[22bb003296] Bijlage behorende bij 22bb3295 - brief aan Raad van State inzake positie gemeenteraad en college inzake voortgang procedure bp. Feyenoord City

Bezorgen Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State Mevrouw D.J.J.M. Wolfs Kneuterdijk 22 2514 EN Den Haag

onze ref.

DF/DF/11015782

mr. D.S.P. Roelands-Fransen

uw ref.

202101596/1/R3

advocaat · partner

inzake

Beroepsprocedure Bestemmingsplan

+31 70 515 3973

"Feyenoord City"

danielle.roelands@pelsrijcken.nl

Positie gemeenteraad en college inzake voortgang procedure bp. Feyenoord City

28 april 2022

Hoogedelgestreng college, Bij brief van 7 februari 2022 heeft u partijen in de gelegenheid gesteld om uw Afdeling uiterlijk 6 mei 2022 nader te informeren over het al dan niet doorgaan van de bouw van een nieuw stadion omdat door de BVO Feyenoord was aangegeven in april 2022 meer duidelijkheid te geven. Middels deze brief voldoe ik namens verweerders aan uw verzoek. In dat verband leg ik u graag het volgende voor. Na het statement dat op 10 november jl. door de BVO Feyenoord naar buiten is gebracht, is door de BVO Feyenoord opdracht gegeven tot een alternatievenvergelijking waarbij de bouw van het nieuwe stadion is afgezet tegen twee verbouwalternatieven van de Kuip. Op 14 april jl. is het rapport ‘Stadion Feyenoord – Alternatievenvergelijking’ opgeleverd (bijlage 1). De conclusie van het rapport is dat nieuwbouw beter is dan de voorliggende opties van renovatie van de Kuip. Tevens wordt in de begeleidende notitie gesteld dat het gelet op de dynamiek op

Alle werkzaamheden worden verricht op grond van een overeenkomst van opdracht met de naamloze vennootschap Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn N.V. gevestigd te Den Haag en ingeschreven in het Handelsregister onder nr. 27283716. Op de overeenkomst zijn de algemene voorwaarden van toepassing, die zijn gedeponeerd ter griffie rechtbank Den Haag onder nr. 36/2020. Daarin is een aansprakelijkheidsbeperking opgenomen. De algemene voorwaarden worden op verzoek toegezonden of zijn te raadplegen op www.pelsrijcken.nl. Kwaliteitsrekening notariaat 21.30.13.495

datum onze ref.

28 april 2022 DF/DF/11015782

2/4

de grondstoffen-, energie-, en kapitaalmarkt niet verstandig is de nieuwbouwvariant of enige andere variant nu naar de markt te brengen. Wel zouden – zonder dat duidelijk is of en zo ja, wanneer deze verbeterde situatie zich voor doet – de voorbereidingen voor een nieuwbouwvariant in die periode andermaal moeten doorgaan, inclusief onderzoeken naar besparingen en verbeteringen. Gelet op de grote onzekerheden acht de BVO Feyenoord dit niet opportuun. Op basis van die conclusie acht de BVO Feyenoord het onverantwoord over te gaan tot de bouw van een nieuw stadion aan de Maas. De onderbouwing van dit besluit van de BVO Feyenoord treft u aan in het bijgaand persbericht van 21 april jl. (bijlage 2). Op basis van dit besluit heeft het college per brief van 21 april jl. aan de gemeenteraad laten weten samen met Stichting Gebiedsontwikkeling aan de Maas en andere stakeholders zich te beraden op wat dit betekent voor de gebiedsontwikkeling. Het definitieve standpunt van Stadion Feijenoord N.V. als initiatiefnemer van het stadionproject over een eventuele hervatting van het project als de relevante markten weer tot rust zijn gekomen, zal hierbij worden betrokken. Omdat als gevolg van de gemeenteraadsverkiezingen van maart jl.

het huidige college demissionair is, schrijft het college in de brief aan de gemeenteraad dat een besluit waarschijnlijk door het nieuwe college zal worden genomen en aan de gemeenteraad zal worden voorgelegd (bijlage 3). Voortgang gebiedsontwikkeling Feyenoord City In mijn brief van 28 januari 2022 heb ik namens het college en de gemeenteraad al uiteengezet dat het bestemmingsplan Feyenoord City in meer dan alleen een nieuw stadion voorziet. Het bestemmingsplan geeft uitvoering aan het Masterplan Feyenoord City dat een grote bijdrage levert aan de woningbouwopgave voor Rotterdam. Zoals eerder al is aangegeven, gaan de voorbereidingen voor de gebiedsontwikkeling om die reden onverminderd voort. Zo worden verwervingen gedaan, bedrijven naar elders verplaatst en plannen uitgewerkt voor woningbouwplots. In voornoemde brief heb ik ook al aangegeven dat ook in het scenario dat de nieuwbouw van het stadion niet wordt gerealiseerd, de landaanwinning hoe dan ook nodig is voor de kwaliteitsimpuls die Feyenoord City (in aangepaste vorm) wil geven aan Rotterdam Zuid. De stadionplot inclusief landaanwinning wordt dan ingezet ten behoeve van onder meer woningbouw. Alle voorbereidende werkzaamheden die met de landaanwinning verband houden, worden om die reden voortgezet, met als doel tijdig tot uitvoering over te kunnen gaan.

Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn N.V.

datum onze ref.

28 april 2022 DF/DF/11015782

3/4

Verzoek plannen regiezitting over vervolg beroepsprocedure Alle werkzaamheden zijn erop gericht om vertraging in de gebiedsontwikkeling Feyenoord City te voorkomen. Aan het bestemmingsplan Feyenoord City en de verschillende genomen uitvoeringsbesluiten is een lange en zorgvuldige voorbereiding vooraf gegaan. Van belang is bovendien dat diverse planonderdelen (waaronder de maatschappelijk zeer gewenste woningbouwplots) niet onlosmakelijk verbonden zijn met de bouw van het stadion. Om die reden bestaat geen aanleiding om op grond van deze enkele berichtgeving door de BVO Feyenoord zonder zitting tot vernietiging van het bestemmingsplan over te gaan zoals door sommige appellanten is verzocht in brieven van januari 2022. Dit zowel vanuit het belang en noodzaak van de woningbouw in de gebiedsontwikkeling als de mogelijkheid dat binnen de bestemmingsplanperiode bij een stabiele grondstoffen- en aanneemmarkt de stadionontwikkeling mogelijk alsnog tot stand komt. Tegelijkertijd hebben het college en de gemeenteraad begrip voor een eventueel ongeduld dat aan de zijde van appellanten kan ontstaan als gevolg van deze gang van zaken en nemen zij uw eerdere mededeling in de brief van 7 februari jl. dat het niet opportuun is om op korte termijn een zitting te plannen serieus. Om die reden stel ik namens verweerders het volgende voor.

Het houden van een “regiezitting” in een vroeg stadium van de procedure is een van de instrumenten die de bestuursrechter heeft om het geschil definitief te beslechten. Op grond van artikel 8:41a Awb geldt een algemene verplichting voor de bestuursrechter om het hem voorgelegde geschil zo veel mogelijk definitief te beslechten. Onderdeel van deze definitieve geschilbeslechting vormt ook het verkrijgen van inzicht in de onderwerpen die partijen verdeeld houdt en deze te scheiden van de onderwerpen waarover consensus bestaat. Aan de hand van een regiezitting zou in dit specifieke geval verkend kunnen worden op welke wijze delen van het bestemmingsplan alvast onherroepelijk kunnen worden onafhankelijk van het stadion en wat ervoor nodig is om uw Afdeling ten aanzien daarvan een uitspraak te kunnen laten doen. Ruim voor een regiezitting, die idealiter nog voor de zomer 2022 plaatsvindt, zal ik u namens het college en de gemeenteraad uiteraard nader informeren over de wijze waarop de gebiedsontwikkeling naar de op dat moment bestaande inzichten verder vorm gegeven kan worden en welke onderdelen van het bestemmingsplan daarmee op korte termijn grondslag kunnen vormen voor het verlenen van omgevingsvergunningen ten behoeve van de gewenste woningbouw.

Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn N.V.

datum

onze ref.

28 aprii 2022 DF/DF/11015782

Graag hoop ik u met bovenstaande voor nu voldoende te hebben geïnformeerd. Voor de door u aan deze brief te besteden aandacht zeg ik u dank.

D.S.P. Roelands-Fransen

Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn N.V.

