sector wordt steeds meer via het internet gekocht. Tot nu toe gaat dit echter (nog) niet ten koste van omzet in winkels. Hoewel in de hele detailhandel gemak en efficiëntie be langrijke kernwoorden zijn geldt dat bovenal voor deze sector. Een goede autobereikbaarheid, ruim en gratis parkeren voor de deur en concentratie van aanbod wordt door de consument verwacht. De consument is bereid verder te reizen voor complete woonboulevards/retailparken met voldoende keuzemo gelijkheden. De aanwezigheid van een of meerdere trek kers is vaak bepalend, zoals een IKEA of Stilwerk. Tegelijkertijd openen veel woonwinkels en bouwmarkten in binnensteden compacte versies of city stores van hun

filialen. Consumenten kunnen hier basisbenodigdheden halen en gebruik maken van services zoals verfmengmachine, verhuur van gereedschap of een informatie punt voor het plaatsen van online bestellingen. 5.2.4 »

Overige algemene trends

Blurring is een begrip dat gebruikt wordt om de vermen ging van horeca en detailhandel te duiden. Denk aan het biertje bij de kapper. Vanuit ondernemerschap is blurring positief, omdat conceptueel meer geëxperimenteerd kan worden. De consument kan meer beleving ervaren. Het begrip is echter beladen in het kader van de Drank en Horecawet (schenken van alcohol). Branchevervaging komt steeds meer voor. Dit betekent in winkels het assortiment steeds breder wordt, waar door ook artikelen worden verkocht die niet ‘zuiver' tot de branche behoren. Denk aan bouwmarkten die ook meubels verkopen, supermarkten met niet-dagelijks win kelaanbod en tuincentra die verschuiven naar warenhui zen. Een bepaalde mate van branchevreemd assorti ment is noodzakelijk en gebruikelijk om te kunnen functi oneren. Brancheverbreding is een beleidsmatige term die meestal betrekking heeft op perifere concentraties. Hier zijn vaak branchebeperkingen opgenomen, bijvoorbeeld uitsluitend volumineuze artikelen. Steeds vaker ver breedt het profiel naar thema boulevards op het gebied van ‘in en om het huis' of zelfs complete Retailparken met grootschalige sport- en spelzaken. Vanuit vastgoedeigenaren is veelal een wens om te verbreden, maar dit kan op gespannen voet staan met de complementariteit met reguliere centra. Weloverwogen keuzes zijn hierin noodzakelijk.

Opleving warenmarkt: de behoefte aan kwaliteit, lokale producten, ambacht en ‘foodbeleving' is bij uitstek te vin den op de warenmarkt. In veel steden is daardoor

5 Niet dagelijks aanbod

mo sprake van een opleving van de warenmarkt. Ook draagt de warenmarkt in belangrijke mate bij aan de beleving en reuring in centrumgebieden. 5.2.5

Detailhandelsprogramma en positionering Rijnhavenkwartier Rotterdam

Trends binnensteden

Het toekomstperspectief van het Rijnhavenkwartier hangt sa men met landelijke trends in grotere binnensteden in Neder land. De belangrijkste kansen en opgaven vanuit landelijke trends zijn beschreven, maar ook de relatie met de Rotter damse specifieke context. » Binnensteden veranderen van 'places to buy' naar 'pla ces to be'. Een sterkere verblijfsfunctie draagt bij aan de behoefte aan sfeer en beleving die de afgelopen jaren sterk is toegenomen » Het teruglopende perspectief als recreatieve aankooplocatie maakt dat er opnieuw moet worden gekeken naar de functie van binnensteden. De toenemende variatie aan functies is aan te duiden als kans. Functies als ho reca, dienstverlening, wonen en werken vinden namelijk steeds meer hun weg naar de binnenstad. Daarmee ma ken binnensteden de transitie van winkelgebied naar verblijfsgebied, zoals zichtbaar in Zwolle, Eindhoven, Haarlem, Leiden, Tilburg en Breda. » In de retail is daarnaast al enkele jaren een terugtrek kende beweging van filiaalbedrijven waarneembaar. Ver wacht wordt dat deze trend ook de komende jaren gaat doorzetten. De afname van filiaalbedrijven biedt kansen voor lokaal ondernemerschap en het toevoegen van uniek en divers aanbod waarmee binnensteden zich (verder) kunnen onderscheiden. Ook hier is Rotterdam van oudsher sterk in, met duidelijk onderscheidende deek/sfeergebieden met een eigen profiel.

Dit is ener zijds onderscheidend met andere grotere binnensteden in de regio en anderzijds zorgt dit voor een minder grote afhankelijkheid van het grootwinkelbedrijf.

Een nadeel van de vele kleinschalige en zelfstandige aanbieders in Rotterdam is dat deze ondernemers vaak tegen hun pensioen aanlopen en bedrijfsopvolging be perkt is. Ook de schuldenlast door de coronamaatregelen draagt niet bij aan de toekomstbestendigheid. Hier is hierdoor niet uit te sluiten dat bestaande ondernemers gaan verdwijnen. De binnenstad is daarnaast een steeds belangrijkere woonomgeving. Door de woningdruk in steden is trans formatie van leegstaande publieksfuncties naar wonen een veel besproken onderwerp. Transformatie naar wo nen heeft echter ook een keerzijde, namelijk het (defini tieve) verlies van publieksaantrekkende/economische functies en daarmee reuring. Bovendien kunnen er be langenconflicten ontstaan (overlast versus reuring).

Daarnaast is het creëren van een aantrekkelijke woon omgeving meer dan enkel het investeren in woningen. Er dient ook aandacht te zijn voor maatschappelijke voorzieningen (huisartsen, onderwijs, kinderopvang, etc.), mobiliteit, duurzaamheid en vergroening. Ook als werklocatie wint de binnenstad aan terrein. De zakelijke dienstverlening (accountants, notarissen, etc.) is van oudsher een belangrijkere groep in de binnenstad. Het huisvesten van (kleinschalige) kantoorfuncties is een be langrijke kans voor het realiseren van dynamiek in de binnenstad.

