Document · PDF

21bb8342 Bijlage 1 behorende bij 21bb8351 - Notitie integraal huisvestingsplan Rotterdam 2021 - 2030 Toekomstbestendig Sturen en Begroten Vervangingsinvesteringen Vastgoed

Gemeenteraad 24 februari 2022, gemeente RotterdamBij agendapunt: 19. Het Integraal huisvestingplan Rotterdam8.768 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Integraal Huisvestingsplan Rotterdam 2021 - 2030 Toekomstbestendig Sturen en Begroten Vervangingsinvesteringen Vastgoed

Van Team Bestuursopdracht TSBV: Saskia Pothuis, Margreet Heuvelman en Hans Nijman

Datum 12 maart 2021

Inhoudsopgave 1

Inleiding

1.1

Toekomstbestendig investeren in vastgoed

1.2

Leeswijzer

Aanbod en huisvesting van voorzieningen

2.1

Het belang van gemeentelijk vastgoed

2.2

Voorzieningen in gemeentelijk vastgoed

Integraal Huisvestingsplan

3.1

Inhoud en doel IHP

3.2

Uitgangspunten IHP’s

3.3

Zeven IHP’s 2021-2030

Huisvestingsopgaven 2021 - 2030

4.1

Keuzen en prioriteiten

4.2

Afbakening van de investeringsopgave

4.3

Afwegingskader en Prioritering/planning per beleidsdomein

4.4

Opgave 2021 - 2030

Financiën

5.1

Investeringskalender: investeringen en exploitatielasten

IHP’s in relatie tot rekenmodel vervangingsinvesteringen

6.1

Spiegelen IHP-opgaven aan rekenmodel vervangingsinvesteringen

6.2

Spiegelen IHP-investeringen aan rekenmodel vervangingsinvesteringen

6.3

Conclusies en aanbevelingen

Vervolg

7.1

Integraal Uitvoeringsprogramma

7.2

Procesvoorstel voor vervolg

Bijlage 1: Portefeuilles in beeld

Bijlage 2: Checklist IHP’s

Bijlage 3: Financiële effecten per IHP

1 Inleiding 1.1 Toekomstbestendig investeren in vastgoed Op 16 juli 2019 heeft het college van B&W de bestuursopdracht “Toekomstbestendig sturen en begroten Vastgoed” vastgesteld. Doel is om te komen tot een toekomstbestendige vastgoedportefeuille, met een sluitende meerjarenbegroting voor Vastgoed. Onderdeel van de bestuursopdracht is het inrichten en borgen van strategische portefeuillesturing voor de gemeentelijke vastgoedportefeuille. Inzicht in de opgaven binnen de vastgoedportefeuille, in strategische keuzeopties, en in de financiële consequenties van vastgoedkeuzes is nodig om hierop te kunnen sturen en om toekomstbestendig te kunnen begroten. Doel is om op een efficiënte en effectieve wijze vastgoed en de bijbehorende investeringsmiddelen in te zetten. Om de stad mooi en aantrekkelijk te houden, moeten bezittingen na afloop van hun economische levensduur worden vervangen, gerenoveerd of gerestaureerd. De begroting omvat niet altijd voldoende dekkingsmiddelen om dit (tijdig) te kunnen doen. Een noodzakelijke vervanging is dan afhankelijk van bestuurlijke besluitvorming, of wordt noodgedwongen uitgesteld. Dit leidt tot hogere onderhoudslasten en een zekere mate van verloedering van de stad. Voor slimme en efficiënte combinaties van investeringen ontbreken nu vaak de inhoudelijke grondslag en de middelen.

Deze rapportage gaat in op de vervangingsinvesteringen die nodig zijn voor het op niveau brengen en houden van de kwaliteit van de gemeentelijke vastgoedportefeuille. Een toekomstbestendig en kwalitatief hoogwaardig aanbod aan voorzieningen in Rotterdam is daarvan het doel. Kosten voor vervanging zijn inclusief de kosten voor verduurzaming. De benodigde vervangingsinvesteringen voor de periode 2021 – 2030 zijn voor alle relevante beleidsdomeinen in beeld gebracht en vastgelegd in Huisvestingsprogramma’s per beleidsdomein (IHP’s). Daarvoor is intensief samengewerkt, onder regie van de beleidsdirecties van MO, SB, BCO. Belangrijke bijdragen zijn geleverd door controllers van DMC en de afdeling Vastgoed. Deze IHP’s maken deel uit van een samenhangend pakket aan instrumenten waarmee strategische vastgoedsturing wordt ondersteund. Andere strategische instrumenten zijn het Rotterdams dashboard Voorzieningen, het Referentiewaardentool en het Voorzieningenplan. De beleidsdirecties hebben via hun IHP een belangrijke ontwikkeling doorgemaakt in het strategisch nadenken over de huisvestingsvraagstukken die voortkomen uit de beleidsdoelen waar zij mee zijn belast. Met de IHP’s is een einde gekomen aan een periode waarin vastgoedinvesteringen meestal op ad hoc-basis werden bepaald.

Een belangrijke mijlpaal dus! In de rapportage zijn de IHP’s samengebracht om een integrale afweging van de voorstellen en claims tijdens vjr2021 mogelijk te maken. Bij de integrale beoordeling is ook gezocht naar mogelijkheden om door slimmer gebruik te maken van bestaand vastgoed te besparen op huisvestingskosten. De huidige IHP’s blijken daarvoor echter nog onvoldoende aanknopingspunten te bieden. In een later stadium (bij het uitwerken van IHP’s tot concrete uitvoeringsplannen) zal worden onderzocht of met slimme combinaties kan worden bijgedragen aan het reduceren van de resterende stelpost voor vastgoed. De nieuwe strategische teams bij MO en Vastgoed zullen met deze opgave worden belast.

1.2 Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt het belang van het Rotterdamse voorzieningenaanbod kort toegelicht en wordt uitgelegd waarom de gemeente daarvoor accommodaties en gebouwen beschikbaar stelt. In hoofdstuk 3 wordt beknopt uitgelegd wat de oorsprong en (beleidsmatige) grondslag is voor IHP’s, welk doel daarmee wordt nagestreefd en welke uitgangspunten zijn gehanteerd bij het opstellen en doorrekenen van de IHP’s. In hoofdstuk 4 worden de huisvestingsopgaven voor de IHP-periode (2021 – 2031) beschreven en worden keuzes en prioriteiten toegelicht. In hoofdstuk 5 worden de huisvestingsopgaven financieel vertaald en samengevat in een integrale investeringskalender. In hoofdstuk 6 wordt de samenhang geschetst met de langer-termijn-opgave voor gemeentelijke vervangingsinvesteringen (bestuursopdracht vervangingsinvesteringen). In hoofdstuk 7 wordt vooruitgeblikt naar de toekomstige (investerings-)opgaven en de uitwerkingsstappen die daarvoor moeten worden doorlopen.

2 Aanbod en huisvesting van voorzieningen 2.1 Het belang van gemeentelijk vastgoed Voor Rotterdammers is een breed en gevarieerd aanbod aan voorzieningen en activiteiten beschikbaar, waarmee wordt bijgedragen aan maatschappelijke doelstellingen. Als de samenleving daar zelf niet in voorziet, biedt de gemeente daar ruimte voor in gemeentelijk vastgoed. De gemeente zorgt ervoor dat dit vastgoed effectief en kostenefficiënt wordt geëxploiteerd en in stand gehouden. Bezit van vastgoed is voor de gemeente geen doel, maar een belangrijk middel om beleidsdoelen te realiseren. Tegelijkertijd is dit vastgoed van grote invloed op hoe de stad eruitziet: • Het voorzieningenaanbod bepaalt in belangrijke mate de aantrekkelijkheid van de stad. Als dat nodig is stelt de gemeente daar vastgoed voor beschikbaar. Ook wordt gebruik gemaakt van huisvestingsmogelijkheden elders. o De kwaliteit van de huisvesting is in alle gevallen van belang, omdat de kwaliteit van voorzieningen daar deels aan wordt afgemeten. o Via vastgoed is de gemeente zichtbaar/vindbaar in de wijken: vastgoed biedt een concrete en herkenbare plek voor voorzieningen die de gemeente aanbiedt aan haar inwoners. • Bezit van vastgoed kan ruimtelijke ontwikkelingen in de stad sturen of stimuleren: de stad groeit en de beschikbare ruimte wordt schaars en te duur voor wenselijke ontwikkelingen die commercieel minder interessant zijn.

