[22bb006842] Bijlage 1 behorende bij 22bb6841 over Monitor Grondexploitaties 2de herziening 2022

Monitor Grondexploitaties 2e herziening 2022

Openbare versie

Stadsontwikkeling Rotterdam September 2022

Colofon Titel Monitor grondexploitaties 2e herziening 2022 Datum September 2022 Auteur Stadsontwikkeling, Directie gebiedsontwikkeling

Monitor Grondexploitaties 2e herziening 2022

Pagina 2 van 24

Inhoud Leeswijzer .................................................................................................................................................. 4 Samenvatting ............................................................................................................................................. 5 1. Inleiding ................................................................................................................................................. 6 1.1 Waarom een Monitor Grondexploitaties? ........................................................................................ 6 1.2 Wat is de Monitor Grondexploitaties? .............................................................................................. 6 1.3 Monitor Grondexploitaties en de portefeuille ................................................................................... 7 1.4 Openbaar en geheim deel ............................................................................................................... 9 2. Portefeuilleoverzicht ............................................................................................................................ 10 2.1 Inleiding ..........................................................................................................................................

10 2.2 Portefeuilleoverzicht ....................................................................................................................... 10 3. Monitor Grondexploitaties .................................................................................................................... 11 3.1 Monitor Grondexploitaties .............................................................................................................. 11 4. Toelichting op grondexploitaties met een kleurstatus ......................................................................... 15 4.1 Grondexploitaties met een oranje status ....................................................................................... 15 4.2 Grondexploitaties met een rode status .......................................................................................... 15 4.3 Grondexploitaties met een groene status ...................................................................................... 15 5. Overzichten– Grondexploitaties met een oranje status ...................................................................... 15 6. Overzichten – Grondexploitaties met een rode status ........................................................................ 15 7. Overzichten – Grondexploitaties met een groene status ....................................................................

15 BIJLAGEN ............................................................................................................................................... 16 Bijlage 1 – Begrippenlijst ......................................................................................................................... 17 Bijlage 2 - Toelichting format portefeuilleoverzicht .................................................................................. 18 Bijlage 3 - Toelichting format monitor ...................................................................................................... 21 Bijlage 4 - Toelichting format overzicht grondexploitatie ......................................................................... 23

Monitor Grondexploitaties 2e herziening 2022

Pagina 3 van 24

Leeswijzer De Monitor Grondexploitaties geeft inzicht in de stand van zaken van de grondexploitaties in uitvoering. Dit rapport is als volgt ingedeeld. In het eerste hoofdstuk wordt beschreven waar de rapportage uit bestaat en wordt een overzicht gegeven van de ontwikkelingen op portefeuilleniveau. Hoofdstuk 2 bevat het portefeuilleoverzicht, een cijfermatig overzicht van de grondexploitatieportefeuille. In hoofdstuk 3 is het stoplichtenmodel van de monitor opgenomen. Vanuit dit overzicht kan in één oogopslag worden gezien welke grondexploitaties momenteel ten opzichte van de stand van de jaarrekening 2021 binnen de kaders vallen of de verwachting is dat deze hierbuiten gaat vallen. In hoofdstuk 4 wordt een overzicht gegeven van de grondexploitaties die een gekleurde status hebben en wordt de oorzaak van deze status toegelicht en de acties die worden ondernomen om de grondexploitatie weer binnen de kaders te krijgen. Programma- en/of planaanpassingen die volgens de besluitvormingskaders (raadsbesluit 19bb16680) aan de raad moeten worden voorgelegd, leiden tot een voorstel tot herziening van de grondexploitatie. Bij een grondexploitatie met een oranje status is er een verwachting dat de kaders ten opzichte van de jaarrekening 2021 positief of negatief overschreden gaan worden.

Bij een grondexploitatie met een groene of rode status zijn de kaders sinds de jaarrekening 2021 overschreden. In de hoofdstukken 5, 6 en 7 wordt van de gekleurde status via overzichten meer detailinformatie gegeven inclusief een toelichting op de grootste risico’s en de daaraan gekoppelde beheersmaatregelen. In de bijlagen is een begrippenlijst opgenomen waarin een aantal begrippen zoals netto contante waarde en cashflow worden toegelicht. Verder worden in de bijlagen de formats van het portefeuilleoverzicht, de monitor grondexploitaties en de grondexploitatie overzichten tot in detail toegelicht.

Monitor Grondexploitaties 2e herziening 2022

Pagina 4 van 24

Samenvatting In deze Monitor Grondexploitaties wordt inzicht gegeven in de stand van zaken (peilmoment 1 juli 2022) van de grondexploitaties in uitvoering ten opzichte van de stand bij de Jaarrekening 2021 (peilmoment 31 januari 2022). Let op: deze monitor geeft een stand van zaken weer van het al dan niet buiten de kaders treden van de grondexploitaties per 1 juli; alle daarna verkregen informatie en inzichten zullen worden verwerkt in de volgende monitor. Alhoewel de huizenprijzen nog steeds stijgen, is er in de eerste helft van 2022 een einde gekomen aan de toenemende oververhitting van de woningmarkt. De prijzen van koopwoningen in Rotterdam zijn in het tweede kwartaal van 2022 gestegen met 5,1% ten opzichte van een jaar eerder maar ten opzichte van het eerste kwartaal van 2022 was er sprake van een daling van 2,6% (bron: CBS). Stijging van de (hypotheek)rente, inflatie die halverwege het jaar 10% bedraagt (bron CBS), en historisch laag consumentenvertrouwen (in juni 2022 op het laagste niveau ooit gemeten!), zijn hier debet aan. Groene en rode status Ondanks de genoemde economische ontwikkelingen, zijn alle grondexploitaties programmatisch en financieel per saldo binnen de kaders gebleven.

