21bb5679 Bijlage behorende bij 21bb5677 - Rapport Deloitte inzake Feyenoord City
Tekst van het document
Project Feyenoord City Rapport toetsing voorwaarden Position Paper – OPENBAAR 30 April 2021
Belangrijke opmerking Dit Rapport is vervaardigd binnen de beperkingen zoals beschreven in de Introductie paragraaf en de aanbiedingsbrief. Het kan openstaande punten/vragen bevatten welke niet of nog niet zijn toegelicht door de Gemeente Rotterdam (“Gemeente”) waarvoor wij geen enkele verplichting, verantwoordelijkheid of aansprakelijkheid jegens enige partij aangaande het onderwerp van onderzoek accepteren, onafhankelijk van de (werk, concept of finale) status van dit Rapport. Versies van ons Rapport worden aan u verstrekt om u te informeren in het kader van de toetsing van de voorwaarden uit het Gemeentelijk Position Paper (“Position Paper”) en onze bevindingen tot nu toe. Tot dat ons Rapport een finale status heeft (i) kan de inhoud van dit document substantieel veranderen wanneer ons nieuwe informatie wordt verstrekt, (ii) behouden wij ons het recht voor om, waar nodig, informatie in het Rapport aan te passen, toe te voegen of te verwijderen en (iii) is het nog onderhevig aan interne kwaliteitsprocedures. Dit document betreft een openbare versie van het Rapport. Het Rapport bevat geheime informatie (“Geheime Informatie”) van Gemeente, Stadion en STIGAM betrokken bij het Project (gezamenlijk: “Partijen”).
Openbaarmaking van het Rapport of het beschikbaar stellen daarvan aan derden kan mogelijk de onderhandelingspositie en de economische en/of financiële belangen van Partijen en/of opdrachtgever schaden. Opdrachtgever van ons Rapport heeft ons derhalve opdracht gegeven om passages in ons Rapport die Geheime Informatie van Partijen bevatten niet op te nemen of te wijzigen. Hierdoor kan het voorkomen dat toelichtingen op onze analyses in deze openbare versie van het Rapport niet langer het beeld geven zoals bedoeld in (de geheime versie van) het Rapport. De Geheime Informatie is in deze openbare versie van het Rapport met grijze blokken afgedekt en de bijbehorende toelichtingen zijn, waar van toepassing, weggelaten of gewijzigd. In Bijlage A1 is bij de bronnenlijst aangegeven welk document Geheime Informatie bevat en waarvan derhalve de passages die relevant zijn voor onze conclusies niet zijn weergegeven. Wij accepteren geen enkele verplichting, verantwoordelijkheid of aansprakelijkheid jegens u aangaande een concept rapport. Wij accepteren geen aansprakelijkheid ten opzichte van derden die dit Rapport inzien. Het kan zijn dat dit document in elektronisch formaat of als kopie aan u ter beschikking is gesteld. Dientengevolge is het mogelijk dat meerdere versies van dit document bestaan. De getekende versie van het Rapport is definitief en bepalend.
Feyenoord City – Rapport – Openbare versie - 30 april 2021
2
Inhoudsopgave
Introductie Opdrachtbeschrijving Management samenvatting Procesbeschrijving
5 8 10
Toetsing voorwaarden Position Paper Voorwaarden 1 – 8 Voorwaarden 9 – 11 Voorwaarden 12 – 15 Voorwaarden 16 – 17
15 44 82 124
Conclusie Bijlagen Aanbevelingen Voorwaarde 9.4
133 134 150 157
Feyenoord City – Rapport – Openbare versie - 30 april 2021
3
Deloitte Financial Advisory B.V.
Gemeente Rotterdam Leden van de COR en Mr. L.M. Jongsma Postbus 70014 3000 KS Rotterdam
Datum: 30 april 2021
Gustav Mahlerlaan 2970 1081 LA AMSTERDAM
Onze referentie: NL21-025
Feyenoord City – Toetsing voorwaarden Position Paper Geachte leden van de COR, Mr. L.M. Jongsma, Overeenkomstig onze opdrachtbevestiging gedateerd 22 juli 2020 (“Opdrachtbevestiging”) verstrekken wij u hierbij onze rapportage (het “Rapport”, “Rapportage”) inzake de toetsing van de voorwaarden van het gemeentelijk Position Paper “Gebiedsontwikkeling Feyenoord City” van november 2017 (“Nadere Opdracht”). Ons Rapport is hoofdzakelijk samengesteld op basis van informatie verstrekt door en verkregen uit gesprekken met de directie van Stadion Feijenoord en op basis van informatie verstrekt via de datarooms door de Gemeente, Stadion Feijenoord en Stichting Gebiedsontwikkeling. Onze werkzaamheden ten aanzien van voorwaarde 9.4 zijn uitgevoerd overeenkomstig NBA standaard COS 5500N (Transactie gerelateerde Adviesdiensten). De reikwijdte van deze werkzaamheden is substantieel minder dan een controle- of beoordelingsopdracht uitgevoerd in overeenstemming met algemeen aanvaardbare controle- respectievelijk beoordelingsstandaarden (en wij hebben, bijvoorbeeld, niet getracht de beschikbare informatie te verifiëren). Derhalve wordt geen zekerheid verstrekt omtrent de getrouwheid van de financiële informatie.
Dit Rapport houdt rekening met de ontvangen informatie en gebeurtenissen tot en met 30 april 2021, toen het voornaamste deel van het onderzoekswerk is afgerond. Wij hebben geen verantwoordelijkheid voor en zullen geen onderzoekswerk verrichten over de periode na deze datum, tenzij dit nadrukkelijk in het Rapport is benoemd. Tenzij anders overeengekomen in de Opdrachtbevestiging, is het u niet toegestaan naar ons Rapport te verwijzen in enig document of het beschikbaar te maken van (delen van) ons Rapport aan enige andere partij. Wij merken op dat indien Gemeente Rotterdam op grond van de Wet openbaarheid van bestuur (“Wob”) een verzoek tot publicatie van het Rapport ontvangt, Gemeente Rotterdam Deloitte hierover terstond zal informeren, voor zover wettelijk toegestaan. Voorts zal Gemeente Rotterdam Deloitte als belanghebbende aanmerken in het kader van het ontvangen verzoek tot publicatie en zal Gemeente Rotterdam Deloitte in de gelegenheid stellen haar zienswijze inzake het verzoek tot publicatie aan Gemeente Rotterdam kenbaar te maken en Gemeente Rotterdam zal die zienswijze bij haar besluitvorming betrekken. Hoogachtend, Deloitte Financial Advisory B.V.
De sectie Samenvatting (als ook de sectie Samenvatting in de analyse business case (bijlage A6)) is niet bedoeld allesomvattend te zijn maar benadrukt de meest belangrijke zaken die wij zijn tegen gekomen bij ons werk. Deze sectie moet daarom worden gelezen in samenhang met het gehele Rapport en de bijbehorende bijlagen. Tevens vragen wij uw aandacht voor de Introductie paragraaf waarin we refereren aan de scope van onze werkzaamheden, gebruikte informatiebronnen en eventuele beperkingen van de door ons verrichte werkzaamheden.
Deloitte Financial Advisory B.V. is geregistreerd bij het Handelsregister van de Kamer van Koophandel in Rotterdam nummer 24362849. Op deze opdracht is de Raamovereenkomst met kenmerk 1-D-14578-18 tussen de Gemeente Rotterdam en Deloitte Financial Advisory B.V. van toepassing. Deloitte Financial Advisory B.V. is a Netherlands affiliate of Deloitte NSE LLP, a member firm of Deloitte Touche Tohmatsu Limited.
Introductie
Management samenvatting
Voorwaarden 18
Voorwaarden 9 - 11
Voorwaarden 12 - 15
Voorwaarden 16 - 17
Conclusie
Bijlagen
Bijlage A3: Aanbevelingen
Opdrachtbeschrijving Beschrijving van de ontwikkeling van het Nieuwe Stadion
Stadion Feijenoord (“Stadion”) en de betaald voetbal organisatie Feyenoord Rotterdam (de “BVO”, “Feyenoord”) hebben het project geïnitieerd. Binnen het project werken Stadion Feijenoord en BVO aan de ontwikkeling van een nieuw stadion (“het Project”). Aan de Gemeente is gevraagd het project te ondersteunen, onder andere door een bijdrage te doen aan de mobiliteitsopgave, financiering te bieden voor het nieuwe stadion in de vorm van eigen vermogen (van maximaal €40m) en door de aankoop en uitgifte in erfpacht van de grond onder het nieuwe stadion.
