21bb6218 Raadsvoorstel over Vaststelling bestemmingsplan Tweebosbuurt Zuid-Oost

14. Financiële uitvoerbaarheid Reclamant betwist de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Ten eerste volgt uit het plan dat de bodem naar verwachting verontreinigd is en als ‘industrie’ is aangemerkt. Indien de bodem daadwerkelijk is verontreinigd, dan leidt dit tot een saneringsopgave met de daarbij behorende kosten. Die mogelijke kosten zijn niet meegenomen in het kader van de financiële uitvoerbaarheid. Ten tweede is sprake van een onduidelijke eigenaarsconstructie tussen Stichting Vestia en de gemeente Rotterdam. Zo is de Wnb- ontheffing verleend aan de gemeente Rotterdam, maar is Stichting Vestia eigenaar van de woningen. Onduidelijk is hoe deze eigenaarsconstructie is meegenomen in de financiële uitvoerbaarheid. Daarbij is tevens

Registratienummer cluster. BS21/00709 21bb006218 Portefeuillehouder: S.A. Kurvers Steller: Nadia Mehadi

pagina 18

van belang dat aan Stichting Vestia subsidie is toegekend op grond van de Regeling Vermindering Verhuurderheffing. Mocht die subsidie niet toegekend worden omdat niet tijdig gestart kan worden met de sloop, dan zal de financiering van het project in gevaar komen. Reactie Zoals in de reactie onder 10. is beschreven, is voor het grootste deel van de Tweebosbuurt de bodemkwaliteit onderzocht en is op basis daarvan bepaald wat de kosten voor een bodemsanering zijn, met een extrapolatie voor blok P3. Deze kosten zijn opgenomen in de Grondexploitatie Tweebosbuurt en daarmee gedekt, zodat de financiële uitvoerbaarheid verzekerd is. Ten aanzien van de ‘eigenaarsconstructie’ merken wij op dat de eigendomssituatie inclusief de financiële uitvoerbaarheid is omschreven in de Samenwerkingsovereenkomst tussen Stichting Vestia en de gemeente Rotterdam. Daarnaast is de eigendomssituatie voor eenieder terug te vinden in het kadaster. Dit staat los van de uitvoering van de werkzaamheden en het aanvragen van vergunningen. De aangevraagde ontheffing Wnb ziet toe op de werkzaamheden sloop, bouwrijp maken, nieuwbouw en woonrijp maken. Om deze reden hebben Vestia en de gemeente Rotterdam ervoor gekozen dat de gemeente aanvrager is van de ontheffing voor alle genoemde activiteiten. De door reclamant genoemde onduidelijkheid heeft geen invloed op de financiële uitvoerbaarheid.

Het is verder overigens correct dat de subsidie op grond van de Regeling Vermindering Verhuurdersheffing van belang is voor de financiële dekking van het project. Mede om die reden is in april 2021 gestart met de sloop van de woningen. Conclusie Wij stellen u voor deze zienswijze ongegrond te verklaren.

15. Bestemming Verkeer Op grond van het ontwerpbestemmingsplan kunnen twee nieuwe verkeersverbindingen gerealiseerd worden tussen de Tweebosbuurt en de nieuwbouw van Parkstad. Die verkeersverbindingen zijn echter overbodig, gezien de nabijgelegen Putselaan en Paul Krugerstraat. De nieuwe verkeersverbindingen leiden ertoe dat extra verkeersdruk in de woonbuurten zal ontstaan. Er wordt zodoende niet voldaan aan de eisen voor een goede ruimtelijke ordening. Alternatieve verbindingen voor langzaam verkeer over de dijk zijn goed mogelijk, zoals de bestaande overgang bij de Riebeekstraat. Reactie Met de ontwikkeling van Parkstad wordt de barrière die de Hilledijk vormt tussen de Afrikaanderwijk en de Kop van Zuid over nog grotere lengte problematisch. Deze barrière wordt geslecht door de Paul Krugerstraat en de Martinus Steijnstraat op te laten lopen tot het niveau van de kruin van de dijk, en ze vervolgens te verlengen tot aan de Laan op Zuid. Daarnaast wordt een nieuwe route geïntroduceerd, de Emily Hobhouse/Stroomkoningstraat, die ook wordt doorgetrokken naar de Laan op Zuid. De Hilledijk zelf wordt een hoger gelegen deel van het stratenpatroon. Deze nieuwe doorsteken zorgen voor een goede bereikbaarheid en voor een sterke relatie tussen beide buurten.

