230929 Commissie BWB - Rekenen aan gebiedsontwikkeling - def

Rekenen aan gebiedsontwikkeling Commissie BWB & POR 29 september 2023

Vandaag

Vandaag Tijdstip: 9.30 - 12.00

Locatie: Suze Groenewegzaal, Stadhuis

Aan tafel:

Beschikbaar tijdens gesprek:

 Maarten Janssen (Amvest)

 Willem Apperloo (Havensteder)



Jeroen de Jong (BPD)

 Gerben In ‘t Hout (Woonstad)



Mark Nijenhuis (Amvest)

 Allard Leyten (Leijten)



Wout van der Heijden (Kickstad / Voorzitter POR)

 Helma Born (BPD)  Ton Heijmans (Drees & Sommer)

Agenda

Agenda 1. Kennismaking & vraag Wout van der Heijden (15 min) 2. Rekenen aan gebiedsontwikkeling Maarten Janssen (15 min) 3. De diepte in:

 De business case van een middenhuur woning Jeroen de Jong (15 min)

 Rekenen aan politieke keuzes Mark Nijenhuis (15 min)

Pauze (15 min) 4. Vragen & gesprek (60 min) 5. Samenvatting & afronding Wout van der Heijden (15 min)

Kennismaking & vraag

Kennismaking & vraag Wout van der Heijden – Voorzitter POR

Kennismaking & vraag

In Rotterdam doen we het anders!

Doel & resultaat vandaag

Kennismaking & vraag :

inzicht bieden in het proces van rekenen aan gebiedsontwikkeling van bouwers, ontwikkelaars, beleggers en woningcorporaties inzicht bieden in het effect van beleidsmaatregelen ten aanzien van de woningmarkt

Resultaat:

Doel:

 inzicht bieden in het proces van rekenen aan gebiedsontwikkeling van bouwers, ontwikkelaars, beleggers en woningcorporaties  inzicht bieden in het effect van beleidsmaatregelen ten aanzien van de woningmarkt

Resultaat:  begrip voor elkaar  snappen van elkaars belangen en rol

- begrip voor elkaar

- snappen van elkaars belangen en rol

Kennismaking & vraag

Check-in Wat wilt u vandaag leren over rekenen aan gebiedsontwikkeling?

Wat wilt u vandaag leren over rekenen aan gebiedsontwikkeling?

Introductie rekenen in gebiedsontwikkeling

Introductie rekenen in gebiedsontwikkeling Maarten Janssen – Amvest

Samenvatting vorige sessie (i)

Introductie rekenen in gebiedsontwikkeling

Samenvatting vorige sessie (ii)

Introductie rekenen in gebiedsontwikkeling

Samenvatting vorige sessie (iii)

Introductie rekenen in gebiedsontwikkeling

Introductie rekenen in gebiedsontwikkeling

Wanneer is een project haalbaar?

BOUWKOSTEN OPBRENGSTEN

GRONDKOSTEN

It takes three to tango!

Grondkosten  Grondkosten  Aankoopwaarde + rente of index  Sloopkosten  Bodemsanering  Verplaatsings- en verhuiskosten bedrijven en bewoners  Verwervingsprijs gebaseerd op dan bekende informatie  VON prijzen, bouwkosten en beleid  Residuele grondwaarde methodiek om te bepalen wat grond waard is

Een project is haalbaar als Grondwaarde ≥ Grondkosten

BOUWKOSTEN OPBRENGSTEN

GRONDKOSTEN

Grondkosten Actualiteit:

 Schaarste van bouwlocaties is prijs opdrijvend

 Bestemmingswijziging & Omgevingswet per 1-1-2024

 Stijging sociale grondprijzen? (coalitie akkoord voornemen)

BOUWKOSTEN OPBRENGSTEN

GRONDKOSTEN

BOUWKOSTEN

Bouwkosten

OPBRENGSTEN

GRONDKOSTEN

Wat verstaan we onder bouwkosten

Directe bouwkosten  Fundering  Skelet  Daken  Gevel  Binnenwanden  Vloeren  Trappen en hellingen  Plafonds  Afwerkingspakketten  W – installaties  E – installaties  Lift en transport  Vaste voorzieningen  Terrein  Losse Inventaris