Scope van onze werkzaamheden
Wij zijn met de Commissie tot Onderzoek van de Rekening (“COR”, “Opdrachtgever”, “u”) namens de gemeenteraad van Rotterdam (“Gemeenteraad”) overeengekomen een ‘toets’ uit te voeren op de invulling van, en het voldoen aan, de voorwaarden in de Position Paper. De Gemeenteraad heeft Deloitte in het kader van de Nadere Opdracht gevraagd een ‘toets’ uit te voeren op de invulling van, en het voldoen aan, alle voorwaarden als gesteld in de Position Paper. Het begrip toetsen ziet toe op het per voorwaarde verzamelen van de, door Gemeente, STIGAM en Stadion ingebrachte, documentatie (“Documentatie”) en het op basis van deze Documentatie per voorwaarde in kaart te brengen of en hoe invulling wordt gegeven aan de kwalitatieve en kwantitatieve vereisten als door de Gemeente gesteld aan het Project. In de Position Paper zijn voorwaarden specifiek benoemd en per onderwerp separaat in groene tekst weergegeven. In hoofdstuk 4 van de Position Paper worden deze voorwaarden opgesomd in een totaaloverzicht. Zowel in de groene tekst als in de tabel in hoofdstuk 4 worden 41 separate voorwaarden genoemd. In de body van de Position Paper worden in diverse passages voorwaarden omschreven die niet expliciet deel uit maken van de opsomming van de passages uit de groene tekst of de samenvatting, maar deze maken wel integraal onderdeel van de toets.
In samenwerking met de Gemeente heeft Deloitte deze aanvullende voorwaarden daarom geïdentificeerd en verder uitgewerkt hetgeen ertoe geleid dat in totaal 98 voorwaarden zijn uitgewerkt in dit Rapport. Bij de nummering van de voorwaarden is er niet afgeweken op de originele nummering zoals gehanteerd in de Position Paper. Voor aanvullende voorwaarden is een aanvullende indexering gebruikt, waarbij de voorwaarden zijn gecijferd en/of geletterd. In dit Rapport zijn de voorwaarden uit de Position Paper, die daar groen geletterd waren, overgenomen in dit Rapport. Daarnaast zijn de aanvullende voorwaarden uit de Position Paper, die daar zwart geletterd waren, tevens zwart geletterd in dit Rapport. Voor de toetsing van iedere voorwaarde staat een overzicht van de behandelde voorwaarden, waarbij is aangegeven of dit uit de groene of zwarte tekst uit het Position Paper komt.
Voorwaarde 9.4
De analyse van de business case, zoals verwoord in voorwaarde 9.4 van de Position Paper, is een zelfstandig proces geweest waarbij een separaat team van Deloitte deze analyse heeft uitgevoerd. Onze gedetailleerde bevindingen ten aanzien van voorwaarde 9.4 van de Position Paper (‘De definitieve business case bij financial close is vergelijkbaar met de huidige businesscase qua rendement en risicoprofiel’) is in Bijlage A6 van dit Rapport opgenomen.
Informatie bronnen
•
Position Paper
•
In de dataroom beschikbaar gestelde informatie door Gemeente, STIGAM en Stadion ten behoeve van de toetsing (zie bijlage A1 voor de bronnenlijst)
Feyenoord City – Rapport – Openbare versie - 30 april 2021
5
Introductie
Management samenvatting
Voorwaarden 18
Voorwaarden 9 - 11
Voorwaarden 12 - 15
Voorwaarden 16 - 17
Conclusie
Bijlagen
Bijlage A3: Aanbevelingen
Opdrachtbeschrijving Interviews
•
Carl Berg – CFO Stadion Feijenoord (“Management”)
•
Jasper Jelsma –Stadion Feijenoord
•
David van Loo – First Dutch Advisory
•
Richard Cheesman – ISG (COO)
•
Timothy van Dijk –Stadion Feijenoord
•
Overig key personeel van Stadion Feijenoord
Afstemming/communicatie
Tijdens het proces is regelmatig overleg geweest met een regiegroep (“Regiegroep”) als afvaardiging van de COR, het Projectteam Feyenoord City, de Gemeente en externe partijen (zoals STIGAM).
Bevestiging verstrekte informatie en reikwijdte uitgevoerde werkzaamheden
Stadion, Gemeente en STIGAM hebben ons schriftelijk bevestigd dat alle informatie relevant voor ons Rapport aan ons is verstrekt, dat de inhoud van ons Rapport feitelijk correct is en dat ons Rapport alle zaken van betekenis binnen de reikwijdte van de uitgevoerde werkzaamheden bevat.
Nadere duiding
Voor sommige voorwaarden is een nadere duiding van de context nodig geweest voor het uitvoeren van de toets. Dit is onder de specifieke voorwaarden aangegeven door de toevoeging ‘[Partij] geeft aan dat…’ of ‘[Partij] stelt dat…’. Deze nadere duiding door één van de partijen is vastgelegd in één van de datarooms.
Opschortende voorwaarden
Wanneer een voorwaarde nog niet kon worden getoetst hebben wij in overleg met de Regiegroep de desbetreffende voorwaarde opgenomen als een opschortende voorwaarde (“condition precedent”, “CP”). Het doel van het overzicht met CP’s is om de Gemeenteraad de mogelijkheid te bieden, op basis van de toets, in te stemmen met de investering door de Gemeente, onder voorbehoud van het definitief invullen van de CP’s die voorafgaand aan financial close dient te worden vastgesteld. Eventuele aanbevelingen die gedaan worden op basis van de constateringen of de analyses fungeren ter overzichtelijkheid voor de COR ten behoeve van vervolgfases van het Project. De aanbevelingen zijn niet gedaan om de voorwaarde (nogmaals) te (laten) toetsen.
Aanbevelingen
De aanbevelingen die gedaan worden op basis van de constateringen of de analyses fungeren ter overzichtelijkheid voor de COR ten behoeve van vervolgfases van het Project en het is niet de bedoeling dat de aanbevelingen op de voorwaarde (nogmaals) getoetst worden.
Feyenoord City – Rapport – Openbare versie - 30 april 2021
6
Introductie
Management samenvatting
Voorwaarden 18
Voorwaarden 9 - 11
Voorwaarden 12 - 15
Voorwaarden 16 - 17
Conclusie
Bijlagen
Bijlage A3: Aanbevelingen
Opdrachtbeschrijving Legenda indeling hoofdstukken
In dit Rapport is rekening gehouden met de thema’s zoals gehanteerd in de Position Paper. Dit is de reden dat bovenaan dit Rapport een bundeling van voorwaarden is gemaakt, zoals voorwaarden 1 t/m 8. Een overzicht van de thema’s vanuit de Position Paper en de getoetste voorwaarden is als volgt: •
Voorwaarden 1 – 8: Totstandkoming Position Paper, sociaal-economisch programma Feyenoord City en grondexploitatie Feyenoord City.
•
Voorwaarden 9 - 11: Ontwikkeling Nieuwe Stadion.
•
Voorwaarden 12 - 15: Herontwikkeling Kuip, mobiliteit en kwaliteit en programma Feyenoord City.
•
Voorwaarden 16 - 17: Duurzaamheid en communicatie en participatie.
Feyenoord City – Rapport – Openbare versie - 30 april 2021
7
Introductie
Management samenvatting
Voorwaarden 18
Voorwaarden 9 - 11
Voorwaarden 12 - 15
Voorwaarden 16 - 17
Conclusie
Bijlagen
Bijlage A3: Aanbevelingen
Management samenvatting Van de 98 voorwaarden zijn er 54 die voldoen, 36 zijn contractueel geborgd, 2 voldoen in de geest, en dient voor 3 voorwaarden aan CP’s te worden voldaan. Voor voorwaarden 9.3 en 9.4 kan geen conclusie worden getrokken. Analyse •
Bij de toets van de voorwaarden uit de Position Paper is geanalyseerd of, en hoe, hetgeen opgenomen in de (door Gemeente, STIGAM en Stadion ingebrachte) Documentatie, past binnen de gestelde voorwaarden. De Gemeente, STIGAM en Stadion hebben aangegeven dat de informatie uit de Documentatie feitelijk juist is.
•
Tijdens het project heeft er afstemming plaatsgevonden tussen de Regiegroep, Projectteam Feyenoord City, Gemeente en externe partijen (zoals STIGAM en Stadion).
•
Samen met de Gemeente zijn er additionele voorwaarden, die afkomstig zijn uit de zwarte tekst in de Position Paper, gedefinieerd. Hierbij is de nummering aangehouden van de Position Paper en is aangevuld met lettering/cijfers ter indexatie van de voorwaarde.
•
Daardoor is deze voorwaarde nog niet getoetst en is het advies aan de Gemeente om deze voorwaarde te toetsen als de desbetreffende financieringsdocumentatie beschikbaar is.
