[23bb000025] Bijlage behorende bij 23bb24 over KplusV Behoefteonderzoek Stadsmakersfonds Rotterdam

Het is niet gezegd dat ieder initiatief wordt omarmd door (particuliere) Rotterdamse investeerders of geschikt is voor een succesvolle crowdfunding-actie. Het hangt sterk af van de lokale verbondenheid, de netwerken van initiatiefnemers, maar vooral van de beoogde maatschappelijke meerwaarde. Maatschappelijk initiatieven richten zich ten aanzien van het aantrekken van financiering voor vastgoed zich in eerste instantie op reguliere kapitaalverstrekkers (hypotheekbanken). Deze oriëntatie is zelden succesvol vanwege een pallet aan knelpunten (zie paragraaf 4.3). Daarom zijn maatschappelijke initiatieven uitsluitend aangewezen op andere vormen van financiering zoals leningen en/of investeringen door (particuliere) Rotterdammers en crowdfunding. Het succes van dergelijke vormen van financiering hangt sterk af van het netwerk en de kwaliteit van het maatschappelijk initiatief.

4.3 Knelpunten in de financiering vanuit initiatiefnemers en reguliere kapitaalverstrekkers Wat zijn de knelpunten in de financiering van vastgoed ten behoeve van maatschappelijke initiatieven in Rotterdam, bezien vanuit het perspectief van de maatschappelijke initiatieven én de reguliere kapitaalverstrekkers? In paragraaf 4.2 is aangegeven dat financiering van vastgoed door reguliere kapitaalverstrekkers voor maatschappelijke initiatieven niet of nauwelijks tot stand komt. Het gaat dan vooral om de startende initiatieven. De knelpunten in de financiering van vastgoed, bezien vanuit het perspectief van de 17

Voorbeelden hiervan zijn Rabo Foundation, Fonds 21 (SNS-Reaal), Triodos Foundation.

21 december 20 22. Ons kenmerk 22060-012/MWE/NKE

Definitief Conceptrapport !

21

maatschappelijke initiatieven en bezien vanuit het perspectief van de reguliere kapitaalverstrekkers liggen grotendeels in elkaars verlengde. Knelpunten vanuit het perspectief van de maatschappelijke initiatieven • Maatschappelijke initiatiefnemers zijn doorgaans maatschappelijke zeer betrokken personen, echter daar mag niet vanzelfsprekend van worden verwacht dat zij zelf een zeker eigen vermogen kunnen (of willen) inbrengen. Het ontbreken van eigen vermogen is voor reguliere kapitaalverstrekkers vaak 'een showstopper'. • De businesscase van maatschappelijke initiatieven is sterk inhoudelijk gedreven. De bedrijfseconomische kant van de businesscase is vaak onderbelicht door het ontbreken van ondernemersgeest/ondernemerschap, kennis en ervaring. Dit zijn juist aspecten waar reguliere kapitaalverstrekkers stevig op toetsen. • Er is weinig zicht op een 'gezond financieel-economisch' perspectief. Door de hoge vastgoedprijzen in relatie tot het maatschappelijke profiel van het initiatief blijkt het een (te) grote opgave om een robuust verdienmodel te ontwikkelen. De (meervoudige) inhoudelijke waardecreatie18 van maatschappelijke initiatieven kan niet vanzelfsprekend worden vertaald naar een financieeleconomische waarde (toekomstige kasstromen), hetgeen juist een basis is voor aflossingscapaciteit van leningen19.

Deze inhoudelijke waardecreatie is echter wezenlijk voor het verbeteren van een leefbare samenleving waar ook financiële waarde aan zou kunnen worden toegekend in termen van economische spin-off, bredere (arbeids)participatie, verminderen van eenzaamheid, verminderen van zorgkosten e.d. • Maatschappelijke initiatieven, zeker in de startup-fase, zijn lean georganiseerd. Niet zelden leunt het initiatief op enkele zeer betrokken personen. Het gaat niet alleen om het plan maar ook om de mate waarin de organisatie toekomstvast wordt vormgegeven. De inrichting van de governance is vaak nog onvoldoende geborgd. Knelpunten vanuit het perspectief van de reguliere kapitaalverstrekkers? • Reguliere kapitaalverstrekkers beoordelen een leningsaanvraag voor de verwerving van vastgoed door maatschappelijke initiatiefnemers vanuit het perspectief van een onderneming. De rechtsvorm in niet zozeer relevant, maar wel de eis dat een zeker eigen vermogen20 door initiatiefnemers zelf moet worden ingebracht, hetgeen doorgaans volledig ontbreekt. • De robuustheid van de businesscase, zeker in financieel-economisch opzicht, is voor reguliere kapitaalverstrekkers vaak het struikelblok. Het verdienmodel is vaak onvoldoende uitgewerkt en/of gebaseerd op niet structurele inkomsten, waardoor stabiele kasstromen voor het aflossen van leningen niet zijn gegarandeerd.

In de combinatie met de nog niet bewezen track-record van het initiatief, wordt de businesscase al snel als (te) risicovol beoordeeld. • Ook wordt de beoordeling van het ondernemerschap in relatie tot organisatiegraad (governance) van het initiatief door reguliere kapitaalverstrekkers zwaar gewogen. De grote afhankelijkheid van "de trekkers" van het initiatief wordt als een stevig risico ervaren. • Het (maatschappelijk) vastgoed is voor reguliere kapitaalverstrekkers het onderpand van de verstrekte lening. De waardevastheid van het vastgoed wordt als een stevige risicofactor gezien vanwege de inschatte (relatief lage) courantheid ervan.

18 19

20

De waardecreatie in termen van het verhogen van de leefbaarheid in de wijk /stad is geen garantie voor een financieel haalbare maatschappelijke businesscase. Vanuit de Autoriteit financiële Markten zijn (hypotheek)banken in het kader van de zorgplicht gehouden aan het vertrekken van een financiering onder de voorwaarde van een beoordeling van de toekomstige kasstromen (van de businesscase) om de financiering te kunnen aflossen (passende omvang en tijdas). De omvang van het vereiste eigen vermogen hangt af van de robuustheid van de businesscase (financieel, ondernemerschap, courantheid vastgoed e.d.). In de regel wordt een inbreng van minimaal 20%-30% vereist.

