[22bb008573] 10 01 2023 Annotatie BP Parkhaven.pdf

Annotatie Griffie Subcommissie Bestemmingsplannen Commissie Bouwen, Wonen en Buitenruimte

Aan

: Subcommissie Bestemmingsplannen

Datum

: 22 december 2022

Betreft

: Bestemmingsplan Parkhaven

Van: Wilco de Bel & Evert Peterse Telefoon: 010 267 34 00 E-mail: hoorzittingengriffie@griffie.rotterdam.nl Ons kenmerk: 22bb008573

Vergadering : Hoorzitting en commissievergadering op 10 januari 2023

Doel van de bespreking: Doel is het horen van reclamanten die een zienswijze hebben ingediend en het adviseren aan de commissie Bouwen, Wonen en Buitenruimte (BWB) over de ingediende zienswijzen en het bestemmingsplan. Er zijn 109 zienswijzen ingediend waarvan zich 16 reclamanten hebben aangemeld voor de hoorzitting. Er zijn inmiddels (ook) schriftelijke reacties ontvangen. Voorgeschiedenis Op 18 april 2019 heeft het college de raad geïnformeerd over het voornemen tot het uitvoeren van een haalbaarheidsonderzoek naar een Unsolicited Proposal - tegenwoordig Privaat Ontwikkel Initiatief (POI) – voor woningbouw op de Parkhaven (19bb0014319). Onderdeel van dit haalbaarheidsonderzoek is het vaststellen van een kwalitatief toetsingskader voor het door de initiatiefnemers op te stellen masterplan geweest. Middels een raadsbesluit ‘Grondbeleid en marktbenadering projectmatige woningbouw’ van 6 juni 2019 (19bb0016680) zijn de voorwaarden voor het faciliteren van een unsolicited proposal vastgesteld. Over het ruimtelijk en programmatisch toetsingskader Unsolicited Proposal Parkhaven (19bb0024208) is gesproken in de commissievergadering BWB van 22 januari 2020 en de raadsvergadering van 30 januari 2020 waarbij twee amendementen (20bb001155) zijn aangenomen.

Input vanuit participatie hebben mede aanleiding gegeven voor een aantal wijzigingen ten opzichte van de oorspronkelijke plannen, onder andere het bouwvolume heeft gevarieerd tussen 850 en 630 woningen. Het eindresultaat van het haalbaarheidsonderzoek is aan de gemeenteraad voorgelegd in de vorm van een Masterplan (21bb001736). Het Masterplan is opgesteld door de initiatiefnemers Parkhaven Partners (EraContour, JP van Eesteren en Heijmans), met een oordeel van het College over de haalbaarheid van het initiatief. Op 10 februari 2021 is het Masterplan behandeld in de commissie BWB, waarna is besloten (raadsbesluit 21bb002224) over de (hypothetische) haalbaarheid van het Unsolicited Proposal en het Masterplan in de raadsvergadering van 18 februari 2021.

Blad: 2/6 Datum: 22 december 2022

Het ontwerpbestemmingsplan De Parkhaven is een van de oude (stads)havens. Het heeft zich sinds de jaren zestig ontwikkeld naar een imagobepalend gebied van Rotterdam: denk aan de Euromast, Het Park en andere (toeristische) trekpleisters in het gebied. Het is onderdeel van belangrijke infrastructuur in de stad als (hoofd)verkeersader voor fietsers, autoverkeer en openbaar vervoer van Noord naar Zuid (monumentale Maastunneltraverse) en van West naar Oost, maar ook voor de scheepvaart door de ligging aan de Nieuwe Maas en de Schie. Het plangebied wordt globaal begrensd door het Scheepvaartkwartier en het Park, de Parkkade en het Drooglever Fortuynplein en is verder gelegen tegenover de Müllerpier (Lloydkwartier-Schiemond), Coolhaveneiland en Little C. De voorgestelde ontwikkeling past niet binnen het huidig geldende bestemmingsplan ‘Scheepvaartkwartier’. Daarom is een projectbestemmingsplan opgesteld, met verbrede reikwijdte dat gebruik maakt van de mogelijkheden van de Crisis- en herstelwet. Het vastgestelde Masterplan is nagenoeg één op één vertaald in het bestemmingsplan en bestaat uit diverse woongebouwen ter weerszijde van de Euromast. Het programma omvat ongeveer 650 woningen, met commerciële en maatschappelijke functies in de plint in de vorm van horeca, leisure, kantoren, kleinschalige bedrijvigheid en maatschappelijke voorzieningen.