4/4

bijlage 1

STADION FEYENOORD ALTERNATIEVENVERGELIJKING Een vergelijkend onderzoek van twee renovatieplannen en een nieuwbouwplan

In opdracht van Feyenoord Rotterdam N.V. Datum 14-4-2022 Versie DEFINITIEF

Drees & Sommer Netherlands B.V. Rivium Quadrant 211 2909 LC Capelle aan den IJssel Nederland

Inhoud

Het rapport in vogelvlucht

5

1

15

2

3

4

Inleiding en onderzoeksaanpak 1.1

Aanleiding

15

1.2

Onderzoeksaanpak

15

1.3

Onderzoeksverificatie door Fakton

17

Kenmerken van de drie plannen

19

2.1

FFC

19

2.2

DMK

19

2.3

Nieuwbouw aan de Maas

20

2.4

Facts & figures

22

Vergelijking kwalitatieve criteria

24

3.1

Passend in de ruimtelijke ordening

24

3.2

Planning

27

3.3

Parkeren

28

3.4

Maatschappelijke meerwaarde

30

3.5

Toonaangevend stadion

31

3.6

Veilig stadion

32

3.7

Duurzaam stadion

36

3.8

Comfortabel voor alle gebruikers

38

3.9

Bezoekers van wedstrijden en evenementen optimaal faciliteren

42

3.10

Top horecalocatie

44

3.11

Goede ondersteunende functies en voorzieningen

45

3.12

Seatingplan

45

3.13

Stadion moet langjarig (inter)nationaal geschikt en competitief blijven

47

3.14

Bijdragen aan sportieve doelstellingen van Feyenoord

48

3.15

Supportersonderzoek

49

Kwantitatieve vergelijking

52

4.1

Uitgangspunten voor vergelijking

52

4.2

Overzicht bouw- en stichtingskosten

53

4.3

Toelichting op de bouw- en stichtingskosten

54

2

4.3.1 4.3.2 4.3.3 4.3.4 4.3.5

Bouwkosten Bijkomende kosten Onvoorzien Financiering Optioneel Data/IT-campus

54 54 55 56 56

4.4

Extra kosten en risico’s

56

4.5

Onderhoudskosten

57

BIJLAGEN

59

Bijlage A – Notitie RO Gemeente Rotterdam - Ruimtelijke procedure renovatie Kuip

59

Bijlage B – Gemeentelijke analyse gebiedsontwikkeling en mobiliteit

60

3

______

Eindrapport in vogelvlucht

______

4

Het rapport in vogelvlucht In opdracht van Feyenoord N.V. (hierna: 'Feyenoord') is een alternatievenvergelijking uitgevoerd van mogelijke toekomstplannen voor het stadion van Feyenoord. In deze vergelijking zijn drie plannen onderzocht: het renovatieplan FFC (Feyenoord Founders Consortium) uit 2014, het renovatieplan DMK (De Moderne Kuip) uit 2020 en het nieuwbouwplan Nieuwbouw aan de Maas uit 2021. De drie plannen zijn op basis van twintig vooraf door Feyenoord vastgestelde kwalitatieve en kwantitatieve criteria vergeleken. De kwalitatieve criteria worden in deze samenvatting geclusterd onder drie hoofdthema’s: Ruimtelijk, Gebruik en Financieel. De twintig criteria zijn niet uitputtend noch limitatief en bevatten invalshoeken om tot een integrale vergelijking en beoordeling door Feyenoord te komen. Als afbakening geldt dat de plannen enkel beoordeeld worden op wat binnen de fysieke contouren van het toekomstige stadion kan worden opgelost. Er is een onderzoek naar supporterswensen uitgevoerd door Blauw Research. Daarnaast heeft FSV De Feijenoorder een enquête onder haar leden laten uitvoeren over de plannen voor een toekomstig stadion. De bepaling van de onderhoudskosten en een uitwerking van de businesscases van de plannen is door Feyenoord uitgevoerd, een toetsing van de financierbaarheid van de plannen door First Dutch Advisory / Catalyst Advisors.

In deze managementsamenvatting worden de hoofdconclusies behandeld over de mate waarin de alternatieven voldoen aan de gestelde criteria. Eerst worden de onderliggende toetsingseisen aangehaald, vervolgens in welke mate elk van de alternatieven voldoet aan de toetsingseisen om af te sluiten met een beoordeling van de mate waarin wordt voldaan aan het criterium. Ten behoeve van het ondersteunen van overzichtelijke oordeelsvorming en leesbaarheid is voor de alternatievenvergelijking gewerkt met de vier kleuren uit het onderstaande schema.

Kleurendefinitie Rood

Het plan voldoet niet aan het criterium.

Oranje

Het plan voldoet nog niet, maar kan met aanpassingen aan het criterium voldoen.

Geel

Het plan voldoet in beperkte mate aan het criterium en kan mogelijk volledig voldoen.

Groen

Het plan voldoet aan het criterium.

Op de volgende pagina is een totaaloverzicht te vinden van alternatievenvergelijking.

5

Overzicht alternatievenvergelijking

Vergelijkingscriteria

FFC

DMK

Nieuwbouw aan de Maas

1. Ruimtelijke Ordening

2. Planning

3. Parkeren 4. Maatschappelijke meerwaarde 5. Toonaangevendheid

Kwalitatieve criteria

6. Veilig stadion

7. Duurzaam stadion 8. Comfortabel voor alle gebruikers 9. Bezoekers van wedstrijden en evenementen optimaal faciliteren 10. Top horecalocatie 11. Goede ondersteunende functies en voorzieningen 12. Seatingplan 13. Stadion moet langjarig (inter)nationaal geschikt en competitief blijven 14. Bijdragen aan sportieve doelstellingen van Feyenoord

In de navolgende pagina’s is de onderbouwing van de bovenstaande beoordeling te lezen.

6

I.

Ruimtelijk

De uitvraag van Feyenoord was een stadion dat in de toekomst plaats moet bieden aan circa 63.000 bezoekers. De plannen FFC en DMK betreffen renovatieplannen van het huidige stadion “De Kuip” en het plan Nieuwbouw aan de Maas betreft een volledig nieuwgebouwd stadion op een locatie nabij het huidige stadion. Het FFC-plan voegt een derde ring toe aan het huidige stadion om de gewenste 63.000 bezoekers te faciliteren. Het plan neemt ook toevoegingen en verbeteringen van de ondersteunende faciliteiten en voorzieningen mee. Het DMK-plan voorziet óók in een derde ring alsmede aanvullende horecafaciliteiten en sanitaire voorzieningen. Daarnaast biedt het DMK-plan ruimte voor een extra programma in het stadion, worden de toeschouwersstoelen verbeterd en streeft het plan naar een integrale gebiedsontwikkeling rondom het stadion. Het plan Nieuwbouw aan de Maas voorziet in een ontwerp voor circa 63.000 bezoekers dat zoveel mogelijk is afgestemd op de meest actuele eisen die gesteld worden aan de bouw van een nieuw stadion. Het nieuwbouwplan is onderdeel van de gebiedsontwikkeling Feyenoord City.

Ruimtelijke Ordening Alle drie de plannen bevinden zich binnen het vigerende maar nog niet onherroepelijk geworden bestemmingsplan dat is opgesteld voor het plangebied Feyenoord City. De renovatieplannen FFC en DMK voldoen op dit moment niet aan dit vigerende bestemmingsplan. Ook wanneer het bestemmingsplan Feyenoord City vernietigd wordt en teruggevallen wordt op het vorige bestemmingsplan Olympus, zal voor de renovatieplannen een bestemmingsplanprocedure doorlopen moeten worden. Het plan Nieuwbouw aan de Maas voldoet aan het vigerende bestemmingsplan, met het risico dat dit bestemmingsplan nog niet de onherroepelijke status heeft en door de Raad van State vernietigd kan worden. Geconcludeerd kan worden dat de renovatieplannen op RO-gebied enkel na een bestemmingsplanprocedure voldoen en het nieuwbouwplan voldoet aan het vigerend bestemmingsplan, dat nog niet onherroepelijk is. Criterium

FFC

DMK

Nieuwbouw aan de Maas

Ruimtelijke Ordening

Planning Ten behoeve van de planning is de doorlooptijd beoordeeld: de tijd vanaf het moment van besluitvorming tot en met oplevering op basis van de door partijen verstrekte planningen. Deze doorlooptijd is in de drie plannen nagenoeg vergelijkbaar. De renovatieplannen bevinden zich vroeg in de ontwerpfase, derhalve zullen deze plannen nog nader uitgewerkt moeten worden. Het nieuwbouwplan is verder uitgewerkt, wel loopt er een bezwaarprocedure bij de Raad van State ten aanzien van het bestemmingsplan Feyenoord City. De benodigde planologische procedures kunnen invloed hebben op de doorlooptijden van de plannen. Omdat aan het criterium planning geen concrete eis is gesteld, wordt volstaan met een constatering en vindt geen nadere beoordeling plaats.