21 december 20 22. Ons kenmerk 22060-012/MWE/NKE

Definitief Conceptrapport !

22

•

•

Compliance. Naleving van de relevante wet- en regelgeving en het werken volgens door een organisatie zelf opgestelde normen en regels worden door reguliere kapitaalverstrekkers eveneens als een risicofactor beoordeeld, Dit geldt zeker indien horeca onderdeel uitmaakt van het businessmodel. Maatschappelijk initiatieven passen niet altijd in de scope van het verdienmodel van reguliere kapitaalvestrekkers zelf. De aard en omvang van het initiatief past eenvoudigweg niet in de portefeuille en wordt daardoor als onvoldoende interessant gevonden in relatie tot de inspanningen die moeten worden verricht en de bijbehorende risico's die moeten worden aanvaard.

Reguliere kapitaalverstrekkers zijn uiterst terughoudend ten aanzien van financiering van vastgoed voor maatschappelijke initiatieven. Startende initiatieven zonder eigen vermogen zijn dus aangewezen op andere financiers. Reguliere kapitaalverstrekkers ervaren het vertrekken van vastgoedleningen aan maatschappelijke initiatieven als te risicovol. De niet bewezen en als niet robuust beoordeelde businesscase in combinatie met de risico-inschatting met betrekking tot de waardevastheid van het vastgoed en compliance maken het geheel voor reguliere kapitaalverstrekkers onvoldoende interessant. Tegelijkertijd kan tot op heden de maatschappelijke waardecreatie onvoldoende worden vertaald naar financiële waarden die het eenvoudiger maken om een haalbare businesscase te ontwikkelen. Maatschappelijke (en bewezen) initiatieven met een eigen vermogen verkeren in een betere positie. De inbreng van eigen vermogen vermindert het risicoprofiel aanzienlijk ten aanzien van de waarde van het onderpand voor de bank.

4.4 Bijdrage aan tekort aan financiering door toetreding Stadmakersfonds Kan (toetreding tot) het Stadmakersfonds bijdragen aan het (geheel of gedeeltelijk) elimineren van het tekort aan benodigde financiering? De beantwoording van bovenstaande vraag richt zich in eerste instantie op de vraag of een revolverend fonds kan bijdragen aan het tekort van de benodigde financiering. In tweede instantie wordt ingegaan of specifiek het Stadmakersfonds Utrecht deze bijdrage kan leveren. In paragraaf 4.5 wordt ingegaan op een indicatieve berekening van de benodigde financieringsomvang van het fonds.

Bijdragen aan het tekort aan financiering door een revolverend fonds Zoals in paragraaf 2.6 aangegeven, is een revolverend fonds een fonds waarmee een overheid leningen verstrekt aan (en/of risicodragend participeert in) initiatieven met een maatschappelijk doel/belang en waarbij de aflossingen terugkeren in het fonds. Door de aflossingen kunnen de middelen steeds opnieuw ingezet worden voor nieuwe initiatieven. Een revolverend fonds heeft toegevoegde waarde indien financiering door reguliere kapitaalverstrekkers (of andere vormen van financiering) niet of uiterst moeizaam tot stand komt. In paragraaf 4.3. is geconcludeerd dat dit onmiskenbaar het geval is. Een belangrijke lacune in het verkrijgen van financiering van reguliere kapitaalverstrekkers is dat maatschappelijke initiatieven niet beschikken over (voldoende) eigen vermogen. Dit hangt samen met het maatschappelijke karakter van het initiatief; een uiterst lucratief financieel perspectief ontbreekt, terwijl de sociaal-economische/sociaal-maatschappelijk meerwaarde relevant is. En juist deze waarde kan niet altijd in financiële zin worden vertaald Een revolverend fonds kan wel de lacune van het niet beschikken over (voldoende) eigen vermogen helpen oplossen, maar kan niet zomaar worden ingezet voor het sluitend maken van de businesscase.

21 december 20 22. Ons kenmerk 22060-012/MWE/NKE

Definitief Conceptrapport !

23

Door de inbreng vanuit het fonds ontstaat de mogelijkheid dat reguliere kapitaalverstrekkers (of andere financiers) mee gaan doen zodat het verwerven van het vastgoed, uiteraard onder voorwaarden, mogelijk wordt21. Het fonds is dus geen oplossing voor alle vraagstukken. De belangrijkste voorwaarde is dat ook in deze vorm van kapitaalverstrekking sprake moet zijn van een sluitende businesscase. De inzet van een revolverend fonds vraagt net zo goed als andere kapitaalverstrekkers om waarborgen met betrekking tot toereikende kasstromen, zodat de verkregen financiering kan worden afgelost. Of de gemeente Rotterdam naast een revolverend fonds ook separaat wenst in te zetten op het financieel ondersteunen van maatschappelijke initiatieven, valt buiten de scope van het onderzoek. Maar zoals gesteld; een revolverend fonds is geen oplossing voor alle vraagstukken. Met de aankoop van vastgoed is er nog niet vanzelfsprekend sprake van de benodigde sluitende businesscase. Belangrijke voordelen van een revolverend fonds zijn dat (i) maatschappelijke initiatieven op deze wijze geen eigen vermogen hoeven in te brengen, (ii) het fonds optreedt als co-financier waardoor vertrouwen ontstaat bij andere financiers en (iii) met een lagere (maatschappelijk) rente22 gerekend kan worden.

