[22bb005817] Bijlage 5 behorende bij 22bb5822 - Zienswijzenrapportage

Door de toren op deze plek te realiseren, ligt het Delftsehof een groot deel van de dag in de schaduw wat nadelig is voor de gewenste terras- en verblijfsfunctie. Het plan ziet onvoldoende op het behoud van cultuurhistorisch ensemble en daarmee mogelijkheden voor behoud van de oranje (creatieve) doelgroep. Bovenal is het van belang dat reclamanten geen essentiële grondpositie hebben om het alternatieve plan te realiseren. Reclamanten kunnen bovendien geen aanspraak maken op de zogenoemde spoorstrook en/of het pand aan de Schiestraat 12-14 in Rotterdam, dat op de tekeningen van het alternatieve plan is gesloopt. Het ter beschikking hebben van beide percelen is cruciaal voor de eventuele haalbaarheid van het alternatieve plan en zijn van belang voor de integrale gebiedsontwikkeling die de gemeente met het plan nastreeft. Reclamanten stellen aan de hand van verschillende thema's dat hun planalternatief beter scoort op die individuele aspecten dan het Stedenbouwkundig plan dat door de gemeente is opgesteld. Nieuwe planinitiatieven op de grondpositie van een reclamant/initiatiefnemer worden in beginsel inhoudelijk overwogen, zo ook is gebeurd bij het plan van reclamant (hiervoor wordt verwezen naar de brieven die hierboven worden genoemd). Het planinitiatief van reclamanten is echter niet nieuw en het ligt grotendeels op grond waar reclamant geen zeggenschap heeft.

Daarom zal het planinitiatief niet aanvullend worden beoordeeld dan reeds is gedaan. In de reactie op zienswijzen 14.2 t/m 14.8 wordt gereageerd op de zienswijzen die reclamanten naar voren hebben gebracht tegen het ontwerpbestemmingsplan. Voorstel: Wij stellen u voor deze zienswijze ongegrond te verklaren. 14.2 Hoogbouwvisie Reclamanten stellen dat het plan van de gemeente afwijkt van de Rotterdamse laag zoals die ter plaatse aanwezig is en daarmee niet voldoet aan de Hoogbouwvisie. Reactie: Het ontwerpbestemmingsplan voldoet aan de eisen die zijn neergelegd in Hoogbouwvisie 2019. Ten eerste is de Perrontoren maximaal 70 meter hoog, bebouwing onder de 70 meter hoogte wordt in de Hoogbouwvisie niet als hoogbouw beschouwd. De Perrontoren wordt daarom ook niet getoetst aan de voorwaarden uit de Hoogbouwvisie. De Schieblocktoren wordt maximaal 200 meter hoog. Alle (mogelijke) hoogbouwvarianten van de toren voldoen aan de eis dat maximaal 50% van de onderbouw bebouwd mag worden en de diagonaal is niet groter dan 56 meter. De stelling van reclamanten dat bij het plan van de gemeente het oppervlak van de toren circa 88 procent bedraagt van de onderbouw is onjuist, want alle mogelijke varianten van de Schieblocktoren voldoen aan de eis dat maximaal 50% van de onderbouw bebouwd mag worden en de diagonaal niet groter is dan 56 meter.

Het Schieblock en de Schieblocktoren is namelijk één integrale ontwikkeling. Daarnaast doen reclamanten voorkomen alsof de gemiddelde hoogte van de Rotterdamse laag een voorwaarde is die is neergelegd in de Hoogbouwvisie, dat is alleen niet het geval. Het enige wat in de Hoogbouwvisie is opgenomen, is dat de hoogte van de Rotterdamse laag per plek in de stad verschilt en dat deze grofweg kan gesteld worden op 15 tot 25 meter. Dit is dus geen voorwaarde die volgt uit de visie, maar een constatering. Voorstel:

