21bb2942 Bijlage 1 behorende bij 21bb2948 over Ontwerpbestemmingsplan De Prinsenmolen

BESTEMMINGSPLAN

De Prinsemolen

De Prinsemolen

Rotterdam

bestemmingsplan

identificatie

planstatus

identificatiecode:

datum:

status:

NL.IMRO.0599.BPDePrinsemolen‐on01

09‐05‐2020 24‐07‐2020 28‐08‐2020

concept voorontwerp ontwerp vastgesteld

projectnummer:

44002161.20191007 opdrachtleider:

ir. L.C. Snel

Weena 505

aangesloten bij:

RBOI - Rotterdam postbusbv150 Delftseplein 27b 3000 AD Rotterdam Postbus 150 T: 010-201 85 55 3000 AD Rotterdam telefoon (010) E-mail: 201 85info@rho.nl 55 E-mail: info@rboi.nl

© Rho Adviseurs bv Niets uit dit drukwerk mag door anderen dan de opdrachtgever worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van Rho Adviseurs bv, behoudens voorzover dit drukwerk wettelijk een openbaar karakter heeft gekregen. Dit drukwerk mag zonder genoemde toestemming niet worden gebruikt voor enig ander doel dan waarvoor het is vervaardigd.

2

Inhoudsopgave

Toelichting Hoofdstuk 1

Inleiding

7

1.1

Aanleiding

7

1.2

Ligging plangebied

7

1.3

Geldend bestemmingsplan

8

1.4

Leeswijzer

9

Hoofdstuk 2

Beschrijving van het plan

11

2.1

Huidige situatie plangebied

11

2.2

Toekomstige situatie

12

Hoofdstuk 3

Beleidskader

17

3.1

Nationaal beleid

17

3.2

Provinciaal beleid

18

3.3

Gemeentelijk beleid

22

Hoofdstuk 4

Omgevingsaspecten

27

4.1

Verkeer en parkeren

27

4.2

Geluid

29

4.3

Water

31

4.4

Luchtkwaliteit

34

4.5

Bedrijven en milieuzonering

35

4.6

Externe veiligheid

35

4.7

Bodem

37

4.8

Archeologie en cultuurhistorie

38

4.9

Planologisch relevante kabels en leidingen

40

4.10

Ecologie

40

4.11

Duurzaamheid

42

4.12

Vormvrije mer‐beoordeling

43

Hoofdstuk 5

Juridische planopzet

45

5.1

Algemeen

45

5.2

Opbouw regels

45

5.3

De bestemmingen

45

Hoofdstuk 6

Uitvoerbaarheid

47

6.1

Economische uitvoerbaarheid

47

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

47

Rho adviseurs voor leefruimte

44002161.20191007

3

Bijlagen toelichting Bijlage 1

Vormvrije m.e.r.‐beoordeling

Bijlage 2

Akoestisch onderzoek

Bijlage 3

Verkennend bodemonderzoek

Bijlage 4

Asbestinventarisatie

Bijlage 5

Stikstofberekening

Bijlage 6

Quickscan flora en fauna

Regels Hoofdstuk 1

INLEIDENDE REGELS

65

Artikel 1

Begrippen

65

Artikel 2

Wijze van meten

70

Hoofdstuk 2

BESTEMMINGSREGELS

71

Artikel 3

Groen

71

Artikel 4

Verkeer ‐ Verblijfsgebied

72

Artikel 5

Wonen ‐ 2

73

Artikel 6

Waarde ‐ Archeologie 4

74

Artikel 7

Waterstaat ‐ Waterstaatkundige functie

76

Hoofdstuk 3

ALGEMENE REGELS

77

Artikel 8

Anti‐dubbeltelregel

77

Artikel 9

Algemene bouwregels

78

Artikel 10

Algemene afwijkingsregels

79

Artikel 11

Overige regels

80

Hoofdstuk 4

OVERGANGS‐ EN SLOTREGELS

81

Artikel 12

Overgangsrecht

81

Artikel 13

Slotregel

82

Rho adviseurs voor leefruimte

44002161.20191007

Toelichting

7

Hoofdstuk 1

1.1

Inleiding

Aanleiding

Aan de Nancy Zeelenbergsingel 10 in Rotterdam wenst aannemersbedrijf Gebr. Blokland BV een appartementengebouw te realiseren. Op deze locatie bevindt zich momenteel manege de Prinsemolen. Om diverse redenen heeft de eigenaar besloten de exploitatie van de manege niet meer voort te zetten. Het perceel is gekocht door Gebroeders Blokland. In samenwerking met de gemeente Rotterdam en Klunder Architecten is voor de locatie van de manege een bijzonder appartementengebouw ontworpen. Het getrapt vormgegeven woongebouw zal maximaal 85 appartementen bevatten in een parkachtige omgeving. Met de realisatie van aantrekkelijke appartementen met goede buitenruimtes voor een brede doelgroep van o.a. 45‐plussers én senioren wordt invulling gegeven aan de grote woningvraag, ook in dit deel van Rotterdam. Het bijzondere gebouwconcept speelt daarbij ook in op de wens om meer variatie in aanbod te realiseren. De gewenste ontwikkeling is niet mogelijk op basis van het geldende bestemmingsplan 'Prinsenland'. De locatie heeft momenteel de bestemming sport t.b.v. de manege. Op basis van de benodigde onderzoeken is in dit bestemmingsplan een verantwoorde basis en een toepasselijke bestemmingsregeling ontworpen, waarmee de herontwikkeling van het perceel juridisch‐planologisch mogelijk wordt gemaakt.

1.2

Ligging plangebied

Het plangebied ligt in de wijk Prinsenland in het noordoosten van Rotterdam. Het betreft het perceel Nancy Zeelenbergsingel 10 in Rotterdam, dat op de hoek ligt van de Nancy Zeelenbergsingel en de Prinsenlaan. De locatie ligt aan de rand van het Prinsenpark. In dit park is ook de woontoren 'Parktoren Rotterdam' gerealiseerd. Ten westen van de locatie bevindt zich de snelweg A16. In figuur 1.1. is de ligging van het plangebied weergegeven.

Rho adviseurs voor leefruimte

44002161.20191007

8

Figuur 1.1

1.3

Ligging plangebied (bron: Google Earth)

Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse van de locatie geldt het bestemmingsplan 'Prinsenland' dat op 1 november 2018 is vastgesteld. Figuur 1.2 bevat een uitsnede van dit bestemmingsplan. Het perceel heeft voor het grootste deel de bestemming 'Sport ‐ Manege'. Binnen deze bestemming is alleen een manege met bijbehorende voorzieningen toegestaan. Daarnaast bevindt zich binnen deze bestemming momenteel een woning. Rondom de sportbestemming bevindt zich aan alle zijden een groenbestemming. Binnen deze bestemming zijn geen gebouwen toegestaan. Aan de noord‐ en westzijde bevindt zich aan de randen van het perceel een watergang, waarvoor de bestemming 'Water' is opgenomen. De randen langs het water hebben de dubbelbestemming 'Waterstaat ‐ Waterstaatkundige functie'. Daarnaast is het hele plangebied voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde‐Archeologie 4'. Er mogen hier geen (bouw)werkzaamheden worden uitgevoerd die dieper reiken dan 1 meter beneden maaiveld en tevens een terreinoppervlak groter dan 200 m2 beslaan.

Rho adviseurs voor leefruimte

44002161.20191007

9

Figuur 1.2

Uitsnede geldend bestemmingsplan 'Prinsenland'

Strijdigheid met het bestemmingsplan De realisatie van een appartementengebouw in het plangebied is niet mogelijk op basis van de bestemming "Sport ‐ Manege".

