[23bb000366] Bijlage 1 behorende bij 23bb365 - Ambitiedocument de Kaai
Tekst van het document
De differentiatie van margarines was mogelijk door de steeds verder doorgevoerde ‘engineering’ van het product, waarbij op basis van allerlei soorten onderzoek een breed pallet van margarines kon
ontstaan. De merken onderscheidden zich op smaak, kleur, geur, gezondheidseigenschappen, vetgehalte, smeerbaarheid, etc., aangevuld met door marketing aangedragen eigenschappen als lifestyle, beleving en gevoel. Met deze ontwikkeling was de margarinefabriek zijn tijd vooruit, bijvoorbeeld door de ontwikkeling van plantaardige margarine, gezonde margarine, verrijkte margarine of opgepimpte margarine 5. Medina van de margarine De margarinefabriek is door de jaren heen uitgebreid en getransformeerd tot een complex waarin de gebouwen zijn samengebald en in elkaar overlopen. De locatie is als een palimpsest, waar de ene fabriek over en door de andere heen groeide. Zo werd het complex als een compacte stad, met overdekte stegen en pleinen. Op onverwachte plekken zijn nog sporen terug te vinden die ver terug in de tijd voeren. De fabriek kenmerkt zich aan de buitenkant door een rondom doorlopende, gemetselde schil, voorzien van poorten en ramen. Het dakvlak is een lappendeken van oude en nieuwe kappen - als een tweede maaiveld. Binnen deze opzet heeft de fabriek naar alle zijden een ander gezicht. De Nassaukade wordt gedomineerd door het lange, monumentale hoofdgebouw. De Nassauhaven door de expeditie en grote volumes, zoals het Becelhuis. De Nassaustraat is van het vet, van tankpark en raffinage, verscholen achter een hoge muur (voorheen een wand met kantoren).
De Roentgenstraat kent een pandsgewijze opbouw, met machinekamers en werkplaatsen. 6. Sociaal werkgeverschap Zowel Van den Bergh als Unilever toonden zich in hun tijd bevlogen werkgevers, die met vooruitstrevende voorzieningen (ziekenfonds, pensioen, ontplooiingsmogelijkheden, ontspanning) bijdroegen aan een sociale werkgemeenschap. De arbeiders van de Nassaukade stonden binnen Unilever als lastig en veeleisend, maar ook loyaal en professioneel. Het ‘familiegevoel’ binnen de fabriek spreekt sterk uit de cultuur van feesten, cursussen, verenigingen en de jaarlijkse modeshow, waarbij personeelsleden over de catwalk paradeerden, ondersteund door professionale topacts. Eén van deze beschreven kernkwaliteiten biedt een inspirerende ambitie, die doorvertaald kan worden in een ruimtelijk concept: de Medina van de margarine. De ambitie is voor de andere kernwaardes in het vervolg van de planvorming te onderzoeken hoe deze een doorvertaling kunnen.
Ambitiedocument De Kaai
35
Cultuurhistorische waardering
2. Emballagehal, schil melkkamer
36
Ambitiedocument De Kaai
3. machinehuis en werkplaats
De representatieve kantoorgebouwen aan de Nassaukade zijn aangewezen als gemeentelijk monument. De overige delen van het complex zijn niet als zodanig beschermd, maar bevatten wel cultuurhistorisch waarden in relatie tot de geschiedenis van RotterdamZuid, Unilever en de margarinefabriek zelf. De volgende waardevolle elementen kunnen op complex en gebouwniveau worden onderscheiden: • Het fabriekscomplex als een conglomeraat van gebouwen, met rondom doorlopende gevelwanden, een gevarieerd daklandschap en de iconische verschijningsvorm aan de Koningshaven: het monumentale fabrieksgebouw met daarboven als tweede laag het zwevende volume van deBrug. • De havenkades als onderdeel van het complex, inclusief bebouwing, groen, een industriële bestrating en expeditie. De openheid van de kades is complementair aan de beslotenheid van het fabriekscomplex. De kades zijn de buitenruimte van het complex. Historisch gezien was de Nassaukade voorzien van lage bebouwing op de kadewand, de kade van de Nassauhaven was open (ten behoeve van het afmeren van schepen) en op de ontmoeting van beide havens was groen. • De doorlopende schil om het blok heen (besloten en begrensd); met wisselende verschijningsvorm: representatief aan de Nassaukade, utilitair aan de overige straten; fors van maat bij de Nassauhaven en pandsgewijs in de Roentgenstraat.
Dit stedelijk gebied is ontsloten met toegangspoorten en stegen. • Interne structuur, bepaald door zeer oude en inmiddels met glas overdekte stegen door het complex heen (IJsgang, Verlengde IJsgang, Multiplexgang, Technische Gang, Klokkengang, Brandweerplein). • Bijzondere gebouwen: a) Het representatieve front aan de Nassaukade (in combinatie met deBrug), gebouwd in 1891 en 1897; b) De emballagehal met het aangrenzende magazijn met gietijzeren kolommen uit 1891 (oorspronkelijk oliebergplaatsen), inclusief nog aanwezige delen op de verdiepingen, de schil en/ of de kap, alsmede de historische bouwdelen aan de Klokkensteeg. c) Voormalige machinekamer (nu: compressor hal ammoniak) in de Roentgenstraat, d) Technische werkplaats aan de Roentgenstraat (tegen de machinekamer aan) e) Entreegebouw hoek Nassauhaven-Roentgenstraat met daarop het oude laboratorium voor de melkontvangst met twee tongewelven met een daklicht. • Relicten van historische fabrieksonderdelen: oude gevels aan de interne stegen, delen van de kap van de korte en lange poot, leidingenstelsels, opslagtanks, bijzondere ruimten in de laboratoria en kantoren, diverse magazijnen, bestratingen, etc.
Advies • Koester en herontwikkel de beschermde monumenten aan de Nassaukade; • Integreer de overige bijzondere gebouwen in het nieuwbouwplan en programeer ze met publiek of collectief programma. • Voer bij deze bijzondere gebouwen nader bouwhistorisch onderzoek (in situ) uit, voorafgaand aan het maken van sloop- en ontmantelingsplannen. Zowel bij de emballagehal/melkkamer met de aangrenzende bouwdelen aan de Klokkengang, als bij de melkontvangst met het laboratorium op de hoek NassauhavenRoentgenstraat is het door vele verbouwingen nodig om een gedetailleerde demarcatie van bouwfases te op te stellen. • Onderzoek of en hoe andere relicten, zoals historische kapconstructies, leidingen, buitengevels en oude gevels aan de stegen (ijsgang, technischegang, multiplexgang en klokkengang) in het nieuwe complex kunnen worden opgenomen. Zorg dat de historische gelaagdheid op het terrein aanwezig blijft. • Geef nieuwe invulling aan de structuur van de stegen en de doorlopende bebouwingswand (met poorten) rondom. • Onderzoek of relicten (fragmenten van historische gebouwen) in het plan zijn her te gebruiken, hetzelfde geldt voor historische bouwdelen of materialen. Het alternatief is hergebruik elders; • Programmeer de kades, als onderdeel van het complex en behoud de industriële inrichting.
Het is zelfs om (in lijn met het verleden) sporadische lage bebouwing langs de Nassaukade toe te voegen, ter ondersteuning van de (publieke) programmering. • Refereer bij de inrichting en programmering van de kades aan het historisch gebruik en de differentiatie (open aan de Nassauhaven, groen op de hoek, programmering op de Koningshaven). • Onderzoek of onderdelen van het leidingennetwerk, de buizen of de silo’s kunnen worden hergebruikt als relicten en smaakmakers, bijvoorbeeld in combinatie met groen of duurzaamheidsmaatregelen; • Stem architectuur van de nieuwbouw af op de industriële sfeer van het ensemble; zet eventuele bebouwing boven de bestaande nokhoogtes op een tweede lijn, in ruimtelijke samenhang met De Brug en maak het daklandschap ervaarbaar en toegankelijk; • Documenteer de ontmanteling van de overige gebouwdelen.
