[22bb003839] Bijlage 1 behorende bij 22bb3838 over Monitor Grondexploitaties Jaarrekening 2021 Openbare versie

Monitor Grondexploitaties Jaarrekening 2021

Openbare versie

Stadsontwikkeling Rotterdam Mei 2022

Colofon Titel Monitor Grondexploitaties Jaarrekening 2021 Datum Mei 2022 Auteur Stadsontwikkeling, Gebiedsexploitatie

Monitor Grondexploitaties Jaarrekening 2021

Pagina 2 van 24

Inhoud Leeswijzer .................................................................................................................................................. 4 Samenvatting ............................................................................................................................................. 5 1. Inleiding ................................................................................................................................................. 6 1.1 Waarom een Monitor Grondexploitaties? ........................................................................................ 6 1.2 Wat is de Monitor Grondexploitaties? .............................................................................................. 6 1.3 Monitor Grondexploitaties en de portefeuille ................................................................................... 7 1.4 Monitor en MGV; sturen op verschillende niveaus .......................................................................... 9 1.5 Openbaar en geheim deel ............................................................................................................... 9 2. Portefeuilleoverzicht ............................................................................................................................

10 2.1 Inleiding .......................................................................................................................................... 10 2.2 Portefeuilleoverzicht ....................................................................................................................... 10 3. Monitor Grondexploitaties.................................................................................................................... 11 3.1 Monitor Grondexploitaties .............................................................................................................. 11 4. Toelichting op grondexploitaties met een kleurstatus ...................................................................... 15 4.1 Grondexploitaties met een oranje status ....................................................................................... 15 4.2 Grondexploitaties met een rode status .......................................................................................... 15 4.3 Grondexploitaties met een groene status ................................................................................. 15 5.Overzichten – Grondexploitaties met een oranje status ...................................................................... 15 6. Overzichten – Grondexploitaties met een rode status ........................................................................ 15 7.

Overzichten – Grondexploitaties met een groene status .................................................................... 15 BIJLAGEN ............................................................................................................................................... 16 Bijlage 1 – Begrippenlijst ......................................................................................................................... 17 Bijlage 2 - Toelichting format portefeuilleoverzicht .................................................................................. 18 Bijlage 3 - Toelichting format monitor ...................................................................................................... 21 Bijlage 4 - Toelichting format projectenoverzicht ..................................................................................... 23

Monitor Grondexploitaties Jaarrekening 2021

Pagina 3 van 24

Leeswijzer De Monitor Grondexploitaties geeft inzicht in de stand van zaken van de grondexploitaties in uitvoering. Dit rapport is als volgt ingedeeld. In het eerste hoofdstuk wordt beschreven waar de rapportage uit bestaat en wordt een overzicht gegeven van de ontwikkelingen op portefeuilleniveau. Hoofdstuk 2 bevat het portefeuilleoverzicht, een cijfermatig overzicht van de grondexploitatieportefeuille. In hoofdstuk 3 is het stoplichtenmodel van de monitor opgenomen. Vanuit dit overzicht kan in één oogopslag worden gezien welke grondexploitaties momenteel ten opzichte van de stand van de jaarrekening 2020 binnen de kaders vallen of hier buiten (dreigen te) vallen. In hoofdstuk 4 wordt een overzicht gegeven van de grondexploitaties die een gekleurde status hebben en wordt de oorzaak van deze status toegelicht en de acties die worden ondernomen om de grondexploitatie weer binnen de kaders te krijgen. Bij een grondexploitatie met een oranje status is er een dreiging is dat de kaders negatief overschreden gaan worden. Bij een grondexploitatie met een groene of rode status zijn de kaders sinds de jaarrekening 2020 overschreden. Deze overschrijdingen zijn in voorkomende gevallen het gevolg van een besluit tot herziening van de grondexploitatie door de raad in 2021.

In de hoofdstukken 5, 6 en 7 wordt van de gekleurde status via overzichten meer detailinformatie gegeven inclusief een toelichting op de grootste risico’s en de daaraan gekoppelde beheersmaatregelen. In de bijlagen is een begrippenlijst opgenomen waarin een aantal begrippen zoals netto contante waarde en cashflow worden toegelicht. Verder worden in de bijlagen de formats van het portefeuilleoverzicht, de monitor grondexploitaties en de grondexploitatie overzichten tot in detail toegelicht.

Monitor Grondexploitaties Jaarrekening 2021

Pagina 4 van 24

Samenvatting In deze Monitor Grondexploitaties wordt inzicht gegeven in de stand van zaken van de grondexploitaties die zijn opgenomen in de Jaarrekening 2021 (peilmoment 31 januari 2022). De stijging van de huizenprijzen heeft zich ook in 2021 doorgezet. Het laatste kwartaal kent een gemiddelde toename van bijna 21%. De huizenprijzen zijn in alle provincies significant gestegen, maar de onderlinge verschillen zijn groot. Voor de regio Rijnmond is de toename gemiddeld 16,8% (bron: NVM) De woningprijzen zijn sinds 2013, na de financiële crisis, onophoudelijk gestegen. De coronapandemie in Nederland heeft geen negatief effect gehad op de woningprijzen. De prijsexplosie komt mede doordat de vraag veel groter is dan het aanbod, o.a. als gevolg van de lage hypotheekrente. Sinds een paar maanden gaan de rentes omhoog. Vooral in de laatste maanden lopen de rentes hard op. De maximale hypotheek die je kunt krijgen daalt hierdoor en dit kan van invloed gaan zijn op de stijging van de huizenprijzen. De inflatie zorgt ook voor druk op de koopkracht met als gevolg dat minder hoog wordt geboden op woningen. De enorme schaarste aan woningen is nog steeds aan de orde, maar de verwachting is dat de prijzen minder hard verder stijgen of zullen gaan stabiliseren.

