22bb444 Raadsvoorstel over BBV-aspecten Grondexploitatieportefeuille Jaarrekening 2021

Rotterdam, 1 februari 2022

22bb444

Aan: de gemeenteraad

Onderwerp: BBV-aspecten Grondexploitatieportefeuille Jaarrekening 2021

Gevraagd besluit: Samenvattend stellen wij u voor: A. De omvang van de grondexploitatieportefeuille per 31 december 2021 van 75 grondexploitatieprojecten op basis van bijlage 1 vast te stellen. B. Vast te stellen van een langere looptijd dan 10 jaar vanaf heden voor 6 specifiek benoemde grondexploitaties. C. Vast te stellen dat voorbereidingskosten ten behoeve van voorziene grondexploitaties worden geactiveerd voor 14 specifiek benoemde initiatieven. Waarom dit voorstelî/Waarom nu voorgelegd? Het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) schrijft de wijze van verslaglegging voor van gemeenten en provincies. Middels dit raadsvoorstel wordt u gevraagd om conform de regelgeving de omvang van de grondexploitaties vast te stellen, de langere doorlooptijd dan 10 jaar voor diverse grondexploitaties te bekrachtigen en in te stemmen met het activeren van voorbereidingskosten ten behoeve van voorziene grondexploitaties (zoals door u bekrachtigd middels besluit 17bb659). De voorgelegde besluiten zijn noodzakelijk voor de Jaarstukken 2021, maar kunnen pas nu aan u voorgelegd worden om zo accuraat mogelijk te zijn.

Relatie met het coalitieakkoord/collegewerkprogramma/eerder aangenomen moties en gedane toezeggingen: Alle onderhavige projecten maken deel uit van de grondexploitatieportefeuille en dragen daarmee bij aan de uitvoering van het grondbeleid van de gemeente. Toelichting: De volgende onderwerpen worden hierna puntsgewijs behandeld: A. Vaststelling grondexploitatieportefeuille B. 10-jaars termijn lopende grondexploitaties C. Activeren voorbereidingskosten

^ a

.

Registratienummer cluster: BS22/00044 - 22bb000444 Portefeuillehouder: S.A. Kurvers Steller: M.C.J. Tilburg

pagina 1

Ad A. Vaststelling grondexploitatieportefeuille Het BBV schrijft voor dat de gemeenteraad jaarlijks de grondexploitatieportefeuille vaststelt. Impliciet doet u dit door vaststelling van de jaarrekening. Tevens wordt u met behulp van het Meerjarenperspectief Grondexploitaties en Vastgoed (MGV) en de Monitor Grondexploitaties geïnformeerd (en besluit u) over mutaties die substantiële financiële of planningstechnische consequenties hebben. Echter, uit de jaarstukken blijkt niet om welke projecten het gaat. Daarom is in 2017 door u besloten de samenstelling van de portefeuille jaarlijks formeel te bekrachtigen, waarna de geactualiseerde grondexploitatiebegrotingen door het vaststellen van de jaarrekening geaccordeerd worden. Bijlage 1 geeft het projectenoverzicht weer van de 75 grondexploitaties in uitvoering per 31 december 2021. Ten opzichte van de opgave vorig jaar is het aantal projecten ongewijzigd. Twee grondexploitaties zijn in 2021 gereed gemeld en twee projecten zijn geopend. De geliquideerde projecten zijn: * DGE-102100-Wynhaveneiland * DGE-810600-Kindercampus Bloemhof Daarnaast zijn er in 2021 twee nieuwe grondexploitaties, die binnen 1 boekjaar vanuit de studiefase in uitvoering zijn genomen. Dit betreffen: * DGE-731600-Toermalijn * DGE-672200-Grote Beer U wordt gevraagd de omvang van de portefeuille per 31 december 2021 vast te stellen. Ad B.