Ambitiedocument De Kaai
37
Nassaukade
Nassaustraat De kernwaardes, de waardering en het advies zijn meegenomen in de uitwerking van dit ambitiedocument. Bijvoorbeeld bij de formulering van de stedenbouwkundige en landschappelijke ambities voor de herontwikkeling. In de volgende planfase(s) zal dit verder worden uitgewerkt en uitgevoerd, zoals bijvoorbeeld het bouwhistorisch onderzoek naar de als bijzonder aangewezen gebouwen alsook het onderzoeken welke relicten te gebruiken/te incorpereren zijn in de planvorming. Op deze twee pagina's is beknopt iaangegeven welke ambities ten aanzien van erfgoed wij op hoofdlijnen meenemen naar volgende fase. Links zijn de verschillende 'gezichten' die het complex naar zijn omgeving heeft in woord en beeld geillustreerd, wat inspiratie en ambitie kan bieden voor de nieuw te realiseren buurt. Rechts zijn een zestal richtinggevende ambities geformuleerd op basis van de gedane cultuurhistorische analyse, die zowel ruimtelijk als programmatisch een uitwerking gaan krijgen in het vervolg.
38
Het beeldbepalende element van de Nassaukade is het monumentale fabrieksgebouw uit 1892, met links daarvan een pakhuis uit 1897 en hoog daarboven deBrug.
Het beeld in de Nassaustraat wordt bepaald door nieuwbouw van 2005: een hoge gemetselde muur, met allerlei baksteenmotieven, en een kantoorgebouw van vier lagen tegen de parkeergarage aan. Het beeld van de fabriek wordt gecompleteerd door leidingen en tanks.
Roentgenstraat
Nassauhaven
De opbouw van de margarinefabriek aan de Roentgenstraat wijkt sterk af van de overige zijden. Het beeld wordt bepaald door een reeks diepe panden, die samen een straatwand vormen die driekwart van het bouwblok bestrijkt.
Het gezicht van de margarinefabriek vanaf de Nassauhaven wordt gedomineerd door de expeditie: laaddeuren en laadplatforms, en verder een gebouw uit de jaren dertig met voorzieningen en diensten. Het is de minst representatieve of onderscheidende zijde van het fabriekscomplex.
Ambitiedocument De Kaai
Zes richtinggevende ambities vanuit de cultuurhistorie Volume als een gesloten wand
Herintroduceren historische gangen
Behoud monumentale en bijzondere onderdelen
Plek van betekenis
Kade als zachte, autonome schil
Herdefinieren van immateriële kwaliteiten
Ambitiedocument De Kaai
39
Ambitiekaart stedenbouwkundige structuur Legenda Voetafdruk van gebouwen Verhoogde buitenruimtes Belangrijkste assen Bestaande gebouwen
40
Ambitiedocument De Kaai
3.2 Stedenbouw Belangrijkste relevante beleidsstukken Vuistregels bouwen in de stadswijken 2021 Hoogbouwvisie herziening 2019
Visie stedenbouw De structuur van de oorspronkelijke margarinefabriek, de medina van de margarine, vormt het vertrekpunt voor de nieuwe ontwikkeling ‘De Kaai’. De historische structuur wordt gehandhaafd en betekenisvolle routes zoals de Klokkesteeg, IJsgang en Multiplexgang vind je straks terug in het plan. Waardevol erfgoed zoals het monument aan de Nassaukade, de achterliggende emballagehal met haar historische kolommenstructuur, en de indrukwekkende compressorhal worden behouden en krijgen een nieuwe betekenis. De Kaai wordt een goed verankerd woon-werkcomplex met een levendige kade en plint en een gevarieerd en geactiveerd daklandschap. Het vormt de missende schakel in de Kop van Feijenoord en brengt een nieuwe identiteit en leven tussen de oeverbebouwing langs de Maas. Een nieuwe eigentijdse invulling wordt er gegeven aan het silhouet en het compacte karakter van de voormalige fabriek. Het historische beeld en volume wordt opnieuw geïnterpreteerd en in de plint herintroduceerd. Bij de nieuwe ontwikkeling wordt op maaiveld het labyrintische, besloten karakter van de oorspronkelijke fabriek ervaren en is de plint als verschijningsvorm duidelijk afleesbaar. De plint heeft grotendeels een publiek karakter.
Hier vindt men de entrees, een groot deel van de voorzieningen, werkruimtes en vind je (publieke) functies die de ontwikkeling ‘De Kaai’ een nieuwe bestemming moet gaan maken.
Herkenbare, in het oog springende specials vormen de uitzonderingen in de compositie. Samen met de historische gebouwen en bruggebouw (die al af wijken van de te realiseren nieuwbouw) vormen zij, strategisch gepositioneerd, een kralenketting van bijzondere onderbrekingen en maken ze de stedenbouwkundige compositie af. En illustreren voor een ieder, hier op De Kaai vindt je bijzondere functies en plekken. De Kaai sluit middels een basement aan op de hoogte van de omliggende gebouwen in de wijk en refereert aan de wand van het huidige fabriekscomplex. Dit basement bestaat uit circa 5 bouwlagen (circa 15 tot 20m bouwhoogte). De onderste laag of lagen van dit basement kunnen een afwijkende hoogte bevatten voor niet-woonfuncties. Deze nieuwe compositie van erfgoed, bruggebouw en nieuwbouw en de aansluiting op/ samenhang tussen wijk, stad en kade maakt gezamenlijk ‘De Kaai’. Hier wordt gewoond, gewerkt en gerecreëerd door mensen uit de buurt, de wijk en (bezoekers van de) stad. Op de navolgende pagina's wordt met schema's, referenties en illustraties, vergezeld van korte toelichtingen de stedenbouwkundige visie en ambitie voor De Kaai uiteengezet.
Eerst worden de stedenbouwkundige uitgangspunten die de richting en ambitie aangeven voor de te realiseren hoofdopzet-/structuur van de buurt, vervolgens de ambitie voor de opbouw en geleding van de toekomstige bouwmassa's en hoe deze zich verhouden tot het huidige complex, de directe omgeving en plek in het rivierfront. Als laatste worden negen stedenbouwkundige gereedschappen gegeven, welke we willen inzetten, teneinde voor De Kaai de best passende en meest ambitieuze stedenbouwkundige compositie te ontwerpen, die we vast gaan leggen in een stedenbouwkundig plan. En De Kaai zich trots kan voegen in het rijtje geslaagde gebiedstransformaties in het Rotterdamse rivierfront.
De structuur van de nieuwe ontwikkeling bestaat uit verschillende afzonderlijke percelen, elk met een eigen karakter. Deze percelen refereren naar de historische functieverdeling in de margarinefabriek, relaterend aan processen zoals energieopwekking, emballage en bijvoorbeeld productie. Ieder perceel biedt ruimte voor een aparte ontwikkeling. Samengestelde stadsblokken moeten hier straks verijzen. Stadsblokken die aansluiten op de oorspronkelijk plek en qua verschijningsvorm aansluiten op de historische context. Bij de ontwikkeling wordt er bewust stevig verdicht om recht te doen aan de compactheid en dichtheid van het historische complex. Desondanks wordt er voldoende lucht, licht en ruimte gecreëerd door de bouwvolumes slim te positioneren en te oriënteren.
Ambitiedocument De Kaai
41
Stedenbouwkundige uitgangspunten richting een ruimtelijke hoofdopzet
42
Doortrekken van de kade & groenstructuur
Historische verankering
Zeven zones
Het voormalige fabrieksterrein wordt publiek toegankelijk gemaakt. De gesloten hekken verdwijnen en iedereen kan op de kade komen. We verbeteren en vergroenen de kade en waar nodig versterken we de kade. Ook reserveren we ruimte voor een getijdenpark ter hoogte van de Nassauhaven.
De ontwikkeling spiegelt zich aan de historische structuur van het gebied en ligt logisch in de omgeving. Bij de ontwikkeling kijken we goed naar bestaande historische structuren. De oorspronkelijke structuur vormt de basis van de nieuwe opzet en is het uitgangspunt voor de nieuwe verkaveling van bouwblokken, straten en pleinen. De historisch waardevolle bebouwing wordt meeontworpen en sluit goed aan op het geheel.
Doordat we de historische structuur aanhouden, wordt het plan opgedeeld in zeven zones. Deze zones refereren ook naar de oorspronkelijke, historische functie-indelingen, zoals expedities, energieopwekking, productie en kantoor.
