[22bb003853] Bijlage behorende bij 22bb3852 - Voortgangsrapportage Feyenoord City april 2022
Tekst van het document
Gezien de complexiteit van de opgave, wordt in het tweede en derde kwartaal van 2022 de focus gelegd op de haalbaarheid, het draagvlak en de betaalbaarheid van dit ontwerp en het interesseren van extra financiers voor het plan. Vanwege de eisen aan de externe veiligheid ligt er een nauwe samenhang met de ontwikkeling van
Randvoorwaarden Position Paper
Mijlpalen en planning
Bestuurlijke documenten
het Mallegatplot en de realisatie van het Getijdenpark. We onderzoeken nu of dit deel van het Getijdenpark eerder gerealiseerd kan worden om daarmee de woningbouw aldaar mogelijk te maken.
Beheer openbaar gebied De uitgangspunten voor onderhoud en beheer zijn onveranderd: • Openbaar gebied op maaiveld is eigendom van de gemeente en wordt door de gemeente beheerd en onderhouden. Voor deze gebieden is de Rotterdamse Stijl het uitgangspunt voor de inrichting. • Openbaar gebied op gebouwen is privaat eigendom of in erfpacht uitgegeven (stadion, stichting of derde). De private eigenaar is verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van de openbaar toegankelijke buitenruimte. De stichting, het stadion en de gemeente denken samen na over hoe het beheer en onderhoud van het openbaar toegankelijk gebied van Feyenoord City het beste kan worden georganiseerd. Sinds de vorige rapportage zijn daarover geen nieuwe ontwikkelingen te melden.
Duurzaamheid Sinds de vaststelling van het Masterplan zijn nadere afspraken gemaakt over duurzaamheid. De stichting heeft geconcludeerd dat “BREEAM NL Gebied” het meest geschikte systematiek is om de duurzaamheid van de gebiedsontwikkeling te beoordelen en te certificeren. Gestreefd wordt naar het label “BREEAM NL Gebied Excellent”. Minimaal moet “BREEAM NL Gebied Very
‹ 24
voortgangsrapportage april 2022
4 5
›
Gebiedsontwikkeling | Kwaliteit
Risico’s ›
Kritieke processen ›
APRIL 2022 Kwaliteit ›
Participatie ›
Financieel ›
‹ naar overzicht gebiedsontwikkeling
Kwaliteit
Leeswijzer
Randvoorwaarden Position Paper
Mijlpalen en planning
Bestuurlijke documenten
Good” gehaald. Dit is contractueel met de stichting vastgelegd. De assessor is geselecteerd en er gestart is met het verzamelen van bewijsmateriaal, zodat het certificaat in 2023 kan worden afgegeven. De stichting is ook betrokken bij het integrale gebiedsbrede energiesysteem dat enkele private partijen ontwikkelen voor Feyenoord City. Het duurzame energiesysteem gaat duurzame warmte- en koude leveren aan alle gebouwen en functies in het gebied en integreert energieopwekking met zonnepanelen op het stadion met energieopslag in batterijen. Het ambitieniveau ligt hoog. De daadwerkelijke uitvoering hangt wel af van een positief besluit voor het stadion. De voortgang is toegelicht in hoofdstuk Stadion/Kwaliteit.
Ga direct naar:
Algemeen Q-team Gebiedsontwikkeling en SEP Openbaar gebied Beheer openbaar gebied Duurzaamheid
‹ 25
voortgangsrapportage april 2022
5
5
Gebiedsontwikkeling | Financiële randvoorwaarden
Risico’s ›
Kritieke processen ›
APRIL 2022 Kwaliteit ›
Participatie ›
Financieel ›
‹ naar overzicht gebiedsontwikkeling
Financieel Ga direct naar:
Private grondexploitatie › Gemeentelijk grondexploitatie › Subsidie woningbouwinpuls ›
Leeswijzer
Private grondexploitatie en liquiditeit Stigam De gebiedsontwikkeling is een private ontwikkeling met een private grondexploitatie. In overeenkomsten zoals de Raamovereenkomst en de Driepartijenovereenkomst, zijn afspraken gemaakt over hoe het project financieel wordt afgewikkeld. Voor de private grondexploitatie heeft de stichting financiering gevonden bij particuliere leningverstrekkers waaronder Heijmans en bij de BNG. In oktober is ook AM formeel toegetreden als leningverstrekker. Heijmans en AM hebben samen de Ontwikkelcombinatie Feyenoord City (OCFC) opgericht welke de daadwerkelijke ontwikkeling van de individuele plots oppakt. De stagnatie in de ontwikkeling van een nieuw stadion en de effecten die dat heeft op de financiële stromen tussen stadion, stichting en gemeente die daarbij horen, heeft impact op de liquiditeitspositie van de stichting. De gemeente heeft toegezegd de Gamma te kopen. Dat past binnen de gemeentelijke grondexploitatie. Ook de leningsverstrekkers hebben een extra inspanning gepleegd. De stichting is op dit moment de afspraken met haar financiers aan het herijken, zodat ze gesteld staat voor de situatie met en zonder nieuw stadion. Hiertoe werkt de stichting de grondexploitatie uit voor het terugvalscenario in het geval er geen nieuw stadion komt en de daardoor vrijkomende gronden worden ingezet voor woningbouw.
Een en ander moet voor de zomer geregeld zijn. De landaanwinning en de overkluizing van het spoor maken deel uit van het terugvalscenario.
Randvoorwaarden Position Paper
Bestuurlijke documenten
Mijlpalen en planning
Gemeentelijke grondexploitatie Om de gemeentelijke inbreng te kunnen realiseren is een gemeentelijke grondexploitatie opgesteld. Op 3 februari jl. heeft de gemeenteraad besloten om de grondexploitatie te openen. Dat is voor een aantal zaken van belang. Voor de gebiedsontwikkeling zijn private en gemeentelijke gronden nodig. De private gronden worden door de stichting StiGaM verworven. Daarnaast brengt ook de gemeentegronden in. Deze gronden verkoopt de gemeente bouwrijp aan de stichting StiGaM. De gemeente zal de stichting StiGaM opdracht geven om de gronden bouwrijp te maken alvorens deze worden verkocht. De kosten voor het slopen, saneren en bouwrijp maken worden door de gemeente betaald aan de stichting StiGaM en bij de uitgifte weer verrekend met de stichting StiGaM. Voor de gronden op de plek van het nieuwe stadion, die de gemeente van de stichting StiGaM koopt, wordt de aankoopprijs verminderd met de kosten voor het bouwrijp maken. Na aankoop door de gemeente krijgt de stichting StiGaM opdracht om de gronden bouwrijp te maken en wordt daarvoor betaald. Door deze werkwijze liggen de kosten en risico’s voor het slopen, saneren en bouwrijp maken niet bij de gemeente maar bij de stichting StiGaM en transformeert de gemeente de gronden naar bouwrijpe grond volgens de kwaliteitseisen die de gemeente hanteert.
De financiële afhandeling is conform de BBV-regels in de grondexploitatie opgenomen.
1 3 26
voortgangsrapportage april 2022
›
Gebiedsontwikkeling
Risico’s ›
Kritieke processen ›
APRIL 2022 Kwaliteit ›
Participatie ›
Financieel ›
‹ naar overzicht gebiedsontwikkeling
Financieel Ga direct naar:
Private grondexploitatie › Gemeentelijk grondexploitatie › Subsidie woningbouwinpuls ›
Leeswijzer
Naast bovenstaande verrekeningen tussen de gemeente en de stichting StiGaM zal de grond voor de stadionontwikkeling door de gemeente van de stichting StiGaM worden aangekocht, samengevoegd worden met gemeentelijke grond en in erfpacht worden uitgegeven aan Nieuw Stadion BV. Deze verwerving en uitgifte in erfpacht is ook opgenomen in deze grondexploitatie. De aankoop van de grond onder het stadion en de uitgifte in erfpacht zijn financieel neutraal in deze grondexploitatie opgenomen. Deze transactie vindt alleen plaats bij het bereiken van financial close van het nieuwe stadion. Mocht financial close van het nieuwe stadion niet worden bereikt, zijn de daarvoor gedane investeringen niet voor niets. Die zijn namelijk ook nodig voor een scenario zonder een nieuw stadion en er een alternatieve invulling dient te komen.
