[22bb008374] Bijlage 1 behorende bij 22bb8373 - Voortgangsrapportage Feyenoord City 9

Leeswijzer

Klik op één van de onderdelen voor meer informatie

Randvoorwaarden Position Paper

Bestuurlijke documenten

Mijlpalen en planning

Overall

Gebiedsontwikkeling

Realisatie nieuw stadion

Mobiliteitsaanpak

Sociaal economisch programma

Voortgangsrapportage Feyenoord City 1 Oktober 2022 | Vastgesteld door het college van B en W van Rotterdam op 6 december 2022 Klik hier voor de toegankelijke versie ›

Herontwikkeling Kuip

#9

Leeswijzer Twee keer per jaar (in april en oktober) rapporteert het college aan de raad over het project Feyenoord City in het kader van de Regeling Risicovolle Projecten. De opzet en werkwijze van de rapportages is omschreven in de Basisrapportage (november 2017). De voortgangsrapportages zijn een uitvloeisel van het raadsbesluit op 6 juli 2017 waarbij Feyenoord City is aangewezen als risicovol project conform de Regeling risicovolle projecten Rotterdam 2012. De rapportages komen in de plaats van andere rapportages zoals bijvoorbeeld in het kader van de Monitor Grote Projecten. De rapportages worden opgesteld door de gemeentelijke projectorganisatie Feyenoord City (als onderdeel van de projectorganisatie Stadionpark) in samenwerking met de commissie tot Onderzoek van de Rekening als begeleidingscommissie en de voorzitter van deze commissie als rapporteur. Voorafgaand aan agendering voor het college wordt de conceptrapportage besproken met de rapporteur en de begeleidingscommissie. Als in de tekst de term Feyenoord wordt gebruikt, wordt over het algemeen de samenwerking tussen voetbalclub en stadion bedoeld. Door publicatie op de website is de rapportage openbaar tenzij dit (op onderdelen) vanuit het belang van de gemeente of derde partijen niet gewenst is. Voor die onderwerpen krijgt de raad op een andere wijze vertrouwelijk inzage in de voortgangsrapportage.

Dit wordt bij elke rapportage gemeld in de bijbehorende raadsbrief.

2

Leeswijzer

Het project Feyenoord City bestaat uit zes onderdelen die ieder afzonderlijk worden gemonitord: 1. Overall 2. Gebiedsontwikkeling 3. Realisatie nieuw stadion 4. Mobiliteitsaanpak 5. Sociaal economisch programma 6. Herontwikkeling De Kuip

Voor elk onderdeel worden de ontwikkelingen in de voorafgaande periode geschetst en wat dit betekent voor het project en het gemeentelijk risicoprofiel.

Dit gebeurt vanuit de volgende invalshoeken: 1. Kritieke processen (factor tijd) 2. Kwaliteit: indicatoren 3. Randvoorwaarden Position Paper (factor geld) 4. Participatie: georganiseerde activiteiten en ontwikkeling draagvlak 5. Risico’s: ontwikkeling van het risicoprofiel mede in relatie tot de randvoorwaarden

De looptijd van deze halfjaarlijkse rapportage is van 1 april tot en met 30 september 2022. De Raad van State heeft op 26 oktober jl. het bestemmingsplan vernietigd. De belangrijkste consequenties van dit besluit voor het project en het proces zijn beschreven in de paragraaf Gevolgen uitspraak Raad van State.

voortgangsrapportage oktober 2022

Randvoorwaarden Position Paper

Bestuurlijke documenten

Mijlpalen en planning

De kleur geeft de graduele beoordeling per invalshoek als volgt weer (ontleend aan de kleurcode van de Monitor Grote Projecten):  Groen: ontwikkelingen zijn conform de verwachting obv de Basisrapportage*, geen extra aandacht gewenst  Oranje: ontwikkelingen wijken licht af van de Basisrapportage*, verdienen extra aandacht omdat risico op afwijkingen toeneemt Rood: ontwikkelingen wijken af van de Basisrapportage*, maatregelen zijn gewenst

Om de raad maximaal comfort te bieden wordt de afhandeling van alle ingediende en nog in te dienen moties, toezeggingen en schriftelijke vragen in aparte overzichten bijgehouden evenals de stand van zaken van de randvoorwaarden in de Position Paper. Deze zijn resp. te vinden onder de buttons Bestuurlijke documenten en Randvoorwaarden Position Paper bovenaan de bladzijde.

* Als de Basisrapportage achterhaald is en partijen een nieuw uitgangspunt hebben vastgesteld en afgesproken (bijvoorbeeld een herziening van de planning), dan geldt dat uitgangspunt als referentie om de stand van het project aan af te meten.

Overall

Overzicht voortgang per deelproject ›

Inleiding

Feyenoord City betreft een integrale ontwikkeling. De gemeenteraad heeft op 11 mei 2017 de Position Paper vastgesteld. Hierin staan 17 voorwaarden die de gemeente heeft verbonden aan de bereidheid om te participeren in het project. Dit hoofdstuk geeft een overall beschouwing van het integrale project Feyenoord City op de vijf aspecten: kritieke processen, kwaliteit, financiële randvoorwaarden, participatie en risico’s. Het oordeel is gebaseerd op de informatie uit de deelprojecten, waarbij tevens is gekeken naar raakvlakken en samenhang tussen de projecten. Ook zijn er onderwerpen/activiteiten, die meerdere projectonderdelen tegelijkertijd betreffen zoals bijvoorbeeld algemene participatiebijeenkomsten. Deze helicopterview, met als peildatum 1 oktober 2022, wordt aangevuld met de implicaties van de uitspraak van de Raad van State op 26 oktober jl. voor de verschillende onderdelen en onderwerpen van het project. De betreffende teksten zijn te herkennen aan een blauwe kleur.

Leeswijzer

Randvoorwaarden Position Paper

Kritieke processen ›

Risico’s ›

Bestuurlijke documenten

Mijlpalen en planning

Legenda i Conform de verwachting Wijkt licht af

APRIL 2022

Wijkt af

Kwaliteit ›

Participatie ›

Financieel ›

Klik op één van de 5 onderdelen

Vorige periode

‹ Bekijk vorige periode

Conclusies en aandachtspunten Kritieke processen › • BVO Feyenoord heeft in april geconstateerd dat op dit moment onder de huidige omstandigheden een nieuw stadion niet haalbaar is en heeft besloten voorlopig in De Kuip te blijven voetballen • Stadion Feijenoord heeft een strategie opgesteld om het nieuwe stadion haalbaar te maken. Onderdeel hiervan zijn een volgens hen hoge (conservatieve) kostenopstelling, 54 mln besparingen en een financieringsstrategie. • Op basis van het voorgaande werkt Stadion Feijenoord aan de voorbereiding voor een herstart op het moment dat de markt weer stabiel is • De voorbereiding voor de eerste woningbouwplots is in volle gang. Tevens heeft de stichting opdracht gegeven voor een stedenbouwkundige verkenning voor de alternatieve invulling van de stadionplot

• De stichting brengt in beeld tot welk moment een stadion mogelijk is, zonder de woningbouw in de weg te zitten. • De Raad van State heeft op 26 oktober 2022 het Bestemmingsplan Feyenoord City en de bijbehorende vergunningen vernietigd. Bekeken wordt via welke procedure de eerste woningbouwplots zo snel mogelijk gerealiseerd kunnen worden. • Het college gaat in gesprek met de betrokken partijen om een definitief besluit te nemen over het doorgaan met de gebiedsontwikkeling met of zonder stadion.

Kwaliteit › • De ontwerpen voor de Mallegatplot, Colosseumplot en Roseplot laten een hoge kwaliteit zien en zijn tot dusver positief in het Q-team besproken

• De tijdelijke invulling van verworven vastgoed kent goede maatschappelijke initiatieven. De stichting werkt aan een ‘Kader maatschappelijk verbonden ontwikkeling’ om de ambities voor de maatschappelijke impact van de gebiedsontwikkeling te concretiseren.

Financiële randvoorwaarden › • Op het moment dat Stadion Feijenoord en BVO Feyenoord daadwerkelijk een herstart met het project maken, worden de bouwstenen van de haalbaarheidsstrategie beoordeeld • De stichting werkt aan de afronding van de grondexploitatie zonder stadion. Op basis van de stedenbouwkundige verkenning kan deze verder geverifieerd worden.

