[22bb008751] Raadsvoorstel over vaststelling herziening grondexploitatie Katendrecht

Stadsontwikkeling Klimaat, Bouwen en Wonen Chantal Zeegers Van: Edwin Persaud Telefoon: 0622416875 Uw kenmerk: Ons kenmerk: M2211-8687 - 22bo7473 Bijlagen(n): 3

Aan de gemeenteraad

Onderwerp: Herziening Grondexploitatie Katendrecht Datum: B&W 20 december 2022

Gevraagde beslissing Samenvattend stellen wij u voor: 1. De gemeenteraad besluit de volgende projecten toe te voegen aan de grondexploitatie Katendrecht: a. De Scharnier b. De Schalm c. Oechies d. De Bund e. View II 2. De gemeenteraad besluit het ontwikkelprogramma van het volgende deelproject in de grondexploitatie Katendrecht te wijzigen: a. I Het Wigblok van 125 woningen naar 360 woningen, maatschappelijk programma 2500m2 3. De opbrengsten voortvloeiende uit de her allocatie uit de ontheffingsvergoeding toe te voegen (die in de desbetreffende ontwikkelingsprojecten kunnen worden opgelegd aan de initiatiefnemers; ook wel bekend als de “bijbetaling” die is vastgesteld in het grondbeleid 2013) en deze toe te voegen aan de grondexploitatie Katendrecht. 4. De gemeenteraad besluit akkoord te gaan met dat er sprake is van een causaal verband tussen de investeringen in de grondexploitatie en de ontwikkeling van het gebied (conform Besluit Begroting en Verantwoording) Waarom dit voorstel? /Waarom nu voorgelegd? Met dit voorstel tot wijziging van het programma wordt een antwoord gegeven op de grote opgave voor het realiseren van nieuwbouwwoningen en bijbehorende voorzieningen.

Blad: Datum: Ons kenmerk:

2 20 december 2022 M2211-8687

De verdichting die plaats vindt binnen de ring van Rotterdam heeft tot gevolg dat het gebruik van de automobiliteit zal worden teruggedrongen, hetgeen goed past bij de klimaat en duurzaamheidsambities van de gemeente. Specifiek in Katendrecht is er sprake van een stevige verdichting: de wijk is getransformeerd naar een zeer gewild gebied met een mix van wonen en voorzieningen en maakt als stadswijk hiermee steeds meer onderdeel uit van de binnenstad op twee oevers. Met deze programmawijzigingen neemt het aantal woningen toe tot circa 3100 woningen. Daarnaast zal de ontwikkeling van detailhandel en maatschappelijke functies, waaronder onderwijs ook toenemen. Relatie met het coalitieakkoord/collegewerkprogramma/eerder aangenomen moties en gedane toezeggingen:  Masterplan Katendrecht 2003  Detailhandelsnota 2013 en de actualisatie 2016  Woonvisie Rotterdam, koers naar 2030 agenda tot 2020 Woonvisie Rotter dam, koers naar 2030 agenda tot 2020, actieplan middenhuur  Detailhandelsnota 2013 en de actualisatie 2016  Hoogbouwvisie 2019  Langer Thuis Akkoord 2020  Concept bestemmingsplan Katendrecht 2022  Coalitieakkoord 2022-2026 één Stad Toelichting op besluit 1 en 2: Integrale gebiedsontwikkeling Katendrecht Op Katendrecht vindt een grootschalige en zeer succesvolle gebiedsontwikkeling plaats: van haven- en industrieterrein tot stedelijk woon- en leefgebied.