47

Wij stellen u voor deze zienswijze ongegrond te verklaren. 14.3 Annabel Reclamanten stellen dat het plan van de gemeente akoestisch niet uitvoerbaar en toekomstbestendig is nu het pand waar poppodium Annabel thans is gevestigd gesloopt zal moeten worden om de vereiste zware geluidwerende maatregelen te nemen, terwijl er een beter alternatief beschikbaar is. Ook merken reclamanten op dat niet wordt voldaan aan de richtafstanden uit de brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. Reactie: De stelling van reclamanten dat het pand Delftsestraat 11/15, waar Annabel op dit moment is gevestigd, gesloopt moet worden om Annabel te behouden, is onjuist. Om nachthoreca op deze locatie te kunnen (blijven) exploiteren in de toekomst, is het nodig om het pand grondig te isoleren. Dat vereist een forse verbouwing, maar hiervoor hoeft het pand niet te worden gesloopt. Vanuit het oogpunt van akoestiek is deze locatie inderdaad niet het meest geschikt, maar er wordt grote waarde gehecht aan het belang van Annabel voor de stad vanwege het feit dat Annabel een belangrijke bijdrage levert aan het culturele nachtleven in de stad. Het podium is een visitekaartje voor het district en een wezenlijk onderdeel van de muziekpodiuminfrastructuur van de stad.

Reclamanten merken verder terecht op dat strikt genomen niet aan de richtafstanden wordt voldaan, de afstand tussen de locatie voor de nachthoreca en de meest dichtbij zijnde woongevel is immers hemelsbreed slechts 6 meter, dat is minder dan richtafstand, maar woningen zijn pas vanaf 24 meter hoogte toegestaan. De werkelijke afstand is dus veel meer dan 6 meter. Dit is juist gedaan om de afstand tot de horeca te vergroten. Hierdoor ontstaat een bufferzone. Met de voorgenomen geluidsmaatregelen aan het pand van Annabel, en het feit dat de eerste woningen pas op 24 meter hoogte kunnen worden gerealiseerd, is qua het aspect geluid een goed woon- en leefklimaat geborgd. Voorstel: Wij stellen u voor deze zienswijze ongegrond te verklaren. 14.4 Windklimaat Reclamanten geven aan dat voor het plan van de gemeente geldt dat er een windsleuf nodig is om een aanvaardbaar windklimaat te realiseren. Reclamanten geven aan dat het windklimaat in het plan van de gemeente niet voldoet aan NEN-norm 8100 en dat niet alle varianten van de hoogbouw die het bestemmingsplan mogelijk maakt, zijn onderzocht. Reactie: Er ligt een uitgebreid windonderzoek ten grondslag aan het plan, zie bijlage 10 bij de toelichting bij het ontwerpbestemmingsplan. De windhinder is verder onderzocht op basis van een 1:300 schaalmodel van het Schiekadeblok van de geplande bebouwing in een windtunnel.

Op basis hiervan is het te verwachten windklimaat in de directe omgeving van de geplande bebouwing beoordeeld. Voor de beoordeling van het windklimaat is uitgegaan van de Nederlandse norm NEN 8100:2006. In de bestaande situatie is op twee plaatsen een slecht windklimaat. Voor de toekomstige situatie zijn een aantal ontwikkelvarianten, die in het bestemmingsplan mogelijk zijn, in de windtunnel onderzocht. Hieruit blijkt dat in de toekomstige situatie op een aantal locaties een slecht windklimaat te verwachten is op basis van de volumes die worden mogelijk gemaakt in het bestemmingsplan. Op basis daarvan zijn aanvullende eisen of mogelijkheden opgenomen in het bestemmingsplan zoals het mogelijk maken van luifels en een kas op de dakakker. Dit maakt het mogelijk om een optimaal ontwerp te kunnen maken om zo de windhinder te minimaliseren. In het bestemmingsplan is een planregel opgenomen dat voor een omgevingsvergunning een windonderzoek moet worden overlegd (artikel 5.4 sub e). Dit onderzoek moet inzicht bieden in de mogelijke gevolgen van windhinder in de omgeving van het gebouw en de eventueel daaruit voortvloeiende te nemen maatregelen en/of aan te leggen voorzieningen. Het bevoegd gezag voor het verlenen van de vergunning (het college) kan eisen stellen aan de vormgeving van het gebouw ter voorkoming of beperking van windhinder (artikel 5.4 sub f).