+

Opslagen over de bouwkosten of te wel “staartkosten”  Algemene bouwplaatskosten  Architect en adviseurs  Leges  Aansluitkosten nutsvoorzieningen / wko  Car verzekering  Winst en risico

=

Totale bouwkosten (excl BTW)

BOUWKOSTEN

Bouwkosten

OPBRENGSTEN

GRONDKOSTEN

Binnenstedelijk bouwen duurder dan bouwen in de wei  Gestapeld bouwen is duurder dan eensgezinswoningen (complexere bouwsystematiek, zwaardere eisen en hogere ambities)  Kleinere woningen kosten per m2 meer dan grotere woningen (meer materiaal per m2)  Hogere bouwplaatskosten (beperkte ruimte/ hogere veiligheidseisen/ hogere transportkosten) Door: 

Stijging materialen



Stijging lonen



Stijging staartkosten



Aanscherping bouwbesluit



Gemeentelijk programma



Stapeling van ambities in kavelpaspoort

Bouwkosten afgelopen 10 jaar hard gestegen (Bron: Drees & Sommer)

Appartement van 70m2 GBO in wooncomplex tot 70m hoog 2013: ca. 1100 eur/m2 2023: ca. 2200 eur/m2

(oververhitte markt, Oekraine – effect, energiekosten) (inflatie, oververhitte markt met veelvuldig gebruik van zzp-contracten) (oververhitte markt, regelgeving (meer risico-opslag) (EPC, BENG) -> installatiekosten gemiddeld per appartement 38K vs 16K in 2016 (20% sociaal, 45% middenhuur, 35% markt) (hoogwaardige architectuur, energietransitie, klimaatadaptatie, natuurinclusief)

Bouwkosten Actualiteit:

 Steeds meer bouwen in stedelijk gebied bouwen

 Gestapeld bouwen is duurder dan eengezinswoningen  Kleinere woningen kosten per m2 meer dan grotere woningen  Duurdere bouwplaatsen  Langere procedures, meer bezwaren, meer onzekerheid

 Kostenverhogende trends zetten door

 Energiekosten  Arbeidsloon in CAO’s omhoog, ZZP-lonen dalen op termijn  Duurzamer bouwen (Paris proof), natuurinclusief, klimaatadaptatie

 Voorziene aanbestedingsvoordelen door afnemende bouwproductie

BOUWKOSTEN OPBRENGSTEN

GRONDKOSTEN

Opbrengsten - woningen  Koopwoningen

 Hypotheekrente hard gestegen  Besteedbaar inkomen door inflatie onder druk  Lage werkloosheid

 Huurwoningen (vrije sector en middenhuur)

 Relatief laag rendement gekoppeld aan zekerheid op lange termijn  Rendementseisen van beleggers gestegen als gevolg van:  Gestegen rente op kapitaalmarkt (geld is duurder geworden)  Opslag ten opzichte van bijvoorbeeld overheidsobligaties  Lagere huurinkomsten door verdere regulering  Hoger risico-profiel woonvastgoed door continue beleidswijzigingen

 Sociale huurwoningen

 Negatieve opbrengsten

BOUWKOSTEN OPBRENGSTEN

GRONDKOSTEN

Opbrengsten - woningcorporaties  Maatschappelijk belang dus geborgd lenen  Huren bewegen niet mee met de markt

 Grote opgave m.b.t. verduurzaming bestaande portefeuille  Onrendabele top gaat uiteindelijk ten koste van eigen vermogen (jezelf opeten) Rekenvoorbeeld: met 3,5% rente en investering van 280.000 is alleen de rente al hoger dan de jaarhuur (bij € 806)

W&R

onrendabele top

AK

BIJK. KOSTEN BOUWKOSTEN GRONDPRIJS

Aankoopprijs

Exploitatiewaarde

Maximale investeringen cq. uitneemwaarden disconto H1: €633,25 H2: €678,66 H3:€763,47 259.500 € 265.500 2,0% € 246.500 € 249.500 2,5% € 231.500 € 244.000 € € 217.500 € 229.500 € 235.000 3,0% 221.500 3,5% € 204.500 € 216.000 € 4,0% € 192.500 € 203.000 € 208.500

BOUWKOSTEN OPBRENGSTEN

GRONDKOSTEN

Opbrengsten

BOUWKOSTEN OPBRENGSTEN

Actualiteit:

 Kopers en beleggers betalen minder voor dezelfde nieuwbouwwoning

 Bij gelijkblijvende of stijgende bouwkosten betekent dat een forse daling van de grondwaarde  Hierdoor zijn veel projecten onhaalbaar geworden, waardoor er fors minder nieuw gebouwd wordt -> oplopend woningtekort

Waarom is haalbaarheid zo belangrijk?