Meer dan 15 jaar geleden is gestart met de herontwikkeling van het havengebied en met de investeringen in de bestaande stadswijk. Ondersteund door de gebiedscampagne “Kun jij de Kaap aan”is ingezet op een ander, meer gedifferentieerd woon- en leefmilieu met behoud van de stoere havenuitstraling van het gebied. De gebiedsontwikkeling Katendrecht levert een belangrijke bijdrage aan coalitieakkoord 2022-2026 waarin de bouw van jaarlijks 3.5004.000 nieuwe woningen ten doel is gesteld. . De gebiedsontwikkeling van Katendrecht zet zich tot op heden gestaag door: in het Pols Noord gebied - met daarin de recente oplevering van de Groene kaap, de bouw van View I, het monumentale Santos gebouw, alsmede de start binnen een aantal jaren van de projecten Bund, Codrico, Oechies, View II, Wigblok en verder het gebied in de Scharnier, de Schalm en ook de locatie van Provimi - ontstaat een stedelijk milieu dat goed aansluit op de creatieve sfeer van Katendrecht. Het gebied wordt daarmee een stadswijk waar men prettig kan wonen, verblijven en recreëren. Programma: In de huidige herziening zijn circa 3100 woningen opgenomen. Ten opzichte van het programma in 2018 is dit per saldo een toename van circa 1600 woningen. In onderstaande tabel is dit gespecificeerd naar de ontwikkellocaties:

Blad: Datum: Ons kenmerk:

3 20 december 2022 M2211-8687

Appartementen Nr Ontwikkellocatie

1 Kaapvaarder 2 Fenix 1 3 Bananenstraat 4 Groene Kaap 5 Santos Stilwerk 6 The View/ Bayhouse 7 Havenkwartier 8 Fenix 2 9 Scharnier 10 Schalm 11 Bundweg* 12 View 2* 13 Oechies* 14 Wigblok Totaal

Grondgebonden Hotel/ Horeca Detailhande Maatschappelijk Kantoren woningen m² l m² m² m²

32 216 372 362 16 110 200

88 897

3.300 268

114

1.000 1.850 5.055 6.083 1.000

62 482 262 422 360 2.916

2.688 4.051 2.600 182

4.465

24.327

11.325 1.805 4.628

1.000 2.524 21.282

Stand van zaken

Gerealiseerd Gerealiseerd Gerealiseerd Gerealiseerd Realisatiefase 2.903 Realisatiefase Realisatiefase Realisatiefase voorbereiding voorbereiding voorbereiding 3.654 voorbereiding 1.400 voorbereiding 2.524 voorbereiding 10.481

* wordt gerealiseerd op gemeentelijk en particulier grond

Verdere uitwerking van de verschillende projecten die zijn opgenomen in de herziening: Schalm en Scharnier: Door de toename van woningbouw neemt ook de druk op het onderwijsprogramma verder toe. Uit de huidige prognose is gebleken dat de huidige onderwijsinstellingen (basisonderwijs) onvoldoende capaciteit hebben. Dit capaciteitsprobleem wordt opgelost door in het project Scharnier ca. 1206 m2/bvo aan onderwijsprogramma toe te voegen en de huidige basisschool De Schalm (die aan vervanging toe is) te slopen en een nieuwe school met meer capaciteit te ontwikkelen. Buiten het onderwijsprogramma in het project Scharnier zal ook nog een woonprogramma worden ontwikkeld. Het plan bestaat uit een gecombineerde ontwikkeling met een basisschool, ter uitbreiding van de naastgelegen basisschool de Globetrotter circa 1.206 m2 BVO, een kinderdagverblijf circa 500 m2 BVO, ondersteunde horeca in de vorm van een social club circa 250 m2 BVO, gebouwde parkeervoorziening en circa 114 woningen waarvan de helft in het betaalbare segment (midden koopwoningen en midden huurwoningen). In het project de Schalm is naast woningbouw ook sprake van de realisatie van een nieuwe school. In het noordelijk blok zal de nieuwe school komen en in het zuidelijke blok zullen een gymzaal, huis van de wijk en 62 grondgebonden woningen (in het sociale en middensegment) worden gerealiseerd..

Wigblok: Het Wigblok aan de entree van Katendrecht met daarin gesitueerd het politiebureau komt in 2027 vrij voor verder ontwikkeling. Op termijn kunnen hier 360 woningen worden gerealiseerd Oechies: De Oechies is een van de projecten binnen het gebied Pols Noord en zorgt samen met de ontwikkeling van View I en II, Santos, Bund en Codrico voor de grootste ontwikkeling binnen het gebied Katendrecht. De gemeente Rotterdam heeft ongeveer de helft van de locatie in eigendom en zal deze gronden betrekken bij de ontwikkeling van deze locatie. De huidige stedenbouwkundige opzet gaat uit van een ontwikkeling van 449 woningen (waarvan 60 woningen in het sociale segment vallen) en 2400 m2 detailhandel op de begane grond en 2600m2 kantoren.

