[22bb008374] Bijlage 1 behorende bij 22bb8373 - Voortgangsrapportage Feyenoord City 9
Tekst van het document
Randvoorwaarden Position Paper
Mijlpalen en planning
Bestuurlijke documenten
die samenhangen met de onzekerheid omtrent het nieuwe stadion en de mogelijke komst van een oeververbinding. Dit in aanvulling op de in februari door de stichting vastgestelde en door de gemeente goedgekeurde Nota van Uitgangspunten voor de Waterfrontplot. Deze uitgangspunten vormen de grondslag voor een Structuurontwerp dat nog verschillende scenario’s behelst. Voor de volgende fase is meer duidelijkheid nodig omtrent de komst van een stadion en een oeververbinding om (het programma in) de plinten en onderbouw verder uit te werken. Het ontwerpteam (OMA, LOLA) zal begin oktober starten met het schetsontwerp dat in januari 2023 gereed moet zijn. De geplande startdatum voor de bouw van Waterfront ‘No Regret’ blijft ten opzichte van de vorige rapportage ongewijzigd, namelijk Q4 2024.
Terugvalscenario (Plan B) Stadionplot en Waterfront Gezien de onduidelijkheid die is ontstaan over de komst van een nieuw stadion na het besluit van BVO Feyenoord in april, werkt de stichting, in nauwe samenwerking met de gemeente, aan een terugvalscenario zonder een nieuw stadion. In dat kader zijn de stichting en de gemeente na de zomer gestart met een stedenbouwkundige verkenning voor een alternatieve invulling van de Stadionplot en het resterende (niet No Regret) deel van de Waterfrontplot. Om met een frisse blik naar deze ontwerpopgave te kijken is het ontwerpersteam uitgebreid met een extra adviesbureau. Daartoe is een architectenselectie gehouden onder vier stedenbouwkundige bureaus. Deze bureaus hebben hun visie gegeven op de opgave en op
‹ 25
voortgangsrapportage voortgangsrapportageoktober april 2022 2022
16
8 2
›
Gebiedsontwikkeling | Kritieke processen
Risico’s ›
Kritieke processen ›
OKTOBER 2022 Kwaliteit ›
Participatie ›
Financieel ›
‹ naar overzicht gebiedsontwikkeling
Kritieke processen Ga direct naar:
Leeswijzer
de samenwerking met OMA en LOLA. Op grond van de vier pitches is (unaniem) het Deense bureau EFFEKT geselecteerd voor de stedenbouwkundige verkenning die uiteindelijk moet leiden tot een ambitiedocument voor de stadionplot. Het ambitiedocument is het vertrekpunt voor een nieuwe alternatieve invulling en moet in het eerste kwartaal van 2023 gereed zijn. Deze aanpak is gedeeld in een besloten bijeenkomst met het Q-team. Het Q-team stond positief tegenover deze aanpak. Het proces voor de participatie over deze alternatieve invulling wordt uitgelijnd met een go of no go voor het stadion. Zolang we werken aan een plan met een nieuw stadion moet voorkomen worden dat er verwarring ontstaat in de buitenwereld als er vroegtijdig naar buiten getreden wordt met (beeldmateriaal over) de alternatieve invulling (zonder een nieuw stadion).
Landaanwinning en langsdam Bestemmingsplan › Verwerving en verplaatsing › Bouwrijp maken Stadionplot en andere ontwikkelplots › Woningbouw- en plotontwikkeling › Parkstad Zuid/Imagine › Roseplot › Colosseumplot › Mallegatplot › Waterfrontplot › Terugvalscenario (Plan B) Stadionplot en Waterfront › Landaanwinning en langsdam ›
Zoals bekend, is ook de landaanwinning (met bijbehorende langsdam) een zogenaamde ‘no regret-maatregel’, een maatregel die belangrijk is voor de gebiedsontwikkeling met en zonder een nieuw stadion. Sinds het besluit van de BVO van november 2021 om een alternatievenvergelijking uit te voeren, is de landaanwinning minder bepalend voor het kritieke pad. In plaats van de planning van het nieuwe stadion, is de uitplaatsing van bedrijven uit de bestaande panden leidend voor de planning van de landaanwinning. Een deel van deze panden dient namelijk tijdig ontruimd te zijn om constructieve schade en instortingsgevaar te vermijden tijdens het op hoogte brengen van de landaanwinning waardoor zijwaartse druk in de
Randvoorwaarden Position Paper
Mijlpalen en planning
Bestuurlijke documenten
ondergrond ontstaat. Deze panden sneller ontruimen zou extra schadeloosstelling kosten en dat is gegeven de onzekerheid omtrent het nieuwe stadion en de minder kritische tijdsplanning, niet opportuun. De landaanwinning is oorspronkelijk een verantwoordelijkheid van Stadion Feijenoord, vormgegeven door de oprichting van de Stichting Landaanwinning in de Maas (SLIM). SLIM had de opdracht de waterkavel van de gemeente in erfpacht te nemen, een aanneemcombinatie contracteren, de financiering te organiseren en uiteindelijk de landaanwinning in erfpacht uit te geven. Omdat bij de start van de landaanwinning geen zekerheid was over een definitieve financial close van het nieuwe stadion, is voor de financiering van SLIM ook een scenario zonder stadion uitgewerkt waarbij de Stichting Gebiedsontwikkeling aan de Maas de grond afneemt. Bij die ontwikkeling wordt de financiering (of een deel daarvan als in delen wordt ontwikkeld) vanuit de opbrengst afgelost. De stichting neemt daartoe de kosten van de landaanwinning bij niet doorgaan van het stadion op in haar grondexploitatie. Vanwege het stilleggen van het stadionproject heeft Stadion Feijenoord NV gevraagd aan de Stichting Gebiedsontwikkeling aan de Maas of zij het initiatief voor de landaanwinning kan overnemen. Zij is daartoe bereid, maar dan moet het voor SLIM mogelijk zijn om de financiering hiervoor geregeld te krijgen.
Met de stijgende rentes wordt het risicoprofiel voor de financiers groter en is de zekerheid behorende bij de erfpachtovereenkom-
‹ 26
voortgangsrapportage oktober 2022
7
8
›
Gebiedsontwikkeling | Kritieke processen
Risico’s ›
Kritieke processen ›
OKTOBER 2022 Kwaliteit ›
Participatie ›
Financieel ›
‹ naar overzicht gebiedsontwikkeling
Kritieke processen Ga direct naar:
Bestemmingsplan › Verwerving en verplaatsing › Bouwrijp maken Stadionplot en andere ontwikkelplots › Woningbouw- en plotontwikkeling › Parkstad Zuid/Imagine › Roseplot › Colosseumplot › Mallegatplot › Waterfrontplot › Terugvalscenario (Plan B) Stadionplot en Waterfront › Landaanwinning en langsdam ›
Leeswijzer
sten niet meer voldoende. Betrokken partijen geven aan dat daarmee de kans op financiering steeds kleiner wordt en eigenlijk in de huidige markt niet (meer) mogelijk is. De Stichting Gebiedsontwikkeling aan de Maas heeft gevraagd of de gemeente de landaanwinning in de gemeentelijke grondexploitatie kan opnemen om zo tot een kwalitatief goede en financieel haalbare gebiedsontwikkeling te komen. Bij dit verzoek heeft de stichting een nadere verkenning en onderbouwing opgesteld, waaruit blijkt dat de landaanwinning nodig is voor een goede gebiedsontwikkeling en per saldo een positief financieel effect op de grondexploitatie heeft. De gemeente heeft, zoals gemeld in de brief bij Voortgangsrapportage 8, aangegeven hiertoe bereid te zijn, gezien het positieve effect op de grondexploitatie en de kwalitatieve meerwaarde, zowel voor de gebiedsontwikkeling als het belang van de landaanwinning en de langsdam voor het Getijdenpark Feyenoord.
Randvoorwaarden Position Paper
Mijlpalen en planning
Bestuurlijke documenten
Stichting Gebiedsontwikkeling aan de Maas, Stichting Landaanwinning in de Maas en Stadion Feijenoord bereiden ondertussen de administratieve en juridische overdracht voor van het dossier van de landaanwinning en langsdam van stadion naar gemeente. Over de voortgang met de landaanwinning en langsdam wordt voortaan in dit hoofdstuk gerapporteerd en dus niet langer in het hoofdstuk Nieuw Stadion.