 Winst nodig voor bedrijfscontinuïteit en in relatie tot risico  Rendement op belegging vereist (veelal pensioenfondsen)  Haalbaarheidstoets bestemmingsplan

GRONDKOSTEN

Introductie rekenen in gebiedsontwikkeling

Samengevat De vraag naar woningen blijft groot, het woningtekort ook Bouwkosten dalen mogelijk licht, inflatie onzeker, rente stijgt Opbrengsten staan verder onder druk

Gevolgen:

 Steeds meer projecten zijn niet rendabel te ontwikkelen

 Spanning tussen kwaliteit/duurzaamheid, betaalbaarheid en woninggrootte neemt verder toe  “Wachten op betere tijden”

De productie valt nu al stil! Accepteren we dit of grijpen we in?

De diepte in…

De diepte in… De business case van een middenhuur woning Jeroen de Jong – BPD

Proces gebiedsontwikkeling

Gebiedsontwikkelingsproces 5 TOT 30 - 100 JAAR

0 TOT X JAAR….

5 TOT 15 JAAR OF MEER

3 TOT 5 JAAR

Grondfinanciering

Grondexploitatie

Opstalexploitatie

Belegger/gebruiker

Idee & initiatief

Ontwerp & haalbaarheid

Realisatie & uitvoering

Beheer & exploitatie

Waardecreatie en proces gebiedsontwikkeling

WAARDECREATIE DOOR FUNCTIEWIJZIGING

WAARDECREATIE DOOR KAVELPRODUCTIE

WAARDECREATIE DOOR REALISATIE

WAARDECREATIE DOOR GEBRUIK

Grondfinanciering

Grondexploitatie

Opstalexploitatie

Belegger/gebruiker

Inbreng

Verkoop

Oplevering

TIJD

Rekenproces

Rekenkundige samenhang

Residueel rekenen

Grondexploitatie

Bouwexploitatie

Beheer exploitatie

Gebruiksexploitatie

KOSTEN

KOSTEN

KOSTEN

Aankoop kavel

Aankoop opstal

Huur

Bewerken

Bouwen

Beheren

Gebruiken

OPBRENGSTEN

OPBRENGSTEN

OPBRENGSTEN

OPBRENGSTEN

Verkoop kavels

Verkoop opstal

Huur

Inkomen

KOSTEN Aankoop grond

\

Bouw- en beheerproces

Uitleg: Uitgangspunten belegger en vastgoedexploitatie

UITGANGSPUNTEN - middenhuur woningen Huurwoning Gebruiksoppervlak Huurprijs Huur per maand Doorlooptijd Huurindex: Eigenaarslasten Onderhoud Kostenindex:

81 m2 BVO 74% 60,0 m2 GBO 15,83 per m2 gbo / maand 950,00 € per maand 20 jaar 3,0% per jaar 15 per m2 bvo / jaar 20 per m2 bvo / jaar 3,0% per jaar

Eindwaarde

4,5%

Rendementseis/financiering

6,0% IRR

Oppervlakte woning (relevant voor huurder) Huur per maand Huurstijging (per jaar) Kosten belegger Waardebepaling bij verkoop Kosten financiering (rendement + rente)