10-jaars termijn lopende grondexploitaties Om de risico’s die samenhangen met zeer ļang lopende projecten te beperken mag de looptijd van een grondexploitatie maximaal 10 jaar bedragen, tenzij de raad besloten heeft hier gemotiveerd van af te wijken. In een voorstel om een grondexploitatie naar uitvoering te brengen is een alinea opgenomen over de doorlooptijd van het project en zal u daar waar nodig verzocht worden om - met in acht name van risicobeheersmaatregelen - goedkeuring aan de langere doorlooptijd te verlenen. Omdat er gedurende de uitvoering van een grondexploitatie wijzigingen in de doorlooptijd van het project kunnen ontstaan, wordt u jaarlijks aan het einde van het jaar gevraagd voor de desbetreffende projecten akkoord te gaan met een looptijd langer dan 10 jaar. Momenteel omvat de grondexploitatie-portefeuille 6 projecten die pas ná 2031 afgerond zullen worden. De grondexploitaties die het betreft zijn: Projectnaam Voorziene einddatum DGE-130800-Ontw.Locaties RCD DGE-600400-Bedr.Ter.Schiebroek DGE-680200- Nesselande DGE-840900-Revit.Hordiik Bedr. DGE-872400-Kop v Zd vernieuwd DGE-851200-Rijnhaven Bouwprogr

31-12-2032 31-12-2036 31-12-2041 31-12-2032 31-12-2035 31-12-2036

Registratienummer cluster: BS22/00044 - 22bb000444 Portefeuillehouder: S.A. Kurvers Steller: M.C.J. Tilburg

pagina 2

Ten opzichte van de stand van de jaarrekening 2020 zijn er 5 mutaties in dit overzicht. De volgende 4 projecten komen niet meer in dit overzicht voor: - DGE-030100-Kulkweg; - DGE-411200-Nieuw Kralingen; - DGE-550600-Park Zestienhoven; - DGE-892100-Sportcampus R’dam. Voor het project DGE-550600-Park Zestienhoven geldt dat de fasering naar voren is gehaald, waardoor de voorziene einddatum binnen de termijn valt. De andere grondexploitaties hadden bij de jaarrekening 2020 een voorziene einddatum in 2031 en vallen nu ook binnen de termijn. Het project DGE-851200-Rijnhaven Bouwprogramma is nieuw in dit overzicht. Deze grondexploitatie is op 26 november 2020 door de gemeenteraad in uitvoering genomen. Er is toen ook specifiek akkoord gegeven op de langere looptijd. De werkwijze is echter dat in het nu voorliggende besluit alle lopende projecten met een looptijd langer dan 10 jaar worden opgenomen. Een aantal van deze grondexploitaties is gestart voor de (vastgoed)crisis, toen ontwikkelen vanuit grootschalig opgezette masterplannen gebruikelijk was. In de beginjaren zijn grote investeringen gedaan die met gronduitgiften in de toekomst goed gemaakt worden. Een verkorting van de looptijd door bijvoorbeeld een hoger verkooptempo van de woningen aan te houden is, gezien de volle werkvoorraad in de bouwsector, niet realistisch.

De verkoop van gronden en/of investeringen die daarmee samenhangen zullen daardoor doorlopen tot na 2031. Dit is passend bij de marktbehoefte zoals de gemeente deze voorziet voor die periode. De raad wordt op basis van voorgaande argumenten gevraagd in te stemmen met het gebruikmaken van de mogelijkheid af te wijken van het BBV. Om de (financiële) risico’s van de langere doorlooptijd te beperken zijn de navolgende beheersmaatregelen op project- danwel portefeuilleniveau geïmplementeerd: * Per grondexploitatie is een actuele en goed onderbouwde raming van de uitgaven en inkomsten beschikbaar; * Investeringen worden zoveel mogelijk afgestemd op het genereren van inkomsten ten einde het financieringsrisico te beperken; * Een realistisch, op de marktvraag afgestemd uitgifteprogramma (zowel qua planning als typologie); * Een adequate beheersing van de grondexploitatieportefeuille (zoals monitoring van marktontwikkelingen en periodieke confrontatie van opgenomen programma vs marktvraag op gebiedsniveau); * De voorziene grondwaarde voor gronduitgiften die na het 10e jaar voorzien zijn, worden vanaf 2031 niet meer geïndexeerd. Tot dat moment worden ze via de jaarlijks geactualiseerde parameter ‘opbrengstenstijging’, aangepast in de NCW-berekening. Met deze maatregel wordt voorzichtigheid in de financiële uitkomsten van de grondexploitatie betracht.

