[22bb008359] Bijlage 1 behorende bij 22bb8327 - Ontwerpbestemmingsplan Parkhaven

ONTWERP

BESTEMMINGSPLAN PARKHAVEN

2 februari 2022

ONTWERP

BESTEMMINGSPLAN PARKHAVEN

Concept ontwerp Ontwerp Vaststelling

28 juni 2021 2 februari 2022

direct

pers

creatief

oonli

jk vlot

betrokken atisch

pragm

kundig

held

er

dyna

misc

h

BOdG Ruimtelijk Advies B.V. Postbus 6083 3002 AB Rotterdam www.BOdG.nl

INHOUDSOPGAVE I.

TOELICHTING

II.

REGELS

III.

BIJLAGEN (APART BIJGEVOEGD)

IV.

VERBEELDING

I.

TOELICHTING

INHOUDSOPGAVE TOELICHTING 1.

2.

3.

4.

INLEIDING .............................................................................................................................. 11 1.1

Aanleiding ............................................................................................................................... 11

1.2

Ligging en begrenzing ............................................................................................................. 11

1.3

Vigerend bestemmingsplan .................................................................................................... 11

1.4

Gekozen planopzet ................................................................................................................. 13

BELEIDSKADER ....................................................................................................................... 15 2.1

Nationaal beleid ...................................................................................................................... 15

2.2

Provinciaal en regionaal beleid ............................................................................................... 17

2.3

Gemeentelijk beleid ................................................................................................................ 19

2.4

Ladder voor duurzame verstedelijking ................................................................................... 23

BESCHRIJVING VAN HET PLAN ............................................................................................... 25 3.1

Omgeving en huidig gebruik ................................................................................................... 25

3.2

Projectbeschrijving ................................................................................................................. 26

3.3

Bereikbaarheid en parkeren ................................................................................................... 32

TOETSING AAN OMGEVINGSASPECTEN.................................................................................. 35 4.1

Water ...................................................................................................................................... 35

4.2

Milieuzonering ........................................................................................................................ 37

4.3

Geluid ...................................................................................................................................... 39

4.4

Luchtkwaliteit ......................................................................................................................... 42

4.5

Externe veiligheid ................................................................................................................... 43

4.6

Bodem ..................................................................................................................................... 44

4.7

Archeologie ............................................................................................................................. 45

4.8

Cultuurhistorie ........................................................................................................................ 46

4.9

Natuur ..................................................................................................................................... 48

4.10 Duurzaamheid en energie ...................................................................................................... 50 4.11 Besluit m.e.r. ........................................................................................................................... 51 5.

JURIDISCHE ASPECTEN ........................................................................................................... 53

6.

UITVOERBAARHEID ............................................................................................................... 59 6.1

Financiële uitvoerbaarheid ..................................................................................................... 59

6.2

Vooroverleg ex artikel 3.1.1. Bro ............................................................................................ 59

Ontwerpbestemmingsplan Parkhaven – Toelichting

-9-

- 10 -

1.

INLEIDING

1.1

Aanleiding De ontwikkelcombinatie ParkHaven Partners heeft een planstudie gepresenteerd voor een gebiedsontwikkeling aan weerszijden van de Euromast. Op 18 februari 2021 heeft de gemeenteraad ingestemd met het voor het gebied opgestelde Masterplan ParkHaven, waarbij naast de ontwikkeling van woningen ook wordt ingezet op de realisatie van een aantrekkelijke buitenruimte. Daarmee is groen licht gegeven voor de volgende stap richting de realisatie; de vertaling van het masterplan naar een bestemmingsplan. Dit document voorziet hierin en biedt het juridisch-planologisch kader voor de beoogde ontwikkeling.

1.2

Ligging en begrenzing Het plangebied bevindt zich aan de westzijde van het Scheepvaartkwartier en daarmee in het uiterste zuidwesten van het op de noordoever gelegen centrumgebied van Rotterdam. Globaal wordt de noordelijke grens van het plangebied bepaald door de overgang naar het Drooglever Fortuynplein. Met de klok mee loopt de grens vervolgens langs de westzijde van de ’s Gravendijkwal en het Maastunneltracé. Ongeveer ter hoogte van de Euromast is ervoor gekozen om ook een deel van het bestaande groen aan de oostzijde van dit tracé mee te nemen inclusief het ‘dak’ van de tunnel. Dit uitsluitend omdat deze gronden behoren tot de nieuwe groene inrichting van de buitenruimte. De grens loopt vanaf hier in zuidelijke richting door tot aan de oever van de Nieuwe Maas. Vanaf daar volgt de plangrens de kade in westelijke richting en blijft het ook de kade van de Parkhaven volgen tot aan de Parksluizen en opnieuw het Drooglever Fortuynplein.

Afbeelding 1: Globale ligging en begrenzing van het plangebied.

1.3

Vigerend bestemmingsplan Voor de locatie vormt het bestemmingsplan "Scheepvaartkwartier" het geldende juridischplanologisch kader. Dit plan is op 4 juli 2013 door de Rotterdamse gemeenteraad vastgesteld en op 19 december 2013 in werking getreden. Tegen een deel van het bestemmingsplan is beroep ingesteld, maar dit richtte zich op de gronden ter plaatse van het project ‘De Zalmhaven’. Nadat de Raad van State besloot de bestemmingsregeling voor die locatie te vernietigen, werd voor de betreffende locatie het voormalige bestemmingsplan “Het nieuwe werk” weer van kracht. Voor het project is later een separate bestemmingsplanprocedure doorlopen op basis van de toen uitgewerkte plannen. Het beroep en de vernietiging hebben geen invloed gehad op de gronden die nu behoren tot het project Parkhaven.

Ontwerpbestemmingsplan Parkhaven – Toelichting

- 11 -

Binnen het plangebied is nu een vijftal bestemmingen van kracht, te weten “Groen”, “Verkeer Wegverkeer”, “Recreatie”, “Cultuur en ontspanning” en “Bedrijf - Nutsvoorziening”. Laatstgenoemde twee bestemmingen zijn van toepassing op de bestaande gebouwen in het plangebied: de Euromast, het ventilatiegebouw van de Maastunnel en het gebouwtje dat toegang biedt tot de tunnel voor fietsers en voetgangers. Deze gebouwen zijn meegenomen in het plangebied, omdat de omliggende gronden worden betrokken bij de herinrichting van de openbare ruimte. De gebouwen zelf blijven ongemoeid en inhoudelijk komen de reeds geldende bestemmingen één-op-één terug in dit nieuwe bestemmingsplan met alle bestaande rechten en gebruiksmogelijkheden. Met de bestemming “Cultuur en ontspanning” blijft de Euromast dus een gebouw met een recreatieve functie en horeca. Voor de gebouwen die behoren tot de Maastunnel voorziet de bestemming “Bedrijf - Nutsvoorziening” in de huidige gebruiksmogelijkheden. De overige bestemmingen binnen het plangebied hebben allemaal betrekking op het gebruik van de bestaande buitenruimte. Zo zijn de gronden die grenzen aan de Parkhaven voorzien van de bestemming “Verkeer - Wegverkeer”. Deze gronden zijn nu deels in gebruik als doorgaande ontsluitingsweg tussen het Drooglever Fortuynplein en de Parkkade (als onderdeel van één van de hoofdontsluitingswegen van het Scheepvaartkwartier).

Daarnaast bestaat een groot deel van de kade uit parkeerplaatsen en voorzieningen voor fiets- en voetgangers. De grotendeels onverharde gronden binnen het plangebied zijn voorzien van de bestemming ‘Groen’, waarbij naast groenvoorzieningen ook wandel- en fietspaden zijn toegestaan. De laatste hoofdbestemming - ‘Recreatie’ - is specifiek van toepassing op de midgetgolfbaan ten zuiden van de Euromast. Binnen deze bestemming is ook horeca toegestaan.

Afbeelding 2: Uitsnede verbeelding bestemmingsplan "Scheepvaartkwartier" (plangebied omkaderd).