› 3

voortgangsrapportage oktober 2022

Overall

Risico’s ›

Leeswijzer

Kritieke processen ›

APRIL 2022 Kwaliteit ›

Participatie ›

Financieel ›

• Met het vernietigen van het bestemmingsplan is vertraging te verwachten. Met het ministerie van BZK wordt op ambtelijk niveau gesproken over het behoud van de WBI-subsidie bij een aangepaste planning. • Stigam heeft de gemeente gevraagd de landaanwinning in de gemeentelijke grondexploitatie op te nemen. De gemeente voert risicoanalyses uit, alvorens tot een definitief besluit te komen. • Met het Rijk wordt gesproken over de consequenties van de vernietiging van de vergunningen.

Participatie › ‹ naar overzicht overall

• De nieuwe wijkraden zijn proactief geïnformeerd. Dit verloopt naar tevredenheid. De wijkraad Feijenoord behoeft hierbij extra aandacht. • Aandacht behoeft de relatie met de grote projecten (oeververbinding) en de gewijzigde situatie na de uitspraak van de Raad van State.

Risico’s › • Het risicoprofiel voor de gemeente is nauwelijks gewijzigd. De risico’s zijn goed in beeld en worden beheerst. • Het risico van stijgende bouwprijzen heeft zich gemanifesteerd en leidt mogelijkerwijs tot een gebiedsontwikkeling zonder een nieuw stadion. • Door de vernietiging van het bestemmingsplan is de situatie drastisch gewijzigd en zullen ook de risicodossiers hierop herijkt worden.

4

voortgangsrapportage oktober 2022

Randvoorwaarden Position Paper

Bestuurlijke documenten

Mijlpalen en planning

Overall

Leeswijzer

Gevolgen uitspraak Raad van State

Risico’s ›

Kritieke processen ›

APRIL 2022 Kwaliteit ›

Participatie ›

Financieel ›

‹ naar overzicht overall

Op 26 oktober 2022 heeft de Raad van State het bestemmingsplan vernietigd. Tevens zijn de besluiten die onderdeel uitmaakten van de procedure en gebaseerd waren op het bestemmingsplan (zoals de omgevingsvergunning Nieuw Stadion, de vergunningen landaanwinning/langsdam en de wegonttrekking Korte Stadionweg) vernietigd. In deze paragraaf gaan we in op de gevolgen van dit besluit van de Raad van State, welke na de peildatum voor deze voortgangsrapportage heeft plaatsgevonden. In deze voortgangsrapportage zijn de gevolgen opgenomen. Vanwege de doorlooptijd om de rapportage af te ronden en door het college vast te laten stellen, is de inhoud van deze rapportage de stand van ca. 2 weken voordat de gemeenteraad deze voortgangsrapportage ontvangt. De meest actuele situatie en de aanpak voor het vervolg is in de begeleidende brief bij deze voortgangsrapportage opgenomen. Het nieuwe Stadion Met de uitspraak van de Raad van State is zowel het bestemmingsplan dat het stadion planologisch mogelijk maakt als de omgevingsvergunning voor het nieuwe stadion vernietigd. Het college acht een definitief einde van het stadionproject het meest waarschijnlijk. Alvorens tot een definitief besluit te komen, worden eerst gesprekken met de belangrijkste stakeholders (BVO Feyenoord, Stadion Feijenoord en Stichting Gebiedsontwikkeling aan de Maas) gevoerd.

Dit overleg vindt plaats na het gereedkomen van deze rapportage

Randvoorwaarden Position Paper

Mijlpalen en planning

Bestuurlijke documenten

Planning Gebiedsontwikkeling De Raad van State heeft op 26 oktober jl. uitspraak gedaan en het bestemmingsplan geheel vernietigd. De Raad van State volgde daarmee niet de suggestie uit het gemeentelijke verweerschrift om tot partiële vernietiging over te gaan in het belang van de realisatie van de eerste (woningbouw)plots. De stichting Gebiedsontwikkeling aan de Maas (Stigam) werkt aan een nieuwe planning omdat nieuwe procedures gevolgd moeten worden. Vooralsnog is dit een planning zonder een nieuw stadion. Mochten de gesprekken met partijen leiden tot het beschikbaar houden van de stadionplot voor een nieuw stadion, wordt waarschijnlijk een tweesporenbeleid gevolgd tot het nieuwe bestemmingsplan in procedure wordt gebracht. Op dat moment moet een definitieve keuze gemaakt worden voor een bestemmingsplan met of zonder nieuw stadion. Eerste woningbouwplots De vernietiging van het bestemmingsplan leidt tot nieuwe planningen voor de eerste woningbouwplots (Mallegatplot, Colosseumplot en Roseplot). Ingezet wordt op aparte planologische procedures. Hierbij kan waarschijnlijk goed gebruik worden gemaakt van de reeds uitgevoerde onderzoeken en geformuleerde planregels. Er kan gekozen worden voor een omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan of een projectbestemmingsplan. De procedures worden snel gestart zodat deze onder de huidige wetgeving vallen (dus voor het in

‹ 5

voortgangsrapportage oktober 2022

1

4

›

Overall

Risico’s ›

Leeswijzer

Kritieke processen ›

APRIL 2022 Kwaliteit ›

Participatie ›

Financieel ›

‹ naar overzicht overall

werking treden van de Omgevingswet). Hoe en wat precies en de bijbehorende planning wordt op korte termijn bekend, mogelijk al in de collegebrief bij deze voortgangsrapportage is meegezonden. De planontwikkeling voor de plots borduurt voort op de bestaande integrale kaders zoals het Masterplan Feyenoord City. De plannen waaraan verder wordt gewerkt vallen op grond van de huidige inzichten binnen deze kaders en de ‘no regret’ aanpak. Dit heeft onder meer betrekking op de aansluiting op de wijk Feijenoord, het Mallegatpark, de rivier voor het Mallegatplot, de ambities voor de Stedelijke Lijn en de aansluiting van de omliggende wijken op Feyenoord City via een overkluizing van het spoor. Dit zijn aspecten die ook in het nieuwe masterplan terug zullen komen. Daarom is het verantwoord de planvorming die zich richt op de projectbestemmingsplannen en snelle woningbouw, voort te zetten. De bestaande kaders, die zorgen voor de samenhang tussen de verschillende ontwikkelingen, zullen tegelijkertijd ook aangepast worden als het stadion definitief niet doorgaat. Dit zal gebeuren in goede wisselwerking met de plotontwikkeling. In de komende periode zal gewerkt worden aan mogelijk noodzakelijke (nieuwe) besluitvorming in de raad.

Alternatieve Invulling/Waterfront Nu de uitspraak van de Raad van State er is, streven we ernaar zo snel mogelijk een nieuw bestemmingsplan (of omgevingsplan onder de nieuwe Omgevingswet) in procedure te brengen. Na het besluit van Feyenoord in

Randvoorwaarden Position Paper

Mijlpalen en planning

Bestuurlijke documenten

april was Stigam al gestart met de voorbereidingen om te komen tot een alternatieve invulling van de stadionplot. De gemeente en Stigam bekijken samen welke procedure voor de ontwikkeling van de rest van het gebied (buiten de hiervoor genoemde drie woningbouwplots) nodig is. Hieraan voorafgaand zal de energie worden gestoken in de genoemde stedenbouwkundige verkenning, wat als basis dient voor de te nemen vervolgstappen om te komen tot een bestemmingsplan. De stichting en gemeente zijn dit verdere proces in de planning aan het zetten. Daar wordt ook de planning van het Waterfront bij betrokken. De planning van het Waterfront dient te worden afgestemd op deze nieuwe planning. Tot dusver was er steeds vanuit gegaan dat het Waterfront binnen het vastgestelde (nu vernietigde) bestemmingsplan gerealiseerd zou kunnen worden. Op basis van de eerste verkenningen voor de alternatieve invulling zal vastgesteld worden of doorgegaan wordt met het Waterfront conform het Masterplan of dat andere uitgangspunten tot een beter plan kunnen leiden. In afwachting daarvan is de start van het structuurontwerp vooralsnog uitgesteld. De eerste verkenningen voor de alternatieve invulling zullen inzicht geven in wat het beste is: doorgaan met de eerdere configuratie van het Waterfront of verdergaan met een andere configuratie als dat tot een beter plan kan leiden.

Dit is mogelijk, nu het nieuwe bestemmingsplanproces voor het Waterfront het kritieke pad zal vormen.