Financiële afwijkingen als gevolg van algemene economische ontwikkelingen worden in veel gevallen pas zichtbaar in de boekhouding door de actualisaties in het najaar ten behoeve van de jaarrekening. De inflatie van 10% tot 1 juli heeft dus nog niet geleid tot een rode of groene status per peildatum 1 juli 2022. Oranje status Op basis van de algemene economische situatie hierboven beschreven, zou een groot aantal grondexploitaties een oranje status moeten krijgen. Alhoewel er op peildatum 1 juli al bekend is dat er sprake is van buitensporig hoge inflatie, is de concrete impact op de afzonderlijke grondexploitaties nog niet beschikbaar. Pas wanneer alle grondexploitaties, conform de P&C-cyclus, in het najaar geheel geactualiseerd zijn, wordt duidelijk hoe de algemene economische ontwikkelingen uitwerken in de afzonderlijke grondexploitaties – immers ieder met eigen fasering en looptijd, en daardoor een eigen specifiek effect van alle parameters – en op de gehele portefeuille. Kortom: met de kennis van 1 juli is het nog niet mogelijk de impact per project en op portefeuilleniveau reëel in te schatten. De huidige situatie en het (financiële) effect daarvan op gebiedsontwikkeling is uitzonderlijk. Op dit moment is nog niet duidelijk of de ongekend hoge inflatie na 2022 nog steeds aan de orde zal zijn.

Mede daarom is in voorliggend rapport toch, net als in voorgaande edities, voor oranje status alleen gekeken naar project specifieke ontwikkelingen. Het buiten beschouwing laten van deze algemene economische ontwikkelingen verklaart waarom deze monitor alleen één grondexploitatie met een oranje status bevat. Het betreft de grondexploitatie Sportcampus. In het tweede halfjaar van 2022 worden bij de actualisaties de actuele indexcijfers doorgevoerd en is concreet zicht op de financiële consequenties als gevolg van de prijsstijgingen. De financiële consequenties worden meegenomen in de jaarrekening 2022. Er zijn 78 grondexploitaties in uitvoering in de Monitor opgenomen. In het afgelopen half jaar zijn er 4 nieuwe grondexploitaties geopend.

Monitor Grondexploitaties 2e herziening 2022

Pagina 5 van 24

1. Inleiding 1.1 Waarom een Monitor Grondexploitaties? De Monitor Grondexploitaties is onderdeel van de cyclus Portefeuillesturing, waarin de uitgangspunten zijn opgenomen voor sturing en verantwoording van ruimtelijke economische projecten van de gemeente. Deze cyclus is op 4 juli 2013 door de gemeenteraad vastgesteld. De vorm van de monitor, waarbij alle grondexploitaties in uitvoering in de “stoplichtlijst” staan en alleen van de grondexploitatie die buiten de kaders (dreigen te) treden detailinformatie wordt gegeven, bevordert dat de raad zijn kader stellende taak kan vormgeven ten aanzien van het ruimtelijk en financieel beleid zonder zich in de details te verliezen.

1.2 Wat is de Monitor Grondexploitaties? In de monitor wordt verantwoording afgelegd over alle grondexploitaties “in uitvoering”, ongeacht de looptijd of financiële omvang van de grondexploitaties. Er wordt een vergelijking gemaakt met de laatste jaarrekening. Dit betekent dat in de Monitor Grondexploitaties 2 e herziening 2022 een vergelijking wordt gemaakt tussen de stand van de 2e herziening (peildatum 1 juli 2022) en de stand van de jaarrekening 2021 (peildatum 31 januari 2022). De Monitor Grondexploitaties bestaat uit de volgende drie onderdelen: 1. Portefeuilleoverzicht (niet openbaar) In het portefeuilleoverzicht staan de financiële en programmatische data van het totaal van alle grondexploitaties in uitvoering. 2. Monitor grondexploitaties (openbaar) De Monitor is een overzicht van alle grondexploitaties in uitvoering met van elke grondexploitatie de huidige stand van zaken van het netto contante plansaldo, de einddatum van het plan en een overzicht van het uitgifteprogramma. Deze stand van zaken wordt vergeleken met de stand van zaken van de laatste jaarrekening. De verschillen worden afgezet tegen de vastgestelde kaders (zie onderstaande figuur) en op basis daarvan wordt bepaald of een grondexploitatie volgens het stoplichtenmodel een kleurstatus krijgt.

Monitor Grondexploitaties 2e herziening 2022

Pagina 6 van 24

Kaders > - € 1.000.000

> € 1.000.000

> -120 w oningen

> 120 w oningen

Negatieve wijziging

Positieve wijziging

Binnen kaders

> 5.000 m²

Plansaldo afname tot € 1.000.000 Programma afname tot 120 w oningen Kantoren/ bedrijven afname tot 5.000 m²

Plansaldo toename tot € 1.000.000 Programma toename tot 120 w oningen Kantoren/ bedrijven toename tot 5.000 m²

Buiten kaders

> - 5.000 m²

Plansaldo afname vanaf € 1.000.000 Programma afname vanaf 120 w oningen Kantoren/ bedrijven afname vanaf 5.000 m²

Plansaldo toename vanaf € 1.000.000 Programma toename vanaf 120 w oningen Kantoren/ bedrijven toename vanaf 5.000 m²

Binnen kaders positief, buiten kaders negatief, buiten kaders Oranje = verwachting positief/ negatief buiten de kaders gaat treden Figuur 1.1 – kaders monitor

3. Overzicht grondexploitatie (niet openbaar) Voor de grondexploitaties die in de monitor een gekleurde status hebben is er een overzicht toegevoegd met daarin financiële en programmatische data van de grondexploitatie, een toelichting (op de oorzaak van de gekleurde status en op de wijze waarop er wordt gestuurd om de grondexploitatie binnen de kaders te krijgen/te houden) en de grootste risico’s en de bijbehorende beheersmaatregelen van de grondexploitatie.