Indien de gemeente de landaanwinning overneemt, moet worden voorkomen dat het gemeentelijk risicoprofiel al te zeer toeneemt. Hiertoe wordt een passend afsprakenkader met de stichting (en Stadion Feijenoord als het stadion doorgaat) opgesteld. Dit afsprakenkader wordt op dit moment verder uitgewerkt met de stichting. Het opnemen van de landaanwinning in de grondexploitatie is uiteraard een raadsbesluit dat naar verwachting begin 2023 aan uw raad wordt voorgelegd. Randvoorwaarde hierbij is definitieve overeenstemming met het Rijk, welke naar verwachting in oktober/begin november wordt afgerond
‹ 27
voortgangsrapportage oktober 2022
8
8
Gebiedsontwikkeling | Kwaliteit
Risico’s ›
Kritieke processen ›
OKTOBER 2022 Kwaliteit ›
Participatie ›
Leeswijzer
Algemeen De ambities in het vastgestelde Masterplan voor de gebiedsontwikkeling zijn hoog. Er is veel aandacht voor de kwaliteit van het openbaar gebied, de meerwaarde voor en de aansluiting op de omliggende wijken en woningbouw in alle segmenten. Het masterplan zorgt voor een goede ruimtelijke inbedding van het stadion en verbetert de mogelijkheden om van de rivier te genieten.
Financieel ›
‹ naar overzicht gebiedsontwikkeling
Kwaliteit Ga direct naar:
Algemeen Q-team Gebiedsontwikkeling en SEP Openbaar gebied Beheer openbaar gebied Duurzaamheid
Deze lijn is verder doorgetrokken en uitgewerkt met het Plan Openbare Ruimte (POR) en Nota’s van Uitgangspunten (NvU’s) voor de verschillende ontwikkelplots. Het POR en alle NvU’s (voor fase 1) zijn inmiddels vastgesteld. Samen met het vastgestelde masterplan vormen deze het toetsingskader voor het beoordelen van de toekomstige planuitwerkingen.. Op dit moment wordt gewerkt aan het opstellen van een beeldkwaliteitsplan voor het centrale deel van de gebiedsontwikkeling Feyenoord City (met name het deel waar sprake is van een doorlopend verhoogd maaiveld). Dit beeldkwaliteitsplan zal in de tweede helft van 2022 gereed zijn en vervolgens basis vormen voor het opstellen van een welstandsparagraaf. Een welstandsparagraaf is een aanvulling op de Welstandsnota Rotterdam en wordt vaak opgesteld voor gebieden waar een ingrijpende transformatie of herstructurering plaatsvindt. In een welstandsparagraaf wordt vastgelegd wat de nieuwe karakteristieken zijn die worden nagestreefd en met welke (architectonische) middelen deze bereikt kunnen worden. Alvorens de welstandsparagraaf een formeel
Randvoorwaarden Position Paper
Bestuurlijke documenten
Mijlpalen en planning
toetsingskader voor het Q-team is, dient een procedure doorlopen te worden met een wettelijk inspraaktraject en vaststelling door de gemeenteraad. Programmatische visie gebied De ontwikkelcombinatie OCFC (AM en Heijmans) heeft een programmatische visie voor het gebied opgesteld, die de ambities laat zien voor het gebied en de concrete ontwikkelingen voor fase 1. Het is een enthousiasmerend document dat richting geeft aan de doelgroepen en sferen van het gebied als geheel en de afzonderlijke delen. Dit biedt een goede basis voor een succesvolle gebiedsontwikkeling. Uit het document blijkt ook dat de OCFC de opgave goed te pakken heeft, de lat voor de ambities hoog legt en stuurt op maatschappelijke meerwaarde.
Q-team Het Q-team Feyenoord City functioneert inmiddels meer dan 3 jaar en is in december 2021 door het college voor drie jaar herbenoemd. Twee leden zijn bij die gelegenheid niet herbenoemd, te weten de deskundige voor landschapsarchitectuur en die voor het sociaalmaatschappelijk programma. Voor deze posities zijn en worden nieuwe leden gezocht. Op 5 juli heeft het college de deskundige voor landschapsarchitectuur benoemd. Binnen afzienbare tijd wordt ook de laatste vacature vervuld. In de afgelopen periode hebben verschillende bijeenkomsten plaatsgevonden. De verslaglegging van de openbare bijeenkomsten is te vinden via de website 1
28
voortgangsrapportage oktober 2022
5
›
Gebiedsontwikkeling | Kwaliteit
Risico’s ›
Kritieke processen ›
OKTOBER 2022 Kwaliteit ›
Participatie ›
Financieel ›
‹ naar overzicht gebiedsontwikkeling
Kwaliteit Ga direct naar:
Algemeen Q-team Gebiedsontwikkeling en SEP Openbaar gebied Beheer openbaar gebied Duurzaamheid
Leeswijzer
van het Secretariaat van de Commissie van Welstand en Monumenten. Van alle vier de ontwikkelplots zijn een of meerdere keren plandocumenten gepresenteerd en besproken. De feedback van het Q-team wordt als zeer waardevol ervaren en vormt steevast aanleiding om het ontwerp opnieuw te bezien en aan te passen. Ook het Q-team heeft meermalen geconstateerd dat haar observaties serieus worden genomen en aanleiding zijn om veranderingen in het ontwerp aan te brengen, waar dat nodig wordt geacht. De huidige uitwerkingen van de plannen worden als goed beoordeeld, uitgaande van een consequente en blijvend kwalitatief hoge doorwerking in de volgende fases. Ook de wijze waarop voorgesteld wordt om aan het terugvalscenario te werken, is besproken met het Q-team. Dit is gebeurd in een besloten zitting omdat een openbare zitting mogelijk tot verwarring zou leiden over wat het voorkeursscenario (met stadion) van de gemeente is. Het Q-team sprak haar waardering uit voor de werkwijze in het bijzonder voor het aantrekken van een derde bureau en het daarvoor georganiseerde selectieproces. De constatering uit de vorige rapportage dat het Q-team goed wordt geïnformeerd en betrokken bij vele aspecten van de gebiedsontwikkeling, veel breder en integraler dan de reguliere welstand, blijft van kracht.
Naar aanleiding van de besprekingen in het Q-team wordt momenteel gewerkt aan een ‘kader voor maatschappelijk
Randvoorwaarden Position Paper
Mijlpalen en planning
Bestuurlijke documenten
verbonden gebiedsontwikkeling’, om ook voor dit facet naast het Masterplan een helder kader te creëren.
Gebiedsontwikkeling en SEP De stichting werkt samen met de partijen die zorgdragen voor de uitvoering van de sociaalmaatschappelijke ambities uit het Masterplan, inclusief de doelstellingen uit het SEP zoals vastgelegd in de Basisovereenkomst. De stichting doet dit in nauw overleg met de gemeente, Nieuw Stadion en BVO Feyenoord. Ondanks de onduidelijkheid over de komst van een nieuw stadion werkt de stichting verder aan haar sociaaleconomische ambities voor het gebied, zowel middels de invulling van de tijdelijke ruimtes op de korte termijn als in het verder uitwerken van de lijn voor de langere termijn. Ook in een scenario zonder een stadion moet de gebiedsontwikkeling bijdragen aan een kwaliteitsverbetering die ten gunste komst van de bewoners van Rotterdam Zuid. Om daar een goede invulling aan te geven is de stichting in gesprek met de gemeente (en Feyenoord) om te komen tot een ‘kaderdocument’. Dit document biedt een leidraad voor de verdere uitwerking van de sociaalmaatschappelijke ambities van de gebiedsontwikkeling in aansluiting op de behoeftes bij bewoners in de omliggende wijken en de beleidsdoelen van de gemeente. Daartoe heeft de stichting een eerste werksessie georganiseerd met de gemeente, BVO Feyenoord en de ontwikkelcombinatie (OCFC) om input vanuit die partijen op te halen om de sociale doelstellingen te vertalen naar de diverse
‹ 29
voortgangsrapportage oktober 2022
2 5
›
Gebiedsontwikkeling | Kwaliteit
Risico’s ›
Kritieke processen ›
OKTOBER 2022 Kwaliteit ›
Participatie ›
Financieel ›
‹ naar overzicht gebiedsontwikkeling
Kwaliteit Ga direct naar:
Algemeen Q-team Gebiedsontwikkeling en SEP Openbaar gebied Beheer openbaar gebied Duurzaamheid
Leeswijzer
ontwikkelgebieden. De input uit de werksessie wordt gebruikt voor het ‘kaderdocument’. Dat betreft o.a.: 1. De benodigde maatschappelijke voorzieningen, niet alleen voor fase 1 maar ook voor vervolgfasen en die worden meegenomen in de planuitwerkingen voor de verschillende ontwikkelplots. 2. En de brede maatschappelijke meerwaarde en inbedding van Feyenoord City en is dus breder dan het SEP. Denk hierbij aan de inrichting van de openbare ruimte, lokale en maatschappelijke ondernemers in het gebied, betrokkenheid van omgeving bij de invulling van de plannen, etc. De invulling vindt plaats vanuit de stichting samen met de OCFC en de gemeente. Vanuit de gebiedsontwikkeling wordt zoals gezegd ook nu al gewerkt aan de sociaal maatschappelijke ambities. Dit gebeurt bijvoorbeeld door tijdelijk gebruik van door de stichting verworven panden met het oog op het bieden van mogelijkheden voor werkgelegenheid, sport en bewegen en placemaking: • De ruimten in de verworven panden worden omniet ter beschikking aan sociaal maatschappelijke organisaties. De focus ligt hierbij op opleidings- en werkgelegenheidstrajecten en het kennis maken met diverse sporten (o.a. urban culture sports). De ondernemers krijgen de kans om in deze tijdelijke economie te groeien tot een stevige organisatie.
