[22bb007927] Raadsvoorstel over vaststellen Tweede wijziging Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2021

Stadsontwikkeling Klimaat, Bouwen, Wonen Drs. C.M. Zeegers MA Van: Rina das Dores Telefoon: 14 010 Ons kenmerk: M2204-462 - 22b0006110 Bijlage(n): 1

Aan de gemeenteraad

Onderwerp: Tweede wijziging Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2021 Datum: B&W 22 november 2022

Gevraagd besluit: Samenvattend stellen wij u voor: - De voorgestelde wijzigingen in het kader van de opkoopbescherming, woningonttrekking, kamerverhuur en splitsing in de Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2021 (verder: de huisvestingsverordening) vast te stellen. Waarom dit voorstel?/Waarom nu voorgelegd? Vanaf 1 januari 2022 is de opkoopbescherming in werking getreden. In 2021 is er hard gewerkt om de invoering van de opkoopbescherming in de huisvestingsverordening te kunnen realiseren. Dit is gelukt en Rotterdam is de eerste gemeente in Nederland die de opkoopbescherming heeft ingevoerd. Ondertussen hebben onder meer de gemeenten Amsterdam, Den Haag, Utrecht en Eindhoven de opkoopbescherming ook ingevoerd. De snelle invoering van de opkoopbescherming in Rotterdam heeft als nadeel dat er tijdens het proces van invoeren al redelijk snel geen ruimte meer was om artikelen in de huisvestingsverordening eventueel nog aan te passen. Sinds de invoering heeft de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) een modelverordening opkoopbescherming vastgesteld. Op basis van deze modelverordening en voortschrijdend inzicht bestaat de behoefte om de huisvestingsverordening in het kader van de opkoopbescherming voor een aantal situaties aan te passen. De wijzigingen zijn van technische aard.

Daarnaast zijn er nog een aantal wijzigingen van technische aard in het kader van woningonttrekking, kamerverhuur en splitsing. Relatie met het coalitieakkoord/collegewerkprogramma/eerder aangenomen moties en gedane toezeggingen: 1. Coalitieakkoord 2018-2022 “Nieuwe Energie voor Rotterdam” (19bb879) 2. Woonvisie (2016) en Addendum Woonvisie 2030 (2019) 3. Actieplan Middenhuur 4. Actieplan Goed Huren en Verhuren 5. Actieplan Middenkoop

Toelichting: De gemeenteraad wordt voorgesteld per 1 juli 2022 een wijziging van de huisvestingsverordening door te voeren. Het betreft de volgende wijzigingen:

Blad: Datum: Ons kenmerk:

2/8 22 november 2022 M2204-462

Opkoopbescherming Nieuwbouw en transformatie Op basis van de wettekst in de Huisvestingswet 2014 over de opkoopbescherming was de interpretatie dat de opkoopbescherming ook voor nieuwbouw geldt. Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties geeft nu aan dat de opkoopbescherming alleen voor bestaande bouw geldt. Het ministerie gaat dit in de wijziging van de Huisvestingswet 2014 (ergens in 2023) meenemen, zodat er geen onduidelijkheid over blijft bestaan. Vooruitlopend op deze wetswijziging is het voorstel is om in de huisvestingsverordening aan te geven dat de opkoopbescherming alleen geldt voor bestaande woonruimten. Een woonruimte die op dit moment bewoond wordt, of in het verleden bewoond is geweest, classificeert als een bestaande woonruimte. Een woonruimte die nog nooit eerder bewoond is geweest valt niet onder de noemer bestaande woonruimte. Bij de aankoop van een nieuwgebouwde woning die niet eerder is bewoond geldt de opkoopbescherming dan ook niet. Dit geldt ook voor transformatie. Onder transformatie wordt verstaan het omvormen van leegstaand vastgoed zoals kantoren of zorginstellingen naar woningen. Het bovenstaande laat onverlet dat er bij nieuwbouw- of transformatieprojecten vanuit de gemeente privaatrechtelijke afspraken over zelfbewoningsplicht gemaakt kunnen worden met ontwikkelaars.