B fcşälp

'Ũľ'--

Figuur 9: Hoogbouw in Rotterdam.

donderdag 1 september 2022

5 Niet dagelijks aanbod

mo 5.3

Vergelijkingen in Nederlands perspectief

In het plangebied zal Stilwerk in 2023 haar deuren openen. Door deze nieuwvestiging zullen meer bedrijven zich in het gebied willen vestingen. In dit hoofdstuk gaan we verder in op de mogelijkheid om het Rijnhaven-kwartier complementair te laten ontwikkelen aan het Hart van Zuid en de noordelijke binnenstad. Daarvoor is een benchmark gemaakt om de groeipotentie van Rijnhaven in beeld te brengen. Om de groeipotentie van het Rijnhavenkwartier in beeld te brengen is gekeken naar vergelijkbare gebieden in Neder land; het Honigcomplex (Nijmegen), Bassin (Maastricht), Strijp-S (Eindhoven) en het Modekwartier (Arnhem). Daar naast is ook over de grens gekeken naar 't Eilandje (Antwer pen), het oude havengebied in Hamburg en Vesterbro & N0rrebro (Kopenhagen). 5.3.1 »

Detailhandelsprogramma en positionering Rijnhavenkwartier Rotterdam

Conclusies

De benchmarkgebieden zijn stuk voor stuk gebieden met een rijke historie. In de loop van de tijd zijn de meeste gebieden hun functie verloren door innovaties of minder aantrekkelijk geworden door achterstallig onderhoud. Vaak zijn moderne herontwikkelingen vertraagd door cri sissen waardoor gemeenten besloten tijdelijke activitei ten toe te staan op de locaties. Door de vestiging van pop-up retailers werden de gebieden weer aantrekkelijk, kwam er ook interesse van grotere/gerenommeerde win kelketens en liep de leegstand terug. Het omarmen van de geschiedenis van de locaties levert succes op, zowel op buurtniveau als voor concepten. Juist niet voor de hand liggende unieke concepten waar bij het karakter van het pand/buurt wordt gekoppeld aan nieuwe trends zorgen voor een trekkende werking op bezoekers.

donderdag 1 september 2022

De benchmarkgebieden zijn over het algemeen nog steeds voortdurend in ontwikkeling. Ondernemers, maar ook de gemeenten zelf zien kansen om de gebieden ver der te ontwikkelen, zowel wat betreft woningbouw als voor nieuwe voorzieningen. Dit heeft niet alleen voorde len voor het gebied zelf, maar biedt ook kansen voor de gehele binnenstad. In de loop van de tijd is het aantal jonge mensen met een urbane levensstijl sterk toegenomen in de wijken. Zij hebben over het algemeen net als de bewoners van de volkswijken behoefte aan recreatieve activiteiten in de buurt. In de gebieden zitten veel zelfstandige lokale onderne mers die een band hebben met het gebied. Deze onder nemers hebben meerdere verdienmodellen. Zo wordt er naast het verkopen van producten ook een gerelateerde dienst aangeboden, workshops gegeven of is er naast de fysieke winkel ook een webwinkel. De winkel wordt vooral gebruikt om de klant te binden aan het product. De spreiding van winkels en functies door het gebied kan succesvol zijn, mits er goed wordt ingespeeld op de al aanwezige karakteristieken en kwaliteiten van het ge bied. Hierbij is het aanbod per hoofdbranche deels af hankelijk van het aanbod in de rest van de binnenstad.

Zo zijn er bij het Bassin in Maastricht relatief weinig mode & luxewinkels aanwezig doordat het aanbod in de rest van de binnenstad al relatief ruim is ten opzichte van andere steden. De beoogde thema's in het retailconcept Rijnhaven (de sign, art&culture en creativiteit) zijn over het algemeen succesvol in de benchmarkgebieden. De concepten be treffen vaak een niche, zijn duurzaam of zijn gekoppeld aan de geschiedenis/karakter van het gebied.

i :ľ .

Figuur 10: Rotterdam in beeld.

5 Niet dagelijks aanbod

mo 5.3.2 »

Detailhandelsprogramma en positionering Rijnhavenkwartier Rotterdam

Honigcomplex, Nijmegen

De voormalige Honingfabriek zou na de sluiting eigenlijk gesloopt worden. Door de kredietcrisis heeft de herontwikkeling vertraging opgelopen waarop de gemeente be sloot het gebied tijdelijk een andere bestemming te ge ven en ruimte te bieden aan ondernemers. 8 jaar lang is het complex een creatieve en inspirerende ontmoetingsplaats geweest in Nijmegen en is hier onder meer horeca zich gaan vestigen. Het complex bevindt zich in een volkswijk waar tevens veel studenten zijn gevestigd. Beide doelgroepen zoe ken ontspanning in de buurt, wat het complex populair maakt. Als gevolg van het succes van de tijdelijke bestemming zijn de bouwplannen aangepast en blijft het industriële karakter van het gebied behouden. Het gebied zal ook in de toekomst het creatieve en innovatie hart van het waalfront blijven. Enkele voorbeelden van populaire con cepten worden hieronder gegeven. Bouwwerk 13 Een kleinschalige meubelmakerij die met gebruikt hout werkt in combinatie met metaal of glas. Verder houdt het bedrijf zich bezig met bouwkundige werkzaamheden.

Bewoners doelgroepen 1.200 1.000 800 600 400 200 0

lil.

ABCDEFGH Bouwwerk 13

Figuur 11: Whize 2021, zie bijlage 2 voor een toelichting.

Aanbod in hoofdbranches (verkooppunten) ■ Ambacht " Eten " Levensmiddelen " Fastfood " Automotive Wonen Auto & Fiets " Leegstand

NYMA makersplaats 0

NYMA makersplaats Verschillende makers, van instrumentenbouwers tot web designers, en verschillende ambachten zijn hier samen gevestigd om het beste in elkaar naar boven te halen.