Het gehele plangebied is tevens voorzien van de dubbelbestemming “Waarde - Archeologie 2”. Deze dubbelbestemming beschermt eventuele archeologische waarden in de ondergrond. Bouw- en/of graafwerkzaamheden met een oppervlak van meer dan 200 m2 en die dieper reiken dan NAP moeten worden getoetst op de noodzaak van onderzoek door de afdeling

- 12 -

Archeologie van de gemeente Rotterdam (BOOR). Verder geldt voor een klein deel van het plangebied de dubbelbestemming “Waterstaat - Waterkering”. Deze is bedoeld ter bescherming van de waterkerende functie van de dijk. Hoewel de geldende bestemmingen mogelijkheden bieden tot een herinrichting van de buitenruimte, bevat het plan geen ruimte voor de transformatie van het gebied, zoals beoogd in het masterplan. Het huidige bestemmingsplan biedt daartoe ook geen binnenplanse afwijkingsbevoegdheid. Voor de realisatie van de ontwikkeling is dan ook een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Dit nieuwe bestemmingsplan “Parkhaven” voorziet hierin. 1.4

Gekozen planopzet Met dit nieuwe bestemmingsplan wordt voorzien in een juridisch-planologisch kader dat de realisatie van de beoogde ontwikkeling mogelijk maakt. Dit kader bestaat uit juridisch bindende planstukken, te weten de planregels en de verbeelding. Deze worden nader beschreven en onderbouwd in de toelichting, die zelf niet juridisch bindend is. Omdat het project een groot aantal duurzaamheidsambities kent en de gemeente het van belang acht om duurzaamheid en andere voorwaarden uit het masterplan juridisch te borgen, is het project bij het Rijk aangemeld in het kader van de ‘verbrede reikwijdte’. Een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte biedt immers de mogelijkheid om diverse (duurzaamheids-)ambities publiekrechtelijk vast te leggen en daarmee integraal deel te laten uitmaken van de plantoetsing (zie ook § 5.2). Zonder deze regeling zijn de mogelijkheden daartoe binnen de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en het Bouwbesluit beperkt. Wat betreft de planopzet sluit het bestemmingsplan aan op de gangbare systematiek binnen de gemeente Rotterdam, met inachtneming van de standaard voor vergelijkbare bestemmingsplannen (SVBP 2012) en het Informatie Model Ruimtelijke Ordening (IMRO 2012).

Ontwerpbestemmingsplan Parkhaven – Toelichting

- 13 -

- 14 -

2.

BELEIDSKADER In dit hoofdstuk worden de belangrijkste beleidsstukken aangehaald die betrekking hebben op Rotterdam en in het bijzonder die voor dit project.

2.1

Nationaal beleid Nationale omgevingsvisie De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is op 11 september 2020 vastgesteld en is vanaf 12 februari 2021 bindend voor het Rijk als geldende visie onder de Wro. Nederland staat voor een aantal urgente opgaven, die zowel lokaal, nationaal als wereldwijd spelen. Het betreffen opgaven op het gebied van klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Deze opgaven zullen Nederland flink veranderen en door goed in te spelen op deze veranderingen kan Nederland vooroplopen en kansen verzilveren. Met de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. In de NOVI zijn de opgaven als volgt ingedeeld: 1. ruimte maken voor klimaatadaptatie en energietransitie; 2. verduurzamen van de economie en behouden van groeipotentieel; 3. sterker en leefbaarder maken van steden en regio’s; 4. toekomstbestendig ontwikkelen van landelijk gebied. Het beleid met betrekking tot verstedelijking heeft het Rijk onder het motto 'decentraal wat kan, centraal wat moet' overgelaten aan de lagere overheden. Wel is sprake van een 'ladder' voor duurzame verstedelijking (gebaseerd op de 'SER‐ladder'). Deze is vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening en bestond oorspronkelijk uit drie treden.

Per 1 juli 2017 is de ladder gewijzigd, waarbij de afzonderlijke treden zijn komen te vervallen. Daarnaast is het begrip ‘actuele regionale behoefte’ vervangen door ‘behoefte’. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de beoogde ontwikkeling. Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Conform het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) dienen gemeenten in bestemmingsplannen rekening te houden met de nationale belangen die zijn vastgelegd in het Barro. De rivier de Nieuwe Maas is aangemerkt als een Rijksvaarweg, waardoor Titel 2.1 van het Barro van toepassing is. Artikel 2.1.2 gaat hierbij in op de vrijwaringszone: Artikel 2.1.2. (bepaling vrijwaringszone) 1. Een vrijwaringszone wordt gemeten vanaf de begrenzingslijn van de Rijksvaarweg zoals opgenomen in de legger, bedoeld in artikel 5.1 van de Waterwet. 2. De breedte van een vrijwaringszone, gemeten vanaf de begrenzingslijn van de Rijksvaarweg, bedraagt: a. 10 meter aan weerszijden van een Rijksvaarweg van CEMT-­‐klasse II; b. 20 meter aan weerszijden van een Rijksvaarweg van CEMT-­‐klasse III; c. 25 meter aan weerszijden van een Rijksvaarweg van CEMT-­‐klasse IV, V of VI; (…). Ter hoogte van het plangebied is de rivier de Nieuwe Maas ingedeeld in CEMT‐klasse VIb.

Dit betekent, dat sprake is van een vrijwaringszone van 25 meter die wordt gemeten vanaf de begrenzingslijn van de Rijksvaarweg, zoals opgenomen in de legger (artikel 5.1 van de

Ontwerpbestemmingsplan Parkhaven – Toelichting

- 15 -

Waterwet). Deze “vrije ruimte” is een zone die in beginsel vrij is van bijvoorbeeld bouwwerken en opgaande begroeiing die het functioneren van de vaarweg of de veiligheid van het scheepvaartverkeer in gevaar brengen. Voor zover de initiatiefnemer binnen de zone toch ontwikkelingen wil laten plaatsvinden, dient deze aan te tonen dat het functioneren van de vaarweg niet in het geding is. Hierbij dient aan de volgende bepaling uit het Barro te worden voldaan: Artikel 2.1.3 (veiligheid scheepvaart op vaarwegen) Bij de vaststelling van een bestemmingsplan dat betrekking heeft op gronden binnen de begrenzing van een Rijksvaarweg of op een vrijwaringszone en dat een wijziging inhoudt ten opzichte van het ten tijde van inwerkingtreding van deze titel geldende bestemmingsplan, wordt rekening gehouden met het voorkomen van belemmeringen voor: a. de doorvaart van de scheepvaart in de breedte, hoogte en diepte; b. de zichtlijnen van de bemanning en de op het schip aanwezige navigatieapparatuur voor de scheepvaart; c. het contact van de scheepvaart met bedienings- en begeleidingsobjecten; d. de toegankelijkheid van de Rijksvaarweg voor hulpdiensten, en e. het uitvoeren van beheer en onderhoud van de Rijksvaarweg.

Naast Titel 2.1 uit het Barro is ook Titel 2.4 (Grote rivieren) mogelijk van toepassing, mits sprake is van activiteiten in het rivierbed waarop artikel 6.12 of 6.15 van het Waterbesluit van toepassing is. Uit de kaarten in bijlage IV het Waterbesluit blijkt echter, dat het plangebied deel uitmaakt van het zogenaamde vrijstellingsgebied voor de vergunningplicht voor het onderdeel gebruik waterstaatswerk. Dit betekent, dat de genoemde artikelen uit het Waterbesluit en daardoor ook Titel 2.4 niet van toepassing zijn. Visie erfgoed en ruimte In 'Kiezen voor karakter, Visie erfgoed en ruimte' schetst het kabinet zijn visie op het borgen van onroerend cultureel erfgoed in de ruimtelijke ordening. De modernisering van de monumentenzorg wordt hiermee voortgezet. De gemoderniseerde monumentenzorg is ontwikkelings- en gebiedsgericht en benut de instrumenten van ruimtelijke ordening. De Visie erfgoed en ruimte geeft aan hoe het rijk het onroerend cultureel erfgoed borgt in de ruimtelijke ordening, welke prioriteiten het kabinet daarbij stelt en hoe het wil samenwerken met publieke en private partijen. Vanuit een brede erfgoedvisie wordt ingezoomd op de meest actuele en urgente opgaven van nationaal belang. De visie is complementair aan de Nationale omgevingsvisie.