• De stichting helpt daarnaast de ondernemers in de zichtbaarheid van hun initiatieven en faciliteert overleggen tussen de ondernemers zodat ze samen nog meer impact kunnen maken. (zie https://www.youtube. com/watch?v=oCx2xSq98OQ).
Randvoorwaarden Position Paper
Mijlpalen en planning
Bestuurlijke documenten
• Samen met de Urban Culture Sports (UCS) aan een concept voor de Gaskoepels (die de stichting inmiddels huurt van de gemeente) aan het Mallegatpark met een invulling vanuit UCS gecombineerd met een maatschappelijke c.q. wijkfunctie. Dit om vanuit het gebied de verbinding met de omliggende wijk(en) te kunnen maken (zie https://gebiedsontwikkeling. feyenoord-city.nl/actueel/opening-de-koepels-2/). In de afgelopen periode hebben onder meer de volgende voorzieningen tijdelijk onderdak gevonden in Feyenoord City: • LunchBunch die samen met Stichting BOOR horeca stage en werkplekken creëert. • NouJij; een werkplaats voor het refurbishment van sneakers voor WEAR. Zij creëren banen en daarnaast ervaringswerkplaatsen voor mensen waarvoor betaald werk nog te ver weg is (zie foto’s). • PUIK (sociaal ondernemer). De stichting zorgt er verder voor dat in opdrachten en contracten die met derden gesloten worden, social return wordt opgenomen.
Openbaar gebied Plan Openbare ruimte In het Plan Openbare Ruimte Feyenoord City (POR) zijn de ambities voor de openbare ruimte uit het Masterplan verder uitgewerkt. Die ambities en het stedelijke beleid zijn vertaald en specifiek gemaakt naar deelgebieden, lijnen en plekken (parken en pleinen). Dit plan vormt het kader
‹ 30
voortgangsrapportage oktober 2022
3 5
›
Gebiedsontwikkeling | Kwaliteit
Risico’s ›
Kritieke processen ›
OKTOBER 2022 Kwaliteit ›
Participatie ›
Financieel ›
‹ naar overzicht gebiedsontwikkeling
Kwaliteit Ga direct naar:
Algemeen Q-team Gebiedsontwikkeling en SEP Openbaar gebied Beheer openbaar gebied Duurzaamheid
Leeswijzer
voor de verdere uitwerking van inrichtingsplannen voor de openbare ruimte en de plannen voor plotontwikkeling. In het document worden ook een aantal moties van de gemeenteraad geadresseerd (waaronder over publieke toegankelijkheid en kunst in de buitenruimte). Ten opzichte van het Masterplan wordt extra aandacht aan het verder vergroenen van het gebied besteed en is verder ingevuld conform de Rotterdamse Stijl. Het POR wordt vanaf nu door de gemeente en het Q-team gebruikt als toetsingskader voor de beoordeling van de plannen voor de openbare ruimte in Feyenoord City. Aanvullend aan het Plan Openbare Ruimte is een concept-rapport ‘Bereikbaarheid Feyenoord City na gereedkomen fase 1’ opgesteld, waarin de wijze waarop de bereikbaarheid van het gebied en de parkeerlocaties voor bus, auto en fiets na het gereedkomen van fase 1 wordt toegelicht. Naar aanleiding van de eerste participatie hierover, zouden nog zaken verduidelijkt en verder onderbouwd worden. Dit is vooralsnog gestopt en wordt weer opgepakt bij een herstart van het stadion. De stichting werkt tevens aan het opzetten van een visie op duurzame mobiliteit voor het hele gebied, tezamen met het vormgeven van mobiliteitshubs voor de eerste plots. Mallegatpark De ontwikkeling van het Mallegatpark is de verantwoordelijkheid van de Stichting Gebiedsontwikkeling aan de Maas.
De gemeente Rotterdam heeft daarbij een belangrijke rol als adviseur. Het ontwerpbureau LOLA werkte in 2021 aan de totstandkoming van het Programma van Eisen (PvE). Het
Randvoorwaarden Position Paper
Mijlpalen en planning
Bestuurlijke documenten
Mallegatpark krijgt in de toekomst een nieuwe betekenis voor Rotterdam Zuid. Het park wordt groter en heeft een belangrijke rol als fiets- en wandelroute naar de nieuwe landaanwinning en het Getijdenpark Feyenoord. Sporten en relaxen is belangrijk. In het park komen nieuwe mogelijkheden voor urban sports bij de voormalige gaskoepels. Daarnaast blijft het Mallegatpark als rust en ontspanningspark bestaan voor de wijk. Het PvE is tot stand gekomen in een proces met diverse stakeholders en adviseurs. Het concept PvE is inmiddels rondgestuurd voor commentaar. De wijkraad heeft in een ongevraagd advies haar vrees geuit dat het park kleiner zal worden. In een reactie van de wethouder is hier nader aandacht aan besteed, om deze vrees weg te nemen. Vanwege de samenhang met de realisatie van het nieuwe stadion wordt met de vaststelling van het PvE gewacht totdat er meer duidelijkheid is over het hervatten van de planontwikkeling van het nieuwe stadion en de uitspraak van de Raad van State over het bestemmingsplan. Getijdenpark Feyenoord Het Getijdenpark Feyenoord is één van de zeven ‘Stadsprojecten’ en strekt zich uit van het Eiland van Brienenoord tot het Mallegatpark. Het Programma van Eisen is in januari 2022 vastgesteld en gedeeld met de raad. Momenteel wordt toegewerkt naar het Voorlopig Ontwerp (VO).
In deze fase vragen met name de financiële aspecten en de omgang met de scheepvaart in het gebied de aandacht. Conform afspraken binnen het Programma 7 Stadsprojecten wordt het VO vastgesteld door het college. Op weg daar naartoe vinden besprekingen
‹ 31
voortgangsrapportage oktober 2022
4 5
›
Gebiedsontwikkeling | Kwaliteit
Risico’s ›
Kritieke processen ›
OKTOBER 2022 Kwaliteit ›
Participatie ›
Financieel ›
‹ naar overzicht gebiedsontwikkeling
Kwaliteit Ga direct naar:
Algemeen Q-team Gebiedsontwikkeling en SEP Openbaar gebied Beheer openbaar gebied Duurzaamheid
Leeswijzer
met Rijkswaterstaat en Havenbedrijf plaats. Deze samenwerking is, gezien de overlappende bevoegdheden, cruciaal voor het project. Sinds het begin van het project zijn participatiebijeenkomsten met bewoners georganiseerd. Het toekomstige getijdenpark is niet meer bereikbaar voor de scheepvaart. Dat geeft ruimte aan recreatie en natuur. Om die reden is er nauw contact met de scheepvaart in het gebied, waaronder met de eigenaren van de woon- en hobbyschepen. Deze schepen liggen er illegaal maar worden al jarenlang gedoogd. Alternatieve locaties zijn in beeld. De gesprekken met de bewoners over de verschillende mogelijkheden (in en buiten het gebied) worden komende periode verder gevoerd.
Beheer openbaar gebied De uitgangspunten voor onderhoud en beheer zijn onveranderd: • Openbaar gebied op maaiveld is eigendom van de gemeente en wordt door de gemeente beheerd en onderhouden. Voor deze gebieden is de Rotterdamse Stijl het uitgangspunt voor de inrichting. • Openbaar gebied op gebouwen is privaat eigendom of in erfpacht uitgegeven (stadion, stichting of derde). De private eigenaar is verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van de openbaar toegankelijke buitenruimte. De stichting, het stadion en de gemeente denken samen na over hoe het beheer en onderhoud van het openbaar toegankelijk gebied van Feyenoord City het beste kan worden georganiseerd. Sinds de vorige rapportage zijn daarover geen nieuwe ontwikkelingen te melden.