Gemeente en woningcorporaties In de huidige huisvestingsverordening zijn de gemeente Rotterdam en de woningcorporaties als uitzondering opgenomen en dienen zij een vergunning opkoopbescherming aan te vragen om alsnog te kunnen verhuren in de aangewezen gebieden. Het VNG-model heeft deze 2 categorieën uiteindelijk uitgezonderd van de opkoopbescherming. Dit betekent dat de opkoopbescherming niet op hen van toepassing is en zij verder geen vergunning hoeven aan te vragen om alsnog woningen te kunnen verhuren. Dit laatste vinden wij meer wenselijk dan de huidige situatie. Voorgesteld wordt om de gemeente Rotterdam en de woningcorporaties voortaan uit te sluiten van de opkoopbescherming. Dit voorkomt onnodige administratieve lasten, immers het aanvragen van vergunningen opkoopbescherming komt voor hen hiermee te vervallen. Eigenaar-bewoner In de huidige huisvestingsverordening vallen eigenaren die na aankoop zelf de woning gaan bewonen en graag een (gedeelte) van hun woning in gebruik willen geven ook onder de opkoopbescherming. Met de opkoopbescherming wordt beoogd om zelfbewoning door starters of personen met een middeninkomen te bevorderen. Om deze reden vinden wij het wenselijk om eigenaren die de woning zelf bewonen en gedeeltelijk in gebruik geven, uit te zonderen voor de opkoopbescherming.

Voor het alsnog in gebruik mogen geven van een gedeelte van hun woonruimte dienen ze wel een vergunning opkoopbescherming aan te vragen. Ontheffingsmogelijkheid Het is wenselijk om het college in het kader van de opkoopbescherming de bevoegdheid te geven om in individuele gevallen ontheffing te verlenen van het verbod om zonder vergunning opgekochte woningen te verhuren. Via nader te bepalen beleidsregels wordt hier invulling aan gegeven door het college. De beleidsregels zullen na vaststelling door het college ter informatie aan de gemeenteraad worden verstuurd. Op deze manier kan er ook redelijk flexibel worden ingespeeld op ontwikkelingen in de praktijk. Jaarlijkse indexatie WOZ-waarde De WOZ-waarde is bepaald tot de Nationale Hypotheek Garantie-grens en was per 1 januari 2022 gefixeerd op € 355.000. Het is een raadsbevoegdheid om dit bedrag jaarlijks

Blad: Datum: Ons kenmerk:

3/8 22 november 2022 M2204-462

te indexeren, zodat de waarde actueel blijft. Voor het jaar 2023 is de WOZ-waarde bepaald tot de Nationale Hypotheek Garantie-grens van € 405.000,-. Woningonttrekking, kamerverhuur en splitsing In artikel 35 van de Huisvestingswet 2014 staat dat de gemeenteraad mag bepalen in de huisvestingsverordening dat een bestuurlijke boete opgelegd mag worden voor overtreding van de artikelen 21, eerste lid, sub a, c en d (woningonttrekking, kamerverhuur en splitsing) en 22, eerste lid (onvergund) splitsen van het recht op een gebouw in appartementsrechten) van de Huisvestingswet 2014. Tevens is in het derde lid van dat artikel bepaald dat in de huisvestingsverordening geregeld wordt welke hoogtes van boetes gelden, met inachtneming van de maximale boetes uit de huisvestingswet. In artikel 4.4, eerste lid van de huisvestingsverordening 2021 zijn de artikelen 21, eerste, sub a, c en d en 22, eerste lid opgenomen als beboetbare feiten. Uit bijlage 4 van de huisvestingsverordening blijkt tevens wat de hoogte van de boetes is voor overtreding van de artikelen 21, eerste lid, sub a, c en d en 22, eerste lid. De artikelen 21, eerste lid, sub a, c en d en 22, eerste lid, zijn per abuis echter niet opgenomen in artikel 4.4, tweede lid 2, sub a, waarin de hoogtes van deze boetes bepaald zijn middels verwijzing naar de boetetabellen in de bijlage.

Met dit wijzigingsvoorstel wordt dit alsnog gedaan. Kamerverhuur Er is geconstateerd dat in het overgangsrecht van de huisvestingsverordening een ongewenste lacune zit: de overgangsbepalingen die zijn opgenomen in artikel 5.2, vierde en vijfde lid, zijn krachtens artikel 5.3, tweede lid, vervallen per 1 september 2022. Op aanvragen van vóór 1 september en bij bezwaarschriften kan daarom geen rekening worden gehouden met het overgangsrecht van voor die datum. Met het wijzigingsvoorstel wordt de lacune hersteld. Daarbij wordt eveneens recht gedaan aan de omstandigheid dat onderdeel c van het vijfde lid niet voorziet in overgangsrecht voor kamerbewoning door twee huishoudens, waarvan er één uit twee personen bestaat. 1 Financiële en juridische consequenties/aspecten: N.v.t.

Het bijbehorende ontwerpbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan.