Uitleg: Berekening belegger en vastgoedexploitatie jaren

huur opbrengst per maand per jaar 1 950 11.400 2 979 11.742 3 1.008 12.094 4 1.038 12.457 5 1.069 12.831 6 1.101 13.216 7 1.134 13.612 8 1.168 14.021 9 1.203 14.441 10 1.240 14.874 11 1.277 15.321 12 1.315 15.780 13 1.354 16.254 14 1.395 16.741 15 1.437 17.244 16 1.480 17.761 17 1.524 18.294 18 1.570 18.842 19 1.617 19.408 20 1.666 19.990

exit waarde

lasten per jaar -1.216 -1.253 -1.290 -1.329 -1.369 -1.410 -1.452 -1.496 -1.541 -1.587 -1.634 -1.684 -1.734 -1.786 -1.840 -1.895 -1.952 -2.010 -2.071 457.548 -2.133

onderhoud per jaar -1.622 -1.670 -1.720 -1.772 -1.825 -1.880 -1.936 -1.994 -2.054 -2.116 -2.179 -2.245 -2.312 -2.381 -2.453 -2.526 -2.602 -2.680 -2.761 -2.844

saldo eind per jaar 8.562 8.819 9.084 9.356 9.637 9.926 10.224 10.530 10.846 11.172 11.507 11.852 12.208 12.574 12.951 13.340 13.740 14.152 14.577 472.562

saldo contant per jaar 8.078 7.849 7.627 7.411 7.201 6.997 6.799 6.607 6.420 6.238 6.062 5.890 5.723 5.561 5.404 5.251 5.102 4.958 4.818 147.347

WAARDE VON

267.000

Huur per jaar Huur + huurstijging Jaarlijkse kosten Jaar resultaat Jaar resultaat na aftrek fin.kosten

Waarde bij verkoop Waarde totaal

Rekenkundige samenhang

Residueel rekenen

Grondexploitatie

Bouwexploitatie

Beheer exploitatie

Gebruiksexploitatie

KOSTEN

KOSTEN

KOSTEN

KOSTEN

Aankoop grond

Aankoop kavel

Aankoop opstal

Huur

Bewerken

Bouwen

Beheren

Gebruiken

OPBRENGSTEN

OPBRENGSTEN

OPBRENGSTEN

OPBRENGSTEN

Verkoop kavels

Verkoop opstal

Huur

Inkomen

\

Bouw- en beheerproces

Uitleg: Uitgangspunten en berekening ontwikkelaar

Bouwexploitatie Aanneemsom (kosten die aannemer in rekening brengt)

ONTWIKKELAAR Uitgangspunten berekening Bouwkosten (incl afbouw)

1.950 per m2 BVO

Bijkomende kosten

15% over bouwkosten

Algemene Kosten

4% over bouw-, bijkomende kosten

Winst & Risico

6% van VON excl BTW

Kosten Ontwerp (Architect), constructeur, leges… enz Kosten Ontwikkelaar (Personeel, huisvesting, overhead, enz Winst & Risico: Marge Ontwikkelaar

Uitleg: Berekening ontwikkelaar en opstalexploitatie

Bouwexploitatie – residuele grondwaarde

Residuele grondwaarde berekening Waarde excl BTW

21%

220.661

Bouwkosten (incl afbouw) Bijkomende kosten Algemene Kosten Winst & Risico subtotaal

1.950 15% 4% 6%

-158.108 -23.716 -7.273 -13.240 -202.337

Residuele grondwaarde Grondquote

18.324 8%

Beleggingswaarde (excl. BTW) (€ 267.000,- minus 21% BTW) Totaal kosten bouw- en ontwikkeling Residu=grondwaarde (= opbrengst grondexploitatie)

Rekenkundige samenhang

Residueel rekenen

Grondexploitatie

Bouwexploitatie

Beheer exploitatie

Gebruiksexploitatie

KOSTEN

KOSTEN

KOSTEN

KOSTEN

Aankoop grond

Aankoop kavel

Aankoop opstal

Huur

Bewerken

Bouwen

Beheren

Gebruiken

OPBRENGSTEN

OPBRENGSTEN

OPBRENGSTEN

OPBRENGSTEN

Verkoop kavels

Verkoop opstal

Huur

Inkomen

\

Bouw- en beheerproces

Uitleg: Rekenmodel index jaren nvt ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja

huur opbrengst per maand per jaar 1 950 11.400 2 979 11.742 3 1.008 12.094 4 1.038 12.457 5 1.069 12.831 6 1.101 13.216 7 1.134 13.612 8 1.168 14.021 9 1.203 14.441 10 1.240 14.874 11 1.277 15.321 12 1.315 15.780 13 1.354 16.254 14 1.395 16.741 15 1.437 17.244 16 1.480 17.761 17 1.524 18.294 18 1.570 18.842 19 1.617 19.408 20 1.666 19.990