Een van de gesignaleerde knelpunten in de financiering is dat maatschappelijke initiatiefnemers vaak kennis, ervaring en netwerken missen om een gedegen haalbare businesscase te ontwikkelen en te onderbouwen. Zonder goede ondersteuning gaan daardoor veel kansrijke maatschappelijke initiatieven verloren. Om die reden is een goede ondersteuningsstructuur voor maatschappelijke initiatieven nodig. Een dergelijke ondersteuningsstructuur kan door het fonds zelf worden geboden of door een andere partijen worden geboden. Dit is een nader te beantwoorden vraag. Bijdragen aan het tekort aan financiering door het Stadmakersfonds Utrecht Zoals weergegeven in paragraaf 3.4. werkt het Stadmakersfonds met revolverend investeringsgeld van de provincie (en deels de gemeente) Utrecht. Het doel van het fonds is om samen met initiatiefnemers maatschappelijke impact te maken, waarbij in de kern langdurig eigenaarschap van grond en gebouwen cruciaal onderdeel is van het realiseren van de beoogde maatschappelijke (meervoudige) meerwaarde. In die zin sluit de Rotterdamse behoefte aan financiering aan op de doelstelling van het Stadmakersfonds Utrecht. Het fonds staat ook open voor uitbreiding naar andere delen van het land en biedt ook mogelijkheden om regiospecifieke voorwaarden in te passen. Het fonds zet ook in op het werven van andere publieke, semipublieke en private (mede) financiers.

Regiospecifieke voorwaarden zijn vanzelfsprekend noodzakelijk. Een eventuele Rotterdams inbreng in het fonds dient natuurlijk voorbehouden te zijn aan de Rotterdamse maatschappelijk initiatieven en te voldoen aan de Rotterdamse (nader te bepalen) voorwaarden aan fondsinrichting en fondsbeheer.

21

De inzet van revolverende middelen vanuit de overheid verlagen het risico voor reguliere kapitaalverstrekkers of andere financiers. Voorwaarde is dat deze leningen als achtergestelde leningen worden aangemerkt ten opzichte van de verstrekte leningen door de reguliere kapitaalverstrekkers. Door de achterstelling wordt de inbreng van dit (garantie)vermogen als een garantie beoordeeld. Een en ander hangt af van het fonds is opgezet de grootte van de rol van de overheid en de investeringsstrategie. De overheidsinbreng hoeft niet per se achter gesteld worden ten opzichte van andere investeerders. De toekomstige fondsvoorwaarden dienen vanzelfsprekend uitsluitsel te geven. 22 Hanteren van een lagere rente hoeft niet per se het geval te zijn. Een revolverend fonds kan ook andere gunstigere voorwaarden bieden die daarmee een initiatief haalbaar maken. 21 december 20 22. Ons kenmerk 22060-012/MWE/NKE

Definitief Conceptrapport !

24

Aansluiten bij Stadmakersfonds Utrecht of een eigen Rotterdams fonds? Alhoewel de aard en de inrichting van een revolverend fonds zelf geen onderdeel is van het onderzoek en voor zover in het kader van dit onderzoek kan worden beoordeeld, behoort aansluiting bij het Stadmakersfonds Utrecht zeker tot de mogelijkheden. Rotterdam kan ook besluiten om zelf een fonds op te richten of aan te sluiten bij bestaande Rotterdamse fondsen23. Nader onderzoek, naar fondsvoorwaarden die voor de gemeente Rotterdam zelf essentieel zijn en de mate waarin deze verenigbaar zijn met die van het Stadmakersfonds Utrecht of bestaande Rotterdamse fondsen, is nadrukkelijk nodig om een weloverwogen keuze te maken. In dit verband zijn voor een eventuele nadere uitwerking de onderstaande aspecten van belang. Ondersteuningsstructuur Het Stadmakersfonds Utrecht vervult een prominente rol in het ondersteunen van maatschappelijke initiatieven in het vervolmaken van hun businesscase. Eerder is betoogd dat een ondersteuningsstructuur wenselijk, zo niet noodzakelijk is, om kansrijke initiatieven niet verloren te laten gaan als gevolg van de afstand tot financiering door reguliere kapitaalverstrekkers. Over de vraag of een dergelijke ondersteuningsstructuur bij het revolverend fonds zelf moet worden ondergebracht kan verschillend worden gedacht.

Vanzelfsprekend beoordeelt het fonds of de businesscase voldoet aan de daarvoor te stellen inhoudelijke en financieel-economische criteria, maar dat is een andere verantwoordelijkheid dan vanuit de ondersteuningsstructuur van het fonds op de stoel van de maatschappelijk initiatiefnemer plaats te nemen. Bovendien zijn maatschappelijke initiatieven sterk lokaal verankerd, hetgeen de vraag oproept of je de ondersteuningsstructuur ook niet lokaal moet borgen en daardoor mogelijk makkelijker kan verbinden met bestaande structuren en netwerken24. Het voordeel is dat vanuit deze structuren ten aanzien van de beoordeling van maatschappelijk initiatieven mogelijk beter kan worden aangesloten op het beleid en de ambities van de verschillende beleidsdirecties. Voor deze ondersteuningsstructuur zal analoog aan de reeds bestaande structuren en netwerken financiering moeten worden gezocht25. Het is niet aannemelijk dat de kosten van de benodigde ondersteuning als vanzelfsprekend door elke maatschappelijke initiatiefnemer zelf kan worden opgebracht. Fondsinrichting en fondsbeheer Naast de fondsvoorwaarde ten aanzien van een sluitende businesscase en de voorwaarde dat financiering van het vastgoed niet door reguliere kapitaalverstrekkers mogelijk is, is een duidelijke set van aanvullende voorwaarden van belang met betrekking tot de te bereiken maatschappelijke prestaties en impact.

De voorwaarden richten zich o.a. op de aard van de maatschappelijke initiatieven, de maatschappelijke prestatie-indicatoren, het vastgoed zelf, de financieringspartners, en -voorwaarden, de maximale financieringsbijdrage per initiatief en totale omvang van het revolverend fonds. Er is tevens een heldere definitie nodig over welke maatschappelijke initiatieven een beroep kunnen doen op het fonds. Gaat het louter om sociaal-economische en sociaal-maatschappelijke (culturele) initiatieven, mag bijvoorbeeld alleen sprake zijn van activiteiten ondersteunende horeca? Maar ook: mogen coöperatieve woonvormen aanspraak maken?