De voorwaarden zijn geclassificeerd onder: i) voldoet ii) contractueel geborgd met openstaande actie(s) in de toekomst iii) voldoet in de geest, anders ingevuld, of iv) voldoet niet.
o Voorwaarde 10.2 betreft dat de nog niet-getoetste (overige) financiers, voor financial close getoetst dient te worden door Kenniscentrum BIBOB. o Voorwaarde 11.1.d betreft een voorwaarde die te maken heeft met de verstrekkingsvoorwaarden en is afhankelijk van de financieringsdocumentatie die beschikbaar wordt gesteld na de toetsing van de voorwaarden van de Position Paper. •
Voorwaarde 8.1 is niet meer van toepassing doordat de Youth Olympic Games voor 2023 toegewezen zijn aan Dakar.
•
Voor voorwaarde 9.3 en 9.4 kan niet eenduidig worden geconcludeerd of er wel of niet aan de voorwaarden is voldaan. De Gemeente zal een nadere afweging moeten maken van de individuele parameters om tot een conclusie te komen.
Uitkomsten •
Op basis van de Documentatie concluderen wij dat er aan 54 van de 98 voorwaarden is voldaan, zonder aanvullende opmerkingen.
•
Daarnaast is geconstateerd dat 36 voorwaarden contractueel geborgd zijn, met openstaande actie(s) in de toekomst, en 2 voorwaarden voldoen in de geest. Op basis van de constateringen zijn er eventuele aanbevelingen gedaan (zie Bijlage A3).
•
Er zijn geen voorwaarden waar niet aan voldaan worden.
•
3 voorwaarden konden niet getoetst worden voor de afronding van de definitieve Rapportage en zijn geclassificeerd als opschortende voorwaarden. We adviseren op deze voorwaarden een toets uit te voeren voor financial close. o Voorwaarde 10.1 betreft een voorwaarde die afhankelijk is van financieringsdocumentatie die beschikbaar wordt gesteld na de toetsing van de voorwaarden van de Position Paper.
Feyenoord City – Rapport – Openbare versie - 30 april 2021
Voldoet
54
Contractueel geborgd met openstaande actie(s) in de toekomst Voldoet in de geest, anders ingevuld Voldoet niet
36 2 0
Nog te toetsen (opschortende voorwaarden)
3
Niet van toepassing
1
(Nog) geen conclusie
2 8
Introductie
Management samenvatting
Voorwaarden 18
Voorwaarden 9 - 11
Voorwaarden 12 - 15
Voorwaarden 16 - 17
Conclusie
Bijlagen
Bijlage A3: Aanbevelingen
Management samenvatting Van de 98 voorwaarden zijn er 54 die voldoen, 36 zijn contractueel geborgd, 2 voldoen in de geest, en dient voor 3 voorwaarden aan CP’s te worden voldaan. Voor voorwaarden 9.3 en 9.4 kan geen conclusie worden getrokken. Aanbevelingen •
Met betrekking tot 30 voorwaarden zijn er aanbevelingen gedaan op basis van de constateringen in de analyse en conclusie van de desbetreffende voorwaarde.
•
Veelal zijn dit aanbevelingen voor de Gemeente om voorwaarden (en bijbehorende acties of verantwoordelijkheden) te monitoren, afspraken te maken of er voor te zorgen dat derden afspraken maken, acties of verantwoordelijkheid nemen, scherp te hebben dat bepaalde acties worden uitgevoerd (door derden) of afspraken/contracten conform de voorwaarde worden gemaakt.
•
De aanbevelingen die gedaan worden op basis van de constateringen of de analyses fungeren ter overzichtelijkheid voor de COR ten behoeve van vervolgfases van het Project. De aanbevelingen zijn niet gedaan om de voorwaarde (nogmaals) te (laten) toetsen.
Feyenoord City – Rapport – Openbare versie - 30 april 2021
9
Introductie
Management samenvatting
Voorwaarden 18
Voorwaarden 9 - 11
Voorwaarden 12 - 15
Voorwaarden 16 - 17
Conclusie
Bijlagen
Bijlage A3: Aanbevelingen
Procesbeschrijving Vanaf de start 22 Juli 2020 tot aan afronding is een zorgvuldig proces doorlopen waarbij vooraf met de Gemeente de werkzaamheden zijn besproken. Tijdens de werkzaamheden heeft regelmatig overleg plaatsgevonden over voortgang, bevindingen en is bijgestuurd waar noodzakelijk. Procesbeschrijving Deloitte is op 22 juli 2020 gestart met het deel van de Nadere Opdracht dat toeziet op de toetsing van de voorwaarden in de Position Paper. De volgende partijen zijn betrokken geweest bij de toetsing door Deloitte: • Regiegroep: bestaande uit leden van de COR en vanuit het College van burgemeester en wethouders gemeente Rotterdam (“College”): wethouder Financiën, organisatie, haven en grote projecten alsmede wethouder Bouwen, wonen en energietransitie gebouwde omgeving. • Projectteam Gemeente: het projectteam dat vanuit de Gemeente betrokken is bij de dagelijkse projectaansturing (“Projectteam Gemeente”) • Gemeente Rotterdam: betrokkenen vanuit Gemeente bij de toetsing. • Externe partijen: Stadion en STIGAM. Onderstaand wordt ingegaan op de wijze waarop bovengenoemde partijen bij de toetsing zijn betrokken en de functie die zij hebben gehad gedurende het proces van toetsing. Regiegroep • Tussentijdse afstemming over voortgang toetsing, conceptnotities en (concept) rapportage
Projectteam Feyenoord City • Aanspreekpunt Deloitte • Continue afstemming • Wekelijks overleg • Dagelijkse projectaansturing
Externe partijen • Wekelijks overleg door middel van werkgroep • Aanleveren Documentatie • Afstemming feitelijke juistheid conceptnotities
Gemeente Rotterdam • Aanleveren Documentatie • Afstemming feitelijke juistheid conceptnotities
Feyenoord City – Rapport – Openbare versie - 30 april 2021
Het uitvoeren van de Nadere Opdracht door Deloitte heeft plaatsgevonden in twee fases, zijnde: • Voorbereiding: voorbereiding op de analyse door middel van het opstellen van een statuslijst en planning, van juli 2020 tot en met augustus 2020. • Analyse: fase waarin de toetsing van de voorwaarden heeft plaatsgevonden met een start per september 2020 en het opleveren van het Rapport per april 2021. Onderstaand worden de processtappen voor de twee fases beschreven. Voorbereiding Statuslijst Deloitte heeft, in overleg met het Projectteam Gemeente, bij aanvang van de Nadere Opdracht een lijst met voorwaarden afgestemd met Projectteam Gemeente waarin alle voorwaarden uit de Position Paper zijn opgenomen (“Statuslijst”). Dit betreffen zowel de voorwaarden als genoemd in de groene tekst als de voorwaarden die zijn opgenomen in de zwarte tekst van de Position Paper. Deze lijst is opgesteld in overleg met de Gemeente in een aantal sessies op 17 januari 2020, 24 januari 2020 en 7 februari 2020. Door het opstellen van de lijst is een compleet overzicht gecreëerd van alle voorwaarden uit de Position Paper waarin gemakkelijk de status per voorwaarde bijgehouden kon worden. Tevens is gedurende deze sessies met het Projectteam Gemeente geïdentificeerd welke documenten benodigd zijn om de in de Statuslijst opgenomen voorwaarden te kunnen toetsen.
Planning Na het vaststellen van de Statuslijst met Gemeente zijn afspraken met Stadion en STIGAM ingepland om de Statuslijst door te nemen en hen op deze manier een duidelijk beeld te verschaffen van de scope van de Nadere Opdracht. Tezamen met het Projectteam Gemeente, Stadion en STIGAM is vervolgens een bij de Statuslijst behorende planning afgestemd. In deze planning is weergegeven wanneer welke voorwaarden getoetst kunnen worden. Bij het opstellen van de planning is rekening gehouden met de volgende twee elementen: i) het besluitvormingsproces van de Gemeente inzake Feyenoord City (en financial commitment hierin), en ii) het beschikbaar komen van de Documentatie benodigd voor de toetsing van de voorwaarden.
10
Introductie
Management samenvatting
Voorwaarden 18
Voorwaarden 9 - 11
Voorwaarden 12 - 15
Voorwaarden 16 - 17
Conclusie
Bijlage A3: Aanbevelingen
Bijlagen
Procesbeschrijving De benodigde Documentatie is door Deloitte verzameld middels twee separate datarooms, zodat er een scheiding was tussen publieke partijen (Gemeente/STIGAM) en private partijen (Stadion). Hiermee is gestructureerd dat private informatie ingezien kon worden door Deloitte. Analyse
Informatievoorziening
De benodigde Documentatie is door Deloitte verzameld in twee separate datarooms, zijnde één dataroom waarin documenten van de Gemeente en STIGAM zijn verzameld, en één dataroom met documenten van Stadion. Door deze scheiding was voor Deloitte de documentatie inzichtelijk, terwijl dat voor Gemeente, STIGAM en Stadion gescheiden bleef.