Randvoorwaarden Position Paper
Mijlpalen en planning
Bestuurlijke documenten
alleen de eerdere 1,35 mln voor overname van werkzaamheden van de Stigam op de Grondexploitatie
Naar aanleiding van de toezegging van wethouder BWEG aan raadscommissie MPOF op 23 december jl. om in de volgende voortgangsrapportage te rapporteren over de voortgang van de grondexploitatie (21bb16672) het volgende. De gemeentelijke grondexploitatie sluit met een positief resultaat van € 1,6 mln. op NCW 1-1-2022. Binnen de grondexploitatie is een passende onzekerheidsreserve opgenomen die voldoende wordt geacht. De grondexploitatie wordt periodiek geactualiseerd. Zodra er grote verschuivingen of mutaties binnen de grondexploitatie optreden, wordt dit in de voortgangsrapportage toegelicht en zal een herziening van de grondexploitatie noodzakelijk zijn. In de onderhavige voortgangsperiode hebben die zich niet voorgedaan. Op 1 april drukken
‹ 27
voortgangsrapportage april 2022
2 3
›
Gebiedsontwikkeling | Financiële randvoorwaarden
Risico’s ›
Kritieke processen ›
APRIL 2022 Kwaliteit ›
Participatie ›
Financieel ›
‹ naar overzicht gebiedsontwikkeling
Financieel Ga direct naar:
Private grondexploitatie › Gemeentelijk grondexploitatie › Subsidie woningbouwinpuls ›
Leeswijzer
Randvoorwaarden Position Paper
Mijlpalen en planning
Bestuurlijke documenten
Mocht het stadion niet doorgaan is er een actualisatie van de grondexploitatie nodig op basis van het aangepaste masterplan. Hiervoor zal ook een hernieuwde taxatie van de gemeentelijke gronden nodig zijn. Deze taxatie kan leiden tot lagere grondopbrengsten voor de gemeente en daarmee tot een negatief resultaat voor de grondexploitatie waar op dat moment in de begroting een reservering dient te worden opgenomen.
in de vorm van grondbezit (bv. aankoop locatie Shunter). Als een maatregel de daaraan toegewezen subsidie overschrijdt, zijn de meerkosten voor de stichting. Ook al staan we nog maar aan het begin van de ontwikkeling een aantal van deze maatregelen is al uitgevoerd of in een ver gevorderd stadium, zoals de herprofilering van het zuidelijk deel van de Olympiaweg en de verplaatsing van het Gasoverslagstation (GOS).
Stand taxaties De grondtaxaties voor het nieuwe stadion en voor de gebiedsontwikkeling (complexwaarde) zijn eind maart definitief gemaakt. Het taxatiedossier is hiermee afgerond.
In de 4e allonge op de Raamovereenkomst (ondertekend op 21 december 2020) zijn afspraken gemaakt met de stichting over de risico’s voor de gemeente bij vertraging of het niet na kunnen komen van de voorwaarden in de subsidiebeschikking. Hierbij is een systematiek ontwikkeld, waarbij een eventuele terugbetaling niet tot een groot risico voor de gemeente leidt. Zie verder bij risico’s.
Subsidie Woningbouwimpuls Op 15 september 2020 ontving de gemeente de beschikking van het Ministerie van BZK voor de toekenning van een subsidie uit de Woningbouwimpuls ter grootte van € 21,2 mln. In een allonge bij de Raamovereenkomst zijn de noodzakelijke afspraken tussen gemeente en stichting vastgelegd om de besteding van de subsidiegelden in goede banen te leiden. Daarbij zijn ook goede afspraken gemaakt om de risico’s voor de gemeente adequaat te beheersen. Er is in het verlengde van de voorwaarden van de subsidiebeschikking precies afgesproken aan welke maatregelen de subsidie wordt besteed. Daarbij is vooral gekozen voor maatregelen die een logische gemeentelijke betrokkenheid kennen (bijvoorbeeld bijdrage stichting aan verplaatsing van het gasontvangststation, aanleg fietsroute over de langsdam) of de gemeente een zekerheid geven
Op grond van de 4e allonge heeft de gemeente de taak om enkele, specifieke objecten te verwerven, overgenomen van de stichting. De kosten voor deze verwervingen worden gedekt door de rijkssubsidie voor de woningbouwimpuls. Deze gronden vormen tevens een financiële zekerheid voor de gemeente. De contractering van deze verwervingen wordt komende periode verwacht. Deze verwervingen zijn opgenomen in de grondexploitatie die op 3 februari jl. door de gemeenteraad is vastgesteld. De woningbouwimpuls gelden staan op de rekening van de gemeente en worden alleen bij realisatie uitgekeerd. Op 1 april was €2,9 mln uitgegeven als bijdrage aan het Gasontvangsstation en voor werkzaamheden van ProRail.
‹ 28
voortgangsrapportage april 2022
3 3
Gebiedsontwikkeling | Participatie
Risico’s ›
Kritieke processen ›
APRIL 2022 Kwaliteit ›
Participatie ›
Financieel ›
Leeswijzer
Algemeen Draagvlak bij de omgeving is zeer belangrijk. Daarnaast is de feitelijke medewerking van een aantal partijen nodig om de gebiedsontwikkeling daadwerkelijk te realiseren. Denk hierbij aan ProRail en NS bij het overkluizen van het spoor en de nutsbedrijven bij het verleggen van kabels en leidingen in het gebied. Daarom wordt in deze rapportage gerapporteerd over de vorderingen en activiteiten op twee punten: 1. Betrokkenheid en draagvlak omgeving. 2. Medewerking zakelijke stakeholders.
‹ naar overzicht gebiedsontwikkeling
Betrokkenheid en draagvlak omgeving
Participatie Ga direct naar:
Betrokkenheid en draagvlak omgeving › Instemming stakeholders ›
De coronamaatregelen hebben, net als in de vorige rapportageperiode, hun stempel gedrukt op de participatie aanpak. Hoewel de voorkeur eigenlijk uitgaat naar fysieke of desnoods hybride bijeenkomsten, zijn in afgelopen periode enkel digitale bijeenkomsten georganiseerd voor met name kleinere groepen stakeholders, belanghebbenden en belangstellenden, zoals het VGO (Voortgangsoverleg), de BBV (Bewoners Veranda), ondernemers Beijerlandselaan, en vertegenwoordigers van Urban Sports en Culture. Om het menselijke contact te borgen is met diverse stakeholders gewandeld en zijn er ‘koffietafelgesprekken’ gevoerd. Met andere grote projecten in de omgeving wordt nadrukkelijk afstemming gezocht over de manier van participatie met de omgeving. Enerzijds om te voorkomen dat op de-
Randvoorwaarden Position Paper
Bestuurlijke documenten
Mijlpalen en planning
zelfde momenten participatieavonden worden georganiseerd, maar ook om de issues en standpunten te horen die bij de andere projecten opgehaald worden. Denk daarbij aan de ontwikkeling A-Z, de MIRT-Verkenning Oeververbindingen, Parkstad-Zuid en Toekomstvisie Zuid. Met de Stichting Gebiedsontwikkeling aan de Maas wordt intensief samengewerkt aan de participatie rond de ontwikkelingsplots. Voor de Nota’s van Uitgangspunten voor de Colosseumplot, de Mallegatplot en het Waterfront zijn stakeholders geconsulteerd. Ook rond het verplaatsen van de Radarpost hebben online bijeenkomsten met belanghebbenden plaatsgevonden. Hetzelfde geldt voor het Bereikbaarheidsplan fase 1. Naast de bijeenkomsten wordt via de bouw-app Feyenoord City geprobeerd de omwonenden zo goed mogelijk te informeren over de voortgang van de gebiedsontwikkeling. Voor het Getijdenpark Feyenoord City zijn op 7 en 12 oktober voorlichtingsbijeenkomsten georganiseerd. Op een avond is met de bewoners van de woonboten die aan de Piet Smitkade liggen ingezoomd op de gevolgen die de komst het getijdenpark voor hen kan hebben. De andere avond is in De Buitenplaats een vrije inloop georganiseerd voor bewoners en ondernemers in de directe omgeving, zoals Klein Zomerland, De Veranda en Sportdorp. Deze avond, waar ontwerpers en projectmanagers uitleg hebben gegeven, was druk bezocht.