Het Rijk kiest voor de komende jaren vijf prioriteiten in zijn gebiedsgerichte erfgoedbeleid: • Werelderfgoed: samenhang borgen, uitstraling vergroten • Eigenheid en veiligheid: zee, kust en rivieren • Herbestemming als (stedelijke) gebiedsopgave: focus op groei en krimp • Levend landschap: synergie tussen erfgoed, economie, ecologie • Wederopbouw: tonen van een tijdperk De veranderingen in de monumentenzorg en in de ruimtelijke ordening geven burgers en bedrijven meer ruimte en geven decentrale overheden meer vrijheden en verantwoordelijkheden. Iedere overheidslaag staat voor de taak zijn belangen en voorkeuren zo veel mogelijk vooraf kenbaar te maken en waar nodig met regels te borgen. Het rijk is daarnaast verantwoordelijk voor een goed functionerend stelsel. Provincies krijgen een

- 16 -

centrale rol in gebiedsgerichte belangenafweging. Gemeenten verbinden gevolgen aan een gebiedsgerichte analyse van erfgoedwaarden bij het opstellen van ruimtelijke plannen. Conclusie Op basis van het Rijksbeleid kunnen de decentrale overheden maatwerk leveren en inspelen op specifieke wensen en ontwikkelmogelijkheden. Uit paragraaf § 2.4 blijkt dat het plan voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Langs de Nieuwe Maas geldt op grond van Titel 2.1 van het Barro een vrijwaringszone van 25 meter. Aangezien de kortste afstand tussen de beoogde nieuwbouw en de begrenzing van de Rijksvaarweg ruim 25 meter bedraagt, is de beoogde ontwikkeling niet van invloed op Titel 2.1 van het Barro. Omdat geen van de andere in het Barro opgenomen onderwerpen van nationaal belang van toepassing zijn, bestaat geen strijdigheid met het nationale beleidskader. Om het initiatief te kunnen beoordelen met het oog op het cultureel erfgoed, is een cultuurhistorisch onderzoek uitgevoerd (zie § 4.8). De herontwikkeling van het plangebied leidt niet tot aanpassingen aan de in de omgeving aanwezige gemeentelijke en/of Rijksmonumenten. Ook de waarde van het beschermd stadsgezicht “Scheepvaartkwartier” wordt door de herontwikkeling niet nadelig beïnvloed. Het bestemmingsplan stelt wel voorwaarden aan de herontwikkeling, maar is in overeenstemming met het Rijksbeleid. 2.2

Provinciaal en regionaal beleid Het provinciale omgevingsbeleid voor de fysieke leefomgeving bestaat uit twee kaderstellende instrumenten: de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening Zuid-Holland. Naast de kaders maken uitvoeringsprogramma's en plannen, zoals het programma Ruimte en het programma Mobiliteit, deel uit van het provinciale omgevingsbeleid. In de uitvoeringsprogramma's en plannen zijn operationele doelstellingen opgenomen om zichtbaar te maken op welke wijze het beleid wordt gerealiseerd. Omgevingsvisie Zuid-Holland De Omgevingsvisie Zuid-Holland, die per 1 april 2019 in werking is getreden, omvat geen eindbeeld voor 2030 of 2050, maar wel ambities die voortkomen uit actuele maatschappelijke opgaven. In deze Omgevingsvisie zijn zes richtinggevende ambities voor de fysieke leefomgeving geformuleerd: • Naar een klimaatbestendige delta. • Naar een nieuwe economie: the next level. • Naar een levendige meerkernige metropool. • Energievernieuwing. • Best bereikbare provincie. • Gezonde en aantrekkelijke leefomgeving. Voor het realiseren van maatschappelijke belangen wordt vanuit bovenstaande vernieuwingsambities gewerkt en vanuit opgaven in gebieden. Voor het realiseren van een goede omgevingskwaliteit wordt gewerkt vanuit twaalf samenhangende opgaven van het omgevingsbeleid, per opgave zijn de beleidskeuzes aangegeven.

Omgevingsverordening Zuid-Holland Het provinciaal beleid wordt planologisch geborgd door de Omgevingsverordening. Deze is op 1 juli 2020 vastgesteld door Provinciale Staten en per 1 augustus 2020 in werking getreden. Hierin is onder andere de Ladder voor duurzame verstedelijking juridisch geborgd. Verder worden regels gesteld ten aanzien van (nieuwe) functies, zoals kantoren en detailhandel Ontwerpbestemmingsplan Parkhaven – Toelichting

- 17 -

(artikelen 6.11 en 6.13). Nieuwe kantoren mogen bijvoorbeeld niet groter zijn dan 1.000 m2 b.v.o. per vestiging. Het plangebied is in de Omgevingsverordening Zuid-Holland aangeduid als bebouwd buitendijks gebied en aangemerkt als ‘bestaand stads- en dorpsgebied’. Eén van de speerpunten van het ruimtelijk beleid is om dit gebied beter te benutten. Het beter benutten van de bebouwde ruimte krijgt ruimtelijk invulling door verdichting, herstructurering en binnenstedelijke transformatie. Tegelijkertijd is het streven om de leefkwaliteit van die bebouwde ruimte te verbeteren. Hierbij speelt de ladder voor duurzame verstedelijking een belangrijke rol. De provincie ziet graag dat deze ladder op (sub)regionaal niveau wordt toegepast en dat samenwerkende gemeenten een gezamenlijk beeld ontwikkelen van de ontwikkelmogelijkheden binnen en buiten het bestaand stads- en dorpsgebied. Beleid ruimtelijke kwaliteit De inzet van de provincie is dat ruimtelijke ontwikkelingen bijdragen aan het behoud en de versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Het ruimtelijk kwaliteitsbeleid bestaat uit een viertal kwaliteitskaarten, samengevat in één integrale kwaliteitskaart, bijbehorende richtpunten en een aantal bepalingen in de verordening ('handelingskader ruimtelijke kwaliteit'). De kwaliteitskaart en de richtpunten geven richting aan de interpretatie van ruimtelijke kwaliteit.

Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke impact van belang. Daarbij hanteert de provincie met het oog op de wisselwerking tussen gebiedskwaliteiten en ontwikkelingen de volgende uitgangspunten: • De aard en schaal van een gebied bepalen of een ontwikkeling in meerdere of mindere mate passend is. In een agrarisch gebied passen stedelijke functies als woonwijken of bedrijventerreinen niet bij de aard en zijn daarmee gebiedsvreemd. De schaal van een gebied ('korrelgrootte') bepaalt of een ontwikkeling al dan niet past bij die schaal. Het 'laadvermogen' van een coulissenlandschap is immers anders dan dat van een open veenweidepolder. • Een ontwikkeling die past bij de schaal en aard van een gebied heeft in beginsel weinig ruimtelijke impact op gebiedskwaliteiten en vraagt daarom weinig tot geen provinciale betrokkenheid. Hoe meer een ontwikkeling afwijkt van de aard en schaal van een gebied, des te groter is in beginsel de ruimtelijke impact van nieuwe ontwikkelingen en des te eerder raken ze provinciale doelen of belangen. Dit geldt eveneens naarmate de kwaliteit van een gebied meer bijzonder of kwetsbaar is. De gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit bieden handvatten om te bepalen hoe groot de ruimtelijke impact in specifieke gevallen is. In dit licht wordt onderscheid gemaakt in drie soorten ontwikkeling: 1. Inpassing.