De nieuwbouw moet bestaan uit drie gebouwen ten noorden van de Euromast en vijf gebouwen ten zuiden van de Euromast, allen gelegen op twee ondergrondse parkeergarages. De hoogte van de appartementengebouwen varieert van 26 tot 70 meter. De woningen hebben een verdeling in de segmentering van 20% sociaal, 30% middensegment, 30% hoger segment en 20% topsegment. De onderbouwing van het woonprogramma is terug te lezen in het Masterplan vanaf pagina 180. Hieruit blijkt dat de optie van een boetiekhotel ten koste van het aantal woningen gaat. Het ontwerpbestemmingsplan wijkt op drie aspecten af van het Masterplan. -

Toevoeging van woningen aan de oostzijde van het op één na meest zuidelijke gebouw in plaats van kantoren. Bij het op één na zuidelijkste gebouw waren in eerste instantie kantoren gepland omdat de luchtkwaliteit niet aan de normen voldeed. Nader onderzoek zou anders hebben aangetoond;

-

Het plan voorziet in maximaal 650 woningen in plaats van de voorgestelde maximalisering van 630 in het Masterplan;

-

Ruimere bouwvlakken om bij de architectonische uitwerking van de gebouwen nog enige bewegingsruimte te hebben.

Blad: 3/6 Datum: 22 december 2022

Ingediende zienswijzen geven aanleiding om u voor te stellen op nog twee punten af te wijken. -

Het Masterplan voorziet in twee parkeerplaatsen voor touringcars bij de Euromast. Ondernemers hebben hun zorgen geuit omdat er nu vijf parkeerplaatsen aanwezig zijn. Voorgesteld wordt om in totaal acht parkeerplaatsen te realiseren: vier nabij de Euromast aan de Parkhaven en vier op de Parkkade (buiten het plangebied);

-

Het Masterplan gaat uit van twee éénlaagse parkeerbakken. Ondernemers hebben zorgen geuit over het eerder beoogde aantal parkeerplaatsen (minimaal 360). Met de ontwikkelpartners is overeengekomen dat er meer parkeerplaatsen worden aangelegd: maximaal 440. Om dit aantal te realiseren moeten één of twee van de parkeerbakken dubbellaags worden uitgevoerd.

Te bespreken stukken -

Raadsvoorstel over Vaststelling bestemmingsplan Parkhaven (22bb008327) met bijlagen: - Ingekomen zienswijzen en namenlijst reclamanten (22bb008358); - Ontwerpbestemmingsplan (22bb008359); - Advies Gebiedscommissie Centrum (22bb008360); - Nota Zienwijzen Parkhaven (22bb008329); - Moties en toezeggingen mbt Parkhaven (22bb008330).

Mogelijke aandachtspunten Opening grondexploitatie Uw raad heeft bij raadsbesluit d.d. 18 februari 2021 de voorwaarde bepaald dat uiterlijk bij de vaststelling van het bestemmingsplan een sluitende grondexploitatie wordt geopend. Op 7 december jl. is deze ontvangen (22b008314) en zal tegelijkertijd worden behandeld in de commissiebespreking BWB op 25 januari 2023. Terinzagelegging Welstandsparagraaf De Welstandsparagraaf (22bb008316) ligt in de periode van 20 december tot en met 31 januari as. terinzage. In de welstandsparagraaf moet worden beschreven op welke wijze de kenmerken van de nieuwbouw en de groene leefomgeving eromheen aansluiten op het karakter van de kade aan de Parkhaven en de sfeer van Het Park. Het bestemmingsplan is het ruimtelijk kader waaraan de Welstandsparagraaf moet worden getoetst. Zienswijzen

Blad: 4/6 Datum: 22 december 2022

In het raadsvoorstel is een omissie geslopen, dit zal worden hersteld in een herzien raadsvoorstel. Thema A11 (Leefbaarheid) wordt abusievelijk als ongegrond geadviseerd, dit moet voor kennisgeving aannemen zijn. Een groot aantal reclamanten heeft moeite met de gekozen locatie voor (veel) hoogbouw en de impact die dit zou hebben op het leefklimaat en het groenaanbod in de stad. Advies gebiedscommissies/wijkraden Gebiedscommissie Centrum heeft op enkele punten geadviseerd over het ontwerpbestemmingsplan, dit advies is bij de stukken overgelegd. Zowel de gebiedscommissie Centrum als de gebiedscommissie Delfshaven hebben in eerdere fases een aantal keer een negatief (ongevraagd) advies uitgebracht. De wijkraden Cool/Scheepvaartkwartier/Stadsdriehoek en Dijkzigt/Oude Westen en Delfshaven – Schiemond zijn geattendeerd op de hoorzitting. Advies Rijksdienst Cultureel Erfgoed Naar aanleiding van het door de raad aangenomen amendement op 30 januari 2020 is de RCE om een advies gevraagd (21bb00706) op het Masterplan. De RCE gaf aan ‘vanuit cultuurhistorisch oogpunt een dergelijke ingrijpende ontwikkeling niet kan ondersteunen’. Een gevraagd advies van de Rijksdienst Cultureel Erfgoed (RCE) op het ontwerpbestemmingsplan is toegelicht op pagina 60 en 61 van het ontwerpbestemmingsplan.

