21bb13380 Bijlage behorende bij 21bb10424 - Toelichting grondexploitatie Tweebosbuurt

Toelichting grondexploitatie DGE-861000 Tweebosbuurt-NPRZ

Van Afdeling Gebiedsexploitatie, team Planeconomie

Datum 3 september 2021

Inhoudsopgave

Samenvatting

3

De aanpak

3

Verdichting zorgt voor 280 extra woningen

3

Waarom nu?

3

Conclusie

4

1

Inleiding

5

2

Ontwikkelingskader

8

2.1

Besluiten en kaders

8

2.2

Plangebied

8

2.3

Stedenbouwkundige randvoorwaarden

9

2.3.1

Stedenbouwkundig kader in 2009 vastgesteld

9

2.3.2

Stedenbouwkundige verkenning Tweebosbuurt kleurt het kader verder in

10

2.3.3

Verdichtingsstudie

11

2.4

Ruimtegebruik

12

2.5

Programma

13

2.6

Ontwikkelingsstrategie

14

2.7

Fasering

14

3

Grondexploitatie

15

3.1

Parameters

15

3.2

Causaliteit investeringen

15

3.3

Apparaatskosten

15

3.4

Verwervingen

16

3.5

Bouwrijp maken

16

3.6

Woonrijp maken

17

3.7

Overige kosten

17

3.8

Uitgifte grond

18

3.9

Subsidies en overige opbrengsten

18

3.10

Risico’s en kansen

18

3.11

Financieel resultaat

20

Datum

Pagina

03 september 2021

2 van 21

Samenvatting De aanpak De Tweebosbuurt is onderdeel van de Afrikaanderwijk en ligt ten zuiden van Parkstad omsloten door de Putselaan en Hilledijk. De Tweebosbuurt maakt onderdeel uit van het in 2009 vastgestelde stedenbouwkundig plan Parkstad/Afrikaanderwijk van ontwerpbureau Palmbout. Op basis van dit stedenbouwkundig plan is de afgelopen jaren verder toegewerkt naar een aantrekkelijk woon- en verblijfsgebied met een mix van sociaal, middelduur en dure woningbouw, en een optimalisatie voor het voorzieningenniveau van Parkstad en de omliggende gebieden. In 2017 is de ‘’stedenbouwkundige verkenning Tweebosbuurt-Parkstad-zuid opgesteld welke als richtinggevend document heeft gediend bij besluit over transformatie Tweebosbuurt en de opening van de grondexploitatie in 2018. De door de gemeenteraad aangenomen motie “Bouwen met ambitie aan de rand van de Tweebosbuurt” was de aanleiding om in de verdere uitwerking onderzoek te doen naar mogelijkheden tot verdichting. Er is gekeken om het aandeel van de middeldure woningen te vergroten om zo de mogelijkheden van een wooncarrière binnen de wijk te vergroten.

Verdichting zorgt voor 269 extra woningen in de grondexploitatie Het deelgebied Tweebosbuurt bestaat uit vijf woonblokken, grotendeels Vestia-bezit, met in totaal 694 woningen. De woningen van Vestia (625 sociale huurwoningen) staan / stonden op erfpachtgrond. Daarnaast dienen nog particuliere panden verworven te worden die nu in volledig eigendom zijn. Na afloop van de herstructurering zal de wijk 945 woningen bevatten. In totaal 238 sociale huurwoningen, waarvan 137 (blok S) bij een 2e verhuur als (middeldure) vrije sector huurwoning zullen worden verhuurd. Het merendeel zal hiermee in de vrije huur of koopsector komen. Binnen de verdichtingsopgave is gekeken naar de wens om meer de focus te leggen op woningen in het middensegment. Hierbij is niet alleen gekeken naar mogelijkheden tot verdichting aan de randen van het plan maar ook binnen de andere de blokken.

Waarom nu? De herziening van de grondexploitatie wordt voorgelegd omdat afgeweken wordt van de vastgestelde scope ten tijde van vaststelling van de grondexploitatie. Vanuit programmatische zin is een raadsbesluit nodig: o Afdoening van de motie “Bouwen met ambitie aan de rand van de Tweebosbuurt” leidt met bijgaand raadsvoorstel tot een aanpassing van het vastgestelde programma met een grotere afwijking dan 120 woningen; Op basis van de verdichtingsstudie en deskundigen ramingen is de financiële haalbaarheid van dit plan berekend. Geraamd zijn: o de gronden en terreinen (verwervingskosten, herhuisvesting zittende bewoners etcetera); o de programmatische mogelijkheden en wensen (verhouding en aantal koopwoningen en huurwoningen, de bouwkosten en VON-prijzen, faseerbaarheid en mogelijke grondopbrengst) o civiel technische aspecten van de herontwikkeling (onderzoek naar de bodemgesteldheid, groen-, water- en infrastructuur en de kosten van noodzakelijke en gewenste ingrepen).

Datum

Pagina

03 september 2021

3 van 21

o

apparaatskosten en overige kosten die met de realisatie van dit programma gemoeid zijn.