Bij het opstellen van de monitor grondexploitaties is het verloop bij een groot deel van de grondexploitaties (84%) volgens verwachting. Deze grondexploitaties zijn in 2021 binnen de kaders gebleven. Er is één grondexploitatie met een oranje status, namelijk Sportcampus Rotterdam. Deze dreigt buiten de vastgestelde kaders te treden Er zijn 9 grondexploitaties waar een significante wijziging is opgetreden die ertoe heeft geleid dat de grondexploitatie een rode of groene status heeft. Het betreft projectspecifieke (opgetreden en/of verwachte) risico’s en/of aanpassingen die ervoor zorgen dat het financiële resultaat en/of het programma van de grondexploitatie buiten de vastgestelde kaders is getreden. Eén van de grondexploitaties (Kop van Zuid) heeft zowel een rode als groene status en wordt toegelicht onder de grondexploitaties met een rode status. De grondexploitaties Urkersingel en Kop van Zuid hebben de rode status. Beide grondexploitaties zijn in 2021 door de raad herzien. De groene status geldt voor de grondexploitaties Centrumplan IJsselmonde, Laurenskwartier, Lloydkwartier, Nieuw Kralingen, Park Zestienhoven, Prinsenland 2e Fase en Tweebosbuurt. Van deze grondexploitaties zijn Laurenskwartier, Prinsenland 2e Fase en Tweebosbuurt in 2021 herzien. De significante positieve bijstelling van deze grondexploitaties is met name het gevolg van de gunstige economische situatie.

Monitor Grondexploitaties Jaarrekening 2021

Pagina 5 van 24

1. Inleiding 1.1 Waarom een Monitor Grondexploitaties? De Monitor Grondexploitaties is onderdeel van de cyclus Portefeuillesturing, waarin de uitgangspunten zijn opgenomen voor sturing en verantwoording van ruimtelijke economische projecten van de gemeente. Deze cyclus is op 4 juli 2013 door de gemeenteraad vastgesteld. De vorm van de monitor, waarbij alle grondexploitaties in uitvoering in de “stoplichtlijst” staan en alleen van de grondexploitatie die buiten de kaders (dreigen te) treden detailinformatie wordt gegeven, is gekozen zodat de raad zijn kaderstellende taak kan vormgeven ten aanzien van het ruimtelijk en financieel beleid zonder zich in de details te verliezen.

1.2 Wat is de Monitor Grondexploitaties? In de monitor wordt verantwoording afgelegd over alle grondexploitaties “in uitvoering”, ongeacht de looptijd of financiële omvang van de grondexploitaties. Er wordt een vergelijking gemaakt met de laatste jaarrekening. Dit betekent dat in de Monitor Grondexploitaties Jaarrekening 2021 een vergelijking wordt gemaakt tussen de stand van de Jaarrekening 2021 en de stand van de jaarrekening 2020. De Monitor Grondexploitaties bestaat uit de volgende drie onderdelen:

1. Portefeuilleoverzicht (niet openbaar) In het portefeuilleoverzicht staat de financiële en programmatische data van het totaal van alle grondexploitaties in uitvoering.

2. Monitor grondexploitaties (openbaar) De Monitor is een overzicht van alle grondexploitaties in uitvoering met van elke grondexploitatie de huidige stand van zaken van het netto contante plansaldo, de einddatum van het plan en een overzicht van het uitgifteprogramma. Deze stand van zaken wordt vergeleken met de stand van zaken van de laatste jaarrekening. De verschillen worden afgezet tegen de vastgestelde kaders (zie figuur 1.1) en op basis daarvan wordt bepaald of een grondexploitatie volgens het stoplichtenmodel een kleurstatus krijgt. Kaders > - € 1.000.000

> € 1.000.000

> -120 w oningen

> 120 w oningen

Negatieve wijziging

Positieve wijziging

Binnen kaders

> 5.000 m²

Plansaldo afname tot € 1.000.000 Programma afname tot 120 w oningen Kantoren/ bedrijven afname tot 5.000 m²

Plansaldo toename tot € 1.000.000 Programma toename tot 120 w oningen Kantoren/ bedrijven toename tot 5.000 m²

Buiten kaders

> - 5.000 m²

Plansaldo afname vanaf € 1.000.000 Programma afname vanaf 120 w oningen Kantoren/ bedrijven afname vanaf 5.000 m²

Plansaldo toename vanaf € 1.000.000 Programma toename vanaf 120 w oningen Kantoren/ bedrijven toename vanaf 5.000 m²

Binnen kaders positief, buiten kaders negatief, buiten kaders Oranje = dreiging op rood

Figuur 1.1 – kaders monitor

Monitor Grondexploitaties Jaarrekening 2021

Pagina 6 van 24

3. Overzicht grondexploitatie (niet openbaar) Voor de grondexploitaties die in de monitor een gekleurde status hebben is er een overzicht toegevoegd met daarin financiële en programmatische data van de grondexploitatie, een toelichting (Wat is de oorzaak van de gekleurde status en op welke wijze wordt er gestuurd om de grondexploitatie binnen de kaders te krijgen/te houden?) en worden de grootste risico’s en de bijbehorende beheersmaatregelen van de grondexploitatie benoemd.

1.3 Monitor Grondexploitaties en de portefeuille De portefeuille “onderhanden” grondexploitaties in uitvoering bevat 75 plannen, inclusief 15 restgebieden. In restgebieden worden doorlopend kleine ontwikkelingen geclusterd per gebied geadministreerd. De overige 60 plannen kennen een verwachte einddatum tussen 2022 en 2040. In 2021 zijn de projecten Grote Beer en Toermalijn in uitvoering gegaan. De volgende projecten zijn afgerond/ geliquideerd: Wijnhaveneiland en Kindercampus Bloemhof. De gecumuleerde financiële gegevens binnen de portefeuille zijn voortdurend aan verandering onderhevig, omdat projecten in beweging zijn. Woningmarkt 2021 De stijging van de huizenprijzen heeft zich ook in 2021 doorgezet. Het laatste kwartaal kent een gemiddelde toename van bijna 21%. De huizenprijzen zijn in alle provincies significant gestegen, maar de onderlinge verschillen zijn groot. Voor de regio Rijnmond is de toename gemiddeld 16,8% (bron: NVM). De woningprijzen zijn sinds 2013, na de financiële crisis, onophoudelijk gestegen. De coronapandemie in Nederland heeft geen negatief effect gehad op de woningprijzen. De prijsexplosie komt mede doordat de vraag veel groter is dan het aanbod. o.a. als gevolg van de lage hypotheekrente. Sinds een paar maanden gaan de rentes omhoog. Vooral in de laatste maanden lopen de rentes hard op.