Aanbod in hoofdbranches (m2 wvo) " Wonen

3.850

" Levensmiddelen

Sit & Heat Op het Honigcomplex werd gewerkt aan een efficiëntere manier van terrasverwarming om energie te besparen. De warmte komt vanuit de kussens en wordt geïsoleerd door degene die op het kussen zit.

11.852

" Leegstand

1.306

" Plant & Dier " Sport & Spel

350

" Persoonlijke Verzorging

240

Sit & Heat

donderdag 1 september 2022

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

Figuur 12: Meest vertegenwoordigde hoofdbranches

5 Niet dagelijks aanbod

mo 5.3.3 »

Detailhandelsprogramma en positionering Rijnhavenkwartier Rotterdam

Bassin, Maastricht

Het Bassin was vroeger een belangrijke haven voor het transport vanuit Maastricht. Vanaf hier werd het be roemde porselein van Petrus Regout over de hele we reld verscheept. Door de groei van vrachtschepen is de haven herbe stemd tot passantenhaven. De oude pakhuizen zijn om gebouwd tot woningen en in de kelders zit tegenwoordig horeca en galerietjes gevestigd. Aan de noordoostelijke kant van de haven wordt de Maasboulevard verder doorgetrokken waardoor het ge bied nog aantrekkelijker wordt voor voetgangers. Er ont staat ruimte voor nieuwe woningen en een onder grondse parkeerplaats. In het gebied wonen veel jonge mensen (studenten) ge combineerd met Volks & uitgesproken. Daarnaast trekt het gebied veel watertoerisme doordat het gebied inter nationaal goed staat aangeschreven. Door de ontwikke ling aan de noordkant van het bassin moet het Bassin de binnenstad gaan ontlasten. Hieronder volgen enkele concepten die de bezoekers naar het gebied trekken.

mm *

Bewoners doelgroepen

śtìí&'à»! Sf'.šfÇ

5.'A

"ïXĩ;

mm ĚÉŴliF

Vormstof

1.200 1.000 800 600 400 200 0

— —

— — — ABCDEFGH

Figuur 13: Whize 2021, zie bijlage 2 voor een toelichting.

Aanbod in hoofdbranches (verkooppunten) ■ Eten i Hotels " Dranken ■ Ambacht " Fastfood «Levensmiddelen «Horeca Ov. " Cultuur

Vormstof Workshops en lezingen over porselein om het product weer op de kaart te zetten. Ook zijn er producten verkrijg baar via een webshop.

Theater Lumière 0

Aanbod in hoofdbranches ( m2 wvo) ■ Hotels

Theater Lumière In het theater worden arthousefilms, documentaires en filmklassiekers afgespeeld. Verder is er een café, een res taurant een terras aan het bassin aanwezig.

1.375

" Eten

1.175

" Dranken

526

■ Ambacht 332 " Recreatie 300

De Yogaschool Aan het Bassin zit een kleinschalige yogastudie geves tigd. Daarnaast organiseert het bedrijf meerdere events gerelateerd aan het gebied, zoals yoga & sloepen.

" Fastservice 289

De Yogaschool

donderdag 1 september 2022

500

1.000

1.500

Figuur 14: Meest vertegenwoordigde hoofdbranches.

5 Niet dagelijks aanbod

mo 5.3.4 » »

Detailhandelsprogramma en positionering Rijnhavenkwartier Rotterdam

Modekwartier, Arnhem

Het Modekwartier ligt in de Arnhemse wijk Klarendal, een authentieke volkswijk met veel leven op straat. Het modekwartier is ontstaan als onderdeel van de wijk ontwikkeling met als doel de leefbaarheid van het gebied te verbeteren. Er zijn tientallen panden opgekocht, opge knapt en verhuurders op mode- en designgebied. De eerste winkels opende in 2006. Tegenwoordig bevinden er zich circa 60 kleinschalige winkels en ateliers in het gebied, goed voor ongeveer twee-derde van de verkooppunten. De winkels worden afgewisseld met woonhuizen. In de wijk wonen nog steeds dezelfde soort mensen waardoor de sfeer in de wijk behouden is gebleven. Wel zijn er in beperkte mate jongeren met een urbane le vensstijl in het gebied komen wonen. In het gebied zijn naast modewinkels ook andere con cepten gevestigd hieronder volgen een aantal voorbeel den.

Bewoners doelgroepen 1.200 1.000 800 600 400 200 0

li.l.. ABCDEFGH

Botma & Van Bennekom

Figuur 15: Whize 2021, zie bijlage 2 voor een toelichting.

Aanbod in hoofdbranches (verkooppunten) ■ Ambacht Levensmiddelen Kleding & Mode Eten & Luxe Ar Schoenen & Lederwaren Fastfood Cultuur

ABC Liberitas Botma & Van Bennekom Natuurlijke, handgemaakte, verzorgingsproducten van bi ologische ingrediënten. De producten worden zijn afkom stig uit de eigen zeepatelier.

Aanbod in hoofdbranches (m2 wvo) " Levensmiddelen

2.309

" Ambacht

ABC Liberitas Een boekencafé tussen de modewinkels waar tweedehandsboeken kunnen worden gelezen, workshop worden gegeven en spelletjes gespeeld met koffie of speciaalbier.

900

" restaurants

780

« Cultuur

480

" Kleding & Mode

Rolling Vinyl Een winkel met benodigdheden voor het ontwerpen van je eigen skateboard. Daarnaast zijn er customized skate boards door artiesten van over de hele wereld te koop.

u\ŵ'

360

" Dranken

210

Rolling Vinyl

donderdag 1 september 2022

500

1.000

1.500

2.000

2.500

Figuur 16: Meest vertegenwoordigde hoofdbranches.

