Document · PDF

21bb727 Bijlage 1 behorende bij 21bb725 over Nota van uitgangspunten Groningerstraat fase 2 - Feijenoord, versie, d.d. 020221

Gemeenteraad 18 maart 2021, gemeente RotterdamBij agendapunt: 13. Het voorstel met betrekking tot onteigening ten behoeve van de uitvoering van het bestemmingsplan Hillesluis: onteigeningsplan Groningerstraat, omvattende de panden Groningertraat 1 en Beijerlandselaan 86 t/m 94 (even).5.904 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Nota van Uitgangspunten

Groningerstraat fase2 - Feijenoord versie d.d. 02 februari 2021

Colofon

Deze Nota van Uitgangspunten is opgesteld door Stadsontwikkeling, afdeling Ruimtelijke Ontwerp en Advies - ROA, in opdracht van PMB. Gebiedsaccountmanager: Paul van der Veen Projectmanager: Frank van Wijngaarden Stedenbouw: Andréa Lanters-celano Mobiliteit: Jeroen Rijsdijk Datum: 02 februari 2021

Introductie In 2014 is de eerste fase van de Beijerlandse Brug opgeleverd. Voorafgaand aan deze nieuwbouw werkten de bouwblokken langs de Berijerlandselaan als barrière. Door de nieuwbouw wordt deze barrière doorbroken en is een nieuwe verbinding gemaakt tussen de Beijerlandselaan en de achterliggende wijk. Er ontstaat een nieuwe straat: de Beijerlandse Passage. Fase 1 bestaat uit een supermarkt, 6 dagwinkels en 25 koopwoningen, waarvan 22 twee- of driekamerappartementen en 3 stadswoningen met vier slaapkamers. Verder is er een parkeerdek gebouwd met 117 PP. Met deze ingreep verliest de voormalige Groningerstraat haar functie als straat en werdt het een hof die voornamelijk gebruikt wordt als een laad-en-los zone door de supermarkt.

Historisch foto

Groningerstraat fase 2 houdt de sloop en nieuwbouw in van het laatste deel van het blok (5 panden) tot aan de Groningerstraat.

Oorspronkelijke situatie Beijerlandselaan - Groningerstraat voor de doorbraak Nota van Uitgangspunten - Groningerstraat fase 2

1/24

2/24

Nota van Uitgangspunten - Groningerstraat fase 2

Inhoudsopgave 1. Inleiding

5. Technische randvoorwaarden en Regelgeving

1.1 Achtergrond

5.1 Energie

1.2 Opgave

5.2 Vuilafhandeling

2. Plangebied

5.3 Nutsvoorziening 5.4 Kabels en Leidingen

2.1 Locatie

5.5 Uitgiftepeil

2.1 Huidige situatie

5.6 Natuurinclusief

3. Ruimtelijke uitgangspunten 3.1 Stedenbouwkundige randvoorwaarden

5.7 Expeditie Regelgeving

3.2 Programma

Bestemmingsplan

3.3 Openbare buitenruimte randvoorwaarden

Welstandsnota

3.4 Architectuur

Vuistregels

4. Mobiliteit

6. Proefverkaveling

4.1 Bereikbaarheid 4.2 Parkeren

7. Impressies

Nota van Uitgangspunten - Groningerstraat fase 2

3/24

Planlocatie in de verlenging van de al gerealiseerde Beijerlandse Brug

4/24

Nota van Uitgangspunten - Groningerstraat fase 2

1. Inleiding 1.1 Achtergrond Groningerstraat fase 2 is de opvolger van een groter project genoemd Beijerlandse Brug. In het project Beijerlandse Brug is een bestaand bouwblok aan de Beijerlandselaan, tegenover een winkelplein, doorgebroken waardoor een winkeltraverse is gecreëerd die aansluiting maakt met de buurt. Beijerlandse Brug bestaat uit 22 appartementen, 3 stadswoningen, een supermarkt en winkels in de plint. De nieuwbouw is door Kikx Development ontwikkeld. Omdat deze vijf gebleven panden nog niet waren verworven konden ze niet meegenomen worden bij de ontwikkeling van fase 1. Inmiddels, zijn een geheel pand en vier woningen in eigendom van de Gemeente Rotterdam. Voorafgaand aan het ontwikkelingstraject van de Groningerstraat fase 2, wordt een onteigeningsprocedure opgestart voor de verwerving van de laatste panden. 1.2 Opgave De opgave van het project is de bestaande verouderde panden te slopen om ruimte te bieden voor vernieuwing. Grotere woningen en een aantrekkelijke plint komen hier voor terug.

blinde plint onder parkeergarage

Programatisch Het programma van Groningerstraat fase 2 sluit aan bij het programma van het project Beijerlandse Brug, dat wil zeggen winkel(s) op de plint met woningen op de etages. De verkaveling van de locatie van fase 2 is vergelijkbaar met die van Beijerlandse Brug. Het gaat om een plint met één grote winkelunit of twee kleinere units en appartementen bovenop. Dit is een logisch programma voor deze locatie. Vanuit de buitenruimte Deze opgave heeft een nauwe relatie met de buitenruimte in de zin dat de voormalige Groningerstraat, die nu de functie van een hof heeft gekregen, heringericht moet worden. Het hoekpand aan de overkant van het plangebied (hoekpand naast het Colosseumgebouw) heeft nog een relatie met de Beijerlandselaan. De resterende bebouwing hoort bij de laad- en loszone. Vanuit functionaliteit, veiligheid en beeldkwaliteit, is het wenselijk om een hoog hek op dit punt te plaatsen.

Colosseumgebouw

hoekpand

Stedenbouwkundig en architectonisch is het doel om de nieuwbouw goed te laten aansluiten aan de bestaande structuur van de Beijerlansdelaan die seriematig opgebouwd is met verschillende korrelgroottes.