1 29
voortgangsrapportage april 2022
3
›
Gebiedsontwikkeling | Participatie
Risico’s ›
Kritieke processen ›
APRIL 2022 Kwaliteit ›
Participatie ›
Financieel ›
‹ naar overzicht gebiedsontwikkeling
Participatie Ga direct naar:
Betrokkenheid en draagvlak omgeving › Instemming stakeholders ›
Leeswijzer
Het infrastructurele project Roseknoop is tijdens een digitale bijeenkomst op 13 december besproken met wijkraadsleden van Hillesluis, Feijenoord en Vreewijk, gebiedscommissieleden IJsselmonde en stakeholders De Kuip, Topsportcentrum en Alliantie Hand in Hand. Tijdens de bijeenkomst is uitgelegd welke (tijdelijke) gevolgen het project heeft voor de omgeving. Het was een eerste bijeenkomst die in de loop van 2022 verder communicatief en participatief breed wordt uitgezet in de gebieden IJsselmonde en Feijenoord. Zodat bewoners en ondernemers en de verre omgeving goed op de hoogte is van deze ontwikkelingen. De participatie rond de Roseknoop laten we ook zo veel mogelijk samen oplopen met de participatie van de bouwplots Colosseumweg en Roseplot.
Instemming stakeholders ProRail ProRail is betrokken bij diverse onderdelen van het project Feyenoord City. Daarvoor heeft ProRail een opdracht ontvangen van de gemeente. Voor de gebiedsontwikkeling zijn hierbij de belangrijke onderdelen de toetsing van de overkluizing over het spoor (ook relevant voor het nieuwe stadion), de verplaatsing van Shunter en de aanleg van de Verlengde Colosseumweg (onderdeel mobiliteitsplan en als ontsluiting voor de ontwikkelingen Rose- en Colosseumplot). ProRail stemt onder voorwaarden in met de ontwikkeling en de verschillende werkzaamheden. Dit wordt verder geformaliseerd in verschillende overeenkomsten.
Randvoorwaarden Position Paper
Mijlpalen en planning
Bestuurlijke documenten
Begin oktober heeft ProRail onder voorwaarden ingestemd met de verplaatsing van het relaishuis en het onderstation van ProRail. Dit maakt de realisatie van de Roseknoop makkelijker en biedt ook kansen voor een betere invulling van de Roseplot en een representatieve invulling op deze locatie midden in de stad. ProRail werkt aan de technische en financiële haalbaarheid van de nieuwe beoogde locatie (driehoek tussen spoor, Varkenoordseviaduct en de Olympiaweg) en e.e.a. te formaliseren in een overeenkomst. In de gemeentelijke grondexploitatie Feyenoord City wordt een stelpost opgenomen voor een eventuele gemeentelijke bijdrage aan de verplaatsing. Voor de gebiedsontwikkeling is het nodig om Alstom (heeft Shunter overgenomen) te verplaatsen. Door de bedrijvigheid van Alstom tijdelijk elders onder te brengen, kunnen de sporen bij de Roseknoop al worden opgeheven alvorens het nieuwe onderkomen op bedrijventerrein De Laagjes gereed is. Voor een goede ontsluiting van Alstom aan De Laagjes moet de indeling van het bedrijventerrein aangepast worden. Het Wintersteunpunt van de gemeente speelt hierin een cruciale rol. Verplaatsen van het Wintersteunpunt naar een alternatieve locatie geeft de noodzakelijke ruimte om te schuiven.
Om de uitloopsporen te kunnen verwijderen en het gebied aan de gemeente over te dragen, is ProRail gestart met de voorbereidingen aan het spoor, zoals het aanpassen van bestaande wissels bij De Laagjes en de Roseknoop. Deze werkzaamheden starten naar verwachting januari 2023. Daarna kan de grond van ProRail worden
‹ 30
voortgangsrapportage april 2022
2
3
›
Gebiedsontwikkeling | Participatie
Risico’s ›
Kritieke processen ›
APRIL 2022 Kwaliteit ›
Participatie ›
Financieel ›
‹ naar overzicht gebiedsontwikkeling
Participatie Ga direct naar:
Betrokkenheid en draagvlak omgeving › Instemming stakeholders ›
Leeswijzer
Randvoorwaarden Position Paper
Mijlpalen en planning
Bestuurlijke documenten
overgedragen en kunnen de werkzaamheden voor het verwijderen van de sporen aan De Laagjes en Roseknoop beginnen. Gasunie Het gasontvangststation (GOS) is verplaatst vanuit het Mallegatpark naar het Olympiacomplex en aangesloten op het gasnet van Stedin. Hiermee zijn de werkzaamheden aan de nieuwe gasinfrastructuur gereed. Met deze verplaatsing wordt het mogelijk de hogedrukgasleiding in het gebied buiten gebruik te stellen en binnen de deelprojecten gefaseerd te verwijderen. De hogedruk gasleiding is inmiddels buiten gebruik gesteld en overgedragen aan het project Stadionpark. Uiterlijk op 1 november zal de Gasunie het terrein van het huidige GOS opleveren. Het terrein van Stedin is overgedragen aan gemeente Rotterdam. De voorbereidingen worden getroffen om hier de ontwikkeling Mallegatplot te kunnen realiseren. Hiermee is de verplaatsing definitief afgerond en is dit laatste keer dat we hier aandacht aan hebben besteed in de halfjaarlijkse rapportages. Evides Betreft een te verwijderen Watertransportleiding tussen Stadionweg en Mallegat. Zie bij Nieuw stadion/Participatie.
‹ 31
voortgangsrapportage april 2022
3
3
Gebiedsontwikkeling | Risico’s
Risico’s ›
Kritieke processen ›
APRIL 2022 Kwaliteit ›
Participatie ›
Financieel ›
‹ naar overzicht gebiedsontwikkeling
Risico’s Ga direct naar:
Leeswijzer
Algemeen In de basisrapportage (november 2017) zijn als voornaamste risico’s voor de gemeente benoemd: • Onzekerheid over de waarde van de grondtransacties; • Gewenste gebiedskwaliteit wordt niet gerealiseerd. Later zijn hieraan toegevoegd o.g.v. de periodieke risicoinventarisaties: • Demarcatie met het stadion; • Impact grote infrastructuurprojecten; • Draagvlak omgeving; • Impact corona. Met ingang van deze rapportage wordt ook per ontwikkellocatie gerapporteerd over de belangrijkste risico’s.
Risicoprofiel ontwikkellocaties Risicoprofiel ontwikkellocaties Grondtransacties Gebiedskwaliteit Demarcatie Ruimtelijke impact grote infrastructuurprojecten Draagvlak omgeving Financiële risico’s voor de gemeente
De planontwikkeling wordt steeds gedetailleerder en specifieker. In 2019 en 2020 zijn het masterplan en het bestemmingsplan voor het hele gebied vastgesteld. Vervolgens is de planontwikkeling per ontwikkelplot opgepakt en verder uitgewerkt. Uiteindelijk leidt dit proces tot concrete bouwkavels waarmee een ontwikkelaar aan de slag gaat. Elke ontwikkelplot kent zijn eigen karakteristieken, kansen en bedreigingen. Daarom wordt momenteel het risicoregister, dat voor het hele gebied is opgesteld, uitgesplitst naar de afzonderlijke ontwikkellocaties. De belangrijkste bevindingen daaruit worden hier voortaan meegenomen.
Randvoorwaarden Position Paper
Bestuurlijke documenten
Mijlpalen en planning
Roseplot De plot is krap en ligt tussen infrastructuur. De ontwikkeling kent een grote samenhang met de Roseknoop en is daar afhankelijk van. De bouwveiligheid, de krappe ruimte voor een bouwplaats, een mogelijke bouwweg en het mogelijke verkeer over de verlengde Colosseumweg zijn flinke aandachtspunten, die tot vertraging kunnen leiden. In groot comité met diverse experts en vertegenwoordigers van alle partijen wordt gewerkt aan oplossingen hiervoor. Colosseumplot Ook de Colosseumplot kent een samenhang met de Roseknoop, in die zin dat het bouwrijp maken (verleggen kabels en leidingen) deels onderdeel van de Roseknoop is. De planningen zijn goed op elkaar afgestemd en zo lang de Roseknoop op schema blijft, leidt dit niet tot knelpunten. Aandachtspunt is de bereikbaarheid van de entree van de parkeergarage Vredesplein tijdens de bouw. Er wordt naar oplossingen gezocht, waarbij ook het definitief verleggen van de entree een optie is. Mallegatplot Voor de Mallegatplot geldt dat het plan moet voldoen aan de eisen voor externe veiligheid i.v.m. het transport van gevaarlijke stoffen over de Nieuwe Maas. Het overleg met de Veiligheidsregio hiervoor is gestart. Daarbij wordt in samenwerking met het project Getijdenpark bekeken op welke wijze dit project een aandeel kan hebben in een technische oplossing voor de veiligheid op de Mallegatplot. Hier lijken goede kansen voor.