Conclusie Het saldo van begrote kosten en opbrengsten volgens de in deze toelichting beschreven uitgangspunten leidt tot een saldo op netto contante waarde van € 3,62 miljoen tekort per 1-1-2021. Er dient dus een voorziening getroffen te worden ter grootte van € 3,62 miljoen. Dit is een verbetering van ca. € 1,19 mln. ten opzichte van het jaarverslag 2020 dat uitging van een tekort van ca. € 4,82 mln. Voor de Tweebosbuurt is een beschikking afgegeven vanuit NPRZ voor dekking van een tekort van maximaal € 6,0 mln. vanuit de reserve NPRZ. Het zwaartepunt van de kosten liggen op het vlak van verwervingen van particulieren en Vestia en het bouwrijp maken. De opbrengsten bestaan grotendeels uit grondopbrengsten en bijdragen vanuit marktpartijen en Regeling Vermindering Verhuurdersheffing (RVV). De projectcalculatie voldoet aan de interne standaarden ten aanzien van de risicoanalyse en er is een bij het project passende onzekerheidsreserve opgenomen (conform RSPW). De grootste risico’s in de Tweebosbuurt vormen: • De te realiseren grondopbrengsten vallen lager uit vanwege een wooncrisis (portefeuillerisico) • Vestia dient te voldoen aan aanvullende saneringsdoelstellingen waardoor zij niet of minder kan investeren en andere corporaties moeten bijspringen.

• Capaciteit en continuïteit in de personele bezetting valt (tijdelijk) weg waardoor werkzaamheden vertragen, foutief uitgevoerd worden en/of uitblijven. • Bezwaar en beroepsprocedure bestemmingsplannen

Datum

Pagina

03 september 2021

4 van 21

1

Inleiding In deze toelichting wordt de financiële uitvoerbaarheid van het project toegelicht. De uitgangspunten van de grondexploitatie worden beschreven en de kosten en opbrengsten worden onderbouwd. De toelichting geeft daarmee de kaders en de begroting weer waarbinnen uitvoering gegeven kan worden aan de ontwikkeling. Korte geschiedenis Op 29 november 2018 is tijdens de gemeenteraadsvergadering besloten tot vernieuwing van de Tweebosbuurt. Daartoe is een samenwerkingsovereenkomst (SOK) met Vestia gesloten en is de grondexploitatie Tweebosbuurt geopend. Dit jaar is met Vestia de SOK op een aantal punten nader uitgewerkt en vastgelegd in een aanvullende overeenkomst op de SOK gesloten op 12 maart 2021. De herontwikkeling van de Tweebosbuurt is onderdeel van het Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ) om te komen tot kwalitatief betere wijken in Rotterdam-Zuid. Aan het besluit tot herstructurering van de Tweebosbuurt ligt een combinatie van sociaal-economische, woontechnische, bouwtechnische en stedenbouwkundige factoren ten grondslag. De huidige woningen in de Tweebosbuurt bestaan uit (veelal kleine) sociale huurwoningen en voor een deel uit particulier eigendom.

Met de herontwikkeling ontstaat er een verscheidenheid in woningtypen van appartementen en (gestapelde) gezinswoningen, zodat het voor verschillende doelgroepen aantrekkelijk wordt om in de Tweebosbuurt te wonen, of om wooncarrière te maken in de eigen buurt. Met dit raadsvoorstel is tevens gekeken naar de wens om woningen toe te voegen in het middensegment. Behalve nieuwe woningen in het gebied wordt er ook een nieuwe dwarsverbinding (Emily Hobhousestraat) aangelegd, parallel aan de Martinus Steijnstraat en aansluitend op de Hilledijk, waardoor er een directe verbinding wordt gelegd tussen de Tweebosbuurt en de Laan op Zuid/ Parkstad. De barrièrewerking van de Hilledijk zelf wordt opgeheven door beide straten met talud op de Hilledijk aan te sluiten. Dit moet zorgen voor een betere ontsluiting van de wijk en het opheffen van de barrièrewerking van de Hilledijk. Door het naar voren halen van de rooilijn aan de Hilledijk ontstaat er meer ruimte voor de binnentuinen tussen de Hilledijk en de Tweebosstraat. Om genoemde ontwikkelingen mogelijk te maken dient de gemeente een aantal panden van particuliere eigenaren te verwerven. Minnelijke verwerving blijft zo lang mogelijk het uitgangspunt, maar voor een aantal panden is de verwachting dat er geen minnelijke overeenstemming kan worden bereikt.

Om de onteigeningsprocedure te kunnen voeren stelt het college aan de gemeenteraad voor om te besluiten tot een verzoek tot onteigening waarna het college dit verzoekbesluit tot het starten van de onteigeningsprocedure zal indienen bij de Kroon.Het raadsvoorstel staat gepland voor de raadsvergadering van 02-12-2021.

Datum

Pagina

03 september 2021

5 van 21

Doelstelling Het doel van dit project is om te komen tot een kwalitatief goede woonwijk, die voldoet aan de volgende uitgangspunten: 1. Uitgangspunten NPRZ (Bedienen van de doelgroepen zoals opgenomen in de Woonvisie Rotterdam 2030: huishoudens met modaal - hoger inkomen, sociale stijgers, young potentials); 2. Een meer gedifferentieerd en kwalitatief hoogwaardig woonmilieu dat aansluit op het nog te realiseren woonprogramma van Parkstad. Accent voor de Tweebosbuurt ligt hierbij op de realisatie van gezinswoningen woningen. De (toekomstige) bewoners moeten in de toekomst een woon carrière kunnen volgen binnen hun eigen buurt/wijk. 3. Doorbreken van de geïsoleerde ruimtelijke ligging van de Tweebosbuurt t.o.v. de Kop van Zuid en Parkstad. 4. Realiseren van een aantrekkelijke leefomgeving c.q. buitenruimte. 5. Talentontwikkeling bij jongeren stimuleren Resultaat Het gewenste toekomstperspectief (uit visie Afrikaanderwijk 2020) voor de Tweebosbuurt is om de oude bebouwing, vrijwel geheel bestaand uit sociale huurwoningen met een klein deel particuliere huur, te slopen en een nieuw woonmilieu te creëren met overwegend koop-eengezinswoningen en appartementengebouwen in het middensegment.