Dit betreft een gebiedseigen ontwikkeling, passend bij de schaal en aard van het landschap. Een voorbeeld hiervan is de uitbreiding van een agrarisch bedrijf in het buitengebied of de herstructurering van een woonbuurt. Bij inpassing veranderen bestaande structuren en kwaliteiten niet tot nauwelijks. De rol van de provincie is hier in principe beperkt, behalve in gebieden met bijzondere kwaliteit. Uitgangspunt is dat bij inpassing een ontwikkeling volledig past binnen de richtpunten. 2. Aanpassing. Dit betreft een ontwikkeling die niet past bij de aard of de schaal van een gebied en daarmee niet geheel past binnen de richtpunten. Voorbeelden zijn een beperkt aantal nieuwe woningen in het buitengebied, een nieuw landgoed en de - 18 -

verbreding van een provinciale weg. De rol van de provincie zal zich, afhankelijk van het type gebied en het type ontwikkeling, vooral richten op het toewerken naar een kwalitatief optimaal resultaat. Ontwerpoptimalisaties, inpassingsmaatregelen of aanvullende ruimtelijke maatregelen zijn nodig om de ruimtelijke kwaliteit te behouden of te verbeteren. 3. Transformatie. Bij transformatie gaat het om een verandering van een gebied van dusdanige aard en omvang dat een nieuw landschap of stedelijk gebied ontstaat. De ontwikkeling past niet bij de aard en schaal van het gebied. Dit is bijvoorbeeld het geval bij uitleglocaties voor woningbouw en bedrijventerreinen of de aanleg van grootschalige recreatiegebieden. Conclusie provinciaal beleid ten aanzien van dit bestemmingsplan De beoogde ontwikkeling vindt plaats in het bestaand stads- en dorpsgebied, waarvoor geldt dat de ruimte optimaal benut moet worden. Bij dit plan is sprake van inpassing. Het gaat om een binnenstedelijke en goed ontsloten locatie. De nieuwbouw sluit qua functie, maat en schaal aan op de directe omgeving, zoals de bebouwing in Little C en het Lloydkwartier. De bestaande structuren blijven onveranderd en de kwaliteit wordt verbeterd door een hoogwaardige inrichting van de openbare ruimte. Daarmee wordt tevens de kwaliteit van Het Park doorgezet tot aan de Parkhaven.

De woningen passen binnen de woningbouwbehoefte van de gemeente Rotterdam. In de planregels zijn voorwaarden gesteld ten aanzien van de beoogde functies, zoals een beperking van het oppervlak aan kantoren en detailhandel. De ontwikkeling van het plangebied past daarmee binnen de ladder voor duurzame verstedelijking en daarmee ook binnen het provinciaal beleid (zie ook § 2.4). 2.3

Gemeentelijk beleid Gebiedsvisie Hoboken 2030 In 2009 heeft het college van B&W van Rotterdam de Gebiedsvisie Hoboken 2030 vastgesteld. Nadien is dit vertaald in het vigerend bestemmingsplan. In deze visie wordt een samenhangend ontwikkelingsperspectief geschetst waarbij wordt ingezet op een kwalitatieve groei van het gebied Hoboken in de binnenstad van Rotterdam. Het gebied bestaat uit de zuidflank van de wijken Middelland en het Oude Westen, de Coolhaven, het Erasmus Medisch Centrum, het Museumpark, het Scheepvaartkwartier, het Park, de Parkhaven en de Müllerpier. De visie gaat in op versterking van de verschillende identiteiten in het gebied en op een verbetering van de verbindingen voor met name langzaam verkeer. Voor de Parkhavenstrook geldt een ambitie om dit gebied te transformeren naar een toplocatie voor wonen, werken en recreatie: ‘In 2030 heeft de Parkhavenstrook een bestemming die verschillende doelgroepen uitnodigt voor een regelmatig bezoek. Hier bevinden zich enkele publieke voorzieningen, die een relatie hebben met waterrecreatie en het openbaar vervoer over water. Het is een toplocatie voor wonen, werken en recreatieve functies’. De ambitie is dat de Parkhavenstrook zowel een eigen identiteit heeft als een verbinding legt met het Scheepvaartkwartier. Naast een bebouwingsopgave wordt er ook een groene opgave aan de strook gekoppeld.

Hiermee zal de relatie tussen het Park en Parkhaven kunnen worden versterkt. De kade van de Parkhaven wordt nadrukkelijk onderdeel gemaakt van een voetgangersroute langs De Schie richting de rivier. Voor de noordkant van de strook zal een ruimtelijke relatie met het Droogleever Fortuynplein moeten worden gezocht. Naar aanleiding van de gebiedsvisie is door 22 partijen een convenant ondertekend die daarmee gezamenlijk bepaald hebben zich te zullen inzetten om het streefbeeld te realiseren. Ondertekenaars van het convenant zijn onder Ontwerpbestemmingsplan Parkhaven – Toelichting

- 19 -

andere de toenmalige Centrumraad en Deelgemeente Delfshaven (nu gebiedscommissies Centrum en Delfshaven), diverse musea, Stadsparken Rotterdam, het Erasmus MC en een aantal woningcorporaties. Duurzaamheidskompas Rotterdam heeft een ambitieus klimaatprogramma vastgesteld. Om een bijdrage te kunnen leveren aan het klimaatprogramma van Rotterdam moet bij het ontwerp van gebouwen rekening worden gehouden met duurzaam bouwen-principes en de energieprestatie-eisen. Rotterdam streeft daarnaast naar een goede balans tussen sociale (people), ecologische (planet) en economische (profit) belangen bij het nemen van beslissingen en het uitvoeren van activiteiten. De gemeente heeft daartoe in september 2019 het Duurzaamheidskompas vastgesteld. Deze geeft richting, zet alle ambities op het gebied van duurzaamheid in Rotterdam op een rij en geeft een overzicht van alle relevante beleidsstukken. Het Duurzaamheidskompas is nadrukkelijk een ‘levend’ document dat regelmatig wordt geactualiseerd met nieuwe speerpunten. De doelstellingen van de gemeente op het gebied van duurzaamheid zijn onder te verdelen in vier ambities; de energietransitie, de transitie naar een circulaire economie en een gezonde en klimaatbestendige leefomgeving. Omgevingsvisie Rotterdam De Omgevingsvisie Rotterdam is vastgesteld op 2 december 2021 door de gemeenteraad van Rotterdam.

De visie is een plan voor de fysieke leefomgeving en geeft weer hoe de stad er in de toekomst uit gaat zien, want Rotterdam verandert snel. De stad groeit en het aantal inwoners ook. Met de fysieke leefomgeving wordt alles bedoeld dat nodig is om in de stad te kunnen leven, wonen, werken, studeren en recreëren. Daarbij is aandacht voor water, lucht, bodem, natuur, wegen en gebouwen. De visie heeft tot doel de stad ook op lange termijn sterk, veerkrachtig en toekomstbestendig te houden. Het realiseren van voldoende woningen, werkgelegenheid en voorzieningen is daarbij essentieel. De visie gaat daarbij niet specifiek in op individuele projecten, zoals de Parkhaven. Programma Rivieroevers 2019-2022 In Rotterdam worden de komende jaren vele nieuwe woningen gebouwd. Hoewel noodzakelijk voor het oplossen van de woningnood, wordt de stad daarmee steeds voller. Het Programma Rivieroevers 2019-2022 speelt een belangrijke rol om ondanks deze verdichting van het bebouwde gebied, ook te voorzien in voldoende ruimte voor groen en recreatie. Het doel is om meer mogelijkheden te realiseren om langs de rivieroevers te wandelen, fietsen, een terras te pakken of op een andere manier van het water te genieten. Tegelijk helpen groene oevers om regenwater langer vast te houden en zorgen ze voor verkoeling.

Horecagebiedsplan 2019-2021 Om te zorgen dat Rotterdam een aantrekkelijke, veilige stad is en vooral blijft, wordt gebiedsgericht gewerkt. Dit is een van de uitgangspunten uit het coalitieakkoord en het programma #Veilig010. Deze werkwijze, waarbij maatwerk en flexibiliteit centraal staan, heeft in de afgelopen jaren reeds z’n vruchten afgeworpen op het gebied van horeca. Door per wijk en/of buurt een duidelijke visie en/of ambitie te hebben en daaraan vestigingsvoorwaarden te stellen kunnen bekende en nog onbekende horecaontwikkelingen worden beoordeeld en gerealiseerd.

