21bb12490 Raadsvoorstel over eerste wijziging van de Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2021, om de start van de opkoopbescherming in Rotterdam mogelijk te maken.

Rotterdam, 16 november 2021.

21bb012490

Aan: de gemeenteraad

Onderwerp: Eerste wijziging van de Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2021, om de start van de opkoopbescherming in Rotterdam mogelijk te maken.

Gevraagd besluit: Samenvattend stellen wij u voor: - de voorgestelde wijzigingen in het kader van de opkoopbescherming in de Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2021 (verder: de verordening) vast te stellen; - vooruitlopend op de inwerkingtreding van de tijdelijke regeling opkoopbescherming in de Huisvestingswet 2014 per 1 januari 2022 de wijken Bergpolder, Blijdorp, Bloemhof, Carnisse, Groot IJsselmonde, Het Lage Land, Hillegersberg-Zuid, Hillesluis, Kralingen-Oost, Kralingen-West, Middelland, Nieuwe Westen, Oud Mathenesse, Oud-Charlois, Rubroek en Tarwewijk aan te wijzen zoals bedoeld in artikel 3.6.1 van de verordening; - de prijsgrens voor goedkope koopwoningen met een WOZ-waarde tot € 180.000,-en middeldure koopwoningen met een WOZ-waarde vanaf € 180.000,- tot € 355.000,- vast te stellen. Waarom dit voorstel?/Waarom nu voorgelegd? Door de Eerste wijzigingen van de Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2021 vast te stellen, maakt uw raad het mogelijk om na 1 januari 2022 te starten met de opkoopbescherming. De gemeenteraad kan een opkoopbescherming voor (een) nader te bepalen gebied(en) invoeren, in de vorm van een verbod om de woning te verhuren zonder vergunning.

In buurten waar goedkope en middeldure koopwoningen schaars zijn, kan de opkoop voor verhuur van deze woningen leiden tot onevenwichtige en onrechtvaardige effecten voor bepaalde groepen, omdat zij hierdoor onvoldoende kans maken op een betaalbare koopwoning. Om de maatregel in te voeren moet de gemeenteraad vaststellen of en in welke buurten van de gemeente er sprake is van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen en/of de leefbaarheid van de woonomgeving in het geding is. Daarnaast moet de gemeenteraad, op basis van onze lokale situatie, onderbouwen tot welke WOZ-waarde in onze gemeente koopwoningen in het goedkope en middeldure segment vallen. De WOZ-waarde wordt gebruikt om op een objectieve manier te kunnen bepalen welke woningen wel en niet onder de opkoopbescherming vallen.

Registratienummer cluster: BS 21bb012490 Portefeuillehouder: drs. S.A. Kurvers MPA Steller: Tjeerd Sijtema

pagina 1

Relatie met het coalitieakkoord/collegewerkprogramma/eerder aangenomen moties en gedane toezeggingen: Met het aanbieden van dit raadsvoorstel wordt ook voorgesteld om een aantal moties en toezeggingen met betrekking tot de invoering van de opkoopbescherming als afgedaan te beschouwen. Motie “Kaders voor toepassing opkoopbescherming” (21bb9749) door Van der Velden (PvdD) e.a. verzoekt het college om de raad voorafgaand aan een eventueel voorstel voor toepassing van opkoopbescherming in de gelegenheid te stellen kaders mee te geven over de criteria voor aanwijzing van gebieden, de invulling van schaarstebepaling en de prognoses die verband houden met toekomstige voorraadmutaties. Over de afwegingen in gebieds- en wijkselectie is met uw raad gesproken in de actualiteitenraad van 16 september en het tweeminutendebat van 30 september jl.. Naar aanleiding van die besprekingen zijn aanvullende moties aangenomen en toezeggingen gedaan die hieronder behandeld worden. Voor het overige verwijzen wij u graag naar de toelichting op de verordening waarin staat uitgelegd hoe tot de wijkselectie en de schaarstebepaling is gekomen en op welke wijze de monitoring van de voorraadontwikkeling plaatsvindt in de aangewezen gebieden. Wij stellen u voor om de motie ‘Kaders voor toepassing opkoopbescherming’ (21bb09749) hiermee als afgedaan te beschouwen.