Bij toekomstige tenderdocumenten zal wind als onderwerp worden opgenomen. Naast de locatie van gebouwen, kan ook de architectuur bijdragen aan het komen tot een goed of matig windklimaat. Bij de uitwerking van daadwerkelijke bouwplannen zal nader onderzoek plaatsvinden om de winddruk waar dat nodig is afdoende te verminderen. Voorstel: Wij stellen u voor deze zienswijze ongegrond te verklaren.

48

14.5 Cultuurhistorie Reclamant merkt op dat het Schieblock is aangemerkt als pand met een stedenbouwkundige betekenis en monumentale waarde. In het ontwerpbestemmingsplan wordt ten onrechte gesteld dat het realiseren van grotere aantallen woningen niet mogelijk is zonder sloop van het Schieblock. Het plan van reclamanten toont immers aan dat dit wel mogelijk is. Reactie: De hoofdopgave is het realiseren van een integraal plan met een levendig, intensief bebouwd gemixed stuk stad waar het huidige unieke rauwe karakter qua programmering en openbare ruimte nog onderdeel van is en verschillende groepen elkaar versterken. Het is wel degelijk mogelijk om woningen te realiseren (maximaal 650, waarvan maximaal 450 in de Schieblocktoren) en het zoveel mogelijk behouden van het Schieblock. Voorstel: Wij stellen u voor deze zienswijze ongegrond te verklaren. 14.6 Aanwijzing moderniseringsgebied De gronden van reclamant zijn voorzien van de gebiedsaanduiding 'wetgevingszone moderniseringsgebied'. Reclamanten menen dat deze aanwijzing plaatsvindt op oneigenlijke gronden en in strijd is met de Wro. Reactie: Op een deel van het plangebied ligt inderdaad de gebiedsaanduiding 'Wetgevingszone moderniseringsgebied'. Op grond van artikel 17.2 van de planregels zijn deze gronden aangewezen tot een zogenoemd moderniseringsgebied als bedoeld in artikel 3.5 van de Wro.

Op grond van artikel 3.5 van de Wro kunnen in een bestemmingsplan bepaalde gebieden worden aangewezen waarbinnen de daar aanwezige bouwwerken dienen te worden gemoderniseerd of worden vervangen door gelijksoortige bebouwing van gelijke of nagenoeg gelijke bouwmassa. Zolang deze modernisering of vervanging (nog) niet is verwezenlijkt, wordt het gebruik van die bouwwerken aangemerkt als afwijkend van het plan. De gemeente heeft ervoor gekozen om de aanduiding op dit deel van het plangebied te laten rusten, zodat de gemeente, mocht het onverhoopt zover komen, kan overgaan tot onteigening. Dit betreft geen oneigenlijk gebruik van het wetsinstrument en deze bepaling uit de Wro. Sterker nog, uit de parlementaire geschiedenis volgt juist expliciet dat artikel 3.5 van de Wro hiervoor kan worden ingezet. Voorstel: Wij stellen u voor deze zienswijze ongegrond te verklaren. 14.7 Financiële haalbaarheid plannen Reclamanten hebben onderzoek laten doen naar de (financiële) haalbaarheid van de plannen van zowel de gemeente als van reclamanten zelf. Uit het onderzoek volgt volgens reclamanten dat de bouwkosten voor het realiseren van de Schieblocktoren conform het Stedenbouwkundig plan substantieel hoger liggen dan de kosten voor het realiseren van de hoge toren zoals opgenomen in het ontwikkelplan van reclamanten. Dit heeft een positief effect op de haalbaarheid.