Via gemeentelijk bezit blijft daarvoor ruimte beschikbaar. Ook kan gemeentelijk vastgoed een gebied opwaarderen en interessant maken voor ontwikkeling. • Vastgoed is een middel om maatschappelijke doelen te realiseren: vastgoed is nodig om voorzieningen/activiteiten voor Rotterdammers onder dak te brengen. Op die manier wordt bijgedragen aan diverse gemeentelijke doelstellingen. Up-to-date maatschappelijke voorzieningen versterken de kansengelijkheid en dragen bij aan de attractiviteit van de stad. De meerwaarde van voorzieningen is hierdoor zowel maatschappelijk als economisch.

2.2 Voorzieningen in gemeentelijk vastgoed Voor het laten functioneren van het sociaal maatschappelijk programma moet voldoende vastgoed beschikbaar zijn in de wijken en buurten van Rotterdam. Als dat nodig is, stelt de gemeente daar gebouwen en accommodaties voor beschikbaar. Dat kunnen gemeentelijke panden zijn, of panden die daarvoor worden ingehuurd. Het betreft basisvoorzieningen op het gebied van onderwijs, sport, recreatie, kunst, cultuur, zorg, welzijn en parkeren. Ook kantoren en uitvoeringslocaties voor het gemeentelijke apparaat zijn vaak gevestigd in gemeentelijk gebouwen. Deze gebouwen vormen een belangrijk onderdeel van de gemeentelijke vastgoedportefeuille: de kernvoorraad. Met het gereedkomen van het nieuwe Rotterdamse Voorzieningenplan zijn binnenkort gebiedsgerichte kaders beschikbaar, die meer houvast geven voor sturing op goede aansluiting tussen vraag en aanbod in een gebied.

3 Integraal Huisvestingsplan Integrale huisvestingsplannen (IHP’s) zijn ontwikkeld in het onderwijsveld (landelijk) en worden inmiddels in meerdere gemeenten toegepast. Met IHP Onderwijs 2015-2019 is in Rotterdam een gestructureerd investeringsprogramma voor onderwijsgebouwen van de grond gekomen. Besloten is om deze methodiek voor alle onderdelen van de Rotterdamse kernportefeuille toe te passen. Nieuwe IHP’s voor Onderwijs en voor Sport zijn al inhoudelijk getoetst en vastgesteld door de gemeenteraad. Bij het opstarten van de latere IHP’s is veel expertise en ervaring ingebracht door deze ‘voorlopers’. Daardoor kon het maakproces van deze IHP’s worden versneld.

3.1 Inhoud en doel IHP In een IHP worden vervangingsinvesteringen in beeld gebracht die nodig zijn voor kostenefficiente (toekomstgerichte) instandhouding van de vastgoedportefeuille. Een IHP biedt een eerste blik op de vervangingsopgave en brengt in beeld welke objecten vervangen moeten worden, inclusief een financiële inschatting van de benodigde investering, op basis van branchegegevens of kengetallen. Dit is de basis voor verdere uitwerking in uitvoeringsprogramma’s, waarin investeringsbedragen, functietoedeling, etc. worden geconcretiseerd. Daarover zal apart besluitvorming plaatsvinden. Voor het goed in beeld krijgen van de opgave zijn zeven afzonderlijke (deel)IHP’s opgesteld (zie bijlage 3). In elk IHP is de investeringsopgave voor de komende 10 jaar (2021-2030) geanalyseerd en vastgelegd voor een specifiek deel van de vastgoedportefeuille. Samen omvatten deze IHP’s de gemeentelijke vastgoedobjecten die worden ingezet voor Onderwijs, Sport & Recreatie, Kunst & Cultuur, Zorg & Welzijn, Parkeren en huisvesting van gemeentelijke diensten (Concernhuisvesting).

3.2 Uitgangspunten IHP’s Om de kwaliteit en onderlinge vergelijkbaarheid van de (deel)IHP’s te borgen zijn gezamenlijke uitgangspunten voor de IHP’s bepaald en vastgelegd in een checklist met 13 elementen. In bijlage 2 is de volledige checklist in te zien. Eerder gereedgekomen IHP’s (Sport en Onderwijs) zijn als inspiratiebron gebruikt bij het bepalen van de uitgangspunten, die zoveel mogelijk zijn opgevolgd bij het analyseren van de vervangingsopgave en bij het bepalen van keuzes en prioriteiten. Meest elementaire inhoudelijke uitgangspunten: • Een IHP bevat een objectenlijst van gemeentelijke objecten (of onderwijsgebouwen) in eigendom die de komende 10 jaar toe zijn aan vervanging/ renovatie • Prioritering vindt plaats aan de hand van beleidsinhoudelijke en technische scoringcriteria • Een IHP heeft een tijdshorizon van 10 jaar • Er wordt voldaan aan actuele wettelijke voorschriften voor toegankelijkheid en veiligheid en voor verduurzaming (m.i.v. 1/1/2021 verduurzamingsniveau BENG voor vervangende nieuwbouw) • Een IHP omvat ook de gebouwgebonden inrichting (m.u.v. scholen), exclusief inventaris • In een IHP zijn maatschappelijke ontwikkelingen kwalitatief beschreven, maar alleen de vervangingsopgave voor bestaande panden is onderdeel van de IHP-opgave. Dat geldt dus niet voor de uitbreidingsopgave (door o.a.

groei van de stad): Deze worden opgenomen in het LTIP (Lange Termijn Investeringsprogramma). Financiële uitgangspunten: • Voor de kapitaallastenberekening wordt uitgegaan van annuïtaire afschrijving • Prijspeil 2021 (ex btw) wordt aangehouden voor investeringskosten per renovatie/ nieuwbouw • Bij vervangende nieuwbouw wordt een afschrijvingstermijn van 40 jaar gehanteerd; bij renovatie/restauratie is de afschrijvingstermijn 20 jaar 6

• • • •

Uitgegaan wordt van een actueel (omslag)rentepercentage (1,75%) Via een opslag op de kapitaallasten wordt rekening gehouden met de stijging van zakelijke lasten (OZB, verzekeringen, en overige componenten van de kostendekkende huur) Eventuele restwaarden bij vervanging worden meegenomen in de stichtingskosten. IHP’s brengen in de eerste plaats de vervangingsopgave in beeld. De investeringsbehoefte die daaruit voortkomt is uit bouw- en beheertechnisch oogpunt onvermijdelijk. Budgetten voor kapitaallasten voor vervanging, renovatie of restauratie worden in de IHP’s gescheiden van die voor aanvullende huisvesting.

3.3 Zeven IHP’s 2021-2030 De in paragraaf 3.2 beschreven uitgangspunten zijn bij het opstellen van alle IHP’s toegepast. Waar opvolging ervan niet mogelijk/wenselijk bleek, is daar een toelichting bij gegeven. Omdat niet alle IHP’s op hetzelfde moment zijn opgestart, kon niet voor alle IHP’s al hetzelfde stadium van uitwerking worden bereikt. Wel is het alle beleidsdirecties gelukt om meer inzicht te krijgen in de vastgoedportefeuille en meer greep te krijgen op de investeringsopgaven voor de komende jaren. Daarmee is een belangrijke stap gezet naar toekomstbestendige vastgoedkeuzes. Een solide basis voor vervangingsinvesteringen in de komende jaren is vastgelegd in: • IHP Onderwijs 2021-2023 (incl. Gym 2021-2024) • IHP Sport 2021 – 2030 Een derde IHP is gereed voor bestuurlijke afstemming en besluitvorming: • IHP Cultuur 2021 - 2030 De overige beleidsdirecties zijn medio 2020 begonnen met het in kaart brengen van de respectievelijke opgaves. Ook deze IHP’s bieden nu voldoende inzicht in de investeringsbehoefte voor een goed te onderbouwen claim: • IHP Zorg 2021-2030 • IHP Welzijn 2021-2030 • IHP Parkeren 2021-2030 • IHP Concernhuisvesting 2021-2030 Met het tot stand komen van de huidige lichting IHP’s is voor kernonderdelen van de vastgoedportefeuille de benodigde vervangingsinvestering voor de eerste 10 jaar (2021 – 2030) bepaald.