De maximale hypotheek die je kunt krijgen daalt hierdoor en dit kan van invloed gaan zijn op de stijging van de huizenprijzen. De inflatie zorgt ook voor druk op de koopkracht met als gevolg dat minder hoog wordt geboden op woningen. De enorme schaarste aan woningen is nog steeds aan de orde, maar de verwachting is dat de prijzen minder hard verder stijgen of zullen gaan stabiliseren. Portefeuille overzicht grondexploitaties Het financiële overzicht van de portefeuille in hoofdstuk 2.2 geeft op hoofdlijnen inzicht in de veranderingen van de portefeuille. Het netto contante waarde saldo van de portefeuille (€ 99,8 mln.) is een optelsom van alle saldi van de afzonderlijke projecten. De boekwaarde betreft de optelsom van alle gerealiseerde kosten en opbrengsten in alle projecten. Deze is in het grondbedrijf vaak negatief, omdat de kosten voor de baten uitgaan. De huidige portefeuille kent echter een positieve boekwaarde van € 78,3 mln. Dit heeft een aantal oorzaken. Het saldo bevat ook de in het verleden genomen verliezen en voor de verliesgevende grondexploitaties getroffen voorzieningen. Verder is er sprake van in het verleden behaalde resultaten van projecten, met een positief saldo, die worden ingezet voor verliesgevende projecten in de toekomsti. Het verevenen van projectsaldi is alleen toegestaan bij deelprojecten binnen een grondexploitatie.

Monitor Grondexploitaties Jaarrekening 2021

Pagina 7 van 24

Grafiek 1.2 toont het verloop van de boekwaarde en saldo van de grondexploitatieportefeuille.

Grafiek 1.2

Met ingang van 2014 heeft een herziening van de systematiek voor het nemen en verwerken van verliezen plaatsgevonden. Tot en met 2013 werden onvermijdbare verliezen direct afgeboekt en voor waarschijnlijke verliezen werd een voorziening getroffen. Hierdoor was het financiële resultaat uit voorgaande jaren in de grondexploitaties niet goed zichtbaar. Afgeboekte verliezen waren niet herstelbaar. Verder nam hierdoor de prikkel af om het negatieve financiële resultaat uit het verleden te verbeteren in een grondexploitatie. Vanaf 2015 wordt voor alle verliezen, dus zowel de waarschijnlijke als de onvermijdbare verliezen, een voorziening getroffen en wordt het verwachte verlies niet meer direct in de grondexploitatie verwerkt. Bij afsluiting van een grondexploitatie wordt het eventuele tekort wel in de grondexploitatie verwerkt. Indien voor dit tekort een voorziening is getroffen, zal het tekort op de voorziening worden afgeboekt. Het saldo van de historische winst- en verliesnemingen van de projecten die nu deel uitmaken van de portefeuille (de “onderhanden” projecten) bedraagt - € 54,9 mln. In het portefeuilleoverzicht is ook te zien hoeveel kosten en opbrengsten nog moet worden gerealiseerd. De desinvesteringen (€ 533 mln.) betreffen voornamelijk uitgiftes en subsidies. De nog te behalen inkomsten uit uitgifte bevatten een belangrijke indicator voor de risico’s.

Deze kunnen worden beperkt door pas te investeren op het moment dat er zekerheid is verkregen over de uitgifte. In grafiek 1.3 is de ontwikkeling van de (des)investeringen in de lopende grondexploitaties te zien.

Grafiek 1.3

Monitor Grondexploitaties Jaarrekening 2021

Pagina 8 van 24

1.4 Monitor en MGV; sturen op verschillende niveaus Sturing op de portefeuille vindt plaats op basis van het Meerjarenperspectief Grond & Vastgoed (MGV) en de Monitor Grondexploitaties. Beide rapportages betreffen de grondexploitaties in uitvoering en hebben daarmee raakvlakken, maar de rapportages zijn vooral complementair aan elkaar. In tabel 1.4 worden de verschillen en raakvlakken tussen beide rapportages weergegeven. De verantwoording over de ontwikkeling van de portefeuille en de grondexploitaties (onder andere over de realisatie van gronduitgiften en winst- en verliesnemingen) vindt twee keer per jaar plaat, bij de jaarrekening en de 2e herziening van de begroting. Monitor Grondexploitaties

MGV

Beschouwend en sturend (“ingrijpen om op

Voorspellend en sturend (“de koers aanpassen

koers te blijven”)

vanwege gewijzigde omstandigheden”)

Scope

Project

Portefeuille

Doel

Sturing op projectniveau om lopende projecten

Integrale sturing op programma, prijs en

binnen de kaders te krijgen en/of te houden.

planning. Bijstellen van kaders en doelen vanuit stedelijk perspectief.

Risico’s

Projectspecifieke risico’s die leiden tot een

Portefeuillebrede systematische risico’s, zoals

beslismoment en een mogelijke bijstelling van

marktvraag, prijsontwikkeling en kosteninflatie

het project en die kunnen leiden tot afwijkingen

waarop niet op projectniveau kan worden

van het te behalen projectdoel (kwaliteit,

gestuurd.

programma, planning, geld). Methodiek

Er wordt een cijfermatig overzicht gegeven van

Vanuit marktanalyses wordt een meest

de stand van zaken van de portefeuille en

realistisch scenario opgesteld die de

grondexploitaties. Met behulp van een

onderlegger vormt voor het (nieuwe) aanbod in

stoplichtmodel wordt aangegeven of de

de grondexploitaties. Met behulp van

grondexploitaties zich nog binnen de

economische scenario’s en bandbreedtes van

vastgestelde kaders bewegen en wordt indien

de marktvraag en de kosten- en

noodzakelijk van een aantal projecten

opbrengstenontwikkeling wordt de mogelijke

aangegeven welke bijsturing noodzakelijk is.

spreiding van het portefeuillesaldo bepaald en wordt de benodigde weerstandscapaciteit bepaald voor opname in de concernbegroting.

Tabel 1.4

1.5 Openbaar en geheim deel De voor u liggende rapportage over de stand van zaken van de grondexploitaties in uitvoering betreft de geheime versie. De rapportage bestaat uit een openbaar en een geheim deel. Uitgangspunt is dat de informatie in de Monitor grondexploitaties openbaar is, tenzij openbaarmaking de (financiële) positie van de gemeente kan schaden. Op het geheime deel van de Monitor grondexploitaties (de hoofdstukken 2, 4, 5, 6 en 7) is geheimhouding opgelegd overeenkomstig artikel 25, tweede lid, Gemeentewet en artikel 5.1, lid 2 sub b van de Wet open overheid. Dit document ligt ter inzage voor leden van de raad. Het openbaar maken van het geheime deel van de Monitor grondexploitaties is op grond van artikel 272 Wetboek van strafrecht strafbaar gesteld.