Blad: Datum: Ons kenmerk:

4 20 december 2022 M2211-8687

Bundweg: In het project Bundweg zullen er 482 appartementen worden gerealiseerd. Verder zal er circa 2700m2 detailhandel en nog andere programmaonderdelen worden gerealiseerd. View II: In het project de View II zullen 262 appartementen worden gerealiseerd. In het gebouw komen verder twee supermarkten waaronder de Jumbo supermarkt die nu tijdelijk een plek heeft in het Wigblok. In de View II wordt een niet woonprogramma gerealiseerd van circa 3200m2 detailhandel en 2000m2 kantoren. Om het programmaonderdeel retail (dagelijks) mogelijk te maken is goedkeuring vereist van de provincie Zuid-Holland. Voor het retailprogramma binnen het Rijnhavenkwartier (Rijnhaven en Katendrecht) is reeds een aanvraag ingediend bij de provincie Zuid-Holland. Eind 2022 wordt een reactie vanuit de provincie verwacht. De eerste signalen stemmen hoopvol. Herziening grondexploitatie Katendrecht samengevat: In de grondexploitatie is een aantal wijzigingen doorgevoerd dat volgens het vigerend grondbeleid door de raad dient te worden vastgesteld. De projecten die zijn opgenomen in deze herziening vallen binnen deze voorwaarden. Het saldo na doorvoering van deze herziening komt neer op € 6.3 mln. NCW. Deze bijstelling is onder andere het gevolg van programmawijzigingen en toevoegen van nieuwe ontwikkelingen.

Wij wijzen u op beperkte afwijkingen in plansaldi in andere rapportages, bijvoorbeeld de projectenmonitor. Dit wordt veroorzaakt door andere peildata. Risicoparagraaf: De risicoparagraaf is geactualiseerd en een nieuwe onzekerheidsreserve is in de begroting opgenomen. De combinatie van wonen en bedrijvigheid wordt in het intensief bebouwde Katendrecht steeds complexer. Het beperken van bouwoverlast/ bouwverkeer is een doorlopend aandachtspunt. De beheersmaatregelen die hiervoor worden genomen beginnen bij het hanteren van een BLVC-kader (bouwlogistiek, leefbaarheid, veiligheid en communicatie) voor het gehele gebied van de Pols Noord waaraan de BLVC-plannen van projectontwikkelaars worden getoetst. In dit kader is er structureel overleg met alle bouwers in het gebied over de voortgang van de bouw en alle zaken die vallen onder het BLVC-kader. Het BLVC-Kader is een instrument dat de gemeente Rotterdam hier voor het eerst toepast en waar zakelijke afspraken met de projectontwikkelaars over worden gemaakt. Een ander risico is dat er nog geen overeenstemming is met alle betrokken marktpartijen over de gezamenlijk ontsluiting van de parkeergarages. Dit kan leiden tot vertraging van de diverse bouwprojecten.

De gemeente dringt er bij deze partijen wel op aan om op korte termijn tot overeenstemming te komen, Verder kan als risico worden genoemd dat er ten aanzien van de locaties View II en Oechies nog geen anterieure afspraken zijn gemaakt. De financiële bijdragen zijn hiermee dus nog niet gegarandeerd. De gemeente voert hierover met beide partijen indringende gesprekken ten einde overeenstemming te bereiken.

Blad: Datum: Ons kenmerk:

5 20 december 2022 M2211-8687

Toelichting op besluit 3: De uitvoering van de projecten in het gebied Pols Noord gaan gepaard met substantiële (voor)investeringen die causaal verband houden met alle projecten in Pols- Noord. Deze kosten zijn de zogenaamde Project Overstijgende Exploitatie Kosten (POEK). Het gaat om o.a. de volgende kosten: - het bouw- en woonrijp maken van de integrale ondergrondse parkeerontsluiting binnen Pols Noord - de ondergrondse openbare fietsstallingen voor het gebied (op grond van het beleid fietsparkeernormen dat wordt toegepast op de ontwikkelingsprojecten) - inrichting van het openbaar gebied Pols Noord. Alle projecten hebben hier profijt van, maar dat profijt komt in verschillende jaren tot uiting. Om de project overstijgende kosten (POEK) van het Pols Noord gebied te kunnen dekken is het noodzakelijk om zowel de opbrengsten uit de gronduitgifte als de ontheffingsvergoeding (die in de desbetreffende ontwikkelingsprojecten kunnen worden opgelegd aan de initiatiefnemers; ook wel bekend als de “bijbetaling”) daarvoor in te zetten. De omvang van de ontheffingsvergoeding is gekoppeld aan de waardestijging van de onroerende zaak door het wijzigen van de privaatrechtelijke bestemming en/of de bebouwingsbepaling. Normaliter komt de ontheffingsvergoeding ten gunste aan een ander gemeentelijk product (namelijk Erfpacht).

Echter, omdat het alloceren van de ontheffingsvergoeding aan de POEK in overeenstemming is met de principes “Profijt, Proportionaliteit en Toerekenbaarheid”, kan de ontheffingsvergoeding worden opgenomen in de grondexploitatie Katendrecht. Hierdoor zullen alle opbrengsten (gronduitgifte en ontheffingsvergoeding) uit de verschillende ontwikkelingsprojecten en de POEK samenvallen in eenzelfde boekhouding. De ontheffingsvergoeding zal op deze wijze dus direct worden gealloceerd aan de project overstijgende kosten (POEK). Het gaat hier om een bedrag van € 1,9 mln. Omdat deze wijze van allocatie afwijkt van het wettelijke beginsel dat algemene middelen van de gemeenteraad (waar de ontheffingsvergoedingsinkomsten onder worden gekwalificeerd) direct toekomen aan - en vallen binnen de begroting/het budgetrecht van de raad, wordt dit ter goedkeuring aan de gemeenteraad voorgelegd.

Toelichting op besluit 4 Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) stelt vanwege het causaliteitsprincipe, dat de uitgaven voor openbare ruimte dienen te worden afgewogen op de verhouding van het algemeen nut versus het nut voor de grondexploitatie. Onderdeel van de grondexploitatiebegroting voor de locatie zijn toekomstige investeringen in de buitenruimte. De investeringen zien toe op de aanleg van de openbare ruimte die direct grenst aan de ontwikkellocaties. Van alle betreffende investeringen kan worden gesteld worden dat deze worden uitgevoerd ten dienste van de grondexploitatie Katendrecht. Deze investeringen zouden dus niet plaatsvinden als er geen grondexploitatie zou zijn.

Blad: Datum: Ons kenmerk:

6 20 december 2022 M2211-8687

Duurzaam Een schone, groene en gezonde stad waar duurzaamheid bijdraagt aan een sterke economie. Dat is de ambitie waaraan het Rotterdamse college van B en W met het Rotterdamse Programma Duurzaam wil werken. Ondanks het feit dat de projecten al lopen en een eigen dynamiek kennen, willen we de ontwikkelaars stimuleren om duurzaam te bouwen. Enerzijds gelden er eisen waar niet van af kan worden geweken (zoals de BENG, MPG, maar ook gemeentelijke regels rondom buitendijks bouwen en waterberging). Anderzijds zijn er gemeentelijke ambities, zoals het bevorderen van de biodiversiteit en het stimuleren van circulair bouwen. Er is een conceptadvies opgesteld op vier thema’s (energietransitie, klimaatbestendig, natuurinclusiviteit, circulair bouwen) die de komende periode nog verder wordt uitgewerkt in samenwerking met de marktpartijen om deze te vertalen naar concrete maatregelen voor de vastgoedontwikkelingen. Ten aanzien van inrichting van het openbaar gebied is de gemeente zelf aan zet om maatregelen uit te voeren op deze thema’s. Communicatie/participatie impact In de grondexploitatie is financiële ruimte opgenomen om de communicatie en participatie in het gebied Katendrecht te verbeteren. Op 17 en 21 november 2022 hebben informatiebijeenkomsten plaatsgevonden op Katendrecht.