exit waarde

lasten per jaar -1.216 -1.253 -1.290 -1.329 -1.369 -1.410 -1.452 -1.496 -1.541 -1.587 -1.634 -1.684 -1.734 -1.786 -1.840 -1.895 -1.952 -2.010 -2.071 457.548 -2.133

onderhoud per jaar -1.622 -1.670 -1.720 -1.772 -1.825 -1.880 -1.936 -1.994 -2.054 -2.116 -2.179 -2.245 -2.312 -2.381 -2.453 -2.526 -2.602 -2.680 -2.761 -2.844

saldo eind per jaar 8.562 8.819 9.084 9.356 9.637 9.926 10.224 10.530 10.846 11.172 11.507 11.852 12.208 12.574 12.951 13.340 13.740 14.152 14.577 472.562

saldo contant per jaar 8.078 7.849 7.627 7.411 7.201 6.997 6.799 6.607 6.420 6.238 6.062 5.890 5.723 5.561 5.404 5.251 5.102 4.958 4.818 147.347

WAARDE VON BAR

267.000 4,27%

Uitleg: Resumé

• Oppervlakte woning grote invloed op haalbaarheid • Bij stijgende bouwkosten en gereguleerde huren, staat haalbaarheid onder druk • Door stijgende rente op kapitaalmarkt staan kosten van financiering onder druk • Om minimaal rendement te borgen, betalen beleggers minder • Hypotheek op de toekomst onverstandig (restwaarde inzetten tbv haalbaarheid)

De diepte in...

De diepte in… Rekenen aan politieke keuzes Mark Nijenhuis – Amvest

De diepte in…

Rekenvoorbeeld

Op basis van beleid ca. 2018 & cijfers 2023 Grondexploitatie Grondexploitatie Aankoop oud bedrijfspand Overdrachtsbelasting Bouwrijp maken (slopen/saneren/riolering/bouwwegen) Woonrijp maken (wegen/groen/speelvoorzieningen etc) Kosten bestemmingsplan (advies, onderzoek, procedure) Kosten gemeentelijk apparaat Financieringslasten Totale kosten grondexploitatie (D)

€ 10,40% € € € € € € €

Totaal 4.000.000 416.000 1.000.000 1.500.000 500.000 500.000 500.000 8.416.000

Verkoop bouwkavels (100 woningen)

€

8.932.167

Resultaat (moet > € 0 zijn ivm haalbaarheid bestemmingsplan)

€

516.167

De diepte in…

Gebiedsontwikkeling Opstalontwikkeling

Totaal

Verkoopopbrengst 100 woningen Verkoopopbrengst excl. BTW (A)

€ 46.796.303 € 38.674.630

Bouwkosten Bijkomende kosten AK/Winst Totaal kosten (B)

€ 22.500.000 € 3.375.000 € 3.867.463 € 29.742.463 € € 8.932.167

Residuele Grondwaarde (A-B) = C Grondexploitatie Aankoop oud bedrijfspand Overdrachtsbelasting Bouwrijp maken (slopen/saneren/riolering/bouwwegen) Woonrijp maken (wegen/groen/speelvoorzieningen etc) Plankosten bestemmingsplan Kosten gemeentelijk apparaat Financieringslasten Totale kosten grondexploitatie (D)

€ € € € € € € €

Totaal 4.000.000 416.000 1.000.000 1.500.000 500.000 500.000 500.000 8.416.000

Saldo grondexploitatie (C-D)

€

516.167

De diepte in…

Gebiedsontwikkeling met woningprogrammering van 5 jaar geleden Opstalontwikkeling Aandeel Aantal woningen m2 woonoppervlak

Sociale huur 10% 10 st 50 m2

Vrije sector huur 20% 20 st 70 m2

Vrije sector koop 70% 70 st 80 m2

Totaal 100% 100

Huur per mnd/ prijs per m2 Huur per jaar BAR corporatie/belegger Verkoopopbrengst woningen Verkoopopbrengst excl. BTW (A)

€ €

725 per mnd 8.700 3,50% € 248.571 € 205.431

€ €

1.500 per mnd € 6.400 per m2 18.000 4,25% € 423.529 € 512.000 € 46.796.303 € 350.024 € 423.140 € 38.674.630