Monitor Grondexploitaties Jaarrekening 2021

Pagina 9 van 24

2. Portefeuilleoverzicht 2.1 Inleiding < Dit hoofdstuk valt onder geheimhouding opgelegd overeenkomstig artikel 25 en 55 van de Gemeentewet en artikel 10, tweede lid van de Wet Openbaarheid van Bestuur en is om die reden alleen opgenomen in de geheime (raads)versie >

2.2 Portefeuilleoverzicht

Monitor Grondexploitaties Jaarrekening 2021

Pagina 10 van 24

3. Monitor Grondexploitaties 3.1 Monitor Grondexploitaties In de Monitor grondexploitaties wordt het stoplichtmodel gehanteerd. De kleuren geven aan of de huidige grondexploitatie, vergeleken met de stand jaarrekening 2020, nog binnen de kaders valt (zie figuur 1.1, pagina 7 voor de kaders). Als de grondexploitatie binnen de kaders valt dan is er geen kleur aan de status toegekend. Als de grondexploitatie nog binnen de kaders valt, maar de kaders negatief dreigen te worden overschreden, dan krijgt het de status “oranje”. Als de kaders van de grondexploitatie sinds de jaarrekening 2020 negatief of positief zijn overschreden, dan is de status rood respectievelijk groen.

Monitor Grondexploitaties Jaarrekening 2021

Pagina 11 van 24

Uitgifteprogramma resterend Saldo NCW JR 2021

Eindjaar Looptijd JR 2021

Woningen aantal

Vergelijking JV 2021 versus JV 2020

Projectnummer

Grondexploitatie

Kantoren (m2 Bedrijven (m2) Winkels (m2 BVO) Bvo)

1

100006109

Waterwegcentr. HvH

585.353

2027

158

€

2

100006123

Dirk v/d Burgweg

646.737

2023

1

€

5.110

3

100006131

Kulkweg

1.821.761

2031

€

261.810

4

100006132

Oranjebonnen

-1.436.345

2021

5

100014289

Laurenskwartier

8.355.997

2025

6

100006217

Leonidas

9.075

2022

7

100006258

Ontw.Locaties RCD

7.765.447

2032

8

100017274

Coolhaven little C

-2.866.220

2024

9

100021161

de Machinist

-828.938

2024

10

100006282

Hudson (Bospolder Tussendijken)

4.428.843

2024

11

100006313

Vierhavenstrip

-4.143.952

2025

12

100006342

Lloydkwartier

7.398.490

2025

13

100019934

Noorderbld Supermkt

-354.233

2023

14

100006365

Brainpark III

2.994.304

2027

15

100019545

Nieuw Kralingen

15.716.768

2031

16

100006375

Noordelijk Niertje

300.849

2024

€

-327.915

17

100006380

Prinsenland 2De Fas

1.555.955

2023

€

1.996.180

18

100010663

Bramanteplein e.o.

355.318

2024

€

-885.052

19

100017850

Nikkelstraat

777.992

2023

20

100006420

Kleinpolder Zuidwes

14.822

2019

21

100006464

Wilgentuin

1.080

2021

€

2.510

22

100006468

Revit Spaanse pld

6.514.189

2022

22.554

€

-551.313

-172

23

100006492

Revit.Sp P.2015 2e

2.965.433

2024

22.161

€

895.739

3.428

24

100006513

Park Zestienhoven

36.698.877

2029

734

€

4.009.142

25

100006563

Oversch.Kleine Bouw

223.880

2022

1

€

20.137

26

100021132

OK80 vm boerderij

636.927

2023

1

€

275.422

27

100006572

Restgebied Centrum

115.701

2025

8

€

-468.296

28

100006574

Restgebied Charlois

2.268

2022

€

-18.126

29

100006579

Restgeb.Delfshvn

88.213

2023

6

€

167.929

30

100006581

Restgeb.Feijenoord

-757.518

2024

1

€

-582.903

31

100006583

Restgeb.H'Berg-Schb

132.891

2022

1

€

-81.311

32

100006585

Restgebied HvH

-62.007

2021

€

-8.083

33

100006587

Restgeb.Hoogvliet

-394.322

2021

34

100006589

Restgeb.Ijsselmonde

68.094

2022

35

100006591

Restgeb.Kr.-Croosw.

427.919

2023

36

100006593

Restgebied Noord

166.661

2022

37

100006595

Restgeb.Overschie

61.938

2022

1

38

100006597

Restgebied Pernis

-138.405

2024

6

39

100006599

Restgeb.Prins Alex

233.612

2022

40

100006605

Restgebied Havens

-146.241

41

100011126

Restgebied Stad

438.466

2022

42

100013128

Zelfbouwkavels

368.246

2030

43

100006627

Bedr.Ter.Schiebroek

914.727

2036

44

100020833

Teldersweg

246.158

2025

45

100006686

V Ballegooijsingel

185.968

2024

46

100006692

Nesselande

15.908.068

2041

47

100010155

2e Carnissestraat

-3.208.930

2022

48

100019965

Carnisse Poort

-2.576.159

2026

49

100020789

Urkersingel

-15.228.007

2027

50

100006709

Zuidel.Tuinsteden

12.284

51

100018622

ASVZ Lage Weide

65.222

2024

€

40.597

52

100019197

Windpark Charlois

1.801

2024

€

-39.147

53

100006757

Motorstraatgebied

-2.610.041

2024

54

100017035

Dahliablok

-6.438.462

2025

55

100006773

Hillesluis.

72.800

2023

0

56

100019884

Groningerstraat

-1.276.747

2026

12

57

100006797

Revit.Hordijk Bedr.