Randvoorwaarden Position Paper
Mijlpalen en planning
Bestuurlijke documenten
Duurzaamheid Sinds de vaststelling van het Masterplan zijn nadere afspraken gemaakt over duurzaamheid. De stichting heeft geconcludeerd dat “BREEAM NL Gebied” het meest geschikte systematiek is om de duurzaamheid van de gebiedsontwikkeling te beoordelen en te certificeren. Gestreefd wordt naar het label “BREEAM NL Gebied Excellent”. Minimaal moet “BREEAM NL Gebied Very Good” gehaald. Dit is contractueel met de stichting vastgelegd. De assessor is geselecteerd en er gestart is met het verzamelen van bewijsmateriaal, zodat het certificaat in 2023 kan worden afgegeven. De stichting is ook betrokken bij het integrale gebiedsbrede energiesysteem dat enkele private partijen ontwikkelen voor Feyenoord City. Het duurzame energiesysteem gaat duurzame warmte- en koude leveren aan alle gebouwen en functies in het gebied en integreert energieopwekking met zonnepanelen en energieopslag in batterijen. Het ambitieniveau ligt hoog. De daadwerkelijke uitvoering hangt af van een positief besluit voor het stadion (zie hoofdstuk Stadion/Kwaliteit). Vooruitlopend is Stichting Gebiedsontwikkeling aan de Maas in overleg met de ESCO-partijen over de mogelijkheden zonder een nieuw stadion en wat de gevolgen zijn voor de eerste ontwikkelingen zolang er nog geen zekerheid is over het stadion.
‹ 32
voortgangsrapportage oktober 2022
5
5
Gebiedsontwikkeling | Financiële randvoorwaarden
Risico’s ›
Kritieke processen ›
OKTOBER 2022 Kwaliteit ›
Participatie ›
Financieel ›
‹ naar overzicht gebiedsontwikkeling
Financieel Ga direct naar:
Private grondexploitatie en liquiditeit Stichting Gebiedsontwikkeling aan de Maas › Gemeentelijk grondexploitatie › Subsidie woningbouwinpuls ›
Leeswijzer
Private grondexploitatie en liquiditeit Stichting Gebiedsontwikkeling aan de Maas De gebiedsontwikkeling is een private ontwikkeling met een private grondexploitatie. In overeenkomsten zoals de Raamovereenkomst en de Driepartijen-overeenkomst, zijn afspraken gemaakt over hoe het project financieel wordt afgewikkeld. Voor de private grondexploitatie heeft de stichting financiering gevonden bij private leningverstrekkers. Heijmans en sinds oktober 2021 ook AM vormen samen de Ontwikkelcombinatie Feyenoord City (OCFC) en hebben als leningsverstrekker het eerste recht op een aanbieding voor de individuele plots. De stagnatie in de ontwikkeling van een nieuw stadion en de effecten die dat heeft op de financiële stromen tussen stadion, stichting en gemeente, heeft impact op de liquiditeitspositie van de stichting. De gemeente heeft inmiddels het voormalige gebouw van de Gamma gekocht. Dat past binnen de gemeentelijke grondexploitatie. De OCFC heeft koopovereenkomsten met Greenstand en Shurgard overgenomen. De gebouwen komen beschikbaar voor de stichting zodra dit voor de ontwikkeling gewenst is en de liquiditeitspositie van de stichting dit toelaat. De stichting is op dit moment bezig de afspraken met haar financiers te herijken, zodat ze gesteld staat voor de beide scenario’s met en zonder nieuw stadion.
Ook haar grondexploitatie wordt voorbereid op het terugvalscenario in het geval er geen nieuw stadion komt en de daardoor vrijkomende gronden worden ingezet voor woningbouw.
Randvoorwaarden Position Paper
Bestuurlijke documenten
Mijlpalen en planning
De Raamovereenkomst en allonges worden in een geactualiseerde Raamovereenkomst gegoten, die aan de huidige situatie met het stadion en landaanwinning wordt aangepast. Hiermee ontstaat een duidelijkere overeenkomst dan de huidige met verschillende allonges. Daarop aansluitend wordt ook de rest van het stelsel van overeenkomsten (Driepartijen-overeenkomst en bijbehorende allonges alsmede een aantal koop/verkoopovereenkomsten) herzien Inzet is om dit stelsel van overeenkomsten voor het eind van het jaar af te ronden.
Gemeentelijke grondexploitatie Voor de gebiedsontwikkeling zijn private en gemeentelijke gronden nodig. De private gronden worden door de Stichting Gebiedsontwikkeling aan de Maas verworven. Daarnaast brengt ook de gemeente gronden in. Deze gronden verkoopt de gemeente bouwrijp aan de stichting. De gemeente zal de stichting opdracht geven om de gronden bouwrijp te maken alvorens deze worden verkocht. De kosten voor het slopen, saneren en bouwrijp maken worden door de gemeente betaald aan de stichting en bij de uitgifte weer verrekend met de stichting. Ook de grond onder het stadion wordt na aankoop door de gemeente bouwrijp gemaakt door de stichting. Dit gebeurt in opdracht van de gemeente. Na het bouwrijp maken wordt de grond in erfpacht uitgegeven aan Nieuw Stadion B.V. Door deze werkwijze liggen de kosten en risico’s voor het slopen, saneren en bouwrijp maken niet bij de gemeente maar bij de stichting en transformeert de gemeente de gronden naar bouwrijpe grond volgens de kwaliteitseisen die de gemeente hanteert. De financiële 1 2
33
voortgangsrapportage oktober 2022
›
Gebiedsontwikkeling
Risico’s ›
Kritieke processen ›
OKTOBER 2022 Kwaliteit ›
Participatie ›
Financieel ›
‹ naar overzicht gebiedsontwikkeling
Financieel Ga direct naar:
Private grondexploitatie en liquiditeit Stichting Gebiedsontwikkeling aan de Maas › Gemeentelijk grondexploitatie › Subsidie woningbouwinpuls ›
Leeswijzer
afhandeling is conform de BBV-regels in de grondexploitatie opgenomen. Op 3 februari 2022 heeft de gemeenteraad besloten om de grondexploitatie te openen. Naar aanleiding van een toezegging aan de raad wordt voortaan in elke rapportage gerapporteerd over de voortgang van de grondexploitatie. De gemeentelijke grondexploitatie sluit met een positief resultaat van € 1,6 mln. op NCW 1-1-2022. Binnen de grondexploitatie is een passende onzekerheidsreserve opgenomen die voldoende wordt geacht. De grondexploitatie wordt periodiek geactualiseerd. Bij grote verschuivingen of mutaties binnen de grondexploitatie wordt een herziening van de grondexploitatie aan de raad voorgelegd. In de onderhavige voortgangsperiode hebben die zich niet voorgedaan. Sinds het raadsbesluit zijn ook de eerdere € 1,35 mln. voor overname van werkzaamheden van de stichting (zie Voortgangsrapportage 8) en de kosten voor het verwerven van de Gamma (€ 8,3 mln.) gerealiseerd in de grondexploitatie. Samen met de gerealiseerde rente is daarmee de boekwaarde van de grondexploitatie € 9,76 mln. Dit heeft geen invloed op het uiteindelijke projectsaldo. Het resultaat van de grondexploitatie is per 30-9-2022 nog steeds € 1,6 mln. op NCW 1-1-2022.
Randvoorwaarden Position Paper
Mijlpalen en planning
Bestuurlijke documenten
tatie waar op dat moment in de begroting een reservering dient te worden opgenomen. Inzet van de besprekingen met de stichting over de landaanwinning en de raamovereenkomst is het beperken van dit risico voor de gemeente.
Subsidie Woningbouwimpuls Op 15 september 2020 ontving de gemeente de beschikking van het Ministerie van BZK voor de toekenning van een subsidie uit de Woningbouwimpuls ter grootte van € 21,2 mln. In de vierde allonge bij de Raamovereenkomst zijn de noodzakelijke afspraken tussen gemeente en stichting vastgelegd om de besteding van de subsidiegelden in goede banen te leiden. Daarbij zijn ook goede afspraken gemaakt om de risico’s voor de gemeente adequaat te beheersen. De woningbouwimpuls gelden staan op de rekening van de gemeente en worden alleen na realisatie uitgekeerd. Op 30 september was €2,9 mln. uitgegeven als bijdrage aan het Gasontvangststation en voor werkzaamheden van ProRail. In Q4 worden nieuwe uitkeringen verwacht.