Bouwkosten Bijkomende kosten AK/Winst Totaal kosten (B)

€ 150.000 € 22.500 € 20.543 € 193.043

€ 210.000 € 31.500 € 35.002 € 276.502

€ 240.000 € 36.000 € 42.314 € 318.314

Grondwaarde (A-B) = C

€ 12.388

€

€ 104.826

73.522

€ 22.500.000 € 3.375.000 € 3.867.463 € 29.742.463 € € 8.932.167

Grondexploitatie Totale kosten grondexploitatie (D)

Totaal € 8.416.000

Saldo grondexploitatie (C-D)

€

516.167

De diepte in…

Rekenvoorbeeld:

verhoging van percentage betaalbaar Gebiedsontwikkeling (per heden: 65% betaalbaar wonen) Opstalontwikkeling Aandeel Aantal woningen m2 woonoppervlak

Sociale huur 25% 25 st 50 m2

Sociale koop 10% 10 st 55 m2

Middenhuur Vrije sector huur Vrije sector koop 30% 10% 25% 30 st 10 st 25 st 55 m2 70 m2 80 m2

Totaal 100% 100

Huur per mnd/ prijs per m2 € 725 per m € 6.400 per m € 1.100 per m€ 1.500 per mn € 6.400 per m2 Huur per jaar € 8.700 € 13.200 € 18.000 BAR corporatie/belegger 3,50% 4,25% 4,25% Verkoopopbrengst woningen € 248.571 € 352.000 € 310.588 € 423.529 € 512.000 € 36.087.227 Verkoopopbrengst excl. BTW € 205.431 € 290.909 € 256.684 € 350.024 € 423.140 € 29.824.154 Bouwkosten Bijkomende kosten AK/Winst Totaal kosten (B)

€ 150.000 € 22.500 € 20.543 € 193.043

€ 165.000 € 24.750 € 29.091 € 218.841

€ 165.000 € 24.750 € 25.668 € 215.418

€ 210.000 € 31.500 € 35.002 € 276.502

€ 240.000 € 36.000 € 42.314 € 318.314

Grondwaarde (A-B) = C

€ 12.388

€ 72.068

€ 41.266

€ 73.522

€ 104.826

€ 18.450.000 € 2.767.500 € 2.982.415 € 24.199.915 € € 5.624.239

Grondexploitatie Totale kosten grondexploitatie (D)

Totaal € 8.416.000

Saldo grondexploitatie (C-D)

€ -2.791.761

De diepte in…

Rekenvoorbeeld:

verkleining bandbreedte middenhuur Gebiedsontwikkeling (regulering middenhuur) Sociale huur 25% 25 st 50 m2

Opstalontwikkeling Aandeel Aantal woningen m2 woonoppervlak

Sociale koop 10% 10 st 55 m2

Middenhuur 30% 30 st 55 m2

Vrije sector huur Vrije sector koop 10% 25% 10 st 25 st 70 m2 80 m2

Totaal 100% 100

6.400 per m€ 1.000 per mn € 1.500 per m€ 6.400 per m2 Huur per mnd/ prijs per m2 € 725 per m € Huur per jaar € 8.700 € 12.000 € 18.000 BAR corporatie/belegger 3,50% 4,25% 4,25% Verkoopopbrengst woningen € 248.571 € 352.000 € 282.353 € 423.529 € 512.000 € 35.240.168 Verkoopopbrengst excl. BTW ( € 205.431 € 290.909 € 233.350 € 350.024 € 423.140 € 29.124.106 Bouwkosten Bijkomende kosten AK/Winst Totaal kosten (B)

€ 150.000 € 22.500 € 20.543 € 193.043

€ 165.000 € 24.750 € 29.091 € 218.841

€ 165.000 € 24.750 € 23.335 € 213.085

€ 210.000 € 31.500 € 35.002 € 276.502

€ 240.000 € 36.000 € 42.314 € 318.314

Grondwaarde (A-B) = C

€

€

€

€

€ 104.826

12.388

72.068

20.265

73.522

€ 18.450.000 € 2.767.500 € 2.912.411 € 24.129.911 € € 4.994.195

Grondexploitatie Totale kosten grondexploitatie (D)

Totaal € 8.416.000

Saldo grondexploitatie (C-D)