1.3 Monitor Grondexploitaties en de portefeuille De portefeuille grondexploitaties in uitvoering bevat 78 plannen, inclusief 15 restgebieden. In restgebieden worden doorlopend kleine ontwikkelingen geclusterd per gebied geadministreerd. De overige 63 plannen kennen een verwachte einddatum tussen 2022 en 2041. De gecumuleerde financiële gegevens binnen de portefeuille zijn voortdurend aan verandering onderhevig, omdat er binnen grondexploitaties voortdurende ontwikkelingen zijn. Woningmarkt 1e halfjaar 2022 De prijzen van bestaande koopwoningen zijn in het eerste half jaar opnieuw gestegen ten opzichte van een jaar eerder. In juni 2022 was dat ten opzichte van juni 2021 5,1%, maar ten opzichte van een maand eerder bijna nihil en ten opzichte van het eerste kwartaal van 2022 was er zelfs sprake van een daling van 2,6%. Vooral sinds de oorlog in Oekraïne is er sprake van hoge inflatie, in nauwe samenhang met de energiecrisis. Ook stijgt de (hypotheek)rente weer, na jaren van historische laagte. Ondertussen bevindt het consumentenvertrouwen zich op een historisch dieptepunt. Er is nog steeds

Monitor Grondexploitaties 2e herziening 2022

Pagina 7 van 24

sprake van krapte op de woningmarkt, maar zowel het aantal te koop staande (bestaande) woningen als de gemiddelde tijd dat een woning te koop staat, neemt weer toe. Deze monitor gaat in op buiten de kaders treden van grondexploitaties in het eerste halfjaar van 2022, tot de peildatum 1 juli 2022. Dit betekent dat alles wat zich sindsdien heeft voorgedaan pas in de volgende monitor aan de orde zal zijn. Groene en rode status Ondanks de genoemde economische ontwikkelingen, zijn alle grondexploitaties programmatisch en financieel per saldo binnen de kaders gebleven. Financiële afwijkingen als gevolg van algemene economische ontwikkelingen worden in veel gevallen pas zichtbaar in de boekhouding door de actualisaties in het najaar ten behoeve van de jaarrekening. De inflatie van 10% tot 1 juli heeft dus nog niet geleid tot een rode of groene status per peildatum 1 juli 2022. Oranje status Op basis van de algemene economische situatie hierboven beschreven, zou een groot aantal grondexploitaties een oranje status moeten krijgen. Alhoewel er op peildatum 1 juli al bekend is dat er sprake is van buitensporig hoge inflatie, is de concrete impact op de afzonderlijke grondexploitaties nog niet beschikbaar.

Pas wanneer alle grondexploitaties, conform de P&C-cyclus, in het najaar geheel geactualiseerd zijn, wordt duidelijk hoe de algemene economische ontwikkelingen uitwerken in de afzonderlijke grondexploitaties – immers ieder met eigen fasering en looptijd, en daardoor een eigen specifiek effect van alle parameters – en op de gehele portefeuille. Kortom: met de kennis van 1 juli is het nog niet mogelijk de impact per project en op portefeuilleniveau reëel in te schatten. De huidige situatie en het (financiële) effect daarvan op gebiedsontwikkeling is uitzonderlijk. Op dit moment is nog niet duidelijk of de ongekend hoge inflatie na 2022 nog steeds aan de orde zal zijn. Mede daarom is in voorliggend rapport toch, net als in voorgaande edities, voor oranje status alleen gekeken naar project specifieke ontwikkelingen. Het buiten beschouwing laten van deze algemene economische ontwikkelingen verklaart waarom deze monitor alleen één grondexploitatie met een oranje status bevat. Het betreft de grondexploitatie Sportcampus. In het tweede halfjaar van 2022 worden bij de actualisaties de actuele indexcijfers doorgevoerd en is concreet zicht op de financiële consequenties als gevolg van de prijsstijgingen. De financiële consequenties worden meegenomen in de jaarrekening 2022.

Portefeuille overzicht grondexploitaties Het financiële overzicht van de portefeuille in hoofdstuk 2.2 geeft op hoofdlijnen inzicht in de veranderingen van de totale grondexploitatieportefeuille. Het netto contante waarde saldo van de portefeuille (€ 84,1 mln.) is een optelsom van alle saldi van de afzonderlijke grondexploitaties. De boekwaarde betreft de optelsom van alle gerealiseerde kosten en opbrengsten in alle grondexploitaties. Deze is bij gebiedsontwikkeling vaak negatief, omdat de kosten voor de baten uitgaan. De huidige portefeuille kent echter een positieve boekwaarde van € 119,4 mln., wat met name wordt veroorzaakt door in het verleden genomen verliezen. Voor verliesgevende grondexploitaties worden voorzieningen getroffen.1 Onderstaande grafiek toont het verloop van de boekwaarde en het saldo van de grondexploitatieportefeuille:

1 De werkwijzen bij “winstneming” en “verliesneming” worden in bijlage 4 verder toegelicht.

Monitor Grondexploitaties 2e herziening 2022

Pagina 8 van 24

In het portefeuilleoverzicht is ook te zien hoeveel kosten en opbrengsten nog moet worden gerealiseerd. De desinvesteringen (€ 638,5 mln.) betreffen voornamelijk uitgiftes en subsidies. De nog te behalen inkomsten uit uitgifte zijn een belangrijke indicator voor de risico’s. Deze kunnen worden beperkt door pas te investeren wanneer er zekerheid is over de uitgifte. In de volgende grafiek is de ontwikkeling van de (des)investeringen in de lopende grondexploitaties te zien:

1.4 Openbaar en geheim deel De voor u liggende rapportage over de stand van zaken van de grondexploitaties in uitvoering betreft de openbare versie. De rapportage bestaat uit een openbaar en een geheim deel. Uitgangspunt is dat de informatie in de monitor openbaar is, tenzij openbaarmaking de (financiële) positie van de gemeente kan schaden. Op het geheime deel van de monitor (de hoofdstukken 2, 4, 5, 6 en 7) is geheimhouding opgelegd overeenkomstig artikel 25 lid 2 van de Gemeentewet en artikel 5.1, lid 2 sub b van de Wet open overheid. De geheime versie van de monitor ligt ter inzage voor leden van de raad. Het openbaar maken van het geheime deel van de Monitor Grondexploitaties is op grond van artikel 272 Wetboek van strafrecht strafbaar gesteld.