23

24

25

Mogelijk kan aangesloten worden bij de structuur van Het Social Impact Fonds Rotterdam of SOFIE. Dergelijke fondsen investeren in initiatieven/ondernemingen die (vernieuwende) oplossingen bieden voor de (maatschappelijke) relevante vraagstukken van de stad. Mogelijk kan aangesloten worden bij de structuur van Rotterdam Impact Coalitie waarin de gemeente Rotterdam werk met Stichting Voor Goed. Voor Goed is opgericht als instrument om het Rotterdamse ecosysteem voor sociaal ondernemerschap in de breedte te versterken en te professionaliseren / verder te optimaliseren. Maar er is ook een relevante private infrastructuur waartoe bijvoorbeeld Stichting de Verre Bergen en Stichting Droom en Daad behoren. De ondersteuningsstructuur van het Stadmakersfonds wordt (begrensd) gefinancierd door de provincie Utrecht.

21 december 20 22. Ons kenmerk 22060-012/MWE/NKE

Definitief Conceptrapport !

25

Voor de inzet van het fonds zou geen onderscheid moeten worden gemaakt of de revolverende middelen worden ingezet voor de verwerving van publiek (gemeentelijk maatschappelijk of commercieel) vastgoed of privaat vastgoed. In de basis gaat het om de maatschappelijke meerwaarde en passend vastgoed om deze meerwaarde daadwerkelijk te effectueren. Of dit publiek of privaat vastgoed betreft is niet relevant. Het fonds zou zich moeten richten op de mogelijkheden van cofinanciering met (een mix van) diverse financieringspartners, Naast reguliere kapitaalverstrekkers zou het mogelijk moeten zijn om ook lokale (particuliere) investeerders en/of crowdfunding en/of andere fondsen, zoals bijvoorbeeld het Nationaal Restauratiefonds, als co-financiers toe te laten. Juist door de combinatie mogelijk te maken wordt lokale participatie verhoogd en worden de risico's onder de financieringspartners meer gespreid. Aandachtspunt is zorg te dragen voor een efficiënt fondsbeheer om te waarborgen dat ook met een beperkt maatschappelijk fondsrendement de fondsbeheerkosten kunnen worden gedekt. Om die reden is het ook verstandig om te beoordelen of en op welke wijze kan worden aangesloten bij bestaande fondsen. Een revolverend stadmakersfonds kan zeker bijdragen aan het terugbrengen van het tekort aan benodigde financiering door reguliere kapitaalverstrekkers.

Fondsmiddelen kunnen de bestaande lacune van het niet beschikbaar hebben van eigen vermogen van maatschappelijke initiatieven overbruggen. Door cofinanciering wordt het risicoprofiel voor andere financiers, reguliere kapitaalverstrekkers, (particuliere) investeerders beduidend lager. Tegelijkertijd dienen ook de revolverende middelen te worden terugbetaald en daardoor zijn de eisen aan de businesscase in beginsel niet anders. Toetreding tot het Stadmakersfonds is zeker een optie, maar niet de enige optie. Aansluiten bij de bestaande Rotterdamse infrastructuur biedt de mogelijkheid makkelijker te verbinden met de beleidsclusters in wijk/stad. Immers het voldoen aan de fondscriteria, die vooral uitgaan van maatschappelijke waardecreatie, kan niet losstaan van de inhoudelijke beleidsambities van de stad. En deze ambities zouden ook financieel kunnen worden vertaald (in de vorm van bijvoorbeeld een subsidie en/of passend geprijsd vastgoed). Gesteld wordt dat ook een stevige ondersteuning nodig is om kansrijke initiatieven tot de beoogde haalbare businesscase te brengen. Ook hiervoor is het te overwegen aan te sluiten bij bestaande infrastructuur die in Rotterdam is vormgegeven en beleidsmatig en financieel wordt ondersteund.

4.5 Indicatieve omvang van de benodigde financiering Wat is de indicatieve omgang van de behoefte (het tekort) aan benodigde financiering (de veronderstelde mismatch tussen vraag een aanbod)? De omvang van de benodigde financiering is uiterst moeilijk te bepalen. De omvang hangt af van het aantal maatschappelijke initiatieven op enig moment, maar vooral van het aantal maatschappelijke initiatieven dat zich in de toekomst aandient. Wel is een redeneerlijn mogelijk die uiteindelijk een indicatie van de omvang van de benodigde financiering onderbouwt. De redeneerlijn gaat uit van onderstaande uitgangspunten/aannamen: – De indicatieve omvang van het fonds wordt bepaald voor de (maximale inbreng van de) revolverende middelen. Hierbij wordt uitgegaan van een gemiddelde revolverende financiering van1/3 van de investeringsomvang en een financiering van 2/326 van de investeringsomvang door andere (reguliere) kapitaalverstrekkers. Inzet op dit percentage maakt cofinanciering aantrekkelijk (risicomijdend) perspectief voor kapitaalverstrekkers. Het verwerven van vastgoed en daarmee het realiseren van het maatschappelijk initiatief wordt hierdoor eenvoudiger realiseerbaar.

26

De aanname is dat (reguliere) kapitaalvertrekkers bereid zijn vastgoed mede te financieren, indien 33% van de vastgoedwaarde door het fonds (achtergesteld) wordt gefinancierd.

21 december 20 22. Ons kenmerk 22060-012/MWE/NKE

Definitief Conceptrapport !

26

–

– –

–

–

Bezien de ervaringen en ambitie27 van het Stadmakersfonds (jaarplan 2021) wordt in de redeneerlijn uitgegaan van twee succesvolle investeringen (matches) per jaar tussen maatschappelijke initiatieven en de financiers. Voor het revolverend deel wordt in de berekening (eenvoudigheidshalve) ervan uitgegaan dat de fondsbeheerkosten worden bekostigd uit de reguliere rentebetalingen. Uitgaande van een gemiddelde vastgoed aankoopwaarde van € 1,5 miljoen28, bedraagt de omvang van de inbreng aan revolverende middelen in het eerste jaar dus (2 x € 1,5 miljoen x 33,3% =) € 1,0 miljoen. De jaarlijkse financieringsbehoefte (inbreng in het fonds) neemt jaarlijks af tot uiteindelijk nul. Dit is het moment waarop de aflossingen van bestaande initiatieven in balans zijn met de benodigde financieringen van nieuwe initiatieven. De cumulatieve investeringsbehoefte neemt vanzelfsprekend tot dat moment ook toe. Uitgaande van een aflossingstermijn van vastgoedleningen 30 jaar bedraagt met inachtneming van bovenstaande uitgangspunten, de benodigde revolverende fondsomvang voor de periode van vijf jaar € 4,7 miljoen. De omvang van de daarbij behorende waarde van de te verwerven vastgoedportefeuille bedraagt € 15 miljoen. Voor de periode van 10 jaar bedraagt de benodigde revolverende fondsomvang € 8,5 miljoen.