U wordt gevraagd voor de 6 specifiek benoemde grondexploitaties akkoord te gaan met een langere looptijd dan 10 jaar vanaf heden. Ad C. Activeren van voorbereidingskosten toekomstige grondexploitaties

-

1

.

Registratienummer cluster: BS22/00044 - 22bb000444 Portefeuillehouder: S.A. Kurvers Steller: M.C.J. Tilburg

pagina 3

Onder voorwaarden is het mogelijk om voorbereidingskosten voor toekomstige grondexploitaties te activeren op de gemeentelijke balans onder de categorie Immateriële Vaste Activa (IVA). De belangrijkste voorwaarde is dat u voor de betreffende initiatieven het voornemen tot ontwikkeling bekrachtigt. Dit verloopt via het voorliggende, jaarlijks terugkerende raadsvoorstel 'BBV-aspecten grondexploitaties’. Daarin worden de dan bekende initiatieven aan u voorgelegd. Op dit moment zijn er 14 initiatieven waarvoor een IVAproject geopend is. Ten opzichte van de Jaarrekening 2020 zijn er 6 nieuwe initiatieven bijgekomen. Het betreft de volgende 14 projecten: * Merwehavens (DGE-260800-Merwehaven-IVA) De Merwehavens (Merwepieren, inclusief twee waterbekkens, Marconistrip.Van Udenstrook) maakt onderdeel uit van het gebied Merwevierhavens. Merwehavens vormt één van de belangrijkste binnenstedelijke woningbouwlocaties voor de middellange termijn; * Slinge 303 (DGO-731400-Slinge 303) De gemeente Rotterdam en de filantropische instelling ‘Stichting De Verre Bergen’ (SDVB) zijn sinds 2018 op initiatief van SDVB met elkaar in gesprek over de toekomstige invulling van vijf scholen locaties binnen Zuidwijk. De gemeenteraad van Rotterdam heeft op 12 maart 2019 ingestemd met een haalbaarheidsonderzoek om vijf locaties in Zuidwijk één op één te verkopen aan de SDVB.

Slinge 303 zal door middel van een gronduitgifte worden verkocht, waardoor voor deze locatie een grondexploitatie dient te worden geopend; * Schalmlocatie (DGE-850900-Schalmlocatie IVA) Dit betreft een studie voor een nieuw (extra) schoolgebouw op Katendrecht om hiermee de onderwijsvraag voor de komende járen op te vangen. Om zo goed mogelijk met de beperkte ruimte om te gaan wordt onderzocht of het schoolgebouw gecombineerd kan worden met woningen (sociaal en vrije sector). De te activeren kosten omvatten het onderzoek naar de ruimtelijke inpassing van het programma en functies en de financiële haalbaarheid; * Voetbalvelden Overschie (DGE-560800-VW Overschie IVA) De voorziene ontwikkeling betreft het realiseren van een duurzame woningbouwontwikkeling die bijdraagt aan verdichting van de stad en eveneens leidt tot verbetering van de leefbaarheid van de omgeving en waterhuishouding van het terrein.