Motie “Opkoopbescherming: geen woorden maar daden” (21bb012397) door Vonk (ChristenUnie-SGP), Kockelkoren (GroenLinks) e.a. verzoekt het college om op zo kort mogelijke termijn te komen met voorstellen voor het aanwijzen van meerdere wijken met goedkope en middeldure koopwoningen waar per 1 januari 2022 opkoopbescherming van kracht wordt. En daarnaast voor de zomer van 2022 uit te werken hoe de opkoopbescherming breder voor Rotterdam kan worden ingezet. Met het voorliggende raadsvoorstel wordt ingezet op invoering van de opkoopbescherming voor 16 wijken per 1 januari 2022. We verwachten niet dat op korte termijn prijsontwikkelingen in wijken dusdanig zijn dat al voor de zomer 2022 een aanwijzing van aanvullende wijken te onderbouwen is, noch is binnen nu en een half jaar al goed inzichtelijk te maken wat de effecten van de aanwijzing op andere beleidsambities zijn. Dit is ook de reden dat we voorstellen om pas eind 2022 te evalueren. Ten aanzien van een stadsbrede invoering verwijzen wij graag naar de G4 en Eindhoven waar momenteel verkend wordt of een stadsbrede invoering juridisch mogelijk is. Dit is naar verwachting voor de zomer 2022 bekend. Wij stemmen hierover zeer regelmatig met deze gemeenten af en zullen uw raad tegen die tijd nader informeren.

Graag merken wij daarbij op dat zelfs als er een technisch-juridische onderbouwing is die het mogelijk maakt om de opkoopbescherming stadsbreed in te voeren, wij alsnog eerst een gedegen afweging zullen maken in relatie tot ander gemeentelijk beleid om te bepalen of een stadsbrede invoering uit dat oogpunt wenselijk is. Een dynamisch prijsplafond per gebied is in de afwegingen meegenomen. Er is echter – net als in andere gemeenten - voor gekozen een vaste gemeentebrede prijsgrens te hanteren.

Registratienummer cluster: BS 21bb012490 Portefeuillehouder: drs. S.A. Kurvers MPA Steller: Tjeerd Sijtema

pagina 2

Het segment met een WOZ-waarde tot de NHG-grens betreft stadsbreed het segment waar beleggers die we met dit instrument willen weren het meest actief zijn. Nota bene, met de gekozen prijsgrens zit ook in een wijk als Kralingen-Oost nog een significant deel van de woningvoorraad onder deze prijsgrens. Het tegengaan van speculatieve leegstand is tot slot ook nadrukkelijk onderwerp van gesprek met het Rijk. Wij stellen u voor om de motie ‘Opkoopbescherming: geen woorden maar daden’ (21bb012397) hiermee als afgedaan te beschouwen. Motie “Monitor de opkoopbescherming” (21bb012400) door De Roon (D66) e.a. Faber (VVD) e.a. verzoekt het college om, wanneer de raad besluit de opkoopbescherming uit te rollen over (delen van) de stad, de gevolgen hiervan zoals een waterbedeffect of effecten op de huurmarkt te monitoren. En hierover te rapporteren aan de raad. Zoals hierboven al genoemd, is het voorstel om de opkoopbescherming te monitoren en eind 2022 te evalueren. Daarbij wordt niet alleen gekeken naar de effectiviteit van de maatregel zelf, maar ook naar het eventuele waterbedeffect en effecten op andere beleidsambities, zoals in het bijzonder de inzet vanuit het Actieplan Middenhuur. Wij verwachten uw raad begin 2023 te kunnen informeren over de uitkomsten van de monitoring en evaluatie.