3.343.255

2032

58

100020097

Smeetsland

457.539

2022

59

100013887

Katendrecht

18.886.029

2029

125

60

100021376

Rijnhaven Bouwprogr

294.778

2036

2.297

61

100019025

Tweebosbuurt-NPRZ

-2.732.473

2026

62

100006874

Parkstad

10.187.547

63

100015921

Kop v Zd vernieuwd

64

100021633

Dukdalf

65

100006921

66

100006941

67

Wijziging NCW wijziging wijziging M² wijziging M² wijziging M² Saldo excl woningbou kantoren bedrijven winkels Resnemingen w aantal

8.586 165

785

4.753

€

-62.083

€

5.233.862

€

5.553

€

810.282

€

330.996

57

€

-563.703

38

€

-11.055

327

€

410.749

234

€

1.317.522

59.978

22

12.300 426

2 4.709

13.074

750

3

52 0

181 420

3.901 0

1.300

€

-239.008

€

438.425

€

1.396.506

€

-23.607

€

548.503

€

45.291

€

-37.405

€

109.259

€

-4.534

€

130.238

€

-62.176

€

48.280

€

-14.536

€

225.134

€

-78.524

€

907.913

€

-629

125

24 121

-2.000 -94

-4

1

1 567

2

1.243

48.288 800.855

-6

€

-117.977

-1

57

€

-673.043

5

123

€ -12.134.890

61

24.092

€

32 595 48.041 1

€

-66.425

€

344.237

€

79.322

€

-949.896

€

208.080

€

166.164

14

-439.689

709

€

2.084.323

61

2028

424

€

-690.260

98

15.231.780

2035

934

€

-1.565.733

260

-809.842

2025

97

€

-2.715

Centrumplan Ijsselm

313.578

2023

€

2.843.625

Groenenhagen/Tuinen

2.377.898

2024

94

€

-129.385

100008488

Sportcampus R'dam

-19.874.521

2031

898

€

-142.790

68

100017302

Nrd. HellingZdiepje

412.893

2024

69

100006980

Herstr. Oudeland

-6.877.545

2027

70

100019418

Haifaweg

164.066

71

100013557

Heijplaat Nw. Dorp

72

100007004

73

100007018

1.605

16

€

193.651

293

€

-725.521

-21

2022

0

€

-11.358

0

-1.129.569

2025

18

€

172.347

Stadshart

-700.806

2024

184

€

-415.487

7

Maasranden

-889.352

2025

130

€

-937.649

1

Monitor Grondexploitaties Jaarrekening 2021

17.404

2

2

-241.313

43.000

93

2

€

0

711

287.304

€

5.395 31.000

2.075

6

€

15.498

-44

6

€ 191

-2.227

Pagina 12 van 24

-180

Nieuwe Grondexploitaties in uitvoering Projectnummer

1 2

Saldo NCW JR 2021

Eindjaar Looptijd JR 2021

100022684

Grote Beer

4.453.265

2023

100022394

Toermalijn

-137.345

2024

Woningen aantal

Kantoren (m2 Bedrijven (m2) Winkels (m2 BVO) Bvo)

193

Er zijn 75 grondexploitaties in uitvoering in de Monitor opgenomen. Hiervan zijn er 65 die geen kleurstatus hebben. Deze grondexploitaties hebben zich in 2021 volgens verwachting ontwikkeld en/ of er worden geen grote wijzigingen ten aanzien van plansaldo en programma verwacht.

Grafiek 3.1

Er zijn 2 grondexploitaties met een rode status en 7 met een groene status. Eén van de grondexploitaties (Kop van Zuid) heeft zowel een rode als groene status en wordt toegelicht onder de grondexploitaties met een rode status. In deze grondexploitaties heeft zich in 2021 een ontwikkeling voorgedaan die zowel negatief als positief buiten de kaders (zie hoofdstuk 1.2 voor de kaders) is getreden. In hoofdstuk 6 en 7 (overzichten grondexploitatie) wordt een toelichting gegeven op de oorzaken, de sturingsmogelijkheden en de risico’s. Er is één grondexploitatie met een oranje status. De 75 grondexploitaties hebben verschillende looptijden. De meeste plannen kennen een looptijd van maximaal 5 jaar (75%). Er zijn 8 grondexploitaties met een looptijd boven de 10 jaar.

Grafiek 3.2

Monitor Grondexploitaties Jaarrekening 2021

Pagina 13 van 24

In grafiek 3.3 is de omvang van de resterende kosten- en opbrengstenbegroting van de grondexploitaties te zien. Bij het merendeel is de (restant)begroting kleiner dan € 10 mln.

Grafiek 3.3

Van de grondexploitaties heeft 68% een positief plansaldo. Dit betekent dat volgens de huidige verwachting deze grondexploitaties neutraal of met een winst kunnen worden afgesloten. Voor de 24 plannen met een negatief plansaldo is een voorziening getroffen.

Grafiek 3.4

Monitor Grondexploitaties Jaarrekening 2021

Pagina 14 van 24

4. Toelichting op grondexploitaties met een kleurstatus < Dit hoofdstuk valt onder geheimhouding opgelegd overeenkomstig artikel 25 en 55 van de Gemeentewet en artikel 10, tweede lid van de Wet Openbaarheid van Bestuur en is om die reden o alleen opgenomen in de geheime (raads)versie > o

4.1 Grondexploitaties met een oranje status <>

4.2 Grondexploitaties met een rode status <>

4.3

Grondexploitaties met een groene status

5.Overzichten – Grondexploitaties met een oranje status < Dit hoofdstuk valt onder geheimhouding opgelegd overeenkomstig artikel 25 en 55 van de Gemeentewet en artikel 10, tweede lid van de Wet Openbaarheid van Bestuur en is om die reden alleen opgenomen in de geheime (raads)versie >

6. Overzichten – Grondexploitaties met een rode status < Dit hoofdstuk valt onder geheimhouding opgelegd overeenkomstig artikel 25 en 55 van de Gemeentewet en artikel 10, tweede lid van de Wet Openbaarheid van Bestuur en is om die reden alleen opgenomen in de geheime (raads)versie >

7. Overzichten – Grondexploitaties met een groene status < Dit hoofdstuk valt onder geheimhouding opgelegd overeenkomstig artikel 25 en 55 van de Gemeentewet en artikel 10, tweede lid van de Wet Openbaarheid van Bestuur en is om die reden alleen opgenomen in de geheime (raads)versie >

Monitor Grondexploitaties Jaarrekening 2021

Pagina 15 van 24

BIJLAGEN Bijlage 1 – Begrippenlijst Bijlage 2 – Toelichting format Portefeuilleoverzicht Bijlage 3 – Toelichting format Monitor grondexploitaties Bijlage 4 – Toelichting format Projectenoverzichten