‹ 6

voortgangsrapportage oktober 2022

2

4

›

Overall

Risico’s ›

Leeswijzer

Kritieke processen ›

APRIL 2022

Verwerving Met de uitspraak van de Raad van State is de lopende onteigeningsprocedure vervallen. De Wet voorkeursrecht gemeenten blijft nog één jaar na vernietiging van het bestemmingsplan van kracht. De stichting blijft inzetten op minnelijke verwerving

Kwaliteit ›

Participatie ›

Financieel ›

‹ naar overzicht overall

Mobiliteitsaanpak De uitspraak van de Raad van State heeft geen directe invloed op de mobiliteit. Indien definitief besloten wordt dat het stadion niet doorgaat, zal het gemeentelijk mobiliteitsprogramma opnieuw bezien moeten worden. Een analyse hiervan met bijbehorend voorstel zal bij de 10e Voortgangsrapportage worden aangeboden. Sociaaleconomisch programma Indien de uitspraak van de Raad van State leidt tot het definitief niet doorgaan van het nieuwe stadion zal de Basisovereenkomst SEP waarschijnlijk worden ontbonden. Gemeente en Feyenoord zullen hierover in overleg gaan. De stichting blijft inzetten op een gebiedsontwikkeling met een zo groot mogelijke maatschappelijke meerwaarde. Indien het stadion definitief niet doorgaat, zal de invulling anders worden. De wijze waarop hangt af van de alternatieve invulling, maar zal anders zijn dan met stadion (en bijbehorende werkgelegenheid) en concourse.

Randvoorwaarden Position Paper

Mijlpalen en planning

Bestuurlijke documenten

Getijdenpark Vanwege de uitspraak van de Raad van state is de afronding van het Voorlopig Ontwerp en de participatie tijdelijk on hold gezet. De reden hiervoor is de prominente rol van het stadion en de landaanwinning in de tekeningen, die mogelijk voor verwarring bij de omgeving kan zorgen. De keuze is mede gemaakt omdat daar in de planning ruimte voor is. Woningbouwimpuls De uitspraak van de Raad van State heeft invloed op de planning van de woningbouw. Op ambtelijk niveau is met het rijk gesproken over het behoud van de subsidie Woningbouwimpuls. Het Rijk wil aanpassing van de planning in dit specifieke geval in overweging nemen en de subsidietoekenning niet zonder meer laten vervallen. Het vernietigen van het bestemmingsplan en de vergunningen betekent een risico op het niet kunnen realiseren van de landaanwinning. Participatie Als gevolg van de uitspraak van de Raad van State en de berichtgeving daarover, is voor mensen onduidelijk wat wel of niet doorgaat. Hieraan zal de komende tijd aandacht worden besteed. Op de informatieavond over de Colosseumplot op 2 november jl. bleek dat dit goed uitlegbaar is en het gewaardeerd wordt dat alles op alles wordt gezet om de eerste woningbouw zo snel mogelijk te realiseren. Op basis van de stedenbouwkundige verkenning, zal participatie ten behoeve van het nieuwe Masterplan worden georganiseerd. Met de partijen

‹ 7

voortgangsrapportage oktober 2022

3

4

›

Overall

Risico’s ›

Leeswijzer

Kritieke processen ›

APRIL 2022

Randvoorwaarden Position Paper

Mijlpalen en planning

Bestuurlijke documenten

in het gebied (met name de eigenaren en bewoners) zal worden gesproken over hoe zij de toekomstige ontwikkeling van het gebied en hun eigen vastgoed zien. Deze gesprekken bepalen mede de te formuleren koers voor het gebied Feyenoord City en met name voor fase 3 (Stadiondriehoek) en fase 4 (Veranda).

Kwaliteit ›

Participatie ›

Financieel ›

‹ naar overzicht overall

Risico’s Met de uitspraak van de Raad van State is een risico opgetreden. Het risico dat het stadion definitief geen doorgang vindt, is hiermee toegenomen en bijna opgetreden. Voordat dit definitief geconstateerd kan worden, vinden in de komende periode gesprekken plaats met de belangrijkste stakeholders in het project. Door de vernietiging van het bestemmingsplan is de situatie drastisch gewijzigd en zullen ook de risicodossiers hierop herijkt worden.

‹ 8

voortgangsrapportage oktober 2022

4

4

›

Overall | Algemeen

Risico’s ›

Kritieke processen ›

APRIL 2022 Kwaliteit ›

Participatie ›

Financieel ›

‹ naar overzicht overall

Leeswijzer

In april heeft de BVO op basis van de optievergelijking geconcludeerd dat een nieuw stadion het beste voor de club is, maar dat onder de huidige omstandigheden een nieuw stadion niet haalbaar is. Om deze reden heeft men de werkzaamheden aan het nieuwe stadion stilgelegd. Stadion Feijenoord heeft aangegeven dat men een strategie heeft opgesteld om alsnog tot een nieuw stadion te komen. Hierbij is de kostenopstelling van De Nieuwe Ploeg uitgangspunt, is de indexering opnieuw berekend en heeft men een buffer van € 30 mln. toegevoegd. Tegenover deze fors hogere kosten staan € 54 mln. aan besparingen. Verdere besparingen worden gevonden in de aanbestedingsstrategie, outsourcing en andere maatregelen. Tevens heeft Stadion Feijenoord een financieringsstrategie met verschillende scenario’s opgesteld. Op grond hiervan is Stadion Feijenoord overtuigd van de haalbaarheid van het nieuwe stadion. Stadion Feijenoord werkt aan het proces voor een herstart van de planontwikkeling en is hierover in gesprek met de BVO. De Stichting Gebiedsontwikkeling aan de Maas werkt met de ontwikkelcombinatie OCFC door aan de voorbereiding van de eerste plots.

De stichting is met Stadion Feijenoord en OCFC in overleg over de samenhang tussen het nieuwe stadion en de gebiedsontwikkeling om te bepalen tot welk moment het stadion, gelet op de voortgang van de woningbouwontwikkeling, de tijd heeft om weer op te starten.

9

voortgangsrapportage oktober 2022

Randvoorwaarden Position Paper

Bestuurlijke documenten

Mijlpalen en planning

Het Coalitieakkoord Eén Stad vormt het uitgangspunt voor de verdere gebiedsontwikkeling en het vrijhouden van de beoogde locatie voor het nieuwe stadion: “De gebiedsontwikkeling Feyenoord City is van grote waarde voor Rotterdam Zuid. Feyenoord heeft aangegeven dat het realiseren van een nieuw stadion in de huidige marktomstandigheden niet haalbaar is. Dat begrijpen wij. Mocht Feyenoord alsnog besluiten over te gaan tot ontwikkeling van een nieuw stadion, dan willen wij dat ruimtelijk faciliteren, waarbij wij onder andere als voorwaarde stellen dat het stadion bijdraagt aan de sociaaleconomische ontwikkeling van Zuid. De woningbouw en overige ontwikkelingen in het gebied moeten echter met tempo doorgaan: het stadion mag de voortgang van de woningbouw niet in de weg zitten. Voor de situatie dat het stadion er uiteindelijk toch niet komt, zetten we in op realisatie van woningbouw op deze plot.”

Overall | Kritieke processen

Risico’s ›

Kritieke processen ›

APRIL 2022 Kwaliteit ›

Participatie ›

Financieel ›

‹ naar overzicht overall

Kritieke processen Ga direct naar: Integrale planning › Gebiedsontwikkeling › Stadion ›

Mobiliteitsaanpak Sociaal economisch programma

Leeswijzer

Integrale planning Na het besluit van de BVO in april, heeft Stadion Feijenoord aan de gemeente en Stigam gevraagd om de plot gereserveerd te houden. In overeenstemming met het coalitieakkoord wordt de plot hiervoor beschikbaar gehouden zolang dit de woningbouw niet in de weg zit. Stadion werkt aan een planning om te komen tot Financial Close en vervolgens start bouw. Het herstarten van de planontwikkeling hangt ook af van het stabiel worden van de bouwmarkt. Gemeente en Stigam hebben aangegeven dat er op dat moment ook voldoende e aantoonbaar commitment van de BVO moet zijn. Stadion Feijenoord en Stigam zijn in overleg over de mijlpalen die gekoppeld worden aan het herstarten van het stadion (en de vervolgstappen daarna) zodanig dat de gebiedsontwikkeling op het gewenste tempo door kan. Op het moment van herstart van stadion kan weer een nieuwe en integrale planning worden vormgegeven. Anders dan voorheen is nu niet het stadion in grote mate leidend voor de planning maar de gebiedsontwikkeling en moet het stadion hier in passen. Op dit moment is herstart van het stadionproject in 2023 uitgangspunt bij de gesprekken.