Toezegging (21bb012485) Bij het voorstel tot invoering van de opkoopbescherming komt de wethouder terug op de (on) mogelijkheid om in de statuten van VvE’s regels op te nemen ten aanzien van opkoopbescherming. Een algemeen verhuurverbod opnemen in de statuten van een VvE staat op gespannen voet met het eigendomsrecht en de verwachting is dat het juridisch niet stand houdt bij de rechter. Wij stellen voor om toezegging 21bb012485 hiermee als afgedaan te beschouwen. Toezegging (21bb011764) In het raadsvoorstel invoering opkoopbescherming gaat de wethouder in op de vraag op welke termijn verruiming van de wijken waarin de opkoopbescherming van toepassing mogelijk is. Als reactie hierop verwijzen wij graag naar de beantwoording van de motie “Opkoopbescherming: geen woorden maar daden” (21bb012397) door Vonk (ChristenUnie-SGP), Kockelkoren (GroenLinks) e.a. hierboven. Wij stellen voor om toezegging 21bb011764 hiermee als afgedaan te beschouwen. Toezegging (21bb011765) De wethouder komt schriftelijk terug op de relatie tussen prijsstijging van woningen en de maandlasten van burgers. In de koopsector geldt dat, zo lang de zittende koper niet verhuist, er in de hypotheeklasten niets verandert en de woning voor de zittende koper nog steeds betaalbaar is. Er treedt pas een probleem op wanneer de rentevaste periode afloopt en er sprake is van stijgende rentes.

Wel heeft een stijgende WOZ-waarde invloed op de OZB.

Registratienummer cluster: BS 21bb012490 Portefeuillehouder: drs. S.A. Kurvers MPA Steller: Tjeerd Sijtema

pagina 3

In de huursector zullen de prijsstijgingen mogelijk wel meer doorwerken, maar geldt tegelijkertijd dat dat prijsstijgingen zowel in de sociale sector als de vrije huursector beperkt door rijksregelgeving. Zie hiervoor: https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woning-huren/vraag-en-antwoord/welkeregels-gelden-er-voor-een-huurverhoging. Wij stellen voor om toezegging 21bb011765 hiermee als afgedaan te beschouwen. Toelichting: Naar aanleiding van de excessen en de ontwikkelingen op de particuliere verhuurmarkt, en als onderdeel van de aanpak Goed Huren en Verhuren, is een lobbyen samenwerkingstraject gestart met andere grote steden en het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK). Het eerste resultaat is de zogenaamde opkoopbescherming voor goedkope en middeldure koopwoningen. Met de regeling wordt beoogd dat mensen die op zoek zijn naar een koopwoning om er zelf in te wonen, hierop meer kans maken. Hiermee wordt de positie van met name starters en woningzoekenden met een middeninkomen verbeterd. De opkoopbescherming kan ook gebruikt worden om de leefbaarheid van kwetsbare buurten en wijken te behouden of te verbeteren. Een wenselijke ‘bijvangst’ van de regeling is dat de impact van slecht verhuurderschap op wijken minder wordt. Een nieuwe eigenaar die niet mag verhuren, kan immers ook geen misstanden begaan.

Tot slot zou de opkoopbescherming ook kunnen leiden tot normalisering van de prijzen en de WOZ-waarden van woningen, omdat verwacht wordt dat eigenaar-bewoners reëlere prijzen betalen voor woningen dan eigenaarverhuurders. Voor de gemeente Rotterdam is de regeling opkoopbescherming dus om meerdere redenen interessant om in te voeren: - Het geeft eigenaar/bewoners meer kansen om tegen redelijker prijzen een koopwoning te bemachtigen. In de casestudy (Ver)huren in Carnisse werd als één van de disfunctionele aspecten op de particuliere woningverhuurmarkt geconstateerd dat de samenstelling van de wijk verandert: het aantal eigenaar/bewoners neemt af, en onder invloed van instromende beleggers stijgen de koopprijzen waardoor woningen steeds moeilijker bereikbaar zijn voor koopstarters. - Het sluit aan bij het doel van het NPRZ dat bewoners van Zuid een wooncarrière kunnen maken in leefbare en stabiele wijken. - In bepaalde wijken kunnen we ‘de kraan dichtdraaien’ op de particuliere verhuurmarkt. Er kunnen geen nieuwe verhuurders komen, de excessen op de verhuurmarkt kunnen dan ook niet verder toenemen. - Bovenstaande beoogde gevolgen hebben vervolgens ook een positieve invloed op de leefbaarheid in wijken.