- 20 -

Voor de Parkkade/Parkhaven is in het horecagebiedsplan opgenomen dat ruimte bestaat voor verdere ontwikkeling, ondersteunend aan woningbouw. Daarbij geldt voor bestaande en nieuwe ontwikkelingen dat dit horecagelegenheden mogen zijn tot maximaal categorie 2, de categorie die is aangemerkt als reguliere horeca met openingstijden tussen 7 uur ’s ochtends en tot maximaal 2 uur ’s nachts. Hotelbeleid Rotterdam, Wakker worden in een wereldstad Een passend hotelaanbod dat bijdraagt aan de economische en toeristische uitdagingen voor de stad, vraagt om concrete ambities en sturing. Daarom is in mei 2021 het Rotterdamse hotelbeleid vastgesteld. Tot nu toe verblijven gasten in Rotterdam vooral in hotels in de binnenstad. Ter bevordering van de levendigheid zijn nieuwe hotels in het verleden namelijk vooral in het centrum ontwikkeld. De binnenstad is immers voor meerdere doelgroepen interessant. De aanhoudende groei van gasten was aanleiding om deze strategie te herzien. Om een gastvrije stad te blijven is een passend en over Rotterdam verspreid hotelaanbod met een sterke match tussen concept en locatie nodig. Anders gezegd: een gedifferentieerd aanbod zodat gasten een verblijf kunnen kiezen dat past bij het doel van hun bezoek. Bijkomend voordeel van die spreiding over de stad is dat hotels op die manier ook als versneller werken voor de ontwikkeling van specifieke wijken of gebieden.

Zo dragen nieuwe hotels bij aan een goed vestigingsklimaat voor bedrijven in Rotterdam, alsook aan de lokale leefbaarheid en lokale economie. Een nieuw hotel is kansrijk als de locatie positief scoort op de volgende onderdelen: 1. Maakt de locatie onderdeel uit van een prioritair gebied van de verstedelijkingsopgave? 2. Is de locatie gelegen in een aangewezen business district? 3. Is de locatie, afhankelijk van het type hotel, goed bereikbaar (voornamelijk) met hoogwaardig openbaar vervoer? 4. Past het hoteltype in de (woon)omgeving? Sluit het goed aan op de buitenruimte? Is er een (openbaar toegankelijke) horecavoorziening? 5. Is de locatie gelegen in een zone met recreatief perspectief? Of een locatie geschikt is voor een hotelontwikkeling, is afhankelijk van meerdere aspecten. Voor Parkhaven is het van belang dat Rotterdam met het programma Rivieroevers inzet op het levendiger, aantrekkelijker en natuurlijker maken van de Nieuwe Maas, de Rotte en de Schie. Hotels op deze locaties dragen bij aan de ambitie om deze rivieren meer als recreatieve bestemming te ervaren. Langs de Rotte en de Schie zijn op grond van het hotelbeleid Boetiekhotels mogelijk. In de regels van dit bestemmingsplan is vastgelegd dat alleen dit type hotel is toegestaan. Boetiekhotels zijn niet afhankelijk van de afstand tot OV.

Woonvisie Rotterdam, koers naar 2030, agenda tot 2020 De in december 2016 vastgestelde Woonvisie verwoordt de ambities om van Rotterdam een aantrekkelijke woonstad te maken voor iedereen. Centraal in de opgave staat het beantwoorden van de groeiende vraag naar wonen in Rotterdam. Onlosmakelijk daaraan verbonden is de noodzaak om een betere balans in de woningvoorraad te creëren, de kwaliteit van woningen en woonmilieus te versterken en te borgen dat het voor iedereen en op een dagelijkse basis goed wonen is in de stad. In de Woonvisie zijn drie hoofddoelen en daarbij horende prioriteiten gesteld: • Meer aantrekkelijke woonmilieus realiseren door: o de toenemende woningvraag van huishoudens met een modaal of hoger inkomen, sociale stijgers en young potentials te accommoderen;

Ontwerpbestemmingsplan Parkhaven – Toelichting

- 21 -

te zorgen voor een meer gedifferentieerd woningbestand in gebieden waar dit nu nog eenzijdig is en waar de kwaliteit van het wonen onder druk staat; en o woonmilieus versterken, met een duidelijke profilering en aandacht voor kindvriendelijkheid. Zorgen voor een woningvoorraad met toekomstwaarde door: o een goede woningkwaliteit te realiseren in de nieuwbouw en bestaande voorraad, o ruimte voor tijdelijkheid, flexibiliteit, innovatie en experiment te bieden, en o energiezuinig en milieuvriendelijk wonen te bevorderen. De basis op orde houden door: o het borgen van voldoende aanbod van goedkope huurwoningen; o betaalbaarheidsproblemen aan te pakken bij de bron en met toepassing van maatwerk; o goed zelfstandig wonen voor iedereen mogelijk te maken; o toe te zien op goed verhuurschap en een transparante woningmarkt, en o woningeigenaren en bewoners aan te spreken op hun verantwoordelijkheid voor een ongestoord woongenot in en om de woning. o

•

•

In 2019 heeft de gemeenteraad een aanvulling op de Woonvisie Rotterdam 2030 vastgesteld, de nota ‘Thuis in Rotterdam’. Met dit addendum wil de gemeente het woningaanbod in Rotterdam nog beter laten aansluiten op de behoefte van Rotterdammers. De belangrijkste punten hieruit zijn: • Het harder laten groeien van de woningvoorraad om voor iedereen een thuis te kunnen bieden. • Het meer in evenwicht brengen van het woningaanbod zodat de woningvoorraad meer in verhouding komt met de samenstelling van de Rotterdamse bevolking. • Het toevoegen van extra nieuwe huurwoningen voor Rotterdammers met een middeninkomen zoals verwoord in het ‘actieplan middenhuur’. Dit moet er mede aan bijdragen dat deze groep mensen in de stad blijft wonen. Ruimtelijk en programmatisch toetsingskader Parkhaven en Masterplan ParkHaven Op 30 januari 2020 heeft de gemeenteraad van Rotterdam het ruimtelijk en programmatisch toetsingskader vastgesteld voor de gehele gebiedsontwikkeling aan de Parkhaven. De uitgangspunten voor het toetsingskader zijn gebaseerd op tal van beleidsdocumenten en programma’s, zoals de Gebiedsvisie Hoboken 2030, het Programma Rivieroevers en de Rotterdamse Stijl. Het Masterplan ParkHaven, vastgesteld op 18 februari 2021, betreft een uitwerking van het ruimtelijk en programmatisch toetsingskader en is daarmee in lijn is met het gemeentelijk beleid.

Algemeen kan gesteld worden dat het gemeentelijk beleid erop is gericht om de volle potentie van het gebied als toplocatie te benutten voor wonen, werken en recreatieve functies. Dit staat ook als zodanig benoemd in de Gebiedsvisie Hoboken 2030. In het masterplan is deze ambitie verder uitgewerkt. Daarbij is de integrale ontwikkeling van woningbouw en buitenruimte samen met het maatschappelijke en economische programma vormgegeven. Het masterplan geeft ook nader vorm aan de ambities en kwaliteiten van deze plek. Conclusie: Dit bestemmingsplan biedt het juridisch planologisch kader voor de ontwikkeling van stedelijke functies aan weerszijden van de Euromast. Het plan is gebaseerd op het Ruimtelijk en programmatisch toetsingskader Parkhaven en het Masterplan ParkHaven, zoals vastgesteld

- 22 -

door de gemeenteraad. Voorts is het plan in overeenstemming met de relevante gemeentelijke beleidskaders zoals de Gebiedsvisie Hoboken 2030, de Stadsvisie Rotterdam 2030 en het hotelbeleid. Geconcludeerd wordt dat het plan past binnen het gemeentelijk beleid. 2.4

Ladder voor duurzame verstedelijking Op 1 juli 2017 is het besluit tot wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening, in verband met de aanpassing van de ladder voor duurzame verstedelijking, in werking getreden. Met deze aanpassing zijn drie leden van artikel 3.1.6 van het Bro gewijzigd. In deze leden worden eisen gesteld aan de toelichting op een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt. Het nieuwe derde lid maakt het mogelijk dat bij bestemmingsplan kan worden bepaald dat de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt opgenomen in de toelichting van het wijzigings- of het uitwerkingsplan. Daarnaast is het begrip ‘actuele regionale behoefte’ vervangen door ‘behoefte’. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de beoogde ontwikkeling. In de huidige situatie zijn binnen het plangebied slechts enkele gebouwen en civiele kunstwerken aanwezig; de Euromast en de gebouwen die behoren tot de Maastunnel. Het plangebied is verder onbebouwd en bestaat hoofdzakelijk uit infrastructuur en groen. Dit bestemmingsplan ziet toe op de toevoeging van 650 nieuwe woningen met enkele aanvullende bij de locatie passende functies, zoals horeca. Behoefte nieuwe woningen Dat er behoefte is aan de beoogde woningen blijkt uit de meest actuele provinciale Woningbehoefteraming (WBR2019).