STIGAM
De voorwaarden uit de Statuslijst zijn getoetst aan de inhoud van de ontvangen Documentatie. Een overzicht van de door Deloitte ontvangen Documentatie die gebruikt is ten behoeve van de toetsing is opgenomen in Bijlage A1. Per voorwaarde is aangegeven welke Documentatie voor de toetsing van die specifieke voorwaarde is gebruikt. De planning is zo afgestemd dat stapsgewijze toetsing van de voorwaarden mogelijk was. Dat wil zeggen dat voorwaarden gegroepeerd zijn rondom clusters (bijv. mobiliteit, sociaal-economisch programma) waarvoor dezelfde Documentatie voor de toetsing benodigd was. Op deze manier kon Deloitte starten met de toetsing van een thema zodra de relevante Documentatie beschikbaar kwam zodat er gedurende het gehele proces sprake was van voortgang en er tussentijdse evaluatie plaats kon vinden. In de Bijlage A4 is een overzicht van alle clusters opgenomen. In dit overzicht is weergegeven welke voorwaarden er tot de gedefinieerde clusters behoren en dus in de verschillende conceptnotities zijn behandeld. Dit betreffen zowel voorwaarden die genoemd worden in de groene tekst van de Position Paper als voorwaarden die in de zwarte tekst opgenomen zijn. Door de stapsgewijze toetsing zijn de verschillende conceptnotities op verschillende momenten gedurende de Nadere Opdracht door Deloitte opgeleverd.
Zo is het eerste cluster in oktober 2020 behandeld in de Regiegroep en zijn de laatste clusters in maart 2021 behandeld. Op pagina 12 is een tijdslijn toegevoegd waarin af te lezen valt wanneer welke conceptnotities opgeleverd zijn. De bevindingen uit al deze conceptnotities zijn gebundeld in voorliggende Rapportage.
Stadion
1
1
Dataroom 1
Dataroom 2
2
1
Inbrengen van Documentatie in de dataroom door de Gemeente, Stadion en STIGAM
2
Deloitte analyseert de Documentatie en gebruikt deze voor de toetsing. Tevens kunnen door Deloitte aan partijen vragen gesteld worden over de ingebrachte Documentatie via de dataroom
Wij wijzen er uitdrukkelijk op dat voorliggende Rapport leidend is met betrekking tot de uitkomsten van onze analyses. De tussentijds opgeleverde conceptnotities bevatten conclusies en observaties die, bijvoorbeeld op basis van aanvullende informatie, kunnen zijn gewijzigd. Feyenoord City – Rapport – Openbare versie - 30 april 2021
11
Introductie
Management samenvatting
Voorwaarden 18
Voorwaarden 9 - 11
Voorwaarden 12 - 15
Voorwaarden 16 - 17
Conclusie
Bijlagen
Bijlage A3: Aanbevelingen
Procesbeschrijving De toetsing van de verschillende clusters, en daarmee de oplevering van de conceptnotities, heeft stapsgewijs plaatsgevonden zodat er gedurende de gehele Nadere Opdracht voortgang gemaakt kon worden en tussentijdse afstemming met de Regiegroep plaats kon vinden Tijdslijnen toetsing voorwaarden Position Paper
Conceptnotities: – Juli – September: voorbereiding
September
Conceptnotities:
Sociaal-economisch programma
Oktober
November
Start toetsing voorwaarden Position Paper
Rapportage Milestone toetsing
Conceptrapportage
–
Grondexploitatie en grondafspraken
–
Communicatie & participatie
–
Vergelijking business cases
December
Conceptnotities:
Januari
Februari
Maart
April
Conceptnotities:
–
Commitment partijen
–
Juridische structuur
–
Mobiliteit
–
Ontwikkeling Nieuw Stadion
–
Eisen Masterplan
–
Zeggenschap
–
Duurzaamheid
–
Verstrekkingsvoorwaarden
–
Exitmogelijkheden
–
Herontwikkeling Kuip
–
Kwaliteit en Programma Feyenoord City
–
Financiering
Regiegroep
Definitieve rapportage
•
In bovenstaande tijdslijn worden de momenten waarop de notities in concept zijn afgerond weergegeven. In verschillende overlegmomenten met de Regiegroep zijn de conclusies uit deze conceptnotities, na afronding van de conceptnotities, besproken. Op deze manier is beoogd de Regiegroep, en daarmee een afvaardiging van de Gemeenteraad, vast tussentijds in de analyse van Deloitte mee te nemen zodat eventueel nog tijdig bijgestuurd kon worden in het geval van additionele vragen en/of opmerkingen.
•
De eerste conceptnotitie is opgeleverd in oktober 2020. De laatste conceptnotities zijn afgerond in maart 2021. De bevindingen uit deze conceptnotities zijn opgenomen in dit Rapport. Na het bespreken van de conceptrapportage in het Regiegroepoverleg van 30 maart beoogt Deloitte een finaal concept van de Rapportage op te leveren per 30 april 2021.
Feyenoord City – Rapport – Openbare versie - 30 april 2021
12
Introductie
Management samenvatting
Voorwaarden 18
Voorwaarden 9 - 11
Voorwaarden 12 - 15
Voorwaarden 16 - 17
Conclusie
Bijlage A3: Aanbevelingen
Bijlagen
Procesbeschrijving De conceptnotities zijn opgesteld volgens onderstaande tijdslijn waarin een fact check door Gemeente, Stadion en STIGAM is opgenomen om te borgen dat hetgeen opgenomen is in de conceptnotities feitelijk juist is Procesbeschrijving notities
Kick-off partijen
1
1e Conceptnotitie
Fact check Gemeente, Stadion, STIGAM
3
4
2
2
Bij de start van het toetsen van een cluster is een kickoff gehouden door Deloitte met betrokkenen van de Gemeente, Stadion en STIGAM om (i) de laatste status van de benodigde Documentatie af te stemmen en (ii) de missende Documentatie op te halen, al dan niet hier afspraken over te maken.
Na de kick-off hebben partijen de nog ontbrekende Documentatie aangeleverd via de daarvoor bestemde datarooms. Deloitte heeft op deze Documentatie haar analyse uitgevoerd en de voorwaarden getoetst aan de inhoud hiervan. Bij eventuele vragen/behoefte aan aanvullende informatie door Deloitte is geschakeld met betrokkenen bij Gemeente, Stadion of STIGAM.
Feyenoord City – Rapport – Openbare versie - 30 april 2021
6 5
Opleveren informatie en beantwoorden vragen
1
Finale conceptversie
Verwerken opmerkingen
3
4
De analyse van Deloitte op de bij partijen opgehaalde Documentatie en aanvullende informatie is door Deloitte opgeschreven in zogenaamde 1e conceptnotities per cluster.
Voor alle notities heeft een fact check door betrokkenen van Stadion, Gemeente en STIGAM plaatsgevonden om zo vast te stellen dat hetgeen opgenomen in de notities feitelijk juist is.
5
6
Opmerkingen van partijen naar aanleiding van deze fact check zijn door Deloitte bekeken, waar nodig gecheckt en in sommige gevallen, in de 1e conceptnotities verwerkt tot een finale conceptversie.
De finale conceptversies van de notities zijn gedeeld met de Regiegroep. In de verschillende meetings die zijn ingepland met de Regiegroep (zie ook de tijdslijn op pagina 12) zijn de bevindingen van Deloitte besproken.
13
Introductie
Management samenvatting
Voorwaarden 18
Voorwaarden 9 - 11
Voorwaarden 12 - 15
Voorwaarden 16 - 17
Conclusie
Bijlagen
Bijlage A3: Aanbevelingen
Procesbeschrijving Onze conclusies zijn in vier categorieën ingedeeld: ‘Past binnen de voorwaarde’ (voldoet), ‘Contractueel geborgd met nog openstaande actie(s)’, ‘Voldoet in de geest, anders ingevuld’ en ‘Voldoet niet’.
Categorisatie toetsing •
In deze rapportage zijn een viertal categorieën gehanteerd als conclusie voor de toetsing van de voorwaarden uit de Position Paper. Deze zijn onderstaand weergegeven.
– Het Investeringsmemorandum, betreffende hoofdstuk 1.4 t/m 1.4.2.4. Stadion heeft in deze hoofdstukken gesteld afspraken na te komen en met ondertekenen van de aanbiedingsbrief, zijn deze afspraken contractueel geborgd. •
Voldoet in de geest, anders ingevuld: aan de voorwaarde wordt voldaan, echter op een andere manier dan letterlijk in de Position Paper beschreven. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn door het aanschuiven van andere partijen in het Project (onder andere STIGAM) dan ten tijde van het schrijven van de Position Paper bekend was.
•
Voldoet niet: voorwaarde is (nog) niet afgerond en tevens nog niet contractueel geborgd.