Nota van Uitgangspunten - Groningerstraat fase 2

5/24

1 86 88 90 92 94

Gemeentelijk eigendom Woonstad Rotterdam

Huidige situatie.

Particulier eigendom

GS1A-02

GS1B-02

BL86B-03

88 A-02

90 B-02

BL86B-02 GS1A-01

GS1B-01 BL86B-01

GS 1C Groningerstraat

BL86A

Groningerstraat 1/ Beijerlandselaan 86

94 B 02 92 A 94 A 01

88 A-01

90 A-01

88 B

90 A

92 B

94 A

Beijerlandselaan

Overzicht eigendomsgegevens van de panden Beijerlandselaan/Groningerstraat 6/24

Nota van Uitgangspunten - Groningerstraat fase 2

Beijerlandse Passage

2. Plangebied 2.1 Locatie De locatie betreft de resterende vijf panden aan de Beijerlandselaan tot aan de hoek met de oorspronkelijke Groningerstraat. Het grenst aan de ene kant aan de nieuwbouw van de Beijerlandse Brug en aan de andere kant aan de laad en los zone van de Dirk van den Broek. Het hoekpand heeft een dubbele beukmaat en heeft nr. 86 aan de Beijerlandselaan en nr. 1 aan de Groningerstraat.

Aantal:

05 panden, waarvan: 15 bovenwoningen 01 samengevoegde woning en 05 ruimtes voor detailhandel.

Pand

2.2 Huidige situatie Eigendom Pand nr. 86 aan de Beijerlandselaan/nr. 1 aan de Groningerstraat is in een gemengd eigendom, deels particulier, deels van de Gemeente Rotterdam. Pand nr. 90 aan de Beijerlandselaan is eigendom van Woonstad Rotterdam. Panden 88, 92 aan de Beijerlandselaan zijn particulier eigendom. Pand nr. 94 aan de Beijerlandselaan is in eigendom van de Gemeente Rotterdam

Bouwjaar 1926 Straatnaam Huisnummer

Bestemming Eigenaar Grootte (GO) Type

WONEN: GESTAPELD

Groningerstraat

A-01

Groningerstraat

A-02 WONEN: GESTAPELD Particulier 64 m2

Groningerstraat

B-01

WONEN: GESTAPELD

Gemeente Rotterdam

56 m2

Groningerstraat

B-02

WONEN: GESTAPELD

Gemeente Rotterdam

56 m2

Groningerstraat

C WINKEL Particulier

Beijerlandselan 86

A WINKEL Particulier

Beijerlandselan 86

Particulier

64 m2

Alle vijf panden hebben een winkelruimte op de plint en boven woningen. Dit is heel typerende voor de gehele Boulevard Zuid.

211 m2

B-01 WONEN: GESTAPELD Particulier 34 m2

Beijerlandselan 86

B-02 WONEN: GESTAPELD Particulier 38 m2

Beijerlandselan 86

B-03 WONEN: GESTAPELD Particulier 34 m2

2 Beijerlandselaan 88

A-01 WONEN: GESTAPELD Particulier 61 m2

Beijerlandselaan 88

A-02 WONEN: GESTAPELD Particulier 103 m2

Beijerlandselaan 88

B WINKEL Particulier 89 m2

3 Beijerlandselaan 90

A WINKEL Woonstad 73 m2

Beijerlandselaan 90

A-01 WONEN: GESTAPELD Woonstad 51 m2

Beijerlandselaan 90

B-02 WONEN: GESTAPELD Woonstad 98 m2

4 Beijerlandselaan 92

A WONEN: GESTAPELD Particulier 164 m2

Beijerlandselaan 92

B WINKEL Gemeente Rotterdam 79 m2

5 Beijerlandselaan 94

A WINKEL Gemeente Rotterdam 75 m2

Beijerlandselaan 94

B-01

WONEN: GESTAPELD

Gemeente Rotterdam

89 m2

Beijerlandselaan 94

B-02

WONEN: GESTAPELD

Gemeente Rotterdam

90 m2

Nota van Uitgangspunten - Groningerstraat fase 2

7/24

Groningerstraat 13.8711

Detail van het gevelbeeld met verschillende series (korrelgrootte)

foto 1

Beijerlandse Passage

Groningerstraat

9.3651

13.8711

Huidig gevelbeeld - Groningerstraat 1, Beijerlandselaan 86 - 94 met aan de linkerkant het Colosseumgebouw en aan de rechterkant De Beijerlandsepassage

8/24

Nota van Uitgangspunten - Groningerstraat fase 2

raat

Slaghekst

g Blokwe

estraat

seum

la er

Groni

nger

straat

Beije

rland

Polderst raa

selaan

Strijens

l Po

gebo

traat

Bevers

Colos

Beije

rland

se Pa

Foto’s van de huidige situatie

ssage

Beijerla

ndsestr

aat

tseple

Braban

dsela rlan Beije

Brab

ants

estr

aat

Polderst

raat

Strijens

estraat

traat Bevers Bevers

traat

Frieses

traat

Beije

rlan

sestraa

dsela

Holland laan

Rieder

plein

Stichtse

10.04

11.45

tsestraa

Utrech

plein

Stichtse

ra st

lla

foto 2

foto 3

foto 4 Nota van Uitgangspunten - Groningerstraat fase 2

foto 5 9/24

m Li

raat

Slaghekst raat

Slaghekst

raat

Slaghekst

straa

selaa

92A-9

Beije rland

traat Polders

laan ndse

1-88B

0B/02

1A/011C

86A-86

B/03

94A-9

88A/01

4B/02

-88B

90A-9

0B/02

92A-92

94A-9

4B/02

te slopen panden rland

uitbreiding van de locatie (uitgiftegrens)

g Blokwe

Beije rla

88A/0 90A-9

6B/03

straa

arsstra

-1C

86A-8

ouw

inger

locatie

1A/01

Beije

mgeb

Gron

10m

ouw

Strijens estraat

m ca. 14

inger

mgeb

sseu

traat Bevers

l Po Gron

Colo

Beukela

sseu

traat Bevers

an Colo

r de

g Blokwe

projectgrens

max. 3,5 m

Beije

rland

se Pa

ssage

se Pa

Beijerla

ssage

ndsestr

Beijerla

bestaand

ndsestr

aat in

tseple

Braban in

Voorstel uitbreiding van de locatie

Nota van Uitgangspunten - Groningerstraat fase 2

traat

10/24

Bevers

Bestaande situatie, projectgrenzen en te slopen panden

Bevers

tseple

Braban

aat

3. Ruimtelijke uitgangspunten 3.1 Stedenbouwkundige randvoorwaarden Plangebied /Plangrenzen Het plangebied betreft behalve de vijf resterende panden, ook de laad- en los zone tot aan de bebouwingsgrenzen aan de overkant van de Groningerstraat en de stoep aan de Beijerlandselaan tegenover de vijf panden.

10.00m

Rooilijnen De rooilijn is de lijn waar de (voor)gevel van de bebouwing geplaatst moet worden. Uitgangspunt is de locatie maximaal 3,5 m uit te breiden richting de Groningerstraat (noordkant) De Groningerstraat wordt daardoor versmald van ca. 13,5 m naar 10 meter. Deze breedte is de minimale breedte voor het in- en uitrijden van vrachtwagens in de laaden loszone. Consequentie van deze uitbreiding is de noodzaak om telefonie/data kabels te verplaatsen die op dit moment onder deze strook gevonden zijn.

De oorspronkelijke breedte van de Groningerstraat kan, na onderzoek door mobiliteit, kleiner worden. Van belang is dat de mogelijkheid om het laad- en lossen van de supermarkt niet belemmerd wordt. Voorwaarde om de Groningerstraat te versmallen is ook dat er niet geparkeerd wordt in deze straat.

laad-e n

lossen

Met het versmallen van de Groningerstraat wordt de bouwlocatie ca. 50 m2 in zijn totaliteit uitgebreid. Deze grond is gemeentelijke eigendom en heeft dezelfde bestemming als de rest van de locatie: Gemengde bebouwing III, 4 lagen max 88% bebouwingspercentage.

draaicirkel van de vrachtwagen voor inrijden naar de laad-en loshof (met de uitbreiding van de locatie)

Nota van Uitgangspunten - Groningerstraat fase 2

11/24

Blokweg

46-50 5A-5B

16A-16C

65 Beverst

80A-80B 82

Gronin

max.

gerstr

3,5 m

1,00 +

LEGENDA PROJECTGRENS

6B/03

TE SLOPEN PANDEN

39A-39B

41A-41C

MOGELIJK ENTREEZIJDE (WINKELS EN WONINGEN) INGANG VRACHTWAGENS (LADEN EN LOSSEN)

0,60 +

NUTSKAST BESTAAND

77-93F

94A-9

96-108

N-

UIT TE BREIDEN LOCATIE

45A-47

VERBIJZONDERDE HOEK

ZONE WAAR UITSPRINGENDE DELEN AAN DE VOORGEVEL

94-98

49A-49B

MOGELIJK ZIJN - MAX 0,60 m, MIN. VRIJE HOOGTE 4.00 METER.

51A-51B

TE PLAATSEN POORT

104B

100A1,85 +

Beijerla

3-7 ndse P

51-53C

assage

58-62

4-10

114A-1

1-120B

29A-35C

116A-

120A/0

7A-1

14B/02

1-118B

37A-39D

dsestraa

1-112B

118A/0

41B-43D

Beijerlan

112A/0

116B/0 Stedenbouwkundige randvoorwaardenkaart 2

UITGIFTEPEILEN

12/24

Nota van 13 Uitgangspunten - Groningerstraat fase 2 -15C

plein rabantse

42A-48

38A-40D

32-36D

Blokweg

65B-89

0,60 +

31A-31B

74-90E

1-88B

4B/02

29A-29

88A/0

34A

86A-8

92A-9

25A-25

UIT TE GEVEN GROND

0B/02

1A/01-

90A-9

28A-2

21A-21B

1,85 +

26A-26

72A-72B

aat

17A-17B

64-66 68-70

18A-18B

15A-15B

an ndsela Beijerla

0.00

traat

min.1

Strijenses

71 2-2/02

1,85 +

raat

60-62

56-58

12A-12B

N-

52-54

10A-10B

63 63

/B N20 /B O 22 B

72-78C

A-

48-50

61 4-22

6/01-6/

B 52A/01-52

54A-54B/03

56A/01-56B

3 58A-58B/0

3 60A-60C/0

40-44C

Bouwvolume Het bouwvolume is opgebouwde door een duidelijke (winkel)plint met drie woonlagen erboven. De driedelige opbouw van de gevel met een plint, middendeel en kroon, is goed herkenbaar. Bebouwingstypologie Typerends voor de Beijerlandselaan is de hogere winkelplint met woningen erboven. Daken Daken zijn belangrijk in de opbouw van de totale bebouwingswand, ze definiëren de bekroning van het gebouw. Dakgoten/dakranden zijn goed gedefinieerd. De daken van de winkels aan de achterkant, kunnen ruimte bieden voor dakterrassen van de toekomstige woningen. Plint - duidelijke entrees De (winkel) plint van de nieuwbouw is duidelijk vormgegeven. De entrees naar de woningen erboven zijn goed gedefinieerd en herkenbaar. Hoeken Typerend voor stadswijken zijn de verbijzonderde hoeken. Hoewel dit geen normale situatie is omdat de Groningerstraat geen straatfunctie meer heeft, is een afgeschuinde, verbijzonderde hoek wenselijk. Ook voor de beweging van de vrachtwagens in de laad- en loszone zijn de afgeschuinde hoeken van belang. Deze bijzondere hoeken horen bij het blok als geheel in de architectonisch uitwerking en niet alleen bij het pand waarvan ze deel uitmaken.

Aansluiting nieuwbouw aan bestaande bebouwing De nieuwbouwlocatie grenst aan de zuiderkant de bestaande bouw. Belangrijk is dat een goede aansluiting van de nieuwbouw met de bestaande panden wordt gerealiseerd. Dit heeft te maken met de architectonische uitwerking en met de fysieke aansluiting. Een landmeetkundige meting wordt in het kader van het op te stellen stedenbouwkundige matenplan (SMP) hiervoor geadviseerd. Buitenruimte behorende bij het gebouw Aan de voorgevel is het mogelijk om buitenruimte te realiseren in de vorm van een loggia. Het is niet toegestaan balkons met spijlenhekken aan de voorgevel te plaatsen. Aan de achterkant, kan de buitenruimte gerealiseerd worden samen met de galerijontsluiting wanneer het breder is en/of in de vorm van een balkon. Het dak van de winkels op de begane grond kan eventueel dienen als collectieve buitenruimte van de toekomstige woningen. Overdekte ingang

Te onderzoeken: De binnenkant van de locatie grenst aan de overdekte ingang van de laad-en los zone van de supermarkt. Een goed voorstel zou zijn het dak te vergroenen zodat het aantrekkelijker wordt voor het aanzicht vanaf de bovenwoningen. Echter, dit moet nog onderzocht worden of het mogelijk is en of de eigenaar van deze gronden akkoord gaat met dit voorstel.

Uitspringende delen Uitspringende delen aan de voorgevel in de vorm van erker(s)en/of loggia’s i.c.m.een balkon zijn mogelijk en mogen maximaal 0,60 meter uit de rooilijn springen vanaf de eerste verdieping. Vrije hoogte t.o.v het maaiveld is minimaal ca. 4 meter.

Nota van Uitgangspunten - Groningerstraat fase 2

13/24

3.2 Programma Beoogde programma Het beoogde programma van de nieuwbouw is als volgt: Winkelruimte(s) op de plint en appartementen erboven. De beoogde doelgroepen zij: Kleine huishoudens (23-55 jaar) en/of ouderen (>55 jaar). De wijk Hillesluis valt binnen het Vitale Stadswijken woonmilieu in de Woonvisie Rotterdam. (minimaal gemiddeld)

bede ka-

opnguikt. volmibede

twee oevers

OV-knoop Woonmilieu Hoogbouwzones (zie Hoogbouwvisie) Compact centrum op Creatief gemengde twee oevers stadswijken OV-knoop Vitale stadswijken

BeBo’s: 85m

GBO Woningen in deze gebie-

(minimaal gemiddeld) den zijn nooit kleiner dan 40m2 2

2 Appartementen: 50m Appartementen: 60m 2 2 BeBo’s: 85m Grondgebonden: 95m 2

BeBo’s: 85m Woningen in deze gebieden zijn nooit kleiner dan Hoogbouwzones Woningen in deze gebieSubcentra 40m2 (zie Hoogbouwvisie) den zijn nooit kleiner dan 50m2 2 Creatief gemengde Appartementen: 60m 22 stadswijken Luxe groenstedelijk Appartementen: 70m Grondgebonden: 95m Het Nieuwe Kwaliteitsbeleid Wonen is hier te vinden: 2 wonen 2 Grondgebonden: 95m BeBo’s: 85m Vitale stadswijken https://www.rotterdam.nl/nieuws/kwaliteitsbeleid/ 2 Groenstedelijk wonen BeBo’s: 85m Woningen in deze gebieSubcentra den zijn nooit kleiner dan Woningen in deze gebieDorps wonen 50m2 den zijn nooit kleiner dan 60m2 2 Luxe groenstedelijk Appartementen: 70m 2 wonen Grondgebonden: 95m

ep p tt

kageopver-

Volgens het Nieuwe Kwaliteitsbeleid Wonen zijn de minimale gebruiksoppervlakte van de nieuw te bouwen 2 Compactin centrum op alsAppartementen: 50m woningen dit woonmilieu volgt:

laan

vol-

landse

ng-

GBO

De openbare buitenruimte aangrenzend aan het bouwplan moet waar het nodig is hersteld en/of opnieuw aangelegd worden. In relatie tot dit project dient er voor de openbare buitenruimte een inrichtingsplan gemaakt te worden. De inrichting van de openbare buitenruimte wordt i.o.m. de ontwikkelende partij vormgegeven en door de gemeente Rotterdam uitgevoerd. Het Inrichtingsplan volgt de richtlijnen van de Rotterdamse Stijl en sluit aan bij de bestaande inrichting van de Beijerlandselaan.

Beijer

Woonmilieu

3.3 Openbare buitenruimte randvoorwaarden

uikt. men miwode

male gerleg verpermen

wo-

de vrijmale ken

rleg geperven

ge-

Groenstedelijk wonen

BeBo’s: 85m

14/24

Collectiviteit – ruimte voor ontmoeten Woningen in deze gebieDorps wonen

Hof voormalige Groningerstraat behorend bij de Beijerlandselaan

Nota van Uitgangspunten - Groningerstraat fase 2

3.4 Architectuur De locatie valt binnen gebiedstype Planmatige stedelijke uitbreiding van de Welstandsnota Rotterdam. Specifiek voor de Beijerlandselaan/Groene Hilledijk (Boulevard Zuid) is de seriematige invulling van de bebouwingswand. De bebouwingswand van de Beijerlandselaan is opgebouwd door een aaneenschakeling van series van circa 2 à 6 panden.

Verschillen in de compositie van de gevels door de repetitie van architectonische elementen zoals erkers, raampartijen, dakkapellen, daklijsten. Deze series definiëren de ‘korrelgrootte’ van de wand. Architectuurbeeld van de nieuwbouw houdt rekening met en sluit aan de seriematige opbouw van de bebouwingswand van de Beijerlandselaan.

bebouwingswand

wand - driedelig - BASEMENT - MIDDENDEEL - BEKRONING

architectonische elementen (repetitie) van dakkapellen, erkers, dakopbouw, dakrand, schoorstenen, raampartijen, witten houten raamkozijnen.

series (korrelgrootte)

analyse opbouw van de wand van de Beijerlandselaan Nota van Uitgangspunten - Groningerstraat fase 2

15/24

Parkeernorm auto’s

Mobiliteit

Mobiliteit staat in dienst van een goede bereikbaarheid, een gezonde leefomgeving, energietransitie, kwaliteit van de openbare ruimte en de ruimtelijke verdichting. Het aantrekkelijk houden van Rotterdam voor alle diverse gebruikers van de stad is steeds belangrijker. Dit betekent dat we de fiets, voetganger en openbaar vervoer meer ruimte geven en minder ruimte wordt geboden aan het autoverkeer. Er wordt in Rotterdam ingezet op nieuwe schone vervoersmiddelen en ander reisgedrag.

Andere mogelijkheden t.a.v. vrijstelling van de auto parkeereis zijn in de beleidsregeling aangegeven. Het fietsparkeren mag individueel of collectief gerealiseerd worden. In dit geval dient het inpandig te worden opgelost. De Beleidsregeling parkeernormen is te vinden op: https://decentrale.regelgeving.overheid.nl/cvdr/xhtmloutput/ Actueel/Rotterdam/CVDR486392.html

Op basis van artikel 6.4 en 6.5 (zie paragraaf 2.2) kan er besloten worden een lagere parkeernorm van 0,6 autoparkeerplaatsen per woning te hanteren voor zorgwoningen

Parkeernorm fiets

Bereikbaarheid De locatie is goed bereikbaar met het openbaar vervoer. Tramlijn 23 en 25 en buslijn 77 bedienen deze buurt. Parkeren Het parkeren dient conform de normen uit de Beleidsregeling Parkeernormen auto en fiets gemeente Rotterdam 2018 te worden gerealiseerd, waarbij uitgangspunt is dat het parkeren op eigen terrein moet worden opgelost. De locatie valt binnen Zone B - Stadswijken. Realiseren van parkeren binnen het uit te geven terrein is echter voor deze locatie onmogelijk. Het is mogelijk de huidige parkeerbehoefte van de bestaande bouw (ca.9 PP van de bestaande woningen en ca.13 PP van de bestaande winkels, te verrekenen met het nieuw te realiseren aantal parkeerplaatsen door middel van salderen. De parkeereis kan daarom worden verminderd met de parkeereis van het laatste legale gebruik, tenzij er sprake is van langdurige leegstand (5 jaar). Onderzocht moet worden of deels van de parkeereis van dit plan eventueel opgelost kan worden in de destijds gerealiseerde parkeergarage bij de Beijerlandsebrug.

Parkeernorm auto’s - winkelfunctie

16/24

Nota van Uitgangspunten - Groningerstraat fase 2

Technische randvoorwaarden en regelgeving

5.1 Energie In 2050 hebben we een toekomstbestendige stad! Onze energievoorziening is betrouwbaar, betaalbaar, schoon en gezond. Dat hebben we naar aanleiding van de klimaatconferentie in Parijs met elkaar afgesproken. We koken en verwarmen ons huis dan met duurzame warmtebronnen en dat maakt een aardgasvrij Rotterdam. Gasnetten maken veelal plaats voor warmtenetten en extra elektranetten. Huizen worden geïsoleerd en voor de CV-ketel en het gasfornuis komen aardgasloze alternatieven. Alternatieven voor aardgas zijn electrische oplossingen, warmtenetten en biogas. Maar ook wind en zon zijn duurzame alternatieve energie bronnen. Grote delen van Rotterdam kennen nu al een warmtenet en in combinatie met de restwarmte die de regio heeft (agv industriële restwarmte) is dit een energetische en kosten efficiënte oplossing voor oa. het verwarmen van nieuwe maar ook bestaande woningen. De woning(en) dienen op het stadsverwarmingsnet te worden aangesloten conform de Rotterdamse verordening. Nieuwbouw dient aardgas vrij zijn. Mogelijkheid om aan het aanwezige warmtenet aan de Brabantsestraat aan te sluiten moet t.z.t.onderzocht worden. 5.2 Vuilafhandeling Huishoudelijk afval wordt in Rotterdam opgehaald door de Gemeente Rotterdam. In de wijk Hillesluis wordt huishoudelijk afval ingezameld met ondergrondse afvalcontainers.

Aangezien het gaat om vervangende nieuwbouw, zijn er geen capaciteitsproblemen voor de bestaande containers te verwachten. De huishoudens in de nieuwbouw kunnen dus gebruik blijven maken van de ondergrondse containers die aanwezig zijn in de Brabantsestraat of Slaghekstraat.

5.3 Nuts voorzieningen, trafo’s en installaties Nutsvoorzieningen, transformatorruimtes en installaties dienen in overleg met de betrokken diensten/instanties in de bebouwing te worden opgenomen. De impact op de plintgevel en buitenruimte moet worden geminimaliseerd. Wanneer een verdeelstation voor de aansluiting op de stadsverwarming voor dit bouwplan nodig is, dient het inpandig te worden opgenomen. 5.4 Kabels en Leidingen Wanneer de bouwlocatie uitgebreid wordt is het nodig om telecom leidingen te verplaatsen. Voor meer informatie hierover aub contact opnemen met het Ingenieur Bureau van de gemeente Rotterdam. 5.5 Uitgiftepeil Het beoogde uitgiftepeil varieert van 0,60 boven NAP tot aan 1,85 boven NAP. De uitgiftepeilen worden in de stedenbouwkundige randvoorwaardenkaart en in het stedenbouwkundig matenplan aangegeven. Eventuele hoogteverschillen dienen binnen het uit te geven terrein te worden opgelost. 5.6 Natuurinclusief Rekening houden met fauna en flora bij de inrichting van de stad en ontwikkeling van gebouwen noemen we natuurinclusief bouwen. Rotterdam wil met het natuurinclusief bouwen een stimulans geven aan natuurontwikkeling van de stad. Daarmee wil de gemeente ervoor zorgen dat de bijzondere flora en fauna in woningen en gebouwen van de stad behouden blijft en uitgebreid wordt.

Aangezien natuurinclusief bouwen vaak maatwerk is, afgestemd op specifieke soorten, wordt aanbevolen om voor een goede uitwerking een ecoloog in te schakelen voor advies.

Nota van Uitgangspunten - Groningerstraat fase 2

Eisen per gebied Per gebiedstype in Rotterdam is inzichtelijk gemaakt wat de aandachtspunten zijn met betrekking tot flora en fauna waar in de ontwikkeling rekening mee moet worden gehouden. Hiertoe wordt de gebiedsindeling van de Rotterdamse stijl gehanteerd. Voor deze ontwikkeling binnen het gebied Stadswijken gelden de volgende aandachtspunten voor bouwen en omgeving: Stadswijken Bouwen • Nestelplekken voor zwaluwen, mussen en vleermuizen per blok of buurt. • Binnenterreinen inrichten met bomen, struweel en hagen, bloemrijke planten en open water schalen, kleine vijvers. • Groene geveltuinen en groene gevels. Omgeving • Aantrekkelijk groen voor vogels, kleine zoogdieren en insecten in de straten, op de pleinen en langs de singels. • Bomenlanen als routes voor vleermuizen en vogels. • In randen van de wijk struweelzones en hagen voor vogels. • Relatie met kademuren, oevers en boombeplanting rivier benutten • Aansluiten op de natuurwaarden in de ‘romantische laag’ (Arboretum Trompenburg, het Park o.a.) en de singels. • Zorg voor verbindingen onder wegen en bruggen door.

Natuurbehoudend slopen In geval van sloop en renovatie geldt bescherming van fauna door de wet natuurbescherming. Het advies is daarom om zo vroeg mogelijk een project fauna onderzoek te starten. Bij meerdere ontwikkelingen tegelijkertijd is het raadzaam om fauna onderzoek per buurt of wijk uit te voeren om zo op efficiënte manier te komen tot effectieve plannen en maatregelen. 17/24

Gr Vk

COL

OSS

EUM

II.3

I.1

GB I.4 GBIV.1

GBIV.4

GB I.2

GBIV.4

P GB I.2

GB I.2

II.5

I.4

GBIV.4

ESTRAA STRIJENS

W.4

= 15

W.4

BIV.5

W.4

W.3

RAA T

I.1

STRAA T

PUTSE

W.4

GB I.2

SEW

W.4

GB II.2

Nota van Uitgangspunten - Groningerstraat fase 2

W.4

STRAAT

W.4

GB II.5

KEN

planmatige uitbreiding II.3 GBstedelijke

NTSEP

BRABA

VAR

horecaGtoegestaan r IN

gemengde bebouwing III

ST-

W.4

GBII.4/ GBIII.4/ GBIV.4

W.4

W.3

STRAA

W.3

POLDER

V GB

AAT

GB V.3

STR LAARS

BLOKW

W.4 BEIJER

W.3

RSTRAA T

BEUKE

W.3

GBIV.5

LANDSE

18/24

VARKENOORDSEPARK

W.3

STRAA

ERPLEIN

ESWEG

GB III.4 88 %

W.3

BEVER

NSEPLE

GB II.4

GBIV

GBIV.5

STRIJE

Vg 4

GBIV.4 GBIV.1

EG BLOKW

GB I.1

W.4

SCHILDSTRAAT

LAANTJ

W.4

I.5

GBIV.5

W.4

W.3

H = 12,5

GBIV.5

GB II.4

W.4

MvI

Welstandsnota Rotterdam - uitsnede kaart gebiedstypen

W.3

W.4

H = 16

7 6

II.

MvI

T STRAA

RAAT ORDPOLDERST

4 .9

TRAAT

INGER

1 2 3

59,5 % Gr

GRON

4. Woningdifferentiatie GB II.2 5. Plinten met hoge kwaliteit 6. Mobiliteitstransitie 7. Duurzaam bouwen en 9. Architectenkeuze in samenspraak 1

MvI = 18

II.

STRAA BEVER

GB I.1

AAN

ERSTRAAT

SLAGHEKS

I.6

W.4

Vuistregels stadswijken De vuistregels beschrijven het gehele spectrum van GB I.3 ambities voor bouwen in de stadswijken. In gezamelijk AT T en initiatiefnemer de RA overleg bepalen gemeente ST 4 LD I II. H haalbaarheid van de afzonderlijke beleidsthema’s inII.1 B SC .4 G Gr W samenhang met het ambitieniveauN van het geheleGBproject. A LA Voor deze ontwikkeling zijn metERname de volgende LD O P ambities uitgelicht:

GB I.4

DSEL

Mv II H =2 5

MvI H = 10

Ht.5

I.5

GB I.1

W.4

Bestemmingsplan B

Welstand Op het bouwplan zijn de algemene criteria ‘ReguliereGB I.4 W.4 gebieden’ en de aanvullende criteria ‘Planmatige stedelijke W.4 W.4 uitbreidingen van toepassing.GB I.4 TRAAT SLAGHEKS De Welstandsnota is te vinden op www.rotterdam.nl/welstandsnotarotterdam W.4 Gr

RLAN

IJK

W.4

MALIESTRA

KLOSSTRA

GB I.4

Vg Bestemmingsplan P.1 II.5 GB Het vigerende bestemmingsplan voor de locatie is het bestemmingsplan Hillesluis, vastgesteld op 30-9-2010; GB II.5 GB II.1 onherroepelijk op 31-12-2010. M Binnen de locatie GB II.1 Vg verklaard W.3 vI W.3 .3 de bestemming Gemengde bebouwing III max. 4 lagen, Wis T van kracht. H = 12 maximaal 88% bebouwingspercentage T De beoogde ontwikkeling past hierin.

W.10

G BEIJE

LL HI

TSE

Het bouwplan wordt getoetst aan hetPUbestemmingsplan, Vg het bouwbesluit en de Welstandsnota Rotterdam. .6 BI

Vg B VII.4

W.4

N LAA

GB I.1

GB V

Regelgeving

II.9 GB V

II.14 GB V

Vk 4.7 Expeditie De vuistregels zijn te vinden op Logistieke voorzieningen worden inpandig ingepast, www.rotterdam.nl/wonen-leven/vuistregels-bouwenT waarbij de bevoorrading vlot, veilig en schoon plaats kan LAA AA stadswijken P NTJ TR ESW ES EG OS vinden (bv door inpandig laden & lossen, laad & los routes, R 2E restricties aan formaat/emissies voertuigen etc.).

7.00

6.90

VARIANT 2 - ENTREE AAN DE BEIJERLANDSELAAN 9.50 3.65 7.15 7.15 7.15 2e VERDIEPING

6.90

84m2 GO VARIANT 2 - ENTREE AAN DE BEIJERLANDSELAAN 3e VERDIEPING

VARIANT 2 - ENTREE AAN DE BEIJERLANDSELAAN 2e VERDIEPING

6. Proefverkaveling - VARIANT 1 - Twee winkelunits en entree v/d woningen aan de Beijerlandselaan

11.00 6.90

6.90

hoek appartement 63 m2 GO appartement 63 m2 GO

appartementen ca.78m2 GO 9.50 3.65

7.15

11.00

ontsluiting v.d. appartementen ca.40 m2

hoek appartement 63 m2 GO

hoek appartement ca.65 m2 GO

7.00

6.90

7.15

6.90

11.00

7.00

hoek appartement ca.65 m2 GO

toegevoegde ruimte ca.50 m2

7.00

6.90

1 appartementen ca. 70m2 GO

12.00 7.15

P fiets/berging ca.150 m2 appartement 63 m2 GO

winkelunit 1 ca.140m2 2

P fiets/berging winkelunit 2 ca.150 m2 ca.280m2

13.00

1 appartementen appartementen ca.70m2 GO poort ca. 78m2 GO

min. 10.00

7.15

Derde verdieping - appartementen

hoek appartement 63 m2 GO

winkelunit 1 ca.140m2

34.60

winkelunit 2 ca.280m2

Begane grond - Twee winkelunits, portiek appartementen, (fiets)berging min. 10.00 34.60 VARIANT 2 - ENTREE AAN DE BEIJERLANDSELAAN BEGANE GROND

- ENTREE AAN DE GRONINGERSTRAAT en ÉÉN WINKELUNIT 1e VERDIEPING VARIANT 2 - ENTREE AAN DE BEIJERLANDSELAAN

9.50 3.65

13.00

11.00

2.00

ca.50 m2 ontsluiting v.d. appartementen 40 m2

7.15

VARIANT 2 - ENTREE AAN DE BEIJERLANDSELAAN 2e VERDIEPING

dak bestaande laad-en lossen vergroenen appartementen300m2 poort ca.78m2 GO collectief dakterras ca. 110 m2 toegevoegde ruimte

Groningerstraat Groningerstraat

ontsluiting v.d. appartementen ca.40 m2

(gallerij)ontsluiting v.d. appartementen ca.100 m2

appartementen 84m2 GO

9.50 3.65

ontsluiting v.d. appartementen 40 m2

hoek appartement ca.65 m2 GO

7.15

hoek appartement 63 m2 GO

VARIANT 2 - ENTREE AAN DE BEIJERLANDSELAAN 1e VERDIEPING

ontsluiting v.d. appartementen ca.40 m2

7.15

appartement 63 m2 GO

appartementen 84m2 GO

Eerste verdieping - appartementen en collectieve buitenruimte

7.15

VARIANT 2 - ENTREE AAN DE BEIJERLANDSELAAN 3e VERDIEPING

appartementen (gallerij)ontsluiting 84m2v.d. GO appartementen ca.100 m2

appartementen ca.70m2 GO

9.50 3.65 7.15 7.15 VARIANT 2 - ENTREE AAN DE BEIJERLANDSELAAN 1e VERDIEPING

6.90

9.50 3.65

12.00

6.90

appartementen 84m2 GO

appartement 63 m2 GO hoek appartement Tweede verdieping - appartementen 63 m2 GO

Nota van Uitgangspunten - Groningerstraat fase 2

19/24

7.15

(gallerij)ontsluiting v.d. appartementen ca.100 m2 dak bestaande laad-en lossen vergroenen 300m2 appartementen 84m2 GO collectief dakterras ca. 115 m2

VARIANT 2 - ENTREE AAN DE BEIJERLANDSELAAN 2e VERDIEPING

12.00

6.90

appartementen 70m2 GO

12.00

7.00

appartement 63 m2 GO

12.00

hoek appartement ca.65 m2 GO

hoek appartement 63 m2 GO

collectief dakterras ca. 115 m2 dak bestaande laad-en lossen vergroenen 300m2 (gallerij)ontsluiting v.d. appartementen ca.100 m2 collectief dakterras ca. 115 m2

12.00

appartementen 78m2 GO

ontsluiting v.d. appartementen ca.40 m2

(gallerij)ontsluiting v.d. appartementen ca.100 m2

appartement 63 m2 GO

dak bestaande laad-en lossen vergroenen 300m2

(gallerij)ontsluiting v.d. appartementen ca.100 m2

appartementen 84m2 GO

9.50 3.65

7.15

hoek appartement 63 m2 GO

appartementen ca.70m2 GO

7.00

6.90

12.00

11.0

hoek appartement ca.65 m2 GO

VARIANT 2 - ENTREE AAN DE BEIJERLANDSELAAN 2e VERDIEPING 9.50 3.65 7.15 7.15 7.15

6.90

VARIANT 2 - ENTREE AAN DE BEIJERLANDSELAAN 2e VERDIEPING

VARIANT 2 - één winkelunit en entree v/d woningen aan de Groningerstraat

dak bestaande laad-en lossen vergroenen 300m2

6.90

11.00 6.90

dak

(gallerij) a

appartementen ca.78m2 GO

hoek appartement 63 m2 GO

hoek appartement ca.65 m2 GO

appartementen ca.70m2 GO 9.50 3.65 7.15 7.15

appartement 63 m2 GO

7.00

6.90

colle

6.90 appartement 63 m2 GO

ontsluiting v.d. appartementen ca.40 m2

appartementen ca. 70m2 GO

7.00 6.90 6.90 VARIANT 1 - ENTREE AAN DE GRONINGERSTRAAT en ÉÉN WINKELUNIT 1e VERDIEPING

6.90

7.15

12.00

6.90

appartementen ca. 70m2appartementen GO ca. 78m2 GO

6.90

12.00

2.00 6.90

7.00

hoek appartement ca.65 m2 GO

appartementen 70m2 GO

7.00

11.00

ontsluiting v.d. appartementen ca.40 m2

dak bestaande l

11.00

2.00

hoek appartement ca.65 m2 GO

collectief dakterras ca. 110 m2

11.00

ontsluiting v.d. appartementen ca.40 m2

appartementen 78m2 GO

ontsluiting v.d. appartementen ca.40 m2

collectief dakterras ca. 110 m2 dak bestaande laad-en lossen vergroenen appartementen 300m2 ca. 78m2 GO

hoek appartement 63 m2 GO

Eerste verdieping - appartementen en collectieve buitenruimte

Derde verdieping - appartementen

9.50 3.65 7.15 VARIANT 2 - ENTREE AAN DE BEIJERLANDSELAAN 1e VERDIEPING

VARIANT 1 - ENTREE AAN DE GRONINGERSTRAAT en ÉÉN WINKELUNIT 1e VERDIEPING

7.15

VARIANT 2 - ENTREE AAN DE BEIJERLANDSELAAN 1e VERDIEPING

P fiets/berging ca.140 m2

dak bestaande laad-en lossen vergroenen 300m2

poort

11.00

7.00

6.90

toegevoegde ruimte 6.90 m2 ca.50

6.90

10.00 34.60 VARIANT 1 - ENTREE AAN min. DE GRONINGERSTRAAT BEGANE GROND

20/24 VARIANT 1 - ENTREE AAN DE GRONINGERSTRAAT BEGANE GROND

Nota van Uitgangspunten - Groningerstraat fase 2

VARIANT 1 - ENTREE AAN DE GRONINGERSTRAAT en ÉÉN WINKELUNIT 1e VERDIEPING

6.90

ontsluiting v.d. appartementen 40 m2

toegevoegde ruimte min. 10.00 ca.50 m2

1 poort

2 appartementen ca. 70m2 GO

34.60 1

10.00 34.60 VARIANT 2 - ENTREE AAN min. DE BEIJERLANDSELAAN BEGANE GROND

13.00

Tweede verdieping - appartementen

6.90

Groningerstraat

Begane grond - Winkels, portiek appartementen, fietsberging

7.00

appartementen ca. 78m2 GO appartementen ca.70m2 GO

13.00

hoek appartement ca.65 m2 GO

poort

11.00

winkelunit ca.450m2

2.00

34.60

ontsluiting v.d. appartementen 40 m2

hoek appartement v.d. ca.65 ontsluiting m2 GO appartementen ca.40 m2

13.00

Groningerstraat

min. 10.00

poort

appartementen collectief dakterras ca.78m2 ca. GO110 m2

ontsluiting v.d. appartementen ca.40 m2

P fiets/berging ca.140 m2

Groningerstraat

ontsluiting v.d. appartementen 40 m2

winkelunit ca.450m2

13.00

ontsluiting v.d. appartementen 40 m2

Er zijn twee varianten onderzocht, een variant met één winkelunit en de ontsluiting v/d woningen aan de Groningerstraat en een andere variant met twee winkelunits en de ontsluiting v/d woningen aan de Beijerlandselaan. Variant 1 - Twee winkelunits en entree v/d woningen aan de Beijerlandselaan winkelunit 1 - ca. 140 m2 winkelunit 2 - ca. 160 m2 6 appartementen - ca 63 m2 GO 9 appartementen ca. 84 m2 GO

Variant 2 - één winkelunit en entree v/d woningen aan de Groningerstraat winkelunit - ca. 450 m2 3 appartementen - ca. 65 m2 GO 9 appartementen ca. 70 m2 GO 3 appartementen ca. 78 m2 GO

Nota van Uitgangspunten - Groningerstraat fase 2

21/24

Groningerstraat 13.90

Beijerlandse Passage 9.40

Impresie gevelbeeld - VOOR versmallen Groningerstraat

Groningerstraat 10.00

Beijerlandse Passage 9.40

Impresie gevelbeeld - NA versmallen Groningerstraat 22/24

Nota van Uitgangspunten - Groningerstraat fase 2

7. Impressies

Wonen boven winkel Deventer, hoekoplossing

Wonen boven winkel Hoorn, hoekoplossing Wonen boven winkel Prinsestraat Den Haag

Wonen boven winkel Hoorn, hoekoplossing, erkers

Nota van Uitgangspunten - Groningerstraat fase 2

23/24

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=RotterdamRaad&id=8d990c23-11f0-4d5c-85d5-17eec0add1a9