Figuur 1: Plangebied met de bouwblokken Totaal

Renoveren Nieuwbouw Eindsituatie %-totaal

Sociale huur Midden huur

101

137

238

25%

149

149

16%

180

180

19%

Hoog koop

210

210

22%

Top huur

101

101

11%

Top koop

67

67

7

844

945

100%

Midden koop Hoog huur

Totaal

101

Tabel 1: Woningaantallen

Datum

Pagina

03 september 2021

6 van 21

Daarnaast ligt er een flinke opgave voor de buitenruimte: • Het continueren van het bebouwingsbeeld langs de Putselaan. • De waterkering verleggen voor de realisatie van blok S • Een optimale infrastructurele ontsluiting door het leggen van een betere oost- west verbinding (doortrekken Martinus Steijnstraat naar de Laan op Zuid) en een betere ontsluiting van het verkeer. • Om de samenhang tussen Afrikaanderwijk en Parkstad te vergroten is het van belang dat de hoogteverschillen tussen de noord- en zuidzijde van de Hilledijk zo min mogelijk als barrière werken tussen de Tweebosbuurt en Parkstad. Met name het continueren van de Martinus Steijnstraat is hierin essentieel. • Toevoegen van Emily Hobhousestraat • Verbeteren van de leefomgeving door het aanleggen en verspreiden van pocketparks in de buurt gekoppeld aan de dijk en de nieuwe Parkstad- Tweebosbuurt verbinding. • Speelplekken voor kinderen Voor de toelichting wordt de volgende indeling gehanteerd: • Ontwikkelingskader • Grondexploitatie inclusief risico’s en kansen

Datum

Pagina

03 september 2021

7 van 21

2

Ontwikkelingskader

2.1

Besluiten en kaders De volgende besluiten en kaders zijn op het project van toepassing: 1. Omgevingsvisie Rotterddam (ontwerp 2-7-2021) 2. Stedenbouwkundig plan Parkstad/Afrikaanderwijk (2009) 3. Bestemmingsplan Parkstad (NL.IMRO.0599.BP1008Parkstad-oh02) is onherroepelijk per 2011-12-07. 4. Bestemmingplan Afrikaanderwijk (NL.IMRO.0599.BP1029Afrkndrwijk-oh01) is onherroepelijk per 2012-02-28. 5. Bestemmingsplan blok S (onherroepelijk vastgesteld 12-12-2019) 6. Bestemmingsplan Tweebosbuurt zuid-oost (vastgesteld 8-7-2021) 7. Beleidsregeling Parkeernormen auto en fiets gemeente Rotterdam 2018 8. SOK Tweebosbuurt d.d. 18 maart 2019 9. Aanvullende overeenkomst op de SOK gesloten op 12 maart 2021 10. Nationaal Programma Rotterdam Zuid, Uitvoeringsplan 2015-2018 11. Woonvisie Rotterdam 2015

2.2

Plangebied Het plangebied van de Tweebosbuurt ligt tussen de Hilledijk, Christiaan de Wetstraat, Putselaan en Riebeekstraat. Een tekening van het plangebied is opgenomen in Figuur 2. De totale oppervlakte van het plangebied bedraagt circa 10,1 ha.

Figuur 2: Plangebied met de bouwblokken

Datum

Pagina

03 september 2021

8 van 21

Figuur 3 Ruimtegebruikskaart van grondexploitatie

2.3

Stedenbouwkundige randvoorwaarden

2.3.1

Stedenbouwkundig kader in 2009 vastgesteld Het in 2009 vastgestelde stedenbouwkundig ontwerp Parkstad/Afrikaanderwijk van ontwerpbureau Palmbout geldt als kader waarbinnen de afgelopen jaren is en komende jaren wordt toegewerkt naar een aantrekkelijk woon- en verblijfsgebied met een mix van sociaal, middelduur en dure woningbouw, en een optimalisatie voor het voorzieningenniveau van Parkstad en de omliggende gebieden. Een van de basisdoelstellingen van het ontwerp is het creëren van een natuurlijke verbinding tussen de Afrikaanderwijk, de Kop van Zuid en de rest van Feijenoord. Het stedenbouwkundig plan is weergegeven in Figuur 4.

Datum

Pagina

03 september 2021

9 van 21

Figuur 4: Stedebouwkundig ontwerp Parkstad/Afrikaanderwijk Palmbout 2009

2.3.2

Stedenbouwkundige verkenning Tweebosbuurt kleurt het kader verder in Met het stedenbouwkundig ontwerp uit 2009 als basis heeft Palmbout een verdere verkenning uitgevoerd voor het plangebied Tweebosbuurt. Dit is vastgelegd in de Stedenbouwkundige verkenning juni 2017 van Palmbout. De stedenbouwkundige verkenning Tweebosbuurt is weergegeven in Figuur 5. Een van de belangrijkste doelstellingen was/is: de Afrikaanderwijk uit haar isolement halen door deze beter te verbinden met Parkstad door onder andere het verleggen van de Hilledijk en de peilhoogtes op dit punt op te lossen. Vanuit deze doelstelling is de ruimtelijke verbinding tussen Parkstad (I, T en S) en de Tweebosbuurt, mede door het wegvallen van de reservering van een derde stadsbrug op deze plek, opnieuw in samenhang ontworpen. Dit komt tot uiting door de verlegging van de Hilledijk en de nieuwe woningen een adres op de dijk te geven in plaats van onderaan de dijk. Daarnaast is op gebiedsniveau gekeken naar het onderbrengen van twee pocketparks om de verblijfskwaliteit te verbeteren. Deze zijn allebei gelegen op verbindingszone Afrikaanderwijk en Parkstad.