Categorieën Rapport ✓
Past binnen de voorwaarde (voldoet)
✓
Contractueel geborgd met nog openstaande actie(s)
✓
Voldoet in de geest, anders ingevuld
✖
Voldoet niet
•
Past binnen de voorwaarde: aan de voorwaarde is voldaan
•
Contractueel geborgd met nog openstaande actie(s): de voorwaarde is op moment van toetsen contractueel geborgd. Echter, staan er voor Partijen, om tot volledige afronding van de voorwaarde te komen, nog acties in de toekomst open. Contractueel geborgd is in dit kader: – Invulling van een voorwaarde is door partij(en) in een getekende overeenkomst (bijvoorbeeld een term sheet) vastgelegd. – Borging van een voorwaarde door middel van formele vaststelling van een document door de Gemeente. – Borging van een voorwaarde door middel van een bevestiging van een partij middels een door een rechtsvertegenwoordiger ondertekende brief.
Feyenoord City – Rapport – Openbare versie - 30 april 2021
14
Introductie
Management samenvatting
Voorwaarden 1 -8
Voorwaarden 9 - 11
Voorwaarden 12 - 15
Voorwaarden 16 - 17
Conclusie
Bijlagen
Bijlage A3: Aanbevelingen
Indexatie (aanvullende) voorwaarden: Voorwaarde 1
Nummering
1.1
1.2
Voorwaarde Toekomstige toetredende partijen onderschrijven de overkoepelende ambitie van Feyenoord City en de inhoud van dit Position Paper. Deze ambitie uit zich in: - Ruimtelijke kwaliteit - Economische betekenis van het gebied - Aantrekkelijk woon- en verblijfsgebied - Sociaal-maatschappelijk programma - Mobiliteitsambities Oprichting van juridische entiteiten die benodigd zijn om Feyenoord City te realiseren en die een de gemeente conveniërende eigenaars/aandeelhouders- en zeggenschapsstructuur kent.
Legenda “Voorwaarde” = Voorwaarde betreft de groene tekst vanuit de Position Paper Feyenoord City – Rapport – Openbare versie - 30 april 2021
“Voorwaarde” = Voorwaarde betreft de additionele uitleg (zwarte tekst) vanuit de Position Paper 15
Introductie
Management samenvatting
Voorwaarden 1 -8
Voorwaarden 9 - 11
Voorwaarden 12 - 15
Voorwaarden 16 - 17
Conclusie
Bijlagen
Bijlage A3: Aanbevelingen
Toetsing Voorwaarde 1
Voorwaarde 1.1: Voorwaarde 1.1.: Toekomstige toetredende partijen onderschrijven de overkoepelende ambitie van Feyenoord City en de inhoud van dit Position Paper. Deze ambitie uit zich in: • Ruimtelijke kwaliteit • Economische betekenis van het gebied • Aantrekkelijk woon- en verblijfsgebied • Sociaal-maatschappelijk programma • Mobiliteitsambities
Het Masterplan is opgesteld door STIGAM en door de Gemeenteraad in de openbare vergadering van 28 november 2019 vastgesteld (zie Raadsbrief, Appendix 1 - 1.1b). In het document Presentatie Bestemmingsplan lezen we terug dat de kwaliteit van het Masterplan juridisch wordt geborgd door: •
De volgende passage (9.2.2) in het Bestemmingsplan (Appendix 1 - 1.1c) (het juridisch kader): “De omgevingsvergunning wordt verleend indien de volgende regels in acht worden genomen: (b) uit een te overleggen stedenbouwkundig plan dat betrekking heeft op alle gronden binnen de bestemming 'Gemengd - De Strip Zuid' dient te blijken dat de ontwikkeling past binnen de ambities en randvoorwaarden uit het Masterplan Feyenoord City en dat de stedenbouwkundige en functionele samenhang binnen de bestemming 'Gemengd - De Strip Zuid' gewaarborgd is” .
•
Het zogeheten Quality Team Feyenoord City welke de taak heeft om in opdracht van de burgemeester en wethouders aanvragen over de gebiedsontwikkeling Feyenoord City te beoordelen.
•
Met het ondertekenen van de Driepartijenovereenkomst en de Raamovereenkomst, en het opstellen en vaststellen van het Masterplan, geven STIGAM, Feyenoord en Gemeente aan de overkoepelende ambities te onderschrijven.
•
Stadion stelt dat “toekomstige toetredende partijen” enkel op STIGAM slaat.
•
Aangezien de Gemeente hier andere opvattingen over had, is Deloitte met Stadion en Gemeente in gesprek gegaan. Stadion en Gemeente hebben de discussie over welke partijen onder “toekomstige toetredende partijen” zouden vallen verder gevoerd. Door Stadion is geconcludeerd dat, naast voorgenoemde partijen, het voor de volgende partijen die voor een significant deel bij de ontwikkeling van het Project betrokken zijn van belang is dat de ambities geborgd worden: o De aannemer voor de bouw van het nieuwe stadion. o De Energy Service Company (“ESCO”).
Toetsing Voorwaarde 1.1 Ten aanzien van voorwaarde 1.1 observeren we de volgende relevante zaken in de Documentatie: •
We hebben in de Driepartijenovereenkomst kunnen constateren dat het Position Paper leidend is en dat de overkoepelende ambities met betrekking tot Feyenoord City worden onderschreven.
In het Masterplan, Appendix 1 - 1.1a, wordt de algehele strategie en ambitie, alsmede de uitgangspunten per deelgebied voor het Project, omschreven. In hoofdstuk 2 van het Masterplan wordt vermeld dat Feyenoord City is ontstaan uit de betrokkenheid van een aantal partijen bij het gebied. De doelstelling van deze partijen is als volgt: •
•
“De voetbalclub Feyenoord wil een nieuw stadion en wil zich inzetten voor verbetering van de woon-en leefomgeving van haar bakermat Rotterdam Zuid, zowel sociaal-maatschappelijk als ruimtelijk. Voetbalclub Feyenoord wil Rotterdam een nieuw stadion geven, waar het trots op kan zijn.” Gemeente en STIGAM wensen door middel van de gebiedsontwikkeling Feyenoord City een mooi en goed functionerend stuk stad toe te voegen aan Rotterdam-Zuid, waarmee tegelijkertijd een kwaliteitsimpuls wordt gegeven aan Rotterdam-Zuid als geheel.
Feyenoord City – Rapport – Openbare versie - 30 april 2021
16
Introductie
Management samenvatting
Voorwaarden 1 -8
Voorwaarden 9 - 11
Voorwaarden 12 - 15
Voorwaarden 16 - 17
Conclusie
Bijlagen
Bijlage A3: Aanbevelingen
Toetsing Voorwaarde 1
•
De Gemeente heeft aangegeven het hiermee eens te zijn. In het kader van voorwaarde 1.1 geeft Stadion aan in het Investeringsmemorandum dat Stadion erop zal toezien dat in de overeenkomsten met de aannemer en de ESCO dat deze partijen de ambities van Feyenoord City en de inhoud van de Position Paper, zullen onderschrijven.
•
Gegeven het betrekken van deze partijen in de toekomst ligt, heeft Stadion aangegeven dat met beide partijen overeenkomsten zullen worden opgesteld waarin de ambities inzake mobiliteit en sociaal economische resultaten, zoals vervat in het sociaal-economisch contract tussen Feyenoord en Gemeente, zullen worden verwerkt. Deze contracten zullen, te zijner tijd, ter inzage worden voorgelegd aan de Gemeente. Stadion bevestigd in het Investeringsmemorandum dat deze ambitie wordt nageleefd.
Conclusie Voorwaarde 1.1
Met het sluiten van de Raamovereenkomst en de Driepartijenovereenkomst en het opstellen van het Masterplan, is door partijen (Gemeente, Stadion en STIGAM) overeengekomen dat ze de ambities m.b.t. het Project zullen onderschrijven. Stadion geeft in het Investeringsmemorandum aan te waarborgen dat in de overeenkomsten, die worden opgesteld met de aannemer van het stadion en de ESCO, dat de ambities worden verwerkt. Hiermee is voorwaarde 1.1 contractueel geborgd.
•
en STIGAM KvK Uittreksel is gebleken dat sinds het opstellen van de Position Paper de volgende entiteiten zijn opgericht om Feyenoord City te realiseren: o VadM B.V. (“VadM”). o Stichting de Kromme Zandweg (“KZ”). o Nieuw Stadion B.V. o Met betrekking tot gebiedsontwikkeling: STIGAM.
•
Met betrekking tot de juridische entiteiten, die een de Gemeente conveniërende eigenaars/aandeelhouders- en zeggenschapstructuur kent, geeft Gemeente aan dat de brief Gemeente Uitgangspunten Governance verstuurd is naar de andere aandeelhouders (Stichting de Kromme Zandweg en VadM) ter kennisgeving.