7

Globale planning Planuitwerking en voorbereiding Bouwtijd Oplevering

FFC

DMK

Nieuwbouw aan de Maas

ca. 2½ jaar

ca. 2½ jaar

ca. 1½ jaar

ca. 2½ jaar

ca. 3 jaar

ca. 2028

ca. 2027

ca. 3 jaar ca. 2028

Parkeren Voor autoparkeren geldt vanuit het programma van eisen voor nieuwbouw of renovatie dat er minimaal 750 plaatsen bij het stadion aanwezig dienen te zijn. Gemeente Rotterdam stelt dat bij een bezoekersaantal van 63.000 een minimum van 2.520 parkeerplaatsen in de directe omgeving van het stadion beschikbaar moet zijn. Naast de autoparkeerplaatsen dienen ook 5.000 fietsparkeerplekken beschikbaar te zijn. Het FFC-plan voldoet nog niet aan het criterium, maar met verdere uitwerking zou het wel mogelijk zijn te voldoen. Voor het DMK-plan geldt dat deze beperkt voldoet, de 750 parkeerplaatsen in het stadion zijn in de plannen niet verwerkt maar wel in de bouwkosten opgenomen. Het plan Nieuwbouw aan de Maas voldoet volledig aan het aantal gevraagde parkeerplaatsen. Criterium

FFC

DMK

Nieuwbouw aan de Maas

Parkeren

Maatschappelijke meerwaarde Voor de maatschappelijke meerwaarde worden de vijf sociaaleconomische pijlers uit het investeringsmemorandum uit 2021 (ten behoeve van de studie naar nieuwbouw) als referentiekader gehanteerd: Club & Community, School & Wijk, Leren & Werken, Recreatie & Beleven en Innovatie & Ondernemerschap. Deze pijlers betreffen programmatische zaken die geen tot beperkte invloed hebben op het stadion in fysiek-ruimtelijke zin. De drie plannen kunnen waarschijnlijk alle drie aan dit criterium voldoen wanneer organisatorische veranderingen invulling krijgen. In deze alternatievenvergelijking is het criterium maatschappelijke meerwaarde niet beoordeeld en wordt volstaan met een constatering. Toonaangevendheid Het criterium toonaangevendheid kent een hoge mate van subjectiviteit. In deze vergelijking is dit aspect niet beoordeeld. De alternatievenvergelijking beperkt zich tot een objectieve beschrijving van specifieke karakteristieken van de verschillende plannen. Veilig stadion In alle drie de plannen is aandacht besteed aan veiligheid. De planvorming van het nieuwbouwplan is verder uitgewerkt met bijvoorbeeld onderzoeken naar externe veiligheid. In deze alternatievenvergelijking wordt aangenomen dat, om tot realisatie te komen, ook de renovatieplannen verder uitgewerkt zullen worden met het oog op het verkrijgen van de benodigde vergunningen.

In de stichtingskosten is rekening gehouden met kosten voor nadere planuitwerking en onvoorziene kosten die hiervoor nodig kunnen zijn. De aanname is daarom dat voor realisatie alle drie de plannen uiteindelijk zullen moeten voldoen aan dit criterium. Het is aan8

nemelijk dat het nieuwbouwplan vanwege het relatief hoge uitwerkingsniveau en de doorlopen veiligheidsonderzoeken al voldoet aan dit criterium. De andere plannen kunnen hieraan waarschijnlijk voldoen met planaanpassingen in de nadere uitwerkingsfasen. Criterium

FFC

DMK

Nieuwbouw aan de Maas

Veilig stadion

Duurzaam stadion Voor dit criterium wordt gekeken naar de sociale, economische en technische duurzaamheid en het gebruik, alsmede de levensduur van het stadionplan. De sociale duurzaamheid wordt beschouwd in het criterium “maatschappelijke meerwaarde”. De economische duurzaamheid komt terug in de criteria “langjarig internationaal competitief blijven” en “bijdrage aan sportieve doelstellingen”. Voor technische duurzaamheid worden oplossingen voor verwarming, koeling, drinkwater en energie beschouwd. De technische duurzaamheid krijgt in het FFC-plan in redelijke mate aandacht. In het DMK-plan is een beperkte uitwerking te vinden van de technische duurzaamheid. DMK heeft wel ambities benoemd, maar in de aangeleverde begrotingen zijn hier geen kosten voor opgenomen. Het nieuwbouwplan voldoet aan de actuele eisen en ambities die gesteld worden op het gebied van technische duurzaamheid. Alle drie de plannen maken het stadion geschikt voor het organiseren en houden van evenementen. Voor het bestaande stadion stelt het TNO-onderzoek dat “De Kuip” nog een minimale levensduur heeft van 50 jaar vanaf 2005. Dit geldt als relevant voor de twee renovatieplannen. Voor het nieuwbouwplan wordt aangenomen dat de levensduur vanaf moment van oplevering minimaal 50 jaar zal zijn. Zowel het FFC als het DMK plan hebben verdere uitwerking nodig om aan het criterium te voldoen.

Het nieuwbouw stadion voldoet reeds aan dit criterium. Criterium

FFC

DMK

Nieuwbouw aan de Maas

Duurzaam stadion

II.

Gebruik

Comfortabel voor alle gebruikers Voor het subcriterium comfortabel gebruik is gekeken naar de toegankelijkheid van de horecavoorzieningen en sanitaire faciliteiten en de mogelijkheid om het stadion overdekt te kunnen betreden. De plannen van FFC en DMK hebben voor de horecavoorzieningen en sanitaire faciliteiten nadere uitwerking nodig qua aantallen en metrages. Omdat zowel het plan van FFC als het plan van DMK op het bestaande stadion zijn gebaseerd, blijven zowel horizontale als verticale bewegingen benodigd om de genoemde faciliteiten te bereiken. Dit wordt als nieteffectieve routing beschouwd. In vergelijking met het nieuwbouwplan is dit een verschil, waarbij achter élke ring een omloop met horecavoorzieningen en sanitaire faciliteiten is te vinden. De beide renovatieplannen hebben niet dezelfde uitgebreide horecavoorzieningen in élke ring. Aan de eis dat stadionbezoekers het terrein overdekt moeten kunnen betreden voldoen alle drie de plannen. Gesteld kan worden dat de aansluiting van het FFC- en DMK-plan op dit punt beperkt aan het criterium voldoen. Het nieuwbouwplan voldoet al aan dit criterium.

9

Criterium

FFC

DMK

Nieuwbouw aan de Maas

Comfortabel voor alle gebruikers

Bezoekers van wedstrijden en evenementen optimaal faciliteren Om het optimale stadionbezoek te faciliteren zijn de mobiliteitsplannen van de drie plannen beschouwd, ook al vallen deze grotendeels buiten de scope van het stadion. Het FFC-plan kent kruisende stromen van verschillende modaliteiten in de omgeving. Het mobiliteitsplan van het DMK-plan behoeft nadere uitwerking en is daarom niet goed te beoordelen. De mobiliteitsopgave is hiermee in zowel het FFC- en DMK-plan onvoldoende opgelost. Het mobiliteitsplan van het plan Nieuwbouw aan de Maas voldoet aan dit criterium. Ten aanzien van de toegang wordt in het FFC-plan rekening gehouden met 80 toegangspoorten, in de DMK-plan met 30 toegangspoorten en in het nieuwbouwplan met 140 toegangspoorten. Om te kunnen voldoen aan het criterium bezoekers van wedstrijden en evenementen optimaal te faciliteren zullen er in zowel het FFC-plan als het DMK-plan aanpassingen nodig zijn. Het nieuwbouwplan voldoet aan dit criterium. Criterium

FFC

DMK

Nieuwbouw aan de Maas

Bezoekers van wedstrijden en evenementen optimaal faciliteren

Top horecalocatie Voor dit criterium is gekeken naar de horeca die buiten voetbaldagen exploiteerbaar is voor dagelijks gebruik en de potentie die de locatie biedt.. In zowel het FFC- en DMK-plan wordt horeca toegevoegd, maar is niet nader uitgewerkt hoe deze in dagelijks gebruik voorzien. Het nieuwbouwplan is nader uitgewerkt en biedt een flexibel horecaconcept en horecavoorzieningen in de vorm van restaurants die voor dagelijks gebruik geschikt zijn. Het FFC voldoet nog niet aan dit criterium en het DMK-plan voldoen in beperkte mate aan dit criterium. Het nieuwbouwplan voldoet volledig aan dit criterium. Criterium