Monitor Grondexploitaties 2e herziening 2022

Pagina 9 van 24

2. Portefeuilleoverzicht 2.1 Inleiding < Dit hoofdstuk valt onder geheimhouding opgelegd overeenkomstig artikel 25, lid 2, van de Gemeentewet en artikel 5.1, lid 2 sub b van de Wet open overheid en is om die reden alleen opgenomen in de geheime (raads)versie >

2.2 Portefeuilleoverzicht

Monitor Grondexploitaties 2e herziening 2022

Pagina 10 van 24

3. Monitor Grondexploitaties 3.1 Monitor Grondexploitaties In de monitor grondexploitaties wordt het stoplichtmodel gehanteerd. De kleuren geven aan of de huidige grondexploitatie, vergeleken met de stand jaarrekening 2021, nog binnen de kaders valt (zie figuur 1.1, pagina 7 voor de kaders). Als de grondexploitatie binnen de kaders valt dan is er geen kleur aan de status toegekend. Als de grondexploitatie nog binnen de kaders valt, maar de verwachting is dat deze een of meerdere kaders positief of negatief gaat overschrijden, dan krijgt het de status oranje. Als de kaders van de grondexploitatie sinds de jaarrekening 2021 negatief of positief zijn overschreden, dan is de status rood respectievelijk groen. De peildatum van de gegevens is 1 juli 2022.

Monitor Grondexploitaties 2e herziening 2022

Pagina 11 van 24

Resterend uitgifteprogramma Projectnummer

1 100006109 2 100006123 3 100006131 4 100006132 5 100006217 6 100006258 7 100006282 8 100006313 9 100006342 10 100006365 11 100006375 12 100006380 13 100006420 14 100006464 15 100006468 16 100006492 17 100006513 18 100006563 19 100006572 20 100006574 21 100006579 22 100006581 23 100006583 24 100006585 25 100006587 26 100006589 27 100006591 28 100006593 29 100006595 30 100006597 31 100006599 32 100006605 33 100006627 34 100006686 35 100006692 36 100006757 37 100006773 38 100006797 39 100006874 40 100006921 41 100006941 42 100006980 43 100007004 44 100007018 45 100008488 46 100010155 47 100010663 48 100011126 49 100013128 50 100013557 51 100013887 52 100014289 53 100015921 54 100017035 55 100017274 56 100017302 57 100017850 58 100018622 59 100019025 60 100019197 61 100019418 62 100019545 63 100019884 64 100019934 65 100019965 66 100020097 67 100020789 68 100020833 69 100021132 70 100021161 71 100021376 72 100021633 73 100022394 74 100022684

Grondexploitatie

Waterwegcentr. HvH Dirk v/d Burgweg Kulkweg Oranjebonnen Leonidas Ontw.Locaties RCD Hudson Vierhavenstrip Lloydkwartier Brainpark III Noordelijk Niertje Prinsenland 2De Fas Kleinpolder Zuidwes Wilgentuin Revit Spaanse pld Revit.Sp P.2015 2e Park Zestienhoven Oversch.Kleine Bouw Restgebied Centrum Restgebied Charlois Restgeb.Delfshvn Restgeb.Feijenoord Restgeb.H'Berg-Schb Restgebied HvH Restgeb.Hoogvliet Restgeb.Ijsselmonde Restgeb.Kr.-Croosw. Restgebied Noord Restgeb.Overschie Restgebied Pernis Restgeb.Prins Alex Restgebied Havens Bedr.Ter.Schiebroek V Ballegooijsingel Nesselande Motorstraatgebied Hillesluis. Revit.Hordijk Bedr. Parkstad Centrumplan Ijsselm Groenenhagen/Tuinen Herstr. Oudeland Stadshart Maasranden Sportcampus R'dam 2e Carnissestraat Bramanteplein e.o. Restgebied Stad Zelfbouwkavels Heijplaat Nw. Dorp Katendrecht Laurenskwartier Kop v Zd vernieuwd Dahliablok Coolhaven little C Nrd. HellingZdiepje Nikkelstraat ASVZ Lage Weide Tweebosbuurt-NPRZ Windpark Charlois Haifaweg Nieuw Kralingen Groningerstraat Noorderbld Supermkt Carnisse Poort Smeetsland Urkersingel Teldersweg OK80 vm boerderij de Machinist Rijnhaven Bouwprogr Dukdalf Toermalijn Grote Beer

Saldo NCW 2e Herz 2022 € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

396.191 645.944 1.818.268 -1.412.097 30.788 6.959.475 4.417.536 -4.256.563 7.146.578 2.998.826 299.024 1.561.732 13.829 1.064 6.205.983 2.638.408 37.542.683 268.737 230.464 -1.649 40.323 -763.399 145.774 -87.434 -405.398 -106.615 425.986 -40.871 32.869 -157.789 313.207 -158.026 835.578 168.666 15.950.741 -2.715.789 72.485 3.325.205 9.936.662 360.165 1.346.757 -6.902.375 -1.043.903 -881.351 -19.856.118 -3.212.958 371.337 623.850 280.572 -1.328.892 18.534.325 8.220.236 15.157.698 -6.496.444 -3.013.473 920.861 778.452 66.595 -3.472.451 5.253 -262.083 15.111.544 -1.392.149 -218.839 -2.842.725 437.979 -15.378.617 111.549 629.461 -843.288 296.153 -811.251 -143.136 5.039.878

Eindjaar Looptijd 2e Herz 2022 2027 2023 2031 2022 2022 2032 2025 2025 2025 2027 2024 2023 2022 2023 2022 2025 2029 2022 2025 2022 2023 2024 2022 2032 2022 2022 2023 2025 2022 2023 2022 2032 2036 2024 2041 2025 2023 2032 2028 2022 2024 2027 2024 2025 2031 2022 2025 2022 2030 2025 2029 2025 2035 2025 2024 2025 2023 2024 2026 2024 2022 2031 2026 2023 2026 2022 2027 2025 2023 2024 2036 2025 2024 2023