De omvang van de daarbij behorende waarde van de te verwerven vastgoedportefeuille bedraagt € 30 miljoen. Het verloop van de fondsomvang, gebaseerd op bovenstaande uitgangspunten, is weergeven in bijlage 2. Met een totale inbreng van € 15,5 miljoen aan revolverende middelen kan over een periode van 30 jaar een vastgoed met een waarde van € 93 miljoen worden verworven.

In bovenstaande redeneerlijn wordt een fondsperiode van 30 jaar beschouwd. Deze periode is vanzelfsprekend niet voorspelbaar. Ook moet worden bezien of en op welke wijze een revolverend fonds in de praktijk echt werkt. Immers, zoals eerder aangegeven, het realiseren van haalbare maatschappelijke businesscases is in de praktijk geen eenvoudige opgave. Het is raadzaam het fonds in bescheiden vorm te starten en op basis van de werking in de praktijk verder op te schalen. Uitgaan van een fondsperiode van 10 jaar, zoals ook voor het fonds SOFIE is gehanteerd, ligt meer voor de hand. In de basis dient de (maatschappelijke) rentevergoeding kosten van het fondsbeheer en het risico van de eventuele afwaardering van vastgoed te dekken (in geval van gedwongen verkoop van vastgoed). Voor de kosten van de ondersteuningsstructuur voor de ontwikkeling van de businesscase van maatschappelijke initiatieven dient aanvullende financiering te worden gevonden. Het is niet vanzelfsprekend dat deze ondersteuning in de maatschappelijke rentevergoeding is inbegrepen.

27

28

Stadmakersfonds Utrecht heeft tot op heden drie passende investeringen in vastgoed via het fonds gerealiseerd in een periode van 2 jaar. Daarmee is een ambitie voor Rotterdam van gemiddeld 2 investeringen per jaar rekenkundig een realistische aanname. Deze aankoopwaarde is (75% neerwaarts) afgeleid van de gemiddelde waarde van de realisaties van initiatieven van het Stadmakersfonds Utrecht. Deze gemiddelde aankoopwaarde bedraagt ruim € 2 miljoen. Daarmee niet gezegd dat een dergelijke gemiddelde aankoopwaarde een fondscriterium zou moeten zijn. Integendeel: Beleidsmatige criteria om maatschappelijke initiatieven te ondersteunen verdienen prioriteit, Daarmee zouden evenzeer initiatieven met een (veel) kleinere investeringsbehoefte in aanmerking voor het fonds moeten kunnen komen.

21 december 20 22. Ons kenmerk 22060-012/MWE/NKE

Definitief Conceptrapport !

27

05 Conclusies en aanbevelingen De gemeente Rotterdam vraagt zich af of een revolverend fonds kan bijdragen aan het realiseren van passende plekken voor maatschappelijk initiatieven en mede door de inzet van een dergelijk fonds het verwerven van vastgoed voor deze initiatieven mogelijk kan maken. In dit hoofdstuk wordt een samenvattende conclusie weergegeven voorzien van een aantal aanbevelingen.

5.1

Samenvattende conclusie:

Maatschappelijk initiatieven met aantoonbare waardecreatie, waarvan' vastgoed in eigendom' cruciaal is voor het realiseren van een haalbare businesscase, hebben nadrukkelijk een financieringsbehoefte. Voor deze initiatieven is vastgoed de basis voor het ontwikkelen van een duurzaam initiatief met langdurige waardecreatie. Een indicatie is dat 50% van de maatschappelijke initiatieven financieringsbehoefte heeft voor het verwerven van vastgoed. Het op eigen kracht financieren van vastgoed door maatschappelijke initiatieven is in de regel geen realistisch uitgangspunt. Voor het aantrekken van financiering voor vastgoed richten maatschappelijke initiatieven zich in eerste instantie op reguliere kapitaalverstrekkers (hypotheekverstrekkers/banken). Deze oriëntatie is zelden succesvol29. Om die reden zijn maatschappelijke initiatieven nu uitsluitend aangewezen op andere vormen van financiering zoals leningen en/of investeringen door (particuliere vermogende) Rotterdammers en/of crowdfunding. Reguliere kapitaalverstrekkers zijn uiterst terughoudend ten aanzien van financiering van vastgoed voor maatschappelijke initiatieven. Reguliere kapitaalverstrekkers ervaren het verstrekken van vastgoedleningen aan maatschappelijke initiatieven als te risicovol.

Het ontbreken van eigen vermogen van initiatiefnemers, de niet bewezen en als niet robuust beoordeelde businesscase in combinatie met de risico-inschatting met betrekking tot de waardevastheid van het vastgoed en compliance maken het geheel voor reguliere kapitaalverstrekkers onvoldoende interessant. Een revolverend stadmakersfonds kan zeker bijdragen aan het terugbrengen van het tekort van de benodigde financiering. Fondsmiddelen kunnen de bestaande lacune van het niet beschikbaar hebben van eigen vermogen van maatschappelijke initiatieven overbruggen. Hierdoor wordt het risicoprofiel voor andere medefinanciers beduidend lager. Toetreding tot het Stadmakersfonds Utrecht is zeker een optie, maar niet de enige optie. Aansluiten bij de bestaande Rotterdamse infrastructuur biedt de mogelijkheid maatschappelijke initiatieven makkelijker te verbinden met de beleidsclusters in wijk stad. Immers het voldoen aan de (nader op te stellen) fondscriteria, die vooral uitgaan van maatschappelijke waardecreatie, kan niet losstaan van de inhoudelijke beleidsambities van de stad.

29

Maatschappelijke (en bewezen) initiatieven met een eigen vermogen en een bewezen staat van dienst, verkeren in een beduidend betere positie. De inbreng van eigen vermogen vermindert het risicoprofiel aanzienlijk ten aanzien van de waarde van het onderpand voor de bank.