Deze prognose is bedoeld als “neutrale” kwantitatieve basis voor het provinciale woningbouwbeleid. Voor elke regio is berekend hoeveel extra woningen er nodig zijn, voor het huisvesten van nieuwe huishoudens. WBR2019 is een scenarioberekening van een demografisch model, waarbij (o.a.) wordt gerekend met ‘binnenlands migratiesaldo nul’ per gemeente. Op basis van deze raming blijkt de woningbouwproductie ten opzichte van de afgelopen jaren flink naar boven is bijgesteld. Uit de meest recente cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek blijkt evenwel dat het uitgangspunt “binnenlands migratiesaldo nul” in Rotterdam niet opgaat; de groei van Rotterdam wordt immers voor een belangrijk deel óók veroorzaakt door de vestiging van mensen van buiten de stad. De vraag naar woningen is in werkelijkheid dan ook groter, vandaar dat in het Rotterdamse coalitieakkoord het opschroeven van de woningbouwproductie een belangrijk beleidsvoornemen is. Behoefte overige functies Aanvullend op het woonprogramma wordt op de begane grond van enkele gebouwen voorzien in de mogelijkheid voor de realisatie van een meer gemengd programma: horeca, maatschappelijk, leisure/recreatie, kleinschalige kantoren, bedrijvigheid t/m categorie 2, maatschappelijke voorzieningen en een boetiekhotel. Over de behoefte aan deze functies het volgende.

De behoefte aan ruimte voor kleinschalige bedrijvigheid en kleinschalige kantoren volgt uit de Nota Bedrijfsruimte Rotterdam, vastgesteld in 2019. Hierin staat beschreven dat de vraag naar kleinschalige bedrijfsruimtes de komende jaren gaat toenemen in de ‘Next Economy’: de economie van de toekomst. Deze wordt gekenmerkt door een grotere behoefte aan flexibiliteit, het aantal ZZP’ers stijgt en bedrijven werken meer met een flexibele schil aan specialisten. Dit alles leidt tot een behoefte aan flexibele, goed bereikbare werkplekken voor zelfstandigen en kleine ondernemers in de stad (verzamelgebouwen, incubators) en aan third places (koffiebars, cafés) die uitnodigen tot ontmoeting en interactie.

Ontwerpbestemmingsplan Parkhaven – Toelichting

- 23 -

De behoefte aan maatschappelijke voorzieningen komt voort uit de nieuwe woningen en kan worden gekwantificeerd met de rekentool ‘Referentiewaarden Maatschappelijke Voorzieningen’, vastgesteld door B&W in 2020. Op basis van 650 nieuwe woningen is behoefte aan ca. 2.500 m² maatschappelijke voorzieningen in de vorm van onderwijs, culturele voorzieningen en gezondheidszorg. Daarnaast is er sprake van een bestaand tekort aan ruimte voor maatschappelijke voorzieningen in Rotterdam, dit geldt met name voor gezondheidszorg. Voor de behoefte aan recreatie en horeca bestaan geen kwantitatieve visies. Ten aanzien van de nieuwe horeca kan gesteld worden dat de behoefte onderbouwd wordt in het Horecagebiedsplan Centrum, zie paragraaf 2.3. De behoefte aan nieuwe recreatie komt voort uit de wens de Parkhaven verder te versterken als toeristische trekpleister. Ook biedt het bestemmingsplan de mogelijkheid om een kleinschalig boetiekhotel te vestigen met maximaal 50 kamers. Met het programma Rivieroevers zet Rotterdam in op het levendiger, aantrekkelijker en natuurlijker maken van de Nieuwe Maas, de Rotte en de Schie. Hotels op deze locaties dragen bij aan de ambitie om deze rivieren meer als recreatieve bestemming te ervaren. Op grond van het Rotterdamse hotelbeleid zijn boetiekhotels zowel langs de Maas als langs de Schie mogelijk. Deze zijn niet afhankelijk van de afstand tot OV.

Om te waarborgen dat het gemengde programma ondergeschikt blijft aan de woningbouw zijn in de regels maximale metrages opgenomen voor de verschillende functies. Het totaalprogrammna bedraagt 15.700 m² bvo (exclusief het boetiekhotel). Ook mogen deze functies alleen in de plint en op de eerste verdieping van de gebouwen aanwezig zijn. Gezien het bovenstaande wordt gesteld dat geen sprake is van strijdigheid met het Rijks- en provinciaal beleid op het gebied van de ‘ladder voor duurzame verstelijking’. De realisatie van maximaal 650 woningen voorziet in de behoefte en de ontwikkeling, ook met nevenfuncties ten behoeve van de leefbaarheid van het gebied, past daarmee geheel binnen het nationaal en provinciaal beleid.

- 24 -

3.

BESCHRIJVING VAN HET PLAN In dit hoofdstuk wordt een beschrijving gegeven van de bestaande situatie, het huidige gebruik van de omgeving en de beoogde nieuwe situatie.

3.1

Omgeving en huidig gebruik

3.1.1

Historische ontwikkeling De Parkhaven is gelegen aan de monding van de Delfshavense Schie, die eind veertiende eeuw werd aangelegd om Delft te verbinden met de Nieuwe Maas. Destijds eindigde deze echter in Delfshaven, de toenmalige haven van Delft. Omdat een alsmaar groeiende zandplaat de toegang tot deze haven steeds vaker belemmerde, raakte deze in verval. Met het wegvallen van Delfshaven kon de Rotterdamse haven uitgroeien tot de belangrijkste van Nederland. In dat kader werd in 1890 de Parkhaven gegraven en tussen 1906 en 1908 verbreed naar de huidige breedte. Met de aanleg van de Coolhaven en de Parksluizen (rond 1933) als nieuwe verbinding tussen de Delfshavense Schie en de Nieuwe Maas, werd de Parkhaven vooral een doorgangshaven. Van het hier gelegen buitendijkse weiland was niet meer over dan een smalle strook grond tussen Het Park en de Parkhaven. De haven was vooral in gebruik voor de overslag van stukgoed. Op de kades, dus ook aan de zijde van Het Park, verschenen hiervoor in de loop der jaren diverse loodsen en werden de goederen grotendeels per spoor afgevoerd. Voor de aanleg van de Maastunnel werden eind jaren dertig de loodsen aan de oostzijde echter alweer grotendeels gesloopt. De overgebleven loodsen verdwenen in de jaren veertig. Voor de Floriade in 1960 werd de Parkhavenstrook (toen ook wel Maastunnelstrook genoemd) benut als tentoonstellingsruimte.

In dat kader werd ook de Euromast gebouwd en ontstond een nieuwe relatie met Het Park. De toegang naar de Euromast lag aan de Baden Powelllaan en begon met een klein plateau als halte van de Floriade-expres. Hier konden bezoekers ook onder de kruinen van de bomen door Het Park in kijken. Sindsdien is de Parkhaven voornamelijk in gebruik als ontsluitingsroute voor de Euromast, de (party)boten en de voetgangers-/fietstunnel tussen Noord en Zuid.

1883

1898

1910

1938 1963 2008 Afbeelding 3: De ontwikkeling van de Parkhaven in de loop der jaren.