Gebiedsontwikkeling Op 1 september heeft de Raad van State zitting plaatsgevonden. Deze zitting had met name betrekking op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. In het verweer heeft de gemeente aangegeven dat er geen reden was om bij vaststelling van het bestemmingsplan te kunnen concluderen dat er sprake was van een niet uitvoerbaar bestem-

Randvoorwaarden Position Paper

Mijlpalen en planning

Bestuurlijke documenten

mingsplan. De gemeenteadvocaat baseert zich daarbij op de jurisprudentie en de op dat moment voor de gemeenteraad beschikbare informatie. Deze informatie alsmede het commitment van de BVO is kort daarna bevestigd met het aanbieden van het Investeringsmemorandum. Op basis van de zitting op 1 september en het vertrouwen in het verweer van de gemeente werd verwacht dat er een tweede zitting zou worden ingepland waarin de overige beroepschriften zouden worden behandeld in 2023 sprake zou zijn van een onherroepelijk bestemmingsplan. Voor het geval de Raad van State het bestemmingsplan zou vernietigen wegens de uitvoerbaarheid van het stadion, heeft de gemeente het voorstel gedaan om een deel van het bestemmingsplan intact te laten en daarmee de eerste drie plots mogelijk te houden. Ondertussen is hard doorgewerkt aan de planvorming. Voor de Mallegatplot, Roseplot en Colosseumplot is het structuurontwerp inmiddels afgerond. Voor de Mallegatplot is het voorlopig ontwerp (VO) vrijwel gereed en ligt men op koers voor start realisatie in 2023. Om dit mogelijk te maken is de voorbereiding voor de sanering gestart, Ook voor de Colosseumplot is het VO gestart. Dit is naar verwachting eind dit jaar gereed. Start realisatie is begin 2024 voorzien. De Roseplot start op korte termijn het VO-proces.

De definitieve start uitvoering hangt af van de detailafstemming met de Roseknoop en afspraken met ProRail over de verplaatsing van haar opstallen (en de mogelijkheden te starten terwijl deze er nog staan)

‹ 10

voortgangsrapportage oktober 2022

11

3 2

›

Overall | Kritieke processen

Risico’s ›

Kritieke processen ›

APRIL 2022 Kwaliteit ›

Participatie ›

Financieel ›

‹ naar overzicht overall

Kritieke processen Ga direct naar: Integrale planning › Gebiedsontwikkeling › Stadion ›

Mobiliteitsaanpak Sociaal economisch programma

Leeswijzer

De stichting is verdergegaan met de laatste verwervingen en verplaatsingen. Voor de resterende twee verwervingen in fase 1 lopen de onderhandelingen. Het onteigeningsproces, als back-up, is bij de Kroon in gang gezet. Naar verwachting kan er minnelijke overeenstemming met beide eigenaren bereikt worden. De stichting heeft opdracht gegeven voor de stedenbouwkundige verkenning voor de alternatieve invulling van de Stadionplot. Het proces om bij het niet doorgaan van het stadion tijdig te komen tot een nieuw bestemmingsplan, zodat na het Waterfront gelijk doorgebouwd kan worden, wordt uitgelijnd. Voor het Waterfront is een ‘no regret’ deel (past zowel in een plan met stadion als zonder stadion) geformuleerd, waarvoor het structuurontwerp wordt gestart.

Stadion In april heeft Feyenoord bekend gemaakt dat het nieuwe stadion onder de huidige omstandigheden niet haalbaar te achten. De werkzaamheden aan het nieuwe stadion zijn daarom stilgelegd. Stadion Feijenoord acht het nieuwe stadion wel nog steeds haalbaar en heeft daartoe een strategie opgesteld. Stadion Feijenoord heeft het proces na herstart in beeld gebracht en zal in komende periode in gesprek gaan met de BVO om daadwerkelijk tot een herstart te kunnen komen als de markten weer stabiel zijn.

Randvoorwaarden Position Paper

Mijlpalen en planning

Bestuurlijke documenten

Mobiliteitsaanpak Het gemeentelijk mobiliteitsprogramma ligt op schema. De urgentie is afgenomen in verband met het stilleggen van de planontwikkeling voor het nieuw stadion. Op dit moment worden (behoudens de bijdrage aan de Roseknoop) geen nieuwe investeringen voorbereid. Wel wordt gekeken of er meegelift kan worden op werkzaamheden bij de Groeninx van Zoelenlaan, om de toegang tot het parkeerrein Beverwaard te verbeteren. Stadion Feijenoord heeft aangegeven dat men wil blijven inzetten op verbetering van de mobiliteit. Ook hierbij richt men zich op langer verblijf in de Kuip. De activiteiten en mijlpalen zullen hierop worden aangepast. In verband met de financiële situatie en de hoge kosten is Stadion Feijenoord voorlopig gestopt met het georganiseerd busvervoer Het ingezette beleid om binnen de ruit betaald parkeren in te voeren zal ook bijdragen aan het beter reguleren van de mobiliteit. De proef met parkeerduurbeperking is afgerond. De evaluatie vindt plaats. Indien geconcludeerd wordt dat een vervolg gewenst is, zal dit op een andere wijze geïmplementeerd moeten worden in verband met een uitspraak van de Hoge Raad.

Sociaal economisch programma Een groot deel van het SEP is afhankelijk van het nieuwe stadion. Feyenoord heeft aangegeven komende periode door te gaan met de activiteiten die men passend vindt.

‹ 11

voortgangsrapportage oktober 2022

2 3

›

Overall | Kritieke processen

Risico’s ›

Leeswijzer

Kritieke processen ›

Denk hierbij aan de Feyenoord hubs, Schoolsport Plus en stages. Dit betekent dat een aantal activiteiten uit het SEP niet zullen doorgaan of met lagere intensiteit totdat alsnog een nieuw stadion van de grond komt.

Kwaliteit ›

De stichting zet vol in op maatschappelijke meerwaarde. In de zomer zijn de Koepels aan het Mallegat geopend. De programmering draagt bij aan sporten en bewegen en aan de activatie van de buitenruimte. Inmiddels is er ook sprake van intensief tijdelijk gebruik van de leegstaande panden die in bezit zijn van de Stichting Gebiedsontwikkeling aan d Maas en Stichting Verwerving, passend bij het sociaaleconomisch programma.

APRIL 2022 Participatie ›

Financieel ›

‹ naar overzicht overall

Randvoorwaarden Position Paper

Mijlpalen en planning

Bestuurlijke documenten

Kritieke processen Ga direct naar: Integrale planning › Gebiedsontwikkeling › Stadion ›

Mobiliteitsaanpak Sociaal economisch programma

‹ 12

voortgangsrapportage oktober 2022

3 3

›

Overall | Kwaliteit

Risico’s ›

Kritieke processen ›

APRIL 2022 Kwaliteit ›

Participatie ›

Financieel ›

‹ naar overzicht overall

Leeswijzer

Gebiedsontwikkeling Voor de Mallegatplot, Colosseumplot en Roseplot zijn de Structuurontwerpen afgerond. Deze laten zien dat de kwaliteit hoog is en de ambities uit het Masterplan Feyenoord City goed naar deze locaties vertaald worden. Het Q-team heeft deze positief besproken. De gemeente is gestart met het Getijdenpark Feyenoord als één van de zeven stadsprojecten. Het concept-voorlopig ontwerp is opgeleverd. In Q4 worden de onderzoeken (zoals stromingsonderzoek en omgang met de scheepvaart) behorende bij het VO afgerond. Tevens wordt het concept-VO besproken met betrokken professionele stakeholders en is voor november bewonersparticipatie voorzien. Het VO gaat uit van een stadion, maar blijft grotendeels intact indien het stadion niet doorgaat De ESCO (Energy Service COmpany) werkt in opdracht van de stichting aan een voorstel voor het gebiedsbreed energieconcept zonder stadion. Tevens wordt gekeken hoe dit uitwerkt voor de eerste plots. De Esco geeft aan dat de mate waarin dit vormgegeven kan worden, mede afhangt van de individuele aansluitplicht.

13

voortgangsrapportage oktober 2022

Randvoorwaarden Position Paper

Bestuurlijke documenten

Mijlpalen en planning

Stadion Stadion Feijenoord heeft besparingen in beeld gebracht. Stadion Feijenoord geeft aan dat het handhaven van de huidige kwaliteit een van de uitgangspunten is. Voor zover wij kunnen overzien is dit niet van invloed op de uitstraling van het gebouw. Een daadwerkelijke beoordeling (en bespreking in het Q-team) is niet gedaan en zal plaatsvinden bij herstart van het stadionproject.

