21bb5427 Raadsvoorstel over Vaststelling Verordening starterslening Rotterdam

Rotterdam, 18 mei 2021.

21bb005427

Aan: de gemeenteraad

Onderwerp: Vaststelling Verordening starterslening Rotterdam.

Gevraagd besluit: Samenvattend stellen wij u voor: 1. Te besluiten om als aanvullende voorwaarden bovenop de voorwaarden zoals gesteld bij de afdoening van de motie “Klaar voor de (eerlijke) start!?” (18bb9380) dd. 22 september 2020 - de toepassing van de verordening Starterslening Rotterdam te beperken tot de leeftijdsgroep 18 – 35; 2. Te besluiten in de verordening op te nemen dat deze in werking treedt op een door het college te bepalen tijdstip. Dit maakt het mogelijk voor uw raad de verordening vóór 1 juli te behandelen én uw raad krijgt de gelegenheid integraal te besluiten over de aanwending van de Eneco-middelen bij behandeling voorjaarsnota op 6 en 8 juli. 3. In te stemmen met de verordening starterslening en deze vast te stellen. Waarom dit voorstel?/Waarom nu voorgelegd? Voorliggend besluit is een vervolg op de afdoening van de motie van de raadsleden E. Büyükçifçi (NIDA), P.J.H.D. Verkoelen (50+) en N. Balwantsingh (PvdA) “Klaar voor de (eerlijke) start!?” (18bb9380) dd. 22 september 2020 (20bb011042) In het afdoeningsvoorstel hebben wij aan uw raad aangekondigd de volgende maatregelen te treffen ter bescherming van de koopstarters: ­ Nog steviger inzetten op middensegment koop in de nieuwbouw (als onderdeel van de eerder al vastgelegde ambitie om 10% middenkoop toe te voegen t/m 2030).

­ Regulering ten behoeve van de bescherming positie van de koopstarter/eigenaar bewoner op de koopmarkt via de zelfbewoningsplicht ­ Financiële ondersteuning koopstarters via de introductie van een starterslening.

Inzake de starterslening is aangekondigd dat wij in 2021 een subsidieverordening zouden opstellen ten behoeve van de starterslening en deze inclusief een dekkingsvoorstel aan uw raad zou voorleggen.

P

Registratienummer dienst BS21/00601 21bb005427 Portefeuillehouder: B. Kurvers Behandelaar: L.M.A. van den Heuvel

pagina 1

Relatie met het coalitieakkoord/collegewerkprogramma/begroting/eerder aangenomen moties en gedane toezeggingen: ­ Thuis in Rotterdam – Addendum Woonvisie Rotterdam 2030 ­ Motie “Klaar voor de (eerlijke) start” (18bb9380) incl afdoeningsvoorstel dd. 22 september 2020 (20bb011042) ­ Actieplan beschikbaarheid Toelichting: A. Algehele toelichting op de verordening Voor u ligt de Verordening Starterslening Rotterdam. De verordening regelt de werking van de starterslening in de praktijk en bevat de volgende artikelen: ­ Artikel 2 Toepassingsbereik (inzake bepaling doelgroep en type/segment woningen) ­ Artikel 3 Budget (inzake subsidieplafond en wijzigen budget) ­ Artikel 4 Bevoegdheid College (inzake afwijzen aanvragen) ­ Artikel 5 Procedure aanvraag en toewijzing ­ Artikel 6 Afwijzen aanvraag en intrekking toewijzingsbesluit ­ Artikel 7 Financiële toets, verstrekken en beheer Starterslening door SVn

B. Werking van de verordening in de praktijk Ons college zal de aanvragen voor de Starterslening beoordelen en controleren of aan alle voorwaarden (inhoudelijk en aanleveringsvereisten) wordt voldaan. Het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (verder: SVn) zal voor de gemeente de startersleningen verstrekken en beheren. SVn is een onafhankelijke stichting zonder winstoogmerk en verzorgt voor vele gemeenten in Nederland de starterslening. Na vaststelling van de verordening wordt met SVn een contract voor hun inzet gesloten en wordt het eerste bedrag overgemaakt (zie verder paragraaf Financiële consequenties). Wij monitoren de werking van de verordening jaarlijks. Eventuele wenselijke wijzigingen in de verordening worden via de reguliere bestuurlijke route voorgelegd aan uw raad.