FFC

DMK

Nieuwbouw aan de Maas

Top horecalocatie

Goede ondersteunende functies en voorzieningen Bij dit criterium is gekeken naar het toevoegen van ondersteunende functies en voorzieningen voor dagelijks gebruik zoals horecavoorzieningen voor dagelijks gebruik, een museum, fanshop en commerciële ruimte. Zoals onder het vorige criterium benoemd wordt in de plannen in verschillende mate een toevoeging van horecafaciliteiten voorzien. De invulling van de commerciële ruimte in het plan van DMK is nog ongedefinieerd. In alle drie de plannen zijn voorzieningen opgenomen als een museum en een fanshop. In het nieuwbouwplan is een horecapaviljoen opgenomen, mede met als doel om de peakshaving te managen. In de plannen van FFC en DMK is geen vergelijkbare oplossing opgenomen, maar deze oplossing is wel in de stichtingskosten meegenomen. Hierdoor voldoen de plannen van FFC en DMK in beperkte mate aan het 10

criterium. Het nieuwbouwplan voldoet aan dit criterium. Criterium

FFC

DMK

Nieuwbouw aan de Maas

Goede ondersteunende functies en voorzieningen

Seatingplan Voor het criterium seatingplan is gekeken naar het aantal zitplaatsen en de gestelde eisen qua zitbreedte en –diepte. Alle drie de plannen voldoen aan het minimum aantal zitplaatsen en de gestelde eisen voor zitbreedte en -diepte. De beide renovatieplannen voldoen niet aan de gestelde eis qua beenruimte omdat hier constructieve aanpassingen voor benodigd zijn. Echter, deze eis zou niet gesteld zijn wanneer een renovatieplan het vertrekpunt was, daarom beoordelen wij dit niet als discriminerend subcriterium. In deze alternatievenvergelijking wordt daarom aangenomen dat het seatingplan in alle drie de plannen aan dit criterium voldoet. Criterium

FFC

DMK

Nieuwbouw aan de Maas

Seatingplan

Stadion moet langjarig (inter)nationaal geschikt en competitief blijven Voor dit criterium wordt de aansluiting van de plannen op drie UEFA-eisen beschouwd. Deze eisen zijn de minimale breedte van de zitplaatsen, de aanwezigheid van ruimtes voor persconferenties en de aanwezigheid van voldoende parkeerplaatsen voor UEFA- en UCL-partners in het stadion tijdens Europese voetbalwedstrijden. Daarnaast wordt de mogelijkheid tot doordeweekse evenementen in het stadion beschouwd. De FFC- en DMK-plannen voldoen aan de UEFA-eisen voor wat betreft de zitbreedte en de ruimte voor persconferenties, maar niet aan de UEFA-parkeereis in het stadion. Het DMK-plan biedt in het mobiliteitsplan aanknopingspunten om op het gebied van parkeren wel tot een mogelijk voor de UEFA acceptabele oplossing te komen. Het nieuwbouwplan voldoet aan de drie genoemde UEFA-eisen. De mogelijkheden tot het doordeweeks organiseren van evenementen zijn in hoge mate uitgewerkt in het plan van DMK en Nieuwbouw aan de Maas en in mindere mate in het FFC-plan. Daardoor sluit het FFCplan slechts na aanpassingen aan bij dit criterium, voldoet het DMK plan in beperkte mate en voldoet het nieuwbouwplan volledig aan dit criterium. Criterium

FFC

DMK

Nieuwbouw aan de Maas

Stadion moet langjarig (inter)nationaal geschikt en competitief blijven

Bijdragen aan sportieve doelstellingen van Feyenoord Voor dit criterium gelden als subcriteria het primair faciliteren van de voetbalwedstrijden en de aansluiting op de UEFA-eisen om Europees voetbal te kunnen organiseren. Alle drie de plannen voldoen waar het gaat om het primair faciliteren van voetbalwedstrijden. De beoordeling van het conformeren aan UEFA-eisen wordt behandeld onder het criterium ‘Stadion moet langjarig (inter) nationaal geschikt en competitief blijven’. Alle drie de plannen voldoen in kwalitatieve

11

zin aan dit criterium. De financiële bijdrage van de drie plannen komt terug in de businesscase berekening. Criterium

FFC

DMK

Nieuwbouw aan de Maas

Bijdragen aan sportieve doelstellingen van Feyenoord

Supportersonderzoek Voor het beschouwen van de supporterswensen is gebruik gemaakt van het onderzoek dat Blauw Research in opdracht van Feyenoord heeft uitgevoerd en waar 16.277 respondenten aan deel hebben genomen. Een belangrijke constatering is dat dé supporter niet bestaat. Verschillende supportersgroepen vinden verschillende zaken belangrijk. Ondanks de doelgroepenverscheidenheid gelden voor alle groepen de volgende vijf meest belangrijke onderwerpen voor het stadion: • • • • •

Sfeer; Veiligheid; Plek in het stadion; Prijs; Bereikbaarheid.

Geconcludeerd kan worden dat de in de alternatievenvergelijking gehanteerde kwalitatieve criteria en het hieraan ten grondslag liggende “programma van eisen”, de supporterswensen voldoende afdekken. Voor het onderdeel “prijs” wordt verwezen naar de kwantitatieve criteria. Onderzoek Feyenoord Supportersvereniging Naast het onderzoek door Blauw Research heeft de Feyenoord Supportersvereniging (FSV) De Feijenoorder zelfstandig en op eigen initiatief een onderzoek gedaan waar 3.397 respondenten aan hebben meegedaan. Voor zover relevant voor de alternatievenvergelijking zijn de aanvullende inzichten die dit onderzoek verschaft hieronder weergegeven. • Voor de voorkeur voor modernisering van De Kuip worden de unieke sfeer, de historie, de Feyenoord-identiteit en de iconische plek genoemd als motieven; • Leden zijn bang dat de nieuwbouw Feyenoord te veel gaat kosten, wat zou kunnen leiden tot een negatieve impact op het spelersbudget; • Leden die voorstander zijn van nieuwbouw hebben vooral strategische, praktische en commerciële motieven, zoals de groei van Feyenoord, toekomstgericht denken en internationaal competitief zijn.

Daarnaast worden de beperkte levensduur van de gemoderniseerde Kuip genoemd en het voor meerdere doeleinden kunnen gebruiken van het stadion; • Het stadionbezoek moet betaalbaar blijven voor iedereen; • Goede zichtlijnen, hygiënisch sanitair en fanatieke supporters langs het veld vindt men ook belangrijk.

12

III.

Financieel

Conform het stichtingskostenmodel dat Feyenoord hanteert voor het plan Nieuwbouw aan de Maas is een vergelijking gemaakt tussen de drie alternatieven op basis van prijspeil april 2022. Aangezien de plannen van FFC en DMK nog niet alle voorzieningen hebben opgenomen om te voldoen aan het programma van eisen en die ook relevant zijn voor de businesscase, zijn onderdelen van het nieuwbouwprogramma met bijbehorende bouwkosten overgenomen. Hierdoor nemen de bouwkosten en bijkomende kosten van de renovatieplannen FFC en DMK aanzienlijk toe, maar blijven lager dan de kosten van het nieuwbouwplan. Er is echter wel een onderscheid in de kwaliteit van de verschillende plannen. Dit komt tot uiting in de businesscasestudie van de drie plannen die door Feyenoord is gemaakt. Uit de workshop voor het DMKplan samen met de gemeente Rotterdam is gebleken dat voor mogelijke oplossingen op het gebied van gebiedsvisie en mobiliteit er risico’s en mogelijk extra kosten voor de FFC- en DMKplannen zijn, die nu niet in de stichtingskosten zijn opgenomen. Ook is beperkte inkomstenderving en het treffen van voorzieningen van toepassing voor de plannen van FFC en DMK. Dit risico raakt de cashflow en hier is een voorziening voor meegenomen in de financiering.