•
In Gemeente Uitgangspunten Governance hebben we kunnen constateren dat de uitgangspunten m.b.t. zeggenschap en aspecten van (wijziging/beëindiging) het aandeelhouderschap zijn gecommuniceerd naar KZ en VadM. Gemeente geeft aan dat deze brief de basis vormt voor de onderhandelingen met de andere aandeelhouders, die vervolgens leidt tot de Term Sheet Governance.
•
Onderdeel van voorwaarde 1.2 is de toets wat een voor de Gemeente conveniërende eigenaar/aandeelhouder is. Gemeente geeft aan dat de aandeelhouders- en zeggenschapstructuur worden gespecificeerd in de sectie Zeggenschap, op pagina 18 van de Position Paper. De toetsing van deze voorwaarden (11.1 t/m 11.1.a.6) is in het betreffende hoofdstuk opgenomen.
•
Gemeente geeft tevens aan dat de exitregeling van belang is. De exit mogelijkheden voor de Gemeente zijn behandeld in voorwaarde 11.1.e.
Voorwaarde 1.2: Oprichting van juridische entiteiten die benodigd zijn om Feyenoord City te realiseren en die een de gemeente conveniërende eigenaars/aandeelhouders- en zeggenschapsstructuur kent Toetsing Voorwaarde 1.2 Ten aanzien van voorwaarde 1.2 observeren we de volgende relevante zaken in de Documentatie: •
Sinds de Position Paper is opgesteld, zijn een aantal juridische entiteiten opgericht ter realisatie van Feyenoord City. Uit de Term Sheet Governance
Feyenoord City – Rapport – Openbare versie - 30 april 2021
Conclusie Voorwaarde 1.2
Gegeven bovenstaande observaties kan gesteld worden dat de benodigde juridische entiteiten zijn opgericht voor de realisatie van Feyenoord City en de Gemeente haar conveniërende eigenaars/aandeelhouders- en zeggenschapstructuur voorwaarden kenbaar heeft gemaakt in Gemeente 17
Introductie
Management samenvatting
Voorwaarden 1 -8
Voorwaarden 9 - 11
Voorwaarden 12 - 15
Voorwaarden 16 - 17
Conclusie
Bijlagen
Bijlage A3: Aanbevelingen
Toetsing Voorwaarde 1
Uitgangspunten Governance (die de basis vormt voor de term sheet) aan andere aandeelhouders. In Gemeente Uitgangspunten Governance heeft de Gemeente aangegeven dat de uitgangspunten onder zeggenschap vallen, deze punten worden getoetst in voorwaarde 11.1 t/m 11.1.a.6. De toetsing van de exitregeling valt onder voorwaarde 11.1.e. Op basis van bovenstaande observaties kan gesteld worden dat voorwaarde 1.2 nader wordt getoetst in 11.1 t/m 11.1.a.6 en bij 11.1.e. Daarnaast kan gesteld worden dat de oprichting van juridische entiteiten is uitgevoerd. Tot slot zijn de voorwaarden voor eigenaars/aandeelhouders door de Gemeente aan de andere aandeelhouders van Feyenoord City per brief kenbaar gemaakt. Deze uitgangspunten zijn de basis voor de onderhandelingen in de Term Sheet Governance. Met het ondertekenen van de Term Sheet Governance, is aan voorwaarde 1.2 voldaan. Conclusies Voorwaarde
Voldoet
Voldoet in de geest, anders ingevuld
Voldoet niet
✓
1.1 1.2
Contractueel geborgd met openstaande actie(s) in de toekomst
✓
Aanbevelingen Aanbeveling Voorwaarde 1.1 We adviseren de Gemeente om ervoor te zorgen dat zij inzage krijgt in de door aannemer en ESCO op te stellen overeenkomsten, om zo te borgen dat de overkoepelende ambities voor het Project ook daadwerkelijk zijn opgenomen. Feyenoord City – Rapport – Openbare versie - 30 april 2021
18
Introductie
Management samenvatting
Voorwaarden 1 -8
Voorwaarden 9 - 11
Voorwaarden 12 - 15
Voorwaarden 16 - 17
Conclusie
Bijlagen
Bijlage A3: Aanbevelingen
Indexatie (aanvullende) voorwaarden: Voorwaarde 2
Nummering
Voorwaarde
2.1
De Gemeente vindt het sociaal-economisch programma dermate belangrijk dat de Gemeente een stappenplan voor de implementatie van Feyenoord verlangt. Het behalen van volgende mijlpalen zijn voorwaardelijk bij financiële medewerking in de bijdrage eigen vermogen, en er zal aan de Gemeente ook gerapporteerd moeten worden over de voortgang
2.1.a
Oprichting Multi sportclub Feyenoord (2018) om de sportparticipatie te vergroten, maar ook het topsportklimaat van de verschillende sporten te verbeteren Implementatieplan broedplaats ‘Feyenoord City’ gereed in samenwerking met onderwijsinstanties en bedrijfsleven (2019) - Op basisscholen van Zuid gaat Feyenoord extra sporten beweegprogramma’s opzetten: de sportschool in de wijk. - De openbare ruimte van Feyenoord City wordt zodanig ingericht dat deze uitnodigt tot bewegen en ongeorganiseerd sporten. Urban Sports hebben hierbij extra aandacht.
2.1.b
- Feyenoord City krijgt een broedplaats voor innovatie (nieuwe producten, nieuwe verdienmodellen) rondom de drie centrale thema’s van Feyenoord City: Performance, Community, Healthy living, met een focus op sport. Leren, werken en ondernemen wordt hier gecombineerd door de vestiging van wetenschap, bedrijfsleven én onderwijs. - Feyenoord City realiseert een wereldwijd toonaangevende Sportexperience. Een plek waar jong en oud kunnen ervaren hoe leuk sport is, waar ze kunnen experimenteren en zich kunnen laten testen.
2.1.c
Vanaf 2020 jaarlijks minimaal 310 arbeidskrachten uit Zuid inzetten voor laag- en ongeschoold werk
2.1.d
Feyenoord City biedt jaarlijks carrière-startgaranties voor MBO 1/2/3/4 bij aannemers en exploitanten van de nieuw te ontwikkelen activiteiten en evenementen op het gebied met focus op horeca, retail, en (preventieve) zorg en techniek
Legenda “Voorwaarde” = Voorwaarde betreft de groene tekst vanuit de Position Paper Feyenoord City – Rapport – Openbare versie - 30 april 2021
“Voorwaarde” = Voorwaarde betreft de additionele uitleg (zwarte tekst) vanuit de Position Paper 19
Introductie
Management samenvatting
Voorwaarden 1 -8
Voorwaarden 9 - 11
Voorwaarden 12 - 15
Voorwaarden 16 - 17
Conclusie
Bijlagen
Bijlage A3: Aanbevelingen
Toetsing Voorwaarde 2
Voorwaarde 2.1: De Gemeente vindt het sociaal-economisch programma (“SEP”) dermate belangrijk dat de Gemeente een stappenplan voor de implementatie van Feyenoord verlangt. Het behalen van volgende mijlpalen zijn voorwaardelijk bij financiële medewerking in de bijdrage eigen vermogen, en er zal aan de Gemeente ook gerapporteerd moeten worden over de voortgang Toetsing Voorwaarde 2.1 Ten aanzien van voorwaarde 2.1 observeren we de volgende relevante zaken in de Documentatie: •
•
Zoals beschreven in artikel 2.a. van de Basisovereenkomst SEP leggen Feyenoord en Gemeente met deze overeenkomst de meerjarige beoogde doelen en resultaten van het SEP vast (inclusief de toetsmomenten) alsook de gevolgtrekking van de al dan niet geleverde prestatie. De concrete ambities, activiteiten en bijbehorende milestoneplanning die Feyenoord zal uitvoeren om te komen tot de einddoelen staan opgenomen in het SEP. Door beide partijen is de Basisovereenkomst SEP ondertekend en ligt er dus een stappenplan voor de implementatie van het SEP waaraan beide partijen zich verbinden. Volgens artikel 6 van de Basisovereenkomst SEP zullen de partijen bij de overeenkomst in de maand september van ieder jaar de Basisovereenkomst SEP integraal evalueren.
•
Daarnaast wordt in het SEP genoemd dat communicatie over de voortgang intern (naar Project en Gemeente) via reguliere rapportages zal verlopen.
•
De Gemeente verklaart verder in de dataroom dat er vier keer per jaar een bestuurlijk overleg plaatsvindt tussen een wethouder, directie Feyenoord en directeur Sport, Onderwijs en Cultuur (“SOC”), waarin de voortang wordt besproken. Dit wordt voorbereid door een ambtelijke stuurgroep. Daarnaast is er regelmatig contact tussen de Coördinator SEP binnen de Gemeente en de Feyenoord Foundation.