Datum

Pagina

03 september 2021

10 van 21

Isolement opheffen

Figuur 5: Voorkeursmodel uit de stedenbouwkundige verkenning Tweebosbuurt De verkenning houdt rekening met het kenmerkende karakter van de Afrikaanderwijk en Parkstad door in de Tweebosbuurt de bekende stratenstructuur vast te houden en hogere dichtheden toe te passen aan de Laan op Zuid. Tot slot speelt de stedenbouwkundige verkenning in op de ontwikkeling Stadionpark door de bouwhoogten aan de oostkant van het plan hier qua hoogte op aan te laten sluiten. Hier worden bouwhoogten beoogd van ca. 15 lagen met parkeren onder maaiveld of onder een dek binnen de bouwplot. Het grondgebonden programma varieert van 3-4 woonlagen, het parkeren wordt zoveel mogelijk opgelost binnen de bouwplot op maaiveld. Naast een verschuiving van het parkeren van de straat naar de binnenterreinen is het toevoegen van een aantal pocketparks die voor een kwaliteitsslag moeten zorgen in de inrichting van de openbare ruimte. 2.3.3

Verdichtingsstudie Naar aanleiding van de motie is door het projectteam onderzocht welke mogelijkheden er zijn. Er is daarbij gekeken hoe binnen dezelfde stedenbouwkundige opzet binnen de bouwblokken meer woningen toegevoegd kunnen worden. Zoals beschreven in het Addendum op de Woonvisie: Thuis in Rotterdam (2019) zal vanwege de druk op de woningmarkt de Rotterdamse woningvoorraad nog harder moeten groeien om voor iedereen een thuis te bieden. Het verhogen van het aantal geplande nieuwbouwwoningen t.o.v. de aantallen uit het eerdere stedenbouwkundige ontwerp draagt hier goed aan bij. Meer woningen biedt ook een kans om versneld te werken naar een verbeterde balans in de woningvoorraad in Afrikaanderwijk en omgeving. De geplande nieuwbouw bevat een gedifferentieerd woningaanbod, zodat starters, gezinnen en ouderen wooncarrière kunnen maken binnen hun wijk. Daarnaast

Datum

Pagina

03 september 2021

11 van 21

spreekt het woningaanbod een bredere doelgroep aan zodat ook een breder aanbod voorzieningen overeind kan blijven of ontstaan. Op dit moment is betaalbaarheid van woningen een groot aandachtspunt. In eerdere fases van Parkstad zijn veelal woningen in het hogere en topsegment verkocht of verhuurd. In de laatste fases van Parkstad incl. de Tweebosbuurt komt de nadruk meer te liggen op het middensegment. Zo is het uitgangspunt voor Blok T ca. 60% middensegment en ligt het totale percentage middensegment in de laatste fases van Parkstad en de Tweebosbuurt samen op ca. 50%. Dat is meer dan de stedelijke doelstelling van 30% middensegment en ook hard nodig om een inhaalslag te maken op die ambitie van 30% middensegment op stedelijk niveau. Het middensegment zal bestaan uit zowel koop als huur. Middenhuur wordt gerealiseerd conform de voorwaarden uit het Actieplan Middenhuur (2019) en voor middenkoop worden voorwaarden opgenomen zoals een zelfbewoningsplicht en antispeculatiebeding. Daarmee blijft het segment langer beschikbaar en toegankelijk voor middeninkomens.

2.4

Ruimtegebruik Het totale exploitatiegebied is ca. 100.800 m2 groot. Er is voor de woningen uitgeefbaar terrein van ca. 45.000m2 beschikbaar (ca. 46%). De overige grond is nodig voor openbare voorzieningen zoals ontsluiting en groen (ca. 47.000 m2). Aan de randen van de deelgebieden is aansluiting gezocht met de bestaande en toekomstige plannen van Parkstad en Stadionpark. De dichtheden op die plekken liggen hoger dan in de delen direct aansluitend op de Afrikaanderwijk. De huidige Tweebosbuurt kent een zeer hoge woningdichtheid met ca. 88 wo/ha en wordt hiermee gekenmerkt als een ‘centrum stedelijk plus woonmilieu’. De toekomstige ontwikkeling heeft nog steeds een ‘centrum stedelijk woonmilieu’ met een woningdichtheid van ca. 60 wo/ha. Ter vergelijking: een Vinex woonwijkontwikkeling heeft een woningdichtheid van ca. 40 wo/ha. Ruimtegebruik

Tweebosbuurt Totaal %

Uitgeefbaar

46.030

46%

Verharding/Groen

46.980

47%

Te handhaven Totaal

Huidig aantal won. Woningdichtheid/ha

7.949

7%

100.779

100%

945 94

Tabel 2: Ruimtegebruik in de toekomstige situatie

Datum

Pagina

03 september 2021

12 van 21

2.5

Programma Het programma naar type en aantal ziet er als volgt uit: Blok EGW MGW Totaal Verschil P1/Q/U 101 101 + 11 Subtotaal renovatie 0 101 101 +11 O1 0 47 47 +26 P2 14 40 54 +21 P3 20 41 61 +24 Q 45 45 R 20 64 84 +32 S 24 113 137 +7 U 56 0 56 I 32 135 167 +27 T 14 179 193 +132 Subtotaal nieuwbouw 225 619 844 +269 Totaal 225 720 Tabel 3: Voorgesteld programma