Mocht het stadion niet doorgaan is er een actualisatie van de grondexploitatie nodig op basis van het aangepaste masterplan. Hiervoor zal ook een hernieuwde taxatie van de gemeentelijke gronden nodig zijn. Deze taxatie kan leiden tot lagere grondopbrengsten voor de gemeente en daarmee tot een negatief resultaat voor de grondexploi-
‹ 34
voortgangsrapportage oktober 2022
2 2
Gebiedsontwikkeling | Participatie
Risico’s ›
Kritieke processen ›
OKTOBER 2022 Kwaliteit ›
Participatie ›
Financieel ›
‹ naar overzicht gebiedsontwikkeling
Participatie Ga direct naar:
Betrokkenheid en draagvlak omgeving › Instemming stakeholders ›
Leeswijzer
Algemeen Draagvlak bij de omgeving is zeer belangrijk. Daarnaast is de feitelijke medewerking van een aantal partijen nodig om de gebiedsontwikkeling daadwerkelijk te realiseren. Denk hierbij aan ProRail en NS bij het overkluizen van het spoor en de nutsbedrijven bij het verleggen van kabels en leidingen in het gebied. Daarom wordt in deze rapportage gerapporteerd over de vorderingen en activiteiten op twee punten: 1. Betrokkenheid en draagvlak omgeving. 2. Medewerking zakelijke stakeholders.
Betrokkenheid en draagvlak omgeving De versoepeling van de coronamaatregelen hebben ervoor gezorgd dat er weer fysieke bijeenkomsten konden worden georganiseerd. Doordat ook de voordelen zijn ontdekt van het digitaal vergaderen, is een mooie mix ontstaan van digitale en fysieke bijeenkomsten waarbij het uitgangspunt steeds is: fysiek als het moet, digitaal als het kan. Ook de Ontwikkel Combinatie Feyenoord City (OCFC) neemt een deel van de participatie op zich met name voor de verschillende bouwplots. Zij worden gestimuleerd en ingewerkt om dit op eenzelfde (intensieve) manier te doen zoals de participatie in het project wordt vormgegeven. Er worden op dit moment participatiebijeenkomsten voorbereid voor de plots aan de Colosseumweg en het Mallegat. Voor het Getijdenpark Feyenoord City vordert het Voorlopig Ontwerp. Op meerdere momenten is er overleg
Randvoorwaarden Position Paper
Bestuurlijke documenten
Mijlpalen en planning
gepleegd met de bewoners van de woonboten die aan de Piet Smitkade. Om hun belangen goed in beeld te kunnen brengen is een contactpersoon aangesteld die de scheepsbewoners en eigenaren kan ondersteunen en adviseren om hun belangen goed op het netvlies te krijgen van de projectorganisatie. Op verzoek van de scheepsbewoners en -eigenaren zijn alternatieve locaties onderzocht. Ook wordt onderzocht of en onder welke voorwaarden hun ligplaats kan worden gelegaliseerd.
Instemming stakeholders ProRail ProRail is betrokken bij diverse onderdelen van het project Feyenoord City. ProRail heeft een opdracht ontvangen van de gemeente voor zaken als de toetsing van de overkluizing over het spoor (relevant voor het nieuwe stadion èn de gebiedsontwikkeling), de verplaatsing van Alstom (voorheen Shunter), de aanleg van de Verlengde Colosseumweg (onderdeel mobiliteitsplan en als ontsluiting voor de ontwikkelingen Rose- en Colosseumplot) en de verplaatsing van het relaishuis en onderstation. ProRail stemt onder voorwaarden in met de ontwikkeling en de verschillende werkzaamheden. Dit is en wordt verder geformaliseerd in verschillende overeenkomsten. De focus van de samenwerking is gewijzigd. Waar in de samenwerking met ProRail eerst alles in het werk werd gesteld om de procedures van ProRail te laten aansluiten op de planning van de opening van het nieuwe stadion, is de focus nu vooral gericht op het realiseren 1
35
voortgangsrapportage oktober 2022
2
›
Gebiedsontwikkeling | Participatie
Risico’s ›
Kritieke processen ›
OKTOBER 2022
Leeswijzer
van de Roseknoop, de Colosseumplot en de Roseplot. De vergunningsaanvraag voor de 1e fase van de overkluizing en het realiseren van een nieuwe waterkering staan daarmee on hold. De focus ligt nu op de verplaatsing van het relaishuis en onderstation nabij de 2e Rosestraat, de aanpassingen aan het spoor en de grondverwerving.
Kwaliteit ›
Participatie ›
Financieel ›
‹ naar overzicht gebiedsontwikkeling
Participatie Ga direct naar:
Betrokkenheid en draagvlak omgeving › Instemming stakeholders ›
ProRail werkt aan de technische en financiële haalbaarheid van de nieuwe beoogde locatie van het relaishuis en onderstation (gebied tussen spoor, Varkenoordseviaduct en Olympiaweg) en de uitwerking in een overeenkomst. In de gemeentelijke grondexploitatie voor Feyenoord City is een stelpost opgenomen voor een eventuele gemeentelijke bijdrage aan de verplaatsing. Daarnaast zijn er aanleidingen voor cofinanciering van ProRail zelf en van het ministerie welke worden onderzocht. Voor de gebiedsontwikkeling is het nodig om Alstom te verplaatsen. Door de bedrijvigheid van Alstom tijdelijk elders onder te brengen, kunnen de sporen bij de Roseknoop al worden opgeheven alvorens het nieuwe onderkomen op bedrijventerrein De Laagjes gereed is. Voor een goede ontsluiting van Alstom aan De Laagjes moet de indeling van het bedrijventerrein aangepast worden. Het Wintersteunpunt van de gemeente speelt hierin een cruciale rol. Verplaatsen van het Wintersteunpunt naar een alternatieve locatie geeft de noodzakelijke ruimte om te schuiven. Om de uitloopsporen te kunnen verwijderen en het gebied aan de gemeente over te dragen, is ProRail gestart
Randvoorwaarden Position Paper
Mijlpalen en planning
Bestuurlijke documenten
met de voorbereidingen aan het spoor, zoals het aanpassen van bestaande wissels bij De Laagjes en de Roseknoop. Deze werkzaamheden starten naar verwachting januari 2023. Daarna kan de grond van ProRail worden overgedragen en kunnen de werkzaamheden voor het verwijderen van de sporen aan De Laagjes en Roseknoop beginnen. Gasunie Het gasontvangststation (GOS) is verplaatst vanuit het Mallegatpark naar het Olympiacomplex en aangesloten op het gasnet van Stedin. Hiermee zijn de werkzaamheden aan de nieuwe gasinfrastructuur gereed. Met deze verplaatsing wordt het mogelijk de hogedrukgasleiding in het gebied buiten gebruik te stellen en binnen de deelprojecten gefaseerd te verwijderen. De hogedruk gasleiding is inmiddels buiten gebruik gesteld en overgedragen aan het project Stadionpark. Uiterlijk op 1 november zal de Gasunie het terrein van het huidige GOS opleveren. Het terrein van Stedin is overgedragen aan gemeente Rotterdam. De voorbereidingen worden getroffen om hier de ontwikkeling Mallegatplot te kunnen realiseren. Hiermee is de verplaatsing definitief afgerond en is dit laatste keer dat we hier aandacht aan hebben besteed in de halfjaarlijkse rapportages. Evides Betreft een te verwijderen Watertransportleiding tussen Stadionweg en Mallegat. Zie bij Nieuwe stadion/Participatie
‹ 36
voortgangsrapportage oktober 2022
2
2
Gebiedsontwikkeling | Risico’s
Risico’s ›
Kritieke processen ›
OKTOBER 2022 Kwaliteit ›
Participatie ›
Financieel ›
‹ naar overzicht gebiedsontwikkeling
Risico’s Ga direct naar:
Leeswijzer
Algemeen In de basisrapportage (november 2017) zijn als voornaamste risico’s voor de gemeente benoemd: • Onzekerheid over de waarde van de grondtransacties; • Gewenste gebiedskwaliteit wordt niet gerealiseerd. Later zijn hieraan toegevoegd o.g.v. de periodieke risicoinventarisaties: • Demarcatie met het stadion; • Impact grote infrastructuurprojecten; • Draagvlak omgeving; • Impact corona. Met ingang van de 8ste rapportage wordt ook per ontwikkellocatie gerapporteerd over de belangrijkste risico’s.