Overall | Financiële randvoorwaarden

Risico’s ›

Kritieke processen ›

APRIL 2022 Kwaliteit ›

Participatie ›

Financieel ›

‹ naar overzicht overall

Leeswijzer

Gebiedsontwikkeling De gemeenteraad heeft in februari de gemeentelijke grondexploitatie vastgesteld, waarmee deze geopend is. Hiermee kunnen de gemeentelijke investeringen gedaan worden en de gemeentelijke gronden in het gebied worden uitgegeven. De waarde van deze gronden is bepaald op basis van de zogenaamde complexwaarde taxatie. Dit is de taxatie van alle activiteiten van Stigam (opbrengsten en kosten), waaruit de grondwaarden voor de gemeentelijke gronden komt. Deze taxatie is opgesteld door een externe taxateur. Conform toezegging informeren we u over de voortgang van de grondexploitatie in elke halfjaarlijkse voortgangsrapportage. Op 1 oktober bedraagt de boekwaarde van de grondexploitatie 9,87 mln. Het grootste deel van de gebiedsontwikkeling vindt plaats via de private grondexploitatie van de Stichting Gebiedsontwikkeling aan de Maas. De stichting werkt aan de afronding van de private grondexploitatie voor het scenario zonder stadion. De stichting heeft hierbij de realisatie van de landaanwinning als onderdeel van de gemeentelijke grondexploitatie als uitgangspunt genomen. Gemeente en stichting werken aan aanvullende contractuele afspraken om het risicoprofiel voor de gemeentelijke grondexploitatie te verkleinen. Op verzoek van de gemeente worden hiervoor extra gevoeligheidsanalyses uitgevoerd.

Belangrijke onzekerheid is het kunnen behouden van de subsidie Woningbouwimpuls. Zonder deze subsidie is de voorziene sociale woningbouw financieel niet haalbaar.

14

voortgangsrapportage oktober 2022

Randvoorwaarden Position Paper

Bestuurlijke documenten

Mijlpalen en planning

Stadion Op dit punt is geen nieuws te melden. Stadion Feijenoord heeft een financiële strategie opgezet, waarmee men een nieuw stadion haalbaar acht. Het beoordelen hiervan vindt plaats op het moment dat er sprake is van een herstart van het stadion.

Mobiliteit Op totaalniveau wordt de begrote investering van €45 mln. voor het mobiliteitsprogramma nog steeds voldoende geacht. Op korte termijn zijn er geen aanbestedingen van nieuwe projecten gepland. Wel zal met de gunning van de Roseknoop ook de bijdrage vanuit het mobiliteitsprogramma Feyenoord City worden verplicht.

Overall | Participatie

Risico’s ›

Kritieke processen ›

APRIL 2022 Kwaliteit ›

Participatie ›

Financieel ›

‹ naar overzicht overall

Leeswijzer

Betrokkenheid en draagvlak omgeving In de omgeving is er veel draagvlak voor het project. Mensen willen graag geïnformeerd worden over de voortgang van het project en vragen regelmatig wanneer het van start gaat. De onduidelijke situatie rondom het stadion vergt extra aandacht in de communicatie en participatie. Met andere grote projecten in de omgeving wordt nadrukkelijk afstemming gezocht over de manier van participatie met de omgeving. Enerzijds om te voorkomen dat op dezelfde momenten participatieavonden worden georganiseerd, anderzijds ook om de issues en standpunten te horen die bij de andere projecten opgehaald worden. Denk daarbij aan de ontwikkeling A-Z, de MIRT-Verkenning Oeververbindingen, Parkstad-Zuid en Toekomstvisie Zuid. Na het aantreden zijn de nieuwe wijkraden in het gebied IJsselmonde en het gebied Feijenoord geïnformeerd over alle ontwikkelingen rond Feyenoord City. Dit is gebeurd naar tevredenheid van de meeste wijkraden. Ondanks meerdere bijeenkomsten over diverse onderdelen van Feyenoord City lukt dat het met de wijkraad Feijenoord minder goed om een relatie op te bouwen. Dat leidde tot een serie ongevraagde adviezen van hen aan het college. Die richtten zich overigens niet alleen op de ontwikkeling van Feyenoord City maar ook op de vele ontwikkelingen die in en rond de wijk spelen. Het projectteam zal

15

voortgangsrapportage oktober 2022

Randvoorwaarden Position Paper

Bestuurlijke documenten

Mijlpalen en planning

zich blijven inzetten om de relatie met (de leden van) de wijkraad Feijenoord te verbeteren en hen goed te betrekken bij alle ontwikkelingen.

Overall | Risico’s

Risico’s ›

Kritieke processen ›

APRIL 2022 Kwaliteit ›

Participatie ›

Financieel ›

‹ naar overzicht overall

Leeswijzer

Algemeen De risico’s bij de verschillende deelprojecten staan goed op het netvlies van het projectteam en de beheersmaatregelen zijn bekend en worden uitgevoerd. De voor de gemeente belangrijke aspecten zoals een duidelijke demarcatie (wie doet wat?) en een samenhangende integrale planning, zijn goed uitgewerkt. De driepartijen-overeenkomst (tussen stadion, stichting en gemeente) blijkt goed te functioneren. Het risico van stijgende bouwkosten is opgetreden. Ondanks de voorstellen van Stadion Feijenoord om tot een haalbaar stadion te komen, heeft de BVO toch besloten op dit moment de voorbereiding stil te leggen. Stadion Feijenoord werkt aan een herstart, maar het risico dat het stadion niet tot stand komt en dat daarmee de gebiedsontwikkeling niet conform het door de raad vastgestelde Masterplan kan worden gerealiseerd, is fors groter geworden. De realisatie van de landaanwinning is minder kritisch geworden door de vertraging van het stadion en nu de noodzakelijke verwervingen inmiddels hebben plaatsgevonden

 Draagvlak Voldoende draagvlak is belangrijk voor een groot project als Feyenoord City. De betrokken partijen zijn daarvan doordrongen. Tijdens de participatiebijeenkomsten blijkt nog steeds dat

Randvoorwaarden Position Paper

Bestuurlijke documenten

Mijlpalen en planning

de mensen uit de omgeving positief zijn over de plannen voor de gebiedsontwikkeling. Zij geven aan te hopen dat de ontwikkeling daadwerkelijk doorgaat. Nu de uitwerkingen concreter beginnen te worden, wordt de participatie uitgebreid en vinden sessies met nieuwe groepen plaats. Hieruit komen steeds meer initiatiefnemers voort, die zich vestigen in de leegstaande panden in het kader van het sociaaleconomisch programma. Indien de planontwikkeling voor het nieuwe stadion wordt hervat, is draagvlak onder de supporters een belangrijk onderwerp. Bij een project als dit zullen er altijd tegenstanders zijn. Dat laat onverlet dat op dat moment ook het gesprek met de supporters weer op een constructieve manier moet worden hervat.

 Raakvlakken Feyenoord City is in een aantal deelprojecten verdeeld (nieuw stadion, gebiedsontwikkeling, mobiliteit en sociaaleconomisch programma). Elk deelproject kent zijn eigen aanpak en verschillende rollen voor de betrokken partijen Feyenoord (stadion en club), Stichting Gebiedsontwikkeling aan de Maas en de gemeente (in een privaatrechtelijke en publiekrechtelijke rol). In de vorige voortgangsrapportage zijn de belangrijkste raakvlakken tussen de verschillende deelprojecten benoemd:

1 16

voortgangsrapportage oktober 2022

2

›

Overall | Risico’s

Risico’s ›

Kritieke processen ›

APRIL 2022 Kwaliteit ›

Participatie ›

Financieel ›

‹ naar overzicht overall

Leeswijzer

1. Prijs grondaankoop onder het stadion moet gelijk zijn aan de waarde in het erfpachtcontract voor het nieuwe stadion; 2. Demarcatie tussen stadion en gebiedsontwikkeling; 3. Afspraken met partijen betroken bij de gebiedsontwikkeling over hun bijdrage aan sociaaleconomisch programma; 4. Fysieke randvoorwaarden voor sociaaleconomisch programma; 5. Mobiliteit voldoende in masterplan/ gebiedsontwikkeling geborgd; 6. Zo beperkt mogelijke concurrentie tussen programma gebied en stadionexploitatie. De raakvlakken hebben een plek gekregen in de driepartijen-overeenkomst en worden verder uitgewerkt en geborgd in volgende overeenkomsten. Hiermee is het risico dat er zaken fout gaan op het raakvlak tussen deelprojecten (bijvoorbeeld tussen wal en schip raken) flink verkleind. Zoals in de vorige voortgangsrapportage aangegeven, worden deze risico’s gaandeweg de uitwerking steeds kleiner: • Ad 1. Voor de grondaankoop onder het stadion en de waarde van het erfpachtcontract wordt dezelfde taxatie gebruikt. De taxatie is inmiddels afgerond. • Ad 2. De demarcatie (wie doet wat) wordt in iedere fase van detaillering van het ontwerp verder uitgewerkt. Dit betreft zowel de demarcatie voor aanleg als voor beheer. Met de huidige vastgelegde demarcatie is dit risico eigenlijk niet meer aan de orde. Wel