945

+280

Na afloop van de herstructurering zal de wijk 945 woningen bevatten. In totaal 238 sociale huurwoningen, waarvan 137 (blok S) bij een 2e verhuur als (middeldure) vrije sector huurwoning zullen worden verhuurd. Het merendeel zal hiermee in de vrije huur of koopsector komen. Binnen de verdichtingsopgave is gekeken naar de wens om meer de focus te leggen op woningen in het middensegment (zie Figuur 6). Hierbij is niet alleen gekeken naar mogelijkheden tot verdichting aan de randen van het plan maar ook binnen de andere de blokken. De kolom ‘verschil’ van Tabel 3 laat de verschillen zien ten opzichte van het vastgestelde aantal woningen uit de grondexploitatie 2018. Het raadsvoorstel tot verdichting leidt dus tot een toename van totaal 269 woningen in de grondexploitatie. Daarnaast worden er 11 woningen extra gerenoveerd waarmee het totaal uitkomt op 280 woningen. 350 300 250 200 150 100 50 0 Sociaal

Midden Vaststelling grondexploitatie

Hoog

Top

Voorstel herziening

Figuur 6 Vergelijking programma's tussen vaststelling grondexploitatie en voorstel voor herziening

Datum

Pagina

03 september 2021

13 van 21

2.6

Ontwikkelingsstrategie De gronden zijn voor ca. 90% in eigendom van de gemeente Rotterdam en in (erfpacht) uitgegeven aan Vestia. De gemeente dient nog een aantal objecten te verwerven en/of huurcontracten te ontbinden van particuliere eigenaren of huurders van de gemeente. In eerste instantie zal hierbij ingezet worden op minnelijke verwerving. De blokken Q en U zijn uitgegeven aan Vestia voor de realisatie van vrije sector huurwoningen. Blok S is dit jaar uitgegeven aan Vestia ten behoeve van sociale huur (eerste verhuur). Voor blok I is tenderprocedure doorlopen. Het plan is dit jaar gegund aan VORM-ontwikkeling. De resterende rode blokken worden uitgegeven aan marktpartijen.

2.7

Fasering De uitgiftefasering is voor een groot deel afhankelijk van de snelheid waarmee huurders uitgeplaatst kunnen worden en particuliere panden verworven kunnen worden. De renovatie van blok P1 en de kop van blok Q is nagenoeg afgerond. De bouw van blok S is inmiddels gestart, eerstvolgende in de bouwplanning is blok I. De planontwikkeling van de blokken Q en U vindt dit jaar plaats. De planontwikkeling voor de rode blokken is in volle gang. De tenderprocedure voor blok T staat gepland voor volgend jaar evenals de uitwerking van blok R. Vervolgens volgen de andere rode blokken. Het laatste blok dat opgepakt zal worden is blok P3, hierin zitten de particuliere woningen die verworven moeten worden waarbij mogelijk een volledige onteigeningsprocedure doorlopen moet worden. De huidige planning gaat uit van afronding in 2026 waarbij vooral de planning van blok P3 leidend is.

Datum

Pagina

03 september 2021

14 van 21

3

Grondexploitatie Voor de grondexploitatie zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd.

3.1

Parameters In deze grondexploitatie is uitgegaan van de binnen de gemeente vastgestelde standaard parameters voor 2021 (jaarverslag 2020): • • • •

3.2

Kostenstijging: Opbrengstenstijging: stijging van 1,0% Rente: Discontovoet

2,0% voor het jaar 2021 een daling van -2,5% en voor de jaren hierna een 0,8% 2,0%

Causaliteit investeringen Het Besluit Begroting en Verantwoording stelt dat bestedingen in de openbare ruimte dienen te worden afgewogen op de verhouding van het algemeen nut versus het nut voor de grondexploitatie. Onderdeel van de grondexploitatiebegroting Tweebosbuurt zijn toekomstige investeringen in de buitenruimte. De investeringen omvatten de aanleg van de openbare ruimte die direct grenst aan de te bouwen woningen. Van alle betreffende investeringen kan gesteld worden dat deze uitgevoerd worden ten dienste van de grondexploitatie Tweebosbuurt. Deze investeringen zouden dus niet plaatsvinden als er geen grondexploitatie zou zijn. Met Stadsbeheer is een bijdrage overeengekomen als gevolg van gedeeltelijke vervanging van riolering en bestrating binnen het plangebied. Het betreft hier alleen de straten die op dezelfde plek blijven.

3.3

Apparaatskosten De apparaatskosten zijn geraamd door middel van het standaard plankostenmodel van gemeente Rotterdam. De uitkomsten zijn geanalyseerd en waar nodig aangepast aan de huidige stand van het project en “logischer” in de tijd gezet. Daarbij is rekening gehouden met de toe- en afname van werkdruk al naar gelang de voortgang of vertraging van openbare werken en gronduitgiften. Onder de apparaatskosten vallen de kosten van de procesbegeleiding van de uitvoering. Dat wil zeggen de kosten van projectmanagement, planeconomie, markt- en contractspecialisten, algemeen civieltechnische planbegeleiding, en kosten van ondersteuning op juridisch, kartografisch, en communicatie-gebied. De kosten van Voorbereiding en Toezicht op de uitvoering (VTU) zijn opgenomen in de raming van Openbare Werken (als “Engineering”). In vergelijking tot andere projecten zien we dat de ambtelijke inzet bovengemiddeld is als gevolg van de media aandacht die het plan krijgt en de politieke vragen die hieruit volgen. Daarnaast zien we dat elke procedure die doorlopen moet worden juridisch aangevochten wordt. Dit zorgt zowel voor vertraging in de planning als voor juridische ondersteuning die ingehuurd moet worden.