Registratienummer cluster: BS 21bb012490 Portefeuillehouder: drs. S.A. Kurvers MPA Steller: Tjeerd Sijtema

pagina 4

Gebiedsaanwijzing Op basis van woningmarktcriteria en leefbaarheidscriteria hebben we 16 wijken geselecteerd die op basis van woningmarkt- en leefbaarheidscriteria in aanmerking komen voor opkoopbescherming. Het gaat om: Bergpolder, Blijdorp, Bloemhof, Carnisse, Groot IJsselmonde, Het Lage Land, Hillegersberg-Zuid, Hillesluis, KralingenOost, Kralingen-West, Middelland, Nieuwe Westen, Oud Mathenesse, Oud-Charlois, Rubroek en Tarwewijk. De toegepaste woningmarktcriteria zijn: - Aandeel woningvoorraad dat particulier verhuurd wordt (absolute aantallen). - Procentuele aandeel van de woningvoorraad dat particulier verhuurd wordt. - Procentuele groei particuliere verhuur sinds 2015. De toegepaste leefbaarheidscriteria zijn: - Verhuisgeneigdheid. - Fysieke- / veiligheids- / sociale index (minimaal 2 van de 3 < 100%). Waarom niet stadsbreed? Vanuit de bovenstaande criteria beschouwd is er geen onderbouwing om alle wijken in de stad aan te wijzen. Er zijn veel wijken waar particuliere verhuur maar beperkt plaatsvindt en particuliere verhuurders/beleggers geen grote rol spelen in de aankoop van woningen. Het ontbreken van een goede cijfermatige onderbouwing is juridisch zeer risicovol met het oog op te verwachten procedures. Prijsgrens goedkope en middeldure koopwoningen In het Addendum Woonvisie (2016) heeft de uw raad de prijsgrens voor middeldure koopwoningen bepaald op de NHG-grens.

In 2022 stijgt deze naar € 355.000,-. Het gaat hierbij om de WOZ-waarde. Uitzonderingen en vergunningen Er kan een vergunning worden verleend voor het verhuren van een woonruimte in de wijken waar een verhuurverbod geldt, als: a. de woonruimte in gebruik wordt gegeven aan een woningzoekende die een bloed- of aanverwantschap in de eerste of tweede graad heeft met de eigenaar; b. de eigenaar na de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan hem, ten minste twaalf maanden zijn woonadres als bedoeld in artikel 1.1, onderdeel o, onder 1°, van de Wet basisregistratie personen, in die woonruimte heeft en de eigenaar met een woningzoekende schriftelijk overeenkomt dat de woningzoekende de woonruimte voor een termijn van ten hoogste twaalf maanden, anders dan voor toeristische verhuur, in gebruik neemt; c. de woonruimte onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte; d. de woonruimte met een terugkoopplicht voor een woningcorporatie, die aan de desbetreffende woningcorporatie wordt aangeboden en na aankoop door deze woningcorporatie kan worden verhuurd; e. de woonruimte door de gemeente Rotterdam wordt aangekocht;

Registratienummer cluster: BS 21bb012490 Portefeuillehouder: drs. S.A. Kurvers MPA Steller: Tjeerd Sijtema

pagina 5

f.

