[22bb007819] Bijlage 1 behorende bij 22bb7824 - on werpbestemmingsplan K.P. van der Mandelelaan 130
Tekst van het document
Gemeente Rotterdam
ONTWERPBESTEMMINGSPLAN
K.P. van der Mandelelaan 130
K.P. van der Mandelelaan 130 Rotterdam
bestemmingsplan
identificatie
planstatus
identificatiecode:
datum:
status:
NL.IMRO.0599.BPMandelelaan130-ON01
20-05-2020
concept
03-11-2021
voorontwerp
11-05-2022
ontwerp
projectnummer:
401225.20191205
opdrachtleider:
R.J.M.M. Schram
vastgesteld
2
Inhoudsopgave Toelichting Hoofdstuk 1 1.1
Inleiding
5
Aanleiding
5
1.2
Ligging plangebied
5
1.3
Vigerend bestemmingsplan
7
1.4
Leeswijzer
8
Beschrijving van het plan
9
2.1
Omgeving en huidig gebruik
9
2.2
Ontwikkeling Brainpark
10
2.3
Projectbeschrijving
11
Hoofdstuk 2
Hoofdstuk 3
Beleidskader
15
3.1
Nationaal beleid
15
3.2
Provinciaal beleid
18
3.3
Gemeentelijk beleid
20
Omgevingsaspecten
27
Verkeer en parkeren
27
4.2
Geluid
29
4.3
Water
32
4.4
Luchtkwaliteit
35
4.5
Bedrijven en milieuzonering
38
4.6
Externe veiligheid
4.7
Bodem
39 41
4.8
Archeologie
42
4.9
Cultuurhistorie
43
4.10
Planologisch relevante kabels en leidingen
43
4.11
Ecologie
43
4.12
Vormvrije m.e.r.-beoordeling
46
Juridische planopzet
47
5.1
Algemeen
47
5.2
Opbouw regels
47
5.3
De bestemmingen
47
Uitvoerbaarheid
49
6.1
Maatschappelijke uitvoerbaarheid
49
6.2
Financiële uitvoerbaarheid
52
Hoofdstuk 4 4.1
Hoofdstuk 5
Hoofdstuk 6
Bijlagen toelichting Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Bijlage 1 Bijlage 2 Risico-analyse LPG tankstation Bijlage 3 Risico-analyse Abram van Rijckevorselweg Verantwoording groepsrisico Bijlage 4 Verkennend bodemonderzoek Bijlage 5 Bijlage 6 Bijlage 7 Bijlage 8 Bijlage 9 Bijlage 10
Beleidsbesluit archeologie Memo stikstofberekening Stikstofberekening gebruiksfase Quickscan beschermde planten- en diersoorten Aanmeldnotitie vormvrije-m.e.r.-beoordeling
3
Regels Hoofdstuk 1
Inleidende regels
Artikel 1
Begrippen
Artikel 2
wijze van meten
Hoofdstuk 2
Bestemmingsregels
77 77 81
83
Artikel 3
Gemengd
83
Artikel 4
Waarde - Archeologie 2
84
Hoofdstuk 3
Algemene regels
87
Artikel 5
Anti-dubbeltelregel
87
Artikel 6
Algemene bouwregels
88
Artikel 7
Algemene gebruiksregels
89
Artikel 8
Algemene afwijkingsregels
90
Hoofdstuk 4
Overgangs- en slotregels
91
Artikel 9
Overgangsrecht
91
Artikel 10
Slotregel
92
Bijlagen regels Bijlage 1 Staat van Horeca-activiteiten
4
Toelichting Hoofdstuk 1 1.1
Inleiding
Aanleiding
Het gebied Brainpark I ligt aan de oostzijde van Rotterdam. Deze groene bedrijvencampus heeft een ideale ligging: direct aan de afrit van de snelweg A16 en aan de invalsweg naar het centrum van Rotterdam. Ook de OV-bereikbaarheid is goed: Brainpark ligt op loopafstand van metrostation Kralingse Zoom en er zijn diverse bus- en tramhaltes in de omgeving. Bovendien is Brainpark goed zichtbaar vanaf de snelweg A16, één van de hoofdaderen van Nederland. Brainpark heeft dus veel potentie. Niet voor niets sprak Vastgoedjournaal in 2017 van de 'Slapende groene parel van Rotterdam'. Brainpark staat aan het begin van een transformatie. De komende jaren zal aan Brainpark ca. 300.000 m2 programma toegevoegd worden. Dit bestemmingsplan maakt één van de eerste ontwikkelingen binnen Brainpark mogelijk. Het betreft de herontwikkeling van het perceel K.P. van der Mandelelaan 130. Het bestaande kantoorgebouw zal worden gesloopt. Hier wordt een nieuw gebouw opgericht dat zal bestaan uit twee bouwvolumes met een hoogte van 35 respectievelijk 70,5 meter. Dit gebouw zal het volgende programma bevatten:
Programma » »
614 studio's en appartementen met een oppervlakte tussen de 19,6 en 49,8 m2; 1.661 m2 gezamenlijke voorzieningen en gezamenlijke dakterrassen.
Commercieel programma »
385 m2 bvo commerciële ruimte (horeca).
De ontwikkeling is in strijd met het geldende bestemmingsplan waarin het perceel deels de bestemming 'Gemengd' heeft en deels de bestemming 'Horeca'. Het realiseren van de woningen en commercieel is in strijd met deze bestemming. Ook de toevoeging van hogere volumes is strijdig. Dat betekent dat een ruimtelijke ordeningsprocedure moet worden doorlopen. Dit bestemmingsplan voorziet in een nieuw planologisch kader.
1.2
Ligging plangebied
Dit bestemmingsplan heeft betrekking op het kadastrale perceel KLG00-L-1300. Het betreft het adres K.P. van der Mandelelaan 130. Het plangebied grenst aan de noordzijde aan de K.P. van der Mandelelaan en aan de zuidzijde aan de Abram van Rijckevorselweg. Aan de westzijde grenst het plangebied aan het perceel K.P. van der Mandeleweg 150 (Novotel Rotterdam), aan de oostzijde aan het perceel K.P. van der Mandeleweg 120. Dit is thans in gebruik als kantoor. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.