Ontwerpbestemmingsplan Parkhaven – Toelichting

- 25 -

3.1.2

Huidige bebouwing en gebruik Ook nu betreft de Parkhavenstrook nog altijd een buitendijks gebied. Zoals beschreven kende de locatie door de jaren heen vele gedaantes; van havenkade met loodsen en infrastructuur tot een flank van de Maastunnel. De locatie biedt nu ruimte aan de Euromast, die sinds de jaren zestig is uitgegroeid tot een imagobepalend element van Rotterdam en de status van Rijksmonument is toegekend, maar ook een gebied dat grotendeels bestaat uit wegen, parkeerplaatsen en andere infrastructurele werken. De strook heeft zich ontwikkeld tot een belangrijke toeristisch-recreatieve plek in de stad, met voorzieningen als de Hop-On Hop-Off Bus, Splashtours, diverse partyboten, een aanlegplaats voor de Watertaxi, een Chinese supermarkt, een restaurant, hotel en een midgetgolfbaan. Het is een plek voor een breed publiek, maar kent overwegend voorzieningen die zijn gericht op gezinnen en groepen. En met voorzieningen waar men bewust naartoe gaat, vooraf gekozen bestemmingen dus.

Afbeelding 4: zicht op de locatie.

De Parkhaven hoort bij de ruimtelijke hoofdstructuur van de stad en is daarmee van bovenlokaal belang. Het ligt aan de Nieuwe Maas en is onderdeel van de aansluiting van de Delfshavense Schie die nog altijd Delft en Rotterdam met elkaar verbindt. De Parkhavenstrook en de Müllerpier flankeren deze monding. Tegelijk herbergt het gebied ook een belangrijke fietsinfrastructuur, een (toekomstige) aaneengesloten groenstructuur en veel verschillende verblijfsplekken. Daarnaast ligt het in een uniek gebied met een aantal rijksmonumenten, waarvan de Euromast, een deel van het Maastunneltracé en de bij die tunnel behorende gebouwen in het plangebied zelf aanwezig zijn. Buiten het plangebied bevinden zich Het Park, de Parksluizen en het voormalige belastingkantoor Puntegale. De Parkhavenstrook sluit aan op het oude Land van Hoboken en maakt deel uit van het karakteristieke, buitendijks gelegen Scheepvaartkwartier. 3.2

Projectbeschrijving De ontwikkeling van het gebied past binnen de reeks aan Rotterdamse gebiedsontwikkelingen in voormalige havengebieden, zoals de Kop van Zuid, het Lloydkwartier en Katendrecht. Omdat de ontwikkeling is gelegen naast één van de meest iconische bouwwerken van de stad (De Euromast) en aan de rand van Het Park, is vanzelfsprekend ook hier sprake van een hoge ambitie ten aanzien van kwaliteit en uitstraling. Dat geldt niet alleen voor de nieuwe bebouwing, maar ook voor de buitenruimte. Door de gemeente zijn dan ook voorwaarden opgesteld en vastgelegd in het door de gemeenteraad vastgestelde Ruimtelijk en - 26 -

programmatisch toetsingskader (zie § 2.3). Deze zijn vervolgens uitgewerkt in het eveneens door de gemeenteraad vastgestelde Masterplan ParkHaven. Zoals aangegeven betreft dit bestemmingsplan de juridisch-planologische vertaling daarvan. Omdat het masterplan zeer uitgebreid ingaat op alle voor de ontwikkeling van belang zijnde aspecten, inclusief de stedenbouwkundige uitgangspunten, wordt in deze paragraaf vooral ingegaan op de hoofdlijnen van de ontwikkeling en de wijze waarop deze juridisch zijn vastgelegd in de planregels. Omdat het masterplan zelf niet juridisch bindend is, daarvoor dient het bestemmingsplan, is een aantal relevante onderdelen van het masterplan verwerkt in beleidsregels die zijn opgenomen als ‘bijlage bij de regels’. Daarmee is geborgd dat deze tevens fungeren als juridisch toetsingskader (zie ook § 5.2). Gebiedsopgave Een belangrijke opgave bij de gebiedsontwikkeling van Parkhaven is om het gebied meer betekenis te geven. Een aantrekkelijke plek voor de toerist is immers niet per definitie een fijne plek voor de bewoners van de stad. Het plan komt dan ook tegemoet aan de ambitie om hier een aantrekkelijk, gemengd stedelijk gebied te realiseren, mét woningen, aantrekkelijke voorzieningen op de begane grond en een levendige kade.

Hierbij wordt ingespeeld op alle mogelijkheden die de plek te bieden heeft, zoals de ligging aan de rand van het centrum, tussen economische topclusters en de nabijheid van de rivier. De vergroening van de buitenruimte zal daarnaast een belangrijke bouwsteen vormen in de ambitie om de Nieuwe Maas te ontwikkelen tot de meest karakteristieke en centraal gelegen openbare ruimte van Rotterdam; het zogenoemd stedelijk parklandschap (Programma Rivieroevers en toekomstperspectief Nieuwe Maas). De oevers krijgen daarbij betekenis als hoogwaardige groene openbare ruimte, waar het prettig verblijven is en met aantrekkelijke groene (recreatieve) routes voor langzaam verkeer. Het gebied krijgt daarmee niet alleen een meer aangenaam verblijfsklimaat, maar draagt ook bij aan de ecologische ontwikkeling binnen de stad en klimaatadaptatie. Ook wordt ruimte geboden aan allerlei vormen van informeel sporten, waarmee wordt ingespeeld op het thema ‘Ruimte voor lichaam en geest’ uit de gebiedsvisie Hoboken. De betekenis van het gebied wordt extra versterkt door de ‘open’ relatie met Het Park, een versterkte relatie met de rivier en een verbeterde toegankelijkheid voor de omgeving.

Afbeelding 5: masterplankaart Parkhaven.

Ontwerpbestemmingsplan Parkhaven – Toelichting

- 27 -

Uitstraling en ensemble van de bebouwing De bebouwing zal bestaan uit acht alzijdige stadsblokken (woongebouwen zonder ‘achterkant’) met een eigen karakter. De woongebouwen staan op ruime afstand van elkaar, zodat Het Park en de Parkhaven goed met elkaar zijn en blijven verbonden. Deze groene ruimtes tussen de gebouwen worden de ‘greens’ genoemd. De minimale breedte van deze greens wordt geborgd op de verbeelding en in de planregels (in combinatie met de beleidsregels die als bijlage bij de regels zijn opgenomen) van dit bestemmingsplan. Rondom de Euromast en het ventilatiegebouw van de Maastunnel wordt de groene ruimte behouden, waarmee tevens het zicht op de monumentale bebouwing en op de Euromast wordt geborgd. De Euromast als ‘icoon van de stad’ blijft daarmee oprijzen uit het groen en wordt naast het ensemble van nieuwe gebouwen nog nadrukkelijker onderdeel van de stad.

Afbeelding 6: De in het plan geborgde zichtlijnen op en vanuit de Euromast (rode lijnen), alsook de rooilijnen van de nieuwe bebouwing op maaiveld en hoger niveau (zwarte lijnen).

De schaal van de bebouwing is grootstedelijk en divers, maar bestaat uit relatief bescheiden volumes. De bebouwing doet daarmee eveneens recht aan de cultuurhistorische waarde van de Euromast. De betekenis van het ensemble als geheel heeft tevens een verbindende rol in de omgeving - het is een stedelijke ‘stepping stone’. Het reageert zowel op de gebouwen op de Müllerpier, het monumentale gebouw de Puntegale, als op het kopgebouw van het recent gerealiseerde Little C. Een drietal gebouwen zal, kijkend vanuit Het Park, net iets boven de boomtoppen uitsteken en daarmee het verband leggen met de eveneens rond Het Park gelegen faculteitstoren van het Erasmus MC, de Parkhavenflat en de Vopak-toren.

- 28 -

Afbeelding 7: Het ensemble aan gebouwen, gezien vanaf de Müllerpier (meest rechts het bestaande ventilatiegebouw van de maastunnel).