Feyenoord City – Rapport – Openbare versie - 30 april 2021
Conclusie Voorwaarde 2.1 Met het opstellen van het SEP en het bestaan van verschillende kanalen waarbij de Gemeente wordt geïnformeerd over de voortgang. Hiermee wordt aan voorwaarde 2.1 voldaan. Voorwaarde 2.1.a - Oprichting Multi sportclub Feyenoord (2018) om de sportparticipatie te vergroten, maar ook het topsportklimaat van de verschillende sporten te verbeteren Toetsing Voorwaarde 2.1.a Ten aanzien van voorwaarde 2.1.a observeren we de volgende relevante zaken in de Documentatie: •
Op pagina 78 van de Voortgangsrapportage valt te lezen dat de Multisportclub in 2018 is opgericht in de vorm van een samenwerking tussen sportverenigingen, waaronder Feyenoord.
•
Per 1 juli 2019 zijn de Licentieovereenkomsten ingegaan die gesloten zijn tussen de BVO en de Feyenoord Foundation enerzijds en drie sportverenigingen (RHV Snelwiek, Feyenoord Futsal en Feyenoord Basketball) anderzijds.
•
Tevens valt op pagina 3 van het document Voortgang SEP te lezen dat de Multisportclub Feyenoord van start is gegaan en in 2018 gestart is met 5 takken van sport: voetbal, futsal, basketbal, handbal en hockey. Hockeyclub Feijenoord heeft in 2019 besloten te stoppen met de samenwerking.
•
Op pagina 53 van de Voortgangsrapportage staat vermeld dat de drie, hierboven gestelde, sportverenigingen zich hebben aangesloten bij Multisportclub Feyenoord bij de start van het seizoen 2019-2020. Deze clubs hebben de licentieovereenkomst ondertekend. Multisportclub Feyenoord werkt aan een meerjarenplan om de sportparticipatie te vergroten met medewerking van Rotterdam Topsport, Humanitas en Sportsupport. Verder wordt in de Voortgangsrapportage genoemd dat er 20
Introductie
Management samenvatting
Voorwaarden 1 -8
Voorwaarden 9 - 11
Voorwaarden 12 - 15
Voorwaarden 16 - 17
Conclusie
Bijlagen
Bijlage A3: Aanbevelingen
Toetsing Voorwaarde 2
inmiddels een clubhuis is opgericht wat onderdeel is geworden van de wijk. Hier wordt een sportprogramma aangeboden waar kinderen dagelijks kunnen sporten. Conclusie Voorwaarde 2.1.a Met het oprichten van de Multisportclub Feyenoord wordt aan voorwaarde 2.1.a voldaan. Voorwaarde 2.1.b - Implementatieplan broedplaats ‘Feyenoord City’ gereed in samenwerking met onderwijsinstanties en bedrijfsleven. (2019) • Op basisscholen van Zuid gaat Feyenoord extra sporten beweegprogramma’s opzetten: de sportschool in de wijk. • De openbare ruimte van Feyenoord City wordt zodanig ingericht dat deze uitnodigt tot bewegen en ongeorganiseerd sporten. Urban Sports hebben hierbij extra aandacht. • Feyenoord City krijgt een broedplaats voor innovatie (nieuwe producten, nieuwe verdienmodellen) rondom de drie centrale thema’s van Feyenoord City: Performance, Community, Healthy living, met een focus op sport. Leren, werken en ondernemen wordt hier gecombineerd door de vestiging van wetenschap, bedrijfsleven én onderwijs. • Feyenoord City realiseert een wereldwijd toonaangevende Sportexperience. Een plek waar jong en oud kunnen ervaren hoe leuk sport is, waar ze kunnen experimenteren en zich kunnen laten testen Toetsing Voorwaarde 2.1.b Ten aanzien van voorwaarde 2.1.b observeren we de volgende relevante zaken in de Documentatie: •
In het SEP staat het uitvoeringsplan 2018-2022 opgenomen waarin een vijftal projecten wordt gedefinieerd. Voor deze projecten is het beoogde einddoel aangegeven, alsmede de tussentijdse milestones die hiertoe behaald dienen te worden. De betreffende projecten zijn: A. Club & Community, B. School & Wijk, C. Leer & Werk, D. Innovatie & Ondernemerschap, E. Recreatie & Beleven.
Feyenoord City – Rapport – Openbare versie - 30 april 2021
o Onder punt B van het uitvoeringsprogramma staat beschreven op welke manier invulling gegeven zal worden aan extra sport en beweging op basisscholen, onder andere door het opzetten van een Schoolsportplusprogramma. o Onder punt E van het uitvoeringsprogramma wordt ingegaan op de publieke ruimte en de manier waarop toegewerkt zal worden naar de einddoelstelling. o Onder punt D wordt beschreven hoe Feyenoord City een plek moet worden voor innovatie en ondernemerschap door middel van een Sport & Lifestylelab. o Het creëren van een Sport Experience valt onder punt E van het SEP. Het uitvoeringsplan is onderdeel van hoofdstuk 7 van het SEP. De Basisovereenkomst SEP is ondertekend door Gemeente en Feyenoord en daarmee bestaat er een implementatieplan (als beschreven in voorwaarde 2.1.b dat door Gemeente en Feyenoord ter hand wordt genomen). In de Voortgangsrapportage is geconstateerd dat er een traject is gestart om andere partijen te laten aansluiten. Zo wordt op het moment van schrijven van de Voortgangsrapportage op diverse projecten al intensief samengewerkt met het Nationaal Programma Rotterdam-Zuid, ‘onderwijsinstellingen’ en ‘welzijnspartijen’. De Gemeente stelt verder in de dataroom dat met het bedrijfsleven social return on investment (“SROI”) afspraken gemaakt zullen worden.
Conclusie Voorwaarde 2.1.b Met het opstellen van het SEP en het hierin benoemen van de specifieke milestones per project wordt aan voorwaarde 2.1.b voldaan Voorwaarde 2.1.c - Vanaf 2020 jaarlijks minimaal 310 arbeidskrachten uit Zuid inzetten voor laag- en ongeschoold werk Toetsing Voorwaarde 2.1.c Ten aanzien van voorwaarde 2.1.c observeren we de volgende relevante zaken in de Documentatie:
21
Introductie
Management samenvatting
Voorwaarden 1 -8
Voorwaarden 9 - 11
Voorwaarden 12 - 15
Voorwaarden 16 - 17
Conclusie
Bijlagen
Bijlage A3: Aanbevelingen
Toetsing Voorwaarde 2
•
In de ondertekende Basisovereenkomst SEP, hoofdstuk drie van bijlage 1 op pagina 24, staat gesteld dat de bouw en exploitatie van de gebiedsontwikkeling van Feyenoord City minimaal 310 FTE aan arbeidskrachten bestemd is voor werkzoekenden uit Rotterdam-Zuid.
•
De bouw en exploitatie van de gebiedsontwikkeling van Feyenoord City zorgen naar verwachting voor 1.500 FTE nieuwe banen (bruto), hiervan is minimaal 310 FTE (netto) aan arbeidskrachten bestemd voor werkzoekenden uit Rotterdam-Zuid. Dit staat beschreven in hoofdstuk 4 van het SEP.
•
De Position Paper is geschreven vanuit het oogpunt dat er zou worden gestart aan de bouw van het nieuwe stadion in december 2019 en een ingebruikname van het stadion per januari 2023. Echter, de planning is inmiddels opgeschoven en er wordt op dit moment uitgegaan van een start van de bouw van het nieuwe stadion in 2022.
•
•
Een aanzienlijk deel van deze werkgelegenheidsdoelstellingen in het SEP hangt samen met de realisatie en ingebruikname van het nieuwe stadion. Door het later starten van de bouw, en daarmee latere realisatie van het nieuwe stadion ten op zichte van hetgeen is verondersteld in de Position Paper, zullen deze werkgelegenheidsdoelstellingen verschuiven in de tijd. Gemeente geeft aan dat Feyenoord en STIGAM hierin verantwoordelijk zullen worden voor het realiseren van de banen en dat Gemeente en sociale diensten (bijv. het Werkgeversservicepunt) verantwoordelijk zullen worden voor het vinden van mensen en het matchen van vraag en aanbod. In het Meerjarenplan SEP 2020-2025, die onder de Basisovereenkomst SEP valt, staat een vernieuwing van de planning van het originele SEP. Hierbij staat genoteerd dat er een plan gemaakt is voor de benadering tot de arbeidsmarkt ‘Deltaplan Werken’. In het Meerjarenplan SEP 2020-2025 staat het volgende met betrekking tot banencreatie: “Het creëren van 1.500 banen, waaronder 310 fte netto nieuwe banen voor mensen uit Rotterdam-Zuid. Jaarlijks aanbieden van 500 leerwerkmogelijkheden (MBO, HBO, WO). Vanaf 2020/2021 creëren van 100 carrièrestartgaranties voor het middelbaar beroepsonderwijs.”