Blad: Datum: Ons kenmerk:

4/8 22 november 2022 M2204-462

Burgemeester en wethouders van Rotterdam, De secretaris,

De burgemeester,

V.J.M. Roozen

A. Aboutaleb

Bijlage(n): Ontwerpbesluit

Blad: Datum: Ons kenmerk:

5/8 22 november 2022 M2204-462

Ontwerpbesluit De Raad van de gemeente Rotterdam, gelezen het voorstel van het college van 22 november 2022 (22b0006110); gelet op de artikelen 21, 22, 35, 40, 41 en 45 van de Huisvestingswet 2014; overwegende dat het wenselijk is om: - de opkoopbescherming, bedoeld in hoofdstuk 7 van de Huisvestingswet 2014, alleen van toepassing te verklaren op bestaande woonruimten; - de opkoopbescherming niet van toepassing te verklaren op de bestaande woonruimten van de gemeente Rotterdam en woningcorporaties; - de WOZ-waarde jaarlijks te indexeren; - eigenaren die een bestaande woonruimte zelf bewonen en deze woonruimte gedeeltelijk in gebruik geven aan een ander uit te zonderen van de opkoopbescherming; - het college in het kader van de opkoopbescherming de bevoegdheid te geven om in individuele gevallen ontheffing te verlenen van het verbod om zonder vergunning opgekochte bestaande woonruimten te verhuren; - enkele technische wijzigingen aan te brengen; besluit: Artikel I De Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2021 wordt als volgt gewijzigd: A Artikel 3.6.1 wordt als volgt gewijzigd: 1. Voor de tekst wordt de aanduiding ‘1.’ geplaatst. 2. In de aanhef van het eerste lid (nieuw), wordt na ‘van toepassing op alle’ ingevoegd ‘bestaande’. 3. In onderdeel b wordt ‘355.000,-‘ vervangen door ‘405.000,-‘. 4. Er wordt een lid toegevoegd, luidende: 2.

Het in het eerste lid bedoelde verbod is niet van toepassing op woonruimte die op de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering in eigendom is van de gemeente Rotterdam of een woningcorporatie. B Artikel 3.6.3 wordt als volgt gewijzigd: 1. Onderdeel d komt te luiden: d. de eigenaar van woonruimte een deel van de woonruimte zelf bewoont en een gedeelte van die woonruimte in gebruik geeft; 2. Onder verlettering van onderdeel f tot e en onderdeel h tot f vervalt onderdeel g. 3. Aan onderdeel e (nieuw) wordt toegevoegd ‘of’. C

Blad: Datum: Ons kenmerk:

6/8 22 november 2022 M2204-462

In artikel 3.6.5, vijfde lid, wordt ‘onderdeel f’ vervangen door ‘onderdeel e’. D In artikel 3.6.6 wordt ‘onderdelen a tot en met h’ vervangen door ‘onderdelen a tot en met f’. E Na artikel 3.6.6 wordt een artikel toegevoegd, luidende: Artikel 3.6.7 Ontheffing verbod verhuur opkoopbescherming 1. Het college kan een ontheffing verlenen van het verbod, bedoeld in artikel 41, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014. 2. Het college stelt de kaders van de ontheffing vast in beleidsregels. 3. De aanvraag voor deze ontheffing wordt door de eigenaar van de woonruimte ingediend door gebruikmaking van een door het college vastgesteld formulier. F In artikel 4.4, tweede lid, onderdeel a wordt na ‘en de artikelen’ ingevoegd ‘21, eerste lid, onderdelen a, c en d, 22, eerste lid,’. G Na artikel 5.2 wordt een artikel toegevoegd, luidende: Artikel 5.3a Overgangsrecht kamerbewoning Op een aanvraag om een vergunning voor kamerbewoning krachtens paragraaf 3.2 van deze verordening die is ingediend vóór 1 september 2022 wordt, totdat de beslissing daarop onherroepelijk is, op de volgende wijze beslist: a.

indien de aanvrager van een vergunning voor kamerbewoning naar het oordeel van het college heeft aangetoond dat er op 31 december 2019 reeds sprake was van kamerbewoning door ten minste hetzelfde aantal kamerbewoners als op het moment van de vergunningaanvraag, zijn de criteria, bedoeld in artikel 3.2.3, onderdelen d en f, niet van toepassing op een aanvraag om een vergunning voor kamerbewoning voor: 1°. vier of meer kamerbewoners; 2°. één uit meer personen bestaand huishouden en drie of meer kamerbewoners; of 3°. meer dan één uit meer personen bestaande huishoudens, waarvan het kleinste huishouden uit drie of meer personen bestaat. b. indien de aanvrager van een vergunning voor kamerbewoning naar het oordeel van het college heeft aangetoond dat er op 30 juni 2021 reeds sprake was van kamerbewoning door ten minste hetzelfde aantal kamerbewoners als op het moment van de vergunningaanvraag, zijn de criteria, bedoeld in artikel 3.2.3, onderdelen a, c, d en f, niet van toepassing op een aanvraag voor een vergunning voor kamerbewoning voor: 1°. drie kamerbewoners; 2°. één uit meer personen bestaand huishouden en twee kamerbewoners; of 3°. twee uit meer personen bestaande huishoudens waarvan één uit twee personen bestaat. c. deel 2 van de lijst in bijlage 5 is van toepassing, zoals dat deel op 31 augustus 2022 luidde.