De gebouwhoogte varieert tussen minimaal 25 en maximaal 45 meter. Hierbij is sprake van één uitzondering. Zo voorziet het bestemmingsplan aan het Drooglever Fortuynplein in een gebouw van maximaal 70 meter hoog. Deze keuze is gebaseerd op het feit dat de noordkant van het project grenst aan het Droogleever Fortuynplein. In combinatie met het gebouw ‘De Puntegale’ is hier sprake van een monumentale symmetrische setting die vanaf de Westzeedijk ‐ komend vanuit het centrum ‐ goed beleefbaar is. Aan de noordzijde van het Droogleever Fortuynplein is recent het project Little C gerealiseerd met op de kop een woongebouw van 65 meter hoog. Met de realisatie van een gebouw van maximaal 70 meter aan de zuidzijde, wordt de totale stedelijke ruimte in balans gebracht. Het zorgt ervoor dat de symmetrie van het gebouw De Puntegale nadrukkelijker wordt opgenomen in de totale stedelijke setting.

Afbeelding 8: Symmetrie van het gebouw De Puntegale in de stedelijke setting. Gezien vanaf de Westzeedijk, vanuit de richting van het Lloydkwartier. Rechts het plan voor de Parkhaven, links Little C.

Ten zuiden van dit hoogte‐accent worden twee gebouwen mogelijk gemaakt van maximaal 35 meter hoog. Daarmee komt het totaal aantal gebouwen ten noorden van de Euromast op drie. Ten zuiden daarvan zal sprake zijn van vijf gebouwen, waarvan er twee reiken tot maximaal 45 meter. De onderbouw van al deze gebouwen eindigt op gelijke hoogte met de ‘scheepsbrug’ van de Euromast. Bij het gebouw direct ten zuiden van de Euromast blijft deze lager om het zicht op de haven te borgen. Vanaf hier ‘verjongen’ de gebouwen via setbacks. De setbacks zijn fors en kunnen worden gebruikt als royale groene terrassen. Ze verschillen tevens per verdieping en per gebouw, waardoor deze niet systematisch ogen, maar elk gebouw een eigen karakter krijgt. De maximale bouwhoogte is altijd inclusief de benodigde dakopbouwen, zoals installaties en liften. De enige uitzondering hierop vormen de trappenhuizen die toegang bieden tot de daktuinen.

Ontwerpbestemmingsplan Parkhaven – Toelichting

‐ 29 ‐

Afbeelding 9: De onderbouw ten opzichte van de ‘scheepsbrug’ van de Euromast.

Groene buitenruimte Doordat het project bestaat uit losse gebouwen zorgen de eerder benoemde ‘greens’ voor luchtigheid en transparantie tussen Het Park en de Parkhavenkade. De greens vormen zichten looplijnen in oost-west richting tussen de gebouwen. Tevens zijn hier de entrees gesitueerd, waardoor een sociaal veilige situatie ontstaat. Er bevinden zich twee greens ten noorden van de Euromast en vier ten zuiden. De breedte varieert tussen de 11 en 17 meter en zoals aangegeven is deze afstand geborgd in de planregels (in combinatie met de beleidsregels die als bijlage bij de regels zijn opgenomen) en op de bij het bestemmingsplan behorende verbeelding.

Afbeelding 10: De ‘greens’ zorgen voor een open verbinding tussen Het park en de kade.

De gewenste open en groene sfeer wordt verder versterkt door een aantal andere ingrepen. Zo wordt de nu brede stenige kade getransformeerd naar een kade met groene recreatieve invulling. Anders dan nu het geval is, wordt hier in de toekomstige situatie niet meer geparkeerd. Deze is uitsluitend bestemd voor voetgangers en fietsers. Ook maakt de bevoorrading van de aanwezige recreatieve voorzieningen en de afhandeling van afval integraal deel uitmaken van de groene buitenruimten. Het parkeren wordt opgelost in een ondergrondse garage (zie § 3.3). Het groen op de kade wordt doorgetrokken tot aan het ventilatiegebouw van de Maastunnel en de toegang daartoe voor fietsers en voetgangers.

- 30 -

Daarmee ontstaat een aaneengesloten gebied. De verbinding met Het Park zal ter hoogte van de Euromast nadrukkelijk ervaren worden door de introductie van een landschappelijke voet met een breedte van 105 meter en een nieuwe brug over het Maastunneltracé. Programma Zoals aangegeven bevindt de ontwikkeling zich op een strategische plek in de stad, aan een aantal belangrijke (fiets)routes. Deze routes worden veiliger en aantrekkelijker naarmate hier ook ’s avonds meer te doen is. Datzelfde geldt voor de kaderoute voor de voetganger. Met een herinrichting van de kade tot een groene kade die wordt geflankeerd door een kleinschalig plintprogramma in de nieuwe stadsblokken, wordt een verbindende rol gerealiseerd tussen Het Park en de kade. Het gebied transformeert daarmee van een doelbestemming naar een hoogwaardig verblijfsgebied met een centrum stedelijk karakter. De grote bezoekersaantallen van de Euromast, Het Park, de midgetgolf en de verschillende drijvende (horeca)functies aan de kade, bieden kansen voor een gevarieerd aanbod aan voorzieningen. Met deze toevoeging verrijkt de stad voor alle Rotterdammers. Het centrum en de kades worden groener; Het Park en de Euromast beter toegankelijk. Daarnaast is er ruimte voor woningen, voor alle typen bewoners en inkomensgroepen. De stad, de haven en het park versterken elkaar.

Afbeelding 11: mogelijke programmaverdeling zoals vastgelegd in het masterplan.

Overige functies In de tweelaagse plint (begane grond en de eerste verdieping) worden, naast woningen, ook functies toegestaan die bijdragen aan een goed en prettig woon- en leefklimaat. Daarom is hier een mix aan voorzieningen toegestaan die daaraan kunnen bijdragen. Te denken valt aan maatschappelijke (culturele) functies, al-dan-niet aan huis gebonden kantoren en werkruimtes en op enkele plekken een lichte vorm van horeca, al dan niet in combinatie met bijvoorbeeld de reeds in het gebied aanwezige midgetgolf. Het aantal m2 per functie is vastgelegd in de planregels en de locatie voor horeca- en recreatieve(/leisure) voorzieningen is tevens opgenomen op de verbeelding. Datzelfde geldt voor de mogelijke realisatie van een boetiekhotel met maximaal 50 kamers. Deze is uitsluitend toegestaan ter plaatse van het gebouw direct ten zuiden van de Euromast. Buiten de woongebouwen zijn binnen de groenbestemming ook tal van voorzieningen en functies toegestaan die bijdragen aan een goed verblijfsklimaat. Zo vindt ook de bestaande midgetgolfbaan opnieuw haar plek binnen het plangebied. Daarnaast blijft de bestemming voor de Euromast ongewijzigd van kracht, evenals de bestemmingen van het ventilatiegebouw van de Maastunnel en de toegang daartoe voor fietsers en voetgangers. De buitenruimte zal zo worden ingericht dat deze tevens toegang biedt tot de bestaande recreatieve voorzieningen

Ontwerpbestemmingsplan Parkhaven – Toelichting

- 31 -

en horeca (partyboten) aan de Parkhaven, inclusief de voorzieningen die benodigd zijn voor bevoorrading en afvalverwerking. 3.3

Bereikbaarheid en parkeren In het masterplan is uitgebreid rekening gehouden met de huidige en toekomstige functies binnen het plangebied en de noodzaak deze goed bereikbaar te houden. Onderstaand wordt ingegaan op de verschillende vervoersmodaliteiten en het parkeren. Autobereikbaarheid Het Scheepvaartkwartier is op drie manieren toegankelijk voor het autoverkeer. De hoofdontsluiting voor de wijk is de aansluiting van de Westzeedijk op de Scheepstimmermanlaan (zie A in afbeelding 11). De tweede aansluiting is de aansluiting van het Droogleever Fortuynplein op de Parkhaven (B). Als derde aansluiting is er een eenzijdige afrit van de Westzeedijk bij de Kievietslaan (C). Voor de Parkkade is de tweede aansluiting het meest van belang.