C. Aanvullende randvoorwaarde t.a.v. leeftijdsgroep In het afdoeningsvoorstel inzake de motie “Klaar voor de (eerlijke) start” is destijds een drietal randvoorwaarden opgenomen voor de starterslening: ­

P

De lening is alleen bruikbaar voor nieuwbouwprojecten, waardoor het de afzetbaarheid van die projecten meer kan zekeren, juist ook wanneer Covid-19 toeslaat op de woningmarkt, maar waardoor het tegelijkertijd ook een beperkt marktverstorend/prijsopdrijvend effect heeft.

Registratienummer dienst BS21/00601 21bb005427 Portefeuillehouder: B. Kurvers Behandelaar: L.M.A. van den Heuvel

pagina 2

­

De doelgroep betreft de middeninkomens. Uitgangspunt is een maximum lening van € 30.000 voor een woning met een koopprijs tot de NHG grens.

­

De doelgroep betreft starters uit Rotterdam die voor het eerst een huis kopen, bijv. omdat ze uit huis gaan, omdat ze doorstromen uit een studentenkamer of uit de sociale woningvoorraad van corporaties (ter aansluiting bij Actieplan Beschikbaarheid).

Bij de doorvertaling van deze randvoorwaarden in de verordening is gebleken dat het wenselijk is om ook de doelgroep nader te specificeren naar leeftijden én om de regeling ook beschikbaar te maken voor bestaande koopwoningen. Dit om te onderschrijven dat het een regeling voor starters is en dat we de doorstroming in Rotterdam op gang willen brengen. Voorgesteld wordt te kiezen voor de leeftijdsgroep 18 tot 35 jaar. De leeftijdsgrens van 35 jaar wordt voorgesteld, omdat blijkt dat starters steeds vaker dertigers zijn als ze een eerste woning kopen. Daarnaast is gekozen voor de leeftijdsgrens van 35 jaar omdat diverse wetgeving die te maken heeft met het aanschaffen van een eerste woning de leeftijdsgrens van 35 hanteert. Zie bijvoorbeeld de vrijstelling van overdrachtsbelasting die geldt voor kopers tot 35 jaar. Financiële en juridische consequenties/aspecten: Dekking voor de starterslening maakt onderdeel uit van het investeringsvoorstel van het college aan uw raad dat op 6 en 8 juli wordt behandeld. Daarbij wordt voorgesteld om de startersleningen te financieren uit de Eneco-middelen. Het gevraagde bedrag zal € 6.000.000 bedragen voor de feitelijke startersleningen (revolverend) en € 580.000,- voor overige kosten. Uw raad ontvangt bij het voorstel van het college een advies van de externe adviescommissie Eneco.

Dekking voor de starterslening is dus afhankelijk van een positief raadsbesluit over het investeringsvoorstel. Zonder dekking kan de verordening niet in werking treden. Daarom is de verordening opgenomen: Artikel 9 Inwerkingtreding: Deze verordening treedt in werking op een door het college van Burgermeester en wethouder te bepalen tijdstip. Wij zullen er voor zorg dragen dat de verordening zo snel mogelijk na het ter beschikking komen van de middelen daadwerkelijk in werking treedt. Mocht uw raad besluiten geen middelen toe te kennen dan zal het besluit tot vaststelling van de verordening ongedaan worden gemaakt. Overige kosten starterslening Aan de starterslening zijn – naast de te verstrekken leningen – overige kosten verbonden. Het gaat hierbij om de voorbereidingskosten, de interne kosten voor de afhandeling van de starterslening aanvragen, de kosten van SVn en de afdekking van de rentelast. Een belangrijk kenmerk van de starterslening is dat er sprake is van een revolverend karakter: de leningen worden gedurende de looptijd afbetaald door de starter, ofwel bij verkoop van de woning ofwel na afloop van de looptijd (30 jaar). Het dekkingsvoorstel is bijgevoegd in bijlage 1.