€ -3.421.805

De diepte in…

Rekenvoorbeeld:

grotere woningen sociaal / middenhuur Gebiedsontwikkeling (beleidsmaatregelen: afmetingen; verkoopprijzen) Opstalontwikkeling Aandeel Aantal woningen m2 woonoppervlak

Sociale huur 25% 25 st 50 m2

Sociale koop 10% 10 st 60 m2

Middenhuur 30% 30 st 60 m2

Vrije sector huur Vrije sector koop 10% 25% 10 st 25 st 70 m2 80 m2

Totaal 100% 100

Huur per mnd/ prijs per m2 € 725 per m € 5.917 per m € 1.000 per m € 1.500 per m € 6.400 per m2 € 18.000 € 12.000 € 8.700 Huur per jaar BAR corporatie/belegger 3,50% 4,25% 4,25% Verkoopopbrengst woningen € 248.571 € 355.000 € 282.353 € 423.529 € 512.000 € 35.270.168 € 423.140 € 29.148.899 € 233.350 € 350.024 € 293.388 Verkoopopbrengst excl. BTW € 205.431 Bouwkosten Bijkomende kosten AK/Winst Totaal kosten (B)

€ 150.000 € 22.500 € 20.543 € 193.043

€ 180.000 € 27.000 € 29.339 € 236.339

€ 180.000 € 27.000 € 23.335 € 230.335

€ 210.000 € 31.500 € 35.002 € 276.502

€ 240.000 € 36.000 € 42.314 € 318.314

Grondwaarde (A-B) = C

€

€

€

€ 73.522

€ 104.826

12.388

57.050

3.015

€ 19.050.000 € 2.857.500 € 2.914.890 € 24.822.390 € € 4.326.509

Grondexploitatie Totale kosten grondexploitatie (D)

Totaal € 8.416.000

Saldo grondexploitatie (C-D)

€ -4.089.491

De diepte in…

Rekenvoorbeeld: verduurzaming

Gebiedsontwikkeling (Duurzaamheid: houtbouw, circulariteit, etc) Opstalontwikkeling Aandeel Aantal woningen m2 woonoppervlak

Sociale huur 25% 25 st 50 m2

Sociale koop 10% 10 st 60 m2

Middenhuur Vrije sector huur Vrije sector koop 30% 10% 25% 30 st 10 st 25 st 60 m2 70 m2 80 m2

Totaal 100% 100

Huur per mnd/ prijs per m2 € 725 per m€ 5.917 per m € 1.000 per m€ 1.500 per m € 6.400 per m2 Huur per jaar € 8.700 € 12.000 € 18.000 BAR corporatie/belegger 3,50% 4,25% 4,25% Verkoopopbrengst woningen € 248.571 € 355.000 € 282.353 € 423.529 € 512.000 € 35.270.168 Verkoopopbrengst excl. BTW € 205.431 € 293.388 € 233.350 € 350.024 € 423.140 € 29.148.899 Bouwkosten Bijkomende kosten AK/Winst Totaal kosten (B)

€ 157.500 € 23.625 € 20.543 € 201.668

€ 189.000 € 28.350 € 29.339 € 246.689

€ 189.000 € 28.350 € 23.335 € 240.685

€ 220.500 € 33.075 € 35.002 € 288.577

€ 252.000 € 37.800 € 42.314 € 332.114

Grondwaarde (A-B) = C

€

€ 46.700

€ -7.335

€ 61.447

€ 91.026

3.763

€ 20.002.500 € 3.000.375 € 2.914.890 € 25.917.765 € € 3.231.134

Grondexploitatie Aankoop oud bedrijfspand Totale kosten grondexploitatie (D)

Totaal € 4.000.000 € 8.416.000

Saldo grondexploitatie (C-D)

€ -5.184.866

De diepte in…

Welke knoppen zijn nog meer van invloed? Programmatische wensen bv buurthuis, rolstoel toegankelijke woningen, betaalbare werkruimte, etc.

Niet mogen uitponden

Stijging sociale grondprijs (coalitie akkoord voornemen)

Wel / geen gebouwde parkeerplek

Etc.

Vragen & gesprek

Vragen & gesprek

Vragen & gesprek

Samenvatting & afronding

Samenvatting & afronding Wout van der Heijden – Kickstad / voorzitter POR