Reactie: Reclamanten hebben een vergelijking gemaakt tussen de kosten van de Schieblocktoren conform Stedenbouwkundig plan en het alternatief van reclamanten. De gemeente beoogt een integrale herontwikkeling van het gebied waar het unieke rauwe karakter nog onderdeel van is. Het initiatief van reclamanten voldoet niet aan die opgave, wat het onmogelijk maakt om de plannen met elkaar te vergelijken. Daar komt bij dat het onderzoek/de vergelijking van reclamanten de verschillen weergeeft, zonder inzicht te geven in de gehele stichtingskosten. Daarnaast is het voor de gemeente ook niet duidelijk hoe reclamanten omgaan met belangrijke zaken zoals parkeren, brandveiligheid, geotechnische vervormingen van de ondergrond en het effect op de bestaande percelen. Het vergelijkend onderzoek is niet representatief. Voorstel: Wij stellen u voor deze zienswijze ongegrond te verklaren. 14.8 Ontwerpbestemmingplan is financieel niet uitvoerbaar Volgens reclamant is het ontwerpbestemmingsplan niet financieel uitvoerbaar. Dit staat in de weg aan vaststelling van het bestemmingsplan. 49

Reactie: Het ontwerpbestemmingsplan is economisch en feitelijk uitvoerbaar. Reclamant onderbouwt zijn stelling dat dit anders is, niet. Voorstel: Wij stellen u voor deze zienswijze ongegrond te verklaren. 15 Reclamant 15 Reclamant is eigenaar van de gronden die worden aangeduid als 'de spoorstrook'. Reclamant is van mening dat de contractuele afspraken inzage de spoorstrook en haar belangen als grondeigenaar meegewogen hadden moeten worden bij het opstellen van het ontwerpbestemmingsplan. Daarnaast mist volgens reclamant een voldoende belangenafweging ten aanzien van beeldbepalende panden. 15.1 Contractuele afspraken en belangen grondeigenaar Reclamant heeft het recht om op de spoorstrook een bovengrondse parkeergarage te realiseren. Het ontwerpbestemmingsplan voorziet in een ontwikkeling die ziet op een kantorencomplex van een ensemble van vier panden. Hoewel het ontwerpbestemmingsplan ook voorziet in een parkeergarage, is deze ondergronds gesitueerd onder de Spoorstrook en het binnenhof. Hiermee is het ontwerpbestemmingsplan in strijd met de contractuele afspraken. Reclamant meent dat sprake is van wanprestatie van de gemeente. Reactie: Het klopt dat onder het binnenhof en de spoorstrook een ondergrondse parkeergarage van twee verdiepingen diep is voorzien voor ca. 230 parkeerplaatsen met de ingang aan de westelijke zijde op de Schiestraat.

Hiertoe is in de bestemmingen 'Gemengd - 1', 'Gemengd - 5' en 'Verkeer Verblijfsgebied' tezamen een ondergrondse parkeergarage mogelijk gemaakt. Er wordt juist gekozen voor een ondergrondse parkeergarage, en geen bovengrondse parkeerplaatsen zodat het Schiekadeblok, specifiek de Schiestraat en het Delftse Hof, autoluw worden. Op deze manier wordt het ter plaatse een domein voor langzaam verkeer. Van wanprestatie van de zijde van de gemeente is geen sprake. In de contractuele afspraken met de vorige grondeigenaar, die aan reclamant door middel van een kettingbeding zijn doorgelegd, is namelijk slechts neergelegd dat de gemeente na een eventuele ontvangst van een ontvankelijke aanvraag voor een omgevingsvergunning medewerking zal verlenen, voor zover dat past binnen haar publiekrechtelijke bevoegdheden en verplichtingen, aan een vergunning voor een gebouwde parkeervoorziening. Er is dus geen sprake van een ongeclausuleerd recht voor reclamant tot ontwikkeling van een bovengrondse parkeergarage. Wat hier ook van zij, reclamant heeft tot op heden evenmin een aanvraag, of iets van dien aard, hiervoor ingediend. Nu er geen aanvraag ligt, kan (en hoeft) de gemeente daar ook geen concreet rekening mee houden. Voorstel: Wij stellen u voor deze zienswijze ongegrond te verklaren.