P

Registratienummer dienst BS21/00601 21bb005427 Portefeuillehouder: B. Kurvers Behandelaar: L.M.A. van den Heuvel

pagina 3

Risico’s starterslening De financiële risico’s zijn voor de gemeente Rotterdam beperkt: wanneer bij verkoop als gevolg van waardedaling de starterslening niet terugbetaald kan worden dan staat NHG voor 90% borg en SVn voor de overige10%. Risico is dat er sprake is van een prijsopdrijvend effect, waardoor het bedoelde effect (namelijk het beter binnen het bereik brengen van een groter deel van de koopwoningvoorraad) teniet wordt gedaan. Voorgesteld wordt dan ook om de regeling te maximeren op 200 leningen. Juridische aspecten/consequenties: Ten behoeve van de implementatie van de starterslening wordt voorgesteld om de verordening Starterslening Rotterdam vast te stellen. Het bijbehorende ontwerpbesluit bieden wij u hier ter vaststelling aan. Burgemeester en Wethouders van Rotterdam, De secretaris,

De burgemeester,

V.J.M. Roozen

A. Aboutaleb

Bijlagen: Bijlage 1: dekkingsvoorstel

P

Registratienummer dienst BS21/00601 21bb005427 Portefeuillehouder: B. Kurvers Behandelaar: L.M.A. van den Heuvel

pagina 4

Ontwerpbesluit Verordening Starterslening Rotterdam gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 27 mei 2021; gelet op de artikelen 147 en 149 van de Gemeentewet; besluit: Artikel 1 Begrippen In deze verordening wordt verstaan onder: aanvrager om een Starterslening: de persoon, die alleen of samen met zijn of haar partner voor de eerste maal een eigen woning koopt of verkrijgt en op grond van deze verordening tot de doelgroep van de Starterslening behoort. Bij twee aanvragers ten aanzien van eenzelfde woning gelden deze gezamenlijk als aanvrager en dienen zij beide te voldoen aan de hiervoor gestelde eis niet eerder een woning te hebben gekocht of verkregen. aanvrager: degene die een aanvraag voor een toewijzingsbesluit voor een starterslening indient. college: college van burgemeester en wethouders van de gemeente Rotterdam. Combinatielening: een extra lening, die naast een hypothecaire lening wordt afgesloten, waaruit tot een maximum van 50% van de waarde van de gefinancierde woning de aflossing op de hypothecaire lening mag worden betaald. Deze Combinatielening wordt onlosmakelijk met de Starterslening aangeboden en blijft in dit geval beperkt tot maximaal het bedrag van de Starterslening. financiële toets; de toetsing die door SVn wordt uitgevoerd aan de hand van de geldende NHG-regels, waarmee de hoogte van de Starterslening wordt berekend.

NHG: Nationale Hypotheek Garantie, de publicitaire naam van de door Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen, gevestigd te ’s-Gravenhage, verstrekte borgtocht. Starterslening: een lening die door SVn kan worden verstrekt aan Aanvrager ten behoeve van de financiering van zijn eigen woning, tezamen met een aan de Starterslening gekoppelde Combinatielening. SVn: Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten, statutair gevestigd te Hoevelaken en kantoorhoudende te Amersfoort, financiële dienstverlener, geregistreerd onder AFM–vergunningnummer 12013647. toewijzingsbesluit voor een Starterslening: het besluit van het college op basis waarvan de aanvrager een aanvraag kan doen voor de Starterslening bij SVn.