Daarnaast wordt er onderzocht of er op deze plaats invulling gegeven kan worden aan een motie van de raad om tiny houses onderdeel te laten zijn van deze ontwikkeling; * Feyenoord City (DGE-893000-Feyenoord City-IVA) Deze ontwikkeling beoogt een impuls te vormen voor Rotterdam-Zuid door grotere sportparticipatie, meer mensen aan het werk, een groter en meer divers woningaanbod, verbinding met omliggende gebieden, verbetering van de woonkwaliteit (meer/betere voorzieningen en groenere buitenruimte), aantrekkelijke rivieroever, beter OV-netwerk, verbetering mobiliteit en een duurzame ontwikkeling. Om de beoogde doelstelling te bereiken is het project Feyenoord City opgesplitst in 5 onderdelen (Sociaaleconomisch programma,

Registratienummer cluster: BS22/00044 - 22bb000444 Portefeuillehouder: S.A. Kurvers Steller: M.C.J. Tilburg

pagina 4

Gebiedsontwikkeling, Stadionontwikkeling, Herontwikkeling Kuip en Mobiliteitsprogramma). De te activeren kosten hebben betrekking op het onderdeel Gebiedsontwikkeling; * Insulindestraat 240 (DGO-351600-lnsulindestraat 240) Het onderhavige pand is gemeentelijk eigendom. Door sloop, sanering en verkoop van bouwgrond. De geplande ontwikkeling omvat 24-28 middeldure huurwoningen, waarvan de start in 2023 wordt voorzien. Onderzocht wordt of het mogelijk is het plan zo te ontwerpen dat een opgang naar de Hofbogen gecreërd kan worden; * Schiekadeblok (DGO-131000-Schiekadeblok IVA) Het project bevat de nieuwbouw van kantoorgebouwen, twee woontorens met een levendige plint, de renovatie en vernieuwing van bestaande panden aan Delftsestraat en het Schieblock en de aanleg van een nieuwe openbare ruimte; « Schiehaven Noord (DGE -291100-Schiehaven noord) De gemeente onderzoekt of het mogelijk is een stedelijke woonwijk te realiseren op het gebied langs de Westzeedijk in Delfshaven. Dit in aansluiting op het Lloydkwartier. * Islamitische begraafplaats (DGE-781700-lslam begraafplaats) (Nieuw) Het project kent een gefaseerde aanpak, nl.: locatieonderzoek, haalbaarheidsonderzoek en uitvoeringsfase.

Het project heeft als doel om (bouwrijpe) grond te leveren aan de initiatiefnemer om op deze wijze een Islamitische rustplaats te creëren; * Tamboer II West (DGE-370900-Tamboer II West) (Nieuw) Op deze locatie worden koopwoningen met op de begane grond detailhandel gerealiseerd; » Lodewijk Pincoffsplein (DGE-790100-Pincoffspleìn (IVA)) (Nieuw) Dit initiatief is gericht op het realiseren van 120 woningen (incl. (fiets)parkeren) met commerciële en maatschappelijke invulling in de plint in de wijk Kop van Zuid - Entrepot; » Piekstraat (DGE-790200-Piekstraat - IVA) (Nieuw); Het IVA-project heeft enkel betrekking op de ontwikkeling van de gemeentelijke kavel aan de Piekstraat. Onderzocht wordt welk programma aan woningen, plintfuncties en parkeerplaatsen op deze gemeentelijke plot haalbaar is, waarbij deze programmaonderdelen met andere kaveleigenaren kunnen worden ingewisseld. * Cultuurcampus (DGE-711700-Cultuurcampus IVA) (Nieuw); Het project omvat het opstellen van een Masterplan voor de van Leeuwenlocatie. Het masterplan omvat in ieder geval een stedenbouwkundig/ ruimtelijk plan, een concept grondexploitatie en ontwikkelstrategie en een planning. » Parkhaven (DGE-181300-Parkhaven IVA) (Nieuw). Parkhaven is gesitueerd aan weerszijden van de Euromast. Het onbebouwde terrein is gemeentelijk eigendom. De intentie is om binnen dit plan circa 650 woningen te realiseren.