21 december 20 22. Ons kenmerk 22060-012/MWE/NKE

Definitief Conceptrapport !

28

De benodigde fondsomvang van het stadmakersfonds laat zich echter nagenoeg niet voorspellen. Afgeleid van de gerealiseerde investeringen door het Stadmakersfonds Utrecht, is starten met twee investeringen per jaar een realistisch uitgangspunt. Het opstarten of toetreden van een revolverend fonds is geen activiteit met een korte levensduur. Het verstrekken van vastgoedleningen vergt immers lange aflossingstermijnen. Uitgaande van een revolverende cofinanciering van 33,3% van de vastgoedwaarde en twee investeringen per jaar van gemiddeld € 1,5 miljoen/ investering, bedraagt de benodigde fondsomvang voor de eerste vijf jaar € 4,7 miljoen. Met deze inbreng kan voor € 15 miljoen aan vastgoed worden verworven. Voor een periode van 10 jaar bedraagt de benodigde fondsomvang € 8,5 miljoen. Met deze inbreng kan voor circa € 30 miljoen aan vastgoed worden verworven. In de huidige praktijk gaan relevante maatschappelijke initiatieven verloren. Daar is een aantal oorzaken voor aan te geven. Deze zijn onderstaand weergegeven. De daarbij geformuleerde aanbevelingen dragen bij aan de oplossing van de gesignaleerd oorzaken: 1. Toegankelijke, passende financieringsinstrumenten ontbreken Het is aan te bevelen uitwerking te geven aan een revolverend fonds als aanvullend financieel instrument voor het verwerven van vastgoed voor maatschappelijke initiatieven.

Dit fonds zou idealiter open moeten staan voor alle vormen van cofinanciering door regulier kapitaalverstrekkers en (nationale) fondsen, maar bij voorkeur ook voor (particuliere vermogende) Rotterdamse sleutelpersonen en organisaties. Dit borgt de benodigde verbinding tussen initiatief, wijk/stad en gemeente. Of het verstandiger is zelf een fonds op te richten of aan te sluiten bij het Stadmakersfonds Utrecht moet nader worden onderzocht. Indien wordt overwogen een revolverend fonds te starten, is het aan te bevelen in eerste instantie het fonds in bescheiden vorm te starten en op basis van de werking in de praktijk verder op te schalen. Immers moet worden bezien of en op welke wijze een revolverend fonds in de praktijk echt werkt en of er zich jaarlijks voldoende passende initiatieven aandienen. En daarmee is gelijk gesteld dat het fonds geen oplossing biedt voor alle vragen ten aanzien van de realisatie van maatschappelijke initiatieven. Hier wordt onder punt 2 nader op ingegaan. 2. Realisatie van een (financieel) haalbare maatschappelijke businesscase is geen eenvoudige opgave In de praktijk is het geen eenvoudige opgave een sluitende businesscase te ontwikkelen voor de maatschappelijke businesscase. De verwerving van vastgoed maakt daar soms onderdeel van uit, maar het gaat vooral om een duurzame exploitatie van het maatschappelijk initiatief als geheel.

Een revolverend vastgoedfonds wordt (in de regel) niet ingezet voor de financiering van 'de onrendabele top' van een initiatief. Ook voor een revolverend fonds geldt dat de revolverende middelen - afhankelijk van de te maken keuzes in de fondsvoorwaarden - volledig dienen te worden terugbetaald en zijn de te stellen eisen aan de sluitende businesscase in beginsel niet anders dan de eisen die reguliere kapitaalverstrekkers stellen. Een revolverend fonds biedt gunstigere (financierings)voorwaarden en maakt het aantrekken van co-financiering eenvoudiger, maar is geen oplossing voor een niet sluitende businesscase. Het is de vraag of het ernstig is als een evident niet sluitende businesscase de eindstreep niet haalt. Het gaat tenslotte om duurzame initiatieven met aantoonbare langdurige impact. De vraag die echter in dit verband ook relevant is, hoe kan een 'financieel onrendabele' businesscase met aantoonbare langdurige impact toch worden ondersteund? Het is aan te bevelen in eerste instantie een krachtige ondersteuningsstructuur in te richten die het mogelijk maakt maatschappelijke initiatiefnemers te ondersteunen bij de uitwerking/ontwikkeling van hun businesscase. Daarbij kan mogelijkerwijs worden aangesloten/is het te overwegen aan te sluiten bij de bestaande infrastructuur, die in Rotterdam (beleidsmatig) is vormgegeven30.

Ook is het aan te bevelen deze ondersteuningsstructuur duurzaam te financieren vanuit de overtuiging dat de maatschappelijk waardecreatie vanuit deze initiatieven duurzaam bijdragen de vitaliteit en leefbaarheid van de stad.

30 Het leegstandsfonds/fonds vitale kerngebieden kan in de basis mogelijk goed samenwerken met een stadmakersfonds.

21 december 20 22. Ons kenmerk 22060-012/MWE/NKE

Definitief Conceptrapport !

29

3. Maatschappelijke waardecreatie wordt tot op heden niet/onvoldoende vertaald naar financiële waarde Het is aan te bevelen naast de reguliere financiële fondsvoorwaarden een duidelijke set van maatschappelijke fondsvoorwaarden op te stellen met betrekking tot de bereiken de maatschappelijke prestaties en impact. De voorwaarden richten zich op de aard van de maatschappelijke initiatieven en maatschappelijke prestatie-indicatoren en dienen aan te sluiten op/ in het verlengde te liggen van het gemeentelijk beleid. Op deze wijze kan eenvoudiger worden beoordeeld of de initiatieven aanspraak kunnen maken op financiële ondersteuning in de exploitatie vanuit de betrokken beleidsclusters (huur en/of beleidssubsidie/p-wet/wmo-/re-integratie gelden e.d.). In de basis staat de verwerving van vastgoed hier volledig los van, maar kan wel degelijk de businesscase versterken. Het is aan te bevelen te beoordelen op welke wijze aantoonbare langdurige impact van de maatschappelijke waarde zich ook in financieel economische opzicht laat vertalen en wie hiervoor bereid is een wezenlijke bijdrage te betalen. Tot op heden wordt maatschappelijke waardecreatie niet/onvoldoende vertaald naar financiële waarden die het eenvoudiger maken om een haalbare businesscase te ontwikkelen, terwijl de inhoudelijke waarde echt wezenlijk is voor het verbeteren van een leefbare samenleving.