Risicoprofiel ontwikkellocaties Risicoprofiel ontwikkellocaties Grondtransacties Gebiedskwaliteit Demarcatie Ruimtelijke impact grote infrastructuurprojecten Draagvlak omgeving Financiële risico’s voor de gemeente
De planontwikkeling wordt steeds gedetailleerder en specifieker. In 2019 en 2020 zijn het masterplan en het bestemmingsplan voor het hele gebied vastgesteld en in 2022 uitgewerkt in Nota’s van Uitgangspunten per ontwikkelplot. Ook het Plan Openbare Ruimte is opgesteld. Vervolgens is de planontwikkeling per ontwikkelplot opgepakt en verder uitgewerkt. Uiteindelijk leidt dit proces tot concrete bouwkavels waarmee een ontwikkelaar aan de slag gaat. Elke ontwikkelplot kent zijn eigen karakteristieken, kansen en bedreigingen. Daarom wordt momenteel het risicoregister, dat voor het hele gebied is opgesteld, uitgesplitst naar de afzonderlijke ontwikkellocaties. De belangrijkste bevindingen daaruit
Randvoorwaarden Position Paper
Bestuurlijke documenten
Mijlpalen en planning
worden hier voortaan meegenomen. In de alternatieve ontwikkeling zonder stadion is sprake van een groter aandeel woningbouw en is de private grondexploitatie gebaseerd op een minder uitgewerkt plan. Daarmee kent deze grondexploitatie een hoger risicoprofiel dan de grondexploitatie met een nieuw stadion. Dit leidt tevens tot een groter risicoprofiel voor de gemeentelijke grondexploitatie. Roseplot Het risicoprofiel is ongewijzigd. De plot is krap en ligt tussen infrastructuur. De ontwikkeling kent een grote samenhang met de Roseknoop en is daar afhankelijk van. De bouwveiligheid, de krappe ruimte voor een bouwplaats, een mogelijke bouwweg en het mogelijke verkeer over de verlengde Colosseumweg zijn flinke aandachtspunten, die tot vertraging kunnen leiden. Met diverse experts en vertegenwoordigers van alle partijen wordt gewerkt aan oplossingen hiervoor. Colosseumplot Het risicoprofiel is ongewijzigd. Ook de Colosseumplot kent een samenhang met de Roseknoop. Het bouwrijp maken (verleggen kabels en leidingen) is deels onderdeel van de Roseknoop. De planningen zijn goed op elkaar afgestemd en zo lang de Roseknoop op schema blijft, leidt dit niet tot knelpunten. Aandachtspunt is de bereikbaarheid van de entree van de parkeergarage Vredesplein tijdens de bouw. Er wordt naar oplossingen gezocht, waarbij ook het definitief verleggen van de entree een optie is.
11 37
voortgangsrapportage oktober 2022
4 2
›
Gebiedsontwikkeling | Risico’s
Risico’s ›
Kritieke processen ›
OKTOBER 2022 Kwaliteit ›
Participatie ›
Financieel ›
‹ naar overzicht gebiedsontwikkeling
Risico’s Ga direct naar:
Risicoprofiel ontwikkellocaties Grondtransacties Gebiedskwaliteit Demarcatie Ruimtelijke impact grote infrastructuurprojecten Draagvlak omgeving Financiële risico’s voor de gemeente
Leeswijzer
Mallegatplot Voor de Mallegatplot geldt dat het plan moet voldoen aan de eisen voor externe veiligheid in verband met het transport van gevaarlijke stoffen over de Nieuwe Maas. Het overleg met de Veiligheidsregio hierover heeft tot overeenstemming geleid over de gewenste oplossingsrichting in samenhang met het project Getijdenpark. Het risico is op dit punt dus afgenomen. In dat geval is wel tijdig een investeringsbesluit nodig om dit als eerste stukje van het Getijdenpark uit te kunnen voeren. Waterfrontplot De voornaamste risico’s voor het Waterfrontplot betreffen de samenhang met andere projecten: • Er is bekeken met welk deel de planvorming kan starten onafhankelijk van de komst van een nieuw stadion. Dit is Waterfront ‘No Regret’ geworden. Voor het overige deel en het stadionplot is gestart met een verkenning voor een scenario zonder stadion. Daartoe is een derde adviseur (EFFEKT) aangetrokken. Dit risico is afgenomen • Er moet tijdig duidelijkheid zijn over de voorkeursvariant in de MIRT Verkenning Oeververbindingen Rotterdam voor de mogelijke komst van een nieuwe oeververbinding, zodat daar in de fase VO/DO van het Waterfront op voortborduurt kan worden. Het college heeft begin oktober haar voorkeur voor een brug voor voetgangers, fietsers, scooters en OV met de auto te gast uitgesproken en dit kenbaar gemaakt vaan de MIRT-partijen.
Hoewel dit op moment van opstellen van deze rapportage nog geen definitief besluit behelst, ervaren betrokken partijen als
Randvoorwaarden Position Paper
Mijlpalen en planning
Bestuurlijke documenten
de Stichting Gebiedsontwikkeling aan de Maas en de OCFC dit als een belangrijke steun in de rug. Dit risico is afgenomen.
Grondtransacties Alle taxaties zijn definitief gereed en verwerkt in de grondexploitatie die de gemeenteraad op 3 februari jl. heeft geopend. Daarmee is dit risico goed beheerst.
Gebiedskwaliteit Als vervolg op het vastgestelde Masterplan (2019) en het bestemmingsplan (2020) zijn de Nota’s van Uitgangspunten voor alle ontwikkelplots in fase 1 en het Plan Openbare Ruimte (POR) in 2022 vastgesteld. Daarmee is een volgende set kaderstellende documenten voor de planontwikkeling (waaronder alle bouwplannen en inrichtingsplannen) gereed waarmee de ontwikkelaars van de verschillende plots rekening moeten houden. De NvU’s zijn gemaakt in opdracht van de Stichting Gebiedsontwikkeling aan de Maas die daarbij ook naar de uitvoerbaarheid heeft gekeken. Het Q-team heeft input geleverd en zal de vastgestelde NvU’s hanteren als uitgangspunt voor het toetsen van verdere plannen voor de deelprojecten, naast het welstandsbeleid, het masterplan en de andere kaderdocumenten. Al met al is daarmee nog steeds sprake van een goede opzet voor de borging van de gewenste kwaliteit van de gebiedsontwikkeling en wordt dit risico goed beheerst.
Demarcatie De demarcatie kent dezelfde status als in de vorige voortgangsrapportage. Bij doorgaan van het stadion zal deze in de verdere planuitwerking verder worden verfijnd. Er
‹ 38
voortgangsrapportage oktober 2022
2 4
›
Gebiedsontwikkeling | Risico’s
Risico’s ›
Kritieke processen ›
vinden gesprekken plaats tussen stichting en stadion of herdemarcatie van de landaanwinning en overkluizing.
Ruimtelijke impact grote infrastructuurprojecten
OKTOBER 2022 Kwaliteit ›
Participatie ›
Leeswijzer
Financieel ›
‹ naar overzicht gebiedsontwikkeling
Risico’s Ga direct naar:
Risicoprofiel ontwikkellocaties Grondtransacties Gebiedskwaliteit Demarcatie Ruimtelijke impact grote infrastructuurprojecten Draagvlak omgeving Financiële risico’s voor de gemeente
In februari 2022 heeft de stichting de Nota van Uitgangspunten voor de Waterfrontplot vastgesteld. Daarin wordt rekening gehouden met de verschillende varianten voor de derde oeververbinding in de Nota Kansrijke Oplossingen in het MIRT-proces qua modaliteiten en type oeververbinding (brugvarianten die verschillen qua nautische uitgangspunten en tunnel). Voor het Waterfront is vooral belangrijk dat er tijdig duidelijkheid is over het wel of niet kiezen van een brug op deze locatie als voorkeursvariant. Forse impact op het Waterfrontpark is onvermijdelijk. Als de brug ook voor autoverkeer bedoeld is, moeten de verkeerstromen naar het Waterfront namelijk anders geleid worden. In de vervolgfase van het MIRT om te komen tot een definitieve voorkeursvariant moet dit verder worden uitgezocht en in de afweging betrokken worden. In de NKO is ook een brugvariant bij de Roseknoop opgenomen die vooral vanuit nautisch perspectief gunstig scoort. De inpassing van deze variant is verkend samen met de MIRT-organisatie. Deze verkenningen laten zien dat de ruimtelijke impact van deze variant bijzonder groot is vanwege de benodigde forse (extra) ophoging van de Roseknoop. Dat is van invloed op de huidige bouwplannen in uitvoering en op de Roseplot en Colosseumplot. Ook qua
Randvoorwaarden Position Paper
Mijlpalen en planning
Bestuurlijke documenten
planning voor de Roseknoop financieel (mogelijk kleinere of niet te realiseren plots) kunnen de gevolgen van deze brugvariant groot zijn. De uitkomsten van deze verkenning worden meegenomen in de afwegingen in de MIRT-verkenning. Indien de voorkeur voor een brug op de locatie ten westen van de Veranda ook het definitieve voorkeursbesluit wordt, is het risico voor de Roseplot en Colosseumplot verdwenen. Voor het Waterfront blijft van belang dat er tijdig uitspraken over de verdere uitwerking nodig zijn (met name over hoogteligging en de uitwerking van “auto te gast”) om het Waterfront verder uit te kunnen werken.