In dat geval is wel tijdig een 11
32
voortgangsrapportage april 2022
4 2
›
Gebiedsontwikkeling | Risico’s
Risico’s ›
Kritieke processen ›
APRIL 2022 Kwaliteit ›
Participatie ›
Financieel ›
‹ naar overzicht gebiedsontwikkeling
Risico’s Ga direct naar:
Leeswijzer
investeringsbesluit nodig om dit als eerste stukje van het Getijdenpark uit te kunnen voeren. Waterfrontplot De voornaamste risico’s voor het Waterfrontplot betreffen de samenhang met andere projecten: • Er wordt bekeken met welk deel de planvorming kan starten onafhankelijk van de komst van een nieuw stadion. Mocht op korte termijn blijken dat het stadion stopt, wordt dit mogelijk heroverwogen. • Er moet tijdig duidelijkheid zijn over de voorkeursvariant in de MIRT Verkenning Oeververbindingen Rotterdam voor de mogelijke komst van een nieuwe oeververbinding, zodat daar in de fase VO/DO van het Waterfront op voortborduurt kan worden.
Grondtransacties Risicoprofiel ontwikkellocaties Grondtransacties Gebiedskwaliteit Demarcatie Ruimtelijke impact grote infrastructuurprojecten Draagvlak omgeving Financiële risico’s voor de gemeente
Alle taxaties zijn definitief gereed en verwerkt in de grondexploitatie die de gemeenteraad op 3 februari jl. heeft geopend. Daarmee is dit risico goed beheerst.
Gebiedskwaliteit Als vervolg op het vastgestelde Masterplan (2019) en het bestemmingsplan (2020) zijn de Nota’s van Uitgangspunten voor alle ontwikkelplots in fase 1 en het Plan Openbare Ruimte (POR) vastgesteld. Daarmee is een volgende set kaderstellende documenten voor de planontwikkeling (waaronder alle bouwplannen en inrichtingsplannen) gereed waarmee de ontwikkelaars van de verschillende plots rekening moeten houden. De NvU’s zijn gemaakt in op-
Randvoorwaarden Position Paper
Mijlpalen en planning
Bestuurlijke documenten
dracht van de Stichting Gebiedsontwikkeling aan de Maas die daarbij ook naar de uitvoerbaarheid heeft gekeken. Het Q-team heeft input geleverd en zal de vastgestelde NvU’s hanteren als uitgangspunt voor het toetsen van verdere plannen voor de deelprojecten, naast het welstandsbeleid, het masterplan en de andere kaderdocumenten. Al met al is daarmee nog steeds sprake van een goede opzet voor de borging van de gewenste kwaliteit van de gebiedsontwikkeling en wordt dit risico goed beheerst.
Demarcatie De demarcatie kent dezelfde status als in de vorige voortgangsrapportage. Bij doorgaan van het stadion zal deze in de verdere planuitwerking verder worden verfijnd. Ook overleggen stadion en stichting over een herdemarcatie van de landaanwinning en overkluizing.
Ruimtelijke impact grote infrastructuurprojecten In februari 2022 heeft de stichting de Nota van Uitgangspunten voor de Waterfrontplot vastgesteld. Daarin wordt rekening gehouden met de verschillende varianten voor de derde oeververbinding in de Nota Kansrijke Oplossingen in het MIRT-proces qua modaliteiten en type oeververbinding (brugvarianten die verschillen qua nautische uitgangspunten en tunnel). Voor het Waterfront is vooral belangrijk dat er tijdig duidelijkheid is over het wel of niet kiezen van een brug op deze locatie als voorkeursvariant. Forse impact op het Waterfrontpark is onvermijdelijk. Als de brug ook voor autoverkeer
‹ 33
voortgangsrapportage april 2022
2 4
›
Gebiedsontwikkeling | Risico’s
Risico’s ›
Kritieke processen ›
APRIL 2022 Kwaliteit ›
Participatie ›
Financieel ›
‹ naar overzicht gebiedsontwikkeling
Risico’s Ga direct naar:
Risicoprofiel ontwikkellocaties Grondtransacties Gebiedskwaliteit Demarcatie Ruimtelijke impact grote infrastructuurprojecten Draagvlak omgeving Financiële risico’s voor de gemeente
Leeswijzer
Randvoorwaarden Position Paper
Mijlpalen en planning
Bestuurlijke documenten
bedoeld is, moeten de verkeerstromen naar het Waterfront namelijk anders geleid worden. In de vervolgfase van het MIRT om te komen tot een definitieve voorkeursvariant moet dit verder worden uitgezocht en in de afweging betrokken worden.
positief ervaren, en is men op zoek naar hoe de wijk van de ontwikkeling kan profiteren. Zij maken zich zorgen over mogelijke hinder van het nieuwe stadion en vragen de gemeente en de stichting maatregelen te nemen waardoor die zorgen worden weggenomen.
In de NKO is ook een brugvariant bij de Roseknoop opgenomen die vooral vanuit nautisch perspectief gunstig scoort. De inpassing van deze variant is verkend samen met de MIRT-organisatie. Deze verkenningen laten zien dat de ruimtelijke impact van deze variant bijzonder groot is vanwege de benodigde forse (extra) ophoging van de Roseknoop. Dat is van invloed op de huidige bouwplannen in uitvoering en op de Roseplot en Colosseumplot. Ook qua planning voor de en financieel (mogelijk kleinere of niet te realiseren plots) kunnen de gevolgen van deze brugvariant groot zijn. De uitkomsten van deze verkenning worden meegenomen in de afwegingen in de MIRT-verkenning.
Voor de invulling van de sociale doelen staan veel partijen klaar, en werken partijen mee om vorm te geven. Het enthousiasme over wat de gebiedsontwikkeling hierin voor Zuid kan betekenen is groot.
Draagvlak omgeving Op de georganiseerde bijenkomsten tonen de deelnemers uit de omgeving zich over het algemeen positief over de ontwikkeling en de uitwerkingen van de plannen. Afgelopen periode is vooral actief geïnformeerd over het doorgaan van de gebiedsontwikkeling omdat hier veel vragen over bestonden. In de huidige fase waarin gestart is met de concrete planvorming in de deelgebieden, is het belangrijk de participatie voort te zetten en verder uit te breiden naar de bewoners in de omringende wijken en in het bijzonder met de wijk Feijenoord. De gebiedsontwikkeling wordt hier over het algemeen
Financiële risico’s voor de gemeente Omdat niet de gemeente verantwoordelijk is voor de gebiedsontwikkeling, maar Stichting Gebiedsontwikkeling aan de Maas, liggen de risico’s primair bij deze organisatie. In deze paragraaf zullen wij rapporteren of de gekozen governance naar behoren werkt en welke wijzigingen zich voordoen. In januari heeft het college een nieuw lid voor de Raad van Toezicht van de Stichting Gebiedsontwikkeling aan de Maas voorgedragen als opvolger van het lid dat de gemeente in 2019 had voorgedragen. De stichting is zelf verantwoordelijk voor het aantrekken van haar eigen financiering. In dat licht is het verheugend dat de Ontwikkelcombinatie Feyenoord City (OCFC) met deelneming van AM zich in oktober formeel heeft aangesloten en daarbij tevens leningverstrekker is geworden.
‹ 34
voortgangsrapportage april 2022
3 4
›
Gebiedsontwikkeling | Risico’s
Risico’s ›
Kritieke processen ›
APRIL 2022 Kwaliteit ›
Participatie ›
Financieel ›
‹ naar overzicht gebiedsontwikkeling
Risico’s
Leeswijzer
Randvoorwaarden Position Paper
Mijlpalen en planning
Bestuurlijke documenten
Op 3 februari jl. heeft de gemeenteraad besloten om de grondexploitatie te openen. Sindsdien zijn er geen nieuwe risico’s of mutaties in de grondexploitatie opgetreden. Het belangrijkste risico dat van invloed is op de grondexploitatie, is een wijziging in de complexwaarde bij een hernieuwde taxatie. Dit kan positief of negatief zijn. Bij de ontwikkeling zonder stadion zal deze hertaxatie op basis van het nieuwe plan plaatsvinden met het risico dat deze negatief uitvalt gezien de wegvallende inkomsten uit de stadionplot. De andere risico’s zoals de invloed van andere gebiedsontwikkelingen, de derde oeververbinding en vertraging van bijvoorbeeld verwervingen, worden voldoende beheerst door de onzekerheidsreserve in de grondexploitatie.