13

______

Rapportage alternatievenvergelijking stadion Feyenoord

______

14

1

Inleiding en onderzoeksaanpak

1.1

Aanleiding

In opdracht van Feyenoord N.V. heeft internationaal vastgoedadvies- en projectmanagementbureau Drees & Sommer een vergelijkingsonderzoek verricht tussen varianten voor nieuwbouw van een stadion voor Feyenoord en renovatie van De Kuip. Het onderzoek is onderdeel van een bredere beschouwing door Feyenoord van het stadiondossier. De alternatievenvergelijking is bedoeld om een zo integraal mogelijk beeld te scheppen van de verschillen tussen de drie alternatieven als mogelijke plannen voor een toekomstig stadion voor Feyenoord. De eerste variant die is beoordeeld betreft het renovatieplan van Feyenoord Founders Consortium uit 2014. De tweede variant is een renovatieplan genaamd De Moderne Kuip (DMK) uit 2017. Als derde variant is het nieuwbouwplan Nieuwbouw aan de Maas beschouwd. Binnen de plannen van DMK en de nieuwbouwvariant zijn ook plannen opgenomen voor bredere gebiedsontwikkeling. Deze vallen niet binnen de scope van dit onderzoek, maar aspecten van de gebiedsontwikkelingsplannen worden wel aangehaald in de alternatievenvergelijking. In het volgende hoofdstuk worden de plannen nader toegelicht. 1.2

Onderzoeksaanpak

1.2.1

Informatieverzameling

De alternatievenvergelijking is tot stand gekomen op basis van verkregen input en in samenwerking met verschillende betrokkenen. Er zijn gesprekken gevoerd met de initiatiefnemers van het DMK-plan, de projectgroep van Nieuwbouw aan de Maas en met Gemeente Rotterdam. Met de gemeente Rotterdam is een workshop gehouden waarin de gemeentelijke expertise op specifieke onderdelen is opgehaald, zoals op het gebied van mobiliteit, bereikbaarheid, ruimtelijke ordening en diverse andere onderwerpen (zie bijlagen A & B). In de gesprekken met de verschillende partijen zijn ook uitwerkings- en verduidelijkingsvragen gesteld. Daarbij zijn er aanvullende sessies met het team van DMK georganiseerd. De hieruit verkregen informatie is in dit onderzoek verwerkt. Voor het FFC-plan is alle voorhanden beschikbare informatie aangewend. Er is er echter geen team meer actief dat aan de planuitwerking van FFC werkt. Derhalve konden geen uitwerkingsof verduidelijkingsvragen gesteld worden over dit plan. Voor input van de supporters is gebruik gemaakt van het marktonderzoek dat het Rotterdamse bureau Blauw Research heeft uitgevoerd. Daarnaast wordt een door FSV De Feijenoorder uitgevoerde enquête, die geen onderdeel uitmaakt van dit onderzoek, aangehaald. De uitwerking van de businesscases van de plannen is door Feyenoord uitgevoerd.

De toetsing van de financierbaarheid van de plannen is door First Dutch Advisory / Catalyst Advisors uitgevoerd. Deze alternatievenvergelijking benoemt de conclusies van de genoemde onderzoeken, welke als bijlage bij dit rapport zijn opgenomen.

15

1.2.2

Uitgangspunten alternatievenvergelijking

Feyenoord wil de drie genoemde plannen op twintig criteria getoetst hebben en heeft Drees & Sommer verzocht de alternatievenvergelijking te doen. De vergelijkingscriteria bestaan uit kwalitatieve en kwantitatieve punten die betrekking hebben op thema’s als ruimtelijke (ontwerp) aspecten, gebruiksaspecten en financiële aspecten. Deze criteria zijn als een vast gegeven gehanteerd in deze alternatievenvergelijking. Van de twintig criteria vielen er zeventien binnen de scope van Drees & Sommer. Voor het criterium “supporterswensen” wordt gebruik gemaakt van het onderzoek van Blauw Research. De drie resterende criteria “onderhoudskosten”, “businesscase” en “financierbaarheid” zijn door Feyenoord en First Dutch Advisory / Catalyst Advisors beoordeeld en zijn geen onderdeel geweest van de opdracht aan Drees & Sommer. De twintig vergelijkingscriteria zijn tot stand gekomen op basis van het programma van eisen dat Feyenoord als uitgangspunt heeft gesteld voor een nieuw stadion, aspecten die relevant zijn voor stakeholders zoals de supporters en de gemeente Rotterdam, en financiële haalbaarheidsaspecten. Deze criteria zijn niet uitputtend, maar dekken wel de belangrijkste invalshoeken om tot een integrale vergelijking en oordeelsvorming te komen. Onderstaand de twintig criteria waarop de drie planvarianten zijn vergeleken.

Wanneer een andere partij dan Drees & Sommer een criterium onderzocht heeft, wordt dit erbij aangegeven.

Kwalitatieve criteria 1. Ruimtelijke Ordening 2. Planning 3. Parkeren 4. Maatschappelijke meerwaarde 5. Toonaangevendheid 6. Veilig stadion 7. Duurzaam stadion 8. Comfortabel voor alle gebruikers 9. Bezoekers van wedstrijden en evenementen optimaal faciliteren 10. Top horecalocatie 11. Goede ondersteunende functies en voorzieningen 12. Seatingplan 13. Stadion moet langjarig (inter)nationaal geschikt en competitief blijven 14. Bijdragen aan sportieve doelstellingen van Feyenoord 15. Supportersonderzoek (Blauw Research) Kwantitatieve criteria 16. Verwachte bouwkosten 17. Verwachte stichtingskosten 18. Onderhoudskosten (Feyenoord) 19. Businesscase (Feyenoord) 20. Financierbaarheid (First Dutch Advisory / Catalyst Advisors)

Voor de vergelijking zijn de drie plannen getoetst aan door Feyenoord vastgestelde criteria die zijn gedestilleerd uit het programma van eisen voor de nieuwbouwvariant. Dit programma van eisen is in hoge mate van detail uitgewerkt en omvat de diverse aspecten van de actuele eisen

16

waar een stadion aan moet voldoen (zoals voetbaltechnische eisen, supporterswensen, UEFAen FIFA-eisen, media-eisen en zakelijke eisen). Om de vergelijking van de varianten met de twintig criteria te maken, zijn sub criteria beschouwd. Deze zijn geselecteerd omdat ze meetbaar zijn en zo veel mogelijk een vergelijking voor alle drie de plannen mogelijk maakt. Door het programma van eisen van de nieuwbouw als referentiekader te nemen, zou de nieuwbouwvariant beter op de vergelijkingscriteria kunnen aansluiten dan de renovatievarianten. Bij de keuze voor een renovatievariant daarentegen zou mogelijkerwijs een (op onderdelen) afwijkend programma van eisen zijn opgesteld. Het programma van eisen is nu opgesteld met als doel een toekomstbestending stadionontwerp te maken. Daarmee zouden veel eisen die zijn opgenomen in het programma van eisen van de nieuwbouw ook in een programma van eisen van een renovatievariant opgenomen zijn. Daar waar mogelijk is ook aangegeven hoe reëel het is om een renovatievariant aan eisen voor een nieuwbouwvariant te bespiegelen. In de vergelijking is er tevens rekening mee gehouden dat ten tijde van de planvorming van de renovatievarianten het programma van eisen dat als referentiekader gehanteerd wordt nog niet beschikbaar was en dat mogelijk bij nadere planuitwerking beter voldaan kan worden aan de eisen.

Omdat de plannen niet allemaal tot hetzelfde detailniveau zijn uitgewerkt en daarmee ook lastig zijn te vergelijken, beoordelen wij (op onderdelen) ook de potentie die de plannen kennen voor de nadere uitwerkingsfase. Dit houdt in dat wanneer een aspect niet volledig is uitgewerkt en onderbouwd in een van de plannen, de potentie wordt beschouwd om aan de (sub-)criteria te voldoen door planaanpassingen. Dit vertaalt zich uiteraard in de beoordeling van de varianten. Ten behoeve van de vergelijkbaarheid en objectivering is gekozen om enkel kwalitatieve elementen te beschouwen die ook herleidbaar opgenomen zijn in de stichtingskosten. Wanneer een aspect niet wordt meegenomen in de kostenanalyse wordt dat aspect niet als positief beoordeeld in de batenanalyse. Voor de kwantitatieve aspecten geldt dat de bouw- en stichtingskosten geactualiseerd zijn naar prijspeil heden voor de drie plannen. Voor het nieuwbouwplan is uitgegaan van het huidige plan en voorgestelde bezuinigingen. Kosten en baten waarvoor (ten behoeve van de vergelijkbaarheid) in de verschillende berekeningen aannames zijn gedaan, zijn in een apart logboek geregistreerd. Voor de uitwerking van de businesscase van de drie plannen is gebruik gemaakt van het businesscasemodel dat Feyenoord voor nieuwbouw heeft ontwikkeld.

Het externe bureau First Dutch Advisory / Catalyst Advisors heeft de financierbaarheidstoetsing van de drie varianten verzorgd. In de vergelijking is alleen gebruik gemaakt van de feitelijke informatie die beschikbaar is gesteld. Documenten met een overduidelijk commerciële of politieke strekking zijn buiten beschouwing gelaten. Daarnaast dient aangetekend te worden dat tijdens het onderzoeks- en verificatieproces nieuwe informatie beschikbaar is gesteld. Dat duidt erop dat verdere planontwikkeling plaatsvindt. Het kan zijn dat de verschillende brondocumenten tegenstrijdigheden kennen door deze verdere planontwikkeling. Als uitgangspunt geldt dat de meest recent aangeleverde informatie is gehanteerd voor deze alternatievenvergelijking. 1.3

Onderzoeksverificatie door Fakton

Feyenoord N.V. heeft Fakton, een Rotterdams onderzoekbureau voor de ruimtelijke omgeving, gevraagd een deel van het onderzoek van Drees & Sommer te verifiëren. Hiervoor heeft Fakton in een ‘rolling review’ de beoordeling van de kwalitatieve criteria beschouwd, gegeven de beschikbare informatie en het moment van beschikbaar komen van informatie. De objectivering van de weging van de verschillende plannen in de kwalitatieve criteria is hierbij door Fakton 17

kritisch gecontroleerd. Daar waar mogelijk is ook de plausibiliteit van de beantwoording van de varianten op de verschillende criteria beschouwd. De reacties die Fakton heeft gegeven zijn door Drees & Sommer verwerkt. Fakton heeft dit nogmaals gecontroleerd.