Draagvlak omgeving Op de georganiseerde bijeenkomsten tonen de deelnemers uit de omgeving zich over het algemeen positief over de ontwikkeling en de uitwerkingen van de plannen. Afgelopen periode is vooral actief geïnformeerd over het doorgaan van de gebiedsontwikkeling omdat hier veel vragen over bestonden. In de huidige fase waarin gestart is met de concrete planvorming in de deelgebieden, is het belangrijk de participatie voort te zetten en verder uit te breiden naar de bewoners in de omringende wijken en in het bijzonder met de wijk Feijenoord. De gebiedsontwikkeling wordt hier over het algemeen positief ervaren, en is men op zoek naar hoe de wijk van de ontwikkeling kan profiteren. Zij maken zich zorgen over mogelijke hinder van het nieuwe stadion en vragen de gemeente en de stichting maatregelen te nemen waardoor die zorgen worden weggenomen. Bij de wijkraad
‹ 39
voortgangsrapportage oktober 2022
3 4
›
Gebiedsontwikkeling | Risico’s
Risico’s ›
Kritieke processen ›
OKTOBER 2022 Kwaliteit ›
Participatie ›
Financieel ›
‹ naar overzicht gebiedsontwikkeling
Risico’s Ga direct naar:
Risicoprofiel ontwikkellocaties Grondtransacties Gebiedskwaliteit Demarcatie Ruimtelijke impact grote infrastructuurprojecten Draagvlak omgeving Financiële risico’s voor de gemeente
Leeswijzer
Randvoorwaarden Position Paper
Mijlpalen en planning
Bestuurlijke documenten
Feijenoord merken we in brede zin zorgen over de vele bouwplannen in de wijk en de mogelijke gevolgen daarvan. De zorg is breder dan alleen de impact van Feyenoord City. Voor de invulling van de sociale doelen staan veel partijen klaar, en werken partijen mee om vorm te geven. Het enthousiasme over wat de gebiedsontwikkeling hierin voor Zuid kan betekenen is groot.
Financiële risico’s voor de gemeente Omdat niet de gemeente verantwoordelijk is voor de gebiedsontwikkeling, maar Stichting Gebiedsontwikkeling aan de Maas, liggen de risico’s primair bij deze organisatie. In deze paragraaf wordt gerapporteerd of de gekozen governance naar behoren werkt en welke wijzigingen zich voordoen. Op 3 februari jl. heeft de gemeenteraad besloten om de grondexploitatie te openen. Sindsdien zijn er geen nieuwe risico’s of mutaties in de grondexploitatie opgetreden. Het belangrijkste risico dat van invloed is op de grondexploitatie, is een wijziging in de complexwaarde bij een hernieuwde taxatie. Dit kan positief of negatief zijn. Bij de ontwikkeling zonder stadion zal deze hertaxatie op basis van het nieuwe plan plaatsvinden met het risico dat deze negatief uitvalt gezien de wegvallende inkomsten uit de stadionplot. De andere risico’s zoals de invloed van andere gebiedsontwikkelingen, de derde oeververbinding en vertraging van bijvoorbeeld verwervingen, worden voldoende beheerst door de onzekerheidsreserve in de grondexploitatie.
‹ 40
voortgangsrapportage oktober 2022
4
4
Gebiedsontwikkeling | Moties
Leeswijzer
Randvoorwaarden Position Paper
Bestuurlijke documenten
Mijlpalen en planning
Risico’s ›
Kritieke processen ›
OKTOBER 2022 Kwaliteit ›
Participatie ›
Financieel ›
‹ naar overzicht gebiedsontwikkeling
1. Motie Publieke toegankelijkheid geborgd Afdoeningsvoorstel bij aanbieding voortgangs rapportage 8. Afdoening is aangehouden tot dat er meer duidelijkheid is over het nieuwe stadion 2. Motie Ruimte voor maatschappelijke initiatief in Feyenoord City Naar aanleiding van het afdoeningsvoorstel bij de aanbieding van VGR7 hebben de indieners aangegeven de motie aan te willen houden tot er meer duidelijkheid is over het nieuwe stadion. 3. Motie Supermotie Tussenbericht bij aanbieding voortgangsrapportage 9.
1 41
voortgangsrapportage oktober 2022
2
Realisatie nieuw stadion
Leeswijzer
Kritieke processen ›
Risico’s ›
Inleiding Dit projectonderdeel betreft de ontwikkeling en realisatie van het nieuwe stadion met een capaciteit van 63.000 toeschouwers, de concourse rond het stadion en de aansluitingen op de omgeving. De verantwoordelijkheid voor de planvorming en realisatie ligt bij Stadion Feijenoord NV. De gemeentelijke rol betreft het potentiële aandeelhouderschap, verlener van de omgevingsvergunning en erfpachtverlener. De gemeente volgt vanuit deze rollen de processen en toetst de producten.
Randvoorwaarden Position Paper
Bestuurlijke documenten
Mijlpalen en planning
Legenda i Conform de verwachting Wijkt licht af
OKTOBER 2022
Wijkt af
Kwaliteit ›
Participatie ›
Financieel ›
Klik op één van de 5 onderdelen
Vorige periode
‹ Bekijk vorige periode
Conclusies en aandachtspunten
42
Kritieke processen ›
Kwaliteit ›
Risico’s ›
• BVO Feyenoord heeft besloten om de planontwikkeling voorlopig stil te leggen en te kiezen voor een langer verblijf in De Kuip. • Stadion Feijenoord heeft zich georiënteerd op het haalbaar maken van het stadionplan en acht dit mogelijk bij een stabiliserende markt. • In afwachting van nadere besluitvorming over een herstart is het projectteam tot een minimale bezetting teruggebracht. • Conform coalitieakkoord mag het stadion de woningbouwontwikkelingen niet in de weg zitten. Stigam zal op korte termijn aangeven welke mijlpalen in de gebiedsontwikkeling bepalend zijn voor het uiterste moment van herstart van het stadion.
• De lijst met planoptimalisaties om het stadionplan haalbaar te maken lijkt geen substantiële inbreuk te maken op de kwaliteit van het plan. Afhankelijk van de uiteindelijk definitief door te voeren optimalisaties is mogelijk een herziening van de omgevingsvergunning noodzakelijk.
• Het risico van de bouwmarkt (niet afgeven vaste prijs) is opgetreden, waarmee het project op dit moment stilligt.
Financiële randvoorwaarden • Gezien het besluit van de BVO in april zijn geen nieuwe resultaten te melden.
Participatie › • Gezien het besluit van de BVO in april zijn geen nieuwe resultaten te melden.
voortgangsrapportage oktober 2022
Moties ›
Realisatie nieuw stadion | Kritieke processen
Risico’s ›
Kritieke processen ›
OKTOBER 2022 Kwaliteit ›
Participatie ›
Financieel ›
‹ naar overzicht realisatie stadion
Kritieke processen Ga direct naar:
Heroverweging › Haalbaar maken stadionplan › Omgevingsvergunning › Landaanwinning en langsdam › Overkluizing ›
Leeswijzer
Algemeen De belangrijkste deelprocessen voor het realiseren van het nieuwe stadion zijn in de vorige voortgangsrapportage opnieuw gerubriceerd. Deze rubricering wordt aangevuld met het besluit van Feyenoord om te heroverwegen. 1. Heroverweging 2. Haalbaar maken stadion 3. Omgevingsvergunning 4. Landaanwinning 5. Overkluizing.