Het verminderen van werkeloosheidsuitkeringen, bijstandskosten, wmo-gelden en langdurige zorgkosten, maar ook economische spin-offs zijn in de basiselementen die een rol kunnen spelen. Waar komen deze structurele revenuen terecht? Dit is in het kader van dit onderzoek voor de Rotterdamse situatie niet onderzocht, maar in de regel blijven deze voordelen achter bij de uitvoeringsorganisaties van de gemeente/UWV/Werkbedrijven e.d. Het is geen eenvoudige opgave om de impact van de maatschappelijke waarde in financieel-economisch opzicht te waarderen. Het gaat om investeringen waarbij revenuen pas op de langere termijn zichtbaar worden. Maar niet eenvoudig is niet onmogelijk. Maatschappelijke initiatieven hebben baat bij een integrale benadering van de businesscase. 4. Beschikbaarheid van gemeentelijk vastgoed Het is aan te bevelen om vanuit integraal gemeentelijk beleid (afdeling Vastgoed en de beleidsdirecties) nader in te zoomen op het vraagstuk hoe en onder welke voorwaarden (leegstaand) gemeentelijk vastgoed kan worden behouden voor (toekomstige) maatschappelijke initiatieven. Plekken zijn immers schaars en betaalbaar vastgoed helemaal. Het vastgoedbeleid van de gemeente geeft strikt heldere kaders voor behoud en afstoten van vastgoed.

De afdeling Vastgoed heeft een duidelijke bestuursopdracht: Vastgoed dat niet als strategisch vastgoed is aangemerkt, komt in principe op de verkooplijst te staan. In de praktijk is er vanuit de beleidsdirecties zelf echter niet altijd voldoende budgettaire ruimte om vastgoedvragen van maatschappelijke initiatieven te faciliteren of wordt het initiatief door de beleidsdirectie beleidsmatig als niet belangrijk genoeg beoordeeld. Als gevolg hiervan wordt het vastgoed (nadat het de beleidsdirecties is aangeboden) conform de bestuursopdracht tegen de hoogste prijs verkocht. En daarmee is het vastgoed in beginsel niet meer bereikbaar voor de beleidsdirecties. Het is van belang om na te denken over of en hoe dit vraagstuk kan/moet worden opgelost. Het voorkomt dat achteraf blijkt dat het beter was vastgoed toch aan te houden en het voorkomt ook onbegrip over het vastgestelde beleid en de uitvoering van afdeling Vastgoed conform de hen opgedragen bestuursopdracht. Kijkend naar de gemeentelijke vastgoedportefeuille, komt 5% (circa 120 panden, waarvan 5 leegstaande panden met een maatschappelijke bestemming) beschikbaar op de markt in een tijdbestek van 2 jaar31. Het is om die reden evengoed nodig om vastgoed van andere niet-commerciële partijen (zoals woningcorporaties en zorginstellingen) en puur commerciële vastgoedpartijen, nadrukkelijk te 31

Ook de panden met een commerciële bestemming (bedrijfs-, kantoor-, detailhandelsfunctie) die op de nominatie staan te worden verkocht, kunnen geschikt zijn voor maatschappelijke initiatieven.

21 december 20 22. Ons kenmerk 22060-012/MWE/NKE

Definitief Conceptrapport !

30

betrekken in het zoeken naar de vraag naar betaalbare ruimte voor maatschappelijke initiatieven in de stad. Eveneens is het aan te bevelen nader in te zoomen op het benutten van beschikbare beleidsruimte om vastgoed te bestemmen/ toe te wijzen aan preferente maatschappelijke initiatiefnemers. De beleidsruimte hangt samen met de wijze waarop vastgoed is bestemd/gewaardeerd en of verkoop van vastgoed voor de 'hoogste prijs' per se het uitgangspunt is. Als dit uitgangspunt wordt losgelaten dan vergt dit financiële middelen om het verschil tussen de 'hoogte prijs' en de (lagere) verkoopprijs af te dekken. Dit verschil kan maatschappelijk worden verantwoord indien aan het maatschappelijke initiatief een zekere (objectiveerbare) financiële waarde kan worden toegekend. Door het opstellen van objectief toetsbare criteria, die beleidsmatig worden geborgd, kunnen gemeenten gewenste maatschappelijke initiatienemers extra kansen bieden door het initiatief financieel te ondersteunen. Deze criteria hebben dan een beleidsmatig verankerd sociaal-maatschappelijk karakter (zie par. 2.2), waarbij aantoonbaar moet zijn dat het verwerven van vastgoed nadrukkelijk onderdeel uitmaakt van de businesscase. De factor 'hoogste prijs' wordt voor die initiatieven dan los gelaten.

Hoe dan ook, de criteria op grond waarvan aan maatschappelijk initiatieven een zekere financiële waarde wordt toegekend, dienen objectief en toetsbaar te zijn. In de situatie dat bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare (beleids)criteria32 één serieuze gegadigde (doorgaans de maatschappelijke initiatiefnemer) interesse heeft in het onroerend goed, en daarmee de beoogde koper is, dan dient in dat geval de gemeente het voornemen tot verkoop tijdig bekend te maken. Waarbij het belangrijkste is dat de gemeente grondig motiveert waarom bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde aan deze criteria kan voldoen.

32

Deze beleidscriteria zijn niet willekeurig en vrijblijvend, maar dienen verankerd te zijn in vastgesteld gemeentelijk beleid. In de nieuwe Kadernota Vastgoed wordt in verband met het 'Didam arrest' alleen nog onderhandse verkoop toegestaan aan zittende huurders die aan bepaalde criteria voldoen.

21 december 20 22. Ons kenmerk 22060-012/MWE/NKE

Definitief Conceptrapport !