18

2

Kenmerken van de drie plannen

In de komende paragrafen worden de kenmerken van de drie ter vergelijking gestelde plannen behandeld. 2.1

FFC

FFC, Feyenoord Founders Consortium, is een samenwerking tussen BAM, AM en Siemens. In 2014 presenteerde FFC een renovatieplan voor het huidige stadion De Kuip. Het plan beschrijft de ingrepen en toevoegingen aan het huidige stadion en laat eventuele gebiedsontwikkeling rondom het stadion buiten beschouwing. Het FFC-plan voegt een extra ring toe aan het bestaande stadion, waardoor er plek is voor 63.986 zitplaatsen. Het ontwerp is in 2014 als schetsontwerp (SO) gepresenteerd en sindsdien niet verder uitgewerkt. Voor dit plan is er geen actief team meer beschikbaar.

Impressie gerenoveerde stadion volgens FFC-plan (2014). Bron: Impressie Feyenoord Founders Consortium

2.2

DMK

DMK, De Moderne Kuip, is een initiatief van consortium DMK bestaande uit: Van Herk Groep, West8, R development, Molenaar & Co architecten, Hypercube, iob, EGM architecten, ABT, Octatube en RED+ development. Het initiatief bestaat uit een renovatieplan voor het huidige stadion en een gebiedsontwikkeling in de stadiondriehoek.

19

Impressie gerenoveerde stadion volgens DMK-plan kuip.nl/actueel/17/06/21/eerste-beelden-dmk-2021/

(2020).

Bron:

https://moderne-

De Moderne Kuip voegt een vrijhangende derde ring toe, naar het ontwerp van de bestaande tweede ring, met doorlopende hoeken en een verlengde luifel. De Moderne Kuip heeft na de renovatie 64.183 zitplaatsen en optioneel een datacampus. De gebiedsontwikkeling betreft, naast de renovatie van het stadion, een mobiliteitsopzet voor het gebied, een mixed-use programma en een openbaar gebied als verbinding met de Maasoever. Het plan, gepresenteerd in 2020, dient als alternatief voor het nieuwbouwplan en de gebiedsontwikkeling Feyenoord City. Het ontwerp van het stadion bevindt zich in de SO-fase, maar met een actief team is er mogelijkheid voor verdere verdieping en uitwerking van het plan.

Impressie stedenbouwkundige inpassing DMK-plan (2020). kuip.nl/actueel/10/02/22/drie-opties-stadion-feyenoord-onderzocht/

2.3

Bron:

https://moderne-

Nieuwbouw aan de Maas

De nieuwbouwvariant voor het stadion van Feyenoord, het plan “Nieuwbouw aan de Maas”, is onderdeel van het Masterplan Feyenoord City. Het masterplan is in opdracht van de Stichting Gebiedsontwikkeling aan de Maas en in samenwerking en overleg met Gemeente Rotterdam, Stadion Feijenoord, Feyenoord en andere stakeholders ontwikkeld door OMA en LOLA Landscape Architects. Het plangebied wordt begrensd door de Maas, het spoor, de Coen Moulijnweg en de deelgemeente Feijenoord.

20

Plan Nieuwbouw aan de Maas omvat een nieuw stadion conform de huidige eisen en wensen van gemeente, club en UEFA. De nieuwbouw biedt ruimte aan 63.816 zitplaatsen. Het stadion, voor een derde gelegen aan de Maas, wordt omgeven door een verhoogd publiek maaiveld met een programma voor het hele jaar. De nieuwbouw integreert het nieuwe mobiliteitsplan van Feyenoord City en voldoet aan de huidige duurzaamheidsdoelstellingen. Het definitief ontwerp is in oktober 2019 gepresenteerd en tot op heden naar een contract ontwerp doorontwikkeld.

Impressie nieuwe stadion volgens het plan https://www.oma.com/projects/feyenoord-stadium

Nieuwbouw

Impressie stedenbouwkundige inpassing Nieuwbouw https://www.oma.com/projects/feyenoord-stadium

aan

aan

de

de

Maas

Maas

(2021).

Bron:

(2021).

Bron:

21

2.4

Facts & figures

Onderstaand een overzicht van de facts & figures van de relevante aspecten die terugkomen in de alternatievenvergelijking (hoofdstuk 3). FFC

DMK

Nieuwbouw aan de Maas

Totaal metrage

71.263 m2 BVO

59.639 m2 BVO

84.303 m2 FNO

Totaal verhuurbaar metrage

11.125 m2 BVO

8.662 m2 BVO

4.344 m2 FNO

Aantal stoelen

63.986 zitplaatsen

64.183 zitplaatsen

63.816 zitplaatsen

Waarvan business seats

5.550

Totaal zakelijk aanbod 6.508; waarvan 5.516 business seats

Totaal zakelijk aanbod 6.573; waarvan 5.421 business seats

Waarvan business lounges/skyboxen

62 units

80 units (en 8 lounges)

72 units (en 9 lounges)

Parkeren auto (stadion)

750 parkeerplekken

750 parkeerplekken

750 parkeerplekken

Parkeren auto (omgeving)

2.340 parkeerplekken (bestaande situatie)

2.500 parkeerplekken

2.520 parkeerplekken (cf. omgevingsvergunnning)

Parkeren fiets

1.000 fietsparkeerplekken (bestaande situatie)

6.700 fietsparkeerplekken

5.500 fietsparkeerplekken

Toiletten

2.770 m2 BVO (alle sanitaire voorzieningen)

5.329 m2 BVO (alle sanitaire voorzieningen)

4.481 m2 FNO (alle sanitaire voorzieningen)

7.594 m2 (82 verkooppunten, alle horecapunten, inclusief zakelijke hospitality)

11.428 m2 (44 verkooppunten, inclusief zakelijke hospitality)

Gegevens onbekend

10,43 m1 per 1.250 bezoekers

1.990 m2 (alle horecavoorzieningen, 54 kiosken, bij nieuwe counter)

Horeca

8,00 m1 per 1.250 bezoekers

m1 horeca per bezoeker Overige functies

-

Ruimtelijke reservering voor restaurant voor dagelijks gebruik

-

Toevoeging horeca voor dagelijks gebruik

-

Noot: Bij de inputgegevens over metrages zijn verschillende definities gehanteerd. Deze definities, deze zijn niet altijd vergelijkbaar. BVO betreft een afkorting voor Bruto Vloeroppervlak, FNO voor Functioneel Nuttig Vloeroppervlak. Specifiek deze begrippen betreffen niet metrages met een vergelijkbare afbakening.

22

Restaurants voor dagelijks

______

Kwalitatieve vergelijking

______

23

3

Vergelijking kwalitatieve criteria

Voor de alternatievenvergelijking zijn de drie plannen getoetst aan door Feyenoord vastgestelde criteria die zijn gedestilleerd uit het programma van eisen voor de nieuwbouwvariant. In de hierna volgende tekst worden per criteria alle drie de ontwerpen besproken om zo per criterium tot een oordeel te komen. Eerst worden per criterium de onderliggende toetsingseisen aangehaald, vervolgens in welke mate de alternatieven voldoen aan de toetsingseisen om af te sluiten met een beoordeling van de mate waaraan de alternatieven aan het criterium voldoen. Niet bij elk criterium is een beoordeling mogelijk; dat wordt bij de betreffende criteria toegelicht. Ten behoeve van het ondersteunen van overzichtelijke oordeelsvorming en leesbaarheid is voor de alternatievenvergelijking gewerkt met de vier kleuren uit het onderstaande schema.

Kleurendefinitie Rood

Het plan voldoet niet aan het criterium.

Oranje

Het plan voldoet nog niet, maar kan met aanpassingen aan het criterium voldoen.

Geel

Het plan voldoet in beperkte mate aan het criterium en kan mogelijk volledig voldoen.

Groen

Het plan voldoet aan het criterium.

3.1

Passend in de ruimtelijke ordening

Voor de passendheid in de ruimtelijke ordering is gekeken naar de mate waarin de drie plannen voldoen aan het vigerende bestemmingsplan. Voor deze beoordeling is gebruik gemaakt van de gemeentelijke expertise die via een notitie is ingebracht. De notitie is als bijlage bij dit rapport toegevoegd (bijlage A). Op het moment van schrijven van dit onderzoeksrapport geldt voor het gebied waarbinnen al de drie plannen vallen het bestemmingsplan Feyenoord City, vastgesteld door het College van Burgemeester & Wethouders op 17 december 2020 (NL.IMRO.0599.BP1105FeyenCity-va01). Het plangebied Feyenoord City ligt in Rotterdam-Zuid en wordt globaal begrensd door het gebied ten noorden van het Stadionviaduct en de Coen Moulijnweg (de ‘Stadiondriehoek’), het gebied ten oosten van de Colosseumweg en West-Varkenoordseweg en het gebied ten zuidoosten van de 2e Rosestraat en de Persoonshaven tot het midden van de rivier de Nieuwe Maas ter hoogte van de Veranda, inclusief het gebied ‘de Veranda’. Het bestemmingsplan Feyenoord City is vigerend maar vooralsnog niet onherroepelijk. Voor de bouw van het nieuwe stadion heeft het college van Burgemeester & Wethouders bij besluit van 21 januari 2021 een omgevingsvergunning verleend. Het bestemmingsplan ligt op dit moment bij de Raad van State ter behandeling.

Indien de Raad van State het bestemmingsplan Feyenoord City verwerpt, dan zal teruggevallen worden op het bestemmingsplan Olympus (NL.IMRO.05990000537Olympus-), waar het huidige Feyenoord-stadion onder valt. Het bestemmingsplan Olympus is door de gemeenteraad vastgesteld op 12 maart 2002.

24

Plangebied bestemmingsplan Feyenoord City met de indeling van de deelgebieden. Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl

Plangebied bestemmingsplan Olympus. Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl

25

3.1.1

FFC

Het FFC-plan voldoet niet aan het vigerende bestemmingsplan Feyenoord City. Wanneer de Raad van State het bestemmingsplan Feyenoord City zou verwerpen betekent dit dat het bestemmingsplan Olympus geldt. Ook dan voldoet het FFC-plan niet aan het bestemmingsplan, vanwege onder andere de programmatische uitbreiding en hogere bouwhoogte dan toegestaan in het bestemmingsplan Olympus. Voor het FFC-plan zal daarom een bestemmingsplanprocedure moeten worden opgestart. Bij het doorlopen van een bestemmingsplanprocedure zijn mobiliteit en bereikbaarheid belangrijke aandachtspunten. Omdat in het FFC-plan de meeste mobiliteitsvoorzieningen in de Stadiondriehoek (zie kaart plangebied) worden geplaatst, is het de vraag of in de planuitwerking de bereikbaarheid in voldoende mate geregeld kan worden. En in hoeverre daarmee een vast te stellen bestemmingsplan kan worden opgesteld. Dit planuitwerkingsrisico geldt ook voor bijvoorbeeld de monumentenstatus en veiligheidsaspecten die met hulpdiensten uitgewerkt dienen te worden. Ook deze aspecten zijn van belang bij de aanvraag van een omgevingsvergunning. 3.1.2

DMK

Omdat het FFC-plan en DMK-plan beide renovatieplannen betreffen, geldt de bovenstaande analyse ook voor DMK. Ook voor het DMK-plan geldt dat het plan niet voldoet aan het vigerende bestemmingsplan en evenmin aan het oude bestemmingsplan Olympus, vanwege de stadionuitbreiding met de toevoeging van onder andere een derde ring. Om het DMK-plan te kunnen realiseren zal een bestemmingsplanprocedure moeten worden doorlopen om zowel het stadion als de beoogde gebiedsontwikkeling mogelijk te maken. Ook voor het DMK-plan geldt dat er een planuitwerkingsrisico is met betrekking tot bereikbaarheid. Dit geldt in mindere mate dan bij het FFC-plan omdat de modaliteiten in het DMK-plan meer gespreid zijn. Het planuitwerkings- en procesrisico geldt tevens voor bijvoorbeeld de monumentenstatus en veiligheidsaspecten die met hulpdiensten uitgewerkt dienen te worden en van belang zijn bij de aanvraag van een omgevingsvergunning. Met name de zone rond de Coen Moulijnweg behoeft nadere uitwerking gezien de beperkte ruimte voor hulpdiensten. 3.1.3

Nieuwbouw aan de Maas

Zoals in de introductie van deze paragraaf (3.1) is beschreven, voldoet het nieuwbouwplan aan het vigerende bestemmingsplan. Ook is er een omgevingsvergunning verleend waarmee het plan voldoet aan de benodigde wet- en regelgeving op het gebied van veiligheid waarbij uitgebreide toetsing door veiligheidsdiensten heeft plaatsgevonden. De omgevingsvergunning is nog niet bruikbaar, want de bruikbaarheid is gekoppeld aan de uitspraak Raad van State. Voor het bestemmingsplan Feyenoord City geldt wel een risico voor het nieuwbouwplan omdat Raad van State nog een besluit moet nemen. Indien door het besluit van de Raad van State het bestemmingsplan niet onherroepelijk wordt, dan zal afhankelijk van de vernietigingsgronden een nieuwe procedure gestart moeten worden. 3.1.4

Resumé

Geconcludeerd kan worden dat de renovatieplannen op RO-gebied enkel na een bestemmingsplanprocedure voldoen. Het nieuwbouwplan voldoet aan het vigerend bestemmingsplan, dat nog niet onherroepelijk is.

26

Criterium

FFC

DMK

Nieuwbouw aan de Maas

Ruimtelijke Ordening

3.2

Planning

Voor de planning is gekeken naar de totale doorlooptijd van de plannen. Dit betreft de tijd vanaf het moment van besluitvorming tot en met oplevering van het stadion. Hierbij is gebruik gemaakt van de planningen die bij de plannen zijn verstrekt. De planningen betreffen grove inschattingen waardoor de haalbaarheid lastig te controleren is. Een bestemmingsplanprocedure en vergunningsaanvragen, en bijbehorende onderzoeken en onderbouwingen, kunnen invloed hebben op de uiteindelijke duur van de plannen.

3.2.1

FFC

In het FFC-plan wordt uitgegaan van een bouwtijd van drie jaar en twee maanden. De benodigde tijd voor de planuitwerking en voorbereiding wordt geschat op circa 2½ jaar. Het plan is op het niveau van een schetsontwerp en zal onder andere juridisch, planologisch, ruimtelijk en financieel de nodige uitwerking en afstemming vergen. De renovatie van het stadion gebeurt grotendeels tijdens de (langere) voetbalvrije periodes. Voor de veiligheid van supporters zijn extra voorziening nodig, die zijn meegenomen in de bouwkosten. Hiermee kan echter niet voorkomen worden dat gedurende de bouwperiode delen van het stadion niet gebruikt kunnen worden. Naast het reguliere gebruik zal ook exploitatie van het stadion tijdens de bouwperiode niet optimaal zijn.

3.2.2

DMK

Het DMK-plan gaat uit van een bouwtijd van twee jaar en zes maanden. Omdat ook dit plan op het niveau van een schetsontwerp is en het plan onder andere juridisch, planologisch, ruimtelijk en financieel de nodige uitwerking en afstemming zal vergen, wordt de benodigde tijd voor de planuitwerking en voorbereiding geschat op circa 2½ jaar. Evenals het FFC-plan gaat ook het DMK-plan ervan uit de renovatie van het stadion grotendeels tijdens de voetbalvrije periodes uit te voeren. Voor de veiligheid van supporters zijn ook in het geval van het DMK-plan extra voorzieningen nodig; deze zijn meegenomen in de bouwkosten. Ook hier geldt dat het niet te voorkomen is dat er gedurende de bouwperiode delen van het stadion niet gebruikt kunnen worden en de exploitatie van het stadion niet optimaal is.

3.2.3

Nieuwbouw aan de Maas

Voor het plan Nieuwbouw aan de Maas wordt uitgegaan van een bouwtijd van drie jaar. De planuitwerking van dit nieuwbouwplan bevindt zich in een vergevorderd stadium, waarbij (zoals in paragraaf 3.1 beschreven) ook de omgevingsvergunning al verstrekt is. Het risico op onvoorziene omstandigheden in de planuitwerkingsfase is voor het nieuwbouwplan daarom lager dan voor de twee renovatievarianten. De benodigde tijd voor de planuitwerking en voorbereiding wordt geschat op circa 1½ jaar. Gezien het feit dat de bouw van een nieuw

27

stadion geen invloed heeft op de (voetbal)activiteiten in het huidige stadion, is er geen verlies van inkomsten tijdens de bouwperiode.