Ga direct naar:
Risicoprofiel ontwikkellocaties Grondtransacties Gebiedskwaliteit Demarcatie Ruimtelijke impact grote infrastructuurprojecten Draagvlak omgeving Financiële risico’s voor de gemeente
‹ 35
voortgangsrapportage april 2022
4
4
Gebiedsontwikkeling | Moties
Risico’s ›
Kritieke processen ›
APRIL 2022 Kwaliteit ›
Participatie ›
Financieel ›
‹ naar overzicht gebiedsontwikkeling
Leeswijzer
Randvoorwaarden Position Paper
Bestuurlijke documenten
Mijlpalen en planning
1. Motie Publieke toegankelijkheid geborgd Afdoeningsvoorstel bij aanbieding voortgangsrapportage 8. 2. Motie Een kunstzinnige buitenruimte Afdoeningsvoorstel bij aanbieding voortgangsrapportage 8. 3. Motie Ruimte voor maatschappelijke initiatief in Feyenoord City Naar aanleiding van het afdoeningsvoorstel bij de aanbieding van VGR7 hebben de indieners aangegeven de motie aan te willen houden tot er meer duidelijkheid is over het nieuwe stadion. 4. Motie Supermotie Tussenbericht bij aanbieding voortgangsrapportage nr 8: afdoening uiterlijk op 30 november 2022.
1 36
voortgangsrapportage april 2022
2
Realisatie nieuw stadion
Leeswijzer
Kritieke processen ›
Risico’s ›
Inleiding Dit projectonderdeel betreft de ontwikkeling en realisatie van het nieuwe stadion met een capaciteit van 63.000 toeschouwers, de concourse rond het stadion en de aansluitingen op de omgeving. De verantwoordelijkheid voor de planvorming en realisatie ligt bij Stadion Feijenoord NV. De gemeentelijke rol betreft het potentiële aandeelhouderschap, verlener van de omgevingsvergunning en erfpachtverlener. De gemeente volgt vanuit deze rollen de processen en toetst de producten.
APRIL 2022
Mijlpalen en planning
Legenda i Conform de verwachting
Wijkt af
Kwaliteit ›
Vorige periode
Participatie ›
Conclusies en aandachtspunten Kritieke processen ›
Financiële randvoorwaarden
• Met de bouwpartner De Nieuwe Ploeg kon niet tot een contract worden gekomen binnen de voorwaarden. • BVO Feyenoord heeft in november bekend gemaakt een traject te starten om alle opties nog een keer tegen het licht te houden en in april met een besluit te komen. • Stadion Feijenoord heeft een actieplan in stelling gebracht om het nieuwbouwplan haalbaar te maken. De eerste resultaten worden in de loop van april bekend.
• Vanwege de heroverweging aan de kant van Feyenoord heeft het college geen definitief investeringsbesluit aan de raad kunnen voorleggen passend bij het raadsbesluit van 8 juli 2021.
Participatie › • Voor de optievergelijking heeft BVO Feyenoord een onderzoek onder supporters uitgevoerd. • De FSV heeft een eigen enquête uitgevoerd.
Kwaliteit ›
37
Bestuurlijke documenten
Wijkt licht af
Financieel ›
• Om de haalbaarheid van het nieuwe stadion te verbeteren is een lijst met optimalisaties opgesteld. • Met Bouw- en woningtoezicht wordt bekeken of de optimalisaties passen binnen de verleende omgevingsvergunning.
Randvoorwaarden Position Paper
Moties ›
voortgangsrapportage april 2022
Klik op één van de 5 onderdelen
‹ Bekijk vorige periode
Realisatie nieuw stadion | Kritieke processen
Risico’s ›
Kritieke processen ›
APRIL 2022 Kwaliteit ›
Participatie ›
Financieel ›
‹ naar overzicht realisatie stadion
Kritieke processen Ga direct naar:
Heroverweging › Haalbaar maken stadionplan › Omgevingsvergunning › Landaanwinning en langsdam › Overkluizing ›
Leeswijzer
Algemeen De belangrijkste deelprocessen voor het realiseren van het nieuwe stadion zijn in de vorige voortgangsrapportage opnieuw gerubriceerd. Deze rubricering wordt aangevuld met het besluit van Feyenoord om te heroverwegen. Tevens is de overkluizing van het spoor toegevoegd: 1. Heroverweging 2. Haalbaar maken stadion a. Ontwerpproces b. Financiering c. Contractering aannemer 3. Omgevingsvergunning 4. Landaanwinning 5. Overkluizing.
Heroverweging Begin november maakte BVO Feyenoord bekend vanwege recente ontwikkelingen in de bouwsector het bouwen van een nieuw stadion te heroverwegen. Het lopende stadionproject met de beoogde bouwcombinatie viel daarmee stil. Feyenoord gaf aan alle aspecten van het stadionproject aan een grondige analyse te willen onderwerpen, waarbij naast de ontwikkelingen op de bouw- en grondstoffen markten, ook de juridische structuur, de financieringsopzet, het ontwerp en mogelijke alternatieven voor het nieuwe stadion zouden worden onderzocht. In deze paragraaf (‘heroverweging’) gaan we in op het vergelijken van de verschillende opties die Feyenoord kent voor haar accommodatie in de toekomst. In de volgende paragraaf (’haalbaarheid nieuw stadion’), wordt specifiek ingezoomd op de pogingen om
Randvoorwaarden Position Paper
Bestuurlijke documenten
Mijlpalen en planning
het plan voor een nieuw stadion aan de Maas haalbaar te maken. Begin dit jaar heeft Feyenoord adviesbureau Drees en Sommer opdracht gegeven om drie opties voor een nieuwe of vernieuwde wedstrijdaccommodatie naast elkaar te leggen en te vergelijken op basis van een twintigtal criteria gebaseerd op het PvE voor het nieuwe stadion en relevante aanvullende aspecten. In deze vergelijking zijn drie plannen onderzocht: het renovatieplan FFC (Feyenoord Founders Consortium) uiti 2014, het renovatieplan DMK (De Moderne Kuip) uit 2020 en het nieuwbouwplan Nieuwbouw aan de Maas uit 2021. Omdat de plannen nogal afwijken qua uitwerkingsniveau doet Drees en Sommer er alles aan om de vergelijkbaarheid zo optimaal mogelijk te maken en zijn ook de initiatiefnemers van DMK benaderd om aanvullende informatie te verschaffen en duiding te geven aan hun plan. Met adviseurs van enkele grote banken wordt de financierbaarheid van de drie opties gewogen. Adviesbureau Blauw is in de arm genomen om de inbreng van supporters te organiseren. De gemeente heeft haar kennis van mobiliteit, ruimtelijke ordening en het gebied ingebracht tijdens meerdere sessies met de betrokkenen achter de plannen en hun adviseurs. Begin februari heeft Feyenoord de buitenwereld bericht over de aanpak om te komen tot de heroverweging. De rapportage zal half april gereedkomen en openbaar gemaakt worden.
In de aanbiedingsbrief bij deze rapportage zullen we ingaan op de rapportage en het besluit van Feyenoord 11
38
voortgangsrapportage april 2022
5
›
Realisatie nieuw stadion | Kritieke processen
Risico’s ›
Kritieke processen ›
APRIL 2022 Kwaliteit ›
Participatie ›
Financieel ›
Leeswijzer
Haalbaar maken stadionplan Nadat de prijsonderhandelingen met De Nieuwe Ploeg (DNP) geen resultaat hadden opgeleverd is Stadion Feijenoord een traject gestart om de aanbesteding van het plan via een ander weg kansrijker te maken. Dat traject omvat een aantal sporen: 1. Optimalisatie ontwerp 2. Financiering 3. Business case en outsourcen 4. Aanbesteding
‹ naar overzicht realisatie stadion
Kritieke processen Ga direct naar:
Dit traject om de haalbaarheid te verbeteren verloopt in twee fasen. De eerste fase eindigt in april en wordt betrokken bij het besluit dat Feyenoord op 15 april voornemens is om te nemen. Mocht dat besluit in het voordeel van het nieuwe stadion uitvallen, zal aan het traject verdere invulling worden gegeven om tot een kansrijke aanbesteding te komen.