Woningen aantal

Kantoren (m2 BVO)

Bedrijven (m2)

Vergelijking 2e herz 2022 - JV 2021

Winkels (m2 BVO)

155 1 8.586

59.978

22

38 327 109 12.300

2.463 13.092

565 1 8

750

6 1 1 3 1 1 1 6

0 181 420

183 36 0

15.498

2.386

0 60 293 184 129 866 2

18 125 165 934 32

5.395 43.000

0 785 1.605

17.232 4.709 542 0 426 12 57 1 123 0 1 57 2.297 97

595

1.300

31.000

Verschil saldo NCW € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

-189.162 -793 -3.493 24.248 21.713 -805.971 -11.306 -112.611 -251.912 4.522 -1.825 5.777 -994 -15 -308.206 -327.025 843.806 44.857 114.763 -3.916 -47.890 -5.881 12.883 -25.427 -11.076 -174.708 -1.933 -207.532 -29.068 -19.384 79.595 -11.785 -79.149 -17.303 42.674 -105.748 -316 -18.050 -250.886 46.587 -15.573 -24.830 -343.097 8.001 18.403 -4.028 16.019 185.384 -87.674 -199.323 -351.704 -135.761 -74.083 -57.981 -147.253 507.968 459 1.373 -739.979 3.452 -426.148 -605.224 -115.402 135.394 -266.566 -19.560 -150.610 -134.608 -7.467 -14.350 1.375 -1.408 -5.791 586.613

wijziging woningbouw aantal

wijziging M² kantoren

wijziging wijziging M² M² winkels bedrijven

-2

1

2

-14.452 -19.558 18 79

-51 1 -1.261

-3.901 -6 36

-127 -34

-172

1

-1

Nieuwe Grondexploitaties in uitvoering Projectnummer

1 100023155 2 100023360 3 100023072 4 100023013

Grondexploitatie

Insulindest.240-248 Tamboer II West Carnisse Eiland Feyenoord City Grex

Saldo NCW 2e Herz 2022 € € € €

184.711 -3.188.028 -6.865.434 -584.562

Monitor Grondexploitaties 2e herziening 2022

Eindjaar Looptijd 2e Herz 2022 2025 2026 2027 2030

Woningen aantal

Kantoren (m2 BVO)

Bedrijven (m2)

Winkels (m2 BVO)

26 502 2.762

Pagina 12 van 24

Er zijn 78 grondexploitaties in uitvoering in de Monitor opgenomen. Deze 78 grondexploitaties hebben zich in het 1e halfjaar van 2022 volgens verwachting ontwikkeld en zijn binnen de programmatische en financiële kaders gebleven. Dit betekent dat geen van deze grondexploitaties een rode of groene status heeft. Er is één grondexploitatie met een oranje status. De verwachting is dat deze grondexploitatie negatief buiten één of meerdere kaders gaat treden.

De 78 grondexploitaties hebben verschillende looptijden, oplopend tot 20 jaar. De meeste plannen kennen een looptijd van maximaal 5 jaar (73%). Er zijn 8 grondexploitaties met een looptijd boven de 10 jaar:

In de volgende grafiek is de omvang van de resterende kosten- en opbrengstenbegroting van de grondexploitaties te zien. Bij het merendeel is de (restant)begroting kleiner dan € 10 mln.

Monitor Grondexploitaties 2e herziening 2022

Pagina 13 van 24

Van de grondexploitaties heeft 63% een positief plansaldo. Dit betekent dat volgens de huidige verwachting deze grondexploitaties met een winst kunnen worden afgesloten. Voor de andere 37% (31 plannen) met een negatief plansaldo is een verliesvoorziening getroffen.

Monitor Grondexploitaties 2e herziening 2022

Pagina 14 van 24

4. Toelichting op grondexploitaties met een kleurstatus < Dit hoofdstuk valt onder geheimhouding opgelegd overeenkomstig artikel 25, lid 2, van de Gemeentewet en artikel 5.1, lid 2 sub b van de Wet open overheid en is om die reden alleen opgenomen in de geheime (raads)versie >

4.1 Grondexploitaties met een oranje status <>

4.2 Grondexploitaties met een rode status <>

4.3 Grondexploitaties met een groene status <>

5. Overzichten– Grondexploitaties met een oranje status < Dit hoofdstuk valt onder geheimhouding opgelegd overeenkomstig artikel 25, lid 2, van de Gemeentewet en artikel 5.1, lid 2 sub b van de Wet open overheid en is om die reden alleen opgenomen in de geheime (raads)versie >

6. Overzichten – Grondexploitaties met een rode status < Dit hoofdstuk valt onder geheimhouding opgelegd overeenkomstig artikel 25, lid 2, van de Gemeentewet en artikel 5.1, lid 2 sub b van de Wet open overheid en is om die reden alleen opgenomen in de geheime (raads)versie >

7. Overzichten – Grondexploitaties met een groene status < Dit hoofdstuk valt onder geheimhouding opgelegd overeenkomstig artikel 25, lid 2, van de Gemeentewet en artikel 5.1, lid 2 sub b van de Wet open overheid en is om die reden alleen opgenomen in de geheime (raads)versie >

Monitor Grondexploitaties 2e herziening 2022

Pagina 15 van 24

BIJLAGEN Bijlage 1 – Begrippenlijst Bijlage 2 – Toelichting format Portefeuilleoverzicht Bijlage 3 – Toelichting format Monitor Grondexploitaties Bijlage 4 – Toelichting format Overzicht grondexploitatie