Monitor Grondexploitaties Jaarrekening 2021 (openbare versie)

Pagina 16 van 24

Bijlage 1 – Begrippenlijst Boekwaarde: de som van de gerealiseerde kosten, gerealiseerde opbrengsten en de ontvangen en betaalde rente in de grondexploitatie(portefeuille). Investeringen: de som van de kosten in de grondexploitatie(portefeuille). Desinvesteringen: de som van de opbrengsten in de grondexploitatie(portefeuille). Begroting: de som van alle nog te maken kosten of nog te ontvangen opbrengsten in de grondexploitatie(portefeuille). Nominale waarde: de (huidige) waarde van een kostenpost of opbrengst, zonder rekening te houden met inflatie en het moment van betalen of ontvangst. Netto contante waarde plansaldo: de som van de boekwaarde en de contante waarden van de toekomstige kosten en opbrengsten. De toekomstige kosten en opbrengsten worden contant gemaakt door rekening te houden met inflatie (kosten- en opbrengstenstijging) en de disconteringsvoet, waarbij de disconteringsvoet het rekenrentepercentage is dat gebruikt wordt om de contante waarde mee te bepalen. Door alle kosten en opbrengsten contant te maken, is het mogelijk om bedragen die op verschillende tijdstippen worden uitgegeven of worden ontvangen (en daarmee een andere waarde hebben) bij elkaar op te tellen en met elkaar te vergelijken. Cashflow (kasstroom): het verschil tussen de ontvangsten en uitgaven gedurende een kalenderjaar van de grondexploitatie.

Voor de ontwikkeling van de (toekomstige) cumulatieve cashflow die wordt weergegeven in de cashflowgrafiek wordt rekening gehouden met te ontvangen of te betalen rente over de boekwaarde en inflatie over kosten en opbrengsten. Resultaatneming: het saldo van geboekte winsten en/of verliezen in de grondexploitatie(portefeuille) inclusief de over deze bedragen betaalde en/of ontvangen rente. Bruto Vloeroppervlakte (BVO): eenheidsmaat die gebruikt wordt bij de verkoop van grond voor kantoren en winkels. Het betreft de totale vloeroppervlakte van de ruimte(n) van een vastgoedobject.

Monitor Grondexploitaties Jaarrekening 2021 (openbare versie)

Pagina 17 van 24

Bijlage 2 - Toelichting format portefeuilleoverzicht In het portefeuilleoverzicht wordt van alle grondexploitaties in uitvoering een overzicht gegeven van de huidige financiële en programmatische gegevens, van de financiële gegevens van het laatste jaarverslag en worden de financiële verschillen tussen beide peilmomenten gegeven. De cashflowontwikkeling van de grondexploitatieportefeuille wordt weergegeven in een cashflowgrafiek. De plannen met het hoogste winst- of verliessaldo en het grootste nog te realiseren uitgifteprogramma worden in een zestal top 5 lijstjes weergegeven. Alle bedragen in het portefeuilleoverzicht zijn in Euro x 1.000, met uitzondering van de bedragen in de cashflowgrafiek. Een bedrag van 6.200 komt dus overeen met € 6,2 miljoen. Een positief saldo of boekwaarde is een winstgevend saldo, een negatief saldo of boekwaarde is een verliesgevend saldo.

Financiële gegevens Saldo (netto contante waarde): Het cumulatieve saldo van alle grondexploitaties in uitvoering uitgedrukt in de netto contante waarde, prijspeil 01-01-2020. Boekwaarde: De boekwaarde is het saldo van de gemaakte kosten en ontvangen opbrengsten van alle grondexploitaties in uitvoering inclusief de over deze bedragen betaalde en/of ontvangen rente. Resultaatneming: De resultaatneming is het saldo van geboekte winsten en verliezen van alle grondexploitaties in uitvoering inclusief de over deze bedragen betaalde en/of ontvangen rente. Investeringen (nominaal): De som van al de kosten inclusief de geboekte rente van alle grondexploitaties in uitvoering. Hierin zitten de gemaakte kosten inclusief rente en de nog te maken kosten exclusief inflatie. Desinvesteringen (nominaal): De som van al de opbrengsten inclusief de geboekte rente van alle grondexploitaties in uitvoering. Hierin zitten de ontvangen opbrengsten inclusief rente en de nog te ontvangen opbrengsten exclusief opbrengstenstijging. Investeringen begroting (nominaal): De som van de nog te maken kosten exclusief inflatie van alle grondexploitaties in uitvoering. Desinvesteringen begroting (nominaal): De som van de nog te ontvangen opbrengsten exclusief opbrengstenstijging van alle grondexploitaties in uitvoering.

Cashflowgrafiek In de cashflowgrafiek wordt het verloop van de toekomstige cumulatieve cashflow weergegeven gebaseerd op de boekwaarde en de verwachte fasering van kosten en opbrengsten ten tijde van het vorige jaarverslag (grijze lijn) en gebaseerd op de boekwaarde en de verwachte fasering van de kosten en opbrengsten ten tijde van de huidige rapportage (blauwe lijn). De rode en groene staven zijn de kosten en opbrengsten per jaar inclusief inflatie van de huidige rapportage (jaarrekening 2018). In de ontwikkeling van de cashflow wordt rekening gehouden met te ontvangen of te betalen rente over de boekwaarde en inflatie over kosten en opbrengsten. De cashflow kan worden gezien als de ontwikkeling in de tijd van het saldo waarbij je er vanuit gaat dat je de kosten en opbrengsten zal realiseren volgens de fasering zoals die nu is opgenomen in de grondexploitatie.