Heroverweging In november 2021 heeft de BVO Feyenoord bekend gemaakt een alternatievenvergelijking uit te zullen laten voeren waarbij de bouw van het nieuwe stadion wordt afgezet tegen twee verbouwalternatieven van De Kuip. Als resultaat daarvan is in april het rapport ‘Stadion Feyenoord – Alternatievenvergelijking’ verschenen. De conclusie van het rapport is dat de optie voor nieuwbouw beter is dan de opties voor renovatie van De Kuip. Nieuwbouw voldoet beter met het oog op inhoudelijke eisen, financiële randvoorwaarden (bouwkosten in relatie tot de businesscase) en mogelijke procesrisico’s. Uit het rapport kan dus geconcludeerd worden dat de grootschalige renovatie van De Kuip feitelijk niet meer aan de orde is. In de begeleidende notitie wordt geconstateerd dat het, gelet op de dynamiek op de grondstoffen-, energie-, en kapitaalmarkt, niet verstandig is de nieuwbouwvariant of enige andere variant nu naar de markt te brengen. Wel
Randvoorwaarden Position Paper
Bestuurlijke documenten
Mijlpalen en planning
wordt voorgesteld om de voorbereidingen voor een nieuwbouwvariant door te laten gaan, inclusief onderzoeken naar besparingen en verbeteringen, om klaar te staan voor een stabiliserende bouwmarkt. Op 21 april jl. heeft de BVO Feyenoord op grond van de alternatievenvergelijking bekend gemaakt te willen stoppen met de voorbereiding van het nieuwe stadion. Men achtte een nieuw stadion onder de huidige marktomstandigheden niet haalbaar en vond het daarom niet opportuun de voorbereidingen door te zetten. De BVO gaf aan zich op dit moment te richten op een langer verblijf in De Kuip. Stadion Feijenoord komt op basis van de uitkomsten van de alternatievenvergelijking en de integrale toetsing van het nieuwbouwplan tot de conclusie dat nieuwbouw niet alleen de voorkeur geniet maar ook dat het nieuwbouwproject, nog immer een realiseerbare propositie is. Niet op dit moment onder de huidige marktomstandigheden, maar wel zodra de ontwikkelingen op de (internationale) kapitaal- en bouwmarkt weer enigszins stabiliseren en beter voorspelbaar worden. Zoals in het coalitieakkoord opgenomen zijn wij bereid een nieuw stadion ruimtelijk te faciliteren. De woningbouw en overige ontwikkelingen in het gebied moeten echter met tempo doorgaan of, met andere woorden, het stadion mag de gebiedsontwikkeling niet in de weg zitten.
De Stichting Gebiedsontwikkeling aan de Maas heeft aangegeven dat het planproces voor het Waterfront bepalend is voor het 11
43
voortgangsrapportage oktober 2022
5
›
Realisatie nieuw stadion | Kritieke processen
Risico’s ›
Kritieke processen ›
OKTOBER 2022
Leeswijzer
bepalen van dit moment. Met de ontwikkelcombinatie (OCFC) wordt in beeld gebracht aan welke mijlpaal in het planproces dit gekoppeld is. Randvoorwaarde voor het reserveren van de stadionplot is het in stand blijven van het bestemmingsplan bij de Raad van State.
Kwaliteit ›
Participatie ›
Financieel ›
‹ naar overzicht realisatie stadion
Kritieke processen Ga direct naar:
Stadion Feijenoord en BVO beseffen dat de gebiedsontwikkeling voor de gemeente en de Stichting Gebiedsontwikkeling aan de Maas voorop staat en dat het stadion dat niet mag frustreren. Men geeft hierbij aan dat onder de huidige omstandigheden een nieuw stadion niet realistisch is, maar dat men gezien de voortgang van de gebiedsontwikkeling wel aan de vooravond staat van een fundamentele keuze: namelijk in De Kuip blijven, met de beperkingen die daar ook aan gekoppeld zijn, of alsnog doorgaan met een nieuw stadion. Duidelijk is dat de voorziene locatie in Feyenoord City voor die tweede optie slechts voor een beperkte duur beschikbaar kan blijven.
Heroverweging › Haalbaar maken stadionplan › Omgevingsvergunning › Landaanwinning en langsdam › Overkluizing ›
Haalbaar maken stadionplan Nadat de prijsonderhandelingen met De Nieuwe Ploeg (DNP) geen resultaat hadden opgeleverd is Stadion Feijenoord een traject gestart om de aanbesteding van het plan via een ander weg kansrijker te maken. Dat traject omvat een aantal sporen: 1. Optimalisatie ontwerp 2. Financiering 3. Aanbesteding/contractering aannemer
Randvoorwaarden Position Paper
Mijlpalen en planning
Bestuurlijke documenten
Op 22 augustus jl. hebben Nieuw Stadion B.V. en Stadion Feijenoord N.V een brief gestuurd naar de Raad van State in het kader van de beroepsprocedure van het bestemmingsplan Feyenoord City. In deze brief concluderen zij dat “in alle onderdelen van de investeringskostenraming grote kostenstijgingen zijn gebudgetteerd om het hoofd te bieden aan de nieuwe marktsituatie en de projectkosten na herstart van het project en dat die investering volledig gedekt kan worden. Dat geeft vertrouwen in de haalbaarheid van een nieuw stadion op de locatie zoals voorzien in het Bestemmingsplan.” Optimalisatie ontwerp In dezelfde brief aan de Raad van State doet Stadion Feijenoord verslag van de vorderingen met het optimaliseren van het ontwerp en de kostenopbouw. Uitgaande van de (als hoog ervaren) prijsopgave van de aanvankelijk beoogde aannemerscombinatie ‘De Nieuwe Ploeg’ (BAM en Besix) is voor de zomer een nieuwe, solide investeringskostenopstelling gemaakt. Vervolgens is voor € 54 mln. aan bouwkostenbesparingen in beeld gebracht die nog samen met De Nieuwe Ploeg zijn uitgewerkt en die door diverse adviseurs zijn geverifieerd en haalbaar zijn bevonden. Het budget voor indexatie is verhoogd van € 12 mln. naar € 25 mln. en de bijkomende kosten zijn verhoogd na een volledig nieuwe raming daarvan. Daarbovenop is nog eens een extra buffer van € 30 mln.
opgenomen voor eventuele prijsstijgingen voor het geval de uitzonderlijke marktomstandigheden toch nóg langer van invloed blijven op het project.
‹ 44
voortgangsrapportage oktober 2022
12 5
›
Realisatie nieuw stadion | Kritieke processen
Risico’s ›
Kritieke processen ›
OKTOBER 2022 Kwaliteit ›
Participatie ›
Financieel ›
‹ naar overzicht realisatie stadion
Kritieke processen Ga direct naar:
Leeswijzer
Bij het opstellen van deze investeringskostenopstelling zijn ook de inzichten over haalbare investeringsbudgetten gebruikt uit het rapport van Drees & Sommer (de onafhankelijke deskundige die voor BVO Feyenoord de alternatievenstudie uitvoerde). Van verschillende kanten bezien is de conclusie van Stadion Feijenoord dat de gehanteerde investeringsraming robuust is. De lijst met aanpassingen aan het ontwerp is besproken met het gemeentelijk projectteam. Het gemeentelijke projectteam heeft vooralsnog geconstateerd dat de besparingen die in beeld zijn, op het eerste gezicht niet leiden tot afname van de kwaliteit van het stadion. Een daadwerkelijke toets op de besparingen is pas aan de orde als Stadion Feijenoord de werkzaamheden aan het nieuwe stadion hervat en met daadwerkelijke voorstellen komt. Op dat moment zal ook het Q-team Feyenoord City de aanpassingen beoordelen.
Heroverweging › Haalbaar maken stadionplan › Omgevingsvergunning › Landaanwinning en langsdam › Overkluizing ›
Financiering Stadion Feijenoord geeft verder aan dat de belangrijkste financierende partners de intentie hebben uitgesproken om ook bij herstart van het project hun medewerking te blijven verlenen. Vrienden aan de Maas heeft zichzelf inmiddels opgeheven in verband met het besluit van de BVO. Stadion Feijenoord heeft in haar strategie meegenomen dat hier een nieuw of andere invulling voor gevonden dient te worden. Voor de resterende financiering hebben Nieuw Stadion B.V. en Stadion Feijenoord N.V. verschillende scenario’s uitgewerkt en (een combinatie van) ook verschillende opties in beeld, waaronder het
Randvoorwaarden Position Paper
Mijlpalen en planning
Bestuurlijke documenten
uitbesteden van de ontwikkeling van een gebouwdeel, de bijdrage van een groep eigenvermogen-verstrekkers – zoals eerder ook voorzien was - of een bijdrage vanuit een fonds. Ook een fan-founderpropositie behoort tot de mogelijkheden. Bovendien zijn er ook financiële haalbaarheidsscenario’s waar de investering lager uitpakt dan het nu is opgenomen in de conservatievere investeringskostenopstelling. Die scenario’s verlagen het totaal te financieren bedrag. Alle hierboven genoemde componenten leiden in verschillende combinaties tot een overtuigend beeld dat het project in meerdere strategische varianten haalbaar is. Stadion Feijenoord heeft de besparingen volgens de eerdergenoemde brief naar de Raad van State afgestemd met de business case en zo gekozen dat de businesscase geen wezenlijke nadelige consequenties ondervindt. Voor een aantal kleinere functies binnen het nieuwe stadion is nu een (huur)opbrengst gerekend die eerder nog niet opgenomen was. Samen met actualisatie van de door financiers gestelde voorwaarden verhoogt dit de bancaire leencapaciteit. Aanbesteding/contractering aannemer Gezien het feit dat het stadionproject is stilgelegd, worden er op dit moment geen concrete stappen gezet m.b.t. de contractering van een aannemer.