5 Niet dagelijks aanbod

mo 5.3.5 »

Detailhandelsprogramma en positionering Rijnhavenkwartier Rotterdam

Strijp-S, Eindhoven

Het voormalige fabrieksterrein van Philips moest na het vertrek van Philips naar Amsterdam en andere plekken over de wereld een nieuwe bestemming krijgen. Het terrein wordt in vier fases herontwikkeld tot een ver nieuwend stuk stad voor creatieve en ondernemende personen. Sinds 2016 wonen er mensen in de nieuw bouwwoningen en het inwoneraantal groeit nog steeds. Het gebied trekt met name bewoners die in de doelgroep Jong & Hoopvol vallen. Ook de doelgroep Volks & Uitge sproken is goed vertegenwoordigd in het gebied. Ook het aantal verkooppunten is sindsdien fors toegeno men van 48 in 2016, naar 69 in 2019 en 83 tegenwoor dig. Er is veel beweging door de vele initiatieven in het gebied, een combinatie van gerenommeerde bedrijven en startups en een vernieuwend woonmilieu met uiteen lopende vormen van vrijetijdsbestedingen. Het gebied wordt gekenmerkt door een rijke mix aan functies van unieke concepten. Hieronder volgen een paar voorbeelden.

Bewoners doelgroepen

ŅĮSļĮPįļļi

1.200 1.000 800 600 400 200 0

ABCDEFGH Skatepark Area 51

Figuur 17: Whize 2021, zie bijlage 2 voor een toelichting.

ï—

Aanbod in hoofdbranches (verkooppunten)

I! m Eten

Levensmiddelen Ambacht Kleding & Mode Fastfood Wonen Recreatie

Skatepark Area 51 Een indoor skatebaan van 2.800 m2 met ruimte voor alle niveaus en disciplines. Er is een apart lesgedeelte voor kinderen en kinderfeestjes.

Strijp Lovers

Mode & Luxe Artikelen 0

Aanbod in hoofdbranches (m2 wvo) « Eten

Strijp Lovers Een organisator van vergaderingen, bedrijfsfeestjes en netwerkevents in samenwerking met bewoners en lokale partijen. Daarnaast worden er inspiratietours gegeven.

2.585

Wonen

989

" Sport

825

m Recreatie

SX Een centrum voor sport, marketing en media. De combi natie moet voor kruisbestuiving, het vermenigvuldigen van activiteiten en meer beleving zorgen.

685

« Levensmiddelen

619

" Leegstand

549

! 0

donderdag 1 september 2022

1.000

2.000

3.000

Figuur 18:Meest vertegenwoordigde hoofdbranches.

5 Niet dagelijks aanbod

Detailhandelsprogramma en positionering Rijnhavenkwartier Rotterdam

5.4

Vergelijkingen in internationaal perspectief

5.4.1

‘t Eilandje, Antwerpen

Het gebied ten noorden van het centrum en aan de Schelde staat bekend om de Oude haven en het MAS, maar sinds veel pakhuizen zijn opgeknapt zijn en veel nieuwe type be stemmingen toegevoegd aan het gebied.

iematic du Port

Felix Pakhuis

Siematic du Port Flagshipstore van de Duitse luxe keukens fabrikant, waar de nieuwste modellen keukendesigns worden getoond. Felix Pakhuis Het voormalig pakhuis is tegenwoordig een multifunctio neel pand waar events, brunches en workshops georgani seerd worden. Ook is er een bakkerij en bar aanwezig Galerie Verbeeck - Van Dyck Hedendaagse kunstgalerie waar elk jaar enkele grote ex posities plaatsvinden en kunst gerelateerde events wor den georganiseerd.

lAii» Jř

vĩTiï j

Galerie Verbeeck - Van Dyck

Waagnatie Expo & Events

Bocadero Waagnatie

Atelier Millevaches

Waagnatie Expo & Events Een grote loods nabij het centrum geschikt voor het orga niseren van o.a. evenementen, beurzen en concerten. De locatie is goed bereikbaar voor organisatie en bezoekers Bocadero Waagnatie Een bruisend stadstrand met buitenbar, overdekt terras, indoor Beach waar salsa workshops worden georgani seerd. De locatie kan gedeeltelijk afgehuurd worden. Atelier Millevaches Een slagersatelier met een eigen boerderij. Vlees van ei gen wij is het devies. Een goed dierenleven, goede kwali teit vlees en een correcte prijs wordt gegarandeerd.

donderdag 1 september 2022

5 Niet dagelijks aanbod

Detailhandelsprogramma en positionering Rijnhavenkwartier Rotterdam

5.4.2

Oude havengebied, Hamburg

Het gebied rondom Stilwerk, gelegen aan de Elbe heeft een visserverleden, wat nog steeds goed te merken is aan de ge bouwen, winkels, restaurants en kroegen die hier gevestigd zijn. Het gebied is goed bereikbaar met de auto, openbaar vervoer en via het water.

Hamburger Fischmarkt

BoConcept BoConcept Een internationaal premium retailmerk afkomstig uit Dene marken. Meubels worden zelf ontworpen, geproduceerd en verkocht, met ruimte voor maatwerk voor de klant. Hamburger Fischmarkt De vismarkt is een trekpleister voor locals en toeristen. Er is live muziek, er worden evenementen georganiseerd en op er is een wekelijks feest.

U-Bootmuseum Hamburg

U-Bootmuseum Hamburg Het museum bevindt zich in een U-Boot die nog intact is. Bezoekers kunnen meerdere kamers in de onderzeeër bekijken. Ook worden er rondleidingen gegeven.

MORT

soon I

Braustättchen am Fischmarkt

Braustättchen am Fischmarkt Een speciaalbier winkel waar zowel lokale als internatio nale biertjes worden verkocht. Er verschillende evene menten georganiseerd waarbij het bier centraal staat Elbschmiede Altona Een trouwlocatie in van de oudste gebouwen in de stad. Het gebouw heeft een uitstraling die past bij de haven stad. Ook andere type evenementen vinden hier plaats.