In komende IHP’s zal dat steeds voor een volgende investeringsperiode moeten gebeuren. Bij de verdere ontwikkeling van de IHP’s is bijzondere aandacht nodig voor de volgende zaken: • De financiële impact die bij de VJN 2021 wordt gepresenteerd is in sommige IHP’s nog een “best guess”. Een financiële hersteloperatie kan nodig zijn bij de VJN 2022 • Voor een sluitende cyclus moeten de vervangingsprogramma’s uit opvolgende IHP’s de totale levenscyclus van de vastgoedvoorraad ‘afdekken’1 • De Rotterdamse vastgoedportefeuille is niet geleidelijk opgebouwd. In het gebouwenbestand is de naoorlogse periode (wederopbouw) oververtegenwoordigd. Een relatief groot gedeelte van de portefeuille is op grond van bouwjaren eigenlijk al aan vervanging toe. • De Rotterdamse gebouwenvoorraad omvat ook iconen en monumenten. Het gaat om beeldbepalende gebouwen. Vanwege de grotere complexiteit van de instandhoudingsopgave kan dit forse extra kosten met zich meebrengen. Investeringen in deze gebouwen kunnen daarom sterk afwijken van de ‘gemiddelde’ investeringscyclus. • Op grond van Wet- en regelgeving kan de investeringsopgave verder worden verzwaard (denk aan de gevolgen van nieuwe regels voor verduurzaming of gebouwveiligheid 1

Uitgaande van een totale levenscyclus van 40 jaar, zal in 40 jaar tijd de totale vastgoedvoorraad moeten zijn vervangen/vernieuwd. Bij het bepalen van opvolgende

IHP-opgaven zal dit het uitgangspunt moeten zijn

4 Huisvestingsopgaven 2021 - 2030 4.1 Keuzen en prioriteiten Belangrijk uitgangspunt voor de gemeentelijke vastgoedsturing is dat het bezit van vastgoed voor de gemeente geen doel is, maar een middel om beleidsdoelen te realiseren. De beleidsdirecties maken daarvoor hun (beleidsgedreven) behoefte aan huisvestingscapaciteit kenbaar en zorgen voor de bijbehorende financiering. De afdeling Vastgoed zorgt voor een passend aanbod, houdt daarvoor de vastgoedportefeuille in stand en ontwikkelt indien nodig aanvullend vastgoed.

4.2 Afbakening van de investeringsopgave In de Rotterdamse IHP’s is de vervangingsopgave voor de periode 2021-2030 vastgelegd, met waar mogelijk een doorkijk naar de investeringsopgave voor de komende 20-40 jaar. Bij Onderwijs (20212024) en Concernhuisvesting (2021-2023) is een kortere periode in beeld gebracht, met doorkijkjes tot 2030. Deze IHP’s omvatten nog niet de totale investeringsopgave tot aan 2030. Een deel van de investeringsopgave zal dus nog nader moeten worden bepaald en vastgelegd in tussentijdse IHP’s. Alleen gemeentelijke accommodaties/ gebouwen (gemeente is volledig of juridisch eigenaar) en onderwijsgebouwen voor primair en voortgezet onderwijs zijn meegenomen in het IHP. De gemeente is alleen verantwoordelijk voor het op orde houden van eigen bezit. Voor voorzieningen in andere gebouwen is de eigenaar daarvoor verantwoordelijk. De gemeente betaalt daaraan mee via de huurprijs. Inventaris en inrichting die samenhangt met de functie van een voorziening (denk aan stoelen in een theaterzaal, of boekenkasten in een bibliotheek) is evenmin meegenomen in de investeringsbehoefte in de IHP’s2.

4.3 Afwegingskader en Prioritering/planning per beleidsdomein Onderwijs De gemeente heeft voor huisvesting van primair, voortgezet en speciaal onderwijs een wettelijke zorgplicht. Investeringen die voortkomen uit de zorgplicht zijn opgenomen in het IHP Onderwijs. Objecten die niet vallen onder de zorgplicht maar wel zijn opgenomen in de vastgoedportefeuille Onderwijs (zoals kinderdagverblijven) zijn niet in meegenomen in het IHP en in de theoretische berekening van de vervangingsopgave. Investeren in toekomstbestendige huisvesting van scholen doet de gemeente samen met schoolbesturen. Belangrijke opgaven voor de komende jaren zijn: 1) beter aansluiten op de vraag (voldoende en voldoende divers aanbod op de juiste plaats; aanbod dat ontwikkelingen in het onderwijs faciliteert); 2) verouderd gebouwenbestand kwalitatief op niveau brengen; 3) het kwalitatief op niveau brengen van verouderde gymzalen (voor bewegingsonderwijs). Vanwege de zorgplicht leidt niet alleen instandhouding of vervanging van onderwijsgebouwen tot onvermijdelijke investeringen, maar ook aanpassing aan de nieuwe vragen en behoeften uit het onderwijs. De inhoudelijke scope van IHP Onderwijs is daarom breder (ook uitbreidingsinvesteringen op basis van leerlingenprognoses) en de tijdshorizon is korter. De investeringsruimte voor de uitvoering van IHP Onderwijs is al toegekend.

Er is dus geen extra budgetclaim nodig. Sport en Recreatie De investeringsvoorstellen in IHP Sport moeten ervoor zorgen dat Rotterdammers de komende tien jaar kunnen blijven sporten of zwemmen in goed onderhouden locaties in de buurt. Aan het samenstellen van het investeringsprogramma is een intensieve scan van alle locaties voorafgegaan. 2

Deze investeringen die in inventaris en inrichting worden gedaan als gevolg van renovatie of vervanging, drukken wel op de exploitatie van instellingen. Vooral voor

Cultuur en Welzijn kan dit tot knelpunten leiden.

Investeringen in gymzalen (belangrijk voor bewegingsonderwijs èn als sportlocaties) zijn opgenomen in IHP Onderwijs. De investeringsbehoefte in NME/kinderboerderijen is apart in beeld gebracht, maar (nog) niet uitgewerkt in een apart IHP. Voor de komende 10 jaar worden in dit deel van de portefeuille geen substantiële investeringen verwacht. Kunst en Cultuur Op basis van de leeftijd en status van panden en het moment waarop de laatste renovatie heeft plaatsgevonden, is een investeringsprogramma opgesteld. Uitganspunt is vervanging/vernieuwing als cyclisch proces. Bij monumenten en panden die als zodanig worden behandeld, is gewerkt met een vervangings- of renovatiecyclus die korter is dan de gangbare vervangingstermijn van 40 jaar. Daarom zijn de investeringsbedragen in deze gebouwen niet onderling vergelijkbaar, maar specifiek op pandniveau toegeschreven. Ateliers vormen een aparte groep binnen het cultureel gemeentelijk vastgoed (onderdeel van het ‘broedplaatsenbeleid’). Om de betaalbaarheid van atelierruimtes te kunnen garanderen, wordt een lager onderhoudsniveau (niveau 43) gehanteerd en vinden in ateliers geen investeringen plaats. SKAR verhuurt (€25,-/m2) en verzorgt het onderhoud. Zorg en Welzijn IHP Zorg richt zich op panden die worden gebruikt als beschermde woonvoorzieningen, nachtopvang, crisisopvang en dagbesteding (‘Wonen met zorg’).

De omvang van de portefeuille is klein: in totaal zo’n 15 panden. Een aantal van deze gebouwen is technisch en functioneel verouderd en moet worden vervangen. Bij het nader bepalen van de opgave is kritisch gekeken naar de samenstelling van de portefeuille. Belangrijk uitgangspunt is dat de gemeente alleen eigen vastgoed inzet als markt en/of andere maatschappelijke partners het gevraagde huisvestingsaanbod niet kunnen of willen bieden (‘de markt, tenzij…’). Het aanbieden van woonvoorzieningen wordt zoveel mogelijk overgelaten aan corporaties. De gemeente zal zelf vastgoed in portefeuille houden voor crisis- en nachtopvang, winteropvang en mogelijk een wissellocatie. IHP Welzijn richt zich op de Huizen van de Wijk. Centraal thema is de toegankelijkheid daarvan voor de prioritaire gebruikersgroepen. Deze opgave reikt verder dan de gemeentelijke panden. Ca. 20 Huizen van de Wijk zijn gevestigd buiten het gemeentelijke vastgoed, en ook daar zijn investeringen nodig ter verbetering van de toegankelijkheid. Deze investeringen vallen buiten de scope van dit IHP, maar kunnen substantiële meerkosten met zich meebrengen voor cluster MO (via huurverhoging).

Parkeren Ook voor parkeergarages geldt dat de gemeente hier alleen eigen vastgoed voor inzet als markt en/of andere maatschappelijke partners het gevraagde en maatschappelijk benodigde aanbod niet kunnen of willen bieden (‘de markt, tenzij…’). Onderdeel van de opgave is daarom een kritische beschouwing van de rol van de gemeente bij het huisvesten van deze voorzieningen. De mate waarin het parkeervastgoed bijdraagt aan realisatie van beleidsdoelstellingen van Mobiliteit/Parkeren is daarbij het belangrijkste criterium. Van de 73 gemeentelijke parkeergarages is nu van 61 objecten bepaald dat zij behoren tot de kernvoorraad; 2 objecten zijn commercieel verhuurd (geen kernvoorraad); voor 10 objecten is een toekomstvisie bepaald. IHP Parkeren richt zich alleen op de 61 objecten in de kernvoorraad. Voor investeringen in parkeervoorzieningen is voldoende dekking uit parkeerinkomsten. Daarom is daarvoor geen extra budgetclaim nodig. Concernhuisvesting (CHV) De vastgoedportefeuille CHV is in beeld gebracht op basis van objectvisies (stand 01-01-2021). Gebruikte wegingsfactoren voor het bepalen van keuzes en prioriteiten zijn eigendom of huur (wel/geen wettelijke taak, incourant gebruik, etc.), kosten voor verduurzaming, hoogte vervangings3

Voor de onderhoudsniveaus wordt uitgegaan van de NEN-systematiek. Niveau 1 is het hoogste onderhoudsniveau, niveau 6 het laagste. Een conditiescore van 3 is

naar de maatstaf van de meeste vastgoedportefeuillehouders of gebruikers voldoende

investeringen en functionaliteit. Op basis daarvan is aan elke locatie een waardering gehangen: strategisch (10-30 jaar), lang (5-10 jaar) en kort (1-5 jaar). Het huisvestingsplan heeft als scope 2021 – 2025 met een financiële doorkijk naar 2030. Jaarlijks vindt bijstelling plaats. Concernhuisvesting heeft ook kosten in beeld gebracht voor de inrichting van gebouwen. Deze kosten zijn beschreven in het IHP, maar maken geen deel uit van de IHP-claim. Inrichting komt in principe voor rekening van de huurder, maar van CHV-panden is de gemeente niet alleen eigenaar, maar ook huurder. Daarom moet de gemeente ook dekking bieden voor deze kosten.

4.4 Opgave 2021 - 2030 Aantal objecten4

Portefeuille

Totaal Onderwijs

BVO

Opmerkingen

Scope

IHP OHV

420

Opgave Totaal Scope Opgave ’21-30 ’21-30 420 133 809.429 809.429 289.794 PO en VO

IHP Gym

Buiten scope IHP Portefeuille

43 505

462

188

968.706

841.908

289.794

IHP Sport

235

227.110

Buiten scope IHP

263

555

32.479

Gym

126.798

Inhuurpanden, kinderdagverblijven, MBO, overig

Portefeuille

498

235

315.343

227.110

68.3236 Zwembaden, sporthallen, kunstgras, tennisvelden, verenigingsgebouwen Inhuurpanden, NME (o.a. kinderboerderijen), schoolsport, grond, volkstuinen, recreatie, speeltuinen, overig 68.323

Kunst & Cultuur

IHP Cultuur

174.110

87.310 Iconen, musea, theaters

Buiten scope IHP Portefeuille

30 54

227.478

174.110

87.310

Zorg & Welzijn

IHP Zorg

13.956

4.116 Nachtopvang, beschermd wonen

IHP Welzijn

37.010

9.540 Huizen van de wijk

Buiten scope IHP Portefeuille

41 79

87.393

50.966

13.656

IHP Parkeren

299.248

Buiten scope IHP Portefeuille IHP CHV

106.503 Bebouwd-parkeren, bebouwd-stalling, P+R, onbebouwd Inhuur, overig, verkoop

299.248 352.330

Buiten scope IHP Portefeuille

106.503 75.041 Kantoren, kantoren publieksfunctie, publiekslocaties, wijklocaties, U-locaties met kantoor, U-locaties, Anders werken Inhuur, overige.

106

402.872

352.330

IHP

864

248

1.945.672

75.041 NB: cijfers zijn al gecorrigeerd op ‘Anders werken’. Huidige portefeuilleomvang groter 7 640.627

Buiten scope IHP Portefeuille

449

1.945.672

640.627

Sport & Recreatie

Parkeren

Concernhuisvesting

Totaal

71 45

1313

88.233

53.368

Inhuurpanden, ateliers, commerciële plinten, overig

36.427

Inhuurpanden, hulpdiensten, diversen, geen subsidie

27.072 60 45

9 16

326.320 352.330

50.542

382.440 864

280

2.328.112

Figuur 01 – Overzicht van portefeuilleopbouw en IHP-opgave

Totalen zijn ontleend aan gegevens vanuit bestuursopdracht Vervangingsinvesteringen. Zowel de totaalkolom met aantallen, als de totaalkolom met BVO zijn gevuld aan de hand van gegevens uit het vastgoedinformatiesysteem OPM. OPM is nog niet volledig gevuld met data. Cijfers uit de IHP’s zijn daardoor nog niet volledig te herleiden tot OPM-objecten. Dat moet worden rechtgetrokken. IHP-scope en -opgave komen uit de IHP’s. 5 Veel gymzalen zijn niet als apart object geregistreerd, maar maken deel uit van een onderwijsobject. Volgens IHP Gym, zijn er in totaal 302 gymzalen in Rotterdam. In OPM zijn slechts 42 objecten herkenbaar als gymzaal 6 Bij het bepalen van de BVO’s is uitgegaan van de objectregistratie van OPM, die nog niet volledig is. De werkelijke opgave moet nog nader worden bepaald. 7

Een belangrijk uitgangspunt bij de gepresenteerde cijfers is dat voor de portefeuilletotalen Vastgoedcijfers worden gehanteerd. Dat is nodig om een scherpe vergelijking met het theoretische rekenmodel voor vervangingsinvesteringen mogelijk te maken. Door CHV wordt een veel grotere portefeuilleomvang gemeld. Mogelijk zijn in de Vastgoedcijfers de af te stoten AW-locaties al verwerkt. Deze locaties behoren tot uiterlijk 2029 nog tot de portefeuille.

5 Financiën 5.1 Investeringskalender: investeringen en exploitatielasten De gemeente geeft veel geld uit aan gebouwen, zonnepanelen, wegen etc. Deze uitgaven zijn niet voor één jaar bedoeld, maar voor meerdere jaren. Gebouwen gaan immers vele jaren mee. In deze gevallen hebben we het over investeringen. Ook bij grootschalige renovatie en nieuwbouw van een gebouw is sprake van een investering. Totaalreeksen De eerste tabel biedt inzicht in de vervangingsopgave voor de komende 10 jaar. Links is het totale investeringsbedrag opgenomen. Rechts is in jaarkolommen de vertaling opgenomen naar jaarlijks stijgende lasten. Tegenover deze bedragen staat dekking: vrijval van kapitaallasten, dekking in de begroting, al beschikbare kredieten etc. In Bijlage 3 zijn deze cijfers verder uitgewerkt per IHP. IHP 2021 - 2030 totaalreeksen Investeren 2021-2030 (x € 1.000)

IHP

Portefeuillehouder

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

724.000

Actualisatie Onderwijshuisvesting

Kasmi

-2.495

-6.727

-9.674

-15.421

-20.138

-23.068

-26.156

-28.853

-29.844

-30.335

377.700

IHP Cultuur

Kasmi

-126

-340

-2.171

-4.551

-8.162

-10.722

-11.664

160.715

IHP Sport

de Langen

-500

-1.392

-1.911

-3.326

-3.989

-4.448

-5.088

-4.825

-5.364

27.549

IHP Welzijn (Huizen van de Wijk)

de Langen

-20

-868

-1.028

-989

9.179

IHP Zorg

de Langen

-237

-452

-463

-118

77.690

IHP Concernhuisvesting (vastgoed) van Gils

19.259

IHP Parkeren

1.396.092

Bokhove

1.086

155

-498

-1.097

-1.592

-1.941

-537

-551

-168

-530

-929

-1.141

-1.300

-1.275

-1.176

-3.163

-6.671

-11.840

-19.334

-26.654

-32.547

-38.854

-45.247

-48.364

-50.197

Figuur 02 – Vervangingsopgave 2021 – 2030 Duidelijk zichtbaar is een vertraging van de jaarlijkse lasten: de jaarlijkse lasten komen pas na activering (als de nieuwbouw/renovatie af is). Het daadwerkelijk bouwen of renoveren van een groot pand (van plan tot oplevering) kan enkele jaren beslaan. Kapitaallasten Om binnen de gemeente een investering te kunnen doen wordt een krediet aangevraagd. Het krediet bestaat uit het totale investeringsbedrag. Als dit wordt goedgekeurd door college en raad, is er toestemming voor investering van dat bedrag. Dit totale investeringsbedrag wordt geactiveerd (op de balans opgenomen). Het totaalbedrag wordt over een bepaald aantal jaren afgeschreven (bij vastgoed meestal 40 jaar). Afschrijving + de rente (samen de ‘kapitaallasten’) komen jaarlijks in de begroting terug en zijn onderdeel van de kostendekkende huur. Binnen de begroting moet dus dekking worden gevonden voor de jaarlijkse kapitaallasten: niet voor de totale investeringsuitgave.

Kapitaallasten Investeren 2021-2030 (x € 1.000) 0

IHP's (onderdeel bestuursopdracht vastgoed) PortefeuilleIHP houder

2021

2022

2023

2024

2025

Totaal

Actualisatie Onderwijshuisvesting Kasmi

-962

-2.404

-3.365

377.700

IHP Cultuur

Kasmi

-106

-286

-392

160.715

IHP Sport

de Langen

-776

-1.104

-2.430

-4.310

27.549

IHP Welzijn (Huizen van de Wijk)

de Langen

9.179

IHP Zorg

de Langen

-210

-400

-610

77.690

IHP Concernhuisvesting (vastgoed) van Gils

1.086

155

-312

-842

19.259

IHP Parkeren

1.086

-621

-2.694

-6.362

-8.590

Bokhove

672.092

Figuur 03 - Kapitaallasten Voor het tot uitvoering brengen van een IHP moet daarnaast rekening worden gehouden met een aantal bijzonderheden waarvoor aanvullende claims nodig zijn. Opslagen zakelijke lasten Via de bestuursopdracht Vervangingsinvesteringen worden de benodigde budgetten geclaimd voor de kapitaallasten. De bedragen die geclaimd worden via deze ‘Rotterdamse investeringsmotor’ zijn echter puur kapitaallasten en exclusief de opslagen die nodig zijn voor het dekken van extra zakelijke lasten en onderhoud in de kostendekkende huur. Deze volgen uit een vervangingsinvestering, omdat een gebouw daardoor een hogere WOZ-waarde krijgt (= hogere kosten voor belasting en verzekeringen). Ook deze kosten worden verwerkt in de kostendekkende huur, zoals dat ook gebeurt met andere zakelijke lasten en onderhoudskosten. Samenvattend volgt hieruit een aanvullende claim voor de opslag kdh. IHP 2021 - 2030 claim opslag KDH IHP IHP Onderwijs IHP Cultuur IHP Sport IHP Welzijn (Huizen van de Wijk) IHP Zorg IHP Concernhuisvesting (vastgoed) IHP Parkeren

Wethouder Kasmi Kasmi de Langen de Langen de Langen van Gils Bokhove

2021 0 0 -500 0 0 0 0

2022 0 0 -500 0 0 0 0

2023 0 0 -616 0 0 0 0

2024 0 150 -807 -27 0 -186 0

2025 0 116 -896 -52 0 -255 0

Totaal 0 266 -3.319 -79 0 -441 0

-500

-616

-870

-1.087

-3.573

Figuur 04 – Claim opslag KDH Niet activeerbare voorbereidingskosten Niet alle kosten die samenhangen met het traject om te komen tot een investering mogen worden geactiveerd (bij activeren maken de kosten deel uit van het totale investeringsbedrag dat vertaald wordt in kapitaalslasten). Kosten die gemaakt worden in de voorbereidende fase van onderzoek en ontwikkeling mogen niet geactiveerd worden. In onderstaande tabel zijn de verschillen aangegeven. Fase Onderzoek en ontwikkeling

Fase voorbereiding

Activeren niet toegestaan

Wel activeren

Activiteiten vóór bestekgereedmaken en aanbesteden

Bestekgereedmaken en aanbesteden

Niet zeker dat de investering er komt

Vrijwel zeker dat de investering er komt

Kosten in de exploitatie

Onderdeel krediet/investering

De kosten in de voorbereidende fase van onderzoek en ontwikkeling komen voort uit de noodzakelijke inzet van andere medewerkers binnen het concern (denk aan PMB, juridisch), maar ook uit het extern laten uitvoeren van onderzoeken zoals haalbaarheidsstudies. De kosten voor inzet van medewerkers van afdeling Vastgoed zijn al gedekt: hier zijn binnen de bestuursopdracht sluitende afspraken over gemaakt. Vanuit de beleidsdirecties is aangegeven dat in de huidige budgetten geen ruimte is om deze kosten in fase onderzoek en ontwikkeling te dragen. Uitzondering is Onderwijs (al opgenomen in de begroting) en Parkeren. Voor een inschatting van deze kosten bij de andere IHP’s is aansluiting gezocht bij de gehanteerde bedragen bij Onderwijs (€ 50.000 per pand aan onderzoek en ontwikkelkosten). Voor investeringsprojecten boven de € 10 mln is gerekend met een percentage van 0,5% van het totale investeringsbedrag. De investeringen beslaan binnen de IHP’s een periode van 10 jaar. De fase van onderzoek en ontwikkeling gaat vooraf aan de fase van verdere uitwerking en uitvoering en loopt daarom vaak vele jaren vooruit op de daadwerkelijke uitvoering. Daarom is ervan uitgegaan dat het totale bedrag voor onderzoek en ontwikkeling in de eerste helft van de IHPperiode (2021-2025) beschikbaar moet zijn. Figuur 04 geeft de totale claimreeks weer.

In deze reeks is rekening gehouden met de aanwezige budgetruimte bij Onderwijs en Parkeren. Bij de vjr 2021 worden alleen de benodigde niet activeerbare voorbereidingskosten voor 2021/2022 geclaimd. Voor de periode ná 2022 zal op basis van nader onderzoek worden bezien hoeveel budget in die jaren nodig is. IHP 2021 - 2030 claim fase onderzoek en ontwikkeling IHP IHP Onderwijs IHP Cultuur IHP Sport IHP Welzijn (Huizen van de Wijk) IHP Zorg IHP Concernhuisvesting (vastgoed) IHP Parkeren

Wethouder Kasmi Kasmi de Langen de Langen de Langen van Gils Bokhove

2021 0 -130 -260 -73 -40 -498 0

2022 0 -130 -260 -73 -40 -498 0

2023 0 -130 -260 -73 -40 -498 0

2024 0 -130 -260 -73 -40 -498 0

2025 0 -130 -260 -73 -40 -498 0

Totaal 0 -652 -1.300 -363 -200 -2.490 0

-1.001

-5.005

Figuur 05 – Claim kosten voor onderzoek en ontwikkeling Risico’s & restopgaven Met het honoreren van de claims kan nog niet de garantie worden gegeven dat alle kosten definitief gedekt zijn:  De IHP’s zijn vooral bedoeld om inzichtelijk te maken wat we de komende 10 jaar verwachten aan vervangingsinvesteringen. Het gaat hierbij om vervangingen die kritisch en dus noodzakelijk zijn. In plaats van dat we elk jaar weer worden verrast, wordt nu inzichtelijk gemaakt wat de verwachting is voor de komende 10 jaar. Hoe dat precies gaat gebeuren (op welke locatie, ambitieniveau, etc.), is een verdere uitwerking die volgt in een later stadium. Deze verdere uitwerking kan financiële gevolgen hebben, buiten het gestelde kader.  De IHP’s bestrijken (nog) niet het volledige veld van vervangingsinvesteringen. Zo is er bijvoorbeeld geen IHP opgesteld voor de strategische portefeuille (zie Hoofdstuk 6).  De gemeente is niet verantwoordelijk voor het op orde houden van vastgoed van andere eigenaren. Voor panden die worden ingehuurd wordt verondersteld dat de huidige inhuurprijzen voldoende zijn om eventuele investeringen te dekken.  Inventaris en inrichting die samenhangen met de functie van een gebouw, zoals stoelen in een theaterzaal, zijn niet meegenomen in de investeringsbehoefte. Investeren in inventaris 13

 



en inrichting als gevolg van renovatie of vervanging, is een verantwoordelijkheid van de huurder. Voor CHV-panden zijn deze kosten voor de gemeente, voor andere onderdelen van de vastgoedportefeuille is er sprake van een andere huurder die deze kosten moet dragen. Niet elke huurder kan deze lasten dragen. Sommige huurders zullen daarvoor een beroep doen op de gemeente. Frictiekosten (verhuiskosten en tijdelijke huisvesting) –mogen worden geactiveerd–zijn niet meegenomen in de berekeningen. De afdeling Onderwijs geeft aan dat zij in totaal de komende tien jaar een investering van € 742 mln nodig heeft. Omdat er nog krediet beschikbaar is, is besloten om daarvoor nu geen claim in te dienen. Als het beschikbare krediet opraakt zal dit alsnog moeten gebeuren. De afdeling Parkeren geeft aan dat binnen de begroting van Stadsbeheer naar verwachting voldoende dekking is voor de verhoogde kapitaallast doordat een toename van parkeeropbrengsten hiervoor ingezet kan worden.

6 IHP’s in relatie tot rekenmodel vervangingsinvesteringen Parallel aan de bestuursopdracht TSB VG is ook gewerkt aan de bestuursopdracht Vervangingsinvesteringen (BOVI). Voor BOVI is onderzocht welke budgetruimte nodig is om de vervanging van het huidige bezit aan kapitaalgoederen structureel te verankeren in de gemeentelijke begroting. De tijdlijn daarvoor is 40 jaar, en er is uitgegaan van een modelmatige berekening op basis van benchmarks. Het voorstel voor de structurele verankering is opgebouwd rondom drie soorten kapitaalgoederen: vastgoed, openbaar bezit (buitenruimte) en overig bezit. BOVI gaat uit van een theoretisch rekenmodel voor het vervangen van vastgoed. IHP’s geven inzicht in de vervangingsopgave die daadwerkelijk de komende 10 jaar tot uitvoering moet komen. Door IHP’s te spiegelen aan het theoretische rekenmodel wordt duidelijk of de werkelijke opgave door de theoretisch bepaalde budgetruimte kan worden afgedekt. Een belangrijke kanttekening is dat BOVI uitgaat van een bredere opgave dan de huidige IHP’s. Een aantal onderdelen van de vastgoedportefeuille vallen (nog) buiten de scope van de IHP’s.

6.1 Spiegelen IHP-opgaven aan rekenmodel vervangingsinvesteringen De tabel laat zien voor welk gedeelte van de maatschappelijk vastgoedportefeuille de investeringsopgave is vastgelegd in een IHP. Per deelportefeuille en voor het totaal is aangeven welk deel van de portefeuille (in vloeroppervlak) wel/niet is meegenomen in het IHP (Scope%) en hoe de IHPopgave zich verhoudt tot het totale areaal binnen en buiten de IHP-scope (Opg/scope). Portefeuille Onderwijs IHP OHV IHP Gym

BVO

Opmerkingen

Scope Scope % Opgave Opg/scope 809.429 84% Inclusief opgave IHP ‘15-‘19: moet gereed 289.794 34% komen in IHP-periode 32.479 3%

Buiten scope

126.798

14%

Portefeuille

968.706

100%

Portefeuille Sport & Recreatie

Opmerkingen

Scope

Scope %

227.110

72%

Buiten scope

88.233

28%

Portefeuille

315.343

100%

Opgave

Opg/scope

68.323

30%

68.323

22%

6 inhuurpanden

BVO

Opmerkingen

Scope

Scope %

IHP Cultuur

174.110

77%

Buiten scope

53.368

23%

Portefeuille

227.478

100%

Portefeuille Zorg & Welzijn

30%

BVO

IHP Sport

Portefeuille Kunst & Cultuur

28 inhuurpanden 289.794

Opgave

Opg/scope

87.310

50%

87.310

38%

4 inhuurpanden; 23 ateliers

BVO

Opmerkingen

Scope

Scope %

Opgave

Opg/scope

IHP Zorg

13.956

16%

4.116

29%

IHP Welzijn

37.010

42%

9.540

26%

Buiten scope

36.427

42%

Portefeuille

87.393

100%

13.656

16%

Portefeuille Parkeren

BVO Scope

IHP Parkeren Buiten scope Portefeuille

9 inhuurpanden

299.248 27.072 326.320 BVO

Opmerkingen Scope % 92% 8% 100%

Opgave

Opg/scope

106.503

36%

106.503

33%

3 inhuurpanden Opmerkingen

Portefeuille Concernhuisvesting IHP CHV

Scope 352.330

Scope % 88%

Buiten scope

50.542

12%

Portefeuille

402.872

100%

Totaal Maatschappelijke portefeuille IHP

Opgave

Opg/scope

75.041

21% Relatief klein aandeel portefeuille in opgave, vanwege beperkte tijdslijn 61 inhuurpanden8

75.041

19%

BVO

Opmerkingen

Scope

Scope %

1.945.672

84%

Buiten scope

382.440

16%

Portefeuille

2.328.112

100%

Opgave

Opg/scope

640.627

33%

640.627

28%

Figuur 06 – IHP-scope en -opgave gerelateerd aan de maatschappelijke portefeuille Tot de kernvoorraad behoort ook de zogenaamde Strategische portefeuille. Het gaat om objecten die vanwege hun strategische locatie (bijvoorbeeld onder een brug) moeten worden aangehouden, of een gemeentelijk belang dienen (uitspraak college). De opgave hiervoor is (nog) niet vastgelegd in een IHP. Het gaat om 19 panden en een relatief klein oppervlak. Het toevoegen hiervan aan het overzicht geeft daarom maar een geringe verschuiving, alleen zichtbaar in kolom Scope%. Strategische Portefeuille

BVO

Opmerkingen

Scope IHP Buiten scope Portefeuille Totaal Kernportefeuille

Opgave

Opg/scope

40.671

0% 100%

0% Geen IHP

40.671

100%

BVO Scope

IHP

Scope %

Opmerkingen Scope %

1.945.672 423.111

82%

Buiten scope Portefeuille

2.368.783

100%

Opgave

Opg/scope

640.627

33%

640.627

27%

18%

Figuur 07 – IHP-scope en -opgave gerelateerd aan de kernvoorraad (inclusief strategische panden) De kernvoorraad wordt grotendeels afgedekt door de IHP’s (82% in BVO). Buiten de scope van de IHP’s vallen 449 + 19 = 468 objecten (423.111 m2 BVO):  111 objecten (225.000 m2 BVO) zijn inhuurpanden. Aanname is dat voor andere huisvestingsopties financiële ruimte aanwezig is op grond van de huurbedragen.  23 objecten (20.700 m2 BVO) uit de cultuurportefeuille zijn ateliers. Daarin wordt bewust niet geïnvesteerd (NB: op de langere termijn geen houdbare strategie).  315 objecten (136.740 m2 BVO) zijn nog niet goed gekoppeld aan beleidsdoelen, de bijdrage aan het beleidsdoel staat ter discussie, of die discussie moet op gang komen. Dat betreft onder andere kinderdagverblijven en gebouwen voor hulpdiensten (zoals brandweerkazernes). Deze objecten zijn onderwerp van een portefeuillescan om de beleidsdiscussie op te starten.  19 objecten (40.671 m2 BVO) uit de strategische portefeuille. Voor een goede aansluiting bij de theoretische rekenmethode moet in de IHP-planningsperiode 25% van de gedefinieerde scope (in BVO) in het investeringsplan zijn opgenomen9. Het percentage verschilt per deelportefeuille, maar binnen de totale scope van de IHP’s wordt dit ruim gehaald (33% van het oppervlak binnen de IHP-scope zit in IHP-opgaven).

Ook afgezet tegen de maatschappelijke portefeuille en kernvoorraad (inclusief strategische portefeuille) wordt dit ruim gehaald (28 en 27%). 8

Deel portefeuille niet in beeld in de totaaltelling voor BOVI. De huidige omvang van de portefeuille is groter. Volgens opgave CHV zijn deze cijfers al gecorrigeerd voor de af te stoten locaties voor ‘Anders Werken’. Deze locaties behoren nog tot uiterlijk 2019 tot de portefeuille. 9

Bij een totale levenscyclus van 40 jaar, zal elke 10 jaar een kwart van de totale vastgoedvoorraad moeten worden vervangen/vernieuwd.

Hogere percentages in een aantal deelportefeuilles zijn te verklaren uit:  Opbouw vastgoedvoorraad: veel gebouwen zijn op grond van bouwjaren aan vervanging toe.  Noodzakelijke inhaalslag: voorheen (voor de IHP’s) vonden investeringen op ad-hoc-basis plaats. Delen van de vastgoedvoorraad zijn daarbij nooit voldoende in beeld gekomen.

6.2 Spiegelen IHP-investeringen aan rekenmodel vervangingsinvesteringen Een vergelijking van de berekende investeringsbedragen uit rekenmodel en IHP’s maakt duidelijk dat na verloop van tijd de kapitaallasten als gevolg van de IHP’s en de kapitaallasten uit de modelberekening van de Bestuursopdracht Vervangingsinvesteringen naar elkaar toe groeien. bedragen x € 1 mln

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

IHP's - meerjarenplannen

€ 0,0

€ 1,1

€ -0,6

€ -3,6

€ -7,1

€ -12,0

€ -17,7

€ -22,4

€ -25,7

€ -27,2

BOVI - vg lineair

€ -3,3

€ -6,5

€ -9,8

€ -13,0

€ -16,3

€ -19,6

€ -22,8

€ -26,1

€ -29,3

€ -32,6

BOVI - dmc ingroeimodel

€ 0,0

€ -0,3

€ -1,6

€ -3,9

€ -7,2

€ -10,4

€ -13,7

€ -16,9

€ -20,2

€ -23,5

Figuur 08 – Spiegeling reeks BOVI (lineair) en optelling IHP’s. Het langere termijn doel is om in de begrotingsstructuur voldoende ruimte vast te leggen voor investeringen die noodzakelijk zijn voor instandhouding en vervanging ‘op niveau’ van de vastgoedportefeuille. Uit de cijferreeks blijkt dat op grond van de lineaire berekening via deze ‘investeringsmotor’ voldoende investeringsruimte beschikbaar zal zijn voor de IHP’s. De uitvoering van IHP’s (en dus ook de uitgaven) zullen de komende jaren grotendeels nog op gang moet komen. De IHP-planning lijkt daarom erg optimistisch en dus niet volledig haalbaar. Naar verwachting zal de beschikbare investeringsruimte daarom ook bij de keuze voor het dmc-ingroeimodel toereikend zijn.

6.3 Conclusies en aanbevelingen IHP’s als basis voor toekomstbestendige vastgoedkeuzes In een kort tijdsbestek is de kern van de maatschappelijke vastgoedportefeuille volledig geanalyseerd en vastgelegd in IHP’s. Daardoor is het inzicht in de vastgoedportefeuille sterk vergroot en hebben beleidsdirecties de investeringsopgaven toekomstgericht in beeld. Met deze IHP’s is een grote en belangrijke stap gezet naar toekomstbestendige vastgoedkeuzes. 82% van de totale kernportefeuille valt binnen de scope van de IHP’s. Voor ruim de helft van het restoppervlak biedt de huurafdracht in principe voldoende investeringsruimte (bij inhuurpanden). Samen bieden de IHP’s een bijna volledig inzicht in de investeringsbehoefte voor vastgoed in de kernportefeuille en bovendien een goede onderbouwing voor een claim. Aandachtpunten voor het vervolg zijn niveauverschillen in de uitwerking, smalle focus IHP’s (gericht op behoud van wat er al is binnen één domein en op de opgave binnen de IHP-periode) en de verkenning van slimmere huisvestingsopties die besparingskansen bieden. Aanbevelingen:  Werk toe naar een gelijkwaardig uitwerkingsniveau voor alle IHP’s.

Focuspunten zijn: o Uitgangspunten voor vastgoedsturing (leg beleidskader vast voor vastgoedkeuzes) o Financiële impact scherper bepalen (werk “best guess” op naar stevig gefundeerde berekening, bereidt eventuele financiële hersteloperatie voor => VJN 2022)  Vertaal de IHP-opgaven naar een integraal uitvoeringsprogramma, waarin kansen worden uitgewerkt/benut voor functiecombinaties en andere slimme huisvestingsopties en ook rekening wordt gehouden met de beschikbare capaciteit voor begeleiding en uitvoering.

  

Zorg ervoor dat eventuele besparingen door slimme huisvestingsopties grotendeels worden ingezet voor het reduceren van de stelpost. Overweeg het opstellen van een IHP voor vastgoed buiten de scope van deze IHP’s Zorg voor opvolgende IHP’s die de vervangingscyclus sluitend maken (totale levenscyclus vastgoedvoorraad wordt ‘afgedekt’ door vervangingsprogramma’s uit opvolgende IHP’s)

Investeringsmotor als financiële basis voor vervangingsinvesteringen De ‘investeringsmotor’ moet een stabiele financiële basis bieden voor vervangingsinvesteringen. De benodigde inhoud van de investeringsmotor is theoretisch berekend (rekenmodel bestuursopdracht Vervangingsinvesteringen (BOVI)). Uit een spiegeling van BOVI-cijfers en IHP’s blijkt dat daaruit voldoende investeringsruimte beschikbaar zal zijn voor de IHP’s. Hierbij moet wel de kanttekening worden gemaakt dat de investeringsmotor alleen dekking biedt voor kapitaallasten, niet voor opslagen KDH, frictiekosten (o.a. verhuiskosten en tijdelijke huisvesting) en exploitatiekosten (kosten die niet mogen worden geactiveerd) die volgen uit de vervanging. Investeringscyclus in rekenmodel afgezet tegen IHP’s Voor goede aansluiting bij de theoretische rekenmethode moet 25% van de gedefinieerde scope zijn opgenomen in de IHP-opgave. Alleen CHV scoort nog onder de 25%, maar daarvoor is nog niet de volledige IHP-periode in beeld. Binnen de totale IHP-scope wordt dit percentage ruim gehaald (33%). Dat is ook het geval als de IHP-opgave wordt afgezet tegen de volledige maatschappelijke portefeuille en kernvoorraad (inclusief strategische portefeuille). Daarmee is aangetoond dat via de investeringsmotor voldoende investeringsruimte wordt vastgelegd voor noodzakelijke instandhoudinginvesteringen en voor vervanging ‘op niveau’.

Aanbevelingen:  Omarm rekenmodel vervangingsinvesteringen voor bepaling benodigde investeringsruimte voor vastgoed, en breng de investeringsmotor in stelling.  Breng overige kosten onder in aparte claims (frictiekosten, uitbreiding, opslagen en toename exploitatiekosten).

7 Vervolg 7.1 Integraal Uitvoeringsprogramma Bij de beoordeling van de IHP’s 2021 - 2030 is gezocht naar mogelijkheden om slimmer gebruik te maken van bestaand vastgoed, waardoor nieuwe keuzeopties ontstaan (denk aan kwalitatief hoogwaardige functiecombinaties), die bij voorkeur ook besparingskansen bieden, door verkleining van de portefeuille. Dit is van belang om het financiële knelpunt vanaf 2024 bij de algemene dienst op te lossen. Omdat de IHP’s vooral de (sectorale) opgaven in beeld brengen en deze nog niet concretiseren, zijn daarover nog geen uitspraken mogelijk. Ook voor daadwerkelijke uitvoering is het uitwerkingsniveau van een IHP nog niet concreet genoeg. Daarvoor is een vertaling van de vervangingsopgave naar een uitvoeringsprogramma nodig, waarin investeringsbedragen, functietoedeling, etc. worden geconcretiseerd. De nieuwe ondersteunende teams bij MO en Vastgoed gaan eraan bijdragen dat bij die vertaling ook innovatieve, beleidsdomeinoverstijgende oplossingen in beeld komen, en in de uitwerking van het uitvoeringsprogramma worden meegenomen. Deze teams zijn ingericht voor het stimuleren en ondersteunen van integrale en meer strategische vastgoedkeuzes. Belangrijk gereedschap bij het bepalen van slimmere vastgoedkeuzes is het Voorzieningenplan.

Op basis daarvan zal verbeterde sturing mogelijk zijn op de aansluiting tussen vraag en aanbod aan voorzieningen in een gebied, waardoor instandhouding van een passend en kwalitatief hoogwaardig voorzieningenaanbod kan worden geborgd.