15.2 Recht op zelfrealisatie Reclamant merkt op dat door het ontwerpbestemmingsplan het recht van reclamant op zelfrealisatie teniet wordt gedaan. Voor de beoogde ontwikkeling is namelijk ook een strook van ca. vier meter van het perceel van de gemeente Rotterdam benodigd. Reclamant kan hierdoor het kantorencomplex niet zelf ontwikkelen. Reactie: Het is een juiste constatering dat het niet mogelijk is om op de percelen van reclamant een solitaire ontwikkeling te realiseren op basis van het voorliggende ontwerpbestemmingsplan. De gemeente streeft namelijk met het ontwerpbestemmingsplan naar een integrale gebiedsontwikkeling van het hele Schiekadeblok. Dit door de realisatie van nieuwbouw en renovatie en transformatie van bestaande panden. De spoorstrook, waar de gronden van reclamanten liggen, is daar onderdeel van en is bedoeld als ontwikkellocatie voor een kantorencomplex. Het gaat om een ensemble van vier panden. Deze panden variëren in breedte en worden individueel uitgewerkt binnen een overkoepelende compositie van verschillende volumes naast en op elkaar. Op het maaiveld is een royale plint voor commerciële ruimtes voorzien. De bebouwing draagt bij aan de ruimtewerking van het binnenhof en de ervaring van de Schiestraat als stadstraat. Om dit mogelijk te maken is de spoorstrook in het ontwerpbestemmingsplan bestemd als 'Gemengd - 5'.

Binnen deze bestemming zijn 39.000 m2 aan 50

kantoren toegestaan. Vanwege de omvang van het voorziene kantorencomplex op de spoorstrook valt het bouwvlak waarbinnen het complex is voorzien niet geheel binnen de percelen van reclamant. De gemeente laat in dit geval de belangen die zij met de gehele gebiedsontwikkeling nastreeft zwaarder wegen dan het individuele belang van reclamant als grondeigenaar tot eventuele zelfrealisatie, nog los van het feit dat alleen de percelen van reclamant te klein zijn voor een ontwikkeling zoals voorzien in het ontwerpbestemmingsplan. Anders dan reclamant meent heeft de gemeente wel degelijk overleg gehad met reclamant over de gebiedsontwikkeling en is al langere tijd bekend dat de gemeente een integrale gebiedsontwikkeling nastreeft. Voorstel: Wij stellen u voor deze zienswijze ongegrond te verklaren. 15.3 Weging belangen reclamant Reclamant merkt op dat uit de toelichting op het ontwerpbestemmingsplan de belangen van reclamant als grondeigenaar niet zijn afgewogen. Het ontwerpbestemmingsplan is daarmee niet met de vereiste zorgvuldigheid tot stand gekomen en onvoldoende gemotiveerd. Reactie: Het ontwerpbestemmingsplan is wel degelijk met de vereiste zorgvuldigheid tot stand gekomen en is daarnaast voldoende gemotiveerd.