Monitor Grondexploitaties Jaarrekening 2021 (openbare versie)

Pagina 18 van 24

Figuur B – voorbeeld cashflowgrafiek

Aan de hand van figuur B wordt toegelicht hoe de cashflowgrafiek moet worden geïnterpreteerd: o De blauwe lijn is de cashflow behorend bij de huidige rapportage. Deze vertoont een klassieke “badkuipvorm”, omdat zoals vaak het geval is bij grondexploitaties eerst de kosten worden gemaakt en pas later de opbrengsten worden ontvangen. Bij het vorige jaarverslag (grijze lijn) was echter nog geen badkuip zichtbaar. Dit betekent dat ofwel de kosten in de eerste jaren zijn toegenomen en/of dat de fasering ervan is vervroegd of dat de opbrengsten zijn vertraagd. o Bij punt 1 wordt het dieptepunt van de cumulatieve cashflow bereikt. Er is op dat moment een negatieve boekwaarde van ca. € 10 mln. Zolang de cumulatieve cashflow zich onder nul bevind moet er vanuit het project jaarlijks rente betaald worden over de negatieve boekwaarde. o Vanaf 2017 worden er in dit voorbeeld opbrengsten verwacht en verbetert de cumulatieve cashflow. Bij punt 2 komt de cumulatieve cashflow weer boven nul uit, er is vanaf dat moment sprake van een positieve boekwaarde en er wordt vanaf dat moment jaarlijks rente bijgeschreven. o De laatste kosten en opbrengsten worden in dit voorbeeld gemaakt in 2021. In het jaar 2021 loopt bij punt 3 de blauwe lijn lager dan de grijze lijn, hieruit valt af te leiden dat het verwachte eindsaldo is afgenomen.

Na 2021 lopen de cumulatieve cashflowlijnen verder op met de jaarlijkse renteboeking, maar in de praktijk zal het plan in 2021 worden afgesloten. o Bij de nieuwe cumulatieve cashflow is dus sprake is van een diepe dip en is het meest negatieve saldo ca. € 9 mln. lager ligt dan eerder het geval was. Het eindsaldo bij punt 3 ligt echter maar ca. € 1,5 mln. lager. Hieruit valt af te leiden dat niet alleen het eindsaldo is verslechterd, maar dat vanuit de financiële kasstroom bekeken het project een stuk risicovoller is geworden. Treedt er om wat voor reden dan ook na 2016, als de meeste kosten zijn gemaakt, vertraging op bij het verkrijgen van de opbrengsten, dan treden er immers enorme renteverliezen op en zal het winstsaldo slinken. Een winstneming is ook duidelijk zichtbaar in de cashflowgrafiek. In het bovenstaande voorbeeld in figuur B is dit niet het geval maar als er winst is genomen in een grondexploitatie (die als kostenpost in de grondexploitatie wordt geboekt) dan leidt dit tot een daling van de boekwaarde (= startpunt van de cashflowlijn). Als er verder niets is veranderd in het plan dan zal dit ook leiden tot een daling van de cashflowlijn tijdens de looptijd van de grondexploitatie omdat er na de winstneming in de toekomst minder rente wordt ontvangen in de grondexploitatie.

Monitor Grondexploitaties Jaarrekening 2021 (openbare versie)

Pagina 19 van 24

Top 5 lijsten Op het portefeuilleoverzicht staan zes top 5 lijsten, waarmee een snel beeld kan worden verkregen van de grondexploitaties met het hoogste winstgevende netto contante saldo, het meest verliesgevende netto contante saldo en het grootste programma aan nog te realiseren woningen, bedrijven, kantoren en winkels. Bij de top 5 programmalijsten wordt naast de uitgiftehoeveelheid ook aangegeven welk deel het programma in de desbetreffende grondexploitatie uitmaakt van het totale nog te realiseren programma van de desbetreffende uitgiftecategorie in de gehele grondexploitatieportefeuille.

Monitor Grondexploitaties Jaarrekening 2021 (openbare versie)

Pagina 20 van 24

Bijlage 3 - Toelichting format monitor Om de monitor overzichtelijk te maken is gekozen voor het hanteren van een stoplichtmodel. Door middel van kleuren wordt aangegeven of de huidige grondexploitatie, vergeleken met de stand van de jaarrekening, nog binnen de in Figuur C weergegeven kaders valt. Als de grondexploitatie nog binnen deze kaders valt dan wordt er geen kleurstatus toegekend. Als de grondexploitatie op basis van de cijfers nog binnen de kaders valt, maar er een dreiging is dat de kaders negatief overschreden gaan worden, dan krijgt het van de gebiedsontwikkelaar de status “oranje”. Als de grondexploitatie de kaders negatief of positief overschrijdt, dan heeft het de status “rood” respectievelijk ‘’’groen’’. Kaders > - € 1.000.000 > -120 w oningen

> 120 w oningen

Negatieve wijziging

Positieve wijziging

Binnen kaders

> 5.000 m²

Plansaldo afname tot € 1.000.000 Programma afname tot 120 w oningen Kantoren/ bedrijven afname tot 5.000 m²

Plansaldo toename tot € 1.000.000 Programma toename tot 120 w oningen Kantoren/ bedrijven toename tot 5.000 m²

Buiten kaders

> - 5.000 m²

> € 1.000.000

Plansaldo afname vanaf € 1.000.000 Programma afname vanaf 120 w oningen Kantoren/ bedrijven afname vanaf 5.000 m²

Plansaldo toename vanaf € 1.000.000 Programma toename vanaf 120 w oningen Kantoren/ bedrijven toename vanaf 5.000 m²

Binnen kaders positief, buiten kaders negatief, buiten kaders Oranje = dreiging op rood

Figuur C – kaders Monitor grondexploitaties

De rode en groene status worden aan een grondexploitatie gekoppeld op basis van de vergelijking van de cijfers van jaarrekening t en jaarrekening t-1 De gebiedsontwikkelaars kunnen vervolgens een grondexploitatie die op basis van de cijfers op een oranje status geven als er sprake is van een dreigende negatieve overschrijding. Voor de grondexploitatie met gekleurde status bij de financiële kader (verschil plansaldo > € 1 mln.) wordt er een overzicht aan de monitor toegevoegd. In dit overzicht worden meer financiële en programmatische details gegeven van de betreffende grondexploitatie, worden de grootste risico’s en de bijbehorende beheersmaatregelen benoemd en wordt aangegeven wat de oorzaak is van de oranje of rode status en hoe er vanuit het de grondexploitatie, indien mogelijk, op wordt gestuurd om de status te verbeteren. Onderaan de monitor staan afzonderlijk de grondexploitaties die binnenkort geliquideerd (afgesloten) gaan worden en de nieuwe grondexploitaties die in het lopende kalenderjaar de status “in uitvoering” hebben gekregen.