7.2 Procesvoorstel voor vervolg De volgende stappen zijn voor het vervolgproces van belang:  Gecoördineerde behandeling van IHP’s en BOVI in VJR2021  Opstarten uitwerking IHP-opgave in integraal uitvoeringsprogramma (Slimme combinaties en efficiënter omgaan met ruimte)  Voor urgente kwesties bijgesteld IHP naar VJR2022  Opstarten volgende generatie IHP’s, waarin thema’s verder worden uitgewerkt die in de huidige generatie nog onvoldoende aandacht konden krijgen: o Uitgangspunten voor vastgoedsturing (leg beleidskader vast voor vastgoedkeuzes) o Financiële impact scherper bepalen (werk “best guess” op naar stevig gefundeerde berekening, bereidt eventuele financiële hersteloperatie voor => VJN 2022) o Integraal denken introduceren (breder kijken dan de deelportefeuille) o Duurzaamheid (aansluiten bij ontwikkeling wet- en regelgeving en bestuurlijke ambities) o Vooraf vastgestelde lijst met beleidsinhoudelijke (beleidsdienst) en technische (Vastgoed) scoringcriteria per beleidsterrein o Opslagpercentage voor zakelijke lasten bij Cultuur o Toegankelijkheid en inclusiviteit o Dekking van de kosten IHP door een incidentele bijdrage vanuit verduurzaming, mobiliteitstransitie, klimaatadaptatie, digitalisering o Omgaan met niet activeerbare kosten, zoals verhuiskosten en tijdelijke huisvesting (frictiekosten) o Omgaan met investeringen die moeten worden opgebracht door huurders

(inrichting en inventaris) die deze lasten niet zelf kunnen dragen (veel instellingen uit het maatschappelijke domein hebben daarvoor onvoldoende draagkracht)

Bijlage 1: Portefeuilles in beeld10 Voorzieningenkaart Onderwijs

Voorzieningenkaart Sport en Recreatie

De kaartjes zijn ontleend aan dashboard Voorzieningen. Ze geven per portefeuille een indruk van het aanbod aan voorzieningen en van de spreiding van dit aanbod

over de stad. In de nabije toekomst zal dit ook mogelijk zijn voor parkeergarages en gemeentelijke kantoren en andere werklocaties van Concernhuisvesting.

Voorzieningenkaart Kunst en Cultuur

Voorzieningenkaart Zorg en Welzijn

Bijlage 2: Checklist IHP’s

V = uitgewerkt in alle IHP’s X = Thema’s die nadere uitwerking verdienen

Bijlage 3: Financiële effecten per IHP De financiële effecten van de IHP’s zijn complex. In deze bijlage worden ze zo goed mogelijk in beeld gebracht. In onderstaande tabellen is weergegeven wat deze effecten voor de komende 10 jaar zijn. Hierbij is een -/- bedrag een dekking. Vervolgens kan hieruit worden afgeleid hoe de diverse claims zijn opgebouwd:  De blauwe bedragen zijn kapitaallasten en onderdeel van de claim van BO VI.  De rode bedragen maken deel uit van de claim opslag IHP.  De zwarte bedragen, worden (voorlopig) niet geclaimd. IHP Sport IHP Sport Investering: 160.715

2021

Kapitaallasten investeringen

2022 -

Dekking kapitaallasten Kasschuif VJN 25 mei Exploitatiebudget

500

13% opslag kapitaallasten

Totaal benodigd budget

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2.100

3.490

4.370

5.130

5.510

5.950

6.390

6.850

-680

-1.440

-1.590

-1.940

-2.140

-2.040

-2.740

680

116

-796

500

530

560

580

610

640

670

700

720

247

316

389

438

508

475

534

500

1.392

1.911

3.326

3.989

4.448

5.088

4.825

5.364

500

Bijzonderheden:  Op basis van een analyse is bepaald dat 23 clubgebouwen vervangen moeten worden. De gemeente is juridisch eigenaar van deze panden. Besloten is dat verenigingen zelf de regie nemen en zelf deze vervangingsinvesteringen uitvoeren. De gemeente draagt hieraan bij door de 1/3 subsidieregeling, waar verenigingen voor een bijdrage in de kosten een beroep op kunnen doen. In het IHP-Sport is daarvoor een structurele verhoging van het subsidiebudget van de 1/3regeling opgenomen van 0,5 mln euro. Daarmee kan de gemeente een extra hoge subsidie verlenen, speciaal voor grootschalige renovaties of vervanging en nieuwbouw van clubgebouwen. In wezen is er dus voor gekozen om de kapitaallasten niet direct door de gemeente te laten dragen, maar ze bij de verenigingen neer te leggen. Verenigingen worden daarvoor gecompenseerd via een subsidieregeling.  Bij de voorjaarsnota heeft reeds een kasschuif plaatsgevonden. IHP Onderwijs IHP Onderwijs Investering: 680.000

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

3.872

7.768

10.498

14.894

17.778

18.682

19.011

20.128

-1.664

-1.814

-1.937

-2.209

-2.360

-2.595

-2.767

-2.852

-2.899

287

774

1.113

1.649

2.004

2.091

2.134

2.257

2.246

2.240

962

2.404

4.327

6.731

8.173

9.135

9.616

Gevoteerd krediet 490 mln Kapitaallasten investeringen Dekking kapitaallasten 13% opslag kapitaallasten Nog te voteren krediet 234 mln Kapitaallasten investeringen Dekking kapitaallasten 13% opslag kapitaallasten Totaal benodigd budget

2.495

6.727

9.674

125

313

563

875

1.603

1.188

1.250

15.421

20.138

23.068

26.156

28.853

29.844

30.335

Bijzonderheden: In bovenstaande reeks is uitgegaan van een investering van in taal € 724 mln. Op dit moment is reeds krediet toegezegd van € 490 mln. Hiervan is nog € 193 mln niet uitgegeven. De afdeling Onderwijs geeft aan dat zij in totaal de komende tien jaar een investering van € 742 mln nodig heeft. Omdat er echter nog krediet beschikbaar is, is besloten om nu geen claim in te dienen. IHP Cultuur IHP Cultuur Investering: 377.700

2026

2027

2028

2029

2030

Kapitaallasten investeringen

2021

2022

2023

2024 170

2025 350

1.960

3.960

6.850

9.146

9.856

Dekking kapitaallasten

-64

-136

-717

Exploitatiebudget

172

789

13% opslag kapitaallasten

347

727

1.276

1.712

1.736

Baroeg reeds eerste tranche

-170

Totaal benodigd budget

-44

170

2.001

4.381

7.992

10.552

11.494

Bijzonderheden:  Bij een aantal panden is ooit een BAD (Bijdragen aan Derden) afgegeven voor de inrichting van het complex. De kapitaallasten van deze BAD wordt nu verrekend met de kdh. Bij een aantal panden wordt het pand gesloopt, terwijl de BAD nog een boekwaarde heeft. Deze boekwaarde zal in 1x afgeschreven moeten worden.  Voor de Baroeg is reeds een dekking van kapitaallasten beschikbaar gesteld. IHP Zorg IHP Zorg Investering: 9.179

2021

Kapitaallasten investeringen

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

210

400

410

13% opslag kapitaallasten

Totaal benodigd budget

237

452

463

Dekking kapitaallasten

2029

2030

410

-306

118

IHP Welzijn (Huizen van de wijk) IHP Welzijn Investering: 27.549

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

Kapitaallasten investeringen

Dekking kapitaallasten

821

2029 963

2030 963

-53

-88

13% opslag kapitaallasten

100

118

114

Totaal benodigd budget

868

1.028

989

IHP Parkeren IHP Parkeren Investering: 27.549 Kapitaallasten investeringen

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

1.151

149

469

822

1.010

1.151

-24

-247

-24

-124

107

131

150

Dekking kapitaallasten 13% opslag kapitaallasten

Totaal benodigd budget

168

530

929

1.141

1.300

1.276

1.176

2029

2030

Bijzonderheden: Parkeren geeft aan dat binnen de begroting van Stadsbeheer voldoende dekking is voor de verhoogde kapitaallast doordat een toename van parkeeropbrengsten hiervoor ingezet kunnen worden. IHP CHV IHP CHV Investering: 77.690

2021

2022

Kapitaallasten investeringen Dekking kapitaallasten

2023

2025

2026

2027

2028

964

1.431

1.962

2.400

2.709

2.773

2.941

-1.118

-1.119

-1.120

-2.597

-2.772

-1.086

-155

13% opslag kapitaallasten Totaal benodigd budget

2024

186

255

312

352

361

382

498

1.097

1.592

1.941

537

551

Bijzonderheden: Concernhuisvesting heeft ook kosten in beeld gebracht voor de inrichting van gebouwen. Deze kosten zijn beschreven in het IHP, maar maken geen deel uit van de IHP-claim. Inrichting komt in principe voor rekening van de huurder, maar van CHV-panden is de gemeente niet alleen eigenaar, maar ook huurder. Daarom moet de gemeente ook dekking bieden voor deze kosten. Deze claim is opgenomen in het spoor overig bezit. Samenvattend Claim Kapitaallasten (BO VI) Claim opslag

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

-1.087

622

2.694

6.363

10.821

15.942

20.151

22.978

24.013

500

616

870

1.087

1.540

2.042

2.970

3.231

4.120

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=RotterdamRaad&id=a8335963-fdd0-478e-badc-2aeac7116560