Randvoorwaarden Position Paper

Mijlpalen en planning

Bestuurlijke documenten

dient dit bewaakt te worden in geval van eventuele ontwerpwijzigingen aan het stadion. • Ad 3. De stichting is inmiddels onderdeel van de overlegstructuur voor het sociaaleconomisch programma en pakt al volop activiteiten op. Te zien is dat sinds het besluit van de BVO om de werkzaamheden aan het nieuwe stadion stil te leggen, niet alle activiteiten even voortvarend worden opgepakt. We zien dat de maatschappelijke activiteiten in de gebiedsontwikkeling en de lopende trajecten binnen BVO en de daaraan gelieerde foundations elkaar kunnen versterken. Het is zaak dat niet te verliezen als het nieuwe stadion definitief niet doorgaat. • Ad 4 en 5. In het Masterplan zijn deze onderwerpen helder aangegeven. Voor fase 1 zien we dat de onderwerpen op de bedoelde manier worden vertaald in de nota’s van uitgangspunten die inmiddels afgerond zijn. Hiermee worden deze risico’s steeds verder beheerst. • Ad 6. Stadion Feijenoord en de stichting hebben procesafspraken gemaakt over de afstemming van programma. Stadion Feijenoord maakt deel uit van het Regieteam gebiedsontwikkeling waar deze zaken aan de orde komen. Binnen de gemeentelijke organisaties zijn de raakvlakken verder uitgewerkt en toegewezen aan de projectmanagers van de deelprojecten of de algemeen projectmanager Feyenoord City. De raakvlakken worden meegenomen in de betreffende risicodossiers.

‹ 17

voortgangsrapportage oktober 2022

2 2

Overall | Detail overzicht

Randvoorwaarden Position Paper

Leeswijzer

Bestuurlijke documenten

Mijlpalen en planning

‹ terug naar overzicht overall

Gebiedsontwikkeling Risico’s ›

Risico’s ›

Kritieke processen ›

OKTOBER 2022

Risico’s ›

Kritieke processen ›

Kwaliteit ›

Participatie ›

Kwaliteit ›

Participatie ›

Financieel ›

Financieel ›

Financieel ›

‹ naar overzicht gebiedsontwikkeling

naar overzicht realisatie stadion ›

naar overzicht herontwikkeling Kuip ›

Mobiliteit Risico’s ›

Sociaal Economisch Programma Risico’s ›

Kritieke processen ›

Kwaliteit ›

Participatie ›

Kritieke processen ›

OKTOBER 2022

OKTOBER 2022

18

Kritieke processen ›

OKTOBER 2022

OKTOBER 2022 Kwaliteit ›

Participatie ›

Herontwikkeling Kuip

Realisatie nieuw stadion

Kwaliteit ›

Participatie ›

Financieel ›

Financieel ›

‹ naar overzicht mobiliteit

naar overzicht SEP › voortgangsrapportage oktober 2022

1

2

Gebiedsontwikkeling

Leeswijzer

Kritieke processen ›

Risico’s ›

Inleiding De gebiedsontwikkeling Feyenoord City, geïnitieerd door de voetbalclub Feyenoord en Stadion Feijenoord en inmiddels ter hand genomen door de Stichting Gebiedsontwikkeling aan de Maas, betreft een uitgebreid woningbouwprogramma, hotels, retail, leisure en voorzieningen, aantrekkelijke openbare ruimte en een goede bereikbaarheid. Realisatie is primair een taak van de markt. De gemeente verkoopt haar grondpercelen, geeft de grond onder het nieuwe stadion na aankoop in erfpacht uit, bepaalt inhoudelijke kaders (bijvoorbeeld in nota’s van uitgangspunten), faciliteert de gebiedsontwikkeling door afstemming en overleg en geeft uitvoering aan haar publiekrechtelijke taak voor planologische procedures en vergunningen.

Kritieke processen › • De Raad van State heeft op 1 september belangheb­ benden gehoord over onder meer de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. • De planontwikkeling voor de verschillende (woning) bouwplots boekt goede vooruitgang. Voor Roseplot en de Colosseumplot wordt gewerkt aan het Voorlo­ pig Ontwerp. Voor de Mallegatplot is een structuur­ ontwerp gereed. • In april is het Plan Openbare Ruimte vastgesteld. Op de precieze consequenties voor de bereikbaar­ heid wordt nog doorgestudeerd. • De stichting heeft een extra ontwerpbureau in de arm genomen dat samen met OMA en LOLA een steden­ bouwkundige verkenning zal naar ontwikkeling zonder een nieuw stadion.

Bestuurlijke documenten

Mijlpalen en planning

Legenda i Conform de verwachting Wijkt licht af

OKTOBER 2022

Wijkt af

Kwaliteit ›

Participatie ›

Financieel ›

Conclusies en aandachtspunten

Randvoorwaarden Position Paper

Klik op één van de 5 onderdelen

Vorige periode

‹ Bekijk vorige periode

Kwaliteit ›

Risico’s ›

• Het Q-team is positief over de planontwikkeling op de verschillende plots tot zover. • De Stichting is actief met het maatschappelijk programma en de invulling van de leegstaande ruimtes bevat interessante initiatieven.

• De risico’s worden goed beheerst. • Het gemeentelijke risicoprofiel is nauwelijks gewijzigd.

Financiële randvoorwaarden › • Vanwege de noodzaak om een terugvalscenario te ontwikkelen is de stichting bezig met het opnieuw robuust maken van haar financiering en particuliere grondexploitatie. • De gemeentelijke grondexploitatie kent (nog steeds) een positief eindresultaat.

Participatie › • De participatie over de diverse planontwikkelingen is in volle gang. voortgangsrapportage oktober 2022

Moties ›

Gebiedsontwikkeling | Kritieke processen

Risico’s ›

Kritieke processen ›

OKTOBER 2022 Kwaliteit ›

Participatie ›

Financieel ›

‹ naar overzicht gebiedsontwikkeling

Kritieke processen Ga direct naar:

Bestemmingsplan › Verwerving en verplaatsing › Bouwrijp maken Stadionplot en andere ontwikkelplots › Woningbouw- en plotontwikkeling › Parkstad Zuid/Imagine › Roseplot › Colosseumplot › Mallegatplot › Waterfrontplot › Terugvalscenario (Plan B) Stadionplot en Waterfront › Landaanwinning en langsdam ›

Leeswijzer

Kritieke processen In deze paragraaf worden overkoepelende ‘kritieke processen’, zoals het verloop van de planologische procedure (bestemmingsplan), en de kritieke processen per deellocatie (bouwplot stadion, Colosseumplot, Roseplot, Mallegatplot en Waterfront) beschreven. Van belang in dit verband is het besluit dat BVO Feyenoord in april jl. heeft bekend gemaakt op grond van de alternatievenvergelijking om te willen stoppen met de voorbereiding van het nieuwe stadion. Men achtte een nieuw stadion onder de huidige marktomstandigheden niet haalbaar en vond het daarom niet opportuun de voorbereidingen voort te zetten. De BVO gaf aan zich te willen richten op een langer verblijf in De Kuip. Vanwege dit besluit van de BVO in april jl. werkt de Stichting Gebiedsontwikkeling aan de Maas nu ook aan een ‘terugvalscenario’, een gebiedsontwikkeling zonder een nieuw stadion (contractueel de Alternatieve Invulling genoemd). De reden dat er momenteel dus aan twee scenario’s wordt gewerkt, is dat enerzijds het besluit van de BVO de komst van een nieuw stadion niet definitief uitsluit en anderzijds de breed gedragen wens, ook in de gemeenteraad, dat het tempo van de woningbouw er niet onder mag leiden. Deze fase waarin parallel aan twee ontwikkelingslijnen wordt gewerkt kan vanzelfsprekend niet eeuwig duren.