Door het slechten van de barrière van de waterkering en door op een aantal plekken nieuwe aansluitingen te maken op de Laan op Zuid, ontstaat een samenhangend netwerk van routes. Het netwerk verbindt het alledaagse stedelijk leven in de wijken met elkaar. Zowel de Martinus Steijnstraat als de Emily Hobhousestraat functioneren op buurtniveau en zullen worden gebruikt voor vervoersbewegingen binnen de buurten. De vervoersbewegingen op de Putselaan en de Paul Krugerstraat zijn bewegingen op een ander schaalniveau. De Paul Krugerstraat functioneert op wijkniveau en verbindt de

Registratienummer cluster: BS21/00709 21bb006218 Portefeuillehouder: S.A. Kurvers Steller: Nadia Mehadi

pagina 19

Afrikaanderwijk met Feijenoord. De Putselaan fungeert op stadsdeelniveau en is een belangrijke verbinding op Zuid. Dit verkeer zal geen gebruik maken van de nieuwe verbinding in de Tweebosbuurt. Door de nieuwbouw van woningen in Parkstad is er een toename van verkeer in de straten van de Tweebosbuurt. Deze toename van verkeersbewegingen komt echter niet van de Putselaan of de Paul Krugerstraat, het gaat hier om bewegingen op buurtniveau voor de ontsluiting van de nieuwbouw. Conclusie Wij stellen u voor deze zienswijze ongegrond te verklaren.

16. Architectonische verantwoorde afronding In artikel 9 van de planregels wordt de mogelijkheid van een architectonisch verantwoorde afronding van de bovenste bouwlaag geboden. Een dergelijke formulering is te vrijblijvend, nu nergens wordt omschreven wat hieronder dient te worden verstaan. Reactie Artikel 9 van de planregels biedt het college van burgemeester en wethouders de bevoegdheid om bij een omgevingsvergunning voor het bouwen af te wijken van de regels ten aanzien van de maximum toegestane bouwhoogte van een gebouw, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1,5 meter. Uitoefening van die bevoegdheid is gekoppeld aan de voorwaarde dat de extra bouwhoogte nodig is voor een architectonisch verantwoorde afronding van de bovenste bouwlaag. Omdat het bestemmingsplan voor beide blokken reeds een maximum bouwhoogte van 14 meter toestaat en de in artikel 9 van de planregels opgenomen afwijkingsbevoegdheid is beperkt tot 1,5 meter extra aan hoogte, achten wij die regeling passend. Van een te vrijblijvende planregeling is geen sprake en wij zien ook niet in hoe reclamant hierdoor in zijn belangen wordt geraakt. Conclusie Wij stellen u voor deze zienswijze ongegrond te verklaren.

17. Parkeergelegenheid Behoudens artikel 11 van de planregels is in het ontwerpbestemmingsplan niets opgenomen ten aanzien van de parkeergelegenheid in het plangebied. Uit artikel 11 volgt dat een omgevingsvergunning slechts mag worden verleend als sprake is van voldoende parkeergelegenheid. Dit roept de vraag op hoe is geborgd dat parkeergelegenheid voldoet aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening. In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient namelijk sprake te zijn van duidelijkheid omtrent de parkeergelegenheid en kan dit niet eerst aan de orde komen bij het verlenen van de omgevingsvergunning. Het slechts verwijzen naar een Beleidsregeling Parkeernormen auto en fiets gemeente Rotterdam 2018 is onvoldoende om de benodigde duidelijkheid te verschaffen, aldus reclamant. Reactie Gelijk zoals reclamant aangeeft, is in artikel 11 van de planregels bepaald dat een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen en het gebruik van gronden of bouwwerken op grond van de regels in hoofdstuk 2, uitsluitend worden verleend als voorzien wordt in voldoende parkeergelegenheid voor auto’s en fietsen, overeenkomstig het in de gemeente Rotterdam geldende beleid ten aanzien van parkeren.

Met die regeling en verwijzing naar de Beleidsregeling Parkeernormen auto en fiets gemeente Rotterdam 2018 is genoegzaam geregeld dat ten behoeve van de beoogde ontwikkeling voldoende parkeergelegenheid wordt gerealiseerd.

Registratienummer cluster: BS21/00709 21bb006218 Portefeuillehouder: S.A. Kurvers Steller: Nadia Mehadi

pagina 20

Conclusie Wij stellen u voor deze zienswijze ongegrond te verklaren.