Milieueffectrapportage (m.e.r.) Uit de m.e.r.-beoordeling, gebaseerd op uitgevoerde milieuonderzoeken naar verkeer, water, milieuzonering, geluid, luchtkwaliteit, externe veiligheid, bodem, archeologie, cultuurhistorie, flora en fauna, stikstofdepositie, duurzaamheid en energie, zou volgen dat de ontwikkeling geen significante effecten heeft op het milieu en dat het opstellen van een m.e.r. niet nodig is. Openstaande toezeggingen, moties en /of schriftelijke vragen In de raad zijn in 2020 en 2021 diverse moties aangenomen inzake de gebiedsontwikkeling Parkhaven, waarvan een aantal nog openstaand zijn. Voor het merendeel hiervan wordt voorgesteld om deze als afgedaan te beschouwen (bijlage 6 bij het raadsvoorstel). -

Motie-Kockelkoren e.a. over ‘Voorkom verkeer aan de Parkzijde’ (21bb2496) d.d. 18 februari 2021;

-

Motie-Kockelkoren e.a. over ‘Ontbrekende schakel recreatieve fietsroute’ (21bb2495) d.d. 18 februari 2021;

-

Motie-De Roon over ‘Levendigheid in de Parkhaven’ (21bb2491) d.d. 18 februari 2021;

-

Motie-Van Putten over ‘Touringcars Euromast’ (20bb1413) d.d. 30 januari 2020;

Blad: 5/6 Datum: 22 december 2022

-

Motie-Kockelkoren e.a. over ‘Parkhaven - schone lucht van noord naar zuid’ (20bb1433) d.d. 30 januari 2020;

-

Motie-Van Putten over ‘Verdeling huur/koop middensegment’ (20bb1416) d.d. 30 januari 2020;

-

Motie-Lansink-Bastemeijer en Van Groningen over ‘Wijs me de weg (Parkhaven)’ (20bb001420) d.d. 30 januari 2020.

-

Motie-Kockelkoren e.a. over ‘Parkhaven- groene connectie van oost naar west’ (20bb001435) d.d. 30 januari 2020;

-

Toezegging ‘Parkhaven (lagere huurprijs)’ (21bb002165).

Te betrekken moties en toezegging over marktbenadering -

Motie-Engberts e.a. over ‘Evalueer aanpak ongevraagde plannen’ (19bb18105) d.d. 27 juni 2019;

-

Motie-Vonk e.a. over ‘Warm welkom voor ongevraagde plannen’ (19bb18106) d.d. 27 juni 2019;

-

Motie-De Roon over ‘Transparante marktbenadering’ (19bb18104) d.d. 27 juni 2019.

-

Toezegging ‘Toetsingskader Parkhaven (unsolicited proposal)’ (22bb00973).

Financiële consequenties Op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) dient de gemeente bij een besluit tot vaststelling te besluiten over de vaststelling van een exploitatieplan tenzij het kostenverhaal anderszins is verzekerd. De gronden in het plangebied voor de Parkhaven zijn in eigendom van de gemeente zodat kostenverhaal moet plaatsvinden via een gemeentelijke grondexploitatie. Daarnaast is er een ontwikkelovereenkomst afgesloten met de initiatiefnemers (22bb00175). Het college stelt voor om de grondexploitatie (grex) voor de Parkhaven vast te stellen en de status ‘uitvoering’ toe te kennen. Op basis van de toelichting grondexploitatie Parkhaven (22bb008315) lijkt het een haalbaar plan - mede door de toevoeging van extra parkeerplaatsen - met een batig saldo van € 40.000,- NCW. De te betalen grondwaarde zou marktconform zijn. Een onderbouwing ontbreekt, ondanks dat het een Unsolicited Proposal betreft. In het kader voor het haalbaarheidsonderzoek (19bb0014319, pagina 3) wordt als voorwaarde verwezen naar een taxatie. De opbrengst van € 38,5 mio wordt wel aangegeven. Er is binnen het plan een “passende” onzekerheidsreserve opgenomen, ondanks dat de waarschuwing dat de kosten voor de openbare werken mogelijk hoger uit vallen en een

Blad: 6/6 Datum: 22 december 2022

vertraging ook financiële gevolgen heeft. Ook ontbreekt een duidelijke tekening van de scope. Ook heeft het verdwijnen van 200 openbare parkeerplaatsen gevolgen voor de algemene middelen van een jaarlijks bedrag van ca. - € 400.000.

Overige informatie -

http://www.rotterdam.nl/parkhaven

-

Gebiedsvisie Hoboken 2030 (9gr377);

-

Actieplan Middenhuur (19bb1502 en 19bb15662);

-

Programma Rivieroevers 2019-2022 (19bb16836);

-

Omgevingsvisie Rotterdam (21bb12797 en 21bb15056);

-

Uitwerking Omgevingsvisie Binnenstad (21bb014911);

-

Ontwikkelovereenkomst Parkhaven Partners en gemeente (22bb1075).

Verdere procedure De politieke bespreking van het bestemmingsplan en de grondexploitatie vinden plaats in de commissie BWB op 25 januari 2023. Raadsbehandeling is voorzien op 2 februari 2023.