5
tM “ľ r í#
Figuur 1.1: Ligging plangebied (Bron: Luchtfoto 2021)
6
1.3
Vigerend bestemmingsplan
Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Kralingse Zoom', vastgesteld op 1 februari 2018. 4
h 4 4 4 4 4 4
-f- 4
4 4
4
-I- 4 4 4
4 + 4
t-44444444444
4/4 4 4 4/4
t-44444444444
44
Ļ 4 4444444444
4 4 4
4
-44
4 4 4
4 f+t 4
4 4 4 4 4
4 4 ƒ4
K4444 + 44 -44444444
4
4
h44444444 4/4
4 4 4 4 4 4T4 •-4444444
4
444444 4/4
4 4
4 4i
4
4
-4444444
4 4 4 4i
4
f4
4 4 4
t- 4 4
4
4 4
4
4
4 4
4j
4/4
4 4 4
4 4
V'-V’V-V
4 4
4
.4
4
4 4
4 4
4/4 4
4 4
4
4/4 4
4 4 4
4 4 4 4
4 4"
4 4
4
4
4
4
4
4 4
4
4
4
4444444444444 44444444444 4 4 4
4-4 4
4 4
444444444" 4/4
4444444444444 4/4 4/4 4444444444444
4 4
4 4 4 4
44444444444444 44444444444444
4"
4 4
4 4
4
4
4
„4 4
44444444444
44444444
4
4
4
4
W 4^4
’ 4V4’
4
4
4
4 4 4
4
4
4 4 4
4
4 4#4
4
4
44444444 4/ 44 4
44444444 4444 4
4
4/4 4
4
4
4 4 4
4
4
4
4
4
4
44444444 4
4
4
4
4 4
4
4
4
4
4
4, 4 4 4
4
4 4 4 4
4444444444
4 4 4 4İ4 414
444444444 444444444
4 4 4 4 4 4İ
44444444
444444
4 4 4
'444
444 4^44
4V4
4 -4"V' 4 4 “ 4’-4'4 -4
4 4
44444444
4 4
4
4 4
4 -44 444444kl'444
4 4 4
4 4 4
4
4 4 4 4 4
t
4
4
4 4 4 4
4 4 4
44444
4V4V4
444444444
4 4
4 4 4 4
4444444
4 4 4
4 4
4 4
4 4 4 4 4
444444444
4V4V4V4V 4 4 4V4V4 4^44 4-4 4'-'4vy4^4v4 4 4 4 4 4 4 4 444V4V4V4 4 4" 444444444 4v4vtv4v4 4-44 -'4 -'4ţ 444444444444 4V4VV“V
4
4 4 4 4
4444444444444 4Ŵ4 4444444444
4
4 4 4
4444444444444
44 4 4V4V 474T4-444 4V4V4’4 r4V4V4V4V4 4 4^4 4) 4V4 4Y4V4V4V4
4 4
4 4j 4 4
444444444
4
4 4 4
4/4 4444444444444
4ļ
4
4 4 4
4444444444444
4 4 4
4
4 4
4/4 4/4 4444444444444
4 4 4
4
4 4
-4444444
4
4
4/4 4 4 4
t-4444444
4 4 4 4
4
4ƒ4 4444444444444^
4 4 4 4 4 4
4 4
44444444444444
4/4
4 4
4 4/4
4 4 4 4/4*
4/ 4
K44444444
4 4 4 4
44444444444444
4/4
4 4 4 4 4 4
4 4
4 4 4
44444444444444 4 ļ4
4444 4/4
4 4
4 4
r-4444444
4
4/44Í44444444444444
4 4 4
4 4 4 4 4 4 4/4
4 -4 - 4^4^44 -4
4 -4V44 44vr ' 4
4
4
4
4
4
4
4 4
4
4+4V444'
+ 44-4 4 444
4
4
4
4
4 4
4
4
4
4
4
4
4
4
44444444444444444444444444444444
4 4
444 +
4 4
4 4
4
4
4
4
4
4
4-4'4-'4'-44 -4444" 4 4
4
4
4
4
4V4 ^4^4^4yy4^4^4^4V'^4^4 4^4W4V4V4^4W4 u 444 -4*44 4
4 4
4
4444444444444444 44444444444 4
444444444444
44 4 4 4
4
444444444444444444444444444444 44444444444444444444
van Rijckevorse
Figuur 1.2: Vigerend bestemmrngplan (bron: ruimtelijkeplannen.nl) Binnen de grenzen van het plangebied gelden meerdere bestemmingen. Op locatie van K.P. Mandelelaan 130 geldt de bestemming 'Gemengd - 1'. Op deze bestemde gronden zijn kantoren, bedrijven t/m categorie 2 en horeca en bijbehorende functies zoals groen, parkeren, ontsluitingswegen en -paden toegestaan. De maximum bouwhoogte is 15 meter en er mag uitsluitend gebouwd worden binnen het bouwvlak. Rond deze percelen liggen stroken met de bestemming 'Groen'. Hier zijn groenvoorzieningen toegestaan. In het plangebied gelden twee dubbelbestemmingen. »
»
De dubbelbestemming 'Waarde-archeologie 2': hiermee worden mogelijke archeologische waarden beschermd. Dit houdt in dat een vergunning vereist is bij werkzaamheden die dieper reiken dan 2,0 meter beneden maaiveld en die tevens een terreinoppervlak groter dan 200 m2 beslaan. De dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering': hiermee worden de waterstaatkundige belangen van de waterkering geborgd.
7
1.4
Leeswijzer
Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de huidige en de toekomstige situatie van het plangebied. Vervolgens is in hoofdstuk 3 een samenvatting opgenomen van het actuele beleidskader dat relevant is voor het plangebied. In hoofdstuk 4 worden de sectorale aspecten beschreven, welke inzicht geven in de relevante milieuaspecten en de verrichtte onderzoeken. In hoofdstuk 5 wordt een toelichting gegeven op de gekozen planvorm en de juridische regeling. Ten slotte gaat hoofdstuk 6 in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.
8
Hoofdstuk 2
Beschrijving van het plan
2.1
Omgeving en huidig gebruik
2.1.1
Ontstaansgeschiedenis
Het plangebied ligt aan de K.P. Mandelelaan in het oosten van de Rotterdam en ten zuiden van stadswijk Kralingen. Het plangebied is onderdeel van Brainpark I. Dit gebied is in de jaren '80 en '90 van de vorige eeuw ontwikkeld als kantoren locatie voor Rotterdam. Brainpark I is onderdeel van Brainpark in zijn geheel. Het gebied kenmerkt zich door kantorengebouwen die allemaal zijn gebouwd vanaf eind jaren '80. Het gebied werd populair door de goed bereikbare ligging aan de rand van Rotterdam. Met de A16 heeft dit gebied een goede auto-ontsluiting.
tŕ. .-vV
tćS&ĚÊïaz ••t- —i
ľTÉŴ-i
'WŞŚŞí-rV--.
-
1 - -ņ5 -
tį«r F**
. ^ ‘V:
BOTTEBOA*
Brainpark ligt ten oosten van de weg Kralingse Zoom. In het zuiden ligt de Abram van Rijckevorselweg, een belangrijke invalsweg van Rotterdam. Deze weg sluit ten zuidoosten van het plangebied aan op de A16, een van de hoofdaderen van Nederland, en leidt in de westelijke richting naar het centrum van Rotterdam. Aan de noordelijke kant van het Brainpark ligt metrostation Kralingse Zoom. Dit metrostation verbindt het Brainpark met zowel het centrumgebied als de NS-stations Rotterdam Centraal en Rotterdam Alexander. Aan de westelijke zijde van het Brainpark ligt de Erasmus Universiteit. Deze factoren zorgen ervoor dat het aantrekkelijk en goed ontsloten gebied is.
9
2.1.2
Huidige opzet
Op Brainpark zijn voornamelijk kantoren gevestigd. De bebouwingsdichtheid is laag, de bebouwing wordt omgeven door groen en parkeerterreinen. De bouwhoogte is relatief laag, zeker in vergelijking met nabijgelegen gebieden als de Erasmus-campus en kantorenpark Fascinatio. Er is ook een hotel aanwezig, het enige hoge volume op Brainpark. Brainpark is vormgegeven als kantorenpark: de gebouwen staan in een parkachtige, groene omgeving. Het centrale gebied, tussen de K.P. van der Mandelelaan en de Max Euwelaan, kent een parkachtige inrichting rondom een waterplas. Brainpark is primair ingericht vanuit de bereikbaarheid met de auto. Het is een monofunctioneel kantorenpark waar in de huidige situatie alleen gewerkt wordt. Door de goede ontsluiting voor auto's maar zeker ook door het openbaar vervoer, de parkachtige omgeving en de nabijheid van de Erasmus Universiteit, heeft het gebied een grote potentie. Met name omdat de behoefte aan monofunctionele kantoorgebieden afneemt; gebieden waar wonen, werken en ontspannen gecombineerd wordt blijken door alle gebruikers aantrekkelijker gevonden te worden.
2.1.3
Het plangebied
Ruimtelijk Het plangebied, K.P. van der Mandelelaan 130, ligt aan de zuidzijde van Brainpark. In het gebied staat een vierkant bouwvolume dat bestaat uit 3 bouwlagen op een halfverdiepte parkeergarage. Het heeft een hoogte van ca. 15 meter. Het gebouw staat tegen de achtergrens van het terrein.
Functioneel Het gebouw in het plangebied wordt gebruikt als kantoor. De gronden aan de noord- en westzijde van het gebouw zijn in gebruik als parkeerterrein. Vanwege de beperkte hoogte van het gebouw en de omvang van de parkeerterreinen heeft het gebied een stenig uiterlijk; er is weinig groen of verblijfskwaliteit aanwezig.
2.2
Ontwikkeling Brainpark
Ambitiedocument Brainpark De Rotterdamse bevolking groeit. Door de groeiende vraag naar wonen neemt de druk op de woningvoorraad toe. En om in deze vraag te voorzien is het van belang dat er voldoende woningen worden gebouwd. Rotterdam vindt dat de groei kansen biedt om de stad aantrekkelijker te maken door op bepaalde gebieden te verdichten. Brainpark is een van de aangewezen gebieden waar rondom een OV-knooppunt een mix aan functies, zoals wonen, werken , voorzieningen en openbare ruimte, toegevoegd kan worden. Deze ambitie is vertaald in het Ambitiedocument Rotterdam Brainpark (2020). Hierin is samen met de particuliere vastgoedeigenaren inzicht gegeven in de transformatie van Brainpark. Dit is gedaan door het benoemen van een gezamenlijk gedragen statement van gemeente, eigenaren, gebruikers en stakeholders. In 2030 is Brainpark hét centrale kenniscentrum van Rotterdam en regio! Waar ondernemers zich graag vestigen en 'brains' graag werken, wonen en leren. Brainpark vormt voor hen een uitvalsbasis naar de stad en de rest van de wereld; het is meer dan de uitstekend bereikbare entree tot de stad, maar ook de plek waar je echt verbinding maakt met anderen. De nabijheid van EUR en hogeschool zorgt voor een continue uitwisseling van mensen, kennis en ideeën, wat het tot een dynamisch ecosysteem maakt waar mensen en bedrijven kunnen starten en doorgroeien.