Elbschmiede Altona

donderdag 1 september 2022

The Golden Pudel Club Een nachtclub met slechts een kleine zaal die altijd vol is. Door de unieke omgeving en de ruimte om de club heen waar de muziek ook is te horen, is dit toch een trekpleister

J. I tm

The Golden Pudel Club

5 Niet dagelijks aanbod

Detailhandelsprogramma en positionering Rijnhavenkwartier Rotterdam

5.4.3

Vesterbro & N0rrebro, Kopenhagen

Het voormalig red light district van Kopenhagen is tegen woordig een van de meest populaire wijken van de stad. In de wijk wonen veel studenten, artiesten en andere creatieve personen. De tattooshops zitten tegenwoordig naast boetiek jes en in leegstaande warenhuizen zitten nu startups.

am» m‘ì Fotografisk Center

Rita Blå's Lopper

řf

lí*..

Fotografisk Center Een expositieruimte waar verschillende evenementen plaatsvinden met als doel een debat te creëren. Daar naast is er een boekenwinkel aanwezig.

Rita Blå's Lopper Een van de grootste vlooienmarkten van Kopenhagen die bekend staat om de goede sfeer en hoge kwaliteit pro ducten. De markt heeft afwisselende locaties. ÊêSAZ

S0nder Boulevard

S0nder Boulevard Een van de drukste autostraten van Kopenhagen is te genwoordig een linear park waar naar veel groen ruimte is voor sport, evenementen en regelmatig Rita Blå’s Lopper.

Hot Kotyr

ţ\

Hot Kotyr Een vintage shop die zich heeft gefocust op een product: Vintage lighting. De hele winkel hangt vol met lampen af komstig uit de jaren 40-70. Wilgart In deze boetiek/werkplaats worden als in van de laatst plekken handgemaakte petten gemaakt. Het ervaren van het proces is onderdeel van het product.

Wilgart

donderdag 1 september 2022

Ravnsborggade

Ravnsborggade Een klein straatje waar vintage en retro winkels worden afgewisseld met eettentjes, luxe winkels en antiekzaken. De bekendste winkels zijn Prag, Fremtiden en ABC Antik.

5 Niet dagelijks aanbod

mo 5.5 »

Overige nieuwe winkelconcepten In Londen wordt een Nike-winkel geopend van meer dan 1.500 m2 In de winkel is veel ruimte voor digitalisering in de vorm van onder andere storytelling via het platform Sport Pulse. Er hangen LED schermen in de winkel waar live sportevenementen in de stad zelf worden uitgezon den en er zijn interactieve schermen in de winkel waar klanten reviews en andere informatie op kunnen vragen. Ten slotte kunnen klanten product tags scannen voor meer informatie over het product, bijvoorbeeld of het product nog op voorraad is.6 Tegelijkertijd opent Nike in Seoul een winkel die de grens tussen sport en digitaal nog verder vervaagt. In de wijk Hongdae, die bekend staat om de mode en kunstcultuur, krijgt online creativiteit, social media en beleving de ruimte door o.a. een eigen videostudio, augmented reality en kunstinstallaties. Verder worden er workshops en evenementen georganiseerd voor leden van Nike+ en is er een speciale gender neutrale zone in de winkel. Ikea en H&M openen samen een nieuw retailconcept om ontwerpers en lokale gemeenschappen met elkaar te verbinden. Atelier100 is een pilotproject met een duur zame en hyperlokale retail benadering. Iedereen die op minder dan 100km van de vestiging af woont mag zijn vernieuwende ideeën hier tonen.

Geselecteerde ontwer pers krijgen begeleiding en financiële ondersteuning zo dat nieuwe ideeën omgezet kunnen worden in commer cieel levensvatbare producten. Verder zullen op de loca tie workshops, lezingen en evenementen worden gege ven.7

Detailhandelsprogramma en positionering Rijnhavenkwartier Rotterdam

In Berlijn opent het Duitse postbedrijf DPD een winkel waar consumenten in een ontspannen sfeer pakketjes kunnen ophalen en verzenden. Consumenten kunnen de pakketjes hier meteen openmaken, passen of uitprobe ren in de vestiging. Verder zijn er fairtrade koffie en snacks te verkrijgen. Tevens wordt pakketjes met de fiets tot aan huis bezorgd, zijn er lockers beschikbaar door een samenwerking met Storebox en wordt bij het terugsturen van pakketjes een van de dozen van andere consumenten gebruikt.8 In Berlijn heeft Schwarzkopf een eigen vestiging geo pend. In The house of Schwarzkopf verkoopt de produ cent niet alleen direct producten aan haar klanten, maar consumenten kunnen de producten ook zelf ervaren in de haarsalon, wordt persoonlijk advies gegeven, nieuwe technologieën gedemonstreerd en wordt aandacht be steed aan de geschiedenis van het merk door middel van een heritage wall en een digitaal museum.9 Een vergelijkbaar concept opent in Londen. Therabody, producent van massageapparaten voor thuis, opent een locatie waar naast de verkoop van hun producten ook massages, geluid- en lichttherapie, cryotherapie en PEMF therapie wordt aangeboden.10

6 Retaildetail (2022) Nike lanceert twee nieuwe winkelconcepten tegelijk 7 Retaildetail (2022) IKEA en H&M openen creatieve hub Atelier100 in Londen 8 Retaildetail (2022) DPD opent eigen afhaalwinkels, met koffie en koekjes 9 Schwarzkopf international; Introducing the House of Schwarzkopf 10 Cityreality (2022) 10 highly anticipated retail openings of 2022

donderdag 1 september 2022

5 Niet dagelijks aanbod

mo 5.6

Kansen en effecten

5.6.1

Ontwikkeling randgebieden Rotterdam

Voor verschillende randgebieden in Rotterdam is een analyse van het aanbod door de jaren heen gemaakt. Dit is gedaan aan de hand van Locatus data (2010, 2015, 2020 en 2022). Zichtbaar is dat in de randgebieden het aanbod zich ontwikkelt. Naarmate een gebied meer be kendheid krijgt wordt de functie van het gebied versterkt. De publieksfuncties en ook de retail in deze gebieden ontwikkelen zich volgens een eigen dynamiek, geba seerd op de specifieke eigen kwaliteit en betekenis van deze deelgebieden. Ze zijn allen complementair ten op zichte van de grotere winkelgebieden in Rotterdam (bin nenstad, Zuidplein en Alexandrium). In de grafieken (figuur 20) is de ontwikkeling zichtbaar van het aantal verkooppunten door de jaren heen. De grafieken tonen niet het volledige beeld aan verkooppun ten per winkelgebied, per gebied worden van twaalf hoofdbranches het aantal verkooppunten getoond.

Detailhandelsprogramma en positionering Rijnhavenkwartier Rotterdam

Tabel 4: Eigenschappen van de verschillende randgebieden

Naam

m2 wvo

Aantal horeca (in verkooppunten)

Aantal ambachten (in verkooppunten)

Witte de Withstraat

5.300

Hoogkwartier

17.500

Zwaanshals

9.700

Bergpolder

15.600

Nieuwe Binnenweg

28.600

Luchtsingel en Hofbogen

4.300

Witte de Withstraat » Door de jaren heen is zichtbaar dat de horeca func tie van het gebied is toegenomen. In 2010 telde de straat 23 horeca verkooppunten, nu in 2022 zijn dat er 34. Zichtbaar is dat aanbod qua mode is afgeno men. » Het gehele gebied heeft vandaag de dag een om vang van circa 5.300 m2 wvo.

Zwaanshals » De diversiteit van het gebied is duidelijk terug te zien in de aanbodsanalyse. De leegstand ten op zichte van 2010 is fors gedaald. Verder is zichtbaar dat het aanbod Kleding & Mode fors is toegenomen, evenals het horeca aanbod. » Het gebied heeft vandaag de dag een omvang van circa 9.700 m2 wvo.

Nieuwe Binnenweg » Met name het aantal ambachten in de Nieuwe Bin nenweg is fors toegenomen. Denk hierbij aan kap pers, lijstenmakers, kledingvermaak en reparatie ateliers. Het horeca aanbod verschilt enorm. In 2018 en 2022 telde de straat het hoogste horeca aanbod. » Het gebied heeft vandaag de dag een omvang van circa 28.600 m2 wvo.

Hoogkwartier » In de aanbod analyse is met name de sterke stijging van het aantal horeca verkooppunten zichtbaar. Ook is een duidelijke stijging zichtbaar in het aantal fitnesscentra. » Het gebied heeft vandaag de dag een omvang van circa 17.500 m2 wvo.

Bergpolder » Op basis van de aanbodsanalyse is zichtbaar dat in het gebied met name de ambachten sterk vertegen woordigd zijn. Denk hierbij aan kappers, schoon heidssalons en kledingvermaak en reparatieateliers. » Het gebied heeft vandaag de dag een omvang van circa 15.600 m2 wvo.

Luchtsingel en Hofbogen » Door de jaren heen is het horeca aanbod meer dan verdubbeld. Ook het aantal ambachten is toegeno men. Het gaat dan met name om een schoonheids salon, nagelstudio en kapper. » Het gebied heeft vandaag de dag een omvang van circa 4.300 m2 wvo.

donderdag 1 september 2022

5 Niet dagelijks aanbod

Detailhandelsprogramma en positionering Rijnhavenkwartier Rotterdam

Ontwikkeling verkooppunten Witte de Withstraat

Ontwikkeling verkooppunten Hoogkwartier

40 2010

2015 20 10 0

Ontwikkeling verkooppunten Zwaanhals

50 40

■ 2010

■ 2015

2020

■ 2020

2022

■ 2022

■I la. al.

Ontwikkeling verkooppunten Bergpolder

Ontwikkeling verkooppunten Nieuwe Binnenweg

40 30 20 10

nl lii

35 30 25 20 15 10 5 0

100

2010

2015

2020

2020 2022

2010 2015 2020 2022

Ontwikkeling verkooppunten Luchtsingel en Hofbogen 2010

2015 10

2020

2022

o o ÌD CL

Figuur 20: Ontwikkeling verkooppunten randgebieden Rotterdam.

donderdag 1 september 2022

5 Niet dagelijks aanbod

mo 5.6.2

Detailhandelsprogramma en positionering Rijnhavenkwartier Rotterdam

Aanbod buiten de hoofdwinkelgebieden

Op basis van de afbakeningen uit de Gebiedskoers is geke ken naar het aanbod buiten de hoofdwinkelgebieden en in hoeverre dit aanbod aansluit bij de beoogde invulling van het Rijnhavenkwartier. De analyse betreft het totale aanbod in de gemeente Rotterdam. Als mogelijke uitgangspunten voor de invulling van de overige vierkante meters niet-dagelijks wor den verschillende suggesties gedaan11, onder andere: Een spin-of vanuit Stilwerk. » Er zijn een aantal specifieke productgroepen waar Stil werk zich niet op richt. Zo richt Stilwerk zich niet op beeld, geluid of andere home-appliances. Voor derge lijke formules kan het vestigen nabij Stilwerk een verster kend effect hebben. Ook richt Stilwerk zich niet op out door. Gezien de hoge stedelijkheid van het gebied zou een specifieke retailer die zich richt op bijvoorbeeld in richting van balkons en loggia's interessant zijn. » Verder kan niet iedere woningdesignretailer zich in Stil werk kunnen vestigen. Er liggen daarom kansen om wo ninginrichters te vestigen in de nabijheid van Stilwerk. Uitgangspunt is design, merken en een beperkte om vang. Specifiek ondernemerschap. » Onlineondernemers die een fysiek vestiging zoeken (verwant aan eerdergenoemde thema's). » Zaken die design en productie (in atelier) combineren met verkoop in een kleine winkel (verwant aan eerderge noemde thema's.

Wat betreft branchering is een brede invulling mogelijk: naast woninginrichting b.v. ook fas hion en accessoires. » Naast verkoop van eigen productie kan het ook om arti kelen van derden gaan. In kunst betreft dit art-galeries. In woninginrichting is MADE.com een voorbeeld.

Aantal verkooppunten per branche buiten de winkelgebieden 50 40 30 20 10 0

I I I l . ^

Figuur 21: Verkooppunten per branche gelegen buiten de hoofdwinkelgebieden.

Vrije tijd en hobby gerelateerde branches. » Gedacht wordt aan onder andere: rijwielen (incl. werk plaats en accessoires) met breed assortiment maar ook gespecialiseerd (b.v. e-bikes) of gericht op een specifiek merk (b.v. Van Moof), diverse segmenten van sport (hiking&tracking, schoeisel, wintersport, watersport, etc.), muziekinstrumenten, hobby-artikelen, woonaccessoires, woningverfraaiing, design^lifestyle (deels doe-het-zelf), stadsformule doe-het-zelf formats (b.v. Karwei) en vin tage.

en is het mogelijk een relocatie te overwegen. Figuur 21 toont een overzicht met de relevante branches gelegen bui ten de hoofdwinkelgebieden. In figuur 22 is het aanbod binnen deze branches in kaart ge bracht zowel binnen als buiten de bestaande gebieden. Naast de 126 bedrijven buiten de afgebakende winkelgebie den zijn er 156 bedrijven gevestigd binnen de afgebakende winkelgebieden in de gemeente Rotterdam.

Op basis bovenstaande is een selectie gemaakt van het aan tal verkooppunten buiten de bestaande winkelgebieden. In totaal gaat het om circa 126 bedrijven. Mogelijk is het Rijnha venkwartier een interessante locatie voor deze ondernemers

11 Zie notitie Retailconcept Rijnhavenkwartier Rotterdam.

donderdag 1 september 2022

5 Niet dagelijks aanbod Detailhandelsprogramma en positionering Rijnhavenkwartier Rotterdam

Het totale reeds gevestigde aanbod binnen deze branches betreft 162.308 m2 wvo en haalt op dit moment een omzetclaim van f 288,4 miljoen (162.308 x f 1.77712). Wanneer wordt gekeken naar de omzetclaim van het niet-dagelijks aanbod dat toegevoegd wordt in het Rijnhavenkwartier be draagt dit f 16,2 miljoen. Dit is 60Zo van het vergelijkbaar to tale aanbod in de gemeente Rotterdam. Een beperkte om vang. Daar komt bij dat met de komst van de (nieuwe) aan bieders in het gebied de binding en toevloeiing toeneemt. Bovendien hebben reeds gevestigde ondernemers de moge lijkheid zich te vestigen op het Rijnhavenkwartier.

Figuur 22: Huidige ligging mogelijke interessante verkooppunten voor het Rijnhavenkwartier.

12 Kenngetallen notitie 2021, winkel omzet per m2wvo niet-dagelijks

donderdag 1 september 2022

Bijlage 1 Vigerend beleid

Bijlage 1

Detailhandelsprogramma en positionering Rijnhavenkwartier Rotterdam

Vigerend beleid

Regionaal beleid

Gemeentelijk beleid

Provinciaal beleid

De MRDH en de provincie Zuid-Holland hebben een restric tief en consistent detailhandelsbeleid om de winkelstructuur te behouden. Dit betekent sturen op vraag en aanbod, en lo kaal maatwerk op voorwaarde van ruimtelijke inpasbaarheid en regionale afstemming14. Het beleid van de MRDH is geba seerd op het kwalitatief en kwantitatief versterken en optima liseren van winkelgebieden binnen de bestaande hoofdstruc tuur van detailhandel. Ten aanzien van detailhandel gelden enkele beleidsuitgangspunten, waaronder: » Het centrale beleidsuitgangspunt is het in stand houden en versterken van de bestaande winkelstructuur. » Clustering van detailhandel in centra is van belang om verspreide bewinkeling terug te dringen. Nieuwe ontwik kelingen worden bij voorkeur gefaciliteerd in- of aangren zend aan de bestaande winkelgebieden en themacentra.

Detailhandelsnota Rotterdam (2017) De gemeente Rotterdam zet in op een krachtige, toekomstbestendige winkelstructuur, waarbij de consument centraal staat15. De focus ligt daarbij op concentratie van detailhandel in (of aansluitend aan) bestaande winkelconcentraties. » Het uitgangspunt is efficiënt ruimtegebruik en aansluiting bij andere voorzieningen.

Het provinciale detailhandelsbeleid is opgenomen in de Omgevingsvisie Zuid-Holland en de Omgevingsverordening Zuid-Holland13. Een vitale, diverse en evenwichtig opge bouwde detailhandelsstructuur is bepalend voor een goed woon- en leefklimaat van dorpen en steden. De provincie gaat ervan uit dat de vraag naar fysieke winkelruimte de ko mende jaren daalt, onder meer vanwege de opkomst van internetwinkelen, demografische ontwikkelingen en verande rende consumentenbehoefte. Daarom stelt de provincie strikte eisen aan uitbreidingsplannen en wordt detailhandel zo veel mogelijk geconcentreerd in centrumgebieden en be staande winkelcentra. Dit betekent echter niet dat de provin cie op slot zit voor nieuwe detailhandelsontwikkelingen. In de bijlage is de tekst uit de Omgevingsverordening opge nomen die betrekking heeft op detailhandel. Hierin wordt on der andere benoemd dat een bestemmingsplan uitsluitend voorziet in nieuwe detailhandel op basis van de volgende gronden: » Binnen of aansluitend aan een bestaande winkelconcentratie in de centra van steden, dorpen en wijken; » Binnen een nieuwe wijkgebonden winkelconcentratie in een nieuwe woonwijk; » Binnen een nieuwe goed bereikbare en centraal gelegen winkelconcentratie als gevolg van herallocatie.

In het regionale beleid is tevens een afwegingskader opge nomen voor nieuwe ontwikkelingen. Hieruit blijkt onder meer het volgende: » Initiatieven groter dan 1.000 m2 bvo in de periferie wor den voorgelegd aan de regio en positief advies door de Adviescommissie Detailhandel Zuid-Holland is noodza kelijk. » Als een ontwikkeling past binnen het regionale beleid, maar niet plaatsvindt in of nabij een bestaande winkel concentratie moet worden aangetoond dat er geen sprake is van blijvende negatieve effecten op de be staande (of beoogde) detailhandelsstructuur.