Datum

Pagina

03 september 2021

15 van 21

3.4

Verwervingen De gronden zijn voor ca. 90% in eigendom van de gemeente Rotterdam en in (erfpacht) uitgegeven aan Vestia. Om de ontwikkeling mogelijk te maken dient de gemeente een aantal panden van particuliere eigenaren te verwerven. Minnelijke verwerving blijft zo lang mogelijk het uitgangspunt, maar voor een aantal panden is de verwachting dat er geen minnelijke overeenstemming kan worden bereikt. Om de onteigeningsprocedure te kunnen voeren stelt het college aan de gemeenteraad voor om te besluiten tot een verzoek tot onteigening waarna het college dit verzoekbesluit tot het starten van de onteigeningsprocedure zal indienen bij de Kroon. Het raadsvoorstel staat gepland voor de raadsvergadering van 02-12-2021. Voor de aankoop van particuliere panden is een budget beschikbaar vanuit de (rode) RVV-gelden. Op basis van de huidige taxaties en ramingen van aanvullende kosten wordt het oorspronkelijk geraamde budget overschreden. De positieve marktontwikkelingen zijn hier grotendeels de oorzaak van. De gemeente betaalt aan Vestia een vergoeding voor het beëindigen van de erfpacht en het afboeken van de opstallen, die rekening houdt met de termijn waarop gesloopt wordt. Daarnaast is onder de post ‘overige kosten’ een sloopvergoeding opgenomen.

3.5

Bouwrijp maken De sloopkosten zijn in deze fase geraamd aan de hand van een bestek voor bovenbouw en restant raming voor de onderbouw ontleend vanuit een kengetal. De aanwezigheid van asbest wordt doorlopend onderzocht en vormt deels een risico. Het volledige plangebied is verkennend onderzocht op de milieutechnische stand van zaken. Op basis hiervan is in overleg met het I-bureau een inschatting gemaakt van de kosten voor grond die bij het bouwrijp maken vrijkomt en niet hergebruikt kan worden binnen het plangebied. Ook is een aantal saneringslocaties bekend waarvoor stelposten zijn opgenomen. De kosten voor de werkzaamheden voor het bouwrijp maken zijn geraamd door het I-bureau. De werkzaamheden bestaan uit het verleggen van de waterkering voor de realisatie van blok S, ophogen, voorbelasten en/of aanvullen van de uitgeefbare gronden, de aanleg van nieuwe riolering en indien nodig bouwstraten. De raming gaat uit van de volgende standaard opslagen: • Engineering: 17% • Planontwikkeling 2% Ook is rekening gehouden met verschillende onderzoeken die verricht moeten worden, deze zijn opgenomen als ‘bijkomende kosten’ incl. 15% onvoorzien. Tot slot is rekening gehouden met 15% object overstijgende risico’s met als grondslag alle voorgaand genoemde kosten. In de grondexploitatie is de zgn.

‘basisraming’ opgenomen die, gezien dit vroege stadium van ramen, nog kan variëren in een bepaalde bandbreedte. Voor nu is door het I-bureau een bandbreedte afgegeven van -10% en +15%. De drie jaarlijkse herziening van de civiele ramingen leidde tot een fors hogere raming. Enerzijds ingegeven door marktontwikkelingen en anderzijds als gevolg van nadere detaillering.

Datum

Pagina

03 september 2021

16 van 21

3.6

Woonrijp maken De kosten voor het woonrijp maken zijn geraamd op basis van eenheidsprijzen passend bij de Rotterdamse stijl en de uit het stedenbouwkundige plan afgeleide profielen voor verharding, groen en water. Het woonrijp maken omvat alle maatregelen die na de bouw nog gerealiseerd moeten worden onder meer moeten de bouwstraten van een definitieve verharding worden voorzien, trottoirs, groen, een speelplek, openbare verlichting en brandkranen aangelegd worden. De raming gaat uit van de volgende standaard opslagen: • Engineering: 17% • Planontwikkeling 2% Tevens is rekening gehouden met verschillende onderzoeken die verricht moeten worden, deze zijn opgenomen als ‘bijkomende kosten’ incl. 15% onvoorzien. Tot slot is rekening gehouden met 15% object overstijgende risico’s met als grondslag alle voorgaand genoemde kosten. In de grondexploitatie is de zgn. ‘basisraming’ opgenomen die, gezien dit vroege stadium van ramen, nog kan variëren in een bepaalde bandbreedte. Voor nu is door het I-bureau een bandbreedte afgegeven van -10% en +15%. De drie jaarlijkse herziening van de civiele ramingen leidde tot een fors hogere raming. Enerzijds ingegeven door marktontwikkelingen en anderzijds als gevolg van nadere detaillering en zgn. faseringskosten.

Vanwege gefaseerde sloop/bouw kunnen sommige delen niet in keer aangelegd worden en vinden werkzaamheden dubbel of in kleinere delen plaats.

3.7

Overige kosten De post Overige Kosten bevat een divers aantal posten. •

•

•

Onder de overige kosten is ook de onzekerheidsreserve opgenomen. De onzekerheidsreserve is de uitkomst van de kwantitatieve risicoanalyse. Deze wordt besproken in paragraaf 3.10. De kosten en opbrengsten worden geraamd op basis van de meest reële raming van de kosten van de werkzaamheden of opbrengsten van het programma. Binnen de grondexploitatie wordt daarnaast budget gereserveerd (de onzekerheidsreserve) om overschrijdingen door tegenvallers te verkleinen. Het zekerheidspercentage dat wordt aangehouden is 85% en is daarmee in lijn met het gemeentelijke beleid. De onzekerheidsreserve dient niet te worden gebruikt om onzekerheden die buiten de projectscope vallen af te dekken. Voorbeelden hiervan zijn een scopewijziging of bepaalde portefeuillebrede risico ‘s (bijvoorbeeld het risico dat bepaalde wet- en regelgeving verandert). Bij een scopewijziging van enige omvang zal de grondexploitatie met de voorgestelde wijziging opnieuw moeten worden voorgelegd aan de raad. De portefeuillebrede risico’s worden afgedekt via het concernbrede weerstandsvermogen. De planschaderisicoanalyse dient nog plaats te vinden. Deze zal tegelijk uitgevoerd worden met de voorbereiding van een te volgende planologische procedure. De ontwikkelingen kunnen grotendeels gerealiseerd worden binnen de huidige bestemmingsplannen. De planschade is wel onderdeel van de brede risicoanalyse die is uitgevoerd.