Monitor Grondexploitaties 2e herziening 2022

Pagina 16 van 24

Bijlage 1 – Begrippenlijst Boekwaarde: de som van de gerealiseerde kosten, gerealiseerde opbrengsten en de ontvangen en betaalde rente in de grondexploitatie(portefeuille). Investeringen: de som van de kosten in de grondexploitatie(portefeuille). Desinvesteringen: de som van de opbrengsten in de grondexploitatie(portefeuille). Begroting: de som van alle nog te maken kosten of nog te ontvangen opbrengsten in de grondexploitatie(portefeuille). Nominale waarde: de (huidige) waarde van een kostenpost of opbrengst, zonder rekening te houden met inflatie en het moment van betalen of ontvangst. Netto contante waarde plansaldo: de som van de boekwaarde en de contante waarden van de toekomstige kosten en opbrengsten. De toekomstige kosten en opbrengsten worden contant gemaakt door rekening te houden met inflatie (kosten- en opbrengstenstijging) en de disconteringsvoet, waarbij de disconteringsvoet het rekenrentepercentage is dat gebruikt wordt om de contante waarde mee te bepalen. Door alle kosten en opbrengsten contant te maken, is het mogelijk om bedragen die op verschillende tijdstippen worden uitgegeven of worden ontvangen (en daarmee een andere waarde hebben) bij elkaar op te tellen en met elkaar te vergelijken. Cashflow (kasstroom): het verschil tussen de ontvangsten en uitgaven gedurende een kalenderjaar van de grondexploitatie.

Voor de ontwikkeling van de (toekomstige) cumulatieve cashflow die wordt weergegeven in de cashflowgrafiek wordt rekening gehouden met te ontvangen of te betalen rente over de boekwaarde en inflatie over kosten en opbrengsten. Resultaatneming: het saldo van geboekte winsten en/of verliezen in de grondexploitatie(portefeuille) inclusief de over deze bedragen betaalde en/of ontvangen rente. Bruto Vloeroppervlakte (BVO): eenheidsmaat die gebruikt wordt bij de verkoop van grond voor kantoren en winkels. Het betreft de totale vloeroppervlakte van de ruimte(n) van een vastgoedobject.

Monitor Grondexploitaties 2e herziening 2022

Pagina 17 van 24

Bijlage 2 - Toelichting format portefeuilleoverzicht In het portefeuilleoverzicht wordt van alle grondexploitaties in uitvoering een overzicht gegeven van de huidige financiële en programmatische gegevens, van de financiële gegevens van het laatste jaarverslag en worden de financiële verschillen tussen beide peilmomenten gegeven. De cashflowontwikkeling van de grondexploitatieportefeuille wordt weergegeven in een cashflowgrafiek. De plannen met het hoogste winst- of verliessaldo en het grootste nog te realiseren uitgifteprogramma worden in een zestal top 5 lijstjes weergegeven. Alle bedragen in het portefeuilleoverzicht zijn in Euro x 1.000, met uitzondering van de bedragen in de cashflowgrafiek. Een bedrag van 6.200 komt dus overeen met € 6,2 miljoen. Een positief saldo of boekwaarde is een winstgevend saldo, een negatief saldo of boekwaarde is een verliesgevend saldo.

Financiële gegevens Saldo (netto contante waarde): Het cumulatieve saldo van alle grondexploitaties in uitvoering uitgedrukt in de netto contante waarde, prijspeil 01-01-2022. Boekwaarde: De boekwaarde is het saldo van de gemaakte kosten en ontvangen opbrengsten van alle grondexploitaties in uitvoering inclusief de over deze bedragen betaalde en/of ontvangen rente. Resultaatneming: De resultaatneming is het saldo van geboekte winsten en verliezen van alle grondexploitaties in uitvoering inclusief de over deze bedragen betaalde en/of ontvangen rente. Investeringen (nominaal): De som van al de kosten inclusief de geboekte rente van alle grondexploitaties in uitvoering. Hierin zitten de gemaakte kosten inclusief rente en de nog te maken kosten exclusief inflatie. Desinvesteringen (nominaal): De som van al de opbrengsten inclusief de geboekte rente van alle grondexploitaties in uitvoering. Hierin zitten de ontvangen opbrengsten inclusief rente en de nog te ontvangen opbrengsten exclusief opbrengstenstijging. Investeringen begroting (nominaal): De som van de nog te maken kosten exclusief inflatie van alle grondexploitaties in uitvoering. Desinvesteringen begroting (nominaal): De som van de nog te ontvangen opbrengsten exclusief opbrengstenstijging van alle grondexploitaties in uitvoering.

Cashflowgrafiek In de cashflowgrafiek wordt het verloop van de toekomstige cumulatieve cashflow weergegeven gebaseerd op de boekwaarde en de verwachte fasering van kosten en opbrengsten ten tijde van het vorige jaarverslag (grijze lijn) en gebaseerd op de boekwaarde en de verwachte fasering van de kosten en opbrengsten ten tijde van de huidige rapportage (blauwe lijn). De rode en groene staven zijn de kosten en opbrengsten per jaar inclusief inflatie van de huidige rapportage (2e herziening 2021). In de ontwikkeling van de cashflow wordt rekening gehouden met te ontvangen of te betalen rente over de boekwaarde en inflatie over kosten en opbrengsten. De cashflow kan worden gezien als de ontwikkeling in de tijd van het saldo waarbij je er vanuit gaat dat je de kosten en opbrengsten zal realiseren volgens de fasering zoals die nu is opgenomen in de grondexploitatie.