1.4

Leeswijzer

In Hoofdstuk 2 wordt een beschrijving gegeven van het plangebied en het voorgestelde bouwplan. Vervolgens wordt in Hoofdstuk 3 het relevante beleidskader beschreven. Hoofdstuk 4 geeft een overzicht van de sectorale aspecten. Een toelichting op de juridische regeling van het plan is opgenomen in Hoofdstuk 5. In Hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

Rho adviseurs voor leefruimte

44002161.20191007

10

Rho adviseurs voor leefruimte

44002161.20191007

11

Hoofdstuk 2

2.1

Beschrijving van het plan

Huidige situatie plangebied

Omgeving planlocatie De planlocatie ligt in de wijk Prinsenland in het stadsdeel Prins Alexander in Rotterdam. De wijk Prinsenland is overwegend een woongebied. De wijk ligt in het noordoostelijke deel van de stad, net ten oosten van de oostelijke ringweg (A16). Aan de westzijde van de A16 bevindt zich het Kralingse Bos. Het planlocatie grenst in het noorden aan de wijk 'Het Lage Land'. De planlocatie ligt op de hoek van de Nancy Zeelenbergsingel en de Prinsenlaan. De Prinsenlaan is de hoofdontsluitingsweg van woonwijken 'Prinsenland' en 'Het Lage Land'. De Prinsenlaan heeft een groene uitstraling met aan de zuidzijde, grenzend aan de planlocatie, een brede groenstrook met veel bomen in meerder rijen. Aan de oostkant grenst de planlocatie aan het Prinsenpark. Dit is een gazonpark met veel sportfaciliteiten en een grote vierkante vijver met een kunstwerk in het midden. Daarnaast zijn er een natuurtuin en natuurspeeltuin aanwezig. Aan de zuidwestzijde van het park bevindt zich de begraafplaats Oud Kralingen. Naast het groen bevindt zich in dit park sinds kort ook de woontoren 'Parktoren Prinsenland'. Deze woontoren telt 24 verdiepingen en biedt ruimte aan zo'n 80 luxe appartementen. Ten zuiden en ten westen van de planlocatie bevinden zich woningen. Ten zuidzijde van de planlocatie staan voornamelijk eensgezinswoningen en lage portiekflats van maximaal vier bouwlagen.

Aan de westzijde langs de Nancy Zeelenbergsingel bestaat de bebouwing uit galerijflats in 14 bouwlagen. Ten noorden van de planlocatie, aan de overzijde van de brede Prinsenlaan staan portiekflats in 4 lagen. Ongeveer 1 kilometer ten zuiden van de locatie bevindt zich het winkelcentrum Prinsenland. Planlocatie De planlocatie betreft het huidige terrein van de manege 'Prinsemolen'. De manege beschikt over circa 50 manegepaarden/pony's en biedt stalling aan zo'n 50 pensionpaarden. Er zijn drie binnenrijbanen aanwezig. Naast de bedrijfsgebouwen van de manege is er ook een woonhuis op het terrein aanwezig. De locatie is ontsloten via een inrit aan de Nancy Zeelenbergsingel. De aanwezige bebouwing is traditioneel van opzet en uitstraling en kleurgebruik. De gebouwen zijn veelal opgebouwd in 1 (hoge) bouwlaag met kap. Rondom de locatie is deels water en deels een groenstrook met bomen aanwezig. Er is sprake van een gevarieerde dichte begroeiing die door beperkt beheer een natuurlijke maar deels ook rommelige uitstraling heeft. Door deze groene rand wordt de bebouwing, zeker in de zomer, grotendeels aan het zicht onttrokken en is er nauwelijks sprake van een (zicht)relatie met de omgeving.

Rho adviseurs voor leefruimte

44002161.20191007

12

In figuur 2.1 is een beeld van de huidige situatie opgenomen.

Figuur 2.1

2.2

Huidige situatie entree plangebied (bron: Google Street View)

Toekomstige situatie

Door een samenwerkingsteam van de Gebroeders Blokland, Gemeente Rotterdam, Klunder Architecten en Stijlgroep is een voorlopig ontwerp gemaakt voor de herinrichting van het terrein van manege Prinsemolen. Ruimtelijke visie, relatie met de omgeving Voor het realiseren van het appartementengebouw wordt de bestaande bebouwing (waaronder de stallen, binnenrijbanen en de woning) gesloopt. De watergangen worden deels uitgebreid met natuurlijke oevers en het omliggende groen wordt duurzaam heringericht passend bij de nieuwe woonomgeving. Om het ontwerp goed in te passen in de omgeving is rekening gehouden met de eigenheid van de verschillende zijden van het plangebied. Er zijn drie zijden te onderscheiden in het ontwerp: 1. de parkzijde met openheid en losse bomen. Deze openheid van het park wordt naar het binnenterrein van het gebouw getrokken met een groene invulling aldaar. 2. de laanzijde met een zware regelmatige boomstructuur in een strakke lijn. Deze constante structuur wordt behouden. 3. de singelzijde met gekromde lijnen en boomgroepen aan weerszijden van de singel. Langs deze rand worden meer willekeurig boomgroepen geplaatst.

Rho adviseurs voor leefruimte

44002161.20191007

13

Een overzicht van deze zijden is opgenomen in figuur 2.2.

Figuur 2.2

Eigen sferen van de verschillende zijden van het plangebied

Beoogd ontwerp De visie achter het gebouwontwerp gaat uit van een gebouw van 9 bouwlagen, waarvan één laag voor parkeren, met een totale bouwhoogte van ruim 30 meter. Het appartementengebouw krijgt een getrapte hoofdvorm, waarbij de hogere bouwlagen (de treden) steeds kleiner worden. Het gebouw is aan de parkzijde opgebouwd in 4 woonlagen, loopt op naar 5, 6 en 7 woonlagen aan de zijde van de Nancy Zeelenbergsingel en heeft 8 woonlagen aan de Prinsenlaan. Zo wordt ingespeeld op de verschillende zijden en karakteristieken van de omgeving. In het getrapte woongebouw worden maximaal 85 appartementen gerealiseerd met een gebruiksoppervlakte die varieert van 55 m2 tot 220 m2. Door de getrapte opbouw van het gebouw hebben alle appartementen ook een aantrekkelijke buitenruimte. De terrassen worden 'omzoomd' met glazen balustrades, afgewisseld met bakken met groen. Het gebouw krijgt een entree aan de zijde van de Nancy Zeelenbergsingel én een entree aan de parkzijde. Beiden komen uit op de verhoogde binnentuin, die als het ware een verlengstuk van het park vormt. De beide entrees hebben een verschillend karakter en uitstraling passend bij hun functie, de één als hoofdonsluiting van het woongebouw, ook voor gemotoriseerd verkeer en de ander als voetgangers verbinding met het park.

Het gebouw, de binnentuin en directe omgeving worden natuurinclusief ontwikkeld, waardoor goede (nieuwe) condities ontstaan voor flora en fauna.

Rho adviseurs voor leefruimte

44002161.20191007

14

Op het maaiveld bevindt zich binnen het gebouw de parkeergarage met circa 127 parkeerplaatsen, ruimte voor fietsen en bergingen. Langs de randen van deze bouwlaag wordt middels een talud en een houten structuur met klimplanten en groene semi‐transparante structuur gerealiseerd, die de geparkeerde auto's aan het zicht onttrekt (zie figuur 2.6). Aan de parkzijde wordt juist openheid gecreëerd om het gebouw te verbinden met het park. Omdat de algemene buitenruimte van het gebouw zich op de eerste verdieping bevindt, wordt groene entree als talud hiernaartoe ontworpen(zie figuur 2.3). Op deze wijze gaat het binnenterrein als het ware onderdeel uitmaken van het naastgelegen park, zoals verbeeld in figuur 2.4.