De nog uit te voeren planschadeanalyse zal in een later stadium dit opgenomen risico vervangen. Voor materiële communicatiekosten, het verrichten van taxaties, juridische ondersteuning bezwaar/beroepsprocedures en beveiliging zijn jaarlijks budgetten opgenomen.

Datum

Pagina

03 september 2021

17 van 21

3.8

Uitgifte grond De grondprijzen van de woningen zijn in deze fase gebaseerd op de afspraken uit gesloten ontwikkelovereenkomsten of residueel geraamd. Aan de hand van de comparatieve methode zijn de gemiddelde VON-prijzen van woningen in de directe omgeving bepaald. Deze zijn grotendeels gebaseerd op recente taxaties die zijn uitgevoerd voor andere blokken binnen de grondexploitatie Parkstad en de recente tender voor blok I. Vanuit deze vrij op naam prijzen en in combinatie met standaard bouwkosten is de grondprijs per woning bepaald. In een nadere uitwerking zullen per blok conform het grondprijsbeleid 2013 de grondwaarden residueel en marktconform bepaald worden op het moment van verkoop via een onafhankelijke taxatie of via een tenderprocedure. De gunstige Rotterdamse marktontwikkelingen en de lift van Rotterdam-Zuid leidt tot fors hogere uitgifteprijzen. Recente verkopen van de plannen Remisehof fase 2, tenderresultaten Leeuwenkuil en het tenderresultaat voor blok I tonen aan dat de VON-prijzen en huurprijzen aanzienlijk zijn gestegen en dat ondanks de stijgende bouwkosten de grondopbrengsten zijn gestegen. Tevens is er veel interesse geweest vanuit de markt voor de tender van blok I die begin dit jaar afgerond is. De potentie van het gebied is dus groot. Het aandeel verdichting binnen de ophoogde raming voor de uitgifte bedraagt per saldo ca. € 0,7 mln. positief.

Dit effect lijkt (ogenschijnlijk) beperkt echter meer woningen leidt ook tot meer gebouwd parkeren dat een plek moet krijgen op de bouwkavels die gelijk blijven qua omvang.

3.9

Subsidies en overige opbrengsten Er is in deze grondexploitatie een aantal bijdragen opgenomen: •

•

Regeling Vermindering Verhuurdersheffing (RVV). Een aantal buurten/wijken in Rotterdam Zuid komen in aanmerking voor vermindering van de verhuurdersheffing. Deze ‘korting’ komt vrij wanneer corporaties investeringen verrichten die voldoen aan de Regeling Vermindering Verhuurdersheffing. De gemeente Rotterdam heeft convenanten gesloten met de corporaties hoe deze ‘korting’ terugvloeit naar buurten/wijken die onderdeel zijn van het Nationaal Programma Rotterdam Zuid. In totaal wordt € 4,7 mln. ingezet om particuliere panden te verwerven. Indien de verwervingskosten lager uitvallen, zal dit terugvloeien naar andere NPRZ-projecten. Indien de verwervingskosten hoger uitvallen, wordt dit gedekt vanuit de onzekerheidsreserve (zie paragraaf 3.10). Bijdrage vanuit marktpartijen. Naast afspraken met corporaties is er ook een convenant gesloten met een groep marktpartijen die per woning € 10.000 bijdragen aan de aanpak NPRZ. De bijdrage is nu gebaseerd op het aantal woningen van de rode blokken (excl. I en T) die getenderd gaan worden door de gemeente zoals vastgesteld in 2018.

Niet direct opgenomen in de grondexploitatiebegroting onder het kopje ‘Subsidies en overige opbrengsten’ maar wel relevant om te noemen, is de bijdrage NPRZ ter grootte van € 3,62 mln. die het tekort van de grondexploitatie afdekt.

3.10

Risico’s en kansen Ten behoeve van de grondexploitatie is een kwantitatieve risicoanalyse opgesteld om te bepalen hoe groot de onzekerheidsreserve moet zijn en een kwalitatieve risicoanalyse ten behoeve van het monitoren en beheersen van risico’s die de projectdoelstellingen kunnen bedreigen. De onzekerheidsreserve is een gevoeligheidsanalyse o.b.v. de grondexploitatieberekening en dateert van augustus 2021. De kwalitatieve risicoanalyse diende mede als input voor de kwantitatieve risicoanalyse en dateert eveneens van augustus 2021. Datum

Pagina

03 september 2021

18 van 21

Kwalitatieve risicoanalyse De risicoanalyse is uitgevoerd conform de standaard systematiek, waarbij de verschillende vakdisciplines het totale project onder de loep hebben genomen. In de risico-inventarisatie zijn er risico’s benoemd die door middel van scoring op kans van optreden en impact op tijd, geld en projectdoelen op volgorde van impact zijn gezet. De belangrijkste risico’s zijn: • De te realiseren grondopbrengsten vallen lager uit vanwege een wooncrisis (portefeuillerisico) • Vestia dient te voldoen aan aanvullende saneringsdoelstellingen waardoor zij niet of minder kan investeren en andere corporaties moeten bijspringen. • Capaciteit en continuïteit in de personele bezetting valt (tijdelijk) weg waardoor werkzaamheden vertragen, foutief uitgevoerd worden en/of uitblijven. • Bezwaar en beroepsprocedure bestemmingsplannen De gevolgen laten zich voor het merendeel vertalen in geld en/of tijd. Deze gevolgen zijn volgens de interne standaarden doorvertaald in de kwantitatieve risicoanalyse. Kwantitatieve risicoanalyse In onderstaande tabel staat de gevoeligheid aangegeven van het saldo voor veranderingen in onderdelen van de grondexploitatie. De risico’s voor de Tweebosbuurt zitten voornamelijk in de omvang van de uitgifte en de bijdragen vanuit marktpartijen en RVV. De mate waarin bovenstaande gevoeligheden tot uiting komen is gedeeltelijk afhankelijk van de markt.