Heroverweging › Haalbaar maken stadionplan › Omgevingsvergunning › Landaanwinning en langsdam › Overkluizing ›
Optimalisatie ontwerp De bouwteampartner (aanneemcombinatie De Nieuwe Ploeg bestaande uit de bedrijven BAM en Besix) heeft het contractontwerp technisch uitgewerkt en daarop in juli 2021 haar prijs gebaseerd. Het verschil tussen beschikbaar budget en de prijs van de aannemer bleek fors. In de gesprekken hierover na de zomer is gekeken naar optimalisaties van de ‘kale bouwkosten’ en de indirecte bouwkosten (zoals de bouwplaatskosten). Intern heeft Stadion Feijenoord ook de mogelijkheden verkend om het bouwbudget op te hogen. Eind september hebben stadion
Randvoorwaarden Position Paper
Mijlpalen en planning
Bestuurlijke documenten
en DNP in uitgebreide werksessies alle mogelijkheden voor planoptimalisaties en budgetverruiming op een rij gezet. Daaruit volgde een door opdrachtgever en aannemer onderschreven groslijst van besparingen op de scope van het plan. Met de inschatting welk deel daarvan realistisch kon worden doorgevoerd, ontstond bij Stadion Feijenoord zicht op overbrugging van het tekort dat DNP eerder voorrekende. Desondanks heeft de CEO van BAM in oktober aan de president-commissaris van BVO Feyenoord laten weten de betrokkenheid bij het project te willen beëindigen. Het Projectbureau is vervolgens gestart om het project op orde te krijgen voor een nader te bepalen nieuw aanbestedingstraject. Kern van deze exercitie is volledig opnieuw opzetten van de opstelling voor de investeringskosten voor het project met de directe bouwkosten zoals DNP die heeft geraamd als basis. Ook alle andere posten binnen de totale investeringskosten zijn opnieuw bepaald en gekoppeld aan hernieuwde onderbouwing. Het gaat dan om belangrijke componenten zoals advieskosten, indexatiebudget, financieringskosten en risicoreserveringen. Het geheel is opnieuw doorgerekend met een planning eindigend met ingebruikname in juli 2027. Deze nieuwe investeringskostenopstelling is in januari jl.
als concept opgeleverd en kan definitief worden gemaakt als in april de eerste uitkomsten van het diepgaandere haalbaarheidswerk gereed zijn.
‹ 39
voortgangsrapportage april 2022
12 5
›
Realisatie nieuw stadion | Kritieke processen
Risico’s ›
Kritieke processen ›
APRIL 2022 Kwaliteit ›
Participatie ›
Financieel ›
‹ naar overzicht realisatie stadion
Kritieke processen
Uit nadere analyse van alle met de aannemer gedefinieerde aanpassingen is een realistisch geacht besparingstotaal (directe bouwkosten) samengesteld. Het betreft optimalisaties van diverse aard: correcties op het ontwerp, slimmere technische oplossingen, voordeligere oplossingen, scope wijzigingen met een positief effect op de business case, herdemarcatie. etc. De maatregelen zijn inhoudelijk besproken met deskundigen bij de gemeente. De indruk is dat de optimalisaties de belangrijkste kwaliteiten van het stadionplan intact laten en aansluiten bij de vastgestelde Nota van Uitgangspunten voor het nieuwe stadion. Met Bouw- en Woningtoezicht wordt beoordeeld of de optimalisaties passen binnen de verleende omgevingsvergunning.
Ga direct naar:
Heroverweging › Haalbaar maken stadionplan › Omgevingsvergunning › Landaanwinning en langsdam › Overkluizing ›
Leeswijzer
Naast de eigen expertise van de projectorganisatie is de expertise van een internationaal opererend stadionadviesbureau ingeroepen. Dit bureau (ook betrokken bij nieuwe stadions in onder meer Milaan en Barcelona) heeft in februari een eerste ‘review’ van het huidige plan opgeleverd met nieuwe optimalisaties in ontwerp ook in relatie tot verbeterde opbrengsten voor ‘food en beverages’. Vanaf begin maart werkt de projectorganisatie aan het samenbrengen van al deze maatregelen in een totaalpakket waarmee de concept investeringskostenopstelling van januari 2022 voor wat betreft de besparingsdoelstellingen een extra onderbouwing krijgt.
Randvoorwaarden Position Paper
Mijlpalen en planning
Bestuurlijke documenten
Business case en outsourcen Ook de business case wordt opnieuw tegen het licht gehouden. Uiteraard wordt bij de aanpassingen in het ontwerp gekeken of deze impact zouden hebben op de businesscase en eventuele aanpassingen gedaan. Tevens wordt bekeken welke mogelijkheden er nog zijn om de opbrengsten te verhogen en het verminderen van de financieringsbehoefte door het outsourcen van onderdelen van de stadion-installaties. Financiering Als onderdeel van het actieplan om de haalbaarheid van een nieuw stadion te vergroten is gekeken naar mogelijkheden om het beschikbare budget te verhogen. Stadion Feijenoord ziet daartoe een aantal mogelijkheden zonder dat dit belangrijke uitgangspunten van de business case geweld aandoet zoals de jaarlijkse bijdrage aan Feyenoord (€ 25 mln.) of het rendement op de investering van € 40 mln. van de gemeente (4%). Daar horen ook mogelijke aanpassingen in de businesscase en van de financieringsstructuur bij. Nagegaan wordt welke mogelijkheden de opzet van de financiering tevens kan hebben als buffer tegen de extreme situatie op de aanneemmarkt. Aanbesteding/contractering aannemer Om de haalbaarheid van nieuwbouw te vergroten wordt ook gekeken naar de manier waarop het project in de huidige situatie het beste kan worden aanbesteed. Daarvoor worden onder meer verkennende gesprekken
‹ 40
voortgangsrapportage april 2022
3 5
›
Realisatie nieuw stadion | Kritieke processen
Risico’s ›
Kritieke processen ›
APRIL 2022 Kwaliteit ›
Participatie ›
Financieel ›
‹ naar overzicht realisatie stadion
Kritieke processen Ga direct naar:
Heroverweging › Haalbaar maken stadionplan › Omgevingsvergunning › Landaanwinning en langsdam › Overkluizing ›
Leeswijzer
gevoerd met ingewijden en wordt nagedacht over het apart wegzetten van specifieke onderdelen bij gespecialiseerde bouwbedrijven voor meer kwaliteit tegen lagere kosten. Verder wordt na 1 april een marktonderzoek gestart om partijen in beeld te krijgen die open zouden staan voor het bouwen van een nieuw stadion. Daarbij wordt tevens nagegaan op welke wijze het project het beste kan worden aanbesteed en gecontracteerd. Ook wordt nagegaan welk uitwerkingsniveau van het ontwerp aannemers het beste in staat stelt om zich te committeren aan het project en daarbij voldoende flexibiliteit behouden voor nadere sturing op de kosten. Planning De situatie op de markten voor bouw- en grondstoffen is onverminderd turbulent en onvoorspelbaar. De crisis in de Oekraïne heeft deze situatie alleen maar ernstiger gemaakt. Hierdoor is er grote onzekerheid over de planning en met name over het moment waarop met de markt (weer) vaste prijsafspraken te maken zijn. Het stadionproject heeft een doorlooptijd (van start marktconsultatie tot ingebruikname) van 63 maanden. Dit betekent dat de vroegst mogelijke ingebruikname in de zomer van 2027 is. De aanname daarbij is dan wel dat per ommegaande met de marktconsultatie kan worden begonnen. In het huidige klimaat is dat echter niet realistisch.
Omgevingsvergunning Met Bouw- en Woningtoezicht wordt beoordeeld hoe de hierboven bedoelde optimalisaties zich verhouden
Randvoorwaarden Position Paper
Mijlpalen en planning
Bestuurlijke documenten
tot de verleende omgevingsvergunning. Zoals bekend is de verleende omgevingsvergunning voor het nieuwe stadion, in het kader van de coördinatieprocedure met het bestemmingsplan Feyenoord City, mede onderwerp van de beroepsprocedure bij de Raad van State. Zie daarvoor hoofdstuk gebiedsontwikkeling.
Landaanwinning en langsdam Een deel van het stadion wordt in het water van de Maas gerealiseerd. Hiertoe moet een nieuw stuk land in de rivier gemaakt worden. Dat wordt aangeduid met ‘de landaanwinning’. Alle vergunningen hiervoor zijn verleend en ook onderdeel van de beroepsprocedure bij de Raad van State. De landaanwinning moet eerder starten dan de bouw van het nieuwe stadion omdat de nieuwe grond tijd nodig heeft om in te klinken. Met het oog op de heroverweging door Feyenoord heeft de Stichting Gebiedsontwikkeling aan de Maas aangegeven dat de landaanwinning ook noodzakelijk is voor een goede alternatieve gebiedsontwikkeling mocht het stadion onverhoopt niet doorgaan. Daarom hebben Nieuw Stadion BV en de Stichting Gebiedsontwikkeling aan de Maas er samen voor gezorgd dat de stichting SLIM (Stichting Landaanwinning in de Maas) is opgericht. De verhoudingen tussen de vier betrokken partijen, namelijk SLIM, Stichting Gebiedsontwikkeling aan de Maas, Nieuw Stadion BV en de gemeente Rotterdam, worden op dit moment vastgelegd in een vierpartijenovereenkomst. De afspraken uit de
‹ 41
voortgangsrapportage april 2022
4 5
›
Realisatie nieuw stadion | Kritieke processen
Risico’s ›
Kritieke processen ›
APRIL 2022
Leeswijzer
vierpartijenovereenkomst worden uitgewerkt in diverse erfpachtovereenkomsten tussen de betrokken partijen. Dit formaliseringsproces is in een vergevorderd stadium. Een select aantal onderwerpen verlangen nog verdere uitwerking.