de woonruimte in opdracht van de gemeente Rotterdam door een marktpartij wordt aangekocht; g. de woonruimte door een woningcorporatie is aangekocht en bedoeld is voor de verhuur of; h. de woonruimte door een gecertificeerde dan wel door de gemeente of de rijksoverheid gecontracteerde zorgaanbieder is aangekocht en bedoeld is voor cliënten met een zorgindicatie die de woonruimte tijdelijk huren op basis van een woon-zorgcontract tegen een niet-commercieel tarief. De uitzonderingen a. tot en met c. zijn wettelijk bepaald. De andere uitzonderingen voegen we lokaal toe. Financiële en juridische consequenties/aspecten: In 2021 zijn voldoende middelen beschikbaar gesteld om te starten. De financiering van de uitvoering voor de volledige duur van de tijdelijke regeling (vijf jaar) is nog niet georganiseerd. De benodigde inzet van medewerkers is afhankelijke van de keuzes die gemaakt worden bij de start en de uitbreiding op termijn. In 2022 zullen we beoordelen wat de consequenties zijn voor de begroting van 2023 en verder. In juridische zin wordt de tijdelijke regeling opkoopbescherming toegevoegd aan de verordening Toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2021 (21bb008089). De inrichting van het vergunningsproces en het benodigde toezicht is getoetst aan de Algemene verordening gegevensbescherming (AVG).

Het bijbehorende ontwerpbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Burgemeester en Wethouders van Rotterdam, De secretaris,

De burgemeester,

V.J.M. Roozen

A. Aboutaleb

Bijlage(n): - Wijziging van de Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2021 (21bb012491)

Registratienummer cluster: BS 21bb012490 Portefeuillehouder: drs. S.A. Kurvers MPA Steller: Tjeerd Sijtema

pagina 6

Ontwerpbesluit

De Raad van de gemeente Rotterdam, gelezen het voorstel van het college van 16 november 2021(raadsvoorstel nr. *dit vult de griffie later in*); gehoord de commissie Bouwen, Wonen en Buitenruimte (BWB) van 8 december 2021; gelet op de artikelen 40, 41 en 45 van de Huisvestingswet 2014; overwegende dat: - met de opkoopbescherming wordt beoogd dat mensen die op zoek zijn naar een koopwoning om er zelf in te wonen, hierop meer kans maken; - hiermee de positie van met name starters en woningzoekenden met een middeninkomen wordt verbeterd; - de opkoopbescherming ook gebruikt kan worden om de leefbaarheid van kwetsbare buurten en wijken te behouden of te verbeteren; besluit: Artikel I De Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2021 wordt als volgt gewijzigd: A In de alfabetische volgorde van artikel 1.1 worden de volgende begripsbepalingen ingevoegd: - akte van levering: akte als bedoeld in artikel 89, eerste lid, van Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek; - openbare registers: openbare registers als bedoeld in artikel 16 van Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek.

B Aan Hoofdstuk 3 wordt een paragraaf toegevoegd, luidende: Paragraaf 3.6 Toepassingsgebied, verbod en vergunningplicht opkoopbescherming Artikel 3.6.1 Toepassingsgebied Het verbod, bedoeld in artikel 41, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014, is van toepassing op alle woonruimten die voldoen aan de volgende kenmerken: a. de woonruimte is gelegen in de wijken: Bergpolder (CBS buurt 0531), Blijdorp (CBS buurt 0532), Bloemhof (CBS buurt 1081), Carnisse (CBS buurt 1572), Groot IJsselmonde (CBS buurt 1289), Het Lage Land (CBS buurt 1449), HillegersbergZuid (CBS buurt 0661), Hillesluis (CBS buurt 1082), Kralingen-Oost (CBS buurt 0842), Kralingen-West (CBS buurt 0841), Middelland (CBS buurt 0325), Nieuwe Westen (CBS buurt 0324), Oud Mathenesse (CBS buurt 0327), Oud-Charlois (CBS buurt 1574), Rubroek (CBS buurt 0814) of Tarwewijk (CBS buurt 1571); Registratienummer cluster: BS 21bb012490 Portefeuillehouder: drs. S.A. Kurvers MPA Steller: Tjeerd Sijtema