Feyenoord City – Rapport – Openbare versie - 30 april 2021
•
•
•
Daarnaast wordt in het Meerjarenplan SEP 2020-2025 gesteld dat middels het jaarlijks aanbieden van scholings- en/of werkfit-trajecten op kansrijke branches, de 310 FTE te kunnen realiseren. Daarbij wordt vermeld dat er een specialistische aanpak per doelgroep of branche wordt ontwikkeld. Als randvoorwaarden voor het plan worden de volgende punten gesteld: o Commitment vanuit de partners. o Heldere communicatiestructuur tussen partners. o Bereidheid tot inzet op gezamenlijke doelstellingen. o Structureel onderdeel van werkgelegenheidsbeleid Gemeente Rotterdam. o ‘Feyenoord’ wordt meegenomen in de SROI eis (ketenbeding). In de dataroom geeft de Gemeente verder aan dat: o Er reeds overleg plaatsvindt tussen STIGAM, het Werkgeversservicepunt Rijnmond en Feyenoord over de SROI afspraken bij gebiedsopdrachten buiten het stadion om (dat wil zeggen gebiedsopdrachten die niet verbonden zijn aan realisatie van het nieuwe stadion). o Feyenoord een overeenkomst heeft gesloten met het Maasstadziekenhuis over leerwerkplekken. o Er voorbereidingen worden getroffen om bij de aanbesteding van de bouw en de exploitatie van het nieuwe stadion een SROIverplichting vast te leggen om 5% van de aanneemsom in te zetten voor werk voor werkzoekenden uit Rotterdam-Zuid.
Conclusie Voorwaarde 2.1.c Voorwaarde 2.1.c. stelt dat er jaarlijks minimaal 310 arbeidskrachten uit Rotterdam-Zuid ingezet zullen worden voor laag- en ongeschoold werk na realisatie van het nieuwe stadion. In het meerjarenplan SEP 2020-2025 worden als ‘trekkers’ van dit plan Feyenoord en STIGAM bevestigd, samen met eventuele partners. Tevens zien we in de ondertekende Basisovereenkomst SEP terug dat de realisatie van minimaal 310 arbeidskrachten uit Rotterdam-Zuid ten doel is gesteld. Hiermee kan gesteld worden dat voorwaarde 2.1.c. contractueel geborgd is met acties openstaande in de toekomst. 22
Introductie
Management samenvatting
Voorwaarden 1 -8
Voorwaarden 9 - 11
Voorwaarden 12 - 15
Voorwaarden 16 - 17
Conclusie
Bijlagen
Bijlage A3: Aanbevelingen
Toetsing Voorwaarde 2
Voorwaarde 2.1.d - Feyenoord City biedt jaarlijks carrière-startgaranties voor MBO 1/2/3/4 bij aannemers en exploitanten van de nieuw te ontwikkelen activiteiten en evenementen op het gebied met focus op horeca, retail, en (preventieve) zorg en techniek. Nadere toelichting van de Gemeente stelt dat met carrière-startgaranties in voorwaarde 2.1.d wordt gedoeld op een afspraak tussen scholen en werkgevers die toeziet op het al tijdens de studie meewerken van werkgevers d.m.v. het aanbieden van stages, hulp bij solliciteren etc. De taakstelling als bedoeld in voorwaarde 2.1.d was bedoeld om in te gaan bij realisatie van het nieuwe stadion (bij aannemers en exploitanten van de nieuw te ontwikkelen activiteiten en evenementen), volgens de Position Paper planning per begin 2020. Echter, zal door het verschuiven van deze planning de taakstelling verschuiven naar 2025 (huidige planning realisatie nieuw stadion). Toetsing Voorwaarde 2.1.d Ten aanzien van voorwaarde 2.1.d observeren we de volgende relevante zaken in de Documentatie: •
In hoofdstuk 7 van het SEP wordt beschreven dat Feyenoord zal bijdragen aan leren/werken in Rotterdam door: •
Het opzetten van een leerwerkbedrijf voor Feyenoord City, waarin samen met bedrijven die zijn betrokken bij Feyenoord en de partners van Feyenoord City, jongeren worden opgeleid tot vakmensen (gericht op bouw, horeca en veiligheid).
•
Het streven naar het creëren van structureel 500 leerwerkmogelijkheden/stages voor verschillende opleidingen in de stad (MBO, HBO, WO) vanaf 2020. Aangegeven wordt dat de behoefte aan het type arbeidskrachten voor de ontwikkeling van Feyenoord City hierbij het uitgangspunt is, waarbij zoveel mogelijk het zwaartepunt zal liggen bij het MBO, met het accent op niveau 1 en 2. Om de ambities op dit vlak goed te stroomlijnen richt Feyenoord een stageloket in voor alle partners.
Feyenoord City – Rapport – Openbare versie - 30 april 2021
•
Feyenoord gaat zich inzetten om 100 carrière stagegaranties voor het middelbaar beroepsonderwijs te creëren binnen Feyenoord City vanaf 2020/2021. Hierdoor moeten jongeren gestimuleerd worden om te kiezen voor beroepen met grotere kans op een baan waarbij gedacht kan worden aan dienstverlening, techniek en horeca.
•
We lezen in het document Voortgang SEP dat er per oktober 2019 ruim 300 stageplekken zijn vervuld bij Feyenoord en partnerbedrijven ingevuld door studenten vanuit verschillende opleidingen MBO en HBO.
•
Daarnaast heeft Feyenoord op 8 januari 2020 diverse samenwerkingsovereenkomsten met onderwijsinstellingen afgesloten (Albeda, Zadkine, Inholland en Hogeschool Rotterdam) met als doel om gezamenlijke projecten en activiteiten uit te voeren die zullen bijdragen aan een aantal door partijen gestelde maatschappelijke doelen (in de overeenkomsten aangeduid als programmalijnen). Eén van de programmalijnen die wordt genoemd in de overeenkomsten met het Albeda en Zadkine stelt dat Feyenoord binnen haar organisatie ruimte zal creëren om studenten van de onderwijsinstellingen de mogelijkheid te bieden om binnen een realistische en kansrijke leer/praktijkomgeving werknemersvaardigheden op te doen. Opleidingen die worden betrokken in deze samenwerking zien onder andere toe op hospitality, zorg, IT, logistiek, techniek etc. De overeenkomsten hebben een looptijd van 3 jaar.
Conclusie Voorwaarde 2.1.d Gegeven (i) de definitie van de Gemeente ten aanzien van de carrièrestartgaranties als bedoeld in 2.1.d, (ii) de samenwerkingsovereenkomsten met de onderwijsinstellingen die MBO onderwijs aanbieden (Albeda, Zadkine) waarin Feyenoord zich verbind tot het bieden van een praktijkomgeving waarin leerlingen werknemersvaardigheden op kunnen doen, kan worden gesteld dat voldaan wordt aan voorwaarde 2.1.d. 23
Introductie
Management samenvatting
Voorwaarden 1 -8
Voorwaarden 9 - 11
Voorwaarden 12 - 15
Voorwaarden 16 - 17
Conclusie
Bijlagen
Bijlage A3: Aanbevelingen
Toetsing Voorwaarde 2
Conclusie Voorwaarde
Voldoet
2.1
✓
2.1.a
✓
2.1.b
✓
Contractueel geborgd met openstaande actie(s) in de toekomst
Voldoet niet
✓
2.1.c 2.1.d
Voldoet in de geest, anders ingevuld
✓
Aanbevelingen Aanbeveling Voorwaarde 2.1.c We adviseren de Gemeente om scherp te zijn dat het meerjarenplan SEP 2020-2025 wordt uitgevoerd door Feyenoord en STIGAM na realisatie van het nieuwe stadion, conform voorwaarde 2.1.c.
Feyenoord City – Rapport – Openbare versie - 30 april 2021
24
Introductie
Management samenvatting
Voorwaarden 1 -8
Voorwaarden 9 - 11
Voorwaarden 12 - 15
Voorwaarden 16 - 17
Conclusie
Bijlagen
Bijlage A3: Aanbevelingen
Indexatie (aanvullende) voorwaarden: Voorwaarde 3
Nummering
Voorwaarde Feyenoord stelt zelf de benodigde producten op voor het doorlopen van alle publiekrechtelijke procedures en betrekt hierbij proactief de omgeving.
3.1
Bij de onderbouwing horen in ieder geval een milieueffectrapportage, programmatische onderbouwing en een veiligheidsrapportage. Voor de Gemeente is de inbreng in en betrokkenheid van de omgeving bij de totstandkoming van de producten van groot belang.
3.2
Gemeente en Feyenoord City maken afspraken over de kwaliteitsborging.