Wat betreft grondopbrengsten is deze afhankelijk van de hoogte van de VON-prijzen en de afzet in de woningmarkt. Daarnaast is deze afhankelijk van de bouwkosten. Vooralsnog ligt de focus op het zoveel mogelijk naar voren halen van blokken die ‘vrij’ zijn om (nog) te kunnen profiteren van de goede woningmarkt waarbij de VON-prijzen op dit moment nog harder stijgen dan de bouwkosten. De volgende risico’s proberen we op de volgende manieren te beheersen: • Wegvallen RVV-bijdragen a.g.v. niet halen van benodigde termijnen. In de planning nemen we de termijnen op zodat we actief kunnen monitoren of de termijn gehaald gaan worden. Dit doen we samen met Vestia omdat een groot deel afhankelijk is van acties die bij Vestia liggen. Door actieve monitoring kan eventueel nog bijgestuurd worden. • Nieuwe crisis op de woningmarkt. Een betere focus leggen op de woonproducten die nog wel lopen en waar nodig programmatische voor te stellen. • Binnen het NPRZ gaan we breed kijken naar het gesloten convenant marktpartijen om te kijken hoe de bijdragen vanuit marktpartijen zeker gesteld kunnen worden.

Datum

Pagina

03 september 2021

19 van 21

Gevoeligheidsanalyse NCW RVV-bijdrage valt weg

Woonrijp maken

Bouwrijp maken

Grondopbrengsten 0,00%

5,00%

10,00%

15,00%

20,00%

25,00%

Figuur 7: Gevoeligheid saldo NCW per onderwerp Figuur 7 laat zien wat het effect is op de geprognosticeerde netto contante waarde wanneer de top vier onderwerpen binnen een bepaalde bandbreedte gaan bewegen. De uitkomst laat bijvoorbeeld zien dat een blijvende opgaande markt het resultaat flink positief/negatief kan beïnvloeden. Daarentegen kan het wegvallen van bijdragen ook voor een negatief effect zorgen op de NCW.

3.11

Financieel resultaat In Rotterdam worden de saldi van kosten en opbrengsten in de grondexploitatie uitgedrukt in de Netto Contante Waarde (NCW). Over het algemeen moeten er in de grondexploitatie eerst kosten gemaakt worden voor bijv. verwerving, sloop en bouwrijp maken. Later in de tijd bij de uitgifte van grond komen de opbrengsten binnen. Hierdoor ontstaat ook wel de spreekwoordelijke ‘badkuip’ wanneer het verloop van de boekwaarde in de tijd schematisch wordt weergegeven. Om – bij gelijk blijvende uitgangspunten – het financiële resultaat van het project te kunnen bepalen, wordt een NCW-berekening uitgevoerd. Kosten en opbrengsten die op verschillende momenten in de tijd worden gerealiseerd hebben vanwege inflatie en rente een verschillende waarde. De NCW berekening houdt rekening met de verschillende momenten in de tijd waarop investeringen worden gedaan en opbrengsten gerealiseerd worden, door de bedragen tot het moment van realisatie te indexeren en vervolgens contant te maken naar 1 januari van het lopende jaar. Het NCW-saldo wordt verkregen door alle contant gemaakte opbrengsten te verminderen met de contant gemaakte kosten. In dit geval leidt de optelling tot een tekort onder aan de streep waarvoor een voorziening getroffen moet worden. In deze toelichting grondexploitatie zijn de te verwachten kosten en opbrengsten voor de ontwikkeling aangegeven.

De onderlinge verdeling hiervan is opgenomen in Figuur 8.

Datum

Pagina

03 september 2021

20 van 21

Kosten

Opbrengsten 01 Apparaatskosten 02 Verwerving 06 Uitgifte 03 Bouwrijp maken

08 Overige Opbrengsten

04 Woonrijp maken 05 Overige Kosten

Figuur 8: Grafiek kosten en opbrengsten grondexploitatie Parkstad incl. toevoeging Tweebosbuurt Begroting Herziene grondexploitatie Huidige grondexploitatie Totale kosten € 42,81 miljoen € 43,02 miljoen Totale opbrengsten € 39,19 miljoen € 38,20 miljoen Saldo NCW -€ 3,62 miljoen -€ 4,82 miljoen Tabel 4: Grondexploitatiebegroting op NCW per 1-1-2021 Tevens is een risicoanalyse uitgevoerd en een doorrekening gemaakt ter bepaling van de onzekerheidsreserve. Op basis van deze uitgangspunten sluit deze grondexploitatie met een nadelig resultaat van ca. € 3,62 mln. op NCW per 1-1-2021. Dit is een verbetering van ca. € 1,19 mln. ten opzichte van het jaarverslag 2020 dat uitging van een tekort van ca. € 4,82 mln. Omdat de grondexploitatie Tweebosbuurt een bijdrage ontvangt vanuit NPRZ dient deze apart gemonitord te worden. Daarnaast is men gebonden aan BBV-regels voor de administratieve verwerking en afhandeling waardoor het van belang is om de financiële consequenties apart in beeld te brengen en te houden voor deze deelexploitatie.

Datum

Pagina

03 september 2021

21 van 21