21bb13570 Bijlage 2 behorende bij 21b13568 - Business case Fonds Vitale Kerngebieden – Uitgangspunt
Tekst van het document
Investeringskrediet 18.000.000
Investeringskrediet wordt opgehoogd met verkoop- en huuropbrengsten (zvergelijkbaar met systematiek NPRZ)
Aannames:
Bron of uitgangspunt
Gemiddelde periode bedrijfsruimte in portefeuille (5 jaar)
60 maanden
Uitgangspunt fonds (bestuurlijke intentie niet langer aanhouden dan 5 jaar)
Gemiddelde periode woning in portefeuille (1 jaar)
12 maanden
Bureau Verwervingen inschatting
Risicoprofiel scenario 1 VERWACHT > Elke gekochte bedrijfsruimte staat de eerste 6 maanden leeg
6 maanden
Vastgoed ervaringscijfers
Risicoprofiel scenario 2 NEGATIEF > Elke gekochte bedrijfsruimte staat de eerste 24 maanden leeg
24 maanden
Vastgoed ervaringscijfers
Aanname dat in elk scenario aangekochte woningen niet in waarde stijgen of dalen
0%
Inschatting
Gemiddeld aantal ongesplitste woningen per gekocht bedrijfspand
0,2 aantal ongesplitste woningen per Inschatting bedrijfspand
Gemiddelde aanvullende investering bij koop bedrijfspand of woning
20% percentage op WOZ waarde
Vastgoed ervaringscijfers
Risicoprofiel: dat deel aanvullende investering bedrijfspand niet wordt terugverdiend
50%
Vastgoed ervaringscijfers
Risicoprofiel: dat deel aanvullende investering woning niet wordt terugverdiend
25%
Vastgoed ervaringscijfers
Gemiddelde aanvullende investering bij koop ongesplitste woning
25% percentage op WOZ waarde
Vastgoed ervaringscijfers
Gemiddeld GBO bedrijfsruimte
100 m2
Vastgoed ervaringscijfers
80 m2
Vastgoed ervaringscijfers
Gemiddeld GBO woning Gemiddelde koopsom bedrijfsruimte (winkelpand)
222.000 €
Vanuit Calcasa Vastgoeddata (sheet 3)
Jaarhuur bedrijfsruimte (winkelpand)
17.760 € per jaar
Vanuit Calcasa Vastgoeddata (sheet 3)
Kapitalisatiefactor van bruto aanvangsrendement woon winkelpand- verhoogde factor
8% zie sheet Deloitte 2 268.116 €
Calcasa, vastgoeddata en Vastgoed ervaringscijfers
Jaarhuur woning
14.243 € per jaar
Vanuit Calcasa Vastgoeddata (sheet 3)
Eenmalige kosten: onderzoeken veiligheid & asbest NTA keuring
200 € eenmalig
Op basis van voorbeeldcijfers bureau Verwervingen
Eenmalige kosten: inbeheername: vervangen sloten / ontruimen woningen en bergingen
75 € eenmalig
Op basis van voorbeeldcijfers bureau Verwervingen
250 € eenmalig
Op basis van voorbeeldcijfers bureau Verwervingen
OZB
0,09% percentage
Op basis van voorbeeldcijfers bureau Verwervingen
Verhuurdersheffing
0,59% percentage
Op basis van voorbeeldcijfers bureau Verwervingen
Jaarlijkse storting in VVE voor onderhoud bedrijfspanden en woningen in portefeuille
0,50% jaarlijks percentage van de herbouwwaarde Vastgoed ervaringscijfers (aanname: deze is gelijk aan WOZ waarde)
Jaarlijks beheer en onderhoud (inclusief verzekeringen, jaarlijkse keuringen en zakelijke lasten)
15.984 gecorrigeerde maandhuur BC o.b.v. risicoprofiel scenario 1
10.656 gecorrigeerde maandhuur BC o.b.v. risicoprofiel scenario 2
12.819 gecorrigeerde maandhuur BC o.b.v. risicoprofiel scenario 1
8.546 gecorrigeerde maandhuur BC o.b.v. risicoprofiel scenario 2
Vanuit Calcasa Vastgoeddata (sheet 3)
Gemiddelde koopsom woning
Eenmalige kosten: eenmalig onderhoud: controle installaties
B C
20 euro per m2 per jaar in portefeuille Vastgoed ervaringscijfers
Management (fondsmanagement en portefeuillemanagement)
99.840 € per jaar
Inschatting vanuit gesprekken met afdelinge Economie en Vastgoed
→
96 euro per uur
20 uur per week
52 weken per jaar
Ondersteuning (met name financieel administratief)
36.192 € per jaar
Inschatting vanuit gesprekken met afdelinge Economie en Vastgoed
→
87 euro per uur
8 uur per week
52 weken per jaar
Vaste kosten investeringscommissie (vergoedingen) per jaar (5 leden 3000 per jaar)
15.000 jaarkosten
Inschatting op basis van gesprekken met afdeling Deelnemingen
Indexering kosten
0,0% percentage
Geen indexering gebruikt in deze fase (gezien grof niveau van inschatting)
Interne rekenrente
1,5% rente
Ontvanen van afdeling Deelnemingen
Alle bedragen exclusief BTW Geen VPB want verliesgevend
Opgeteld en samengepakt voor stap naar topsheet: Eenmalige kosten bedrijfsruimtes of woningen Jaarlijkse kosten bedrijfsruimtes Jaarlijkse kosten woningen
525 3.299 4.611
Verwacht verkoopbedrag bedrijfsruimte
244.200
Verwacht verkoopbedrag woning
308.333