Figuur 2.3

Impressie beoogd appartementengebouw vanuit park

Figuur 2.4

Impressie binnenterrein

Rho adviseurs voor leefruimte

44002161.20191007

15

Figuur 2.5

Impressie zijde Nancy Zeelenbergsingel

Ontsluiting en parkeren Het appartementengebouw wordt ontsloten door middel van een nieuwe inrit ter plaatse van de bestaande inrit aan de Nancy Zeelenbergsingel. De begane grond van het gebouw wordt ingericht als parkeergarage. Er zijn totaal 127 parkeerplaatsen voorzien voor bewoners en bezoekers. Daarnaast komen er op de begane grond een afgesloten fietsenstalling met 2 plekken per appartement en is er aanvullend ruimte gereserveerd voor fietsen van bezoekers. Aan de parkzijde wordt voor een goede bereikbaarheid ook een toegang aangelegd die schuin omhoog loopt naar het binnenterrein van het gebouw op de eerste verdieping.

Figuur 2.6

Sfeerbeeld groene beplanting parkeergarage

Rho adviseurs voor leefruimte

44002161.20191007

16

Rho adviseurs voor leefruimte

44002161.20191007

17

Hoofdstuk 3

3.1

Beleidskader

Nationaal beleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012) en Barro In de structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) formuleert het Rijk drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar & veilig te houden voor de middellange termijn (2028): a. het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk‐economische structuur van Nederland; b. het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat; c. het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn. De voorgaande (hoofd)doelstellingen zijn in de structuurvisie vertaald naar de onderstaande nationale belangen. Deze zijn – direct of indirect – ook opgenomen in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), waarmee zij juridisch doorwerken in bestemmingsplannen.  Een excellent en internationaal bereikbaar vestigingsklimaat in de stedelijke regio's met een concentratie van topsectoren.  Efficiënt gebruik van de ondergrond.  Een robuust hoofdnetwerk van weg, spoor en vaarwegen rondom en tussen de belangrijkste stedelijke regio's inclusief de achterlandverbindingen.  Het in stand houden van de hoofdnetwerken van weg, spoor en vaarwegen om het functioneren van de netwerken te waarborgen.

 Verbeteren van de milieukwaliteit (lucht, bodem, water) en bescherming tegen geluidsoverlast en externe veiligheidsrisico's.  Ruimte voor waterveiligheid, een duurzame zoetwatervoorziening en klimaatbestendige stedelijke (her)ontwikkeling.  Ruimte voor behoud en versterking van (inter)nationale unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten.  Ruimte voor een nationaal netwerk van natuur voor het overleven en ontwikkelen van flora‐ en faunasoorten.  Zorgvuldige afwegingen en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke plannen. Besluit ruimtelijke ordening (2012, actualisering 2017) Ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6 Bro) Zorgvuldig ruimtegebruik is het uitgangspunt van de (rijks)overheid. Om dit principe beter te borgen is in 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6). Hieruit volgt dat alle ruimtelijke besluiten die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken, aandacht moeten besteden aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Zowel voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen als buiten bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven. Met het oog op een zorgvuldig ruimtegebruik moet een nieuwe stedelijke

Rho adviseurs voor leefruimte

44002161.20191007

18

ontwikkeling in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Stedelijke ontwikkeling Uit de handreiking ladder voor duurzame verstedelijking (bron: Infomil) blijkt dat er gesproken wordt van een stedelijke ontwikkeling bij de bouw van 12 of meer woningen. Omdat in dit geval meer woningen mogelijk worden gemaakt, wordt geconcludeerd dat sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Bestaand stedelijk gebied In de algemene bepalingen van het Besluit ruimtelijke ordening (1.1.1 lid 1 onder h) is de volgende definitie opgenomen voor bestaand stedelijk gebied: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'. Toetsing rijksbeleid Met de voorgenomen planontwikkeling zijn geen nationale belangen in het geding. Er wordt zorggedragen voor een zorgvuldige afweging en een transparante besluitvorming. De locatie is onderdeel van het bestaand stedelijk gebied door de ligging binnen de bebouwde kom van Rotterdam. Het gebied is volledig omsloten door bebouwd gebied. Met de ontwikkeling is daarmee sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. De woningbehoefte blijkt uit de provinciale woningbehoefteraming WBR 2019. Het plangebied bevindt zich in de woonregio van 'Stadregio Rotterdam'.

Uit de actuele provinciale woningbehoefteprognose (WBR 2019) blijkt dat de woningbehoefte in de Stadsregio en met name in Rotterdam nog steeds groot is. Uit tabel 3.1 blijkt dat in de stadsregio Rotterdam een woningbehoefte is van ruim 22.000 woningen voor de periode 2020‐2025. De jaren daarna neemt de woningbehoefte iets af, maar deze blijft groot met een behoefte van totaal 63.470 woningen in de periode 2020‐2040. Stadsregio Rotterdam staat op de tweede plek als het gaat om woningbehoefte in Zuid‐Holland. De bouw van woningen voorziet dus in een actuele behoefte. Tabel 3.1 Woningbehoefte in Stadsregio Rotterdam (bron: WBR2019)

Stadsregio Rotterdam

2020‐2025

2025‐2030

2030‐2035

2035‐2040

TOTAAL

22.030

16.780

13.640

11.020

63.470

Naast de evidente kwalitatieve behoefte voorziet het bouwplan in een specifiek type woningen, terrasappartementen met ruimte buitenruimtes, die zorgen voor een kwalitatieve toevoeging aan het huidige aanbod in het gebied. Dit type appartementen is juist ook in trek bij doorstromers die (nog) veel waarde hechten aan een goede buitenruimte als vervanging van de (eigen)tuin. Op die wijze wordt de noodzakelijke beweging in de woningmarkt ook bevorderd. Er wordt een breed type koopwoningen gerealiseerd, van bereikbare koopwoningen tot het hoger segment. Conclusie De ontwikkeling voldoet daarmee aan de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking. Het rijksbeleid staat de ontwikkeling niet in de weg.

3.2

Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Zuid‐Holland (geconsolideerde versie april 2019) Het Omgevingsbeleid van Zuid‐Holland omvat al het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. Het bestaat uit twee kaderstellende instrumenten: de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening. De voor dit plan relevante beleidsuitgangspunten uit de visie worden hierna behandeld.

Rho adviseurs voor leefruimte

44002161.20191007

19

Stedelijke ontwikkelingen binnen bestaand stads‐ en dorpsgebied De provincie zet in op het beter benutten van het bestaand stads‐ en dorpsgebied. Beter benutten van de bebouwde ruimte krijgt ruimtelijk invulling door verdichting, herstructurering en binnenstedelijke transformatie. Het beter benutten van het bestaande stads‐ en dorpsgebied leidt tot een intensiever, compacter ruimtegebruik. In bestaande gebieden kan door investeringen de waarde van het gebied worden behouden of verhoogd zonder in oppervlakte uit te breiden. Indien een gemeente een ruimtelijke ontwikkeling wil realiseren, wordt de Ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen. Behoud en versterking ruimtelijke kwaliteit De provincie geeft richting en ruimte aan een optimale wisselwerking tussen ruimtelijke ontwikkelingen en gebiedskwaliteit. In de gehele provincie, zowel in het stedelijk gebied als in het landelijk gebied, beoogt het kwaliteitsbeleid een 'ja, mits‐beleid': ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, met behoud of versterking van de ruimtelijke kwaliteit (waarborg ruimtelijke kwaliteit). In de visie wordt hiervoor verwezen naar de kwaliteitskaart. De essentie van het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit is het enerzijds inspelen op de aanwezige kwaliteiten in de omgeving en er anderzijds specifieke kwaliteiten aan toevoegen die te maken hebben met de samenleving van vandaag.