Blad: Datum: Ons kenmerk:

7/8 22 november 2022 M2204-462

Artikel II Dit besluit treedt in werking met ingang van 1 januari 2023 en werkt ten aanzien van artikel I, onderdeel G terug tot en met 1 september 2022. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van [datum raadsvergadering].

De griffier,

De voorzitter,

Artikelsgewijze toelichting Artikel 3.6.1, eerste lid, van de Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2021 In dit onderdeel wordt verduidelijkt dat de opkoopbescherming bedoeld is voor bestaande woonruimten. Dit wordt gedaan door in artikel 3.6.1, eerste lid, het woord ‘bestaande’ voor ‘woonruimte’ te plaatsen. Op deze manier is het verboden om een bestaande woonruimte die behoort tot de aangewezen categorie van woonruimten en gelegen is in een in de verordening aangewezen gebied zonder vergunning van burgemeester en wethouders, in gebruik te geven binnen een periode van vier jaar na de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan de nieuwe eigenaar. Een woonruimte die op dit moment bewoond wordt, of in het verleden bewoond is geweest, classificeert als een bestaande woonruimte. Een woonruimte die nog nooit bewoond is geweest valt niet onder de noemer bestaande woonruimte. Bij de aankoop van een nieuwgebouwde woning die niet eerder is bewoond geldt de opkoopbescherming dan ook niet. Wanneer de nieuwbouwwoning na aankoop wordt bewoond en vervolgens wordt doorverkocht, valt deze wel onder de opkoopbescherming mits deze behoort tot de in de huisvestingsverordening aangewezen categorie van woonruimten en gelegen is in een in de verordening aangewezen gebied.

Artikel 3.6.1, tweede lid, van de Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2021 In artikel 3.6.1, tweede lid, worden woonruimten uitgesloten van het toepassingsgebied als bedoeld in het eerste lid indien sprake is van een woonruimte die op de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering in eigendom is van de gemeente Rotterdam of een woningcorporatie. Gezien de maatschappelijke rol van de gemeente en woningcorporaties en de verantwoording die zij behoren af te leggen, worden deze twee partijen uitgesloten van de opkoopbescherming.

Artikel 3.6.1, derde lid, onderdeel b, van de Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2021

Blad: Datum: Ons kenmerk:

8/8 22 november 2022 M2204-462

De WOZ-waarde is bepaald tot de Nationale Hypotheek Garantie-grens en was per 1 januari 2022 gefixeerd op € 355.000. De raad indexeert dit bedrag jaarlijks, zodat de waarde actueel blijft. Voor het jaar 2023 is de WOZ-waarde bepaald tot de Nationale Hypotheek Garantie-grens van € 405.000,-. Artikel 3.6.3 van de Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2021 In artikel 3.6.3 zijn naast de uitzonderingen opgenomen in het tweede lid, onderdelen a tot en met c die voortvloeien uit artikel 41, derde lid, van de Huisvestingswet 2014, nog drie uitzonderingen opgenomen. 1. Onderdeel d. De eigenaar van de woonruimte bewoont zelf (een deel van) de woonruimte en geeft een gedeelte van die woonruimte in gebruik. De eigenaar die tevens zelf de woning bewoont, wordt hiermee in de gelegenheid gesteld om alsnog een kamer in gebruik te geven of te verhuren. 2. Onderdeel e. Woonruimten die in opdracht van de gemeente door een marktpartij worden aangekocht. Dit is in belang voor de herstructurering van de stad. Een voorbeeld hiervan zijn woningen die in het kader van het Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ) worden aangekocht. 3. Onderdeel f.

Woonruimten die door een gecertificeerde dan wel door de gemeente of de rijksoverheid gecontracteerde zorgaanbieder zijn aangekocht en bedoeld zijn voor cliënten met een zorgindicatie die de woonruimte tijdelijk huren op basis van een woon-zorgcontract tegen een niet-commercieel tarief. Het gaat hierbij om zorgaanbieders die actief zijn in het kader van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015, de Jeugdwet, de Wet langdurige zorg dan wel de Wet forensische zorg. Voorbeelden zijn: verpleeg- en verzorgingstehuizen, jeugdzorginstellingen (denk aan woongroepen), opvangcentra, resocialisatietrajecten etc.