Kwaliteit ›
Participatie ›
Financieel ›
‹ naar overzicht realisatie stadion
Kritische processen Ga direct naar:
Heroverweging › Haalbaar maken stadionplan › Omgevingsvergunning › Landaanwinning en langsdam › Overkluizing ›
Doordat tot dusverre de verschillende overeenkomsten nog niet voldoende uitgewerkt waren, konden de financieringen de aanneemovereenkomst van de landaanwinning nog niet worden afgerond. Daarnaast hebben de (prijs) ontwikkelingen in de markt over het afgelopen half jaar (en recent als gevolg van de oorlog in de Oekraïne), invloed op de financiering (rente) en de aanneemovereenkomst (aanneemprijs). Tevens waren er nog enkele technische vraagstukken onder meer in verband met de constructieve veiligheid van de panden op de kade, waarvoor de partijen gezamenlijk een oplossing moesten vinden. Dit heeft geleid tot een voorkeur voor een besluit tot eerdere sloop van de panden t.b.v. een doorlopend aanlegproces voor de landaanwinning. Deze keuzes worden momenteel vertaald naar de aanneemovereenkomst. De gewijzigde planning wordt verwerkt in de deelplanningen voor een nieuw stadion en de gebiedsontwikkeling. In de komende periode weken wordt ook gekeken naar wat de verschillende scenario’s qua rente en prijsontwikkeling precies betekenen voor de planning en of hier aanvullende oplossingen noodzakelijk voor zijn. In geval van een negatief besluit over het stadion moeten Stigam en de gemeente bekijken of, gezien de complicaties vanuit renteontwikkeling, de huidige constructie met SLIM nog de meest juiste is.
Randvoorwaarden Position Paper
Mijlpalen en planning
Bestuurlijke documenten
Overkluizing Sinds december wordt er met een gespecialiseerde aannemer voorbereidingen getroffen om met de overkluizing van het spoor te starten. De spooroverkluizing wordt gefaseerd uitgevoerd. Om optimaal gebruik te kunnen maken van de treinvrije periodes in volgende jaren is het noodzakelijk om vooruitlopend op start bouw nieuw stadion een fundering in combinatie met de vervangende waterkering te realiseren. Vanwege de onzekerheid rondom het stadionproject wordt bij de technische uitwerking van dit deel van de overkluizing rekening gehouden met verschillende scenario’s. Omdat hierbij ook een scenario is dat de vervangende waterkering geen onderdeel wordt van het stadiongebouw of niet op korte termijn, vindt een nadere technische analyse plaats. In april beslissen Stadion Feijenoord, Stichting Gebiedsontwikkeling aan de Maas en de gemeente samen of de uitvoering van de 1e fase van de overkluizing in 2022 doorgezet wordt. De aannemer is bereid deze opdracht te aanvaarden. De uitvoeringsplanning kent echter weinig marge, omdat de waterkering volledig functioneel moet zijn bij de start van het stormseizoen in oktober.
‹ 42
voortgangsrapportage april 2022
5 5
Realisatie nieuw stadion | Kwaliteit
Risico’s ›
Kritieke processen ›
APRIL 2022 Kwaliteit ›
Participatie ›
Financieel ›
‹ naar overzicht realisatie stadion
Leeswijzer
Planoptimalisaties Het ontwerp is ten opzichte van de vorige voortgangsrapportage niet gewijzigd. Wel wordt vanuit het haalbaar maken van het nieuwe stadion gekeken naar optimalisaties in het ontwerp. De optimalisaties focussen vooral op een betere uitwerking van bepaalde onderdelen in het ontwerp en een verdieping in de toe te passen kwaliteit. Hierdoor passen onderdelen beter in het geheel en wordt locatie specifiek gekeken naar welke kwaliteit toepast materiaal moet hebben. Dit zorgt voor betere kwaliteit op plekken waar dat gewenst is en kostenbesparing waar dat nodig is. Q-team In de afgelopen periode zijn er geen openbare behandelingen van het stadionplan geweest. Gebiedsbreed energiesysteem Het nieuwe stadion speelt een belangrijke rol in het gebiedsbrede en duurzame energiesysteem voor fase 1 van Feyenoord City dat een aantal private partijen onder de naam ESCO momenteel aan het ontwikkelen is. De partijen werken nauw samen met Vattenfall (de concessiehouder warmte in het gebied). Het energiesysteem bestaat uit drie elementen. • Warmte en koude wordt geleverd (en uitgewisseld) middels een gecombineerd systeem, bestaande uit warmte uit stadsverwarming, en een laagtemperatuur warmtenet, gevoed vanuit warmte- en koudeopslag (WKO) en warmtepompen;
43
voortgangsrapportage april 2022
Randvoorwaarden Position Paper
Bestuurlijke documenten
Mijlpalen en planning
• Elektriciteit wordt opgewekt met zonnepanelen op het dak van het nieuwe stadion en opgeslagen met een centrale batterijopslag. De batterij fungeert tevens als back-up voorziening voor het nieuwe stadion en levert ondersteuning aan het elektriciteitsnet; • Laadvoorzieningen voor elektrische auto’s. Het ontwikkelingstraject met de ESCO is vanwege de heroverweging van het stadionproject gepauzeerd. Dat veroorzaakt verschuivingen in de fasering van de aanleg van het energiesysteem. Naarmate de vertraging oploopt neemt voor de versnelde woningbouwplots de kans af dat ze aangesloten kunnen worden op het gebiedssysteem. Dat heeft vooral invloed op de uitwisseling van warmte tussen stadion en omliggende bebouwing. Ook de kans dat een deel van het stadiondak de (verplichte) energieopwekking voor de nieuwbouw in het gebied kan voorzien wordt kleiner. De nieuwe energiewetgeving werpt tot ieders teleurstelling barrières op. De PVpanelen voor het stadion zelf en die om te delen met individuele bewoners op Zuid staan niet ter discussie. Net als de batterij-installaties en de laadvoorzieningen. De ESCO zal opnieuw gaan rekenen aan de businesscase van het gebiedssysteem en in beeld brengen wat de mogelijkheden zijn voor de woningbouwplots die eerder starten dan het stadion. Zie verder ook het hoofdstuk Gebiedsontwikkeling/ Kwaliteit
Realisatie nieuw stadion | Financiële randvoorwaarden
Risico’s ›
Kritieke processen ›
APRIL 2022 Kwaliteit ›
Participatie ›
Financieel ›
‹ naar overzicht realisatie stadion
44
Leeswijzer
Over de randvoorwaarde 9 (gemeentelijke bijdrage aan eigen vermogen), 10 (financiers stadion) en 11 (financieringsstructuur) wordt na het raadsbesluit van 8 juli over financial commitment hier voortaan niet meer op deze plek in de rapportage gerapporteerd. Voor de laatste stand wordt verwezen naar het Hoofdstuk Toetsing randvoorwaarden. Omdat Feyenoord besloten heeft tot een heroverweging en daar tot april de tijd voor wenst te nemen, kon het college niet voldoen aan het raadsbesluit (o.b.v. amendement een spannende finale) om uiterlijk op 31 december jl. een investeringsbesluit passend bij alle randvoorwaarden aan uw raad voor te leggen. Vooralsnog geldt de Position Paper als uitgangspunt voor de gemeentelijke betrokkenheid in afwachting van de afwegingen en voorstellen van Feyenoord. Vervolgens is het aan de nieuwe raad om daarover besluitvorming te plegen. Zie verder de hoofdstukken Overall en Randvoorwaarden Position Paper en de aanbiedingsbrief van deze rapportage.
voortgangsrapportage april 2022
Randvoorwaarden Position Paper
Bestuurlijke documenten
Mijlpalen en planning
Realisatie nieuw stadion | Participatie
Risico’s ›
Kritieke processen ›
APRIL 2022 Kwaliteit ›
Participatie ›
Leeswijzer
Algemeen Stadion Feijenoord en BVO Feyenoord zijn verantwoordelijk voor de participatie van de supporters. Zij hebben in de startfase intensief met supporters gewerkt om de supporterswensen in de ontwerpuitgangspunten op te nemen. De participatie met de andere doelgroepen wordt vormgegeven in nauwe samenwerking tussen projectgroep Feyenoord City en de gemeente.