Verstedelijking en wonen De provincie voorziet op regionaal niveau in voldoende en passende woningen voor de verschillende doelgroepen. De voorkeur gaat uit naar nieuwe woningbouw binnen bestaand stads‐ en dorpsgebied en georiënteerd op hoogwaardig openbaar vervoer. De provincie heeft de ambitie om alle woningen in Zuid‐Holland in 2035 CO2‐neutraal en vóór 2050 klimaatrobuust ingericht en ingepast te laten zijn. Dit vraagt om de ontwikkeling van energieneutrale nieuwe woningen. De kwaliteitskaart is voor de provincie een belangrijk middel om sturing te geven aan ontwikkelingen zodat ze bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit. Het uitgangspunt daarbij is om de ontwikkeling te verbinden aan de bestaande gebiedskenmerken. De provincie onderscheidt vier lagen: de ondergrond, cultuur‐ en natuurlandschappen, stedelijke occupatie en beleving. Toetsing Omgevingsvisie Het plangebied ligt binnen het bestaande stadsgebied van Rotterdam. De ontwikkeling is een binnenstedelijke transformatie: de manege wordt gesloopt en vervangen door een appartementengebouw. De transformatie van een bestaande locatie past binnen het provinciaal beleid. De ontwikkeling levert een bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving doordat het appartementengebouw wordt verbonden aan de openheid van het naastgelegen park.

Daarnaast worden de manegegebouwen, waar asbesthoudende materialen zijn aangetroffen in de dakbedekking, gesloopt en vervangen door een kwalitatief hoogwaardig gebouw. Op basis van de provinciale kwaliteitskaart zijn alleen de lagen van de ondergrond en van de stedelijke occupatie van toepassing op het plangebied. De woningen en woonomgeving worden energieneutraal/energiezuinig en klimaatrobuust ontwikkeld Laag van de ondergrond Het gebied maakt deel uit van een veencomplex. Dit betreft gebieden die bestaan uit veengronden met een hoge waterstand. Het veen kent een geringe draagkracht. Voor ontwikkelingen in het veenlandschap is het belangrijk om zorg te dragen voor behoud van het veen en het beperken van de bodemdaling.

Rho adviseurs voor leefruimte

44002161.20191007

20

Laag van de stedelijke occupatie Het gebied bevindt zich binnen de stad (laag 'steden en dorpen'). Iedere stad heeft met zijn kenmerken als de (historische, culturele, toeristische en ruimtelijke) identiteit van de stad, geografische ligging en economische dragers een eigen karakteristiek. De verschillende woon‐ en werkmilieus zijn een voorwaarde voor een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Als herstructurering, transformatie of verdichting plaatsvindt binnen de stad, dan draagt dit bij aan de versterking van de ruimtelijke karakteristiek. Daarnaast maakt het gebied deel uit van de stedelijke groen‐ en waterstructuur. Deze groen‐ en waterstructuur is van groot belang voor de leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit in het stedelijk gebied, zeker in het licht van verdere stedelijke verdichting en de verwachte klimaatverandering. Ontwikkelingen moeten deze stedelijke groen‐ en waterstructuur behouden en versterken. De manege die momenteel op deze locatie gevestigd is, bevat veel verharding. Ook wordt het terrein van de manege begrensd met een bomenrij aan de zijde van het park. Bij de ontwikkeling van het appartementengebouw wordt de openbare binnenruimte van het gebouw verbonden met de openheid van het Prinsenpark. De openheid en de groene structuur van het gebied worden daardoor versterkt.

Omgevingsverordening Zuid‐Holland (geconsolideerde versie april 2019) De Omgevingsverordening Zuid‐Holland is vastgesteld in samenhang met de Omgevingsvisie en het Programma ruimte. De visie bevat de hoofdzaken van het ruimtelijk beleid en het mobiliteitsbeleid van de provincie Zuid‐Holland. Het ruimtelijk beleid is uitgewerkt in het Programma Ruimte. De verordening is vastgesteld met het oogmerk van doorwerking van een deel van het ruimtelijk beleid en bevat daarom regels voor bestemmingsplannen en daarmee gelijkgestelde ruimtelijke plannen. De verordening bevat regels ten aanzien van een aantal belangrijke ruimtelijke onderwerpen, zoals kantoren, bedrijventerreinen, glastuinbouw‐ en bollenteeltgebied, archeologie en provinciale vaarwegen. Voor de beoogde herontwikkeling zijn de volgende artikelen uit de Omgevingsverordening relevant. Artikel 6.9 Ruimtelijke kwaliteit 1. Een omgevingsvergunning met ruimtelijke onderbouwing kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit: a. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen); b.

als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door:  zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en;  het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid; c. als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door:  een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en  het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen zoals bedoeld in het derde lid. Lid 2 t/m 7 Niet van toepassing.

Rho adviseurs voor leefruimte

44002161.20191007

21

Artikel 6.10 Stedelijke ontwikkelingen 1. Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende eisen: a. de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening; b. indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads‐ en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van locaties die zijn opgenomen in het Programma ruimte. Toetsing Omgevingsverordening Relevante richtpunten voor deze locatie in de stad zijn:  ontwikkelingen dragen bij aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van de stad;  ontwikkelingen dragen bij aan versterking van de stedelijke groen‐ en waterstructuur. Gelet op het karakter van de ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied kan in dit geval worden gesproken van inpassen. De ontwikkeling past binnen de richtpunten van de kwaliteitskaart 'laag van de stedelijke occupatie', waarin het gebied is aangemerkt als 'steden en dorpen'. Met de ontwikkeling is sprake van verdichting binnen bebouwd gebied. Ook wordt de ontwikkeling ingepast in de bestaande stedelijke groen‐ en waterstructuur doordat er een open verbinding met de parkzone gerealiseerd wordt.

Bij de ontwikkeling dient zorggedragen te worden voor behoud van het veen en het beperken van de bodemdaling in het gebied. De ontwikkeling is in paragraaf 3.1 getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking. De ontwikkeling draagt bij aan het voorzien in de woningbehoefte van stadsregio Rotterdam en vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied. Lid b van artikel 6.10 is daarom niet van toepassing. Programma ruimte (geconsolideerde versie februari 2019) Het Programma ruimte is parallel aan de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening opgesteld. Het Programma ruimte bevat een nadere invulling van ruimtelijk relevante onderdelen van de Omgevingsvisie. Het bevat locatiespecifieke invulling van het beleid uit de Omgevingsvisie. De voor dit plan relevante onderdelen uit het programma worden hierna behandeld. Verstedelijkingsstrategie voor wonen Samen met andere partijen wil de provincie de vraag naar stedelijk wonen faciliteren en de realisatie van stedelijke woonmilieus stimuleren. De provincie wil voorzien in de kwalitatieve en kwantitatieve behoefte aan woningen en woonmilieus. Uitgangspunt hiervoor is Woningbehoefteverkenning Zuid‐Holland. Regionale woonvisies moeten een beschrijving van de kwalitatieve en kwantitatieve woonopgave op korte en lange termijn bevatten. Er moet worden voorzien in een passend aanbod voor de verschillende doelgroepen.

Bij de planvorming spelen ook energietransitie en klimaatadaptatie een belangrijke rol, waarbij locatiekeuze en keuzes ten aanzien van de levensduur en functionaliteit van woningen en gebouwen worden meegewogen. In figuur 3.2 is een uitsnede opgenomen van de kaart verstedelijkingsstrategie voor wonen. Stedelijke groenstructuur De provincie benoemt de belangen van het realiseren en in stand houden van een stedelijke groenstructuur binnen het stedelijk gebied. Hoewel de primaire verantwoordelijkheid voor de stedelijke groen‐ en waterstructuur bij de gemeente en/of het waterschap ligt, wil de provincie graag in samenwerking met de betrokken partijen de stedelijke groen‐ en waterstructuur beschermen en versterken. Bij binnenstedelijke herstructurerings‐ en verdichtingsprojecten moet de groenblauwe structuur gerespecteerd worden en waar mogelijk bijdragen aan de verdere realisatie daarvan. Het is

Rho adviseurs voor leefruimte

44002161.20191007

22

van belang dat er rekening wordt gehouden met de geschiktheid van de bodem om water vast te houden en/of te bergen en daarnaast met het benutten van de ruimte voor waterberging.