Monitor Grondexploitaties Jaarrekening 2021 (openbare versie)

Pagina 21 van 24

Toelichting per kolom Plannr: Het plannummer van de grondexploitatie. Plannaam: De plannaam van de grondexploitatie. Saldo NCW Jaarrekening 2021: Het saldo in netto contante waarde (prijspeil 01-01-2022) van de grondexploitatie ten tijde van de jaarrekening 2021. Voor een toelichting op het begrip netto contante waarde, zie de begrippenlijst in bijlage 1. Eindjaar looptijd: Het laatste jaar waarin volgens verwachting in de grondexploitatie kosten en/of opbrengsten worden gemaakt of worden ontvangen. Bij een onveranderde fasering zal na dit jaar de grondexploitatie kunnen worden afgesloten. Uitgifteprogramma: Het programma aan gronduitgiften zoals dat in de grondexploitatie nog moet worden gerealiseerd, onderverdeeld in de uitgiftecategorieën Woningen (in aantal woningen), Kantoren (in m² BVO), Bedrijven (in m² terrein) en Winkels (in m² BVO). Grondexploitatie status: De status wordt bepaald door te bekijken of de grondexploitatie nog binnen de in Figuur C weergegeven kaders valt. Is dit het geval dan is er geen kleurstatus aan toegekend. Als de grondexploitatie op basis van de cijfers nog binnen de kaders valt, maar er is een dreiging dat de kaders overschreden gaan worden, dan heeft het de status “oranje”. Als de grondexploitatie de kaders heeft overschreden, dan heeft het de status “rood” dan wel ‘’groen’’.

Monitor Grondexploitaties Jaarrekening 2021 (openbare versie)

Pagina 22 van 24

Bijlage 4 - Toelichting format projectenoverzicht In een Overzicht Grondexploitatie wordt van één grondexploitatie in uitvoering, die in de monitor een kleurstatus heeft, een toelichting gegeven op deze status. Tevens worden de financiële gegevens, het programma, de cashflow en de grootste risico’s van het plan weergegeven. Alle bedragen in het overzicht zijn in Euro x 1.000 met uitzondering van de bedragen in de cashflowgrafiek. Een bedrag van 6.200 komt dus overeen met € 6,2 miljoen. Een positief saldo of boekwaarde is een winstgevend saldo, een negatief saldo of boekwaarde is een verliesgevend saldo.

Financiële gegevens en programma/fasering De financiële gegevens en de gegevens over programma en fasering die in het projectoverzicht staan zijn wat betreft betekenis hetzelfde als op het portefeuilleoverzicht, met als enige verschil dat de gegevens niet over de totale grondexploitatieportefeuille gaan maar over één specifieke grondexploitatie. Een toelichting op deze tabellen en de cashflowgrafiek is te vinden in de toelichting op het portefeuilleoverzicht (bijlage 2).

Toelichting op grondexploitatie status In het overzicht wordt rechtsboven een toelichting gegeven op de grondexploitatie status. Hier wordt in ieder geval een antwoord gegeven op de volgende vragen: ▪ Wat is de oorzaak dat de grondexploitatie buiten de vastgestelde kaders dreigt te treden (bij een oranje project) c.q. is getreden (bij een rood project)? ▪ Is het mogelijk om de grondexploitatie binnen de vastgestelde kaders te krijgen/houden? Indien dit mogelijk is, wat is hier voor bijsturing voor nodig en op welk niveau? Indien dit niet mogelijk is, wat zijn dan de (financiële) consequenties?

Investeringen (staafdiagram) In de staafdiagram Investeringen wordt de verdeling weergegeven van de verschillende kostencategorieën ten opzichte van de totale investeringen (boekwaarde en begroting). De verschillende kostencategorieën zijn: ▪ Verwerving: Aankoopkosten van grond en/of vastgoed inclusief eventuele (schade)vergoedingen. ▪ Bouwrijp maken: De kosten voor sloop en bouwrijp maken (grond geschikt maken om op te bouwen). ▪ Woonrijp maken: De kosten voor het woonrijp maken (aanleggen van voorzieningen en de openbare

ruimte). ▪ Apparaatskosten: De kosten voor de planvorming, het toezicht houden op de bouw en de

engineering van de grondexploitatie. ▪ Overige kosten: Overige kosten die niet vallen in de bovenstaande categorieën. ▪ Winstneming: De som van de resultaatnemingen, indien er in totaal meer winst dan verlies is

genomen. Als er winst wordt genomen in een grondexploitatie, dan wordt de winst uit het plan gehaald en boekhoudkundig als kosten in het plan geboekt. Om die reden is een positieve resultaatneming opgenomen als investering.

Monitor Grondexploitaties Jaarrekening 2021 (openbare versie)

Pagina 23 van 24

Desinvesteringen (staafiagram) In de staafdiagram Desinvesteringen wordt de verdeling weergegeven van de verschillende opbrengstencategorieën ten opzichte van de totale desinvesteringen (boekwaarde en begroting). De verschillende opbrengstencategorieën zijn: ▪ Uitgifte: De opbrengsten uit verkoop van grond voor bijvoorbeeld woningen, kantoren of bedrijven. ▪ Subsidies: De ontvangst van gemeentelijke, Europese of Rijkssubsidies en/of bijdragen. ▪ Overige opbrengsten: Overige opbrengsten die niet vallen in de categorieën uitgiften of subsidies. ▪ Verliesnemingen: De som van de resultaatnemingen, indien er in totaal meer verlies dan winst is

genomen. Als er verlies wordt genomen in een grondexploitatie, dan werd tot 2014 het verlies boekhoudkundig als een extra opbrengst in het plan geboekt. Om die reden is een negatieve resultaatneming opgenomen als desinvestering. Sinds 2014 worden verliezen pas in het plan genomen bij liquidatie en wordt er bij een verliesgevend plansaldo een voorziening aangehouden.

Risico’s Voor het uitvoeren van een risicoanalyse wordt een frequentie gehanteerd van minimaal één volledige risicoanalyse per jaar. In de risicotabel wordt het soort risico aangegeven, wordt de omschrijving en het gevolg van het risico gegeven en wordt een adequate beheersmaatregel gegeven die indien mogelijk het risico elimineert of terugbrengt tot een aanvaardbaar niveau.

Monitor Grondexploitaties Jaarrekening 2021 (openbare versie)

Pagina 24 van 24