3.2.4

Resumé

De doorlooptijd is in de drie plannen vergelijkbaar. De renovatieplannen bevinden zich vroeg in de ontwerpfase en zullen daarom nog nader uitgewerkt moeten worden. Omdat aan het criterium planning geen concrete eis is gesteld, wordt volstaan met een constatering en vindt geen beoordeling plaats. Globale planning Planuitwerking en voorbereiding

Oplevering

3.3

DMK

ca. 2½ jaar

ca. 2½ jaar

ca. 1½ jaar

ca. 2½ jaar

ca. 3 jaar

ca. 2028

ca. 2027

ca. 3 jaar

Bouwtijd

Nieuwbouw aan de Maas

FFC

ca. 2028

Parkeren

De mogelijkheid tot parkeren en de bereikbaarheid van deze voorzieningen zijn vanuit Gemeente Rotterdam belangrijke voorwaarden voor de realisatie van een stadion. Vanuit het programma van eisen volgt een bovenliggende eis: minimaal 750 plekken voor auto’s direct bij het stadion, plus nog meer dan voldoende plekken in de directe nabijheid van het stadion. Gemeente Rotterdam eist dat bij een bezoekersaantal van 63.000 een minimum van 2.520 autoparkeerplaatsen in de directe omgeving van het stadion moeten worden gerealiseerd. Daarbij zijn er ook 5.000 fietsparkeerplekken nodig. Noot: Indien alleen binnen de projectscope wordt beoordeeld voldoet geen van de plannen aan de totale (fiets)parkeerbehoefte van het stadion. Geconcludeerd kan worden dat het ruimtebeslag van de benodigde (fiets)parkeervoorzieningen niet binnen de projectscope van het stadion past. In de beoordeling wordt per plan expliciet benoemd wat binnen en buiten de projectscope valt. De plannen hiervoor zijn niet in alle varianten even vergevorderd. Zo bevindt zowel het plan van FFC als het plan van DMK zich op SO-niveau. Wij gaan ervan uit dat de aandachtspunten in de verdere planvorming opgelost worden. Echter zijn aan de hiervoor benodigde maatregelen aanzienlijke kosten verbonden zijn, waarvan niet duidelijk is voor wiens rekening deze zijn.

Deze kosten zijn voor rekening voor Feyenoord of een vraag aan de gemeente. 3.3.1

FFC

Ten tijde van de ontwikkeling van dit plan was de gemeente slechts minimaal betrokken, omdat de focus lag op de ontwikkeling van een stadion en niet breder, op de ontwikkeling van het gebied. Wanneer wordt gekozen voor het FFC-plan betekent dit dat er een mobiliteitsplan moet worden opgesteld, dit ontbreekt op dit moment. In het plan is nu 1.505 m² aan parkeerruimte meegenomen. Dit biedt ruimte aan circa vijftig auto’s wat ruim onder het benodigde aantal parkeerplaatsen is. In de kostenraming wordt uitgegaan van het toevoegen van 750 autoparkeerplaatsen. Hiermee voldoet FFC aan dit subcriterium. Rondom het stadion zijn in de

28

huidige situatie 2.340 autoparkeerplaatsen verspreid over P2, Olympiaweg, de P+R Noorderhelling en Stadsgarage Veranda. Het FFC-plan benut 1.000 bestaande fietsparkeerplekken. Dit is niet voldoende om aan de eis te voldoen. Uitgaande van de mogelijkheid de ruimte onder het bestaande Varkenoordse viaduct te benutten voor 1.500 parkeerplaatsen, zijn er nog circa 3.500 plaatsen benodigd. Omdat het plan niet voorziet in een passend mobiliteitsplan, voldoet het FFC-plan nog niet aan dit criterium. 3.3.2

DMK

Het plan van DMK is ontwikkeld in dezelfde periode als het FFC-plan, waardoor ook hier de mobiliteitskwestie niet nader was uitgewerkt. Tijdens dit alternatievenonderzoek is er met Gemeente Rotterdam gekeken welke ingrepen nodig zijn om tot een goed mobiliteitsplan te komen en welke mogelijkheden er zijn om voldoende parkeergelegenheid te realiseren. Bij het stadion zijn geen parkeerplaatsen voorzien. Omdat aan de eis voor 750 parkeerplaatsen moet worden voldaan zijn de kosten voor de realisatie van dit aantal parkeerplekken meegenomen in de kostenraming. Hierdoor voldoet het plan van DMK aan dit subcriterium. Het parkeren ten behoeve van het stadion wordt opgelost in de Stadsgarage Veranda, P+RNoorderhelling en een Sportsmobilityhub. In het voorstel dat in gesprek met Gemeente Rotterdam is opgesteld, zijn 6.700 fietsparkeerplekken opgenomen op diverse locaties in het gebied. De fietsparkeerplekken bevinden zich in een Sportsmobilityhub (3.000), onder het Coen Moulijnviaduct (1.500), in een nieuw te bouwen fietspakhuis (700) en bij het Varkenoordse viaduct (1.500). Met de aantallen die zijn meegenomen in de berekening voldoet het plan beperkt aan de gestelde eisen, met een nadere planuitwerking is het mogelijk hier volledig aan te voldoen. 3.3.3

Nieuwbouw aan de Maas

De plannen voor de parkeervoorzieningen voor het nieuwbouwstadion zijn gebaseerd op de gestelde eisen. Hierdoor voorziet dit plan in de benodigde 750 interne parkeerplekken. Met de Stadsgarage Veranda, de beschikbare plaatsen in het Waterfront en het parkeren in de Stadiondriehoek (met ongelijkvloerse oversteek over Stadionweg) wordt in de volledige parkeerbehoefte voorzien. Daarbij wordt ook voldaan aan de eis voor de 5.500 fietsparkeerplekken in de directe omgeving van het stadion. 3.3.4

Resumé

Het plan van FFC voldoet nog niet aan de gestelde eisen. DMK voldoet beperkt aan de eisen. Omdat er nog nadere planuitwerking nodig is, is er de mogelijkheid volledig te voldoen aan dit criterium. Het nieuwbouwplan voldoet volledig aan dit criterium. Criterium

FFC

DMK

Nieuwbouw aan de Maas

Parkeren

29

3.4

Maatschappelijke meerwaarde

Voor de beoordeling van dit criterium is gebruik gemaakt van het Investeringsmemorandum Nieuw Stadion Feyenoord uit 20211. Het investeringsmemorandum is opgesteld door Stadion Feyenoord en is bedoeld om onder andere Gemeente Rotterdam en andere potentiële investeerders te informeren over het stadionproject en de daarbij behorende business case. De informatie in het memorandum stelt hen in de gelegenheid om de gevraagde investering te beoordelen. In het investeringsmemorandum zijn vijf sociaaleconomische pijlers genoemd die in dit onderzoek als referentiekader zijn gehanteerd. De vijf pijlers zijn2: 1. Club & Community – Feyenoord ontwikkelt zich door tot een multisportclub waarin naast voetbal ook andere takken van sport worden bedreven. Een plek waar actief wordt gesport met als rode draad topsport, talentonwikkeling, breedtesport en sociaalmaatschappelijk beleid. In een aantal wijken worden Feyenoord Hubs geopend om de binding met deze wijken te realiseren. Feyenoord Hubs worden het steunpunt van Feyenoord in de buurten en wijken en dragen zo bij aan de sociale cohesie. 2. School & Wijk – Met scholenprogramma’s gericht op sport, bewegen en een gezonde levensstijl (Schoolsport Plus) richt Feyenoord zich op alle basisscholen en de eerste twee jaar van het voortgezet onderwijs in Rotterdam-Zuid. 3.

Leren & Werken – Als leerwerkbedrijf realiseert Feyenoord nieuwe banen en stages voor de bewoners van Rotterdam-Zuid gedurende de bouw en exploitatie (Deltaplan Werken). Voor Feyenoord City gaat het dan om 1.500 nieuwe banen, waarvan 310 FTE voor werkzoekenden uit Rotterdam-Zuid. 4. Recreatie & Beleven – Feyenoord brengt kennisinstellingen, publieke en private partijen op het snijvlak van sport, voeding en gezondheid samen in een Sport & Lifestyle Lab. 5. Innovatie & Ondernemerschap – De publieke ruimte in Rotterdam-Zuid wordt zo ingericht dat die uitnodigt om te recreëren en bewegen (Public Sport Space).

Naast deze sociaaleconomische pijlers is ook de input van Gemeente Rotterdam op dit criterium meegenomen. De gemeente heeft voor het onderwerp gebiedsontwikkeling de volgende aspecten behandeld (zie bijlage B voor de gemeentelijke analyse op dit criterium): •