pagina 7

b. de woonruimte heeft op het moment van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar een WOZ-waarde lager dan € 355.000,-; c. de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan de nieuwe eigenaar ligt na het tijdstip van inwerkingtreding van de Wet van 7 juli 2021 tot wijziging van de Huisvestingswet 2014, de Woningwet, Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek naar aanleiding van de evaluatie van de herziene Woningwet en om de mogelijkheden voor tijdelijke huurovereenkomsten te verruimen (Stb. 2021, 425). Artikel 3.6.2 Vergunning verhuren woonruimte Het college kan op aanvraag vergunning verlenen voor het in gebruik geven van woonruimte welke krachtens artikel 3.6.1 is aangewezen. Artikel 3.6.3 Criteria voor verlening verhuurvergunning opkoopbescherming De vergunning, bedoeld in artikel 3.6.2 wordt uitsluitend verleend indien: a. de woonruimte in gebruik wordt gegeven aan een woningzoekende die een bloed- of aanverwantschap in de eerste of tweede graad heeft met de eigenaar; b.

de eigenaar na de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan hem, ten minste twaalf maanden zijn woonadres als bedoeld in artikel 1.1, onderdeel o, onder 1°, van de Wet basisregistratie personen, in die woonruimte heeft en de eigenaar met een woningzoekende schriftelijk overeenkomt dat de woningzoekende de woonruimte voor een termijn van ten hoogste twaalf maanden, anders dan voor toeristische verhuur, in gebruik neemt; c. de woonruimte onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel-, kantoor of bedrijfsruimte; d. de woonruimte met een terugkoopplicht voor een woningcorporatie, die aan de desbetreffende woningcorporatie wordt aangeboden en na aankoop door deze woningcorporatie kan worden verhuurd; e. de woonruimte door de gemeente Rotterdam wordt aangekocht; f. de woonruimte in opdracht van de gemeente Rotterdam door een marktpartij wordt aangekocht; g. de woonruimte door een woningcorporatie is aangekocht en bedoeld is voor de verhuur of; h. de woonruimte door een gecertificeerde dan wel door de gemeente of de rijksoverheid gecontracteerde zorgaanbieder is aangekocht en bedoeld is voor cliënten met een zorgindicatie die de woonruimte tijdelijk huren op basis van een woon-zorgcontract tegen een niet-commercieel tarief.

Artikel 3.6.4 Aanvraag verhuurvergunning opkoopbescherming De aanvraag wordt door middel van een door het college vastgesteld formulier ingediend. Artikel 3.6.5 Te verstrekken gegevens en bescheiden verhuurvergunning opkoopbescherming 1. Bij een aanvraag van een vergunning als bedoeld in artikel 3.6.2 worden de volgende gegevens en bescheiden verstrekt: a. de naam of namen van de eigenaar of eigenaren; b. het adres van de woonruimte; c. een recent kadastraal uittreksel van de betreffende woonruimte.

Registratienummer cluster: BS 21bb012490 Portefeuillehouder: drs. S.A. Kurvers MPA Steller: Tjeerd Sijtema

pagina 8

2. In het geval dat een aanvraag ziet op de verleningsgrond, genoemd in artikel 3.6.3, onderdeel a, verstrekt de aanvrager gegevens en bescheiden waaruit het bloed- of aanverwantschap in de eerste of tweede graad van de woningzoekende met de eigenaar blijkt. 3. In het geval dat een aanvraag ziet op de verleningsgrond, genoemd in artikel 3.6.3, onderdeel b, wordt een schriftelijke overeenkomst waaruit blijkt dat de woonruimte voor een termijn van ten hoogste twaalf maanden, anders dan voor toeristische verhuur, in gebruik worden gegeven, mede aangeleverd. 4. In het geval dat een aanvraag ziet op de verleningsgrond, genoemd in artikel 3.6.3, onderdeel c, verstrekt de aanvrager gegevens en bescheiden, waaruit blijkt dat de woonruimte onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel-, kantoor of bedrijfsruimte. 5. In het geval dat een aanvraag ziet op de verleningsgrond, genoemd in artikel 3.6.3, onderdeel f, verstrekt de aanvrager gegevens en bescheiden, waaruit blijkt dat de woonruimte, waarvoor vergunning wordt aangevraagd, in opdracht van de gemeente Rotterdam is aangekocht. 6. Het college kan het overleggen van andere bescheiden verlangen, die het voor de beoordeling van de aanvraag nodig acht.