Reclamant merkt terecht op dat er in de toelichting geen expliciete belangenafweging is opgenomen die is toegespitst op de specifieke situatie van reclamant als grondeigenaar. Dit betekent echter niet dat de belangen van reclamant, als grondeigenaar, niet zijn meegenomen in de voorbereiding en de totstandkoming van het ontwerpbestemmingsplan. Het ontwerpbestemmingsplan faciliteert namelijk juist in een integrale gebiedsontwikkeling met de realisatie van nieuwbouw en renovatie en transformatie van bestaande panden in het Schiekadeblok. Met de ontwikkeling van de Schiekadeblok wordt ingezet op zes pijlers (zoals toegelicht in 2.3.18 van de toelichting bij het ontwerpbestemmingsplan). De belangen die de gemeente met de herontwikkeling van het Schiekadeblok nastreeft wegen zwaarder dan het individuele (economische) belang van reclamant als grondeigenaar. Daarbij acht de gemeente ook van belang dat reclamant tot voor kort geen plannen heeft aangedragen voor haar percelen en dat deze plannen evenmin zijn geconcretiseerd of nader uitgewerkt. Er ligt ook geen aanvraag voor een omgevingsvergunning van reclamant. Bovendien heeft reclamant haar percelen binnen het plangebied te koop aangeboden aan de gemeente waarvoor een prijsbepalingsprocedure loopt in het kader van de Wet voorkeursrecht gemeenten. Voorstel: Wij stellen u voor deze zienswijze ongegrond te verklaren.

15.4 Bescherming wederopbouwpanden Reclamant merkt op dat niet alle die in de cultuurhistorische verkenning als beeldbepalend zijn aangemerkt, zijn bestemd met de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie'. Ter onderbouwing daarvan wordt gesteld dat de sloop daarvan nodig is om extra woningbouw te realiseren. Daarnaast zouden voor renovatie zulke ingrijpende maatregelen nodig zijn, dat niets van de cultuurhistorische waarden overblijft en het niet meer haalbaar is om woningen in het gewenste segment te ontwikkelen. Dit is echter niet nader onderbouwd. Daarmee is volgens reclamant sprake van een onvoldoende belangenafweging tussen enerzijds het belang dat gediend is met de sloop van de panden en anderzijds het cultuurhistorisch belang bij behoud van de panden. Reactie: In de Cultuurhistorische verkenning die is opgesteld voor dit gebied wordt gesproken van ensemblekwaliteit. Er is gekeken hoe een zo'n groot mogelijk aaneengesloten deel van het ensemble behouden zou kunnen blijven. Er wordt voorgesteld om deze ensemblekwaliteit ook te beschermen, zie de reactie op zienswijze 11.2. De mogelijke opbouwen aan de Delftsestraat zijn beperkt tot twee bouwlagen, omdat dit nog mogelijk is zonder grote impact op de historische waarde. Op de plek van het huidige Perronpand en het Schieblock wordt de mogelijkheid geboden (gedeeltelijk) te slopen.

Voor het Perronpand geldt dat er geen toren kan worden geplaatst op de huidige constructie. De verwachting is dat renovatie niet mogelijk is met behoud van de cultuurhistorische waarde. Het pand zal dus gesloopt moeten worden om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken. Om die reden heeft het Perronpand geen dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie' gekregen. Voor dit pand is wel, vanwege die cultuurhistorische waarde, in het bestemmingsplan aangegeven dat de nieuwbouw een

51

duidelijke onderbouw krijgt zodat de Rotterdamse laag herkenbaar blijft en past binnen het bestaand ensemble. Voor het Schieblock geldt dat in de voorkeursvariant, zoals is opgenomen in het stedenbouwkundig plan, de toren áchter het Schieblock wordt geplaatst. Deze variant is vanzelfsprekend ook mogelijk gemaakt in het bestemmingsplan en hierbij zal naar verwachting het Schieblock maximaal gehandhaafd kunnen blijven. Het Schieblock heeft om die reden wel een dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorisch' in het bestemmingsplan. Op deze wijze is het belang van behoud van de cultuurhistorisch waardevolle panden en het ensemble in het geheel, afgewogen tegen de wens om in het Schiekadeblok ook nieuwe woningen mogelijk te maken. Voorstel: Wij stellen u voor deze zienswijze ongegrond te verklaren.

52