Figuur 3.2 Uitsnede kaart verstedelijkingsstrategie voor wonen Toetsing Programma ruimte Het plangebied ligt binnen bestaand stads‐ en dorpsgebied. De woningbehoefte is in paragraaf 3.1 getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking, waaruit gebleken is dat de ontwikkeling aansluit bij de grote woningbehoefte voor de regio Rotterdam. Uit de kaart van de verstedelijkingsstrategie voor wonen blijkt dat het gebied binnen een regio met aanvaarde woonvisie ligt. Ook bevindt het plangebied zich aan de rand van een stedelijke groenstructuur (het Prinsenpark). De ontwikkeling draagt bij aan het behoud van de groenstructuur en kan deze verder versterken omdat er een openheid naar de parkzijde gerealiseerd wordt. Conclusie De beoogde ontwikkeling past binnen het provinciaal beleid.

3.3

Gemeentelijk beleid

Stadsvisie Rotterdam: Ruimtelijke Ontwikkelingsstrategie 2030 (2007) De Stadsvisie Rotterdam 2030 bevat het ruimtelijk kader voor alle plannen, projecten en investeringen in de stad. De Stadsvisie heeft als missie een sterke economie en een aantrekkelijke woonstad. Deze missie is uitgewerkt in een aantal kernbeslissingen op de onderwerpen wonen en economie en deze bepalen wat er de komende jaren op deze gebieden gebeurt in de stad. Veel van de kernbeslissingen zullen de komende 15 jaar worden omgezet in de uitvoering van een aantal (bouw)projecten in de stad, waardoor Rotterdam over pakweg 15 jaar inderdaad een sterkere economie heeft en aantrekkelijker woongebieden kent. Rotterdam streeft ernaar om te 56.000 woningen te bouwen op binnenstedelijke locaties. Toetsing De ontwikkeling betreft de sloop van een manege en de bouw van een appartementengebouw. De ontwikkeling ligt in het stedelijk gebied en draagt bij aan de woningbouwopgave. De beoogde ontwikkeling is dan ook in overeenstemming met de Stadsvisie.

Rho adviseurs voor leefruimte

44002161.20191007

23

Woonvisie Rotterdam De Woonvisie Rotterdam, koers naar 2030, aanpak tot 2020 is een vergezicht op de aantrekkelijke woonstad. De visie focust op de rol van het wonen in de algehele ambitie om de stad sterker en aantrekkelijker te maken. De kwaliteit van wonen in Rotterdam is zeer bepalend voor de tevredenheid, identiteit, zelfredzaamheid en participatie van Rotterdammers en van groot belang voor de economische ontwikkeling van de stad. De gemeente zet de volgende punten voor 2020 op de agenda. 1.          

Meer aantrekkelijke woonmilieus realiseren: kansrijke wijken voor gezinnen; aantrekken en vasthouden van studenten en young potentials; verdichten in de binnenstad; nationaal Programma Rotterdam Zuid; gebiedsontwikkeling en herstructurering; transformatie Stadshavens; zelfbouw en klus(huur)woningen; dorpen en bloemkoolwijken; sturen op voorraadontwikkeling; kader verkoop huurwoningen door corporaties.

2.       

Zorgen voor een woningvoorraad met toekomstwaarde: kwaliteitsbeleid; voorraadbeleid op grond van de Huisvestingswet; funderingsonderzoek en ‐herstel; aanpak particuliere woningvoorraad en VVE‐010; lobby naar het Rijk: verhuurdersheffing; innovatie en nieuwe woonvormen; versnelling verduurzaming.

3.         

De basis op orde houden: actief monitoren voldoende aanbod goedkope huurwoningen; maatregelen in het kader van betaalbaarheid; actief monitoren huidige regionale afspraken en voorbereiden op afspraken na 2020; implementatie WMO: faciliteren langer thuis wonen en eerder thuis wonen; huisvesting Bijzondere Doelgroepen: platform en convenant; bewonersondersteuning op gebied van wonen; maatwerkaanpak veiligheid en leefbaarheid; aanpak woonoverlast; instroomregulering via de Rotterdamwet.

Toetsing De beoogde ontwikkeling richt zich met het realiseren van relatief grote appartementen (55 ‐ 220 m2) op woningen voor huishoudens met een modaal of hoger inkomen. De ontwikkeling vindt plaats buiten het centrum in een groen stedelijk woonmilieu. Dit past binnen de Rotterdamse visie die vraagt om duurdere, grotere en kwalitatief betere woningen en om een versterking van woonmilieus. Ook bieden nieuwbouw appartementen veel mogelijkheden voor energiezuinig en milieuvriendelijk wonen en een goede woningkwaliteit. De ontwikkeling past dan ook binnen de uitgangspunten van deze visie. Stedelijk Verkeersplan Rotterdam 2017‐2030+ Het verkeer‐ en vervoersbeleid voor de stad Rotterdam is vastgelegd in het Stedelijk Verkeersplan Rotterdam 2017‐2030+. Het plan is op 11 mei 2017 vastgesteld door de gemeenteraad van Rotterdam. Het Stedelijk Verkeersplan is een plan waarbij bereikbaarheid in dienst van een economisch sterk en

Rho adviseurs voor leefruimte

44002161.20191007

24

gezond Rotterdam staat. Het Stedelijk Verkeersplan zet de lange termijnvisie neer, waarbij het uitgangspunt is dat mobiliteit geen doel op zich is, maar een belangrijke randvoorwaarde voor een economische sterk, gezond en aantrekkelijk Rotterdam. De Rotterdamse Mobiliteitsagenda kent een drietal vertrekpunten:  de groei en stedelijke verdichting van Rotterdam naar 690.000 inwoners in 2035;  de economische vernieuwing (Next Economy) en de daarbij horende energietransitie;  de stedelijke mobiliteitstransitie naar meer fiets en ov‐gebruik. Bovengenoemde ontwikkelingen zijn vertaald in een verschillend aantal kansen en bereikbaarheidsmaatregelen die bijdragen aan Rotterdam als levendige en sterke economische stad. Een goede balans in modaliteiten, oftewel een nieuw evenwicht tussen fietsers, voetgangers, auto’s en het openbaar vervoer is daarbij vertrekpunt. Dit betekent dat de verdichting met woningen binnen het stedelijk gebied prioriteit krijgt en de transitie naar de Next Economy het regionaal en stedelijk vervoersnetwerk vorm geeft. Hierbij staat de gezondheid van de Rotterdammer voorop en wordt geïnvesteerd in slimme mobiliteit, waarbij de stad functioneert als proeftuin.

De structuuringrepen binnen het Stedelijk Verkeersplan bieden de meeste kansen om een stedelijk en regionaal infrastructuur netwerk te vormen dat voldoende flexibel en genoeg adaptief is om de stad van de toekomst (Next City) vorm te geven. De mobiliteitsstrategie ontstaat vanuit de gewenste ruimtelijke en economische ontwikkeling van stad en regio en wordt ‐wanneer de bereikbaarheidsopgave in de toekomst verandert‐ steeds opnieuw aan de tijdgeest aangepast, omdat het geen volgordelijkheid kent. Dit leidt tot de volgende beleidskeuzen: 1. Stimuleren van fiets en ov binnen de Ring; 2. een samenhangend regionaal en stedelijk netwerk: wegen en ov in evenwicht; 3. regionale en stedelijke oeververbindingen: nieuwe en transformatie van bestaande; 4. aantrekkelijke en levendige (Binnen)stad: de City Lounge versterkt; 5. versterken nieuwe vervoerswijzen: vervoer over water en Last Mile; 6. geen vervoersarmoede: sociale en maatschappelijke participatie versterkt; 7. gezonde leefomgeving: versterken ruimtelijke kwaliteit, luchtkwaliteit en Zero Emissie; 8. slimme mobiliteit: technologische innovatie en ict; 9. gebieden Buiten de Ring: duurzaam verbinden. Toetsing De beoogde ontwikkeling ligt op een locatie net buiten de Ring van Rotterdam. Het dichtstbijzijnde metrostation Prinsenlaan bevindt zich op ruim 1 kilometer afstand.