Artikel 3.6.6 Intrekkingsgronden De vergunning, bedoeld in artikel 3.6.2, kan worden ingetrokken indien niet langer wordt voldaan aan de criteria, genoemd in artikel 3.6.3, onderdelen a tot en met h. C Artikel 4.4 wordt als volgt gewijzigd: 1. Aan het eerste lid, wordt, onder vervanging van de punt aan het slot van onderdeel b door een puntkomma, een onderdeel toegevoegd, luidende: d. artikel 41, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014. 2. Het tweede lid, onderdeel a, komt te luiden: a. voor de eerste overtreding van de artikelen 2.2, tweede lid en 3.5.2 van deze verordening en de artikelen 23a, eerste en derde lid, 23d en 41, eerste lid, van de Huisvestingswet de bedragen die in de tabellen 1 tot en met 11 en tabel 13 in bijlage 4 zijn opgenomen in de kolom ‘eerste overtreding’; 3. In het tweede lid, onderdeel b, wordt na ‘tabellen 1 tot en met 11’ ingevoegd ’en tabel 13’. D Aan Bijlage 4 wordt een tabel toegevoegd, luidende: Tabel 13: Bestuurlijke boete bij overtreding van artikel 41, eerste lid, Huisvestingswet 2014 Eerste Tweede Derde Vierde overtreding overtreding overtreding overtreding Het verhuren van een binnen € 8.000,€ 12.000,- € 18.500,- € 21.750,de opkoopbescherming aangewezen woonruimte zonder vergunning

Registratienummer cluster: BS 21bb012490 Portefeuillehouder: drs. S.A. Kurvers MPA Steller: Tjeerd Sijtema

pagina 9

Artikel II Dit besluit treedt in werking op het tijdstip waarop de Wet van 7 juli 2021 tot wijziging van de Huisvestingswet 2014, de Woningwet, Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek naar aanleiding van de evaluatie van de herziene Woningwet en om de mogelijkheden voor tijdelijke huurovereenkomsten te verruimen (Stb. 2021, 425) in werking treedt. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van *dit vult de griffie later in*; De griffier,

De voorzitter,

Registratienummer cluster: BS 21bb012490 Portefeuillehouder: drs. S.A. Kurvers MPA Steller: Tjeerd Sijtema

pagina 10

Toelichting Algemene toelichting De Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningmarkt 2021 regelt met deze wijziging in hoofdstuk 3 de bepalingen op grond van de artikelen 39 t/m 45 van de Huisvestingswet 2014 (de opkoopbescherming). Onderbouwing wijziging verordening Inzet instrument Opkoopbescherming De gemeente kan per 1 januari 2022 in buurten waar schaarste is aan goedkope en middeldure koopwoningen een opkoopbescherming invoeren. Dit kan ook als de leefbaarheid van een buurt onder druk staat door het opkopen van woningen voor de verhuur. Met een opkoopbescherming kan grip gehouden worden op de verhouding huurwoningen enerzijds en koopwoningen anderzijds. Meer specifiek maakt de opkoopbescherming het mogelijk in de aangewezen wijken een verdere afname van woningen in het schaarse middensegment (woningen met WOZ-waarde tot NHG-grens) in de koopsector tegen te gaan en zo beter te kunnen voorzien in de vraag naar dat soort woningen door starters en lage middeninkomens. Ook vindt met de opkoopbescherming sturing plaats op het voorkomen van negatieve leefbaarheidsaspecten. Zo is de kans op overbewoning veel kleiner bij eigenaar-?? bewoners en is de woonduur van eigenaar-?? bewoners gemiddeld langer en daarmee de verbondenheid met de buurt van eigenaar-?? bewoners over het algemeen groter dan bij huurders.