Monitor Grondexploitaties 2e herziening 2022

Pagina 18 van 24

Figuur B – voorbeeld cashflowgrafiek

Aan de hand van figuur B wordt toegelicht hoe de cashflowgrafiek moet worden geïnterpreteerd: o De blauwe lijn is de cashflow behorend bij de huidige rapportage. Deze vertoont een klassieke “badkuipvorm”, omdat zoals vaak het geval is bij grondexploitaties eerst de kosten worden gemaakt en pas later de opbrengsten worden ontvangen. Bij het vorige jaarverslag (grijze lijn) was echter nog geen badkuip zichtbaar. Dit betekent dat ofwel de kosten in de eerste jaren zijn toegenomen en/of dat de fasering ervan is vervroegd of dat de opbrengsten zijn vertraagd. o Bij punt 1 wordt het dieptepunt van de cumulatieve cashflow bereikt. Er is op dat moment een negatieve boekwaarde van ca. € 10 mln. Zolang de cumulatieve cashflow zich onder nul bevind moet er vanuit de grondexploitatie jaarlijks rente betaald worden over de negatieve boekwaarde. o Vanaf 2017 worden er in dit voorbeeld opbrengsten verwacht en verbetert de cumulatieve cashflow. Bij punt 2 komt de cumulatieve cashflow weer boven nul uit, er is vanaf dat moment sprake van een positieve boekwaarde en er wordt vanaf dat moment jaarlijks rente bijgeschreven. o De laatste kosten en opbrengsten worden in dit voorbeeld gemaakt in 2021. In het jaar 2021 loopt bij punt 3 de blauwe lijn lager dan de grijze lijn, hieruit valt af te leiden dat het verwachte eindsaldo is afgenomen.

Na 2021 lopen de cumulatieve cashflowlijnen verder op met de jaarlijkse renteboeking, maar in de praktijk zal het plan in 2021 worden afgesloten. o Bij de nieuwe cumulatieve cashflow is dus sprake is van een diepe dip en is het meest negatieve saldo ca. € 9 mln. lager ligt dan eerder het geval was. Het eindsaldo bij punt 3 ligt echter maar ca. € 1,5 mln. lager. Hieruit valt af te leiden dat niet alleen het eindsaldo is verslechterd, maar dat vanuit de financiële kasstroom bekeken de grondexploitatie een stuk risicovoller is geworden. Treedt er om wat voor reden dan ook na 2016, als de meeste kosten zijn gemaakt, vertraging op bij het verkrijgen van de opbrengsten, dan treden er immers enorme renteverliezen op en zal het winstsaldo slinken. Een winstneming is ook duidelijk zichtbaar in de cashflowgrafiek. In het bovenstaande voorbeeld in figuur B is dit niet het geval maar als er winst is genomen in een grondexploitatie (die als kostenpost in de grondexploitatie wordt geboekt) dan leidt dit tot een daling van de boekwaarde (= startpunt van de cashflowlijn). Als er verder niets is veranderd in het plan dan zal dit ook leiden tot een daling van de cashflowlijn tijdens de looptijd van de grondexploitatie omdat er na de winstneming in de toekomst minder rente wordt ontvangen in de grondexploitatie.

Monitor Grondexploitaties 2e herziening 2022

Pagina 19 van 24

Top 5 lijsten Op het portefeuilleoverzicht staan zes top 5 lijsten, waarmee een snel beeld kan worden verkregen van de grondexploitaties met het hoogste winstgevende netto contante saldo, het meest verliesgevende netto contante saldo en het grootste programma aan nog te realiseren woningen, bedrijven, kantoren en winkels. Bij de top 5 programmalijsten wordt naast de uitgiftehoeveelheid ook aangegeven welk deel het programma in de desbetreffende grondexploitatie uitmaakt van het totale nog te realiseren programma van de desbetreffende uitgiftecategorie in de gehele grondexploitatieportefeuille.

Monitor Grondexploitaties 2e herziening 2022

Pagina 20 van 24

Bijlage 3 - Toelichting format monitor Om de Monitor overzichtelijk te maken is gekozen voor het hanteren van een stoplichtmodel. Door middel van kleuren wordt aangegeven of de huidige grondexploitatie, vergeleken met de stand van de jaarrekening, nog binnen de in Figuur C weergegeven kaders valt. Als de grondexploitatie de kaders negatief of positief overschrijdt, dan heeft het de status “rood” respectievelijk ‘’’groen’’. Als de grondexploitatie binnen deze kaders valt dan wordt er geen kleurstatus toegekend. Als de grondexploitatie binnen de kaders valt, maar er een verwachting is dat de kaders positief dan wel negatief overschreden gaan worden, dan krijgt deze de kleurstatus “oranje”.

Nieuw voorstel Kaders > - € 1.000.000

> € 1.000.000

> -120 w oningen

> 120 w oningen

Negatieve wijziging

Positieve wijziging

Binnen kaders

> 5.000 m²

Plansaldo afname tot € 1.000.000 Programma afname tot 120 w oningen Kantoren/ bedrijven afname tot 5.000 m²

Plansaldo toename tot € 1.000.000 Programma toename tot 120 w oningen Kantoren/ bedrijven toename tot 5.000 m²

Buiten kaders

> - 5.000 m²

Plansaldo afname vanaf € 1.000.000 Programma afname vanaf 120 w oningen Kantoren/ bedrijven afname vanaf 5.000 m²

Plansaldo toename vanaf € 1.000.000 Programma toename vanaf 120 w oningen Kantoren/ bedrijven toename vanaf 5.000 m²

Binnen kaders positief, buiten kaders negatief, buiten kaders Oranje = verwachting positief/ negatief buiten de kaders gaat treden

Figuur C – kaders Monitor grondexploitaties

De rode en groene status worden aan een grondexploitatie gekoppeld op basis van de vergelijking van de cijfers van jaarrekening 2020 en 2e herziening 2021. Voor de grondexploitatie met gekleurde status wordt er een overzicht aan de monitor toegevoegd. In dit overzicht worden meer financiële en programmatische details gegeven van de betreffende grondexploitatie, worden de grootste risico’s en de bijbehorende beheersmaatregelen benoemd en wordt aangegeven wat de oorzaak is van de oranje of rode status en hoe er vanuit het de grondexploitatie, indien mogelijk, op wordt gestuurd om de status te verbeteren. Onderaan de monitor staan afzonderlijk de grondexploitaties die binnenkort geliquideerd (afgesloten) gaan worden en de nieuwe grondexploitaties die in het lopende kalenderjaar de status “in uitvoering” hebben gekregen.