Aan de Nancy Zeelenbergsingel bevindt zich ter hoogte van het plangebied een bushalte. Deze halte bevindt zich op de route van buslijn 36 die rijdt tussen station Rotterdam Alexander en Kralingse Zoom. Op de begane grond van het appartementencomplex worden parkeerplaatsen en goed bereikbare fietsenstallingen gerealiseerd. Hiermee past de ontwikkeling binnen de uitgangspunten van het Stedelijk Verkeersplan. Duurzame fiets en openbaar vervoersverbindingen tussen woonwijken onderling en verbindingen naar het centrum zoals benoemd in de visie kunnen dit verder versterken. Welstandsnota De welstandsnota Rotterdam is vastgesteld door de gemeenteraad en is op 11 oktober 2012 in werking getreden. Het projectgebied is gelegen binnen de locatie die is aangewezen als 'stedelijk groengebied'. De locatie grenst aan de gebieden 'stempel‐ en strokenbouw' en 'projecten na 1985' (zie figuur 3.4) en kent een regulier welstandsniveau. Voor ontwikkelingen op deze locaties is het van belang dat ze voldoen aan de criteria die gelden ten aanzien van:  ruimtelijke inpassing;  verschijningsvorm;  materiaal, kleur en detaillering. Voor alle drie de criteria geldt dat de ontwikkeling moet passen bij de oorspronkelijke bebouwing en dat

Rho adviseurs voor leefruimte

44002161.20191007

25

de verschijningsvorm moet passen bij de openbare ruimte.

Figuur 3.4

Uitsnede gebiedstypen welstandsnota (rode cirkel ligging plangebied)

Voor bebouwing binnen het gebiedstype 'Stedelijke groengebieden' is belangrijk dat deze alzijdig is en aansluit bij het karakter van het groengebied. De materialen en detaillering moeten afgestemd zijn op de sfeer van het groengebied of het aangrenzende gebiedstype. De voorkeur gaat uit naar duurzame, hoogwaardige materialen en transparante hekwerken, leuningen en afrasteringen. Toetsing De ontwikkeling leidt tot een betere verbinding met het naastgelegen Prinsenpark. De openheid van het park wordt doorgetrokken naar de binnenruimte van het appartementengebouw. Daarnaast worden de balkons voorzien van groene beplanting en krijgt de parkeergarage met een houten structuur en klimplanten een groene semi‐transparante structuur. Door natuurinclusieve bouw en inrichting worden goede condities voor flora en fauna gerealiseerd. De ontwikkeling sluit daarmee uitstekend aan bij de sfeer en belang van het groengebied.

Rho adviseurs voor leefruimte

44002161.20191007

26

Conclusie Geconcludeerd wordt dat de beoogde ontwikkeling goed past binnen het gemeentelijke beleid en bijdraagt aan de gestelde ambities met betrekking tot woningbouwopgave en versterken van de ruimtelijke kwaliteit.

Rho adviseurs voor leefruimte

44002161.20191007

27

Hoofdstuk 4

4.1

Omgevingsaspecten

Verkeer en parkeren

Verkeersontsluiting en ‐afwikkeling Ontsluiting Het plangebied is goed bereikbaar met auto, fiets en openbaar vervoer. De ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer vindt plaats via de Nancy Zeelenbergsingel. Op de Nancy Zeelenbergsingel geldt een maximum snelheid van 30 km/uur. De Nancy Zeelenbergsingel sluit aan de noordzijde aan op de Prinsenlaan en aan de zuidzijde op de Jacques Dutilhweg. Via deze wegen kan op eenvoudige wijze het hoofdwegennet (waaronder de A16) worden bereikt. Verkeersgeneratie In de huidige situatie is in het plangebied een manege aanwezig. De manege beschikt over circa 50 manegepaarden/pony's en biedt stalling aan zo'n 50 pensionpaarden. In de toekomstige situatie wordt er een woongebouw bestaande uit maximaal 85 appartementen gerealiseerd. De huidige en toekomstige verkeersgeneratie van het plangebied kan worden berekend aan de hand van CROW kencijfers (publicatie 381). Het plangebied bevindt zich in de rest bebouwde kom van een zeer sterk stedelijke gemeente. In onderstaande tabel 4.1 is de huidige en toekomstige verkeersgeneratie berekend. Functie Manege

Huidige situatie

Toekomstige situatie

Woonmilieu centrum‐stedelijk overig en buiten‐centrum overig

Functie Hoeveelheid per 100 (bezette) box/paard per woning 85 (maximaal)

Verkeerstoename Tabel 4.1 Verkeersgeneratie plangebied

Kencijfer 3,0

Verkeersgeneratie 300 mvt/etmaal

5,0

425 mvt/etmaal

125 mvt/etmaal

Verkeersafwikkeling De beoogde ontwikkeling zorgt voor een verkeerstoename van circa 125 motorvoertuigbewegingen op een gemiddelde weekdag. Deze toename is relatief beperkt en zal opgaan in het heersend verkeersbeeld van de Nancy Zeelenbergsingel. Er worden dan ook geen knelpunten verwacht in de afwikkeling van het verkeer van en naar het plangebied. Parkeerbehoefte Voor het berekenen van de parkeerbehoefte zijn de parkeernormen van de gemeente Rotterdam geraadpleegd (Beleidsregeling Parkeernormen voor auto en fiets gemeente Rotterdam 2018). Het plangebied ligt in gebied C (overig gebied). Het plangebied ligt binnen een zone van 800‐1200 meter van

Rho adviseurs voor leefruimte

44002161.20191007

28

het metrostation Prinsenlaan. Daarom kan de parkeernorm met 5% naar beneden worden bijgesteld. In de onderstaande tabel is in verband met de toetsing van de (planologische) uitvoerbaarheid van de ontwikkeling op basis van het aantal woningen zoals opgenomen in het voorlopige ontwerp en de oppervlakte daarvan de parkeerbalans uitgerekend. functie

parkeernorm

eenheid

40 ‐ 65 m2 0,6 per woning 2 65 ‐ 85 m 1,4 per woning 85 ‐ 120 m2 1,6 per woning 2 > 120 m 1,8 per woning totaal totaal na vrijstelling (5%) Tabel 4.2 Parkeerbehoefte auto plangebied toekomstige situatie

hoeveelheid woningen 1 6 50 26 83

parkeerbehoefte 0,6 8,4 80,0 46,8 135,8 129

De bezoekerscomponent van deze parkeerbehoefte bedraagt 0,3 x 83 = 24,9 parkeerplaatsen. Dit betekent dat uitgaande van de aangeven woningtype‐verdeling circa 104 parkeerplaatsen voor bewoners beschikbaar moeten zijn. Het voorlopig ontwerp bevat 127 parkeerplaatsen. Uitgaande daarvan kan worden gesteld dat mag worden verwacht dat aan de parkeernorm kan worden voldaan. Bij vergunning van het definitieve ontwerp zal aan de hand van de definitieve verdeling in woningtypen moeten worden aangetoond hoe hier invulling aan is gegeven. Dit vereiste is verankerd in de regels van dit bestemmingsplan. Het schetsontwerp geeft voldoende aanleiding om te verwachten dat de parkeerbehoefte in voldoende mate kan worden opgelost Voor het fietsparkeren gaat het plan uit van zowel een gezamenlijke afsluitbare fietsenstalling als realisering van ruime bergingen bij de appartementen. Voor fietsparkeren zijn in de Beleidsregeling van de gemeente Rotterdam normen opgenomen, afhankelijk van de gebruiksoppervlakte van de woningen. Onderstaande tabel geeft daar inzicht in. functie

fietsparkeernorm

eenheid

45 ‐ 65 m2 3 per woning 65 ‐ 85 m2 4 per woning 2 > 85 m 5 per woning Totaal Tabel 4.3 Parkeernormen fietsparkeerplaatsen

hoeveelheid woningen 1 6 76 83

fiets parkeerbehoefte 3 24 380 407

De bezoekerscomponent daarvan bedraagt uitgaande van 83 woningen 64 plaatsen In het schetsontwerp wordt een gezamenlijke afsluitbare fietsenstalling gemaakt waarin per woning 2 fietsplekken worden gerealiseerd. Tevens wordt een stalling voor bezoeker ingepast. Tenslotte krijgen de woningen ruime bergingen, met ruimte voor fietsen. Op deze wijze kan op een zorgvuldige wijze invulling worden gegeven aan de fietsparkeernormen.