Financieel ›
Betrokkenheid en draagvlak omgeving ‹ naar overzicht realisatie stadion
Participatie Ga direct naar:
Betrokkenheid en draagvlak omgeving › Betrokkenheid en draagvlak supporters › Betrokkenheid en draagvlak potentiële huurders/exploitanten › Instemming stakeholders ›
Men is benieuwd of het nieuwe stadion er echt gaat komen. Dit wordt gevoed door de vele publiciteit rond het dossier. Men ziet kansen maar tegelijkertijd ook mogelijke nadelen zoals ook door de wijkraad van Feijenoord in februari aan de orde is gesteld in een ongevraagd advies waarin aandacht wordt gevraagd voor het parkeren van supportersbussen en de mogelijke routes door de wijk.
Randvoorwaarden Position Paper
Bestuurlijke documenten
Mijlpalen en planning
stadionplannen. De uitkomsten daarvan zijn onlangs gepubliceerd en worden door Feyenoord in het besluit over alternatievenverkenning betrokken. Aan BVO Feyenoord is gevraagd om een logboek bij te houden van alle contactmomenten met supporters omdat hier veel vragen over bestaan in de raad.
Betrokkenheid en draagvlak potentiële huurders/exploitanten Gezien het besluit tot heroverweging is op dit punt geen voortgang te melden.
Instemming stakeholders
De supporters hebben ook een rol gekregen in de heroverweging. Adviesbureau Blauw heeft een uitgebreid marktonderzoek onder supporters gedaan met de 140 supporterswensen in het Programma van Eisen (Relactics) als uitgangspunt. Dit marktonderzoek is uitgevoerd aan de hand van gesprekken en middels vragenlijsten. Het resultaat is een actueel beeld van de supporterswensen. Dat inzicht is meegewogen in de vergelijking van de drie opties in de heroverweging.
Bouwen in het water – samenwerking met het rijk Het rijk (Rijkswaterstaat en Rijksvastgoedbedrijf) is bereid om medewerking te verlenen aan het verwerven van het waterperceel. Daartoe is een bestuursovereenkomst opgesteld met de te nemen stappen om tot verwerving van het waterperceel te komen. Vanwege de heroverweging die Feyenoord in de afgelopen periode heeft georganiseerd en de noodzaak om in dat verband te kijken naar een alternatieve bestemming voor de landaanwinning in relatie tot de gebiedsontwikkeling zonder een nieuw stadion, heeft de ondertekening van de bestuursovereenkomst enige vertraging opgelopen. Inmiddels is de overeenkomst opnieuw gereed voor ondertekening.
Supportersvereniging FSV de Feijenoorder heeft ook een enquête onder haar leden gehouden over de
Om het proces te bespoedigen, was in de winter van 2020 overeengekomen om de aanleg van de landaanwinning en
Betrokkenheid en draagvlak supporters
11 45
voortgangsrapportage april 2022
3
›
Realisatie nieuw stadion | Participatie
Risico’s ›
Kritieke processen ›
APRIL 2022 Kwaliteit ›
Participatie ›
Financieel ›
‹ naar overzicht realisatie stadion
Participatie Ga direct naar:
Betrokkenheid en draagvlak omgeving › Betrokkenheid en draagvlak supporters › Betrokkenheid en draagvlak potentiële huurders/exploitanten › Instemming stakeholders ›
Leeswijzer
langsdam alvast te starten op basis van twee huurovereenkomsten, één voor de landaanwinning met een looptijd tot oplevering en één voor de langsdam voor onbepaalde duur. Het was de bedoeling dat in een later stadium het permante deel van de landaanwinning omgezet zou worden in een koopovereenkomst. Door de ontstane vertraging ligt het nu meer voor de hand dat er straks alleen een huurovereenkomst wordt gesloten met het rijk voor de tijdelijke landaanwinning en de langsdam omdat de gemeente al in een eerder stadium het permanente deel kan aankopen. Naar verwachting wordt dit traject voor het einde van de zomer afgerond. Bouwen over en naast het spoor – samenwerking met ProRail Er is periodiek overleg tussen ProRail, de stichting, het projectbureau voor het nieuwe stadion en de gemeente. Verder is een Stuurgroep op directieniveau met ProRail opgericht om eventuele issues snel met elkaar te kunnen oplossen. In het kader van de spoorwegwet is voor de overkluizing een vergunning benodigd van ProRail. De gemeente is formeel de aanvrager van de vergunning. Het projectbureau is verantwoordelijk voor het aanleveren van de stukken. Voor de beoordeling van de stukken heeft ProRail een opdracht ontvangen van de gemeente. De eerste fase van de overkluizing (nieuwe waterkering) wordt momenteel voorbereid en ingediend. Inmiddels is duidelijk geworden dat
Randvoorwaarden Position Paper
Mijlpalen en planning
Bestuurlijke documenten
de werkzaamheden van de eerste fase van de overkluizing ook buiten treinvrije periodes kunnen worden uitgevoerd. Verder is een verkenning uitgevoerd naar het relaishuis en onderstation nabij de 2e Rosestraat in relatie tot het verlengen van de Colosseumweg langs het bestaande spoor en het realiseren van de Roseplot. De verkenning wijst uit dat handhaven zeer kostbaar is om cruciale kabels en leidingen van ProRail te beschermen die straks in openbaar gebied komen te liggen. Daarom onderzoekt ProRail momenteel samen met de gemeente het mogelijk verplaatsen van de gebouwen. Dit levert als bijkomend voordeel een optimalisatie op voor de ontwikkeling van de Roseplot. De geprognosticeerde kosten zijn opgenomen in de in februari vastgestelde en naar uitvoering gebrachte grondexploitatie Feyenoord City Zie ook Hoofdstuk Gebiedsontwikkeling/Kritieke processen Overige stakeholders/samenwerkingsverbanden De afstemming en samenwerking met Havenbedrijf Rotterdam, Waterschap Hollandse Delta en Evides voor respectievelijk de radarpost, de vervangende waterkering parallel aan het spoor en de waterleiding hebben geleid tot de definitieve vastlegging in het bestemmingsplan, vergunningen en afspraken over zakelijk recht in de concept-erfpachtovereenkomsten.
‹ 46
voortgangsrapportage april 2022
2 3
›
Realisatie nieuw stadion | Participatie
Risico’s ›
Kritieke processen ›
APRIL 2022 Kwaliteit ›
Participatie ›
Financieel ›
‹ naar overzicht realisatie stadion
Participatie Ga direct naar:
Betrokkenheid en draagvlak omgeving › Betrokkenheid en draagvlak supporters › Betrokkenheid en draagvlak potentiële huurders/exploitanten › Instemming stakeholders ›
Leeswijzer
Havenbedrijf Rotterdam (HbR) Het werk om de radarpost te verplaatsen is gegund. De aannemer is gestart met de bouwwerkzaamheden. De nieuwe radarpost wordt, met enige vertraging, in mei in gebruik genomen. Daarna wordt de huidige radarpost gesloopt. Waterschap Hollandse Delta Met het Waterschap is bestuurlijk gesprek gevoerd over de omgang met de waterkering in het gebied. Hierin is nogmaals het maatschappelijk belang van het project en de overkluizing in het bijzonder benadrukt. Formele besluitvorming hierover bij het waterschap, als basis voor de verdere vergunningverlening, is hiervoor in voorbereiding.
Randvoorwaarden Position Paper
Mijlpalen en planning
Bestuurlijke documenten
Evides In afstemming tussen gemeente en Evides is overeengekomen dat er een separaat opstalrecht gevestigd zal worden voor de waterleiding van Evides. Daarmee zijn de belangen van Evides voldoende geborgd. Evides heeft desalniettemin aangegeven haar beroepschrift bij de Raad van State tegen het bestemmingsplan te handhaven zolang het opstalrecht nog niet 100% formeel bekrachtigd is. Zodra dat gebeurd is, trekt Evides zijn beroepschrift in. Partijen zijn voornemens om de overeenkomst op korte termijn te finaliseren na de benodigde intern bestuurlijke goedkeuring.