P

Registratienummer dienst BS21/00601 21bb005427 Portefeuillehouder: B. Kurvers Behandelaar: L.M.A. van den Heuvel

pagina 5

Artikel 2 Toepassingsbereik 1. Het college kan op een daartoe strekkende aanvraag een toewijzingsbesluit voor een Starterslening verstrekken. 2. Een toewijzingsbesluit voor een Starterslening wordt uitsluitend verstrekt aan in de gemeente Rotterdam woonachtige en verblijfsgerechtigde personen in de leeftijd van 18 jaar tot en met 35 jaar die nog niet eerder eigenaar zijn geweest van een koopwoning in Nederland. Bij twee aanvragers ten aanzien van eenzelfde woning gelden deze gezamenlijk als aanvrager en dienen zij beide te voldoen aan de hiervoor gestelde eis niet eerder een woning te hebben gekocht of verkregen. 3. Een toewijzingsbesluit voor een Starterslening wordt uitsluitend verstrekt voor de aankoop van een woning in de gemeente Rotterdam met een koop- of aanneemsom, inclusief meerwerk, van niet meer dan de NHG-grens. De aankoop voldoet aan de actuele Voorwaarden en Normen NHG. Artikel 3 Budget 1. De raad stelt het budget vast dat beschikbaar is voor het toewijzen van Startersleningen. De raad kan de hoogte van het budget wijzigen. 2. Toewijzingsbesluiten voor Startersleningen worden alleen toegewezen indien het vastgesteld budget hiervoor toereikend is en kunnen maximaal een bedrag van € 30.000, - bedragen. 3. Aanvragen die in verband met het tweede lid niet kunnen worden toegewezen, worden door het college afgewezen.

Artikel 4 Bevoegdheid College Het college toetst de aanvraag voor een toewijzingsbesluit voor een Starterslening aan artikel 2 en 3. Het college is bevoegd om, met inachtneming van het bepaalde in deze verordening, te bepalen of de aanvrager een Starterslening mag aanvragen bij SVn. Artikel 5 Procedure aanvraag en toewijzing 1. Een aanvraag voor een toewijzingsbesluit voor een Starterslening wordt bij het college ingediend via een door het college vast te stellen aanvraagformulier met de daarbij door het college verlangde gegevens en bescheiden. 2. Het college bevestigt de ontvangst van de aanvraag binnen twee weken. 3. Indien de aanvraag niet alle gegevens bevat die het college voor het nemen van een besluit noodzakelijk acht, stelt het college de aanvrager in de gelegenheid de aanvraag binnen een termijn van vier weken te completeren. 4. Indien de aanvraag niet binnen de aangegeven termijn is gecompleteerd, besluit het college de aanvraag buiten behandeling te stellen. 5. Het college neemt binnen acht weken na ontvangst van de aanvraag, dan wel na het compleet worden daarvan, een besluit. 6. Het college handelt aanvragen om een Starterslening in volgorde van binnenkomst af. 7. In het toewijzingsbesluit wordt de maximale hoogte van de te verlenen Starterslening vastgesteld.

P

Registratienummer dienst BS21/00601 21bb005427 Portefeuillehouder: B. Kurvers Behandelaar: L.M.A. van den Heuvel

pagina 6

Artikel 6 Afwijzen aanvraag 1. Het college wijst een aanvraag voor een toewijzingsbesluit voor een Starterslening af indien: a. het budget niet toereikend is om de aanvraag te honoreren; b. er niet is voldaan aan de bij of krachtens deze verordening gestelde voorschriften of bepalingen; of c. de aanvrager de woning waarvoor een Starterslening wordt verstrekt niet zelf gaat bewonen. Artikel 7 Intrekking toewijzingsbesluit Het college trekt een toewijzingsbesluit voor een Starterslening in, indien: a. de Starterslening is toegewezen of vastgesteld op grond van onjuiste gegevens; b. de Starterslening niet tot stand komt; c. de aanvrager de woning waarvoor een Starterslening wordt verstrekt niet zelf gaat bewonen. Artikel 8 Financiële toets, verstrekken en beheer Starterslening door SVn 1. Een toewijzingsbesluit voor een Starterslening leidt tot een reservering voor een Starterslening uit het gemeentelijke budget. De toewijzing voor een Starterslening vormt het startpunt voor een autonome financiële toetsing door SVn. 2. Met het toewijzingsbesluit voor een Starterslening kan een aanvraag voor de Starterslening worden ingediend bij SVn. 3. SVn stelt de definitieve hoogte van de Starterslening vast op basis van de financiële toets. Bij een positieve financiële toets brengt SVn een offerte uit.