Ambtshalve wijzigingen: 1. In artikel 4.2 van de bestemming Wonen wordt de volgde dakterrassenregeling opgenomen: Op plat afgedekte daken is een dakterras toegestaan; indien de maximum toegestane bouwhoogte van een gebouw is bereikt, geldt daarvoor dat: 1. een terrasafscheiding gerealiseerd moet worden met een maximale bouwhoogte van 1,2 meter, op een afstand van minimaal 1,5 meter uit de dakrand; 2. indien een borstwering aanwezig is die als afscheiding kan functioneren kan voor de betreffende zijde worden volstaan; 3. een gebouwde voorziening op het dak (ten behoeve van de daktoegang) is toegestaan met een maximum oppervlakte van 6 m2, een maximale hoogte van 2,5 meter en op een afstand van minimaal 2,5 m uit de dakrand.

2. Op de Verbeelding wordt de rooilijn van blok R met 0.75 cm verschoven aan de kant van de nieuw te realiseren Emily Hobhousestraat. Hiermee wordt de Emily Hobhousestraat in plaats van 20 meter 19.25 meter breed tussen blok R en blok P3. Financiële en juridische consequenties/aspecten: Op grond van artikel 6.12 lid 1 Wro stelt de gemeenteraad een exploitatieplan vast voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. In het tweede lid van artikel 6.12 Wro is aangegeven dat onder andere van het opstellen van een exploitatieplan kan worden afgezien wanneer het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden anderszins is verzekerd. De kosten van grondexploitatie worden anderszins verhaald middels gronduitgifte. Voor de uitvoering van de opgenomen bouwplannen is een grondexploitatie vastgesteld met een tekort. Ter dekking van dit tekort heeft de gemeente een voorziening getroffen. Om de herontwikkeling daadwerkelijk te kunnen realiseren, moeten gronden verworven worden. Getracht wordt de benodigde gronden door minnelijke verwerving in eigendom te krijgen. Mocht dit niet haalbaar blijken, dan worden de gronden door onteigening verworven. Basis voor deze onteigening vormt het onderhavige bestemmingsplan.

Hierbij geldt het uitgangspunt, dat de plangrens van het bestemmingsplan ook de uiteindelijke eigendomsgrens vormt en dat dit - indien noodzakelijk - ook de onteigeningsgrens vormt. Na verwerving door de gemeente zal zij de grond weer uitgeven aan een derde die het plan gaat ontwikkelen. Met die gronduitgifte is ook het kostenverhaal verzekerd. De kosten ten behoeve van minnelijke verwerving en eventuele onteigening zijn onderdeel van de vastgestelde grondexploitatie. Daarmee zijn de kosten voor de verwerving gedekt, zodat de uitvoering van het plan is geborgd.

Registratienummer cluster: BS21/00709 21bb006218 Portefeuillehouder: S.A. Kurvers Steller: Nadia Mehadi

pagina 21

de ontwerpbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan.

Burgemeester en Wethouders van Rotterdam, De burgęi

[e secretaris,

'outaleb

V.J.M

Bijlage(n): Bijlage 1. Ontwerpbestemmingsplan “Tweebosbuurt Zuid Oost” Bijlage 2. Ingekomen zienswijzen Bijlage 3. Namenlijst zienswijzen Bijlage 4. Advies Wijkraad Afrikaanderwijk d.d. 30-03-2021 Bijlage 5. Aanvullende geluidnotitie van l-bureau Stadsontwikkeling

Registratienummer cluster: BS21/00709 21bb006218 Portefeuillehouder: S.A. Kurvers Steller: Nadia Mehadi

pagina 22

Ontwerpbesluit

De Raad van de gemeente Rotterdam, gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van *vult Stadhuis in*; (raadsvoorstel nr. *vult Stadhuis in*); gelet op Wet ruimtelijke ordening, het Besluit ruimtelijke ordening en de Crisis- en herstelwet;

besluit: 1. 2. 3.

4.

De ingekomen zienswijze 8 gegrond te verklaren. De ingekomen zienswijzen 1,2,3,4,5,6,7,9,10,11,12,13,14,15,16 en 17 ongegrond te verklaren. Het bestemmingsplan “Tweebosbuurt Zuid-Oost”, NL.IMRO.0599.BP2162Tweebbrtzo-on01, met bijbehorende ondergrond oJ\IL.IMR0.0599.BP2162Tweebbrtzo-on01on01 gewijzigd vast te stellen conform het voorstel van burgemeester en wethouders. Geen exploitatieplan in de zin van artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening vast te stellen.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van *vult griffie in* De griffier,

De voorzitter,

Registratienummer cluster: BS21/00709 21bb006218 Portefeuillehouder: S.A. Kurvers Steller: Nadia Mehadi

pagina 23