Het is er gastvrij, je wordt er uitgenodigd tot prettig werken, wonen in een ontspannen, verzorgde sfeer met goede basisvoorzieningen, ontmoetingsplekken voor bewoners en ondernemers en een groen park waarin je kunt sporten of ontspannen. Dit is een relaxte plek voor iedereen die wil profiteren van optimale bereikbaarheid en een dynamische omgeving op fietsafstand van het centrum. Het manifest is vertaald in 8 ambities: 1. Optimale mix; 2. Verbonden met de stad en EUR; 3. Sterk OV ; 4. Verdichten en vergroenen; 5. Gedeelde voorzieningen;
10
6. Plinten en openbare ruimte als verbinder; 7. Gezond en toekomstbestendig; 8. Ondernemen.
-í*5
4*M
In het ambitiedocument zijn ook programmatische regels benoemd. Door deze regels wordt een invulling voorzien, waarbij aan de zijde van de A16 (de geluidbelaste zijde) een gesloten wand wordt gecreëerd. Aan de parkzijde wordt juist een opener structuur met een levendige plint voorzien. Brainpark staat dus aan het begin van een transformatie. De komende jaren zal aan Brainpark ca. 300.000 m2 programma toegevoegd worden. De ontwikkeling zal plaatsvinden tussen de bestaande gebouwen, er zal dus sprake zijn van een verdichting en intensivering van het gebied.
Strategische Verkenning Verstedelijking Rotterdam heeft in de 'Strategische Verkenning Verstedelijking' het voornemen uitgesproken om de OV-knooppunten en metrolijnen optimaal te benutten om de groeiende stad ruimte te bieden door nieuwe stedelijke knooppunten te realiseren met een mix aan functies waar wonen, werken, voorzieningen, openbare ruimte en groen bij elkaar komen. Brainpark is een van de aangewezen gebieden. Het Brainpark is een locatie die de komende jaren getransformeerd zal worden tot een plek waar gewoond, gewerkt en geleerd kan worden met een duidelijke verbinding met de Erasmus Universiteit. Door in dit gebied woningen, horeca en maatschappelijke voorzieningen toe te voegen en kantoren te behouden, wordt deze ambitie gerealiseerd. De kantoorparken met monofunctie zijn niet meer van deze tijd. De ontwikkeling aan de K.P. Mandelelaan 130 geeft hierbij het startschot om Brainpark te ontwikkelen tot een dynamisch en leefbaar stuk Rotterdam.
2.3
Projectbeschrijving
2.3.1
Inleiding
Op de locatie K.P. van der Mandelelaan 130 zal één van de eerste ontwikkelingen van het nieuwe Brainpark plaats gaan vinden. Een pionier die de toon zal zetten voor de transformatie van heel Brainpark.
2.3.2
Ruimtelijke opzet
Binnen het bestaande Brainpark varieert de hoogte van de gebouwen; de meeste gebouwen zijn circa 15 meter met een uitschieter naar 65 meter. Uitgangspunt van de transformatie van Brainpark is de verdichting van het gebied. Ook de bouwhoogte zal daarbij toenemen. Het nieuwe gebouw zal bestaan uit twee volumes die tegen elkaar staan. De nieuwe volumes hebben verschillende hoogtes die zullen aansluiten bij de gebouwen rond het plangebied en bij de volumes die de komende jaren aan Brainpark toegevoegd zullen worden.
11
Aan de zuidzijde van het plangebied zal een volume van 35 meter gebouwd worden. Dit sluit goed aan bij de bestaande bebouwing in de omgeving van het plangebied en vormt een tussenstap naar de hoogbouw. In het noordelijke deel van het plangebied komt een bouwvolume van 70,5 meter. Dit volume op deze plek zal de entreefunctie van de Abraham van Rijckevorselweg markeren. Qua bouwhoogte sluit dit volume goed aan bij het hoogstedelijke imago dat Brainpark in de toekomst uit wil gaan stralen; het refereert ook aan bebouwing in nabijgelegen gebieden zoals de Erasmus-campus en Fascinatio waar al bebouwing van deze hoogte staat. Door de verspringende bouwhoogten ontstaat een samenspel van de verschillende volumes. De daken spelen een belangrijke rol in de ervaring; deze zijn toegankelijk voor de bewoners van het complex. Deze vormen daarmee de 'vijfde gevel' van dit project. Het plangebied dat in ontwikkeling wordt gebracht heeft een oppervlak van 5.934 m2. In het plangebied is sprake van verdichting van de ruimte door een toevoeging van 614 appartementen en een toevoeging van 385 m2 bvo aan commerciële ruimte. In de positionering van het gebouw is rekening gehouden met de mogelijke locaties van een nieuwe oeververbinding.
«kï^keĩibf
liiáil Figuur 2.1
Samenstelling bouwvolumes (bron: Kraaijvanger)
12
2.3.3
Functionele opzet
Het programma dat in het plangebied beoogd is, bestaat uit 614 studio's en appartementen in het betaalbare-, midden- en vrije huursegment. Deze woningen hebben oppervlaktes variërend van 19,6 m2 tot 49,8 m2. De ontwikkeling kent daarbij een bijzonder concept; binnen het gebouw worden naast de individuele appartementen verschillende ondersteunende voorzieningen (amenities) en openbare daktuinen gerealiseerd. Zo worden op de begane grond rondom de entree diverse gezamenlijke voorzieningen ingericht. Voorbeelden zijn ruimten om te studeren, een wasserette, een ruimte om muziek te maken en een filmzaal. Op de 10e verdieping van de hoogbouw komt een ruimte voor het organiseren van activiteiten. Deze verdieping sluit aan op het dak van het lagere volume, dat geheel ingericht is als gezamenlijke tuin. In totaal zal de oppervlakte aan gezamenlijke voorzieningen circa 1.500 m2 bedragen. In de plint komt een commerciële ruimte van 385 m2. De exacte invulling is nog niet bekend. Het parkeren zal opgelost worden in een auto- en fietsparkeergelegenheid onder de bebouwing. Dit wordt dus aan het oog onttrokken, wat bijdraagt aan de verblijfskwaliteit in het gebied.
Leefbaarheid Het concept waar in dit project mee gewerkt wordt is niet nieuw in Nederland, maar wel bijzonder in dit deel van Rotterdam. Gebruik maken van wooneenheden tussen 19,8 m2 en 46 m2 en daarnaast gezamenlijke ruimtes aanbieden voor bewoners van het gebouw, is een concept waarmee voornamelijk 1- en 2-persoonshuishoudens worden aangetrokken. De huishoudens bestaan uit studenten, starters of expats die naast hun eigen ruimte ook behoefte hebben aan een plek waar ze nieuwe mensen leren kennen. In dit concept worden de wooneenheden zo efficiënt mogelijk ingericht en wordt gebruik gemaakt van collectieve voorzieningen om de ruimte maximaal te benutten. Deze ontwikkeling creëert gemeenschappen binnen een gebouw. Dit verhoogt de leefbaarheid binnen het gebouw maar ook de leefbaarheid van dit deel van Brainpark. De bewoners zullen vooral gebruik maken van de fiets of het openbaar vervoer. Daarbij zijn er deelauto's aanwezig waar de bewoners gebruik van kunnen maken. In afstemming met de afdeling Wonen van de gemeente is het concept definitief gemaakt. Zo worden onder andere de studenteneenheden verhuurd aan studenten die zijn ingeschreven bij een onderwijsinstelling. Alle woningen krijgen geen individuele buitenruimte, maar er wordt wel een bouwkundige voorziening gemaakt waardoor het in de toekomst mogelijk is deze buitenruimte alsnog te realiseren.
\r
rŕřn
jįį
r-x
i
SŕtS
Figuur 2.2 Zicht vanaf Abraham van Rijckevorselweg
13
CV ■ij
-
pi-..'
i' ^
Ar.\
į»Ŗţ
ť"' • Jķ..»
n ikHiil Hts ï IV:
Figuur 2.3 Zicht vanaf K.P. van der Mandelelaan
14
Hoofdstuk 3
Beleidskader
3.1
Nationaal beleid
3.1.1
Nationale omgevingsvisie (2020)
De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld.
In wat voor Nederland willen we graag leven in 2050 Als alle wensen naast elkaar worden gelegd, ontstaat het volgende beeld. Het kabinet wil een land: » » » » » » » »
dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water; met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap; waar het goed wonen en werken is. Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland; met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast; waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten. dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren; waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water; dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving.
Nationale belangen Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit zijn de ‘nationale belangen’. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem-verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden. De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen. Voor dit project relevante nationale belangen zijn: » » »
Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving. Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving. Zorgdragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoefte.
Keuzes De belangrijkste keuzes zijn: » » » »
Duurzame energie inpassen met oog voor omgevingskwaliteit Ruimte voor overgang naar een circulaire economie Woningbouw in een stedelijk netwerk van gezonde en groene steden Landgebruik meer in balans met natuurlijke systemen
Wonen is voor dit project het meest relevant. Tot 2030 moeten er ongeveer 1 miljoen woningen gebouwd worden. Dit zal grote impact hebben op de ruimtelijke ordening. Er wordt zoveel mogelijk gebouwd binnen bestaand stedelijk gebied, zodat open ruimtes en groen
15
tussen steden behouden blijft. De nieuwe woningen moeten betaalbaar en goed bereikbaar zijn. Bewoners moeten tevens een prettige, gezonde en veilige leefomgeving ervaren. Dat vergt grote investeringen in openbaar vervoer, veilige fiets- en wandelpaden, meer groen, ontmoetingsruimte en wateropvang in de stad, en goede verbindingen met recreatiegebieden in de nabijheid van de stad. Met deze aanpak van verstedelijking wordt niet alleen het woningaanbod, maar ook de leefomgevingskwaliteit in de stad verbeterd.
Toetsing De beoogde ontwikkeling is niet in strijd met de NOVI, die gekenmerkt wordt door een hoog abstractie en schaalniveau.
3.1.2
Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (geconsolideerde versie 2020)
Voor de doorwerking van de rijksbelangen in plannen van andere overheden, is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) opgesteld. Het Barro bevat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. In het gebied gelden geen rechtstreeks doorwerkende belangen.
Toetsing Het mogelijk maken van de nieuwe woningen in het bestaand stedelijk gebied van Rotterdam past binnen het rijksbeleid.
3.1.3
Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking, gewijzigd 2017)
Ieder plan dat nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maakt, moet een verantwoording bevatten van de ladder voor duurzame verstedelijking (art. 3.1.6. lid 2 Bro). De ladder voor duurzame verstedelijking is een instrument voor efficiënt ruimtegebruik. Voor projecten binnen bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven. De ladder is van toepassing als een plan wordt aangemerkt als 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Of er sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling' wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Volgens jurisprudentie is in beginsel pas sprake van een stedelijke ontwikkeling bij plannen voor meer dan 11 woningen of een functiewijziging vanaf 500 m2 bvo. Het geldende bestemmingplan is vertrekpunt in de boordeling of iets een stedelijke ontwikkeling is.
Toetsing stedelijke ontwikkeling Woningbouw in de beoogde omvang kan worden gezien als nieuwe stedelijke ontwikkeling. In het plangebied zijn nu geen woningen mogelijk.
Provinciale woningbehoefteraming Uit de provinciale woningbehoefteraming WBR 2021 blijkt dat in de periode 2021-2030 in de Rotterdamse regio behoefte is aan ruim 61.000 woningen. Bovendien zijn 22.150 woningen nog niet regionaal toegedeeld. De nieuwe raming komt hoger uit dan die uit 2019, wat betekent dat er in de gemeente Rotterdam ook meer woningen nodig zijn.
16
ľ&eg estane WQnlngŲoofraadg roei volgens Won i ngbehciefteram mg 2Û21 HJ2İt,'rw2Ů2í
fcteDŕííńŕid
«SîiIŕMIfTOWC
HiįųUkAãţf
2ŴÄţ,r*i2ÖiÚ faegcaUAc BİİJr!3-
1ĚW
1»
S.35C
ssss
3İ&
TSĶ
ě aas
: Ç40
İİW
1150
1300
3250
4Ů3W
dũ55ū
şoşqç
lūSiľţ?
33K
HfMĮįstbiE Wiťc
Ì&M
İÖÖ
ţţgjļaetd
14
IřSMř
M BÒB*bHūİlifuļ
77«J
i'Yoj pťWňKMai ŕ« re lieten
TaïBBi2Ů2ļtŕmEů3Ö Coogcxtar* *,îřC‘lh ŗĮ-**-* r ńļ űļ* m 1
Teegesrana
1 Eífl
35 «5
ĥ TH
iisn
IS.iSíi
Ĩ9 3M
« iso
75 435
new
ĨŮĚM
ĖŻ ItC
l.6 j 55
115 150
1!» 650
řŕl K»
2S814Ū
Figuur 3.1 Gewenste Woningvoorraadtoename regio Rotterdam (bron: WBR 2021)
Regionale afspraken en woningbehoefteraming In het Regioakkoord Nieuwe Woningmarktafspraken Regio Rotterdam (januari 2019) is (mede op basis van een eerdere prognose) afgesproken dat Rotterdam zich inzet om 30.000 woningen aan de voorraad toe te voegen. De hogere prognose van de WBR 2021 is aanleiding om deze regionale afspraken te actualiseren. ABF Research heeft in opdracht van het Samenwerkingsverband Wonen Regio Rotterdam de actuele woningbehoefte voor de gemeenten in de regio Rotterdam onderzocht (Actualisatie studie Naar een meer evenwichtige Regio Rotterdam, Abf 2021). De belangrijkste conclusie is dat de regio meer woningen moet toevoegen dan er is afgesproken in het Regioakkoord Nieuwe Woningmarktafspraken Regio Rotterdam 2018 - 2030 (Regioakkoord). Hierbij moet de focus vooral komen te liggen op de uitbreiding van de sociale en middeldure woningvoorraad. Deze opgave betreft alle regiogemeenten, zowel de randgemeenten als de centrumgemeenten Rotterdam, Schiedam en Vlaardingen. De netto uitbreidingsopgave voor de regio Rotterdam betreft 72.400 woningen tussen 1 januari 2020 en 31 december 2030. In Rotterdam is de netto uitbreidingsbehoefte 38.200 woningen.
Kwalitatieve behoefte Naast de evidente kwantitatieve behoefte voorziet het bouwplan in een specifiek type woningen in een specifiek woonmilieu. Op een goed ontsloten locatie in een groene omgeving wordt een woongebouw ontwikkeld met een hoogstedelijke uitstraling. Het gebouw voorziet in kleinschalige appartementen, die geschikt zijn voor starters op de woningmarkt. In het gebouw is ruimte voor voorzieningen, waar de bewoners gebruik van kunnen maken. Daarmee wordt ingespeeld op een specifieke doelgroep waar in de regio vraag naar is. Met het oog op een betere balans in de Rotterdamse woningmarkt is in het huidige gemeentelijk beleid (Addendum Woonvisie) de verhouding 20Zo sociaal segment, 30Zo middensegment, 30Zo hoger segment en 20Zo topsegment vertrekpunt. Uit het regionale behoefteonderzoek (Abf) blijkt dat voor de verschillende prijssegmenten er een uitbreidingsbehoefte ligt van: » » »
+ 7.100 sociale woningen (190Zo, huur en koop); + 16.000 middeldure woningen (42Z, vooral koop); + 15.100 dure woningen (40Z, vooral koop).
17
ľiļtn‘1 3 'i OpI ft11 hţjiniļ wţř"i«ţjvooif jsd na.1r tlgennormvņfTTi en p njļ lil 4ţS@ nn :jníwii tpling í: H"deEI stíi t 1I in
(tìļslt' JOůiíJï*fi r.-punt) m fiŕt RtTivunUMwrurlo 2Ů2Ů Įŕrvi īû1ū; bntifi! Socf-tfŕi ř.l-.itwífh Ĵţtîl Hum
Srjc..,al
Mkfcto* duur
Kůíip
mļ-p
soa AÛO 0
-ĴW-p -ÎS-p -134-p -i*-p -3=4-p -S*-p
ļliilŕT
Cu*
600 5ŬŪ 1SŪŪ «0 300 1.0M ÍK» 13.1M 2.OM -1M ÎM 1.300 l.SM 1.300
004 500 1.3Ů0 SM 2M CM soa 1 I.CM 1 TOO 3M Jţ» I OM i 200 CM
1 ft» ï.eoo j.ţ® 2 OM s» 3.MO 1.™ 39.2ŰO S7ŪO 1 1ĨŮ OBO 3.2ŮŪ i.OOO Ĵ.lfiů
MO 200 7.1» 9ŮO 200 2» 1» i 900 30Ŭ
25.700
2Ū9QQ
n .wi
13.500
ICO ICO 40b 100 0 200 10b 3703 700 1ÖŮ 0
AİO
AĨK)
Lnwir|]i*rí|)K| Ntitrŕíaĵrd
1 JM
504
)00
IŮ0
AİO
703
0 1DD 300 10Ū 0 200 100 3.400 MC 0 0 300 200 200
Rügiri Rivlkwd.irii
S 2ŪÜ
s :m
6 1DŪ
5.300
îOb
300 4ŪO
īpcniii
ICO 4Ó0 1» tw itů ĨOj 2MŮ SO& ICO 0
ŨrìeAft tdpůlte ůůľi ďůfl IJfiŭtìl Hŭflevoetţlulb Kriiriŗitìfi Jim riem IJä&gI M aaítkŕia lļ (liJurhťŕ^ Rotterdam Scniïdam Afbra nd-swaapd WlTStKJOl Mľ VkrarftJťigeri
Sacjj.il
Duur
300 300 SOÛ 300 D TM 100 3 TM 3M ÎM ÍK) -2M
Baremlfeehil
iAaņd#*ļ KOCfil*’
TuUul
(ft-Įt iVp -**-p î^p -IHÍ-P
Figuur 3.2 Woningbehoefte 2020 tm 2030 (bron: woningbehoefteonderzoek Abf)
Conclusie De ontwikkeling voldoet daarmee aan de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking. Het rijksbeleid staat de ontwikkeling niet in de weg.
3.2
Provinciaal beleid
3.2.1
Omgevingsvisie Zuid-Holland (geconsolideerde versie 2021)
Het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland omvat al het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. Het bestaat uit twee kaderstellende instrumenten: de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening. De voor dit plan relevante beleidsuitgangspunten uit de visie worden hierna behandeld.
Stedelijke ontwikkelingen binnen bestaand stads- en dorpsgebied De provincie zet in op het beter benutten van het bestaand stads- en dorpsgebied. Beter benutten van de bebouwde ruimte krijgt ruimtelijk invulling door verdichting, herstructurering en binnenstedelijke transformatie. Het beter benutten van het bestaande stads- en dorpsgebied leidt tot een intensiever, compacter ruimtegebruik. In bestaande gebieden kan door investeringen de waarde van het gebied worden behouden of verhoogd zonder in oppervlakte uit te breiden. Indien een gemeente een ruimtelijke ontwikkeling wil realiseren, wordt de Ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen.
Behoud en versterking ruimtelijke kwaliteit De provincie geeft richting en ruimte aan een optimale wisselwerking tussen ruimtelijke ontwikkelingen en gebiedskwaliteit. In de gehele provincie, zowel in het stedelijk gebied als in het landelijk gebied, beoogt het kwaliteitsbeleid een 'ja, mits-beleid': ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, met behoud of versterking van de ruimtelijke kwaliteit (waarborg ruimtelijke kwaliteit). In de visie wordt hiervoor verwezen naar de kwaliteitskaart. De essentie van het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit is het enerzijds inspelen op de aanwezige kwaliteiten in de omgeving en er anderzijds specifieke kwaliteiten aan toevoegen die te maken hebben met de samenleving van vandaag.
Verstedelijking en wonen De provincie voorziet op regionaal niveau in voldoende en passende woningen voor de verschillende doelgroepen. De voorkeur gaat uit naar nieuwe woningbouw binnen bestaand stads- en dorpsgebied en georiënteerd op hoogwaardig openbaar vervoer. De provincie heeft de ambitie om alle woningen in Zuid-Holland in 2035 CO2-neutraal en vóór 2050 klimaatrobuust ingericht en ingepast te laten zijn. Dit vraagt om de ontwikkeling van energieneutrale nieuwe woningen. De kwaliteitskaart is voor de provincie een belangrijk middel om sturing te geven aan ontwikkelingen zodat ze bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit. Het uitgangspunt daarbij is om de ontwikkeling te verbinden aan de bestaande gebiedskenmerken. De provincie onderscheidt vier lagen: de ondergrond, cultuur- en natuurlandschappen, stedelijke occupatie en beleving.
18
Toetsing omgevingsvisie Het plangebied is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied van Rotterdam. Er zal verdichting plaatsvinden. De ontwikkeling speelt in op de huidige kwaliteiten van de kantoren en daarnaast worden ruimtelijke kwaliteiten zoals woningen en commerciële voorzieningen toegevoegd aan het gebied. De woningen die worden gerealiseerd, zullen voldoen aan de duurzaamheidseisen en zijn georiënteerd op de huidige metrolijn. De ontwikkeling die met dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt voldoet dus aan het beleid zoals opgenomen in de omgevingsvisie.
3.2.2
Omgevingsverordening Zuid-Holland (geconsolideerde versie 2021)
De Omgevingsverordening Zuid-Holland is vastgesteld in samenhang met de Omgevingsvisie en het Programma ruimte. De visie bevat de hoofdzaken van het ruimtelijk beleid en het mobiliteitsbeleid van de provincie Zuid-Holland. Het ruimtelijk beleid is uitgewerkt in het Programma Ruimte. De verordening is vastgesteld met het oogmerk van doorwerking van een deel van het ruimtelijk beleid en bevat daarom regels voor bestemmingsplannen en daarmee gelijkgestelde ruimtelijke plannen. De verordening bevat regels ten aanzien van een aantal belangrijke ruimtelijke onderwerpen, zoals kantoren, bedrijventerreinen, glastuinbouw- en bollenteeltgebied, archeologie en provinciale vaarwegen. Voor de beoogde herontwikkeling zijn de volgende artikelen uit de Omgevingsverordening relevant.
Artikel 6.9 Ruimtelijke kwaliteit 1.
Een omgevingsvergunning met ruimtelijke onderbouwing kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit: a. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen); b. als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door: » zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en; » het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid; c.
als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door: » een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en » het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen zoals bedoeld in het derde lid.
Lid 2 t/m 7 Niet van toepassing.
Toetsing Relevante richtpunten voor deze locatie in de stad zijn: » »
ontwikkelingen dragen bij aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van de stad; ontwikkelingen dragen bij aan versterking van de stedelijke groen- en waterstructuur.
Gelet op het karakter van de ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied kan in dit geval worden gesproken van inpassen. De ontwikkeling past binnen de richtpunten van de kwaliteitskaart 'laag van de stedelijke occupatie', waarin het gebied is aangemerkt als 'steden en dorpen'. Met de ontwikkeling is sprake van verdichting binnen bebouwd gebied. Ook wordt de ontwikkeling ingepast in de bestaande stedelijke groen- en waterstructuur doordat er relatie met de centraal gelegen met de parkzone gerealiseerd wordt.
Artikel 6.10 Stedelijke ontwikkelingen 1.
Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de
19
volgende eisen: a. de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening. b. Indien de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt er gebruik gemaakt van locaties die zijn opgenomen in het Programma ruimte.
Toetsing De ontwikkeling is in paragraaf 3.1.3 getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking. De ontwikkeling draagt bij aan het voorzien in de woningbehoefte van stadsregio Rotterdam en vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied. Lid b van artikel 6.10 is daarom niet van toepassing.
Artikel 6.50 Risico’s van klimaatverandering In een bestemmingsplan wordt rekening gehouden met de gevolgen van de risico’s van klimaatverandering tenminste voor zover het betreft de risico’s ten aanzien van: » » » »
wateroverlast door overvloedige neerslag; overstroming; hitte; droogte.
Toetsing Zie paragraaf 4.3.
3.3
Gemeentelijk beleid
3.3.1
Omgevingsvisie Rotterdam (2021)
De omgevingsvisie beschrijft de stedelijke koers voor de ontwikkeling van Rotterdam. Het is een nieuwe stadsvisie die richting geeft aan de verdere ontwikkeling van Rotterdam. Deze Omgevingsvisie vervangt de in 2007 vastgestelde Stadsvisie Rotterdam 2030. Tot de datum van invoering van de Omgevingswet krijgt de Omgevingsvisie de status van structuurvisie onder het huidige regime van de Wet ruimtelijke ordening Hoofdlijn van de Omgevingsvisie is dat Rotterdam kiest voor goede groei. Groei die bijdraagt aan het welzijn van de inwoners, aan een duurzame samenleving en aan economische vooruitgang. Groei die het Rotterdamse rijke erfgoed en de identiteit ondersteunt en versterkt. De omgevingsvisie gaat uit van 5 langetermijndoelen (perspectieven): compact, inclusief, duurzaam, gezond, productief. Mede aan de hand daarvan worden in de omgevingsvisie vijf hoofdkeuzes benoemd waarmee invulling wordt gegeven aan de koers voor Rotterdam voor goede groei: »
»
»
»
Rotterdam zet in op prettig leven in de delta: Rotterdam wordt een gezonde, groene en aantrekkelijke stad in de grotere metropoolregio om te wonen, werken, recreëren, sporten en bewegen. Rotterdam gaat verstedelijken & verbinden. Er wordt verstedelijkt binnen de bestaande stad om de stad te versterken. Verstedelijking gebeurt vooral bij en rondom bestaand of nieuw hoogwaardig openbaar vervoer. Rotterdam zet in op vitale wijken met een divers aanbod aan woon- en werkruimte en passende maatschappelijke voorzieningen. Het moet niet uitmaken waar je opgroeit om dezelfde kans te hebben op goed onderwijs, een goede woning en passend werk. In de wijken komen een heleboel opgaven samen: deze worden in samenhang aangepakt om de wijken toekomstbestendig te maken. Rotterdam zet de schouders onder de energie- en grondstoffentransitie: Er wordt gewerkt aan een stad die klimaatneutraal is en waar w grondstoffen hergebruikt worden. Zo wordt een duurzaam Rotterdam gecreëerd met een bloeiende en innovatieve economie. Voor nu en toekomstige generaties.
20
Rotterdam vernieuwt het verdienvermogen: Rotterdam heeft een sterke economische uitgangspositie. Tegelijkertijd is Rotterdam, onder meer door zijn uitstekende (internationale) bereikbaarheid, een middelpunt van innovatie en van kennisintensieve dienstverlening. Er is een aantal gebieden waar meerdere grote opgaven bij elkaar komen en waar er tegelijkertijd kansen liggen om veel van onze stedelijke doelstellingen te realiseren. Deze strategische gebieden vragen om gebiedsspecifieke richtinggevende keuzes. Het betreft de binnenstad, Alexander tot en met Zuidplein en Rotterdam-Zuid. Voor de ontwikkeling van deze gebieden formuleert de omgevingsvisie enkele gebiedskeuzes. De stad zet in op een aantal markante campuslocaties: de Cultuurcampus op Zuid en de Erasmus MC Health Tech Campus (inclusief het Pandemic & Disaster Preparedness Center). Ondertussen ontwikkelt ook de campus Woudestein zich door, met een sterke koppeling met het aangrenzende Brainpark. In Rotterdam ontstaat zo een netwerk van toonaangevende campussen en onderwijslocaties, aangevuld met thematische ‘fieldlabs’ in haven en stad.
Toetsing Brainpark is een van de locaties in de stad die is aangemerkt als zoekgebied voor verstedelijking en verdichting. Dit concept geeft daar invulling aan.
3.3.2
Hoogbouwvisie 2019
De vastgestelde Hoogbouwvisie 2019 vormt een herijking van het oude hoogbouwbeleid en geldt voor alle nieuwe hoogbouwinitiatieven. De hoogbouwvisie uit 2011 was vooral een visie over hoogbouw en de Binnenstad. Het Binnenstadsplan uit 2008 zette zwaar in op verdichting van de Binnenstad, met name voor wonen (en kantoren geclusterd in het RCD en de Wilhelminapier). Gekoppeld aan deze verdichtingsopgave was een nieuw kader voor hoogbouw nodig. De aankomende jaren moeten er circa 50.000 nieuwe woningen bijkomen in Rotterdam om aan de vraag te kunnen voldoen. Een verdere verdichting van de (Binnen)stad is onvermijdelijk. Maar er zijn meer plekken die geschikt zijn voor hoogbouw. Op verschillende plekken in Rotterdam wordt er gewerkt aan een verdichting van de stad. Op sommige plekken lijkt (een combinatie met) hoogbouw hiervoor een geëigende manier. Ook voor deze plekken is een kader voor hoogbouw noodzakelijk. De hoogbouwvisie kent 3 schaalniveaus. De stad, de straat en het gebouw. Op elk van de niveaus zijn er onderwerpen die relevant zijn voor hoogbouw. de stad In het beleid zijn hoogbouwzones aangegeven. Tot deze gebieden horen de binnenstad, Hart van Zuid, de Alexanderknoop en Feijenoord City. Het gebouw ligt in Brainpark. Brainpark is een gebied is aangewezen als verstedelijkingszone nabij OV. Hier liggen binnenstedelijke verdichtingskansen.
Het is echter niet aangewezen als hoogbouwzone. Het valt daarmee buiten het hoogbouwbeleid. Binnen grote gebiedsontwikkelingen (die geen onderdeel zijn van het hoogbouwbeleid) kan het voorkomen dat er een gebouw is dat vanuit onderscheidend gebruik, plek of programma door de hoogbouwgrens van 70 meter gaat. Mits er voldaan wordt aan de kwaliteitseisen van de niveaus straat en gebouw kan het college van B en W afwijken van de maximumhoogte in deze gebieden. de straat Het patroon van straten, pleinen en kades is leidend voor de nieuwe bebouwing. Hoogbouw dient onderdeel te zijn van een (groter) stedelijk weefsel en specifiek aan te sluiten op de Rotterdamse laag. De Rotterdamse laag en de invulling van de plint vormen en activeren de stedelijke ruimte. In de plint van dit gebouw komen openbare en gemeenschappelijke functies. Dit zijn functies die horen bij een stedelijk weefsel. Het gebouw past met een bouwhoogte van 70,5 meter binnen het hoogstedelijke imago dat brainpark in toekomst wil uitstralen. De Hoogbouwvisie bevat daarnaast ook eisen ten aanzien van bezonning en windhinder. Het is van belang om bij ontwikkeling van hoogbouw het effect op de omgeving te onderzoeken. Bij het toevoegen van hoogbouw moet er in ieder geval duidelijk zijn hoeveel het nieuwe volume bijdraagt aan extra schaduw in de stad.
21
Deze onderdelen zullen in de toekomstvisie van Brainpark nader uiteengezet worden. Voor dit project kan daarover worden gesteld, dat er in de omgeving geen woonpanden zijn, die schaduwhinder als gevolg van de nieuwe ontwikkeling ervaren. het gebouw Het stimuleren van ontmoeting moet een van de speerpunten zijn bij de ontwikkeling van hoogbouw. Dit gaat de eenzaamheid van bewoners tegen, is een goed middel in het tegen gaan van 'ondermijning' en draagt bij aan een verhoogde woonkwaliteit en betrokkenheid Uitgangspunt voor elk gebouw is dat er een multifunctionele ruimte moet zijn waar uitwisseling tussen personen en functies centraal staat. In het gebouw dienen routes zo te worden vormgegeven dat deze ruimte vanuit elke entree (ook parkeren) onderdeel van die route is. Bij de K.P. van der Mandelelaan 130 is rekening gehouden met de belangrijke ontmoetingsfunctie. Hiervoor worden diverse gemeenschappelijke voorzieningen gerealiseerd, onder andere nabij de entree.
3.3.3
Woonvisie, koers naar 2030, agenda tot 2020 (2016)
In de gemeentelijke Woonvisie: Rotterdam 2030. Is de algemene behoefte beschreven aan woningen in Rotterdam. De gemeente Rotterdam groeit. Het inwonertal zal in 2030 uitkomen op 675.000 inwoners. Naast de bevolkingsgroei zal ook het aantal huishoudens toenemen. Om aan de groeiende vraag te voldoen heeft Rotterdam de volgende doelen gesteld: »
»
»
Meer aantrekkelijke woonmilieus realiseren. Dit wordt gedaan door de woonvraag te accommoderen van huishoudens met een modaal of hoger inkomen, sociale stijgers en young potentials, het creëren van een meer gedifferentieerd woningbestand en Zorgen voor een woningvoorraad met toekomstwaarde een goede woningkwaliteit te realiseren in de nieuwbouw en bestaande voorraad; ruimte voor tijdelijkheid, flexibiliteit, innovatie en experiment te bieden; en energiezuinig en milieuvriendelijk wonen te bevorderen. De basis op orde houden door het borgen van voldoende aanbod van goedkope huurwoningen; betaalbaarheidsproblemen aan te pakken bij de bron en met toepassing van maatwerk; goed zelfstandig wonen voor iedereen mogelijk te maken; toe te zien op goed verhuurschap en een transparante woningmarkt; en woningeigenaren en bewoners aan te spreken op hun verantwoordelijkheid voor een ongestoord woongenot in en om de woning.
De Woonvisie is een visie op hoofdlijnen en doet geen gebiedsgerichte uitspraken. De Woonvisie is een instrumentele uitwerking van de Stadsvisie op het onderwerp wonen op de korte termijn. De Woonvisie richt zich op acties in de huidige woningmarkt, binnen de kaders van het collegeprogramma, om zo de ambitie van de Stadsvisie te helpen realiseren.
Toetsing In het plangebied wordt een aantrekkelijk en bijzonder woonmilieu ontwikkeld dat zich richt op studenten en young professionals. In principe staat het gemeentelijk beleid geen woningen toe van minder dan 50 m2. Met dit concept wordt echter een bijzonder woonmilieu gecreëerd. Zie ook de toetsing aan het Nieuw Rotterdams Kwaliteitsbeleid Wonen (3.3.5).
3.3.4
Addendum Woonvisie 2030: Thuis in Rotterdam (2019)
Met het Rijk is eind 2018 voor de metropoolregio Rotterdam/Den Haag een actieplan vastgesteld waarmee het Rijk en de regio versneld aan de behoefte van 100.000 woningen in de periode tot 2020-2025 willen voldoen. In 2019 ondertekende de gemeente samen met andere regiogemeenten, de Maaskoepel, de woningcorporaties en de Provincie Zuid-Holland het Regioakkoord, met daarin woningmarktafspraken voor de regio als geheel en gemeenten afzonderlijk. Dit regioakkoord vormt de basis voor het Addendum Woonvisie 2030. Het Addendum vervangt de teksten over de ontwikkeling van de woningvoorraad en duurzaam bouwen in de Woonvisie 2030. De Agenda 2022 in het Addendum vervangt de Agenda 2022 in de Woonvisie 2030. De nieuwe agenda bevat meer maatregelen voor de korte termijn.
22
De kern van het Addendum Woonvisie 2030 is de realisatie van duizenden extra nieuwbouwwoningen en het verminderen van de sloop van woningen. Ook is in het Addendum meer aandacht voor het betaalbaar verduurzamen van woningen. Met het Addendum wil de gemeente de woningvoorraad in Rotterdam nog beter laten aansluiten bij de behoefte van Rotterdammers. Met de huidige woningvoorraad lukt dit nog niet goed. Nu valt 69 procent van de woningen in de sociale sector (huur en koop) en 31 procent in het middensegment of hoger (huur en koop). De gemeente wil dat er meer evenwicht in het woningaanbod komt. De hiervoor genoemde verhouding in de woningvoorraad komt namelijk niet overeen met de samenstelling van de Rotterdamse bevolking, waar steeds meer mensen een hogere opleiding en inkomen hebben. Uit het woningbehoefteonderzoek dat de gemeente samen met de andere gemeenten in de regio heeft uitgevoerd blijkt dat er in Rotterdam dan ook een tekort is in het middensegment en het hogere segment, terwijl er juist een overmaat is in het sociale segment. Met alle ingrepen die in het Addendum zijn beoogd zal in Rotterdam in 2030 ongeveer 58 procent van de totale woningvoorraad sociaal zijn. In absolute aantallen blijven er altijd meer sociale woningen dan huishoudens in de sociale doelgroep.
Stadsbreed is de leidraad voor nieuwbouw - op de korte en lange termijn - met het oog op een betere balans: 2007o sociaal segment, 3007o middensegment, 3007o hoger segment en 2007o topsegment.
Toetsing In het plangebied worden woningen ontwikkeld die aansluiten op de woningbehoefte. Vertrekpunt is de verhouding 20-30-30-20. In dit initiatief is vervolgens een accent gelegd op het betaalbare en middenhuursegment, in lijn met het Actieplan Middenhuur (april 2019). Hierop is nader ingegaan in paragraaf 3.3.3 en 3.1.3).
3.3.5
Nieuw Rotterdams Kwaliteitsbeleid Wonen (2021)
Het voorliggende beleid heeft een belangrijk doel: het realiseren van woonkwaliteit ten behoeve van een toekomstbestendige woningvoorraad. In het Nieuw Kwaliteitsbeleid Wonen staat dat minimale woninggrootte waaraan moet worden voldaan afhankelijk is van het woonmilieu waar de locatie is gelegen, van het type woning dat wordt gebouwd en van de vraag of het binnen de invloedssfeer van een OV-knooppunt is gelegen. Brainpark wordt in de Woonvisie en in het kwaliteitsbeleid aangemerkt als een luxe groenstedelijk woonmilieu. Op 30 november 2021 is besloten om Brainpark I aan te wijzen als 'creatief gemengde stadswijk' (definitie uit Kwaliteitsbeleid) cq 'rustig stedelijk milieu' (definitie Actieplan Middenhuur) en de daarbij behorende eisen (wat betreft woningoppervlaktes). Voor de beoordeling of de ontwikkeling passend is, wordt uitgegaan van deze definities. In het Kwaliteitsbeleid Wonen zijn er normen opgenomen voor wonen in een creatief gemengde stadswijk. De gebruiksoppervlakte voor appartementen is dan minimaal gemiddeld 60 m2. In het Kwaliteitsbeleid Wonen zijn ook mogelijkheden opgenomen om hiervan af te wijken. Een belangrijk aspect vanuit het kwaliteitsbeleid is de collectiviteit. Hoe dit wordt ingevuld is sterk afhankelijk van bijvoorbeeld de locatie en doelgroep. Verder is flexibiliteit een belangrijk thema: gebouwen moeten toekomstbestendig zijn.
Het Kwaliteitsbeleid Wonen geeft ruimte voor afwijkende gebruiks-oppe-r-vlakten als voor de doelgroep studenten, jongeren of ouderen wordt gebouwd en er sprake is van een innovatief woonconcept waarbij in het woongebouw collectieve functies worden en gerealiseerd. In dit concept staat de ontmoeting centraal. Naast de individuele woningen biedt dit concept een aantal functies die alleen voor de bewoners toegankelijk zijn, zoals gezamenlijke daktuinen, lounges, een bioscoop, werkplekken, een gameroom, een muziekkamer, een wasserette en deelauto's. Een dergelijk concept op deze plek sluit prima aan op de studenten die op de nabijgelegen Erasmus Campus studeren of gestudeerd hebben. Door het aanbieden van een gedifferentieerd product, dat zich richt op studenten en young professionals, wordt voldaan aan het gestelde in het kwaliteitsbeleid. Er kan derhalve afgeweken worden van de minimale ondermaat van 50 m2. Onder andere omdat de voorzieningen in het gebouw een verlengstuk van de woning vormen; het gebruiksoppervlak wordt dus feitelijk vergroot.
23
3.3.6
Actieplan Middenhuur
In het Actieplan Middenhuur staan de kaders waaraan ontwikkelingen in het middenhuursegment aan moeten voldoen. Voor de woningen die in het middenhuursegment worden ontwikkeld gelden de volgende voorwaarden: » » » »
De woningen moeten minimaal gemiddeld 60 m2 gbo zijn. In het geval van innovatieve woonconcepten met veel gemeenschappelijke ruimten kan hiervan worden afgeweken. Prijsgrenzen voor middeldure huurwoningen liggen tussen C764,- en C1075 (prijspeil 2022); De woningen dienen minimaal 15 jaar in dit prijssegment te worden geëxploiteerd; De maximaal gemiddelde aanvangshuur is C950,- (prijspeil 2019).
3.3.7
Stedelijk Verkeersplan Rotterdam 2017 - 2030+
Het verkeer- en vervoersbeleid voor de stad Rotterdam is vastgelegd in het Stedelijk Verkeersplan Rotterdam 2017-2030+. Het plan is op 11 mei 2017 vastgesteld door de gemeenteraad van Rotterdam. Het Stedelijk Verkeersplan is een plan waarbij bereikbaarheid in dienst van een economisch sterk en gezond Rotterdam staat. Het Stedelijk Verkeersplan zet de lange termijnvisie neer, waarbij het uitgangspunt is dat mobiliteit geen doel op zich is, maar een belangrijke randvoorwaarde voor een economische sterk, gezond en aantrekkelijk Rotterdam. De Rotterdamse Mobiliteitsagenda kent een drietal vertrekpunten: » » »
de groei en stedelijke verdichting van Rotterdam naar 690.000 inwoners in 2035; de economische vernieuwing (Next Economy) en de daarbij horende energietransitie; de stedelijke mobiliteitstransitie naar meer fiets en ov-gebruik.