Rho adviseurs voor leefruimte

44002161.20191007

29

4.2

Geluid

Toetsingskader Wet geluidhinder Op de locatie Prinsemolen wordt woningbouw voorzien. Een woning is een nieuwe geluidgevoelige functie conform de Wet geluidhinder. Omdat de nieuwe woningen liggen binnen de wettelijke geluidzone van de A16 en de Prinsenlaan is akoestisch onderzoek uitgevoerd. In het kader van een goede ruimtelijke ordening zijn ook de niet gezoneerde N. van Zeelenbergsingel en H. Moquettestraat onderzocht. Het akoestisch onderzoek is opgenomen in als in bijlage 2. Grenswaarden Wet geluidhinder De Wet Geluidhinder geeft de volgende grenswaarden voor de gezoneerde wegen en richtwaarden voor de niet gezoneerde wegen. Grenswaarde / Richtwaarde A16 (gezoneerd) 48 dB Prinsenlaan (gezoneerd) 48 dB Niet gezoneerde wegen: 48 dB Nancy Zeelenbergsingel / Hermine Moquettestraat Tabel 4.3 Relevante grenswaarden/ richtwaarden

Maximale ontheffingswaarde / Maximaal aanvaardbare waarde 53 dB 63 dB 63 dB

Geluidbeleid gemeente Rotterdam Het vaststellen van hogere grenswaarden gebeurt door het college van burgemeester en wethouders van in dit geval de gemeente Rotterdam. De DCMR Milieudienst Rijnmond (hierna: de milieudienst) adviseert de gemeente Rotterdam hierbij. De milieudienst heeft beleid opgesteld voor het vaststellen van hogere waarden en deze vastgelegd in het 'Ontheffingsbeleid Wet geluidhinder' (gemeente Rotterdam, 2006). Criteria Eén van de criteria van het gemeentelijke ontheffingsbeleid is het creëren van minimaal één geluidluwe gevel en buitenruimte. De meeste woningen hebben een ruimte die bedoeld is als buitenruimte. Als er geen buitenruimte aanwezig is, wordt met de aanwezigheid van een geluidluwe gevel voldoende kwaliteit gerealiseerd. Als een woning meerdere buitenruimten heeft, is het voldoende als één buitenruimte is gelegen aan de geluidluwe zijde. Aan bewoners wordt de mogelijkheid geboden om aan de geluidluwe zijde van de woning te verblijven. De hoogst toelaatbare geluidbelastingen voor geluidluwe gevels en buitenruimten per is voor wegverkeer 53 dB. De toetsing vindt plaats voor het totaal van alle wegen na aftrek. Bij het rekenkundig bepalen van de geluidbelasting moet worden uitgegaan van de waarneemhoogten waarop geluidhinder daadwerkelijk te verwachten is.

Uitzondering In de praktijk kan het om stedenbouwkundige redenen wenselijk zijn om buitenruimten aan de geluidbelaste zijde te situeren, bijvoorbeeld vanwege de aanwezigheid van zon. Deze situatie wijkt af van het ontheffingsbeleid. Ook kan om reden van volkshuisvesting of stedenbouw een woning geheel op een geluidbelaste zijde zijn georiënteerd, bijvoorbeeld bij studentenwoningen of starterswoningen. Om geluidhinder zoveel mogelijk te voorkomen, moet in dat geval gezocht worden naar alternatieve oplossingen, bijvoorbeeld in de vorm van een gemeenschappelijke buitenruimte die wel geluidluw is gelegen. Het creëren van een tweede buitenruimte is eveneens een mogelijkheid. Door het kiezen van passende gebouwvormen zoals terrasgevels, 'uitkragende' balkons of geluidabsorberende nissen is het

Rho adviseurs voor leefruimte

44002161.20191007

30

mogelijk om op architectonisch niveau passende maatregelen voor een geluidluwe zijde te treffen. De toolbox 'Bouwen op geluidbelaste locaties' (DCMR Milieudienst Rijnmond, 2007) gaat hierop dieper in. Als niet aan één of meer aan het ontheffingsbeleid verbonden voorwaarden wordt voldaan, kan de initiatiefnemer een gemotiveerd verzoek doen aan de milieudienst om voor dat plan af te wijken van het vastgestelde ontheffingsbeleid. Het plan moet dan in ieder geval voldoende aandacht schenken aan de leefomgevingskwaliteit. Onderzoeksresultaten De berekeningen zijn uitgevoerd op de grens van het bouwvlak op de verbeelding. In tabel 4.4 is de hoogst berekende geluidbelasting per geluidbron opgenomen, inclusief aftrek artikel 110g Wgh. Gezoneerd Geluidbron

A16

Hoogst berekende 53 dB geluidbelasting Tabel 4.4 Hoogst berekende geluidsbelasting

Prinsenlaan 53 dB

Niet gezoneerd Nancy Hermine Zeelenbergsingel Moquettestraat 51 dB

< 48 dB

Uit de berekeningen blijkt dat:  De geluidbelasting ten gevolge van de A16 de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschrijdt. De hoogst berekende geluidbelasting is 53 dB en is daarmee gelijk aan de maximale ontheffingswaarde.  De geluidbelasting ten gevolge van de Prinsenlaan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschrijdt. De maximale ontheffingswaarde van 63 dB wordt niet overschreden.  De geluidbelasting ten gevolge van de N. Zeelenbergsingel de richtwaarde van 48 dB overschrijdt. De hoogst berekende geluidbelasting is 51 dB.  De geluidbelasting ten gevolge van de H. Moquettestraat lager is dan de richtwaarde van 48 dB. Maatregelen om de geluidbelasting door het verkeer op de A16, de Prinsenlaan en de N. Zeelenbergsingel te reduceren, zijn om verkeers‐ en vervoerskundige, landschappelijke, stedenbouwkundige en financiële redenen niet doelmatig of niet gewenst. Het laten vaststellen van hogere grenswaarden ten gevolge van de geluidbronnen A16 en Prinsenlaan is noodzakelijk. De geluidskwaliteit op de hoogst belaste gevels van de nieuwe appartementen wordt beoordeeld als matig tot zeer goed. Er wordt voldaan aan het gemeentelijk geluidbeleid. Hiervoor dient wel in het geval van een eenzijdig georiënteerd appartement een noodzakelijke gebouwgebonden maatregel getroffen te worden, om te kunnen voldoen aan het gemeentelijk geluidbeleid voor het aspect geluidluwe gevel.

Conclusie De voorkeursgrenswaarde van de Wet geluidhinder wordt overschreden ten gevolge van de A16 en de Prinsenlaan op het bouwvlak. De maximale ontheffingswaarde wordt niet overschreden. Omdat maatregelen om de geluidbelasting te reduceren niet gewenst zijn, dient het college van Burgemeester en Wethouders verzocht moeten worden hogere waarden vast te stellen zoals opgenomen in tabel 4.5. Geluidbron Benodigde hogere waarde A16 53 dB Prinsenlaan 53 dB Tabel 4.5 Benodigde hogere grenswaarden

Aantal appartementen 40 45

Het definitieve bouwplan wordt getoetst aan het gemeentelijke geluidbeleid voor de aspecten geluidluwe gevel en geluidluwe buitenruimte.

Rho adviseurs voor leefruimte

44002161.20191007

31

De gevelgeluidwering dient te worden afgestemd op een geluidbelasting in de nieuwe woningen die voldoet aan het Bouwbesluit. Het aspect wegverkeerlawaai staat de ontwikkeling niet in de weg.