Bij een negatieve financiële toets, wijst SVn de leningsaanvraag af en brengt SVn de aanvrager en gemeente hiervan op de hoogte. 4. SVn verstrekt en beheert een geoffreerde Starterslening. 5. SVn wijst een aanvraag Starterslening in ieder geval af, in geval er sprake is van stapeling met andere koopinstrumenten, (rente)kortings- of financiële regelingen, die strijdig zijn met de Starterslening en/of de belangen aantasten van de aanvrager, NHG of de eerste geldverstrekker. Artikel 9 Nadere regels Het college kan voor de uitvoering van deze verordening nadere regels vaststellen. Artikel 10 Hardheidsclausule Het college kan artikel 2, tweede en derde lid, buiten toepassing laten of daarvan afwijken, voor zover toepassing gelet op het belang dat deze regeling beoogt te dienen leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard. Artikel 11 Inwerkingtreding Deze verordening treedt in werking op een door het college te bepalen tijdstip. Artikel 12 Citeertitel Deze verordening wordt aangehaald als: Verordening Starterslening Rotterdam.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van [DATUM] De griffier,

P

de voorzitter,

Registratienummer dienst BS21/00601 21bb005427 Portefeuillehouder: B. Kurvers Behandelaar: L.M.A. van den Heuvel

pagina 7

Toelichting bij de Verordening Starterslening 2020, Algemene toelichting De Starterslening is een bewezen instrument om koopwoningen meer bereikbaar te maken voor starters. De Starterslening biedt een starter aanzienlijk meer slagkracht op de woningmarkt. De woningmarkt is overspannen en huizenprijzen stijgen. Het ontbreekt starters vaak aan voldoende spaargeld om een woning te kunnen kopen. Een Starterslening stelt de starter bovendien in staat ook verbeterkosten van de woning te financieren. Vaak betreft het de koop van een bestaande woning. De Starterslening draagt dan bij in de ‘kosten koper’, makelaarskosten en verbouwings-/ inrichtingskosten. Het instrument ‘leningen’ moet gezien worden als bijkomend instrumentarium in een breder spectrum van maatregelen en beleid op het gebied van volkshuisvesting en woningbouw. Dit instrument richt zich specifiek op de particuliere woningen. Als eigenaar-bewoners bij woningaanpassing tegen financiële beperkingen aanlopen, kan een lening in individuele situaties meerwaarde bieden. In dit geheel speelt het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn) een belangrijke rol. SVn voert de leningen uit in samenwerking met gemeente. SVn, opgericht in 1996, is een onafhankelijke stichting zonder winstoogmerk die staat voor duurzaam financieren met een hoog maatschappelijk rendement.

SVn is een financiële partner van gemeenten, andere overheden en marktpartijen in volkshuisvesting. SVn voert ca. 800 financiële stimuleringsregelingen uit voor meer dan 340 gemeenten. SVn ontwikkelt, beheert en verstrekt aantrekkelijke leningen die bijdragen aan oplossingen voor problematiek die landelijk aan de orde is. Artikelsgewijze toelichting Artikel 1 Begripsbepaling Een Starterslening wordt verstrekt aan een starter op de koopwoningmarkt. Dit is iemand die voor het eerst zelfstandig gaat wonen in een koopwoning, of al zelfstandig in een huurwoning woont en doorstroomt naar een eerste koophuis, of zijn huurhuis koopt. Combinatielening: De Starterslening bestaat uit twee delen. Een (hypothecaire) box 1 lening die de lener annuïtair aflost en een oplopende box 3 lening. De box 3 lening wordt de Combinatielening genoemd. Voor beide leningdelen heeft de lener de eerste 3 jaar geen maandlasten. De aflossing van de Starterslening ‘betaalt’ de lener de eerste 3 jaar met de Combinatielening. De Combinatielening loopt daardoor de eerste 3 jaar altijd op. Na deze periode van 3 jaar gaat de lener (in principe) rente en aflossing betalen. Op het moment dat de lener de volledige rente en/of aflossing betaalt, lost hij op zowel de Starterslening als de Combinatielening af. Artikel 3 Budget De gemeenteraad stelt het budget vast beschikbaar is om Startersleningen te verstrekken.