Bovengenoemde ontwikkelingen zijn vertaald in een verschillend aantal kansen en bereikbaarheidsmaatregelen die bijdragen aan Rotterdam als levendige en sterke economische stad. Een goede balans in modaliteiten, oftewel een nieuw evenwicht tussen fietsers, voetgangers, auto’s en het openbaar vervoer is daarbij vertrekpunt. Dit betekent dat de verdichting met woningen binnen het stedelijk gebied prioriteit krijgt en de transitie naar de Next Economy het regionaal en stedelijk vervoersnetwerk vorm geeft. Hierbij staat de gezondheid van de Rotterdammer voorop en wordt geïnvesteerd in slimme mobiliteit, waarbij de stad functioneert als proeftuin. De structuuringrepen binnen het Stedelijk Verkeersplan bieden de meeste kansen om een stedelijk en regionaal infrastructuur netwerk te vormen dat voldoende flexibel en genoeg adaptief is om de stad van de toekomst (Next City) vorm te geven. De mobiliteitsstrategie ontstaat vanuit de gewenste ruimtelijke en economische ontwikkeling van stad en regio en wordt ū-wanneer de bereikbaarheidsopgave in de toekomst verandert- steeds opnieuw aan de tijdgeest aangepast, omdat het geen volgordelijkheid kent. Dit leidt tot de volgende beleidskeuzen: 1. Stimuleren van fiets en ov binnen de Ring; 2. een samenhangend regionaal en stedelijk netwerk: wegen en ov in evenwicht; 3.
regionale en stedelijke oeververbindingen: nieuwe en transformatie van bestaande; 4. aantrekkelijke en levendige (Binnen)stad: de City Lounge versterkt; 5. versterken nieuwe vervoerswijzen: vervoer over water en Last Mile; 6. geen vervoersarmoede: sociale en maatschappelijke participatie versterkt; 7. gezonde leefomgeving: versterken ruimtelijke kwaliteit, luchtkwaliteit en Zero Emissie; 8. slimme mobiliteit: technologische innovatie en ict; 9. gebieden Buiten de Ring: duurzaam verbinden.
Toetsing De beoogde locatie ligt op loopafstand van de metro en tram die het plangebied verbindt met de stad. Het metrostation Kralingsezoom bevindt zich op circa 850 meter loopafstand. Onder de bebouwing en in de plint van het gebouw wordt een fietsenstalling gerealiseerd. Hierdoor wordt het de bewoners makkelijk gemaakt om de fiets of van het OV gebruik te maken.
Conclusie Geconcludeerd wordt dat de beoogde ontwikkeling goed past binnen het gemeentelijke beleid en
24
bijdraagt aan de gestelde ambities met betrekking tot woningbouwopgave en versterken van de ruimtelijke kwaliteit.
3.3.8
Beleidsregeling Parkeernormen auto en fiets gemeente Rotterdam 2022 (2021)
In februari 2018 is de beleidsregeling parkeernormen auto en fiets gemeente Rotterdam 2018 vastgesteld. De afgelopen jaren zijn veel bouwvergunningen afgegeven waarin de parkeereis voor de auto en de fiets op basis van deze regeling is berekend. Bij het werken met de beleidsregeling uit 2018 bestaan er soms onduidelijkheden waardoor een verduidelijking en juridische aanscherping van de beleidsregeling nodig is. De nieuwe beleidsregeling geeft een realistischer en op de toekomst gerichter beeld van de verwachte parkeerbehoefte bij nieuwe bouwontwikkelingen. Het geldende beleid is de Beleidsregeling Parkeernormen auto en fiets gemeente Rotterdam 2022.
Planspecifiek Aan de parkeereis voor fietsen kan worden voldaan door deze in een gezamenlijke stalling uit te voeren. Hiervoor gelden de volgende normen: Soort woning (m2 gbo) Appartement «40 m2 Appartement 40 tot 65 m2 Appartement 65 tot 85 m2 Appartement 85 tot 120 m2 Appartement ž120 m2 Rij- en vrijstaande woningen Studentenhuizen
Aantal fietsparkeerplaatsen 2 2 3 3 4 5 1 per kamer
Dubbellaags parkeren is toegestaan, maar er moeten per woning altijd minimaal twee plekken in een laag rek beschikbaar zijn. Brainpark valt op basis van de beleidsregeling Parkeernormen onder gebiedstype B. Het aantal autoplaatsen moet op basis van onderstaande tabel worden berekend. Tabel 4.1 Normentabel auto woonfunctie
Woonfunctie (mz gbo)
Aantal aotoparkeerpiaatsen per woning Gebiedstype A Gebiedstype B Gebiedstype C overig gebied hoogstedelijk gebied stadswijken
< 40 m2
p, 10 0,40 0,60 1,00 1,20
40 tot 65 m2 65 tot 85 m2 85 tot 120 m2 ä 120 m2
0,10 0,50 0,80 1,00 1,20
0,10 0,60 1,00 1,40 1,80
In het ontwerp is rekening gehouden met de normen uit de beleidsregeling.
25
26
Hoofdstuk 4 4.1
Omgevingsaspecten
Verkeer en parkeren
Toetsingskader Op het gebied van verkeer en vervoer bestaat geen specifieke wetgeving die relevant is voor de voorgenomen activiteit. Wel dient in het kader van het ruimtelijk plan dat de activiteit mogelijk maakt, te worden onderbouwd dat het geheel voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Dit houdt onder meer in dat er voldoende parkeergelegenheid aanwezig dient te zijn. De parkeerbehoefte wordt berekend op basis van de gemeentelijke parkeernormen (Beleidsregeling Parkeernormen auto en fiets gemeente Rotterdam 2022). Voor de te hanteren norm ligt het plangebied in zone B. Verder biedt het gemeentelijk parkeerbeleid in bepaalde situaties mogelijkheid tot vrijstelling van de parkeernormen. Bijvoorbeeld door een gunstige ligging ten opzichte van openbaar vervoer of de inzet van deelmobiliteit. Het gemeentelijk parkeerbeleid schrijft ook fietsparkeernormen voor, in appartementsgebouwen moeten de fietsparkeerplaatsen in een gezamenlijke stalling uitgevoerd worden.
Ontsluiting Gemotoriseerd verkeer Het plangebied wordt ontsloten door de K.P. van der Mandelelaan. De weg is een gebiedsontsluitingsweg waar een maximumsnelheid van 50 km/uur geldt. De weg sluit in westelijke richting aan op de Kralingse Zoom, vanwaar het hoofdwegennet van Rotterdam kan worden bereikt. In noordelijke richting maakt de K.P. van der Mandelelaan overige bestemmingen in het kantorenpark bereikbaar. Op delen van de K.P. van der Mandelelaan is eenrichtingsverkeer ingesteld. Binnen zeer korte afstand is via de Kralingse Zoom en Abram van Rijckevorselweg de aansluiting op de rijksweg A16 bereikbaar. In noordelijke richting kan via de Kralingse Zoom en Jacques Dutilhweg een andere aansluiting op de rijksweg A16 worden bereikt.
Langzaam verkeer Langs de K.P van der Mandelelaan liggen voetpaden. Fietsverkeer deelt de rijbaan met het gemotoriseerde verkeer. Er zijn geen aparte fietsstroken aanwezig.
Openbaar vervoer Het plangebied is bereikbaar per metro, tram of bus. Binnen 200 meter loopafstand ligt langs de Kralingse Zoom de bushalte Rotterdam, HES, waar vandaan bussen in verschillende richtingen vertrekken. Binnen circa 650 meter loopafstand ligt de tramhalte Rotterdam, Burgemeester Oudlaan. Hier halteren de tramlijnen 18, 21 en 24. Het dichtstbijzijnde metrostation is Kralingse Zoom (circa 850 meter loopafstand, 750 meter hemelsbreed), waar metrolijnen A, B en C halteren.
Parkeren Parkeerbehoefte De parkeernormen van de gemeente Rotterdam zijn gebaseerd op de parkeernormen van de 'Beleidsregeling Parkeernormen auto en fiets gemeente Rotterdam 2022'. Voor het plangebied worden de parkeernormen voor zone B gehanteerd. In het beleid is opgenomen dat de parkeereisen worden berekend in twee cijfers achter de komma en in voorkomende gevallen afgerond op de gebruikelijke wijze, derhalve bij 0,50 of meer naar boven en bij minder dan 0,50 naar beneden. In het gemeentelijk beleid zijn bijzondere vrijstellingen van de parkeernormen mogelijk. Dit is in onderhavige situatie van toepassing door de korte nabijheid van de tramhalte Burgemeester Oudlaan, welke op circa 500 meter hemelsbrede afstand van de planlocatie ligt. Het dichtstbijzijnde metrostation ligt op minder dan 800 meter hemelsbrede afstand van de planlocatie. Hierdoor kan de parkeerbehoefte met 200Zo in mindering worden gebracht. Dit is dan ook de OV-reductie die bij deze ontwikkeling leidend is. Ook wordt er extra fietsparkeerruimte gerealiseerd: als een ontwikkeling in betaald parkeergebied voorziet in extra fietsparkeervoorzieningen op eigen terrein, wordt de autoparkeereis met maximaal 1007o verlaagd in de verhouding twee fietsparkeerplaatsen in plaats van één autoparkeerplaats.