Monitor Grondexploitaties 2e herziening 2022

Pagina 21 van 24

Toelichting per kolom Plannr: Het plannummer van de grondexploitatie. Plannaam: De plannaam van de grondexploitatie. Saldo NCW 2e herziening-2022: Het saldo in netto contante waarde (prijspeil 01-07-2022) van de grondexploitatie ten tijde van de 2e herziening 2022. Voor een toelichting op het begrip netto contante waarde, zie de begrippenlijst in bijlage 1. Eindjaar looptijd 2e herziening-2022: Het laatste jaar waarin volgens verwachting in de grondexploitatie kosten en/of opbrengsten worden gemaakt of worden ontvangen. Bij een onveranderde fasering zal na dit jaar de grondexploitatie kunnen worden afgesloten. Grondexploitatie status: De status wordt bepaald door te bekijken of de grondexploitatie nog binnen de in Figuur C weergegeven kaders valt. Is dit het geval dan is er geen kleurstatus aan toegekend. Als de grondexploitatie op basis van de cijfers nog binnen de kaders valt, maar de verwachting is dat één of meerdere kaders positief of negatief overschreden gaan worden, dan heeft het de status “oranje”. Als de grondexploitatie de kaders heeft overschreden, dan heeft het de status “rood” dan wel ‘’groen’’.

Monitor Grondexploitaties 2e herziening 2022

Pagina 22 van 24

Bijlage 4 - Toelichting format overzicht grondexploitatie In een Overzicht Grondexploitatie wordt van één grondexploitatie in uitvoering, die in de monitor een kleurstatus heeft, een toelichting gegeven op deze status. Tevens worden de financiële gegevens, het programma, de cashflow en de grootste risico’s van het plan weergegeven. Alle bedragen in het overzicht zijn in Euro x 1.000 met uitzondering van de bedragen in de cashflowgrafiek. Een bedrag van 6.200 komt dus overeen met € 6,2 miljoen. Een positief saldo of boekwaarde is een winstgevend saldo, een negatief saldo of boekwaarde is een verliesgevend saldo.

Financiële gegevens, cashflowontwikkeling en programma/fasering De financiële gegevens, cashflowontwikkeling en de gegevens over programma en fasering die in het projectoverzicht staan zijn wat betreft betekenis hetzelfde als op het portefeuilleoverzicht, met als enige verschil dat de gegevens niet over de totale grondexploitatieportefeuille gaan maar over één specifieke grondexploitatie. Een toelichting op deze tabellen en de cashflowgrafiek is te vinden in de toelichting op het portefeuilleoverzicht (bijlage 2).

Toelichting op grondexploitatie status In het overzicht wordt rechtsboven een toelichting gegeven op de grondexploitatie status. Hier wordt in ieder geval een antwoord gegeven op de volgende vragen: ▪ Wat is de oorzaak dat de verwachting is dat de grondexploitatie buiten een of meerdere vastgestelde kaders gaat treden (bij een oranje project) c.q. is getreden (bij een rood/ groen project)? ▪ Is het mogelijk om de grondexploitatie binnen de vastgestelde kaders te krijgen/houden? Indien dit mogelijk is, wat is hier voor bijsturing voor nodig en op welk niveau? Indien dit niet mogelijk is, wat zijn dan de (financiële) consequenties?

Investeringen (staafdiagram) In de staafdiagram Investeringen wordt de verdeling weergegeven van de verschillende kostencategorieën ten opzichte van de totale investeringen (boekwaarde en begroting). De verschillende kostencategorieën zijn: ▪ Verwerving: Aankoopkosten van grond en/of vastgoed inclusief eventuele (schade)vergoedingen. ▪ Bouwrijp maken: De kosten voor sloop en bouwrijp maken (grond geschikt maken om op te bouwen). ▪ Woonrijp maken: De kosten voor het woonrijp maken (aanleggen van voorzieningen en de openbare

ruimte). ▪ Apparaatskosten: De kosten voor de planvorming, het toezicht houden op de bouw en de

engineering van de grondexploitatie. ▪ Overige kosten: Overige kosten die niet vallen in de bovenstaande categorieën. ▪ Winstneming: De som van de resultaatnemingen, indien er in totaal meer winst dan verlies is

genomen. Als er winst wordt genomen in een grondexploitatie, dan wordt de winst uit het plan gehaald en boekhoudkundig als kosten in het plan geboekt. Om die reden is een positieve resultaatneming opgenomen als investering.

Monitor Grondexploitaties 2e herziening 2022

Pagina 23 van 24

Desinvesteringen (staafdiagram) In de staafdiagram Desinvesteringen wordt de verdeling weergegeven van de verschillende opbrengstencategorieën ten opzichte van de totale desinvesteringen (boekwaarde en begroting). De verschillende opbrengstencategorieën zijn: ▪ Uitgifte: De opbrengsten uit verkoop van grond voor bijvoorbeeld woningen, kantoren of bedrijven. ▪ Subsidies: De ontvangst van gemeentelijke, Europese of Rijkssubsidies en/of bijdragen. ▪ Overige opbrengsten: Overige opbrengsten die niet vallen in de categorieën uitgiften of subsidies. ▪ Verliesnemingen: De som van de resultaatnemingen, indien er in totaal meer verlies dan winst is

genomen. Als er verlies wordt genomen in een grondexploitatie, dan werd tot 2014 het verlies boekhoudkundig als een extra opbrengst in het plan geboekt. Om die reden is een negatieve resultaatneming opgenomen als desinvestering. Sinds 2014 worden verliezen pas in het plan genomen bij liquidatie en wordt er bij een verliesgevend plansaldo een voorziening aangehouden.

Risico’s Voor het uitvoeren van een risicoanalyse wordt een frequentie gehanteerd van minimaal één volledige risicoanalyse per jaar. In de risicotabel wordt het soort risico aangegeven, wordt de omschrijving en het gevolg van het risico gegeven en wordt een adequate beheersmaatregel gegeven die indien mogelijk het risico elimineert of terugbrengt tot een aanvaardbaar niveau.

Monitor Grondexploitaties 2e herziening 2022

Pagina 24 van 24