Daarom werkt de stichting aan een set van successievelijke deadlines waarbinnen duidelijk moet worden of BVO Feyenoord en Stadion Feijenoord het eens worden over het vervolgen van de planontwikkeling voor een nieuw stadion. Zolang beide partijen binnen de deadlines opereren, blijft

Randvoorwaarden Position Paper

Bestuurlijke documenten

Mijlpalen en planning

de stadionplot gereserveerd voor de bouw van een nieuw stadion. Wordt een deadline overschreden, dan wordt de plot definitief ingezet voor woningbouw en andere functies en vervalt de mogelijkheid om binnen het projectgebied van Feyenoord City een nieuw stadion te realiseren.

Bestemmingsplan De Raad van State had in februari al aangegeven het besluit van de BVO Feyenoord naar aanleiding van de alternatievenvergelijking relevant te achten voor haar standpuntbepaling inzake het ingestelde beroep tegen het bestemmingsplan Feyenoord City. Daarom zijn alle betrokken partijen, inclusief de gemeente, in de gelegenheid gesteld om de Raad van State nader te informeren over ieders positie in het licht van dit besluit over het al dan niet doorgaan van de bouw van het nieuwe stadion. Op 28 april jl. heeft de gemeenteadvocaat in antwoord daarop een brief naar de Raad van State gestuurd. In de brief beargumenteert de gemeente dat er geen noodzaak is om tot vernietiging van het bestemmingsplan over te gaan louter op grond van de stellingname van de BVO. In de plaats daarvan vraagt de gemeenteadvocaat de Raad van State om een regiezitting te organiseren om samen met alle betrokken partijen het wenselijke vervolgproces te bepalen. Inzet is om bij voorkeur het hele bestemmingsplan in stand te houden, om zowel het stadion mogelijk te houden als de woningbouw zoveel mogelijk zeker te stellen. Dit geldt in ieder geval 11

20

voortgangsrapportage oktober 2022

8

›

Gebiedsontwikkeling | Kritieke processen

Risico’s ›

Kritieke processen ›

OKTOBER 2022 Kwaliteit ›

Participatie ›

Financieel ›

‹ naar overzicht gebiedsontwikkeling

Kritieke processen Ga direct naar:

Bestemmingsplan › Verwerving en verplaatsing › Bouwrijp maken Stadionplot en andere ontwikkelplots › Woningbouw- en plotontwikkeling › Parkstad Zuid/Imagine › Roseplot › Colosseumplot › Mallegatplot › Waterfrontplot › Terugvalscenario (Plan B) Stadionplot en Waterfront › Landaanwinning en langsdam ›

Leeswijzer

voor de drie eerste plots, maar ook voor het Waterfront. Het uitgangspunt daarbij is dat het bestemmingsplan in meer dan alleen een nieuw stadion voorziet. Het bestemmingsplan geeft uitvoering aan het door de gemeenteraad vastgestelde Masterplan Feyenoord City dat onder meer een grote bijdrage levert aan de woningbouwopgave voor Rotterdam. In dat verband is ook aan de Raad van State gemeld dat de landaanwinning hoe dan ook (ook als geen nieuw stadion komt) nodig is voor de gewenste kwaliteitsimpuls die Feyenoord City wil geven aan Rotterdam Zuid. De stadionplot inclusief landaanwinning wordt dan ingezet voor onder meer woningbouw. Alle voorbereidende werkzaamheden die met de landaanwinning verband houden, worden om die reden voortgezet, met als doel tijdig tot uitvoering over te kunnen gaan. Stadion Feijenoord en Stichting Gebiedsontwikkeling aan de Maas hebben zich (meermaals) in hun correspondentie met de Raad van State bij dit standpunt van de gemeente aangesloten. Op 1 september heeft de Raad van State een zitting georganiseerd. De zitting ging voornamelijk over twee onderwerpen: de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan en de optie van woningbouw op de locatie van het nieuwe stadion. In aanloop naar de zitting heeft de gemeenteadvocaat betoogd dat de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan niet ter discussie staat.

Die wordt door veel appellanten in twijfel getrokken, hetgeen verder werd verstrekt door het besluit van de BVO om de planontwikkeling stil te leggen. De

Randvoorwaarden Position Paper

Mijlpalen en planning

Bestuurlijke documenten

(financiele) uitvoerbaarheid was goed onderbouwd en stond buiten kijf op het moment dat de raad een uitspraak deed over het bestemmingsplan in december 2020. De twijfel over de uitvoerbaarheid werd bovendien gevoed na forse dynamiek op diverse bouw- en andere markten als gevolg van de corona-pandemie en de oorlog in Oekraïne na het raadsbesluit. De gemeenteadvocaat betoogde daarover dat een nieuw stadion niet alleen ten tijde van het raadsbesluit haalbaar mocht worden geacht, maar dat dat nog steeds het geval is. Daarbij werd gerefereerd aan de aanpak van Stadion Feijenoord om de haalbaarheid te vergroten en aan de verwachting dat de markten na verloop van tijd sowieso weer zullen stabiliseren. Alle correspondentie van de gemeenteadvocaat met de Raad van State is in de afgelopen periode gedeeld met de gemeenteraad.

Verwerving en verplaatsing De Stichting Gebiedsontwikkeling aan de Maas heeft onder meer de verantwoordelijkheid om de grond onder het te realiseren stadion tijdig bouwrijp op te leveren. De gemeente faciliteert met de instrumenten Wvg (Wet voorkeursrecht gemeenten) en onteigening en zoekt naar verplaatsingslocaties. Met het merendeel van de particuliere partijen zijn inmiddels overeenkomsten gesloten. Voor de twee resterende partijen in fase 1 is een alternatieve locatie voorhanden, maar nog geen overeenkomst gesloten. Voor deze bedrijven heeft de gemeenteraad in februari een onteigeningsprocedure gestart. Parallel hier-

‹ 21

voortgangsrapportage oktober 2022

12 8

›

Gebiedsontwikkeling | Kritieke processen

Risico’s ›

Kritieke processen ›

OKTOBER 2022

Leeswijzer

aan zijn de minnelijke onderhandelingen voortgezet en is het niet uitgesloten dat die tot overeenstemming leiden zonder dat er een onteigeningsvonnis benodigd is. Over individuele gevallen worden in deze rapportage zoals bekend geen nadere details vermeld.

Kwaliteit ›

Participatie ›

Financieel ›

‹ naar overzicht gebiedsontwikkeling

Kritieke processen Ga direct naar:

Bestemmingsplan › Verwerving en verplaatsing › Bouwrijp maken Stadionplot en andere ontwikkelplots › Woningbouw- en plotontwikkeling › Parkstad Zuid/Imagine › Roseplot › Colosseumplot › Mallegatplot › Waterfrontplot › Terugvalscenario (Plan B) Stadionplot en Waterfront › Landaanwinning en langsdam ›

Met uitzondering van een perceel op de Roseplot waarvoor de eerdergenoemde onteigeningsprocedure is gestart, zijn alle gronden van de vier ontwikkellocaties in eigendom van de stichting of de gemeente. Ook voor fase 3 en 4 heeft de stichting al overeenstemming over de koop van objecten bereikt.

Bouwrijp maken Stadionplot en andere  ontwikkelplots De bestekken voor het slopen van bestaande panden en het bouwrijp maken van de Stadion- en Waterfrontplot zijn vrijwel gereed en kunnen op ieder moment, afhankelijk van het al dan niet hervatten van de planontwikkeling voor het nieuwe stadion en het Waterfont, in de markt worden gezet voor het tijdig beschikbaar hebben van bouwrijpe grond. Het voormalige pand van de Gamma aan de Korte Stadionweg is tijdelijk (tot voorjaar 2023) in gebruik als testen vaccinatiecentrum van de GGD. Ook andere leeggekomen bedrijfsruimten zijn in tijdelijk gebruik gegeven, veelal voor maatschappelijke activiteiten. Het tijdelijk gebruik wordt zo lang als mogelijk gecontinueerd en wordt bepaald door de planning voor de landaanwinning (zie verderop in dit hoofdstuk).

Randvoorwaarden Position Paper

Mijlpalen en planning

Bestuurlijke documenten

De politie is gevraagd offerte uit te brengen voor het verplaatsen van het C2000-station waarvoor een nieuwe locatie is gevonden. De aanbesteding voor het bouwrijp maken van de nieuwbouwlocatie voor Alstom Maintenance Rotterdam (voorheen Shunter) is gestart met het oog op bouwrijp maken in het eerste kwartaal van 2023, zodat Alstom in het tweede kwartaal van 2023 met de nieuwbouw kan starten. Er is gestart met het bestek voor het bouwrijp maken van de Colosseumplot.