Op deze bijeenkomsten zijn bewoners, ondernemers en bezoekers op de hoogte gebracht van de ontwikkelingen en hebben ook reacties en feedback kunnen aangeven. Er wordt samen met de ontwikkelende partners in het gebied gewerkt aan een bredere communicatiestrategie. In de communicatie en participatie aanpak voor de komende jaren wordt de betrokkenheid van de bewoners, ondernemers en bezoekers wordt aan de hand van de feedback uit de bijeenkomsten van 17 en 21 november, nog verder vergroot en aangescherpt. In de komende jaren zal de communicatie- en participatiestrategie verder worden aangescherpt. Financiële en juridische consequenties/aspecten: De herziening wordt in het 1e kwartaal 2023 aan de Raad ter vaststelling aangeboden. Dit betekent dat de financiële consequenties effect hebben op de lopende begroting van 2023. Het saldo van de grondexploitatie Katendrecht wordt met deze herziening € 6,3 mln. NCW. Ten opzichte van de laatste actualisatie (NCW € 18,9 mln. - Jaarrekening 2021) is dit een verlaging van € 12,6 mln. De herziening leidt tot een verlaging van het verdienvermogen met € 12,6 mln. (NCW). In het verleden is conform BBV tussentijds winst genomen ten gunste van de algemene middelen. Door de herziening wijzigt de eindwaarde en het voortgangspercentage wat in 2023 leidt tot het moeten terugnemen van reeds genomen winsten (conform BBV) van circa € 5 mln.

De terug te nemen winst in 2023 zal binnen het programma Stedelijke Ontwikkeling/Grondexploitaties worden gedekt.

Blad: Datum: Ons kenmerk:

7 20 december 2022 M2211-8687

Het inzetten van de ontheffingsvergoeding van € 1,9 mln. ten gunste van de grondexploitatie Katendrecht heeft effect op de begroting van product Erfpacht en hiermee de algemene middelen. Het bijbehorende ontwerpbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan.

Bijlage(n):

Blad: Datum: Ons kenmerk:

8 20 december 2022 M2211-8687

Ontwerpbesluit

De Raad van de gemeente Rotterdam, Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 20 december 2022; (raadsvoorstel nr. 22bo7473); Gelet op - Artikel 108 en artikel 147 van de Gemeentewet Overwegende dat -

De raad op 27 november 2018 de laatste herziening van de grondexploitatie Katendrecht heeft vastgesteld;

-

De grondexploitatie jaarlijks is geactualiseerd bij de jaarrekeningcontrole;

-

In de grondexploitatie een aantal wijzigingen is doorgevoerd dat volgens het vigerend grondbeleid door de raad dient te worden vastgesteld;

-

De wijze van allocatie afwijkt van het wettelijke beginsel dat algemene middelen van de raad (waar de ontheffingsvergoedingsinkomsten onder worden gekwalificeerd) direct toekomen aan - en vallen binnen de begroting/het budgetrecht van de raad, een besluit ter goedkeuring aan de raad moet worden voorgelegd.

Besluit:

1. Besluiten om de volgende projecten toe te voegen aan de grondexploitatie Katendrecht: a. De Scharnier: 114 appartementen, 1800m2 maatschappelijk programma, 250m2 horeca b. De Schalm 62 woningen, 4700m2 maatschappelijk programma c. Oechies 449 appartementen, 2400m2 detailhandel en 2600m2 kantoren d. De Bund 482 appartementen, 2700m2 detailhandel e. View II 262 appartementen, 3200m2 detailhandel en 2000m2 kantoren 2. Het ontwikkelprogramma van het volgende deelproject te wijzigen: Het Wigblok: van 125 woningen naar 360 woningen 2500 m2 maatschappelijk programma en 2500m2 kantoren 3. Besluiten om de opbrengsten voortvloeiende uit de her allocatie uit de ontheffingsvergoeding toe te voegen aan de grondexploitatie Katendrecht. 4. Vaststellen dat er sprake is van een causaal verband tussen de investeringen in de grondexploitatie en de ontwikkeling van het gebied. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van *vult griffie in*

Blad: Datum: Ons kenmerk:

9 20 december 2022 M2211-8687

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van De griffier,

De voorzitter,