31

BIJLAGE 1 Vastgestelde uitgangspunten vastgoedbeleid Gemeenteraad Rotterdam In de raadsvergadering van 21 en 22 februari 2018 is de Kadernota Vastgoed door de gemeenteraad vastgesteld33 met in achtneming van de onderstaande uitgangspunten: • • • • •

•

• •

Rotterdam heeft eigen vastgoed in bezit en in ontwikkeling daar waar het als instrument een doeltreffende en doelmatige aanvulling vormt op de middelen en instrumenten die worden gebruikt om maatschappelijke doelstellingen te behalen; bij de ontwikkeling van nieuw gemeentelijk vastgoed hanteert de gemeente het principe van ‘de markt, tenzij...’; voor de maatschappelijke portefeuille worden kostendekkende huren in rekening gebracht. Commercieel vastgoed wordt tegen een marktconforme huur verhuurd; om Ieegstand tegen te gaan mag een initiatief in het kader van (creatief) leegstandsbeheer indien nodig kortdurend onder de kostendekkende huur, gebruik maken van een leegstaand gemeentelijk vastgoedobject, mits dit initiatief niet concurreert met vergelijkbare initiatieven in de omgeving; om actief burgerschap te faciliteren wordt zelfbeheer door huurders toegestaan onder voorwaarden dat: – de gemeente ten minste het casco, de gebouwgebonden installaties en de onderdelen waarbij de gemeente een juridische aansprakelijkheid heeft of waarbij de veiligheid in het geding is, blijft onderhouden; – de huurder akkoord gaat met een standaard beheermodel waarbij in borging van kwaliteitsbehoud van het vastgoed wordt voorzien; – wanneer er sprake is van meerdere huurders ze zich verenigen in een juridische entiteit; de gemeente hanteert een minimum kwaliteitsniveau voor haar maatschappelijke

portefeuille gebaseerd op de risicoaspecten en prioriteiten uit NEN- 2767. Uitgangspunt hierbij is het zoveel mogelijk voorkomen van overlast voor gebruikers, vervolgschade en risico’s met betrekking tot veiligheid en gezondheid; om de verkoop van het gemeentelijk vastgoed te versnellen en efficiëntere resultaten te bereiken, vindt de verkoop van het vastgoed via meerdere verkoopmethoden, zoals pakketverkoop. openbare internetveiling en individuele verkoop, waaronder het beste plan van de wijk, plaats; panden met een cultuurhistorische waarde krijgen speciale voorwaarden in de bestemmingsplannen. Deze voorwaarden zijn onderdeel van de verkoop. Als het bestemmingsplan nog niet is gewijzigd op deze aspecten worden er verplichtingen opgenomen in het koopcontract

33 Bron: raadsstuk18bb1332

21 december 20 22. Ons kenmerk 22060-012/MWE/NKE

Definitief Conceptrapport !

32

BIJLAGE 2 Indicatie revolverend fondsomvang maatschappelijke vastgoed

Uitgangspunten per jaar ratio cofinanciering inbreng gemeente € 1.000 33% inbreng derden € 2.000 67% inbreng totaal € 3.000 Aflossing in jaar 30

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31

Fonds Inbreng cumulatief bruto x € 1.000 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 8.000 9.000 10.000 11.000 12.000 13.000 14.000 15.000 16.000 17.000 18.000 19.000 20.000 21.000 22.000 23.000 24.000 25.000 26.000 27.000 28.000 29.000 30.000 31.000

Derden Fonds Fonds Inbreng Aflossing Aflossing cumulatief per jaar cumulatief bruto revolverend revolverend x € 1.000 x € 1.000 x € 1.000 2.000 0 0 4.000 33 33 6.000 67 100 8.000 100 200 10.000 133 333 12.000 167 500 14.000 200 700 16.000 233 933 18.000 267 1.200 20.000 300 1.500 22.000 333 1.833 24.000 367 2.200 26.000 400 2.600 28.000 433 3.033 30.000 467 3.500 32.000 500 4.000 34.000 533 4.533 36.000 567 5.100 38.000 600 5.700 40.000 633 6.333 42.000 667 7.000 44.000 700 7.700 46.000 733 8.433 48.000 767 9.200 50.000 800 10.000 52.000 833 10.833 54.000 867 11.700 56.000 900 12.600 58.000 933 13.533 60.000 967 14.500 62.000 1000 15.500

21 december 20 22. Ons kenmerk 22060-012/MWE/NKE

Fonds Inbreng per jaar netto x € 1.000 1000 967 933 900 867 833 800 767 733 700 667 633 600 567 533 500 467 433 400 367 333 300 267 233 200 167 133 100 67 33 0

Fonds Inbreng cumulatief netto x € 1.000 1.000 1.967 2.900 3.800 4.667 5.500 6.300 7.067 7.800 8.500 9.167 9.800 10.400 10.967 11.500 12.000 12.467 12.900 13.300 13.667 14.000 14.300 14.567 14.800 15.000 15.167 15.300 15.400 15.467 15.500 15.500

Definitief Conceptrapport !

33

BIJLAGE 3 Lijst van geïnterviewden Rotterdamse maatschappelijke stakeholders Alexander Ramselaar Annelies van de Vorm Bas van den Berg Folkert van Hagen Hamith Breedveld Hilal Makhouki Joost Prins Olof van de Wal Gemeente Rotterdam A. Akkerma Mirjam de Graaf André Hammink Anne Koetsenruyter Arjo Mulder Mark Sutherland Monique van Hoof Niels Hoogwerf Kernteam: André Blaak Esther Roth Michelle Mandos Michiel van Keulen Teun van der Meulen Social Enterpice.NL Jorien van Lookeren

21 december 20 22. Ons kenmerk 22060-012/MWE/NKE

Definitief Conceptrapport !

34

Klik of tik om tekst in te voeren.

KplusV Arnhem Westervoortsedijk 73 6827 AV Arnhem T +31 (0)26 355 13 55

Amsterdam Science Park 402 1098 XH Amsterdam T+31 (0)20 66 90 66

Rotterdam Stationsplein 45 3013 AK Rotterdam T +31 (0)10 254 00 17 info@kplusv.nl www.kplusv.nl KplusV B.V. KvK: 09055476 IBAN: NL 22 RABO 0105 9861 27

21 december 20 22. Ons kenmerk 22060-012/MWE/NKE

Definitief Conceptrapport !

35