Woningbouw- en plotontwikkeling De actuele woningbouwplanning wordt steeds preciezer en gedetailleerder. Elke ontwikkelplot kent zijn eigen dynamiek en risico’s. De laatste stand van de planning van fase 1 wordt weergeven in het kaartje op pagina 4.

Parkstad Zuid/Imagine In november 2021 is de aannemer gestart met de bouwwerkzaamheden voor Imagine. Inmiddels zijn de heiwerkzaamheden afgerond en is gestart met het storten van de fundering. De bouw vordert gestaag. De ruwbouw van de eerste verdiepingen, de parkeergarage en de vloer van de daktuin zijn gereed. Vanaf medio 2024 worden de eerste woningen opgeleverd.

‹ 22

voortgangsrapportage oktober 2022

3

8

›

Gebiedsontwikkeling | Kritieke processen

Risico’s ›

Leeswijzer

Randvoorwaarden Position Paper

Mijlpalen en planning

Bestuurlijke documenten

Kritieke processen ›

OKTOBER 2022 Kwaliteit ›

Participatie ›

Financieel ›

‹ naar overzicht gebiedsontwikkeling

Kritieke processen Ga direct naar:

Bestemmingsplan › Verwerving en verplaatsing › Bouwrijp maken Stadionplot en andere ontwikkelplots › Woningbouw- en plotontwikkeling › Parkstad Zuid/Imagine › Roseplot › Colosseumplot › Mallegatplot › Waterfrontplot › Terugvalscenario (Plan B) Stadionplot en Waterfront › Landaanwinning en langsdam ›

Roseplot Het structuurontwerp, opgesteld door architectenbureau Barcode, wordt aangepast aan de opmerkingen uit het Q-team. Gemeente en ProRail zijn bezig met de overdracht van de gronden. De stichting is in samenwerking met de

gemeente gestart met het voorbereiden van het bouwrijp maken. Medio volgend jaar wordt de omgevingsvergunning aangevraagd. In de tweede helft van 2023 wordt gestart met het verwijderen van de treinsporen. Op dit moment wordt gestudeerd op de haalbaarheid van deze planning.

‹ 23

voortgangsrapportage oktober 2022

4

8

›

Gebiedsontwikkeling | Kritieke processen

Risico’s ›

Kritieke processen ›

OKTOBER 2022 Kwaliteit ›

Participatie ›

Financieel ›

‹ naar overzicht gebiedsontwikkeling

Kritieke processen Ga direct naar:

Bestemmingsplan › Verwerving en verplaatsing › Bouwrijp maken Stadionplot en andere ontwikkelplots › Woningbouw- en plotontwikkeling › Parkstad Zuid/Imagine › Roseplot › Colosseumplot › Mallegatplot › Waterfrontplot › Terugvalscenario (Plan B) Stadionplot en Waterfront › Landaanwinning en langsdam ›

Leeswijzer

De realisatie van de Roseplot is nauw verbonden met de planning van de Roseknoop. De Roseknoop maakt het doortrekken van de Colosseumweg mogelijk vanaf de Essalam Moskee onder het Varkenoordseviaduct door richting de Rosestraat. Hiermee wordt dit de ontsluitingsweg voor de Roseplot met in de ondergrond verschillende faciliteiten voor de nutsbedrijven (kabels en leidingen). Beide projectplanningen lopen op dit moment in de pas. Op de locatie bevinden zich twee belangrijke voorzieningen van ProRail, namelijk een relaishuis en een onderstation. Met ProRail wordt over de verplaatsing van deze twee voorzieningen gesproken, waarbij verplaatsing ook voor ProRail de voorkeur heeft. De verplaatsing is in de gemeentelijke grondexploitatie opgenomen. De integrale planning van de verplaatsing en de al dan niet gefaseerde bouw van de Roseknoop wordt op dit moment verder uitgewerkt.

Colosseumplot Net als de Roseplot kan de Colosseumplot verder ontwikkeld worden los van de komst van een nieuw stadion. Het structuurontwerp dat was opgesteld door Orange Architects en een zeer divers programma omvatte, waaronder ouderenzorg, is verder uitgewerkt richting een Voorlopig Ontwerp (VO). Dat wordt in november aan het Q-team gepresenteerd. . De ontwikkelaar (OCFC) werkt aan een faseringsplan mede met het oog op de bouwveiligheid en de bereikbaarheid van de omgeving in de realisatiefase. Omdat het ‘verharde oppervlak’ net als bij het realiseren van de Roseplot toeneemt, moet gezorgd worden voor compenserende waterberging. Gemeente en het water-

Randvoorwaarden Position Paper

Mijlpalen en planning

Bestuurlijke documenten

schap overleggen over een oplossing. Aandachtspunt voor het vervolg is tijdige duidelijkheid over het energieconcept voor de plot. Ook het participatietraject met de omgeving is gestart. Belangrijke onderwerpen hierbij zijn de invulling van de plinten en de ontsluiting van de Colosseumparkeergarage. Vanuit (ondernemers in) de omgeving is gevraagd om een grotere vindbaarheid van deze garage. Bekeken wordt wat de mogelijkheden zijn voor een aangepaste ontsluiting.

Mallegatplot Het oude gasontvangststation op de ontwikkellocatie is eind 2021 gesloopt. De grond is overgedragen aan de gemeente. De stichting heeft in november 2021, na toetsing en goedkeuring door de gemeente, de Nota van Uitgangspunten vastgesteld. Team V is geselecteerd als architect en aan de slag gegaan. Het schetsontwerp is voor de zomer 2022 afgerond. Het VO is gepresenteerd bij het Q-team en wordt in november 2022 afgerond. Er is gestart met het voorbereiden van het saneren en bouwrijp maken van de locatie. De milieukundige onderzoeken zijn uitgevoerd. De grondonderzoeken om de mate van vervuiling in de ondergrond te bepalen, zijn gereed. Zoals bekend is dit een locatie van een voormalige gasfabriek. De sanering wordt uitgevoerd met een rijksbijdrage voor het saneren van oude gasfabrieklocaties. Eind van het jaar wordt gestart met het opstellen van het saneringsplan. Ook het flora en fauna onderzoek en het aanvullend onderzoek is gereed. Het streven is om voor het eind van het jaar

‹ 24

voortgangsrapportage voortgangsrapportageoktober april 2022 2022

15

8 2

›

Gebiedsontwikkeling | Kritieke processen

Risico’s ›

Kritieke processen ›

OKTOBER 2022

Leeswijzer

een ontheffing op grond van de Flora- en fauna wet aan te vragen. De externe veiligheid met het oog op het vervoer van gevaarlijke stoffen over de Maas (beheersen risico plasbrand) wordt in samenhang met het Getijdenpark Feyenoord opgelost. De geplande datum van start bouw van de eerste fase is nog steeds Q3 2023.

Kwaliteit ›

Participatie ›

Waterfrontplot Financieel ›

‹ naar overzicht gebiedsontwikkeling

Kritieke processen Ga direct naar:

Bestemmingsplan › Verwerving en verplaatsing › Bouwrijp maken Stadionplot en andere ontwikkelplots › Woningbouw- en plotontwikkeling › Parkstad Zuid/Imagine › Roseplot › Colosseumplot › Mallegatplot › Waterfrontplot › Terugvalscenario (Plan B) Stadionplot en Waterfront › Landaanwinning en langsdam ›

Als antwoord op de onduidelijkheid die is ontstaan door het stilleggen van de planontwikkeling voor het nieuwe stadion, is het project Waterfront opgeknipt in twee delen. Het deel Waterfront ‘No Regret’ kan gerealiseerd worden met of zonder een nieuw stadion en houdt rekening met de mogelijke komst van een nieuwe oeververbinding. Het andere deel is ruimtelijk en constructief afhankelijk van het nieuwe stadion. Het ontwerpproces zal hiervoor pas starten als duidelijk is of er wel of geen stadion komt en er voldoende inzicht is in de Alternatieve Invulling van de stadionplot, waarop aangesloten dient te worden. De Ontwikkelcombinatie Feyenoord City (OCFC) staat op het punt opdracht te geven om te starten met het schetsontwerp voor Waterfront ‘No Regret’, zodat ook deze woningbouw zoveel mogelijk op tempo kan blijven. Waterfront ‘No Regret’ bestaat uit drie torens boven op een basement, annex verhoogd maaiveld. Toren 1 omvat een hotel en kantoren en in toren 2 en 3 worden in ruim 600 woningen van verschillende afmetingen en segmenten gerealiseerd De OCFC heeft in september en oktober samen met de stichting en de gemeente workshops georganiseerd om nadere uitgangspunten te bepalen voor de Waterfrontplot