Het college dient bij de uitvoering rekening te houden met het vastgestelde budget. Het college kan daarbij besluiten tot het toewijzen van Startersleningen aan aanvragers die voldoen aan alle in de verordening gestelde eisen. Deze toewijzing leidt ertoe dat een deel van het gemeentelijke budget wordt “gereserveerd” voor de betreffende aanvrager, waarbij de reservering pas wordt omgezet in een daadwerkelijke Starterslening nadat aanvrager en het SVn tot een overeenkomst zijn gekomen. Artikel 5 Procedure aanvraag en toewijzing Bij de aankoop van een woning is handelingssnelheid vaak onontkoombaar. Doorgaans ligt er een voorlopig koopcontract met een financieringsvoorbehoud als ontbindende voorwaarde. De koper heeft gemiddeld zes weken de tijd om zijn financiering rond te krijgen. De eerste hypotheek en de Starterslening passeren verder tegelijkertijd bij de notaris. Om dit proces niet

P

Registratienummer dienst BS21/00601 21bb005427 Portefeuillehouder: B. Kurvers Behandelaar: L.M.A. van den Heuvel

pagina 8

te ontregelen, is het nodig dat de aanvraag voortvarend wordt behandeld. Omdat de beschikbaarheid van geld binnen het budget bepalend kan zijn voor de toewijzing van de aanvraag, geldt als uitgangspunt de behandeling op volgorde van binnenkomst en meer in bijzonder het moment waarop de aanvraag compleet (gemaakt) is. De maximale hoogte van de Starterslening die de aanvrager mag lenen is gesteld op € 30.000,-. Het Rijk heeft bepaald dat een Starterslening maximaal 20 % van de verwervingskosten mag bedragen. De aanvrager kan tegen het besluit tot toewijzing of afwijzing op reguliere wijze in bezwaar en beroep gaan. Dit bezwaar en beroep kan echter geen betrekking hebben op de financiële toets door SVn. Deze toets staat los van het toewijzings- of afwijzingsbesluit. Indien de aanvrager het niet eens is met de uitkomst van de toets door SVn, kan er een klachtenprocedure worden gestart bij SVn en vervolgens eventueel bij het KIFID of kan de aanvrager zich wenden tot de bevoegde burgerlijke rechter. Artikel 8 Financiële toets, verstrekken en beheer Starterslening door SVn

SVn handelt de financiële toets autonoom af. De aanvraagprocedure voldoet aan de actuele wet- en regelgeving op het gebied van privacy. De aanvrager dient de financiële bescheiden rechtstreeks digitaal in bij SVn. Rotterdam is dus zelf niet betrokken bij de financiële toets. De productspecificaties Starterslening liggen vast in de SVn Informatiemap die geldt op het moment van de aanvraag. De SVn Informatiemap is een door SVn opgestelde informatiebundel die van tijd-tot-tijd kan worden aangepast en waarin onder meer de door SVn te verstrekken Financieringsproducten alsmede procedures worden omschreven en toegelicht. De SVn informatiemap bevat alle relevante informatie met betrekking tot de verschillende financieringsproducten en de werkwijze van SVn en kan dan ook als handleiding gebruikt worden bij de aanvraag van de leningen. Deze informatiemap met uitvoeringsregels en productspecificaties kan wijzigen als gevolg van bijvoorbeeld weten regelgeving. Het is dus niet mogelijk de uitvoeringsregels letterlijk te hechten aan een gemeentelijke verordening of toewijzingsregels. De aanvrager wordt in plaats daarvan verwezen naar de financieringsproductvoorwaarden van SVn op de website.

P

Registratienummer dienst BS21/00601 21bb005427 Portefeuillehouder: B. Kurvers Behandelaar: L.M.A. van den Heuvel

pagina 9