4.3

Water

Waterbeheer en watertoets Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het hoogheemraadschap Schieland en de Krimpenerwaard, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits‐ en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van dit bestemmingsplan wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over de voorgestane ontwikkeling. Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het Hoogheemraadschap nader wordt behandeld. Europa:  Kaderrichtlijn Water (KRW) Nationaal:  Nationaal Waterplan (NW)  Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)  Waterwet Provinciaal:  Provinciaal Waterplan  Provinciale Structuurvisie  Verordening Ruimte Hoogheemraadschapsbeleid Het beleid van het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard (verder HHSK) is vastgelegd in het waterbeheerplan 2016‐2021 'Met mensen en water', Keur van het HHSK, peilbesluiten en de leggers. Het waterbeheerplan bevat de hoofdlijnen van het beleid voor de taken van het waterschap met betrekking tot de waterveiligheid, het oppervlaktewater‐ en grondwaterbeheer, het beheer van afvalwaterketen en emissies, en het wegenbeheer in de Krimpenerwaard.

Met het nieuwe Waterbeheerplan staat het HHSK voor een doelmatig en duurzaam waterbeheer, in directe verbinding met de omgeving. Per 1 januari 2016 is de geactualiseerde Keur in werking getreden. De Keur geeft met verboden aan welke activiteiten in de buurt van water en waterkeringen niet zijn toegestaan. Daarnaast geeft de Keur met geboden aan welke onderhoudsverplichtingen eigenaren en gebruikers van wateren en waterkeringen hebben. Huidige situatie Het plangebied is momenteel in gebruik als manege. Op de locatie bevinden zich een woonhuis en diverse manege gebouwen, waaronder 3 binnenrijbanen. Het onbebouwde deel van de locatie is grotendeels verhard met klinkers en tegels. Het overige onverharde gedeelte is in gebruik als groenvoorziening. De oppervlakte van de locatie bedraagt circa 5.860 m2 waarvan circa 4.050 m2 bebouwd en of verhard is. Bodem en grondwater Omdat het plangebied in de bebouwde kom van Rotterdam ligt is het plangebied niet gekarteerd. Uit bodemonderzoek blijkt dat de bodem voornamelijk uit matig grof zand, veen en zandige klei bestaat. De

Rho adviseurs voor leefruimte

44002161.20191007

32

maaiveldhoogte ter plaatse ligt circa 5,8 meter onder NAP (figuur 4.1). De grondwaterstanden zijn voor het overgrote deel afhankelijk van het peil van het oppervlaktewater en de hoogteligging van het maaiveld ten opzichte van het waterpeil.

Figuur 4.1 Weergave hoogteverschillen Waterkwantiteit Het plangebied wordt in het noorden en westen begrensd door watergangen behorende tot de categorie 'primair'. De watergangen hebben een beschermingszone van 5 meter waarin niet zonder watervergunning gebouwd mag worden (figuur 4.2).

Figuur 4.2 Uitsnede Legger Hoogheemraadschap Schieland en Krimpenerwaard

Rho adviseurs voor leefruimte

44002161.20191007

33

Watersysteemkwaliteit en ecologie Binnen het plangebied of in de nabije omgeving liggen geen oppervlaktewaterlichamen die zijn aangewezen vanuit de Kaderrichtlijn Water. Er bevinden zich ook geen natte ecologische verbindingszone zoals opgenomen in het (provinciale) Natuurnetwerk Nederland binnen of in de nabijheid van het plangebied. Veiligheid en waterkeringen Het plangebied bevindt zich niet in de kernzone van een waterkering. Afvalwaterketen en riolering Het bestaande gebouw is aangesloten op het gemeentelijk gemengd rioolstelsel. Toekomstige situatie Het bestemmingsplan maakt de realisatie van een appartementengebouw mogelijk, bestaande uit maximaal 85 appartementen en de daarbij behorende parkeerplaatsen. Waterkwantiteit Het hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard stelt als eis dat 6% van de toename in verharding gecompenseerd dient te worden mits deze toename meer dan 500 m2 bedraagt. In de huidige situatie bestaat het plangebied uit een grotendeels bebouwd terrein met daarnaast verharding in de vorm van tegels en klinkers. Het totale verharde oppervlak bedraagt circa 4050 m2. In de nieuwe situatie is de totale verharding circa 5000 m2. Door aanleg van natuurlijk oevers aan de planzijde van de naastgelegen watergang wordt echter ruim 250 m2.aan waterberging extra gerealiseerd.

Daarnaast wordt op de daktuin op de eerste verdieping en toegang naar het atrium circa 500 m2 aan groenbakken gerealiseerd die voor vertraagde afvoer van regenwater zorgen. Tot slot wordt een wadi tussen gebouw en park aangelegd. Met dit totale pakket aan maatregelen is sprake van een verbetering van de situatie ten opzichte van de bestaande, niet alleen in waterbergingsmogelijkheden, maar ook in kwalitatief/ecologisch opzicht. Watersysteemkwaliteit en ecologie Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet‐uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw‐ als de gebruiksfase. Veiligheid en waterkeringen De in deze ruimtelijke onderbouwing mogelijk gemaakte ontwikkeling heeft geen negatieve invloed op de waterveiligheid in de omgeving. Afvalwaterketen en riolering Conform de Leidraad Riolering en geldend Hoogheemraadschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:  hemelwater vasthouden voor benutting;  (in‐) filtratie van afstromend hemelwater;  afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater;  afstromend hemelwater afvoeren naar AWZI.

Waterbeheer Voor aanpassingen aan het bestaande watersysteem dient bij het Hoogheemraadschap vergunning te worden aangevraagd op grond van de 'Keur'. Dit geldt dus bijvoorbeeld voor het graven van nieuwe watergangen, het aanbrengen van een stuw of het afvoeren van hemelwater naar het oppervlaktewater. In de Keur is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en

Rho adviseurs voor leefruimte

44002161.20191007

34

waterkeringen in acht dient te worden genomen. Dit betekent dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het Hoogheemraadschap gebouwd, geplant of opgeslagen mag worden. De genoemde bepaling beoogt te voorkomen dat de stabiliteit, het profiel en/of de veiligheid wordt aangetast, de aan‐ of afvoer en/of berging van water wordt gehinderd dan wel het onderhoud wordt gehinderd. Ook voor het onderhoud gelden bepalingen uit de "Keur". Het onderhoud en de toestand van de (hoofd)watergangen worden tijdens de jaarlijkse schouw gecontroleerd en gehandhaafd. Ten behoeve van de beoogde ontwikkeling is geen vergunning op basis van de Keur noodzakelijk. Conclusie Het plan heeft naar verwachting een positief effect op de waterhuishouding ter plaatse.

4.4

Luchtkwaliteit

Normstelling en beleid In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2, van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar‐ en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 4.3 weergegeven. Stof Stikstofdioxide (NO2)

Toetsing van Grenswaarde Jaargemiddelde concentratie 40 µg/m³ Uurgemiddelde concentratie Max. 18 keer p.j. meer dan 200 µg/m³ Fijn stof (PM10) Jaargemiddelde concentratie 40 µg/m³ 24‐uurgemiddelde concentratie Max. 35 keer p.j. Meer dan 50 µg / m³ Fijn stof (PM2,5) Jaargemiddelde concentratie 25 µg/m³ Tabel 4.3 Grenswaarden maatgevende stoffen Wet milieubeheer Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht. Onderzoek en conclusie Ter plaatse van het plangebied worden maximaal 83 appartementen gerealiseerd. Door het verdwijnen van de manege leidt dit maar tot een heel beperkte toename aan verkeersbewegingen.Een dergelijke ontwikkeling valt onder het Besluit niet in betekenende mate (NIBM) onder de categorie woningbouw tot 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg. Dit betekent dat de ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit ter plaatse en dat nader onderzoek niet noodzakelijk wordt geacht. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven.