[23bb000366] Bijlage 1 behorende bij 23bb365 - Ambitiedocument de Kaai

De Kaai Ambitiedocument

Colofon

Dit ambitiedocument is opgesteld door het cluster Stadsontwikkeling afdeling Ruimtelijk Ontwerp en Advies van de Gemeente Rotterdam, in samenwerking met VORM, Mecanoo en De Urbanisten. Dit document is vastgesteld door de het college van B&W van gemeente Rotterdam op: 17-01-2023.

Vanuit de gemeente: Projectleider: Bob van Hasselt Gebiedsontwikkelaar: Paul van der Veen Projectsecretaris: Planeconomie: Markt & contracten: Stedenbouw: Landschap: Programma: Mobiliteit: Duurzaamheid: Ingenieursbureau: Stadsbeheer:

David Maters Jelmer Blom Christiaan Coumans Maurice Boumans Axel Buysschaert Albert van Eer Marco de Bruin (wonen) Petra Eilts (economie) Casper van der Ham Rene Groeneveld -

Verantwoording beeldmateriaal: De auteur van het beeldmateriaal is vermeld in het hoofdstuk beeldverantwoording. Indien niet anders vermeld, is het beeldmateriaal van de gemeente Rotterdam.

2

Ambitiedocument De Kaai

Inhoud Inhoudsopgave De Kaai 1. Introductie Aanleiding Opgave Participanten Beleidskader 2. Plangebied Historie Huidige situatie in beeld Gebiedsanalyse en - beschrijving

3. Ambities, uitgangspunten en onderzoeksvragen Erfgoed Landschap en openbare ruimte Programma niet-wonen Programma wonen Mobiliteit Ecologie en duurzaamheid Klimaatadaptatie 4. Het vervolg Communicatie, particpatie en placemaking Proces 5. Verantwoording Beeldverantwoording

Ambitiedocument De Kaai

3

4

Ambitiedocument De Kaai

De Kaai De Kaai, een nieuw stuk onvervalst Rotterdam De kop van Feijenoord in Rotterdam is een bijzondere plek. Het voormalige Unilever-terrein met de margarinefabriek was meer dan een eeuw een afgesloten terrein,en tegelijkertijd zeer zichtbaar en aanwezig in de stad. Iedereen die er werkte, heeft bijgedragen aan de groei van dit deel van de stad. Wij vinden het dan ook logisch om het terrein terug te geven aan de stad, te openen met juist hier veel ruimte voor nieuwe bedrijvigheid en woningen.

Een buurt met leefruimte voor iedereen

Een nieuw stuk onvervalst Rotterdam

We willen een buurt creëren, waar iedereen blij mee is. Om te beginnen de mensen die er wonen: starters, doorstromers, jongeren, ouderen en gezinnen. We bouwen koopwoningen en woningen voor de sociale en middenhuur. Alle woningen krijgen zo veel mogelijk uitzicht over het water. Geen anonieme woontorens, maar een wijk met samenhang en structuur. ‘Een buurtje’ met een mooie balans in ruimte voor mensen zelf en gedeelde ruimte. We bouwen speels en compact, met straten, steegjes en hofjes en veel levendigheid en variatie. Gezinswoningen sluiten aan op straatjes in het hart van de buurt, waar het groen is en autovrij. Voetgangers staan centraal, fietsers zijn te gast en de kade is autoluw. Zelfs daken worden ontmoetingsplekken met daktuinen en veel groen. Op andere daken wordt energie opgewekt of water opgeslagen.

Het duurt nog even voor de eerste schop de grond in gaat. De voornaamste ambitie is dat we iets maken, waar de stad als geheel baat bij heeft. Een gebied dat een eerbetoon is aan het verleden en tegelijkertijd klaar is voor de toekomst. We hebben maar één kans om het goed te doen. Die kans nemen we: een nieuwe plek maken, waar bezoekers zich net zo thuis voelen als bewoners. Een nieuw stuk onvervalst Rotterdam, met een even menselijk als uniek gezicht.

Nieuwe naam Een nieuwe toekomst, een nieuwe naam. We noemen het margarineterrein vanaf nu De Kaai. De komende jaren verandert De Kaai in een woon, werk- en beleefplek aan het water, die bol staat van de energie. Met gezellige straatjes en maatschappelijke functies, met leuke cafeetjes, sportfaciliteiten en een uniek waterfrontpark. Een levendige plek voor iedereen op een opvallende locatie, die het rivierfront van Rotterdam gaat verrijken.

De Kaai wordt anders en echt Na het vertrek van Unilever verandert het terrein van de vroegere margarinefabriek in een woon-werkgebied waar mensen binnenkort een thuis vinden. De monumentale uitstraling blijft, maar het gebied wordt uitgebreid met circa duizend woningen en tienduizend vierkante meter ruimte voor werken, horeca en maatschappelijke functies . Zo bouwen we verder aan de geschiedenis die Rotterdam heeft gemaakt tot wereldstad, waar zich voortdurend nieuwe kansen voordoen.

En met veel aantrekkelijke voorzieningen Het wordt een wijk waar mensen elkaar ontmoeten en waar ook het nodige te doen is voor bewoners van de wijken die in de buurt liggen. Zo komt er ruimte voor lokale ondernemers, maatschappelijke voorzieningen, kleine bedrijfjes, werk- en leerplaatsen, winkeltjes en eettentjes. De kade verandert in een aantrekkelijk gebied met royale bomen en veel groen, waar mensen wandelen, sporten en flaneren. Er komt horeca, ruimte voor evenementen en een getijdenpark. Zo wordt de Nassaukade een trekpleister voor heel Rotterdam, waar je de internationale scheepvaart voorbij ziet trekken.. Doe via de Willemsbrug een ‘rondje Zuid’ en kom even tot rust aan de oever, met zicht op de skyline van een wereldstad. Het vrijkomen van het margarineterrein is een unieke kans om Rotterdam een nieuwe, groene buitenplek te geven. Een ruimte voor recreatie en een drankje op een terras, maar ook voor rust. Alle Rotterdammers profiteren zo van de nieuwe impuls die het gebied de stad geeft.

Blauwdruk voor een nieuwe wijk Buiten gebaande paden De opdracht die we onszelf geven is uitdagend: we bouwen veel woningen en tegelijk vergroten we de levendigheid en de leefbaarheid van het gebied. Om dat voor elkaar te krijgen moeten we buiten de gebaande paden treden. Daarom hebben we een team samengesteld dat hetzelfde denkt over het project én over thema’s als participatie en duurzaamheid. Zo trekken we samen op met de bewoners van deze wijk, die zich soms vergeten voelen in de stad. Want juist met de inbreng van die mensen laten we een gebied tot leven komen op een manier waar iedereen van profiteert.

Een dergelijke ontwikkeling in een omvangrijk stuk Rotterdam kost tijd. En we kunnen het niet realiseren zonder de hulp en de ideeën van Rotterdammers. Daarom gaat het gebied al in een vroeg stadium geopend worden en organiseren we activiteiten om het tot leven te wekken. We houden kleinschalige evenementen, we bieden mensen de ruimte om er activiteiten te organiseren en we gaan concreet met hen op zoek naar wat werkt en wat niet. In die fase mogen er dingen mis gaan. Zo krijgen we inzicht in activiteiten en voorzieningen die kans van slagen hebben en ontstaat er een organische blauwdruk van een wijk in wording.

Ambitiedocument De Kaai

5

6

Ambitiedocument De Kaai

Luchtfoto met projectgebied Kaai in haar context

1. Introductie 1.1 Aanleiding 1.2 Opgave 1.3 Participanten 1.4 Beleidskaders

Ambitiedocument De Kaai

7

DE NIEUWE MAAS

NOORDEREILAND

UPFIELD

KONINGSHAVEN

DE HEF

HEFKWARTIER

NASSAUHAVEN

KOP VAN FEIJENOORD

8

Ambitiedocument De Kaai

1.1 Aanleiding Directe aanleiding is het vertrek van de bedrijfsactiviteiten van Upfield en de verkoop van het terrein. Ontwikkelaar VORM heeft het bedrijfsterrein aan de Nassaukade, als laatste bekend onder de naam Upfield, in 2021 verworven. Tijdens het proces van aankoop zijn er gesprekken gevoerd met de gemeente over een integrale en ambitieuze herontwikkeling van de locatie. Het te ontwikkelen plan van VORM dient aan te sluiten bij de ambities van de stad, die opgenomen zijn in de omgevingsvisie en de specifieke uitwerkingen daarvan voor de wijk.

1.2 Opgave Omgevingsvisie De Kop van Feijenoord is het meest noordelijk gelegen deel van het gebied Feijenoord in Rotterdam-Zuid. Het gebied ligt langs de oevers van de Nieuwe Maas en bestaat uit de wijk Feijenoord en de oostelijke helft van de Kop van Zuid-Entrepot. In de omgevingsvisie staan de belangrijkste uitgangspunten: het samen stadmaken, ontwikkelen vanuit eigen identiteit, bestaande kwaliteit en met behulp van de vijf perspectieven: duurzaam, compact, productief, inclusief en gezond. De Kop van Feijenoord valt onder twee gebiedsuitwerkingen van de omgevingsvisie. Gebiedsuitwerking Binnenstad, waar verdere versterking en groei centraal staan zonder diversiteit, betaalbaarheid en eigenheid te verliezen en de gebiedsuitwerking Zuid, waar verandering vanuit de eigen identiteit centraal staat. Binnen de wijk Feijenoord, waar een toekomstperspectief voor opgesteld is, maakt de locatie deel uit van het ontwikkeldeelgebied Entrepotgebied/Hefzone. Dit deelgebied ligt het dichtst bij het centrum en vormt de noordelijke entree van de wijk.

Kansen Het vertrek van Upfield biedt kansen voor verdichting en vergroening, voor de transformatie van een oude fabriekslocatie tot een stedelijk woonwerkmilieu in hoge dichtheid met een divers woningaanbod, ruimte om te werken en een stedelijk programma. Het gebied is laaggelegen en heeft een relatief hoge kans op overstromingen. In het plan wordt het stedelijke programma met een oplossing voor deze waterproblematiek gecombineerd. De zichtlocatie aan het water geeft daarnaast de kans om een bijzondere nieuwe buurt en stedelijke plek te maken, die duurzaam verbonden is aan de wijk Feijenoord en de Nieuwe Maas. Een buurt waar op een eigentijdse manier de rijke historie van voedselproductie en innovatie op deze plek wordt teruggebracht in een divers en interessant stedelijk programma. Een programma waarmee een inclusieve, leefbare,

en betaalbare buurt gemaakt kan worden waar bewoners kunnen groeien, opbloeien en een eigen veilige plek hebben.

Ambitiedocument Om deze kansen en eerste ambities vorm te geven zijn de gemeente Rotterdam en VORM overeengekomen om gezamenlijk een integraal plan te maken voor de herontwikkeling van de voormalige fabriekslocatie van Unilever/Upfield. In de eerste gesprekken voorafgaand aan dit document zijn de volgende uitgangspunten al besproken. In dit ambitiedocument wordt gewerkt met een programma van minimaal 100.000 m2 bvo en een FSI van circa 4. VORM is de initiatiefnemer en eigenaar van de gebouwen van de voormalige margarinefabriek en de gemeente heeft het eigendom van de kade. Het plangebied van dit ambitiedocument is groter gedefinieerd dan het eigendom van VORM met de ambitie van beide partijen om een integrale locatieontwikkeling te realiseren. De gemeente is in gesprek met de eigenaren van het gebouw De Brug/De Kade om tot een (her)ontwikkeling van de gehele locatie te komen. Dit ambitiedocument geeft een verkennend overzicht van de invulling van deze stedelijke opgaven. Het gemeentelijke beleid en de uitgangspunten vormen het kader. Daarbinnen is er een eerste afstemming geweest met sectoren binnen de gemeente, zoals stedenbouw, monumenten, landschap, wonen en economie.

1.3 Participanten De volgende partijen zijn betrokken bij het schrijven van dit ambitiedocument: • De gemeente Rotterdam levert de expertise en input om de ontwikkeling van de locatie passend te maken bij het geldende beleid en borgt dat de ambitie van de locatie aansluit bij de ambities van de stad en de wijk. • VORM Ontwikkeling is de nieuwe grondeigenaar van de locatie en is de ontwikkelende partij. VORM richt zich op de vertaling van de ambitie naar een haalbaar project. Daarnaast zijn de volgende partijen aangesloten om aanvullende expertise te leveren: • SteenhuisMeurs heeft een cultuurhistorische verkenning gemaakt en levert input voor de ambitie rondom het industriële erfgoed. • Mecanoo geeft de stedenbouwkundige ambitie vorm. • De Urbanisten levert input voor de ambitie voor de buitenruimte, publiek en privé. • Kickstad levert input voor placemaking en tijdelijkheid.

1.4 Beleidskaders Bij de verschillende onderdelen van het hoofdstuk Ambitie staan de beleidsdoelstellingen die voor de ontwikkeling van de locatie relevant zijn. Gedurende de looptijd van de planvorming kan er sprake zijn van nieuw beleid, wat consequenties kan hebben voor de inhoud van dit ambitiedocument. Voor zover we nu kunnen overzien, hebben die documenten vooralsnog consequenties voor de inhoud van dit ambitiedocument. Per ambitieonderdeel geven we de belangrijkste beleidsstukken mee.

Belangrijkste vastgestelde beleidsstukken Coalitieakkoord: Nieuwe energie voor Rotterdam 2018-2022 Coalitieakkoord: Eén Stad 2022-2026 Omgevingsvisie Rotterdam: Veranderstad 2021 Gebiedsuitwerking Binnenstad 2022 Toekomstperspectief Feijenoord 2023 Bestemmingplan Kop van Feijenoord

De omgevingsvisie is uitgewerkt voor meerdere gebieden in de stad in een gebiedsuitwerking, waarin de vijf thema’s van de omgevingsvisie zijn omgezet naar gebiedskeuzes. Onze locatie valt onder twee gebiedsuitwerkingen, Binnenstad en Zuid. De gebiedsuitwerking Binnenstad richt zich op de ontwikkeling van de binnenstad op twee oevers en hoe deze duurzaam en verantwoord te verdichten en versterken. De gebiedsuitwerking Zuid is nog in ontwikkeling en richt zich op de groei van Zuid en op de vraag hoe Zuid kan groeien zonder de huidige kwaliteiten te verliezen. Beide gebiedsuitwerkingen raken thema's die ook belangrijk zijn voor de ontwikkeling van De Kaai. Ze zijn dus van belang bij het opstellen van onze ambities voor het plangebied. Voor de wijk Kop van Feijenoord zijn ook onder andere deze onderwerpen vertaald naar een specifieke aanpak, aangevuld met de issues die spelen in de wijk. Deze twee beleidskaders leggen we beknopt uit in de paragraaf over de uitdagingen voor de Kop van Feijenoord

Ambitiedocument De Kaai

9

LEGENDA: MORFOLOGIE STEDELIJK GEBIED

en en er op stedelijke

LEGENDA: BINNENSTAD

MOBILITEIT Snelwegen

METROPOLITANE BINNENSTAD HOV-knopen als economische brandpunten

Verbindingen: (stads)straten en boulevards

(Zoekgebieden) voornaamste verdichtingslocaties

n Metrolijn en metrohaltes haven en

Rotterdam The Hague airport Oude lijn en treinhaltes Treinnetwerk inclusief Betuwelijn

GEBIED

ke slagaders

ale ndier en boulevards

LEGENDA: Oeververbindingen: bruggen en tunnels BINNENSTAD METROPOLITANE STEDELIJK GEBIED BINNENSTAD HOV-knopen als economische brandpunten Centrum

rt

(Zoekgebieden) voornaamste Kleine kernen verdichtingslocaties Stadswijken Kwartieren: accent op wonen, accent op werken, accent op mix to the max Uitbreidingswijken

welijn

SUPERDIVERSE BINNENSTAD Stadsrand (Zoekgebieden) voornaamste verdichtingslocaties Omgeving

het landschap

n en tunnels

Kwartieren: accent op wonen, accent op Bedrijventerrein werken, accent op mix to the max Glastuinbouw EEN DYNAMISCHE BINNENSTAD MET RUIMTE VOOR RUST EN LUWTE Haventerrein Groene boulevards en stadspleinen Linten Stadsstraten GROENSTRUCTUUR Bestaande groenstructuur Parken en stadsgroen Nieuwe stadsparken Recreatieve landschappen Levendige rivieroevers Strand en duinen Rustigewatergangen rivieroevers en plassen Rivieren, STRATEN VOOR MENSEN BIJZONDERE PLEKKEN Opwaarderen tot HOV-lijn Voetbalstadions Opwaarderen HOV-knopen Nieuwe oeververbinding (meerdere tracés in onderzoek).: ruimte voor voetganger, fiets, HOV en auto Groene boulevards en stadspleinen Stadsstraten GROENE BOULEVARDS EN STADSPLEINEN Groene boulevards en stadspleinen

assen

10

DE NIEUWE MAAS EN HAAR OEVERS ALS CENTRAAL RIVIERPARK Continue langzaamverkeersroutes naar en langs het water Ambitiedocument De Kaai

Levendige rivieroevers

Kwartieren: accent op wonen, accent op werken, accent op mix to the max SUPERDIVERSE BINNENSTAD (Zoekgebieden) voornaamste verdichtingslocaties

LEGENDA: Kwartieren: accent op wonen, accent op ALEXANDER TOT ZUIDPLEIN

werken, accent op mix to the max IMPULS VOOR OPENBAAR VERVOER Mogelijk tracé nieuwe HOV-verbinding EEN DYNAMISCHE BINNENSTAD MET (mogelijk toekomstig uitgebreid RUIMTE VOOR RUST EN LUWTEtot Alexander). Groene boulevards en stadspleinen Nieuwe oeververbinding (meerdere tracés in Stadsstraten onderzoek). Bestaande groenstructuur Koppeling ‘Oude Lijn’ door nieuw station Stadionpark Nieuwe stadsparken ONTWIKKELEN VAN STEDELIJKE Levendige rivieroevers CENTRA Complementaire Rustige rivieroeverstedelijke centra: stedelijk interactiemilieu met unieke mix wonen, werken en stedelijke voorzieningen met een STRATEN VOOR MENSEN kwalitatieve tot openbare ruimte en HOV Opwaarderen HOV-lijn (Alexanderknoop, Kralingse Zoom/EUR, Stadionpark HOV-knopen en Hart van Zuid).

Opwaarderen Campus als onderdeel stedelijk centrum Nieuwe oeververbinding (meerdere tracés in milieu onderzoek).: ruimte voor voetganger, fiets, HOV en auto STADSDELEN VERBINDEN DOOR VERDICHTING Groene boulevards en stadspleinen Zoekgebied verstedelijking Stadsstraten Verbinden stadsdelen en wijken GROENE BOULEVARDS EN NETWERK VAN GROENE VERBINDINGEN STADSPLEINEN Netwerk van aantrekkelijke groengebieden Groene boulevards en stadspleinen Nieuw centraal rivierpark aanOEVERS de Maasoevers DE NIEUWE MAAS EN HAAR ALS CENTRAAL RIVIERPARK KANSEN VOOR BEWONERS ENnaar en Continue langzaamverkeersroutes ONDERNEMERS langs het water Betere leefkwaliteit wijken en gemengde terreinen rivieroevers (gebiedsspecifieke kansen Levendige benutten). Rustige rivieroevers SCHONE, PRETTIGE OPENBARE RUIMTE EN SPORT IN (NABIJHEID VAN) DE Nieuwe stadsparken WIJKEN Nieuwe mobiliteitshubs: slimme parkeer- en overstapmogelijkheden voor verschillende Stadsprojecten als aanjager voor vervoersmodaliteiten. ontwikkeling Prettige langzaamverkeersroutes Behoud m2 sportterreinen (binnen de sportcirkel).

LEGENDA: ALEXANDER TOT ZUIDPLEIN IMPULS VOOR OPENBAAR VERVOER Mogelijk tracé nieuwe HOV-verbinding (mogelijk toekomstig uitgebreid tot Alexander). Nieuwe oeververbinding (meerdere tracés in onderzoek). Koppeling ‘Oude Lijn’ door nieuw station Stadionpark ONTWIKKELEN VAN STEDELIJKE CENTRA Complementaire stedelijke centra: stedelijk interactiemilieu met unieke mix wonen, werken en stedelijke voorzieningen met een kwalitatieve openbare ruimte en HOV (Alexanderknoop, Kralingse Zoom/EUR, Stadionpark en Hart van Zuid). Campus als onderdeel stedelijk centrum milieu STADSDELEN VERBINDEN DOOR VERDICHTING Zoekgebied verstedelijking Verbinden stadsdelen en wijken NETWERK VAN GROENE VERBINDINGEN Netwerk van aantrekkelijke groengebieden Nieuw centraal rivierpark aan de Maasoevers KANSEN VOOR BEWONERS EN ONDERNEMERS Betere leefkwaliteit wijken en gemengde terreinen (gebiedsspecifieke kansen benutten). SCHONE, PRETTIGE OPENBARE RUIMTE EN SPORT IN (NABIJHEID VAN) DE WIJKEN Nieuwe mobiliteitshubs: slimme parkeer- en overstapmogelijkheden voor verschillende vervoersmodaliteiten. Prettige langzaamverkeersroutes Behoud m2 sportterreinen (binnen de sportcirkel).

Gebiedsuitwerking Binnenstad De gebiedsuitwerking Centrum richt zich op de ontwikkeling van het centrum op twee oevers en hoe we duurzaam en verantwoord kunnen verdichten. De vijf perspectieven uit de Omgevingsvisie zijn in deze uitwerking specifiek gemaakt voor de situatie in de binnenstad. De perspectieven zijn toegepast op de opgaven die in dit gebied de meeste aandacht vragen. Op basis daarvan zijn gebiedskeuzes geformuleerd, die beschrijven hoe we de ambitie voor de binnenstad gaan waarmaken. Voor de binnenstad zijn zes aanvullende gebiedskeuzes gemaakt die richting geven aan de inspanningen en investeringen van de gemeente en private partijen:

2. Superdiverse binnenstad In de wijk Feijenoord sturen we op balans in de woningvoorraad, waarbij we inzetten op differentiatie in typologieën en segmenten. Zo ontstaan keuzes en doorgroeimogelijkheden voor huidige én nieuwe bewoners. Voor de wijk Feijenoord geldt dat er een overschot is aan sociale voorraad die vaak verouderd is. Er wordt dan ook gestuurd op het realiseren van woningen in het midden-, hogere en topsegment naast vervangende voorraad in het sociale segment. Diversiteit is niet alleen een relevant thema voor het woonprogramma, maar ook voor het werk- en maatschappelijke programma. We sturen op het behoud en de toevoeging van betaalbare werkruimtes en maatschappelijke voorzieningen. Tenslotte sturen we op een toegankelijke programmering van de voornaamste openbare ruimte, wat de kade is. De Kaai wordt een plek voor iedereen!

Gebiedskeuzes Centrum 1. Metropolitane binnenstad: global meets local 2. Superdiverse binnenstad 3. Een dynamische binnenstad met ruimte voor rust en luwte 4. Straten voor mensen 5. Groene boulevards en stadspleinen 6. De Nieuwe Maas en haar oevers als centraal rivierpark

3. Een dynamische binnenstad met ruimte voor rust en luwte Levendigheid en de ruimte voor spontane en geprogrammeerde ontmoetingen dragen bij aan de betekenis van de stad. Met een toename van het aantal bewoners ontstaat er druk op de openbare ruimte. Er komen meer mensen met verschillende wensen voor het buiten leven. We verlevendigen en vergroenen de kade langs het water, waarbij we plekken creëren voor rust en reuring voor bezoekers en bewoners. Ook de woningen bieden rust, zelfs als het buiten wat drukker is. De locatie geeft een aanleiding om buiten het rondje bruggen te bezoeken en te verkennen. Dat is een ervaring, karakteristiek voor de omgeving en de wijk.

Wat betekenen deze gebiedskeuzes voor de binnenstad voor De Kaai? 1. Metropolitane binnenstad: global meets local We breiden de kracht van het binnenstedelijke interactiemilieu uit naar de overkant van de rivier. De Kaai is daarbij een voorname verdichtingslocatie bij. De identiteit van de wijk en de rivier is het vertrekpunt voor de herontwikkeling van het fabrieksterrein, waar ruimte is voor een gevarieerd programma met een eigen aantrekkingskracht. Het uitgangspunt is te sturen op een gezonde mix van woon- en werkprogramma’s voor alle doelgroepen/segmenten met bijpassende functies en buitenruimtes. We geven extra aandacht aan de invulling en vormgeving van de Rotterdamse laag, met name aan de relatie tussen begane grond en openbare ruimte. We zetten Rotterdamse iconen in als bestemming. Bestaande iconen in de buurt zijn: de Nieuwe Maas, de Hef en het gebouw De Brug alsook het monuntale hoofdgebouw op het terrein. We realiseren ontmoetingsplekken en hoogwaardige en toegankelijke buitenruimtes. Ook collectieve ruimtes in de gebouwen zetten we in voor ontmoeting en ontspanning.

6. De Nieuwe Maas en haar oevers als centraal rivierpark De rivier is een opvallend kenmerk van de stad. Rotterdam wil zich meer en meer richten naar het water en de stad een gezicht geven aan het water. De Kaai ligt aan de Nassaukade en verbindt de oevers langs de Koningshaven, de Nassauhaven en de Nieuwe Maas. Het gebied is gelegen aan aan aan aan een opvallende kop en vormt vanaf het water de entree naar de binnenstad. Op onze locatie komen stad, haven en rivier samen. Onze ambitie is dan ook het ontwikkelen van een internationale stad aan een rivierpark in hartje binnenstad. De Kaai is een bijzondere plek aan het water met een rijke geschiedenis, die een nieuwe, aantrekkelijke bestemming voor Rotterdammers en bezoekers van de stad kan worden. Door ruimte te bieden aan verdichting langs het water in combinatie met passende programmering en een groene, klimaatbestendige en uitnodigende inrichting, ontstaan er routes en verblijfsplekken aan het water, waarmee die aantrekkelijke plek in het rivierfront gerealiseerd kan worden.

4. Straten voor mensen De Rotterdamse MobiliteitsAanpak (RMA) geeft handvatten voor een betere bereikbaarheid van de stad in de toekomst. We maken meer ruimte voor voetgangers en fietsen, zowel in het ontwerp van de buitenruimte als bij de organisatie van het fietsparkeren in de gebouwen. We zetten meer in op deelmobiliteit en compacte, centrale stallingsmogelijkheden om overlast in de buitenruimte te voorkomen en het autoluwer maken van straten en wijken. Ook het parkeren op straat wordt verminderd. Zodat lopen of fietsen dé keuze voor de bewoner en bezoeker van de Kaai is. We zetten in op versterking van het openbare vervoer in de wijk, waar vervoer over het water deel van uitmaakt. Ten slotte schenken we extra aandacht aan de organisatie van logistieke stromen, zoals bijvoorbeeld pakketdiensten. 5. Groene boulevards en stadspleinen In de binnenstad geven we extra aandacht aan de identiteit en kwaliteit van de groene boulevards en stadspleinen. Hoewel de locatie in de buurt van een stadsboulevard (de Oranjeboomstraat) ligt, valt dit thema buiten de scope van dit ambitiedocument.

Ambitiedocument De Kaai

11

12

Ambitiedocument De Kaai

Toekomstperspectief Kop van Feijenoord De uitdagingen voor de Kop van Feijenoord vragen om een strategie die aansluit op de wensen van buurtbewoners én nieuwkomers. Deze strategie biedt antwoord op de vraag hoe de leefbaarheid, groenkwaliteit, duurzaamheid en bereikbaarheid verbeterd kunnen worden. Inclusiviteit staat daarbij centraal en vormt een belangrijk uitgangspunt om de positie van de wijk te versterken. Langs drie belangrijke thema's/begrippen wordt is het toekomstperspectief voor de wijk uitgewerkt: verbinden, verdichten/ veranderen en vergroenen.

Toekomstperspectief Kop van Feijenoord 1. Verbinden 2. Verdichten/Veranderen 3. Vergroenen

nieuwkomers. De voorzieningen en werkgelegenheid sluiten aan bij de behoefte van de buurt, wijk en stad, met als doel een gemixt stadsmilieu. 3. Vergroenen De Kaai draagt bij aan het vergroenen, verbeteren en programmeren van de buitenruimte aan de Nieuwe Maas. Met de ontwikkeling en de omliggende groenstructuren creëren we nieuwe, attractieve plekken voor buurt en stad. Dit draagt bij aan het stedelijke parklandschap van de Nieuwe Maas. Tot slot wordt het gebied tegelijkertijd voorbereid op een extremer klimaat, waarbij waterveiligheidsrisico's voor de wijk verlaagd worden.

Legenda Stedelijke groenstructuur Wijk groenstructuur Buurt groenstructuur Ontwikkelgebieden binnen wijk Ontwikkelgebieden buiten wijk Voorzieningenclusters Fijnmazig netwerk

Wat betekent dit voor de te formuleren ambities van De Kaai? De huidige locatie is een ontoegankelijk fabrieksterrein. Het complex is samengesteld uit verschillende gebouwen die met elkaar verbonden zijn en één fabriekvormen. Het moderne bruggebouw torent boven het complex uit. De opgave is om het fabrieksterrein te transformeren tot een toegankelijke, hoogstedelijke, mixed-use woonbuurt van circa 100.000 vierkante meter. Het is belangrijk om de kade en de verbinding met de omliggende buurt openbaar te maken. 1. Verbinden Het terrein is altijd gesloten geweest voor de wijkbewoners, de Rotterdammer en de bezoeker van de stad, openen en ontsluiten ervan is gewenst. De kaai wordt straks verbonden op buurt-, wijk- en stadsniveau, letterlijk en figuurlijk. Letterlijk door het openstellen en weghalen van de poorten, het verbeteren van de bereikbaarheid, de realisatie van een toegankelijke kade, oever en, autoluwe, doorwaadbare leefomgeving. Figuurlijk door de wijk Feijenoord ook in programmatische zin te verbinden met deze locatie door realisatie van voorzieningen en plekken voor buurtbewoners. 2. Verdichten en veranderen Wat nu nog een fabriekslocatie is, wordt een onderdeel van het stedelijke weefsel. Een plek voor alle bewoners van de wijk en stad. Door de verdichting is er naast wonen meer ruimte voor nieuwe voorzieningen en waarbij bedrijvigheid een plek houdt.

We voegen een gedifferentieerd woonprogramma toe, wat bijdraagt aan het accommoderen van buurtbewoners, het vasthouden van sociale stijgers en het aantrekken van

Ambitiedocument De Kaai

13

14

Ambitiedocument De Kaai

2. Plangebied 2.1 Historie 2.2 Huidige situatie in beeld 2.3 Gebiedsanalyse en - beschrijving

Ambitiedocument De Kaai

15

16

Ambitiedocument De Kaai

2.1 Historie Gebiedshistorie Het eiland Feijenoord is lange tijd een onbewoonde zandplaat aan de binnenbocht van de Maas. In 1825 vestigt G.M. Roentgen bij het pesthuis aan de westzijde van het eiland de fabriek van de Nederlandsche Stoomvaart Maatschappij, die (het huidige Hunter Douglas) in rap tempo uitgroeit tot een stoomscheepvaartbedrijf en scheepstimmerwerf. Met ruim duizend werknemers in 1840 is het een van de grootste bedrijven in Nederland in die tijd. De gemeente Rotterdam voegt Feijenoord bij de stad en maakt plannen om de toekomstige industriële groei op te vangen. Stadsbouwmeester W.N. Rose maakt in de periode 1843-1864 diverse schetsontwerpen, die uitgaan vande traditionele eenheid tussen handelskade (zeilvaart),pakhuis (stapelmarkt) en woonhuis (koopmanstad). De keuze voor de route door Feijenoord en de binnenstad voor het Zuiderspoortracé naar Antwerpen in combinatie met een brugverbinding over de Nieuwe Maas, zet echter een dikke streep door alle planvorming. Het Rotterdamse gemeentebestuur stelt op 11 december 1868 een uitbreidingsplan voor Feijenoord vast. Voor het eerst worden havens en spoorwegen in een integraal concept gevat. Het graven van de overslaghavens gaat voortvarend van start: in 1873 worden de Binnenhaven en Entrepothaven gerealiseerd, in 1878 de Spoorweghaven en in 1879 de Koningshaven. De Zuiderspoorlijn deelt Feijenoord op in een

1874

oostelijk en een westelijk deel. Het westelijke deel leent zich juist goed voor de overslag met zeeschepen, omdat deze dan geen bruggen hoeven te kruisen. Het oostelijke deel leent zich vooral goed voor de vestiging van industriële bedrijven. Aan de Nassaukade strijken brouwerij d’Oranjeboom (1885) en margarinefabriek Van den Bergh (1891) neer. De wens het onstuimig groeiende Feijenoord beter te verbinden met de binnenstad, staat op gespannen voet met de belangen van de scheepvaart. In 1927 maakt de oude spoorbrug plaats voor de Hef, een ontwerp van P. Joosting. Het is een stalen spoorbrug met twee heftorens van zestig meter hoog aan weerszijden van een spoordek dat in hoogte beweegbaar is. De bedrijvigheid in de havens trekt veel nieuwe arbeiders aan. De bevolking van Rotterdam groeit spectaculair: van bijna 150.000 inwoners in 1880, naar 320.000 in 1900 tot ruim 500.000 in 1920. Dat leidt tot een enorme bouwexplosie. De vorm, omvang en ligging van de havens, spoorlijnen en wegen bepalen de locaties van de woonblokken in Feijenoord. Deze ‘restgebieden’ krijgen een stedenbouwkundige invulling op basis van een stratenplan waarin de gemeente de rooilijnen vaststelt. De gesloten bouwblokken liggen als geïsoleerde buurten ingeklemd tussen de havens, de fabrieksterreinen en de goederenspoorlijnen.

Verder wordt de Zuiderspoorlijn ‘ingepakt’ door twee langgerekte bebouwingslinten parallel aan de Rosestraat en de Oranjeboomstraat. In wijk Feijenoord verandert in lange tijd daarna betrekkelijk weinig. Langzaam maar zeker verslechteren de woningen, verpaupert de openbare

1905

ruimte en gaat het leefklimaat achteruit. Feijenoord wordt in 1974 aangewezen als stadsvernieuwingsgebied. De belangrijkste doelstellingen zijn: het verplaatsen van hindergevende bedrijven, het realiseren van vervangende en typologisch vernieuwende woningbouw, het openbreken van de stedenbouwkundige structuur, het toevoegen van openbare ruimte, het realiseren van parkeervoorzieningen en het renoveren van verouderde woningen. Door het wegtrekken van de havenactiviteiten veranderen in de stadsvernieuwingsperiode de verlaten haventerreinen in woonbuurten met sociale woningbouw. Aanvankelijk worden vooral omvangrijke en gesloten woningbouwcomplexen gerealiseerd, zoals de Simonsblokken, de Peperklip en de Koopvaardijhof. De latere herstructureringsprojecten zijn ook grootschalig, maar hebben vaker een open verkaveling met hoogbouwaccenten, bijvoorbeeld de torens op de Persoonsdam. Gaandeweg de jaren tachtig kwam steeds meer aandacht voor de sociale, economische en culturele aspecten van de stadsvernieuwing. Deze verruiming van de opgave resulteerde in plannen voor de Kop van Zuid, dat tot een integraal deel van het centrum zou uitgroeien. Het eerste project was de transformatie van de Entrepothaven met de renovatie en verbouwing van het gebouw ‘De Vijf Werelddelen’, de nieuwbouw van enkele wooncomplexen en de omvorming van de overslaghaven tot jachthaven.

In wijk Feijenoord zijn sindsdien vele kleine transformaties, sloop-/nieuwbouwprojecten en inbreidingen gedaan. Met de transformatie van Hunter Douglas en Upfield verdwijnen de laatste grote bedrijfslocaties in de wijk.

1935 Ambitiedocument De Kaai

17

Hippolyte Mège Mouriès, uitvinder van de margarine in 1869

Blue band kwam in 1923 op de Nederlandse markt

1897

18

Ambitiedocument De Kaai

Unilever verkoopt margarinedivisie en fabriekslocatie aan KKR in 2018. Upfield is de nieuwe naam voor het bedrijf, dat in 2022 de fabriek sluit.

1928

2000

Historie van een margarinefabriek Voor de herontwikkeling is een cultuurhistorisch onderzoek naar het fabriekscomplex uitgevoerd door bureau SteenhuisMeurs. Het onderzoek bestaat uit een historische ontwikkelingsschets van het bedrijf en het gebied, een ruimtelijke analyse en een cultuurhistorische waardering. Zij vormen de bouwstenen voor een weloverwogen ontwikkelingsplan voor het terrein We borgen de cultuurhistorische kwaliteiten van de plek door deze bij de planvorming te betrekken en te gebruiken als verbijzondering en identiteitsdrager van de ontwikkeling. Historie van een margarinefabriek In 1891 bouwde de firma Simon van den Bergh een margarinefabriek aan de Nassaukade in Rotterdam. Die werd de grootste en modernste van het land. In de jaren die volgden werd de fabriek uitgebreid, veranderde de receptuur van de margarine, ontstonden er nieuwe merken en verpakkingen en kwamen er steeds modernere machines. Al die tijd draaide de productie door, jaar in, jaar uit. Met het vertrek van Upfield uit Rotterdam komt er een einde aan een tijdperk van ruim 130 jaar. Concurrentie tussen Van den Bergh en Jurgens Margarine is in de negentiende eeuw uitgevonden als een goedkoop en houdbaar alternatief voor roomboter. Het ontstaat door het karnen van melk en rundvet, dat later ook door plantaardig vet kon worden vervangen.

De Europese margarineproductie concentreerde zich in Nederland, in Oss om precies te zijn. Hier stonden twee fabrieken die stevig met elkaar concurreerden: Jurgens en Van den Bergh. Dit tweede bedrijf verhuisde in 1891 naar de Nassaukade in Rotterdam. De haven lag ideaal voor de import van vetten en de export van margarine. Melk werd vanaf de Zuid-Hollandse eilanden per tram aangevoerd in de Roentgenstraat en er lag ook een spoorlijn voor de deur. De concurrentiestrijd met Jurgens liep in 1927 uit op een fusie. Het was voor beide bedrijven de enige manier om te overleven. Zo ontstond de Margarine Unie, waar zich andere bedrijven bij aansloten, zoals Calvé. De margarineproductie van de drie grootste Nederlandse fabrieken concentreerde zich nu in Rotterdam. Twee jaar later volgde een fusie met het Britse Lever tot Unilever. Deze multinational groeide uit tot een van de grootste bedrijven ter wereld. De margarinedivisie werd in 2018 door Unilever verkocht aan de Amerikaanse durfinvesteerder KKR voor 6,8 miljard euro, die het bedrijf vervolgens de naam Upfield gaf. De fabriek aan de Nassaukade Architect A. Nolen ontwierp de margarinefabriek en was nog jaren betrokken bij de uitbreidingen. In eerste instantie was het perceel nog geen zesde deel van de latere omvang. Tot aan de Tweede Wereldoorlog werden er steeds stukken grond bij de fabriek getrokken, tot uiteindelijk

het hele bouwblok in bezit was. De eerste fabriek bestond uit een monumentaal gebouw aan de kade, met haaks daarop de productiehallen. Vanaf de Nassaukade gezien, kwam de melk via de linkerkant de fabriek binnen en de vetten via de rechterkant. Beide stromen ontmoetten elkaar in het centraal gelegen karnhuis, vanwaar de productiestroom weer terugliep, van Zuid naar Noord, naar de Nassaukade (karnen, koelen, rusten, kneden, wegen, verpakken, expediëren). Rondom dit productieproces waren de energievoorziening, werkplaatsen, kantoren en schaftlokalen gegroepeerd. De verpakkingen werden op de zolders gemaakt. 130 jaar innovatie In de loop der jaren werden er voor de fabriek zo’n 250 bouwvergunningen aangevraagd. Het ging om kleine en grote ingrepen, waarmee het complex zich steeds weer aanpaste aan industriële ontwikkelingen en veranderingen van de productie. De fabriek was oorspronkelijk erg ambachtelijk. Bijna al het werk gebeurde handmatig. Het was het houten tijdperk, dus de margarine werd in houten kuipen vervoerd. Een belangrijke innovatie was de bouw van een raffi (raffinaderij) om plantaardige oliën te kunnen verwerken (1911). Het aluminium tijdperk brak aan in de jaren twintig, waarbij hout in het proces werd vervangen.

Na het ontstaan van de Margarine Unie onderging de fabriek een metamorfose, waarbij de processen versnelden en de handelingen zo veel mogelijk werden gemechaniseerd. De mens hield toezicht op het proces, in plaats van het zelf uit te voeren. In de jaren vijftig volgde een nieuwe ronde innovaties, gericht op automatisering en continuproductie. De komst van de ‘votator’, een wondermachine die karnt, koelt en kneedt, zorgde voor aanzienlijk verkorte productielijnen. De margarine die uit dit apparaat kwam, hoefde alleen nog maar gewogen en verpakt te worden. Met de intrede van het plastic tijdperk kwam de introductie van het margarinekuipje. De laatste fase werd eind jaren tachtig ingezet. Het begin van het digitale tijdperk. Door digitalisering werd een maximale productieflexibiliteit mogelijk gemaakt. De aanvoer van grondstoffen werd met computergestuurde leidingen zo verfijnd, dat de machines gemakkelijk konden switchen van het ene naar het andere recept. Ook binnen het bedrijf werd de flexibilisering doorgezet. Lang voor ‘scrum teams’ gemeengoed waren, experimenteerde Unilever in 1988 met autonome werkgroepen die met een grote mate van zelfstandigheid in de fabriek opereerden.

genesteld in een mengelmoes van aan elkaar gegroeide panden. De locatie is als een samensmelting, waar de ene fabriek over de andere heen is gegroeid. Op onverwachte plekken zijn nog sporen terug te vinden die ons ver terug in de tijd voeren. Tijdens de uitbreidingen bleef de organisatie van de productie in opzet gelijk, maar de productierichting veranderde van zuid-noord naar een slingerbeweging in west-oostelijke richting. Dat had te maken met twee uitbreidingen in het productieproces, namelijk de bouw van de ‘raffi’ bij de Nassaustraat en de haakse verpakkingsstraat aan de zijde van de Nassauhaven (‘grote en kleine poot’). Aan de Roentgenstraat liggen de energiecentrale en de technische ruimtes. De flanken worden ingenomen door raffinage, vetopslag (silo’s), laboratoria, de drukkerij, kantoren, restaurants en expeditie. Tussen de gebouwen zijn stegen (ijsgang, klokkengang, multiplexgang), die de gebouwen ontsluiten. In de loop der tijd werden zij overkapt.

Ruimtelijke structuur Het resultaat van al die innovaties is dat de manier van produceren totaal is gewijzigd en enorm is versneld, terwijl de grondstoffen nog steeds samenkomen en worden verwerkt tot margarine op de plek van het voormalige karnhuis. De hypermoderne productiefaciliteit heeft zich

Ambitiedocument De Kaai

19

2.2 Huidige situatie in beeld: directe omgeving Hefbrug en nabijheid 1

Hefbrug, Koninginnebrug

Nieuwbouw 3

Hefkwartier

6 1

De Hef is het meest bekende icoon in de nabijheid van het terrein.

3 2

4

Direct naast het terrein gelegen wordt een nieuwe buurt opgeleverd op de locatie van de voormalige Oranjeboombrouwerij: het Hefkwartier.

7 2

Hefpark

4

Havenlofts

10

8

9

5

De Hef wordt aan beide kanten van het water ontvangen door groen, aan de noordzijde Ons park, en aan de zuidzijde het tijdelijke Hefpark.

20

Ambitiedocument De Kaai

In de Nassauhaven zijn drijvende woningen gerealiseerd.

Iconen 5

De Peperklip

Langs de Rosestraat ligt de Peperklip, één van de meest opvallende gebouwen van Rotterdam-Zuid.

6

De Brug

De Kaai heeft zelf ook een icoon, het bruggebouw is een opvallend onderdeel van de skyline van de stad.

Monumenten 7

Villa van Waning

Het voormalige hoofdkantoor van de cementsteenfabriek Van Waning is recentlijk helemaal gerestaureerd.

8

Het Vrij Entrepot

Het rijksmonument de Vijf Werelddelen is onderdeel van het voorzieningencluster aan de Entropothaven.

Lage kwaliteit buitenruimte 9

Persoonsdam

Op de Persoonsdam zijn meerdere maatschappelijke functies gevestigd omgegeven door een versteende openbare ruimte.

10

Parkeerterrein Vrij Entrepot

Het litteken dat de aanleg van de Willemsspoortunnel heeft achtergelaten is nog steeds goed zicthbaar in de wijk.

Ambitiedocument De Kaai

21

2.2 Huidige situatie in beeld: fabrieksterrein

22

Wand

Kade

Interne pleinen

Aan de Nassaustraat, een woonstraat voor bestemmingsverkeer, is de geslotenheid van het fabrieksterrein zeer voelbaar en zichtbaar.

De kade langs de Koningshaven is meestal met soms een onderbreking daarvan. Recentelijk is een talud aangelegd ter versterking van deze kade.

Achter de muren van het terrein liggen een aantal interne pleinen die niet zichtbaar zijn vanaf de aangrenzende buurt.

Aan de Roentgenstraat zijn in de gesloten, uit vele fragmenten bestaande fabriekswand vele poorten en fraaie zichten aanwezig.

Langs de Nassauhaven is een volledig talud gelegen aan zowel de zijde van het terrein als aan de overkant bij het eiland van Feijenoord.

Ook tusen de bedrijfsbebouwing zijn er pleinen, onder andere onder het bruggebouw.

Ambitiedocument De Kaai

Daklandschap

Monument

Relieken

Het daklandschap van het terrein bestaat uit een verzameling aan vormen en objecten, ontstaan door de groei van het complex in het verleden.

Het momument op het terrein heeft een prominente plek onder het bruggebouw, waarmee een bijzondere wisselwerking ontstaat tussen oud en nieuw

Binnen het bedrijfscomplex zijn diverse oude historische en interessante gebouwen, constructies en structuren aanwezig.

Vanuit het bruggebouw is zowel het daklandschap van het terrein als de nabije omgeving goed te zien.

Het momument op het terrein heeft een prominente plek onder het bruggebouw, waarmee een bijzondere wisselwerking ontstaat tussen oud en nieuw

Buiten het complex zijn ook elementen terug te vinden die bijzonder zijn en de historie van de plek vertellen.

Ambitiedocument De Kaai

23

24

Ambitiedocument De Kaai

2.3 Gebiedsanalyse en -beschrijving De Kop van Feijenoord ligt in het centrum van Rotterdam, aan de zuidelijke oever en bestaat uit een lappendeken van verschillende kleine buurtjes. Het stedelijke weefsel is ontstaan tussen de industriegebieden met bedrijvigheid die aan de haven is gerelateerd en een groot aantal spoorwegen die nodig waren voor overslag. De verhuizing van de havenbedrijvigheid naar het westen van de stad betekende meer ruimte voor woningbouw, die tussen deze structuren werd opgebouwd. De Kaai ligt in deze lappendeken op het meest noordelijke punt van de wijk, direct aan de Nieuwe Maas en de Koningshaven, tussen het Hefkwartier en de ingang van de Nassauhaven.

Dynamiek omgeving In de omgeving spelen meerdere gebiedsontwikkelingen. In de aanliggende wijken zijn de ontwikkelingen rondom de Rijnhaven in volle gang. Niet alleen de ontwikkeling in de haven, maar ook in de Pols van Katendrecht en de verdere invulling van de Willhelminapier zorgen voor een enorme verdichting in dit gebied. Ook de plannen rondom Feyenoord City zijn volop in ontwikkeling. Aangrenzend is de ontwikkeling van Parkstad, de verbindende wijk tussen Kop van Zuid en Afrikaanderwijk, bijna gereed. Nog enkele blokken dienen te worden gerealiseerd. In de wijk zijn de overgebleven industriegebieden de grootste ontwikkellocaties. Niet alleen Upfield, maar ook aan de westzijde van de Piekstraat spelen allerlei ontwikkelingen, zoals het project Piekstraat Punt. Op termijn zal het bedrijf Hunter Douglas ook vertrekken, waarmee de oostzijde van de Piekstraat tot herontwikkeling zal komen. Deze ontwikkelingen spelen op de middellange termijn. Aanvullend staat ook de Hefzone aangeduid als ontwikkellocatie, met de kanttekening dat deze plek gebonden is aan het onderhoud van de Willemspoortunnel en de randvoorwaarden om boven de spoortunnel te bouwen. Als laatste wordt er op termijn ook verder geïnvesteerd in het voorzieningenniveau van de wijk. De Persoonsdam is de meest logische plek daarvoor.

Legenda Ontwikkelgebied in de wijk Ontwikkelgebied buiten de wijk Voorzieningcluster Grotere groenvoorziening Barrieres en onbereikbarde gebieden

Ambitiedocument De Kaai

25

Wonen

Voorzieningen

Buitenruimte

ENTREPOT PERSOONSDAM

VUURPLAAT

Er is behoefte aan: het toevoegen van woningen in verband met de landelijke en lokale woningnood en aan meer diversiteit in het woningaanbod in de wijk. De huidige, eenzijdige woningvoorraad in de wijk vraagt om het toevoegen van een grotere verscheidenheid van woningtypologieën om alle bewoners van de wijk te kunnen accommoderen. Met de woningschaarste in Rotterdam vraagt de wijk specifiek om een aanpak met een langetermijnvisie. Het gaat dus niet alleen om een enkele doelstelling en ook niet om een maximaal aantal woningen te behalen in de komende periode.

Kansen voor realiseren woningtypologiën bij ontwikkellocaties • compacte appartementen voor jongvolwassenen/starters (sociaal, middelduur) • levensloopbestendige appartementen voor senioren (sociaal, middelduur) • stadsappartementen voor sociale stijgers, settlers, empty-nesters (middelduur, hoog en topsegment) • grondgebonden stadswoningen en beneden-bovenwoningen voor gezinnen met kinderen (hoog en topsegment).

26

Ambitiedocument De Kaai

Er is behoefte aan meer buurtgerelateerde voorzieningen, ook op het niveau van de wijk. Zonder te concurreren met de wijkhubs die al aanwezig zijn, is er ruimte voor (een complementair) programma om aan de vraag van bestaande en nieuwe bewoners te kunnen voldoen. Daarnaast heeft het vervallen van bedrijfsruimte invloed op de bestaande werkgelegenheid. Er wordt gezocht naar mogelijkheden om dat te compenseren.

Kansen voor realiseren functies rond clusters of op bijzondere locaties • horeca: grand café, laagdrempelig buurt-/eetcafé • cultuur en recreatie • kleinschalige, wijkgerichte winkels en dienstverlening • logies: boetiekhotel, kleinschalige hostel • werkruimte: co-working, kleinschalige bedrijvigheid.

De oost-westverbindingen in de wijk vaten nog te wensen over. Niet alle routes zijn makkelijk doorwaadbaar of uitnodigend voor langzaam verkeer, waardoor de wijk afgelegen kan aanvoelen. De bestaande bedrijventerreinen onderbreken de schakel van toegankelijke kades in de wijk. Dit belemmert toegang tot het water.

Kansen voor versterken identiteit buitenruimtes Met het openbaar maken van de kade langs het terrein van Upfield ontstaat de mogelijkheid om de stad toegang te geven tot een bijzondere plek aan het water. Mensen kunnen gemakkelijk vanuit de wijk op een bijzondere plek aan het water komen. Ook langs het water ontstaat een mooie wandeling door meerdere schakels uit het Maasparcours met elkaar te verbinden. Daarnaast ontstaat de kans om een voorheen afgesloten en in zichzelf gekeerd gebied met de omgeving te verankeren. Met een robuust, fijnmazig netwerk, afgestemd op de aangrenzende buurten, wordt het terrein gekoppeld aan de omgeving. Hierbij wordt het een open gebied, zonder de geborgen kwaliteit te verliezen.

SWOT-analyse van het gebied Verbindingen Hoewel de wijk midden in het centrum van Rotterdam ligt, wordt ze omschreven als rustig en afgelegen. Dit heeft deels te maken met de onbereikbaarheid (weinig OV) en de slechte oost-westverbinding met de omliggende wijken. De dichtstbijzijnde hoogwaardige OV-punten voor Upfield zijn de metrohalte Wilhelminaplein en station Rotterdam-Zuid of station Blaak. Allemaal plekken waarvoor bestaande barrières moeten worden gepasseerd. Ook voor het dagelijkse gebruik zijn de afstanden niet optimaal. Met name de barrièrewerking van bepaalde infrastructuur en de lange noord-zuidlijnen met aaneengesloten bebouwing zorgen ervoor dat de verbinding tussen oost en west in de wijk lastig te overbruggen is. Doordat het voorzieningenniveau in de wijk laag is, moeten bewoners deze routes wel nemen. Mensen moeten de barrières doorkruisen om de voorzieningen buiten de buurt te bereiken. Toch wordt deze afgelegen ligging niet alleen gezien als iets negatiefs. Op de grotere, stedelijke schaal ligt de wijk gewoon op tien minuten fietsen van de binnenstad en in de toekomst liggen ook de grotere stedelijke ontwikkelingen in de omgeving dichtbij. Maar in het dagelijkse gebruik zijn deze afstanden te ver voor een gezonde wijk. Voorzieningen Het niveau van voorzieningen in de wijk Kop van Feijenoord is relatief laag.

Dat is te verklaren door naar de huidige invulling en de transitie van de hele wijk te kijken. Het gebied is nog steeds in ontwikkeling en had tot voor kort drie grote industrieterreinen en veel onbenutte ruimtes. Daardoor is de relatieve dichtheid van de wijk laag vergeleken met sommige stadswijken ten noorden van de rivier. Hierdoor is het aantal bewoners vaak nog onvoldoende om veel hoogstedelijke buurtvoorzieningen te ondersteunen. Als de wijk groeit, dan moet ook het voorzieningenniveau meegroeien om alle bewoners te bedienen. Overigens bedoelen we met voorzieningen niet alleen maatschappelijke of economische voorzieningen, maar ook ruimte voor werkgelegenheid en verbeterde groenvoorzieningen in de wijk. De dichtstbijzijnde voorzieningen zijn het Entrepotgebied en de Persoonsdam. De enige stedelijke trekker in de wijk op dit moment is Skateland aan de Piekstraat. Verdichting Niet alleen de locatie Upfield, maar ook de transformatie van de overige industrielocaties dragen substantieel bij aan de hoeveelheid woningen in de wijk. Passende voorzieningen moeten tijdig worden meegenomen in de planvorming om een deel van de bovengenoemde problematiek op te lossen. De groei van het aantal bewoners leidt tot de noodzaak van meer voorzieningen in de wijk zelf. Dat zorgt ervoor dat minder tussenwijkse

Mobiliteit

Water NAAR BLAAK

ENTREPOT

KWETSBARE GEBIEDEN

ROTTERDAM-ZUID

BINNEDIJKS

De wijk is relatief goed ontsloten wat betreft de beschikbaarheid van tram, metro en trein in de omgeving. Alleen is de kwaliteit van station Zuid slecht en zijn de looproutes naar de metro en tramhaltes niet altijd aangenaam en vol met barrières.

Kansen voor mobiliteit Op de korte termijn kunnen we een kwaliteitsslag maken voor station Zuid, kunnen we de metrohaltes en station Blaak bereikbaarder maken en kunnen we de routes beter laten aansluiten op vervoer over het water. Op de lange termijn is het toevoegen van een station Rotterdam Entropot van grote waarde voor de hele wijk.

De wijk ligt volledig in een buitendijks gebied. Overstromingsgevaar zal in de toekomst een nog reëler gevaar worden. Hoewel er op veel plekken al rekening wordt gehouden met deze problematiek, zijn er in de wijk drie risicoplekken waar overstromingen het eerste zullen plaatsvinden.

Kansen voor het waterveiligheid Twee van deze locaties liggen bij het Upfield-terrein. Bij de Nassaukade/Nassaustraat en op de kruising Roentgenstraat en Nassaukade. De ontwikkeling van dit gebied zorgt voor een significante verbetering van de veiligheid in de wijk op de lange termijn. Door deze gaten te dichten zal bij een gevaarlijk hoge waterstand de rest van de wijk niet onder water lopen.

Ambitiedocument De Kaai

27

barrières geslecht hoeven te worden. Het belang van de kwaliteit van de wijk staat daarom hoog op de agenda. Een uitnodigende buitenruimte, passend bij het voorzieningenniveau, is van belang. Uitdagingen Feijenoord valt binnen het Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ) en is een wijk met veel uitdagingen. De laatste jaren hebben alle wijken enorme vooruitgang geboekt qua leefbaarheid en ontwikkeling van de weerbaarheid van bewoners. Maar omdat de Kop van Feijenoord de best scorende wijk van het NPRZ is, is de nodige focus tot verdere verbetering niet altijd aanwezig. Dat leidt tot een verslechtering van de huidige situatie. Toch zijn er genoeg kansen om de wijk een impuls te geven. Met name op het gebied van de inrichting van de buitenruimte zijn er grote stappen mogelijk. Door de juiste woningen en de juiste voorzieningen naar de wijk te halen, creëren we kansen voor zowel de bestaande bewoners als voor de nieuwe bewoners van de wijk.

Wijkprofiel Feijenoord

De Kaai is een schakelstuk in de ontwikkeling van de wijk Kop van Feijenoord. Door slim om te gaan met verdichten op deze locatie en met de juiste passende voorzieningen levert het gebied een significante bijdrage aan een wijk die zich soms vergeten voelt ten opzichte van de rest van de stad, zonder afbreuk te doen aan de kwaliteiten die ze heeft. Zo kan een stukje verborgen stad rijk aan historie zich eindelijk openbaren naar de buurt, de wijk en de stad. De uitdagingen zijn: • de leefbaarheid staat onder druk • gefragmenteerde sociale en ruimtelijke structuur • eenzijdig woning- en voorzieningenaanbod • geïsoleerde ligging en knelpunten voor langzaam verkeer • klimaatverandering en buitendijkse ligging. Woningvoorraad

Bevolking

SWOT-analyse van het terrein Op de naaststaande en volgende pagina's is een SWOT-analyse van het terrein gedaan. De conclusies hiervan zijn verwerkt in de ambities voor De Kaai.

28

Ambitiedocument De Kaai

Ruimtelijk Zwaktes

Kansen

•

•

• •

•

afgesloten en aaneengesloten terrein geen zichtlijnen en routes door het gebied massa: muur en gebouwen vormen een barrière en sluiten het gebied af van de wijk zeer beperkte relatie met wat buiten het terrein ligt.

herintroductie van hoofdassen op de oorspronkelijke stegen fijnmazig netwerk van straten en steegjes om de verschillende delen van het gebied met elkaar te verbinden doortrekken en verbinden van de fiets- en looproutes langs het water zelfstandige en identiteitsvolle buurt realiseren.

•

•

•

Programma Zwaktes

Kansen

•

• •

• •

eenzijdig, monotoon programma met alleen wonen rondom de locatie laag voorzieningenniveau in de wijk geen programma op de locatie.

•

• •

divers programma introduceren voorzien van werkverschaffing op meerdere niveaus (horeca, maatschappelijk, productie) onderdeel worden van de wijk door voorzieningen toe te voegen hoog voorzieningenniveau toevoegen zelfstandige buurt maken.

Ambitiedocument De Kaai

29

Kade Zwaktes

Kansen

•

•

•

functioneel ingericht voor opslag, transport en parkeren ontoegankelijk en ontbreken route voor langzaam verkeer.

verbinden met stad, wijk en buurt door openbaar toegankelijk maken van de kade versterken van de groenstructuur en creëren van getijdenpark in de Nassauhaven het programmeren van openbare ruimte voor cultuur en evenementen toegankelijk maken van de rivieroever en toegang tot het Maasparcours gebruik van kade, ligplekken en ander nautisch programma.

•

•

•

•

Groen Zwaktes

Kansen

•

•

ontbreken van groen en biodiversiteit in het binnengebied en op de kade.

•

•

30

Ambitiedocument De Kaai

natuurinclusief en biodiverse ontwikkeling realiseren introductie groenstructuur langs de kades richting Nassauhavenpark klimaatadaptief getijdenpark.

Mobiliteit Zwaktes

Kansen

•

•

•

•

onaantrekkelijke, onderbroken routes voor langzaam verkeer verouderde, inefficiënt gebruikte parkeervoorziening (gebrek aan laadpunten, deelauto's, dubbelgebruik) OV matig bereikbaar.

•

• •

autoluwe woonbuurt met kwalitatieve verbindingen voor langzaam verkeer mogelijkheid tot mobiliteitshub (deelvervoer, drop-off pakketdiensten) verbeteren route naar openbaar vervoer gebruik van het water voor mobiliteit.

Karakteristieke elementen Zwaktes

Kansen

• •

•

slechte staat bebouwing onoverzichtelijk geheel.

•

•

het overzichtelijk maken van het geheel door historische assen visueel maken hergebruik van het monument en de historische bebouwing en elementen bruggebouw als icoon in de buurt positioneren.

Ambitiedocument De Kaai

31

32

Ambitiedocument De Kaai

3. Ambities en uitgangspunten 3.1 Erfgoed 3.2 Stedenbouw 3.3 Landschap & openbare ruimte 3.4 Programma - niet wonen 3.5 Programma - wonen 3.6 Mobiliteit 3.7 Ecologie & duurzaamheid 3.8 Klimaatadaptiviteit

Ambitiedocument De Kaai

33

34

Icoon van de industrialisatie van Rotterdam-Zuid

De bakermat van Unilever

Symbool van constante industriële innovatie

Een schoolvoorbeeld van productontwikkeling en differentiatie

Medina van de margarine

Sociaal werkgeverschap

Ambitiedocument De Kaai

3.1 Erfgoed Belangrijkste relevante beleidsstukken Erfgoedverordening Rotterdam 2020 Welstandsnota Rotterdam 2012 Vuistregels bouwen in de stadswijken 2021

Cultuurhistorische analyse De cultuurhistorische analyse Van den Bergh en Jurgens Margarinefabrieken, Nassaukade Rotterdam, opgesteld door bureau SteenhuisMeurs, beschrijft de cultuurhistorische waarde van het industriële ensemble. Het rapport eindigt met aanbevelingen vanuit cultuurhistorie voor de toekomst. Hiermee worden bouwstenen aangeleverd om tot een weloverwogen ontwikkelingsplan voor het terrein te komen. Een uitdagende ambitie is het om de kwaliteiten van de plek en het erfgoed in de planvorming te betrekken en te gebruiken als verbijzondering en identiteitsdrager van de nieuwe ontwikkeling. De cultuurhistorische waarde van het ensemble is door hen beschreven in zes kernwaardes te samen met een reeks waardevolle elementen van het ensemble, aangevuld met enkele aanbevelingen vanuit cultuurhistorie. Allereerst worden hieronder de zes kernwaarden benoemd. Ze duiden het karakter van het fabriekscomplex en bieden een referentie en houvast voor transformaties en toevoegingen. 1. Icoon van de industrialisatie van Rotterdam-Zuid De fabriek die Simon van den Bergh in 1891 aan de Nassaukade liet bouwen, getuigt van de industrialisatie in de havens op RotterdamZuid in de late negentiende eeuw.

Grote bedrijven, met name in de voedingsmiddelenindustrie, vestigden zich in het havengebied, vanwege de optimale infrastructuur, met zeehavens, havenspoorlijnen, tramsporen en (later) aansluitingen op het wegennet. Deze ontwikkeling ging gepaard met de komst van grote groepen migranten naar de stad, eerst uit Brabant en andere delen van Nederland, later van steeds verder weg. Na de sloop van de Oranjeboom brouwerij is de margarinefabriek het laatste grote industriële relict aan de Nassaukade. Door de ligging van de fabriek in de bocht van de Maas heeft de fabriek iconische aanwezigheid in de skyline van Rotterdam, versterkt door het boven de fabriek zwevende kantoorgebouw deBrug. Het complex is vanaf vele plaatsen in de stad zichtbaar, zowel vanaf de noord- als de zuidoever.

2. De bakermat van Unilever De margarinefabriek herinnert aan een turbulente en succesvolle episode van Nederlands ondernemerschap en bedrijfsontwikkelingen. Nadat de firma’s van Van den Bergh en Jurgens elkaar bijkans kapot hadden beconcurreerd, fuseerden zij in 1927 tot de Margarine Unie, twee jaar later gevolgd door een fusie met Lever Brothers tot Unilever. De Nederlandse margarine en de Engelse zeep vormden de basis voor deze multinational, die zou uitgroeien tot een van de grootste ondernemingen ter wereld. De fabriek aan de Nassaukade hield in dit immense concern een bijzondere betekenis en voorbeeldfunctie. F. van den Hoven, voorzitter raad van bestuur (1983): ‘De margarinefabriek (..) wordt beschouwd als het moederbedrijf van alle fabrieken van Unilever in de wereld. Het wordt gezien als een voorbeeld als het gaat om efficiënt produceren, de kwaliteit van de arbeidsomstandigheden, de producten en ten slotte de nieuwe ontwikkelingen in de technologie. Ofschoon wij in de reclame zeggen dat de moeder zo slank als de dochter kan zijn, zou het in mijn termen goed zijn als alle dochters zo goed waren als de moeder!’80 3. Symbool van constante industriële innovatie Margarine is een (Franse) uitvinding voor kunstboter, die aanvankelijk in een tamelijk ingewikkeld procedé werd bereid.

De fabriek van Van den Bergh en Jurgens symboliseert de constante vernieuwing van dit product door de jaren heen, wat betreft productie, receptuur en vermarkting. De fabriek onderging honderden verbouwingen, doorliep allerlei stadia (houten tijdperk, aluminium tijdperk, plastic tijdperk en digitaal tijdperk) en werd steeds opnieuw van baanbrekende apparaten voorzien (zoals de raffi, koeltrommel, de multiplexwals en de votator). Margarine ontwikkelde zich van goedkope kunstboter tot een hoogwaardig, plantaardig product met allerlei toegevoegde gezondheidskenmerken. Het laboratorium in de fabriek speelde een doorslaggevende rol hierbij. De multinationalisering van Unilever maakte dat het bedrijf wereldwijd grip kreeg op de productiecyclus, van grondstof tot eindproduct, en op de wereldmarkt van oliën en vetten. Andere innovaties waar de margarinefabriek symbool voor staat, zijn bijvoorbeeld marketing en reclame, en de arbeidsomstandigheden, deels door de sociale voorzieningen, ontplooiingskansen, de gedeelde verantwoordelijkheden en het familiegevoel (met name in de periode tot 1980). 4. Een schoolvoorbeeld van productontwikkeling en differentiatie De fabriek Van den Bergh en Jurgens produceerde, met name na 1950, een compleet landschap van margarinemerken. Daarmee bleef in de supermarkten amper plek voor andere fabrikanten in het schap.