De gemeente wil in principe meewerken aan nieuwe initiatie ven onder de volgende voorwaarden: » Aantonen dat het initiatief meerwaarde heeft voor de lo kale en/of regionale detailhandelsstructuur. » Aantonen dat het een versterking is voor bestaande win kelgebieden en anders aangeven waarom het initiatief niet in- of aangrenzend aan een bestaand winkelgebied wordt gefaciliteerd. » Aantonen dat er geen (blijvende) negatieve effecten zijn voor de bestaande of beoogde detailhandelsstructuur. Door middel van gebiedsgerichte uitwerkingen maakt Rotter dam de koers voor winkelconcentraties en ontwikkelingen per gebied inzichtelijk16. » In de gebiedskoers voor Feijenoord wordt het Rijnhaven kwartier benoemd als binnenstadsrandgebied waarbij beleidsmatig de beoogde sprong van de binnenstad over de rivier naar Zuid wordt gemaakt. Uitgangspunt is dat het Rijnhavenkwartier een geconcentreerd en goed ge profileerd gebied is dat de detailhandelsstructuur ver sterkt.

13 Provincie Zuid-Holland (2019), Omgevingsvisie Zuid-Holland; Provincie Zuid-Holland (2019), Omgevingsverordening Zuid-Holland. 14 Metropoolregio Rotterdam Den Haag (2018), Strategie Werklocaties 2019-2030. 15 Gemeente Rotterdam (2017), Detailhandelsnota Rotterdam. 16 Gemeente Rotterdam (2017), Gebiedskoers detailhandel 2017-2020 Kralingen-Crooswijk.

donderdag 1 september 2022

mo »

Bijlage 1 Detailhandelsprogramma en positionering Rijnhavenkwartier Rotterdam

In de gebiedskoers wordt gesproken over een nieuw te ontwikkelen winkelconcentratie in de Pols van Katendrecht. Waarbij wordt aangegeven dat de vraag voor de dagelijkse boodschappen wordt beantwoord door mini maal de vraag vanuit het primaire verzorgingsgebied. Tot slot wordt benoemd dat een eventuele tweede (regu liere) supermarkt een positieve en complementaire wer king heeft op de consumentenverzorging.

donderdag 1 september 2022

Bijlage 2 Whize segmenten

mo Whize segmenten Whize levert consumentensegmentatiedata. Deze data kan worden gebruikt bij het implementeren van micromarketing strategieën of vergelijkbare onderzoeken. De Nederlandse bevolking is het segmentatiemodel onderverdeeld in 11 seg menten waarmee een duidelijk beeld geschetst kan worden van de Nederlandse consument betreft hun sociodemografie, levensstijl, cultuur en koopgedrag. Hieronder volgt een korte beschrijving van de 11 segmenten: A: Dromen en Rondkomen Een groep met een laag welvaartsniveau, vaak woonachtig in stedelijk gebied. De leeftijd van deze groep ligt vaak tussen de 30 en 50 jaar en vervullen vaak eenvoudige functies.

Bijlage 2 Detailhandelsprogramma en positionering Rijnhavenkwartier Rotterdam

E: Stedelijke dynamiek Druk, ambitieus en sociale groep veelal hoogopgeleide men sen tussen de 20 en 50. Groot deel is alleenstaand of heeft een gezin met jonge kinderen en woonachtig in vooroorlogse appartementen in grotere steden. F: Gewoon gemiddeld Deze groep staat midden in het leven, heeft kinderen en be zit een rijtjeshuis. Het gezin heeft een modaal inkomen om dat beide ouders werken. De groep heeft vaak een koopwo ning in de vorm van een rijtjeshuis. G: Gezellige Emptynesters Actieve 60-plussers die van knusheid en traditie houden en geen verplichtingen meer hebben. Ze wonen in een rijtjes huis of twee-onder-een kap in dorpen of kleine steden.

B:Jong en hoopvol Alleenstaanden onder de 30 jaar (Ook studenten) waarvan de toekomst nog open ligt. Ze hebben nog niet de middelen voor een koopwoning, dus huren ze vaak een klein apparte ment in grote steden.

H: Landelijke vrijheid Hardwerkende mensen tussen de 45 en 80 jaar die genieten van het buitenleven. Ze hebben vaak een vrijstaande koop woning met veel grond eromheen in perifere dorpen.

C: Volks en uitgesproken Uitgesproken groep met het zwaartepunt tussen de 45 en 60 jaar, vaak alleenstaand of samenwonend zonder kinderen. De groep is vaak laaggeschoold en zit regelmatig zonder werk thuis.

I: Plannen en rennen Carrière gedreven gezinnen tussen de 30 en 55 jaar met kin deren in alle leeftijden en een druk leven. Veelal tweeverdie ners en een groep die vaak is verhuisd en hebben per le vensfase een bijpassend huis.

D: Bescheiden ouderen 65-plusser met een beperkt inkomen, vaak woonachtig in een appartement of eenvoudig rijtjeshuis in een dorp of kleine stad.

J: zorgeloos en actief 50-plussers met alle tijd en middelen voor een onbezorgd le ven. De kinderen zijn het huis uit, hebben geen hoge kosten meer en wonen zowel in kleine dorpen als grote steden.

donderdag 1 september 2022

K: Luxe leven Groep van 45 tot 75 jaar die het materieel gezien ongekend goed heeft en soms ook aal in luxe geboren zijn. Deze groep gaat vaak golfen in het weekend, gaat op dure vakanties en heeft de nieuwste auto's voor de deur staan. De groep woon vaak in historische panden op luxe moderne woningen.

Hoofdvestiging Boxtel Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400

Vestiging Amsterdam Rhijnspoorplein 38 1018 TX Amsterdam T +31 (0)20 506 19 99

Vestiging Venlo Industriestraat 94 5931 PK Tegelen

www.bro.nl | info@bro.nl

T +31 (0)77 373 06 01

← Vorig deel

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=RotterdamRaad&id=91813b03-3449-46a6-bcb4-d63a22d60922