Tevens zal een kwaliteitsimpuls van het groen worden gerealiseerd. Dit mede door ondergronds parkeren mogelijk te maken.

^ j

„

Registratienummer cluster: BS22/00044 - 22bb000444 Portefeuillehouder: S.A. Kurvers Steller: M.C.J. Tilburg

pagina 5

Voor de te activeren voorbereidingskosten is een krediet beschikbaar van C 9 mln. (voor de laatste maal opgehoogd bij de 10-maandsrapportage 2021) De geactiveerde kosten (per jaareinde 2021 6 7,6 mln) passen binnen dit krediet. Mochten de voorbereidingskosten in de toekomst niet tot een grondexploitatie in uitvoering leiden, zullen de gemaakte kosten moeten worden afgeboekt. U wordt gevraagd kennis te nemen van de mogelijkheid om voorbereidingskosten voor grondexploitaties te activeren en akkoord te gaan dit voor de 14 specifiek benoemde initiatieven te bekrachtigen. Financiële en juridische consequenties/aspecten: Het voorstel heeft geen (nieuwe) financiële consequenties, met dien verstande dat het besluit om de voorbereidingskosten te activeren voorkomt dat voorbereidingskosten ten behoeve van voorziene grondexploitaties ten laste van het resultaat moeten worden gebracht. I

Je ontwerpbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Burgemeester en Wethouders van Rotterdam,

Da secretaris,

lurgemeester,

V.J.M. R«

V.P.GMKarremans, l.b.

Bijlage(n): Bijlage 1. Projectenoverzicht van grondexploitaties in uitvoering

Registratienummer cluster: BS22/00044 - 22bb000444 Portefeuillehouder: S.A. Kurvers Steller: M.C.J. Tilburg

pagina 6

Ontwerpbesluit

De Raad van de gemeente Rotterdam, gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van *vult Stadhuis in*; (raadsvoorstel nr. *vu!t Stadhuis in*); gelet op het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten

besluit: 1. De omvang van de grondexploitatieportefeuille per 31 december 2021 van 75 grondexploitatieprojecten op basis van bijlage 1 vast te stellen. 2. Vast te stellen van een langere looptijd dan 10 jaar vanaf heden voor 6 hieronder benoemde grondexploitaties. Projectnaam DGE-130800-Ontw.Locaties RCD DGE-600400- Bedr .Ter. S chiebroek DGE-680200-Nesselande DGE-840900-Revit.Hordijk Bedr. DGE-872400-Kop v Zd vernieuwd DGE-851200-Rijnhaven Bouwprogr

Voorziene einddatum 31-12-2032 31-12-2036 31-12-2041 31-12-2032 31-12-2035 31-12-2036

3. Vast te stellen dat voorbereidingskosten ten behoeve van voorziene grondexploitaties worden geactiveerd voor de 14 hieronder benoemde initiatieven. Projectnaam

Oracle Projectnummer

DGE-260800-M erweha ven-lVA DGO-731400-Slinge 303 DGE-850900-Schalmlocatie IVA DGE-560800-VVV Overschie IVA DGE-893000-Feyenoord City-IVA DGO-351600-lnsulindestraat 240 DGO-131000-Schiekadeblok IVA DGE-291100-Schiehaven noord DGE-781700-lslam begraafplaats DGE-370900-Tamboer II West DGE-790100-Pincoffsplein (IVA) DGE-790200-Piekstraat - IVA DGE-711700-Cultuurcampus IVA DGE-181300-Parkhaven IVA

100019791 100020060 100020793 100020876 100021029 100021070 100021201 100021614 100022033 100022209 100022325 100022367 100022431 100022648,

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van *vult griffie in* De griffier,

De voorzitter,

Registratienummer cluster: BS22/00044 - 22bb000444 Portefeuillehouder: S.A. Kurvers Steller: M.C.J. Tilburg

pagina 7