Ambitiedocument De Kaai
Fijnmazig netwerk
Percelen
Sequentie van pleintjes en hofjes
Het oorspronkelijke labyrint van straatjes, steegjes en doorgangen geldt als inspiratie voor het fijnmazig netwerk dat we over het plan heen leggen. Dit netwerk verbindt het hele gebied en zorgt voor aansluiting met de omgeving. De ijsgang en de multiplexgang vormen hierbij de primaire verbindingen. Daarnaast vormen stegen en passages complementaire ruimtes en sferen.
Het gebied delen we door het netwerk van straten, steegjes en pleinen verder op in percelen. Deze zijn de basis voor de verschillende gebouwvolumes en refereren eveneens aan de historische deelgebieden van de fabriek. Naar de omgeving toe blijft het ogen als een gesloten ensemble, waarbij de diversiteit in uitstaling van de verschillende zijdes van het huidige complex inspriratie bieden aan de herontwikkeling.
De serie van buitenruimtes hebben een specifieke thematiek en dragen bij aan het versterken van de identiteit. Het Brandweerplein is traditioneel de opstelplaats van de brandweer en kan een combinatie worden van een tijdelijke waterberging met een schaduwrijke, actieve plek met sport en spel. We hebben bijzondere aandacht voor een goede relatie tussen binnen en buiten, vooral op plekken waar er stedelijke functies in de plint zijn gesitueerd. Met een goed vormgegeven overgangszone kunnen we een graduele overgang naar de openbare ruimte maken, die uitnodigt om op verschillende manieren te worden gebruikt.
Ambitiedocument De Kaai
43
Drie delige stedenbouwkundige opbouw van het gebouwd volume
44
Basement
Daklaag
Specials
Het basement refereert aan de historische bebouwing en vormt een aaneengesloten geheel. Hier bieden we ruimte voor innovatieve woonconcepten, zoals gestapelde stadswoningen, lofts en atelierwoningen. Ook komen in de plint flexibele werkplaatsen, atelierruimtes, expositieruimtes en verhoogde stadspleinen.
Bovenop het basement realiseren we een gevarieerd daklandschap dat refereert aan het huidige daklandschap van het fabriekscomplex. Dit daklandschap bestaat uit bouwvolumes met rechte, schuine, afgesneden of getrapte hoeken. We vormen dit daklandschap op circa 4 bouwlagen (circa 12 tot 15 m bouwhoogte). Met het gevarieerde daklandschap creëren we ruimte voor verscheidenheid in woningen, doorzichten en een silhouette dat zich verhoudt tot de grote diversiteit van gebouwen van de margarinefabriek.
In de nieuwe buurt voorzien we een aantal specials, waaronder een aantal hoogteaccenten. De hoogteaccenten verhouden zich in positie en hoogte tot bijzondere gebouwen of plekken in de omgeving, zoals bijvoorbeeld de hef en het bruggebouw. We zoeken naar een balans in de verhoudingen tussen de bouwhoogtes van deze bijzondere hoogteaccenten, het bruggebouw als icoon en het ensemble van De Kaai als geheel. De ambitie voor de bouwhoogte van de hoogteaccenten is circa 50 m. Vanuit beleid is hoogbouw niet toegestaan, de maximaal mogelijke bouwhoogte is daarmee circa 70 m. Eventueel kan dus een hoogteaccent tot circa 70 meter reiken, als dat passend is en in balans met de omgeving.
Ambitiedocument De Kaai
Negen stedenbouwkundige gereedschappen Op basis van context, historie en gebruik creëren we een nieuw stedenbouwkundig plan. De volgende stedenbouwkundige tools zetten we in om tot een nieuwe compositie van erfgoed, het bruggebouw en nieuwbouw te komen. Mensen uit de buurt, de wijk en de stad wonen, werken en recreëren in dit nieuwe gebied. De geschiedenis van de oorspronkelijke fabriek ligt hier besloten in het karakter en in de vormentaal van de nieuwe ontwikkeling.
Kenmerkende structuur
Daklandschap
Kades
Het behouden of terug laten komen van het karakter en structuur van de oorspronkelijke margarinefabriek, dat gaandeweg veranderde in een labyrint van oude en nieuwe gebouwen.
De bovenwereld bestaat uit een daklandschap dat mag verschillen in hoogte en expressie. De daken zijn zo ontworpen dat ze zich logisch verhouden ten opzichte van de structuur en positie van de woningen. Er worden kwalitatieve buitenruimtes gecreëerd op hoogte, maar er wordt ook deels in de eigen energiebehoefte voorzien door het onderbrengen van gele daken (daken met zonnepanelen) en wordt de verstening tegengegaan door voldoende blauwe en groene daken te maken in het masterplan.
De havenkades (Nassaukade en Nassauhaven) vormen een belangrijk onderdeel van het nieuwe complex. De openheid van de kades is complementair aan de beslotenheid van het fabriekscomplex. De kades zijn daarmee belangrijke buitenruimtes voor de bewoners en bezoekers van de nieuwe ontwikkeling.
Ambitiedocument De Kaai
45
46
Uniek erfgoed
Opvallende specials
Industriële ornamentatie
We onderzoeken op wat voor manier het bruggebouw, de pindakaaspotten, de compressorhal, het monument en de emballagehal een speciale plek kan krijgen in het plangebied en welke bijzondere functies er kunnen worden toegewezen.
Herkenbare, in het oogspringende specials vormen de uitzonderingen in de compositie. Samen met de historische gebouwen en bruggebouw vormen zij een kralenketting van bijzondere onderbrekingen en maken ze de compositie af. Hier vindt je speciale functies en unieke plekken. Er zullen circa drie locaties in het plangebied worden toegewezen voor specials.
Er zal worden onderzocht welke relicten (fragmenten van historische gebouwen) in het plan her te gebruiken zijn. Hetzelfde geldt voor historische bouwdelen en materialen. Er zal bijvoorbeeld worden gekeken of onderdelen van het leidingennetwerk, de buizen en de silo’s kunnen worden hergebruikt als relicten en smaakmakers, bijvoorbeeld in combinatie met groen of duurzaamheidsmaatregelen.
Ambitiedocument De Kaai
Plint maken
Identiteit per perceel
Poorten, doorgangen, entrees & stegen
De structuur van de ontwikkeling is helder opgebouwd met een duidelijk herkenbare plint, die op de juiste plekken extra kwaliteit en aangezet wordt. Hier brengen we ook de meeste publieke en collectieve functies onder. Zoals ateliers, werkplaatsen, museum en horeca. De plint refereert in zijn verschijningsvorm aan het oorspronkelijke silhouet van de fabriek(swanden). De extace verschijningsvorm gaan we onderzoeken in de volgende fase; denk bijvoorbeeld aan afwijkende openingen, materialisering, dieptewerking, een groene wand of een subtiele rand.
Het plan bestaat uit verschillende samengestelde stadsblokken. De ontwikkeling wordt bewust verdicht om recht te doen aan het compacte, dichte karakter van het historische complex. De verschillende percelen vertellen ieder op subtiele wijze een eigen verhaal en refereren aan de historie en historische functie van de specifieke plek. De percelen zijn duidelijk afleesbaar en verschillen onderling van functie, verschijningsvorm, daklandschap en buitenruimte.
De doorlopende bebouwingswand wordt op bepaalde momenten onderbroken door hoge poorten en doorgangen, die de entrees vormen naar het plangebied. Dubbelhoge entrees liggen aan de binnenzijde en verschaffen toegang tot de woongebouwen. Het interne netwerk van stegen en straatjes verbindt de verschillende percelen met elkaar.
Ambitiedocument De Kaai
47
Ambitiekaart openbare ruimte & landschapsstructuur
48
Ambitiedocument De Kaai
3.3 Landschap & openbare ruimte Relevante beleidsstukken Programma Rivieroevers 2018-2022 Rivieroevers Rotterdam, uitvoeringsprogramma 2019-2022 Urgentiedocument Rotterdams Weerwoord 2019 Visie openbare ruimte 2019-2029 Handboek openbare ruimte Rotterdamse Stijl 2008 Rotterdamse stijl, Lichtplan Rotterdam 2011
Visie openbare ruimte De positie van het projectgebied aan de Maas en in het buitendijkse gebied van Rotterdam is een uitgelezen kans om bij de ontwikkeling van de De Kaai een aantal aantrekkelijke groene plekken en bijzondere openbare ruimtes toe te voegen aan de stad en tegelijkertijd vorm te geven aan een klimaatadaptieve en natuurinclusieve leefomgeving. Ambitie Net als de Kaai kan een ‘oord van verpozen’ worden an de rivier. Een plek waar de sfeer van het rivierenlandschap stroomopwaarts en het hoog stedelijke landschap vertaald wordt in een bijzondere openbare ruimte aan de Nieuwe Maas. De publieke ruimte is uitnodigend en inclusief; voor jong en oud, voor verschillende culturen en sociale klassen maar ook gastvrij voor de niet-menselijke stadsbewoner; de flora en fauna. Een gezond leefklimaat voor mens, dier en plant staat centraal bij de inrichting van de (open)bare ruimte. Daarbij is het deltalandschap met zijn karakteristieke dynamiek van eb en vloed en nat en droog evengoed inspiratie als de stedelijke inrichting van de kades op de kop van Feijenoord. Openbare kade met getijdenpark Op dit moment is de kade op locatie niet toegankelijk. De ontwikkeling van de De Kaai is een uitgelezen kans om deze kade openbaar te maken en in te richten voor verblijf.
Met het continueren van het stedelijke kademilieu langs de Koningshaven in een stedelijk waterfront krijgt het Maasparcours een logisch vervolg langs de rivier met een openbare en gastvrije publieke ruimte. De voetganger staat er centraal, de fietser is er te gast. De kades zijn autovrij of ten minste autoluw. We ontwikkelen de kades met aangename verblijfsplekken en een royale boom- en groenstructuur tot een verbonden en vloeiende stedelijke ruimte. Zo ontstaat een lineaire
parkstructuur: van Holland Amerikaplein tot de kop van de Nassaukade. Een aantrekkelijke verblijfsplek. Het cultureel waterfront met een uitspanning met terras aan de Maas vormt een eindbestemming. Getijdenparken dicht bij elkaar Aan de monding van de Nassauhaven creëren we een getijdenpark, waarmee we een bijzondere parktypologie toevoegen. Op deze plek ervaren bewoners en bezoekers de dynamiek van de Nieuwe Maas. Je kunt hier heel dicht bij het water komen, een grote wens van veel Rotterdammers. De dynamiek van het rivierenlandschap en de bijzondere natuur maken we beleefbaar door verschillende getijdentrappen en terrassen, openbare steigers en overgangen van nat naar droog. Dit zorgt ook voor vergroting van de biodiversiteit en voor mogelijkheden tot interactie met de rivier. Groen Waterfront Het groene waterfront is een grotere, groene plek met aanleidingen voor ontspanning en verblijf. We behouden de aanwezige bomenstructuur en vullen deze aan met nieuwe bomen, wat zorgt voor verkoeling op deze hittestress-gevoelige plek. De Hotterdamscore is hier immers heel hoog en er is onvoldoende verkoeling in huis, tuin of nabije omgeving op de plek. Met het publiek maken van de kade krijgt het waterfront een grotere betekenis als plek waar bewoners en bezoekers op hete dagen verkoeling zoeken (nadrukkelijk ook voor de aanliggende buurten).
Binnenwereld met gangen, pleinen en hofjes Tegenover de royale, openbare kades aan de buitenzijde van de De Kaai staat een meer besloten en intiemere binnenwereld. De ontwikkeling van de De Kaai maakt het mogelijk om het gebied ‘doorwaadbaar’ te maken en te voorzien van een kleinschalig(er) netwerk van routes die ook de omliggende buurten van Feijenoord aansluiten op de kades op de kop. Binnen de contouren van de De Kaai verbinden we een fijnmazig interieur aan het omliggende stadsweefsel. In deze binnenwereld geven we een nieuwe invulling aan de cultuurhistorische organisatiestructuur van het complex met gangen, bedrijfsstraten en pleinen. Deze sequentie van ruimtes hebben een specifieke thematiek en dragen bij aan het versterken van de identiteit. Met een goed vormgegeven overgangszone kan er een graduele overgang naar de openbare ruimte worden gemaakt, die uitnodigt om op verschillende manieren te worden gebruikt. De ijsgang en de multiplexgang vormen hierbij de primaire verbindingen. Het Brandweerplein is traditioneel de opstelplaats van de brandweer en kan een combinatie worden van een tijdelijke waterberging met schaduwrijke actieve plek met sport en spel. Stegen en passages vormen complementaire ruimtes en sferen.
Daklandschap De openbare en collectieve ruimtes worden gecomplementeerd met een gevarieerd daklandschap op de hogere delen van de De Kaai. Verschillende (collectieve) daklandschappen dragen bij aan klimaatadaptatie door het vasthouden van regenwater en het beleefbaar maken van stadsnatuur. Ook is het mogelijk om in dit landschap ontmoetingsplekken te maken voor sport en recreatie. En om daken in te zetten voor het opwekken van energie. Het is nadrukkelijk de bedoeling dat het daklandschap een verhoogd maaiveld wordt met ruimtes voor bewoners om elkaar te ontmoeten, die op een logische manier zijn verbonden met elkaar en met de publieke en collectieve ruimtes op het maaiveld.
Rotterdamse en Industriële stijl We vinden het van belang om materialisatie en vormgeving van de kade te continueren langs de Koningshaven om samenhang te creëren in de openbare ruimte richting Entrepot en Kop van Zuid. Naast de traditionele harde kade is er alle aanleiding (klimaat, natuur, sfeer) om deze route ook te voorzien van een goede groenstructuur (bomen en plantvakken). Daarbij hanteren wij de Rotterdamse stijl. Op de kop van de Koningshaven en de Nassauhaven is een ‘zachte kade’ op zijn plaats met de Plantage als referentie. De kade is hier dan vooral een zachte en autonome schil. Bijvoorbeeld in een combinatie van halfverharding met bomen (en ruimte voor terrassen en informeel verblijf) of grasveld en plantvak. Hiermee dienen we meerdere doelen: zachte oppervlakten warmen minder snel op, zijn in staat water te bergen en ook kan hier ecologische waarde worden toegevoegd. Voor het binnengebied van De Kaai onderzoeken we of relicten van de fabriek of onderdelen van het leidingennetwerk, buizen of silo’s in de buitenruimte kunnen worden hergebruikt. Oud, stoer en robuust havenwerk combineren we dan met eigentijdsere ideeën over omgevingskwaliteit, duurzaamheid en elegantie. We bieden daarbij ook aan waterinfiltratie en vegetatie. Dit creëert een buitenruimte met een postindustriële atmosfeer, die goed aansluit bij de grotere visie voor De Kaai.
Inclusief, sociaal en toegankelijk Overgangen tussen de verschillende maaiveldpeilen gebeurt op een wijze die toegankelijk is voor mindervaliden en/of zorgt voor een meerwaarde in het gebruik van de openbare ruimte zoals verblijfsplekken. Het gebied is rolstoelvriendelijk en goed toegankelijk voor bewoners en bezoekers. De publieke ruimte is uitnodigend en inclusief, voor mens, plant en dier.
Ambitiedocument De Kaai
49
Uitgangspunten vanuit landschap en openbare ruimte
50
Ambitiedocument De Kaai
Ambitiekaart: openbare ruimte en publieke plinten
Kade
Entree
Centraal plein
Kade
Hof
Activiteiten plein
Entree
Kade
Entree
Ambitiedocument De Kaai
51
Landschappelijke ruimtes en typologieën
Stedelijke kade
Kop van Feijnoord
Getijdenpark
Openbare kades Aan de kades maakt de Kaai adres aan het waterfront van Rotterdam. Voorheen de plek van op- en overslag zijn de kades straks de meest publieke openbare ruimtes van het gebied. De kades nodigen tot vertoeven en verblijven aan het water. Aan de Koningshaven is de stedelijke kade die de Kop van Feijenoord verbindt met Hefkwartier, Entrepot en Wilhelminapier. De kade aan de Nassauhaven krijgt een zachte inrichting als getijdenpark. De Kop van de Kaai wordt de bestemming, met ruimte voor een uitspanning en evenementen aan de Nieuwe Maas.
52
Ambitiedocument De Kaai
IJsgang
Kloksteeg Intiem plein
Multiplexgang
IJsgang
Centraal plein
Multiplexgang
Brandweerplein
Pleinen
Verbindingen
Collectieve plekken (daken - hoven)
In het 'interieur' van het complex bevinden zich een aantal besloten pleinruimtes. Deze zijn gesitueerd aan de 'historische' gangen van de Margarinefabriek. Deze plekken hebben een meer intiem karakter. De inrichting verschilt per plek. Op het centale plein is (in de volle grond) ruimte voor een robuuste boomgroep.
De verbindingen maken het voorheen gesloten complex van de Margarinefabriek doorwaadbaar vanuit de wijk naar het waterfront. De verbindingen hebben (globaal) de plek van de industriële connecties in de fabriek. De straten en stegence3n gangen zijn relatief smal en autovrij.
In het interieur van het complex bevinden zich ook een aantal (meer) collectieve open ruimtes, zowel op maaiveld als op de verdiepingen (daken). Deze plekken hebben een goede verbinding met het openbaar gebied.
Ambitiedocument De Kaai
53
54
Wonen
Maken
Ontdekken
Buurt
Wijk
Stad
Ambitiedocument De Kaai
3.4 Programma - nietwonen Belangrijkste relevante beleidsstukken Referentiewaarden maatschappelijke voorzieningen 2019 Nota Bedrijfsruimte Rotterdam 2019 Nota kantoren Rotterdam 2019 Horecagebiedsplan Feijenoord 2022-2024 Gebiedskoers Detailhandel Feijenoord
Eigentijdse stadswijk met initiatieven uit de buurt De Kaai is een duurzame, diverse stadswijk met een uitgesproken eigentijds karakter. Een goed verbonden plek waar verschillende doelgroepen wonen, waar werken en ontspannen samenkomen. Waar je een hapje kunt eten, elkaar ontmoeten, wandelen, recreëren of van de zon genieten op een terras aan het water. Het is er plezierig vertoeven. Stoere gebouwen met levendige plinten en een sfeervolle en groene openbare ruimte. VORM werkt intensief samen met de gemeente, Woonstad, bewoners, gebruikers en ondernemers in de buurt en we laten ook fysiek ruimte in het plan voor initiatieven uit de buurt. Iedereen doet mee in de Kaai.
Verder bieden we (betaalbare) bedrijfsruimte voor lokale ondernemers om te kunnen groeien en te etaleren (bedrijfsruimte en ondergeschikte detailhandel). Er zijn collectieve voorzieningen die tegemoet komen aan de behoefte van nieuwe bewoners en gebruikers. En er is een openbare ruimte die zorgt voor aantrekkingskracht en synergie. In totaal vullen we circa 10% van het totale programma in met de volgende functies: • horeca aan de kade • werk en bedrijfsruimtes voor lokale ondernemers • mogelijke culturele of maatschappelijke invulling als stedelijke trekker • wijkgerichte winkels en dienstverlening • kantoorruimte in de bestaande bebouwing. Wat het precieze economische profiel wordt van deze voorzieningen, onderzoeken we in de volgende fase. We gebruiken de tijdelijke invulling en placemaking om onder andere initiatieven vanuit de wijk een plek te geven. Het is de ambitie om een deel van die initiatieven te laten voortbestaan ook in de nieuwe situatie. We denken aan een functie als Villa Zebra die hier tijdelijk maar ook permanent een plek kan krijgen. We nemen daarvoor ruim de tijd en onderzoeken in de volgende fase waar behoefte aan is, wat een goede mix tussen de verschillende functies is en wat het algemene concept of thema kan zijn dat past bij de historie van de plek.
Uitgangspunten De Kaai wordt een stedelijke buurt die niet alleen uit woningen bestaat. Circa 10% van het programma is niet-wonen. Vanuit het gemeentelijke beleid is De Kaai geen primaire kantoorlocatie, maar de locatie kent wel een aantal bestaande kantoren die blijven, zoals het gebouw De Brug/De Kade (geen onderdeel van de ontwikkeling van VORM) en het monument onder het bruggebouw dat wel onderdeel is van het plangebied van VORM. Daarnaast is er ruimte en aandacht voor betaalbare bedrijfsruimte met ondergeschikte detailhandel, in totaal circa een derde van het nietwoonprogramma. Functies als horeca, hotel en leisure zijn mogelijk, mits ze geen andere ontwikkelingen in de omgeving ondermijnen. Er is geen ruimte voor een foodcourt of voor pure detailhandel.
Ambitie De Kaai kent voorzieningen die op stads-, wijk- en buurtniveau bewoners van Rotterdam bedienen. Op stadsniveau wordt De Kaai een bestemming. Dat kan de programmering van de kade zijn, maar ook de commerciële of maatschappelijke ruimte die onderdak biedt aan een trekkersfunctie.
Ambitiedocument De Kaai
55
56
Stadswoningen Collectieve voorzieningen
Compacte woningen
Collectieve voorzieningen
Buurt (binnen gebied)
Wijk (zuidelijke & westelijke buitenrand)
Stad (water, kade)
Ambitiedocument De Kaai
3.5 Programma - Wonen Belangrijkste relevante beleidsstukken Woonvisie Rotterdam 2030 Nieuw Rotterdams Kwaliteitsbeleid Wonen Actieplan Middenhuur en factsheet middenhuur nieuwbouw
2016 2020 2019
Krachtig Feijenoord Feijenoord is een wijk met een geheel eigen karakter, gevormd door actieve, krachtige bewoners en ondernemers. Dat karakter willen we voor de toekomst behouden. Mensen willen in Feijenoord wonen omdat je hier nog contact hebt met elkaar en het een goede plek is om je kinderen te laten opgroeien. De wijk heeft een robuuste uitstraling aan het water en ligt naast het centrum. In het noorden is het stedelijk wonen en in het zuiden richt het wonen zich meer op de buurt. De wijk vormt hierdoor een brug tussen de Kop van Zuid, het Noordereiland en de rest van Rotterdam-Zuid. De diversiteit aan sociale structuren is het cement van de wijk. Feijenoord straalt zelfbewustzijn uit en is klaar voor de toekomst. Steeds gevarieerder woningaanbod Nieuwe woningen zijn hard nodig in Feijenoord, want de huidige woningvoorraad is sterk in disbalans (Gebiedsatlas 2.0). Er zijn relatief veel sociale huurwoningen (90% van het totaal) en er is een tekort aan midden, hoger en topsegment. Het woningaanbod wordt wel steeds gevarieerder. Het zuiden van de wijk bestaat voornamelijk uit bestaande bebouwing. Hier is het buurtgericht en betaalbaar wonen voor mensen met een groene of gele leefstijl*. Er is een ruim en divers aanbod van sociale huurwoningen. In het noorden van de wijk zijn veel appartementen en eengezinswoningen bijgebouwd, voor een groot deel particulier.
Hierdoor is het noorden van de wijk getransformeerd tot leefgebied voor sociale stijgers en nieuwkomers met een oranje of rode leefstijl.De wijk biedt zo steeds meer diversiteit in de woningvoorraad: meer nieuwbouwwoningen, koopwoningen en grotere grondgebonden woningen. Ook wordt de diversiteit in sociale en middeldure huurwoningen groter. Hierdoor kan de wijk sociale stijgers vasthouden en nieuwe groepen (met middeninkomens) aantrekken.
Ambitie Het is de ambitie om de balans verder te verbeteren door woningen in alle segmenten toe te voegen. Ook kwalitatief fungeert De Kaai als katalysator voor doorstroming en voor verbetering van de wijk. Samen met Woonstad
onderzoeken we de mogelijkheid om plekken die vrij komen door doorstroming, te herontwikkelen tot betaalbare koop- of huurwoningen. Doelgroepen We zetten in op een stedelijk gemengd woonmilieu, waarbij we een mix van jong en oud voor ogen hebben, met een substantieel aandeel bewoners met een gele, oranje en rode levensstijl. Een elkaar versterkende mix voor een stedelijke omgeving met een goede kans op menging van verschillende segmenten. De Kaai richt zich specifiek op doorstromers, jonge stedelingen, stadse gezinnen.en vitale senioren. Doorstromers zijn de huidige bewoners van Feijenoord die de stap kunnen maken naar een grotere of duurzamere woning. Dat kan een woning in het middeldure huur- of koopsegment zijn. Deze doelgroep kan in alle leeftijdsgroepen vallen. Doorstromers zijn gehecht aan de wijk en zoeken een drie- of vierkamerwoning in de buurt. Jonge stedelingen betreft de groep starters. Voor Upfield zijn dat drie subgroepen. 1) Jongvolwassenen die nu nog thuis wonen in Feijenoord, maar graag op zichzelf willen wonen. 2) Afgestudeerden die naar Rotterdam trekken vanwege werk of er na hun studie blijven vanwege hun sociale netwerk. 3) Starters die gaan samenwonen en een eerste eigen huis huren of kopen. Dit zijn veelal mensen tussen de 18 en 30 jaar oud.
Deze groep zoekt een twee- of driekamerwoning in het sociale of middeldure huursegment, of in het middeldure koopsegment. Stadse gezinnen zijn (jonge) gezinnen die in de stad wonen, maar op zoek zijn naar een ruimere woning met meer slaapkamers. Dit zijn gezinnen met (jonge) kinderen van 0 tot 12 jaar oud. Ze zijn gehecht aan de stad en waarderen de bijzondere locatie. Ze zoeken een drie- of vierkamerwoning, wat een appartement, maisonnette, bebo of stadswoning kan zijn. Een woning op de begane grond direct aan de straat wordt extra gewaardeerd. Deze groep is op zoek naar een koopwoning en kan een woning in het hogere of topsegment betalen. Vitale senioren zijn stellen of alleenstaanden, waarvan de kinderen het huis uit zijn. Vaak is deze groep 60+. Hoewel ze nog heel fit zijn, anticiperen ze op de toekomst en kijken ze naar gelijkvloerse appartementen in de nabijheid van voorzieningen. Met de dubbele vergrijzing op komst zal deze groep de komende jaren flink groeien. Deze doelgroep zoekt een drie- of vierkamerwoning in het middeldure, dure of topsegment. Dat kan zowel een huur- als koopwoning zijn.
De groene leefstijl Bewoners met een groene leefstijl hechten waarde aan privacy, doe maar gewoon, anonimiteit en rust. Ze zijn bedachtzaam, gemoedelijk, kalm en serieus. Deze groep ziet de woning als een eigen plek waarin je je terug kunt trekken. Kernbegrippen voor de groene levens- en woonstijl zijn privacy, rust, praktisch en vertrouwd. Ze zijn niet heel uitgesproken of veeleisend. De ideale woning mag strak of landelijk zijn. Een schone en nette buurt vormt de ideale woonomgeving. De gele leefstijl Mensen met een gele leefstijl zijn hartelijk, gezellig, behulpzaam, vrolijk en gemakkelijk in de omgang. Belangrijke waarden zijn gastvrijheid, geborgenheid, sociale verbondenheid en vriendschap. Iedereen is welkom en er mag geleefd worden in huis. In de gele woonstijl is het belangrijk om onderdeel te zijn van een buurt, dat je altijd kunt aankloppen bij de buren en dat je voor elkaar zorgt. De woning en is gezellig, gezinsvriendelijk, vertrouwd en warm en moet kansen bieden voor sociaal contact. Deze groep hecht waarde aan een gemoedelijke, knusse sfeer. De ideale woonomgeving is kindvriendelijk met scholen en winkels in de buurt. De oranje leefstijl Mensen met een oranje leefstijl zijn gezellig, spontaan, vrolijk, creatief en impulsief. Ze hebben een sterk karakter en zijn geïnteresseerd in anderen. Ze zitten niet graag stil.
Ze hebben graag veel actie om zich heen en iedereen is welkom. In de buurt helpen ze graag mee en stimuleren anderen dat ook te doen. De oranje woonstijl is te typeren als gezellig, sfeervol, sociaal, plezier en actie. De ideale woonomgeving is aan een park, in het centrum of aan het water. Ze waarderen een levendige, kindvriendelijke buurt met veel mogelijkheden voor sport en ontspanning. Mensen in deze groep vinden het belangrijk dat hun huis een mooie uitstraling heeft en kiezen als interieur vaak zowel voor eigentijdse als retro elementen. Als het maar afwisselend is. De rode leefstijl Bewoners met een rode leefstijl zijn creatief, avontuurlijk, intelligent en eigenzinnig. Ze zijn geïnteresseerd in de visie van anderen, bedachtzaam, zelfverzekerd en ondernemend. Daarbij is een goede balans tussen lichaam en geest erg belangrijk. Vrije tijd staat in het teken van zelfontplooiing en ontwikkeling. Kenmerken die de woning en woonomgeving van mensen met een rode leefstijl typeren zijn natuurlijk, duurzaam, authentiek, bijzonder, uniek, ruimte, en licht. Deze groep ziet de woning als uitvalsbasis. De locatie is belangrijker dan de woning zelf en het moet in ieder geval voldoende vrijheid vidualiteit bieden. En net even anders zijn.
De mix van doelgroepen zorgt voor levendigheid op verschillende momenten van de dag. Met een divers woningaanbod realiseren we een leefbare buurt en faciliteren we een wooncarrière in de buurt.
Ambitiedocument De Kaai
57
58
Ambitiedocument De Kaai
Segmenten In het coalitieakkoord ‘Eén stad” (2022-2026) wordt tot en met 2025 ingezet op 20% woningen in het sociale segment, 35% in het middensegment, 30% in het hogere segment en 15% in het topsegment. Na 2025 wordt ingezet op 25% in het sociale segment, 40% in het middensegment, 20% in het hogere segment en 15% in het topsegment. Om de wijk Feijenoord in balans te krijgen, thans meer dan 80% van de woningvoorraad in het sociale segement, wordt in dit gebied bewust afgeweken van het coalitieakkoord voor de verdeling van de segmenten. Zo is gekozen voor minder toevoeging in het sociale segment en meer toevoeging in de andere segmenten. Het aantal sociale woningen in bezit van Woonstad in de wijk Feijenoord blijft echter minimaal gelijk. Uitgangspunt is het siginficant toevoegen van betaalbaar woonprogramma, met name in het middeldure segment. In totaal valt minimaal 50% van het programma in deze betaalbare segmenten, waarbij het de ambitie is dit te verhogen naar 60%. We voegen bij De kaai toch (beperkt) sociaal programma toe om de sociale voorraad ook te vernieuwen én menging van het sociale programma door de hele wijk te realiseren. We voegen veel programma in het middensegment toe om doorstroming vanuit de sociale voorraad te faciliteren en om nieuwe doelgroepen aan de wijk te binden. Het overige programma bevindt zich in de vrije sector en topsegment.
Daarmee draagt De Kaai bij aan een betere balans in de woningvoorraad van de wijk.
• doelgroepen: doorstromers, stadse gezinnen, vitale senioren • 2-kamer- en 4-kamer-appartementen en bebo's • circa 50-80 m2 GO (gemiddeld 65 m2) 20% top segment koop en huur • doelgroepen: stadse gezinnen, vitale senioren • maisonnettes, 4-kamer+-appartementen, penthouses • circa 80-150 m2 GO (gemiddeld 95 m2). Bovenstaand programma is de ondergrens voor de ontwikkeling. Op basis hiervan gaan we in de vervolgfase met elkaar onderzoeken of en hoe we het aantal grote woningen in het sociale en middeldure segment kunnen vergroten. Het realiseren van meer grotere woningen is geen gemakkelijke opgave in deze tijd, waarin de betaalbaarheid van woningen onder druk staat door stijgende bouwkosten en rentes. Om deze ambitie toch te verwezenlijken, onderzoeken we of we alternatieve financiële middelen kunnen aanwenden.
Toewijzen Om doorstroom te bevorderen, is het onze ambitie om bewoners uit Feijenoord voorrang te geven bij het toewijzen van woningen. Wetgeving hiervoor is in de maak, maar er zijn nu ook al mogelijkheden om dit in te vullen. We onderzoeken hoe ver we hierbij kunnen gaan. Dit betreft zowel de sociale, middeldure als vrije sector-woningen. Hiervoor werken we samen met Woonstad en beleggers die actief zijn in de buurt.
We vertalen dat in de volgende segmentverdeling: • 10% sociale huur • 40% middensegment koop en huur (bij voorkeur naar 50%) • 30% vrije sector segment koop en huur • 20% topsegment koop en huur Deze ambitie leidt tot het volgende woonprogramma dat als uitgangspunt dient voor verdere uitwerking: 10% sociale huur • doelgroepen: stellen, alleenstaanden en kleine gezinnen • 2-kamer- en 3-kamer-appartementen, circa 55 m2 (70%) en 65 m2 (30%) 40% (bij voorkeur 50%) middensegment koop en huur • doelgroepen: doorstromers, jonge stedelingen, stadse gezinnen, vitale senioren • 2-kamer-appartementen en studio’s met collectieve ruimtes, circa 55 m2 • 3-kamer- en 4-kamer-appartementen, circa 75 m2 • verhouding huur (75%) - koop (25%) 30% vrije sector segment koop en huur
Ambitiedocument De Kaai
59
Ambitiekaart Mobiliteit
Mobiliteits hub
Alternatieve parkeerlocaties
Autoluw
60
Ambitiedocument De Kaai
3.6 Mobiliteit Belangrijkste relevante beleidsstukken Rotterdamse Mobiliteitsaanpak (RMA) (2020) OV visie Rotterdam 2018–2040 (2018) Stedelijk verkeersplan Rotterdam (2017) Beleidsregeling parkeernormen auto en fiets (2021)
Mobiliteitsambitie Een duurzaam mobiliteitsconcept begint met het completeren en verfijnen van het netwerk voor de langzame weggebruiker: voetgangers, wandelaars, spelende kinderen, fietsers. Het blijkt dat meer dan de helft van de verplaatsingen te voet of met de fiets afgelegd worden over een korte afstand. Het is daarom zinvol om eerst aandacht te schenken aan de functionele vereisten. Maar ook comfort, omgevingskwaliteit en de gezondheid van de langzame gebruiker zijn van belang. Het continueren van de stedelijke, openbare Nassaukade op de projectlocatie is de missende schakel in het Maasparcours. Het rondje Feijenoord wordt mogelijk door het realiseren van een autovrije openbare ruimte aan het water. Daarnaast verbindt een verfijnd en kleinschalig netwerk door het binnengebied de Nassaukade met de Roentgenstraat. De volgende stap is het op juiste wijze inpassen van andere vormen van mobiliteit. De impact van de vervoersvorm op de openbare ruimte (onder andere parkeerruimte), op gezondheid (onder andere beweging versus fijnstof) en op de CO2-uitstoot verschilt enorm. Daarbij hebben personenwagens verhoudingsgewijs een sterkere impact op de opwarming van de aarde.
voorzieningen samen. Bij voorkeur in de huidige parkeergarage van Unilever, die zich buiten de projectlocatie bevindt. De ontsluiting hiervan is een doorzetting van de inrichting van de Nassaukade met tweerichtingsverkeer naar de parkeergarage. Door gebruik te maken van een bestaande voorziening en het toevoegen van functies als collectieve fietsparkeervoorzieningen laat het autogebruik een beperkte footprint achter. Naast stalling kan het gebouw ook voorzien in aanvullende functies in de stadslogistiek, zoals bijvoorbeeld deelauto's, pakketten en aantrekkelijk fietsparkeren, waardoor de anonimiteit van een parkeergebouw een adres krijgt aan de kade.
Faciliteren van extra fietsplekken We zetten in op meer fietsparkeerplekken in plaats van autoparkeerplekken.
Als we niet gebruik kunnen maken van de bestaande parkeergarage is er een alternatieve gebouwde parkeeroplossing in het projectgebied nodig. Als dit een nieuwe parkeervoorziening betreft, wordt deze ontsloten via de Roentgenstraat.
Parkeernorm & dubbelgebruik De parkeernorm wordt aan de hand van slim dubbelgebruik naar beneden bijgesteld. Bijvoorbeeld door parkeerplekken onder te brengen in de bestaande parkeergarage. Bovendien is er de ambitie middels vrijstellingen een minimale reductie van 30% t.o.v. de norm te realiseren.
Faciliteren van deelauto's Doordat we deelauto’s aanbieden, zijn er minder parkeerplekken nodig. MaaS We zetten in op Mobility as a Service (MaaS) om het gebied nog beter toegankelijk te maken.
Autoluw & bereikbaarheid hulpdiensten De kade is autovrij maar wel toegankelijk voor hulpdiensten. We onderzoeken op welke wijze we ook (kleine) logistiek in het project kunnen organiseren. Het binnengebied is autoluw en toegankelijk voor hulpdiensten. In de profielen is rekening gehouden met de verplichte obstakelvrije route voor de brandweer en met voldoende ruimte voor opstelplaatsen. Ook voldoen de bochtstralen aan de draaicirkels voor blusvoertuigen.
Pakketdienst De kade is autovrij maar de buitenste rand langs de kade is wel toegankelijk voor pakketdiensten. Onderzocht wordt op welke wijze ook (kleine) logistiek in het project georganiseerd kan worden. Het binnengebied is autoluw en niet toegankelijk. In de profielen is rekening gehouden met voldoende ruimte voor opstelplaatsen.
MaaS
Goede en voldoende stalling voor fietsen
Parkeerscenario’s: Mogelijk parkeerscenario’s: • dubbelgebruik in de parkeergarage van het gebouw De Brug/De Kade • uitbreiden van parkeergarage van het gebouw De Brug/ De Kade • op eigen terrein • op eigen terrein voor koopwoningen We zullen in de volgende fase een basisscenario uitwerken, waarbij we 200 parkeerplekken toevoegen, uitbreidbaar naar het maximum aantal benodigde parkeerplaatsen. Mobiliteitshub Een centrale mobiliteitshub brengt meerdere verkeersstromen en
Ambitiedocument De Kaai
61
62
Energieneutraal
Circulair
Biobased
Flexibel & toekomstbestendig
Maatschappelijke duurzaamheid
Natuurinclusief
Ambitiedocument De Kaai
3.7 Ecologie & duurzaamheid Belangrijkste relevante beleidsstukken Urgentiedocument Rotterdams Weerwoord Rotterdams Duurzaamheidskompas Grondstoffennota
2019 2019 2019-2022
Energieneutraal bouwen Verantwoordelijk voor de eigen energievoorziening. Aquathermie door gebruik te maken van de Maas. Uitwisseling energie kantoren en wonen. Uitwisseling energie tussen mobilteit en gebouw.
Uitwisseling energie tussen mobiliteit en gebouw Op de woningen wordt zonne-energie opgewekt. Deze gebruiken we om elektrische auto’s te laden en in de toekomst te ontladen. Dat kan dankzij een dynamisch (bi-directioneel) laadsysteem. Dit creëert een flexibele opslagcapaciteit die het elektriciteitsnet ontlast en energie buffert, tot het aanbod van duurzame energiebronnen lager is.
stedelijk gebied. Ten slotte kan meer geprefabriceerd worden, waardoor minder bewerking op de bouwplaats plaatsvindt en waardoor minder vervoersbewegingen moeten worden gemaakt.
Flexibel & toekomstbestendig bouwen Preserveren en herdefiniëren van de historische identiteit. Meervoudig gebruik en flexibiliteit, aanpasbaarheid. We willen maximaal inzetten op flexibiliteit door dragende elementen te scheiden van de inbouw. Bijvoorbeeld door te werken conform een bouwmethode met stabiliteitskernen met voorzieningen als trappenhuizen, liften en kolommenstructuren in plaats van dragende wanden. We centreren natte groepen en schachten zo veel mogelijk rondom de kern, ver van de gevel af. Hierdoor is de indeling van de functies en de plattegronden flexibel, en kunnen woningen meegroeien met de behoeftes van bewoners en omwonenden, zonder dat er gesloopt hoeft te worden.
Maatschappelijke duurzaamheid Het is erg belangrijk dat het plan ervoor zorgt dat deze plek bijdraagt aan het behouden en aantrekken van bewoners en sociale klimmers. Door voldoende gedeelde, collectieve en publieke voorzieningen aan te bieden aan diverse gebruikers, garanderen we dat De Kaai een plek van betekenis wordt voor verschillende mensen uit buurt, wijk en stad. Nu en in de toekomst.
Circulair bouwen We gaan bestaande opstallen en vrijgekomen materialen uit de sloop hergebruiken. Er zijn steeds meer mogelijkheden om materialen, zoals hout en beton, hoogwaardig te recyclen, of zelfs 100% te hergebruiken. Samen met het materialenpaspoort dat we meegeven bij oplevering, garanderen we dat er over 100 jaarof einde levensduur zo min mogelijk grondstoffen verloren gaan bij demontage en sloop. De materialen die toegepast worden, zijn waardevol en eenvoudig te demonteren. Aan het einde van de levensduur is het van belang dat de materialen zo veel mogelijk te scheiden zijn in homogene stromen (dus bijvoorbeeld doordat prefab elementen niet verlijmd zijn met de isolatie die erin zit, zodat de wol te scheiden is van de rest van het element).
Biobased bouwen Door het gebruik van biobased materialen in de ontwikkeling wordt de belasting op de natuur verminder. De gebouwen slaan langdurig CO2 op in het bouwmateriaal. De grondstoffen zijn hergroeibaar binnen één generatie en niet eindig. Materialen kunnen hergebruikt en gerecycled worden. De materialen zijn lichtgewicht en kunnen worden gebruikt in
Ambitiedocument De Kaai
63
Waterveiligheid ovrstrdpthuidig1 <= 0 0 - 10 10 - 20 20 - 30 30 - 40 40 - 50 50 - 60 60 - 70 70 - 80 80 - 90 90 - 100 100 - 2000
Risicokaart waterveiligheid buitendijks 2100 - Rotterdamse Adaptatiestrategie
Bij een overstroming zal het meeste water richting het laagst gelegen punt in de wijk stromen, dit omlijnde deel van de Oranjeboomstraat
Lager gelegen buitendijkse gebieden zoals het Noordereiland krijgen steeds vaker te maken met wateroverlast door hogere zee- en rivierwaterstanden.
64
Ambitiedocument De Kaai
3.8 Klimaatadaptie Belangrijkste relevante beleidsstukken Urgentiedocument Rotterdams Weerwoord 2019 Rotterdams Duurzaamheidskompas 2019 Programma Rivieroevers 2018-2022 Rivieroevers Rotterdam, uitvoeringsprogramma 2019-2022 Wonen, werken en verblijven in De Kaai betekent een groene ervaring in de stad. We realiseren een gezond ecosysteem met ruimte voor flora en fauna. Een natuurinclusieve en klimaatadaptieve stad levert een bijdrage aan de biodiversiteit, herstelt het ecologische evenwicht, biedt oplossingen voor urgente klimaatopgaven als wateroverlast, droogte, hitte en biodiversiteit en zet in op klimaatbewustzijn. Met de volgende maatregelen geven wij vorm aan een robuuste stad.
Waterveiligheid. Het plangebied ligt in het buitendijkse gebied van Rotterdam. Daardoor is het kwetsbaar voor overstromingen. Lager gelegen kades in de binnenstad krijgen steeds vaker te maken met wateroverlast door hogere zee- en rivierwaterstanden. Het is belangrijk om daarmee rekening te houden bij de ontwikkeling van De Kaai. In het plangebied nemen we maatregelen om gebouwen en de openbare ruimte te beschermen tegen extreme hoogwatersituaties en wateroverlast. Binnen de contouren van De Kaai krijgt het maaiveld van de nieuwbouw een veilige hoogte van circa 4.00+ NAP. Rondom de monumenten wordt het huidige maaiveldpeil aangehouden (3.00+ NAP). De Nassaukade beschermt de lagere kades en monumenten tegen hoog water. We onderzoeken hier een in hoogte gedifferentieerd maaiveld met een lager gelegen deel langs het water (3.00+ NAP) en een verhoogd deel van de kade (3.60+ NAP) aan de zijde van De Kaai. De overgangen tussen de verschillende maaiveldpeilen dienen toegankelijk te zijn voor mindervaliden. Hier zorgen we voor meerwaarde bij het gebruik van de openbare ruimtes, bijvoorbeeld door zitranden. De groene kade met getijdenpark zorgt voor een natuurlijker, beleefbaarder en aantrekkelijke ruimte tussen water en stad. Dit zorgt voor ecologische en recreatieve continuïteit langs de rivier.
Met de toepassing van verschillende hoogtes maken we een diversiteit aan waterbiotopen als voortzetting van de getijdenoever in de Nassauhaven en als stapsteen richting de Maas.
Extreme neerslag Door de ligging in het buitendijkse gebied is er geen directe noodzaak voor grootschalige hemelwaterberging op locatie. Het water wordt namelijk afgevoerd naar de rivier. Toch is het van belang het concept van ‘de stad als spons’ als vertrekpunt te nemen bij de inrichting van de leefomgeving. Regenwater wordt vastgehouden, zodat het bij schaarste, bijvoorbeeld in tijden van droogte, weer wordt teruggegeven. Dit kan door gebruik te maken van een hemelwatercascade, waarin regenwater als eerste op daken wordt opgevangen, het vervolgens in het gebied wordt vastgehouden en wordt hergebruikt voor het bewateren van beplanting. Het wordt ook gebruikt voor afkoeling van de openbare ruimte of als spoelwater voor toiletten.
Hitte Er ontstaat hittestress door de opwarming van versteende en slecht geventileerde stedelijke gebieden. Dit verergert het ongemak tijdens hittegolven en beïnvloedt de leefbaarheid in de stad. Dit voorkomen we door de instraling van en opwarming door de zon te verkleinen. De nabijheid van verkoeling is van belang: iedere werkplek of woning moet in de buurt zijn van een koele plek. Bomen zijn het meest efficiënt bij de reductie van hittestress in steden. De schaduw van bomen zorgt voor koele plekken (gevoelstemperatuur al snel 15 graden lager) en verdamping. De aanwezigheid van voldoende water is voor de bomen noodzakelijk. Op zeer korte afstand zorgen de schaduwrijke gangen, stegen, straatjes en pleinen voor verkoeling, doordat we hier effectieve verkoelende maatregelen toepassen. Zoals een boomrijke inrichting, fonteinen en vernevelingsinstallaties die de luchttemperatuur merkbaar verlagen. Dit is nodig omdat de wind hier weinig invloed heeft en de hitte lang blijft hangen. Op de kade heeft de wind meer invloed, waardoor er in de zomer verkoeling plaatsvindt. Op de kade komen er door de diverse oriëntaties zowel plekken in de zon als in de schaduw. De royale groenstructuur zorgt voor een brede schaduwrijke zone aan het water.
vegetatiedaken, begroeide gevels en geïntegreerde nestvoorzieningen in de gevels voor vleermuizen, mussen en zwaluwen, bijvoorbeeld. Een juiste oriëntatie en plaatsing van voorzieningen is van belang.
Belevingswaarde De kwalitatieve benadering van een klimaatadaptieve en natuurinclusieve stedelijke inrichting heeft ook een direct positief effect op de menselijke belevingswaarde van de leefomgeving. Een omgeving met uitzicht op en in de nabijheid van beplanting draagt óók bij aan de mentale gezondheid van mensen. De beleving hangt samen met het gebruik. Zo nodigen klimaatadaptieve en natuurinclusieve inrichtingen uit tot recreatie (spelen, tuinieren etc. ). Ook stimuleren ze een actieve mobiliteit (groene routes, schaduwrijke straten). Deze belevingswaarden dragen bij aan gezond gedrag en een gezonde leefomgeving. Een natuurlijke inrichting levert ook een bijdrage aan klimaatbewustzijn door ingrepen zichtbaar te maken. Zichtbare afstroming van regenwater zorgt er bijvoorbeeld voor dat de wateropgave niet langer verscholen ligt in ondergrondse infrastructuren.
Natuurinclusief Natuurinclusieve voorstellen zijn voor verschillende onderdelen van het projectgebied een meerwaarde, zoals voor het ecosysteem van de locatie of van de omgeving. Het getijdenpark is onderdeel van het estuariene ecosysteem. De stedelijke en groene kade is een meerwaarde als corridor voor vogels en vleermuizen, bijvoorbeeld. In het binnengebied spelen groene stegen, pleinen en het daklandschap een rol voor het ecosysteem op kleinere schaal door het gebruik van specifieke beplanting. Voor een natuurinclusief ontwerp geldt dat het altijd moet passen bij het ecologische systeem. Het moet voorzien in voedsel, veiligheid en verplaatsingsmogelijkheden op diverse schaalniveaus binnen het voedselweb. De bebouwing draagt bij aan de lokale ecologie met