21bb8082 Bijlage 2 behorende bij 21bb8078 over Horwath HTL hotelmarkt Rotterdam

Confrontatie marktruimte In onderstaande tabel wordt de berekende marktruimte geconfronteerd met de verwachte realisatie van hotelkamers, zoals weergegeven in de aanbodanalyse. Tabel 25. Confrontatie marktruimte Marktruimte Negatief scenario

Middenscenario

Positief scenario

454 733 1.233

570 1.375 2.676

777 2.514 5.774

2018 2023 2028

Verwachte Huidige realisatie initiatieven o.b.v. inschatting 576 576 2.250 1.534 3.390 1.731

Bron: Horwath HTL

Onderzoek Hotelmarkt Gemeente Rotterdam

34

Uit de confrontatie blijkt dat, op basis van de huidige situatie, het verwachte aantal hotelkamers dat in 2018 wordt gerealiseerd vrijwel gelijk is aan de marktruimte in het middenscenario. Per 2023 is het totaal aantal verwachte nieuwe hotelkamers 1.534. Dit is iets meer dan de marktruimte in het middenscenario, maar duidelijk minder dan de marktruimte in het positieve scenario. In het negatieve scenario zou de marktruimte ruim worden overtroffen. Op de lange termijn, tot 2028, geldt dat het aantal verwachte hotelkamers ruim binnen de verwachte marktruimte valt voor zowel het positieve scenario als het middenscenario. Hierbij kan worden aangetekend dat alleen de huidig bekende hotelbouwplannen zijn meegenomen in de analyses; verwacht mag worden dat in de komende 10 jaar ook nieuwe initiatieven zullen worden ontwikkeld, waarvan een deel tot realisatie zou kunnen komen.

Onderzoek Hotelmarkt Gemeente Rotterdam

35

5 Conclusie en aanbevelingen 5.1

Conclusie marktanalyse De gemeente Rotterdam telt, per 1 januari 2018, 81 hotels en B&B’s met in totaal 5.559 hotelkamers. Het geclassificeerde hotelaanbod bestaat uit 64 hotels met in totaal 5.352 hotelkamers. Daarmee omvat de gemeente Rotterdam circa 83% van het totale hotelaanbod in de regio Groot-Rotterdam. Van de 81 hotels zijn 11 geopend sinds 2013, met in totaal 1.736 hotelkamers. Enkele recente openingen zijn het Ibis Budget Rotterdam The Hague Airport (121 kamers), Premier Suites Plus Rotterdam (104 kamers) en Worldhotel Wings (142 kamers). Tussen 2003 en 2017 is het hotelaanbod in de gemeente Rotterdam met 79% gestegen. Binnen de G4 behaalde alleen Amsterdam een hogere groei. De bezettingsgraad van de drie-, vier- en vijfsterenhotels in Rotterdam laat sinds 2013 een aanhoudende stijging zien. Ook de gemiddelde kamerprijs is in deze periode gestegen. Dankzij de hogere bezettingsgraden en kamerprijzen is de RevPAR, de opbrengst per beschikbare kamer, per saldo met ruim 35% gegroeid tussen 2013 en 2017. Voor de nultot tweesterrenhotels geldt dat de bezettingsgraad daalde in 2014, maar sindsdien is gestegen. De gemiddelde kamerprijs in het budgetsegment daalde in 2014 en 2015, en is nog niet hersteld. De hotels in de randgemeenten rondom Rotterdam behalen lagere resultaten dan de hotels in de stad.

Ook in de randgemeenten is de bezettingsgraad sterk gestegen, maar blijft de gemiddelde kamerprijs nog achter. De omzetstijging in de randgemeenten was 2% tussen 2013 en 2017. Voor 2018 wordt door de hoteliers zowel in als buiten Rotterdam een verdere stijging in de bezettingsgraad en kamerprijs verwacht. In de periode 2003-2017 nam het aantal hotelovernachtingen in de gemeente Rotterdam toe met gemiddeld 7,2% per jaar. Uit de analyses blijkt dat het aantal hotelovernachtingen de komende jaren naar verwachting verder zal toenemen, waardoor er marktruimte ontstaat voor nieuwe hotelontwikkelingen. Op basis van de scenarioanalyse ontstaat naar verwachting in de gemeente Rotterdam tot 2023 marktruimte voor ruim 2.500 nieuwe hotelkamers in het positieve scenario, bijna 1.400 hotelkamers in het middenscenario en ruim 700 hotelkamers in het negatieve scenario. In het perspectief tot 2028 ontstaat naar verwachting marktruimte voor minimaal 1.200 tot maximaal bijna 5.800 hotelkamers. Uit de aanbodanalyse blijkt echter dat er 29 initiatieven zijn voor bijna 3.400 nieuwe hotelkamers. Op basis van de huidige status van de plannen, zullen naar verwachting dit jaar nog 576 hotelkamers worden gerealiseerd. Tot 2023 is het totaal aantal gerealiseerde kamers naar verwachting circa 1.500, en tot 2028 circa 1.700. De berekende marktruimte gaat uit van de bestaande markt.

Hotelontwikkelingen die aantoonbaar een eigen vraag genereren, kunnen zorgen voor een vergroting van de marktruimte. Dit kan op basis van de product-markt combinaties, maar ook bijvoorbeeld de marketingkracht of naamsbekendheid van de achterliggende hotelketen. Uit de analyses blijkt derhalve dat er markttechnisch gezien voldoende ruimte is voor een verdere groei van de hotelmarkt. Tegelijkertijd blijkt echter dat de toeristische druk de afgelopen jaren sterk is toegenomen. Het aantal hotelovernachtingen per inwoner in Rotterdam is gestegen van 1,1 in 2003 tot 2,9 in 2017, een stijging van ruim 160%. Hoewel het aantal overnachtingen per inwoner daarmee nog altijd onder het niveau in Den Haag ligt, en ver onder het niveau in Amsterdam, is de stijging groot te noemen. Wanneer uitgegaan wordt van de marktruimte in het positieve scenario, waarin wordt voortgebouwd op de gerealiseerde groei van circa 7% per jaar, zal het aantal hotelkamers Onderzoek Hotelmarkt Gemeente Rotterdam

36

en hotelovernachtingen de komende 10 jaar opnieuw verdubbelen. De toeristische druk op de inwoners en voorzieningen van Rotterdam neemt dan eveneens toe, tot 5,1 overnachtingen per inwoner. 5.2

Aanbevelingen In de marktprojecties zijn drie scenario’s aangegeven, een negatief scenario, een positief scenario en een middenscenario. Het positieve scenario is gebaseerd op een aanhoudende hoge jaarlijkse groei van de vraag naar hotelovernachtingen. De sterke groei zoals opgenomen in het positieve scenario is markttechnisch gezien realistisch, en sluit aan op de hoge groei die de afgelopen jaren is gerealiseerd. Uit de marktruimtebepaling blijkt echter dat in dit scenario uitbreiding van het aanbod niet alleen mogelijk is, maar ook noodzakelijk is om de hoge groei van het aantal overnachtingen te kunnen huisvesten. In het negatieve scenario wordt uitgegaan van een langdurig zeer lage groei van de vraag, waardoor slechts een minimale marktruimte ontstaat. Uitgaande van de bekende hotelbouwplannen zou in dit scenario op termijn een aanbodoverschot kunnen ontstaan. Op basis van de historische ontwikkelingen en het huidige economische perspectief, lijkt de kans dat dit scenario tot uiting komt echter zeer klein. In het middenscenario wordt de hoge groei van de vraag, zoals die de afgelopen jaren in Rotterdam is gerealiseerd, losgelaten voor een meer bescheiden groei in lijn met het landelijke beeld.

Uit de confrontatie van de markruimte blijkt dat dit scenario goed aansluit op de verwachte realisatie van hotelkamers de komende jaren, en tevens perspectief laat voor verdere ontwikkelingen. Uit de analyses komt ook de afweging naar voren tussen enerzijds de economische belangen en anderzijds de toeristische druk op de stad en de inwoners. De huidige toeristische druk op Rotterdam is vergelijkbaar met die van Den Haag en Utrecht, maar ligt nog ver onder het niveau in bijvoorbeeld Amsterdam. Ondanks dat de toeristische druk in Rotterdam de afgelopen jaren is gestegen en de komende jaren (in het positieve of middenscenario) verder zal stijgen, lijkt er derhalve nog geen sprake van overtoerisme in Rotterdam. De Rotterdamse hotelmarkt wordt daarmee gekenmerkt door balans. De groei van het aanbod is de afgelopen jaren in een goede balans geweest met de groei van de vraag, resulterend in een lichte stijging van de bezettingsgraad zonder dat sprake was van een tekort aan hotelkamers. Ook de geïnventariseerde plannen schetsen een verwachte toekomstige groei van het aanbod die in balans is met de verwachte vraag. De markt heeft in die zin goed gewerkt in de afgelopen jaren, zonder nadrukkelijke inmenging van de overheid. Uit de analyses blijkt dat zowel het middenscenario als het positieve scenario haalbaar en realistisch zijn.

Ook voor de toekomstige ontwikkeling wordt daarom geadviseerd de marktwerking leidend te laten zijn. De ambities en doelstellingen van de gemeente Rotterdam, zowel op economische, toeristisch als sociaal vlak, kunnen wel van belang zijn in de strategische keuzes ten aanzien van het sturen, faciliteren en/of stimuleren van de hotelmarkt ten aanzien van locaties binnen de totale markt van Rotterdam. Hotels kunnen bijdragen aan bijvoorbeeld de gebiedsontwikkeling rondom het nieuwe Feijenoord-stadion of op Katendrecht. Gezien de afweging tussen enerzijds de economische ontwikkelingen, en anderzijds de toenemende toeristische druk, wordt geadviseerd te richten op het middenscenario met perspectief op het positieve scenario. De sterke groei zoals opgenomen in het positieve Onderzoek Hotelmarkt Gemeente Rotterdam

37

scenario is markttechnisch gezien realistisch, maar zou mogelijk voor de bevolking een negatieve invloed kunnen hebben op het imago van het toerisme naar Rotterdam. Geadviseerd wordt dan ook de ontwikkelingen de komende jaren te blijven monitoren. Hierbij gaat het niet alleen om de concrete ontwikkelingen in het aanbod (aantal nieuwe hotelkamers), vraag (aantal overnachtingen) en hotelresultaten (bezettingsgraad en gemiddelde kamerprijs) te meten, maar ook het sentiment onder de bevolking en de ondernemers te blijven volgen. Wanneer de monitoring daar aanleiding toe geeft, kan de ambitie vervolgens worden bijgesteld zodat vraag, aanbod en draagvlak in balans blijven.

Onderzoek Hotelmarkt Gemeente Rotterdam

38

Bijlage 1: Overzicht hotels gemeente Rotterdam Classificatie 5* 5* 5*

Hotel Hilton Rotterdam Rotterdam Marriott Hotel Mainport

Totaal 5*

3 hotels

699

nhow Rotterdam Hotel Inntel Rotterdam-Centre SS Rotterdam Hotel NH Atlanta Rotterdam ART Hotel Rotterdam Novotel Rotterdam Brainpark Van der Valk Rotterdam-Blijdorp Bilderberg Parkhotel Rotterdam CitizenM Rotterdam Worldhotel Wings Bastion Deluxe Hotel Rotterdam Terbregseplein Premier Suites Plus Rotterdam Best Western Plus Rotterdam Airport Hotel Hampshire Hotel - Savoy Rotterdam Hotel New York Ocean Paradise Hotel Quartier de Port Stroom Rotterdam Hotel Pincoffs Christina Onassis Yachthotel Euromast

278 263 254 215 210 202 189 189 151 142 105 104 99 94 73 25 20 18 17 5 2

4* 4* 4* 4* 4* 4* 4* 4* 4* 4* 4* 4* 4* 4* 4* 4* 4* 4* 4* 4* 4*

Totaal 4* 3* 3* 3* 3* 3* 3* 3* 3* 3* 3* 3* 3* 3* 3* 3* 3* 3* 3* 3* 3* 3*

Totaal 3*

21 hotels The Student Hotel Rotterdam Holiday Inn Express Rotterdam Central Station Bastion Hotel Rhoon Ibis Rotterdam City Centre Hotel Rotterdam Thon Hotel Rotterdam Grand Hotel Central Eurohotel Centrum Rotterdam H2otel Campanile Rotterdam Oost Hotel Breitner Hotel Turkuaz Hotel van Walsum Hotel Rozenburg Hotel Port Hotel Milano Hotel Emma Bazar Hotel Light Rotterdam Hotel Santa Maria Grand Hotel Hoek van Holland

21 hotels

Onderzoek Hotelmarkt Gemeente Rotterdam

Aantal kamers 254 230 215

2.655 252 214 147 139 115 92 64 60 49 47 36 34 28 27 27 25 24 18 16 16 12

1.442 39

Classificatie 2* 2* 2* 2* 2* 2* 2* 2* 2* 2* 2* 2* 2*

Hotel ibis budget Rotterdam The Hague Airport easyHotel Rotterdam City Centre Home Hotel De Sluiskop Hotel Amar Hotel Skyline Hotel Kuiperduin Hotel Baan Hotel PICO Hotel Bienvenue Hotel Noordzee A Small Hotel Hotel Van Straaten

Totaal 2*

13 hotels

456

Hotel Floris Hotel De Herbergh Hotel De Gunst Hotel Orion Hotel Eetcafé 't Centrum Royal Hotel Rotterdam

24 24 16 14 12 10

6 hotels

100

Stayokay Rotterdam Sparks Hostel King Kong Hostel Hostel Ani & Haakien Hostel ROOM Rotterdam Hotel Erasmus Pension/Eetcafé Het Wapen van Pernis Pension Charlois Hotel Thuis bij Schell Bram Pension Boathotel Rotterdam Cherrycake & Chocolate Gestrand B&B Pension Seinpad Shortstay Rotterdam Suites B&B 31 Weena House

49 32 23 16 16 14 9 8 8 6 6 4 4 3 3 3 3

1* 1* 1* 1* 1* 1*

Totaal 1* 0* 0* 0* 0* 0* 0* 0* 0* 0* 0* 0* 0* 0* 0* 0* 0* 0*

Totaal 0* Totaal

Aantal kamers 121 107 85 38 21 17 14 14 12 10 7 6 4

17 hotels

207

81 hotels

5.559

Onderzoek Hotelmarkt Gemeente Rotterdam

40

Van Hengellaan 2 1217 AS Hilversum The Netherlands Tel. +31 (0)35 773 26 05 www.HorwathHTL.nl e-mail: info@HorwathHTL.nl