Algemeen geldt in Rotterdam een schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen, zoals blijkt uit het RIGO-onderzoek “schaarste in de Rotterdamse woningmarkt”. Het instrument opkoopbescherming achten wij vooral noodzakelijk en geschikt daar waar die schaarste samenhangt met de grote aanwezigheid van (particuliere) verhuurders. Voor toepassing van de opkoopbescherming worden zestien wijken aangewezen waar de opkoopbescherming geldt: Bergpolder, Blijdorp, Bloemhof, Carnisse, Groot IJsselmonde, Het Lage Land, Hillegersberg-Zuid, Hillesluis, Kralingen-Oost, Kralingen-West, Middelland, Nieuwe Westen, Oud Mathenesse, Oud-Charlois, Rubroek en Tarwewijk. In deze wijken is het instrument opkoopbescherming noodzakelijk en geschikt: een groot deel van de woningvoorraad wordt particulier verhuurd (absoluut aantal particuliere huur per wijk vanaf 1.000 woningen), een groot aandeel van de woningvoorraad wordt particulier verhuurd (percentage particuliere huur in totale woningvoorraad per wijk vanaf 24%) en er is een grote groei van particuliere huur sinds 2015 (vanaf 20%). In deze wijken is dus binnen de gemeente de grootste onevenwichtigheid wat betreft de ‘woningmarktcriteria’ procentuele en/of absolute deel particuliere huur en/of grootste groei van particuliere huur sinds 2015.

Daarnaast spelen in de zes wijken van Goed Huren en Verhuren (Bloemhof, Carnisse, Hillesluis, Oud Charlois, Oud-Mathenesse en Tarwewijk) ook leefbaarheidsaspecten (die samenhangen met de woningmarkt, verhuizingen en binding aan de wijk), zoals: een hoge verhuisgeneigdheid (vanaf 20%) en een hoge fysiek - / veiligheids- / sociale index (minimaal 2 van de 3 < 100). Waardoor het ook noodzakelijk en geschikt is om het instrument opkoopbescherming in te zetten voor het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving. In de zes Goed Huren en Verhuren-wijken staat dus de leefbaarheid onder druk én bestaat reeds een groot deel van de woningvoorraad uit particuliere huur.

Registratienummer cluster: BS 21bb012490 Portefeuillehouder: drs. S.A. Kurvers MPA Steller: Tjeerd Sijtema

pagina 11

Artikelsgewijze toelichting Artikel I, onderdeel B Artikel 3.6.1, onderdeel a van de Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2021 In artikel 3.6.1, onderdeel a (toepassingsgebied) van de Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2021 wijst de gemeenteraad buurten aan waar de opkoopbescherming geldt. Er is voor invoering van de opkoopbescherming gekozen voor wijken waar het instrument opkoopbescherming het meest noodzakelijk en geschikt is. Voor toepassing van de opkoopbescherming worden zestien wijken aangewezen waar de opkoopbescherming geldt: Bergpolder, Blijdorp, Bloemhof, Carnisse, Groot IJsselmonde, Het Lage Land, Hillegersberg-Zuid, Hillesluis, Kralingen-Oost, Kralingen-West, Middelland, Nieuwe Westen, Oud Mathenesse, Oud-Charlois, Rubroek en Tarwewijk. Deze wijken zijn geselecteerd op basis van de “woningmarktcriteria”. Deze hierboven vermelde wijken scoren op de onderstaande punten van de volgende woningcriteria het hoogst: - Deel van de woningvoorraad dat particulier verhuurd wordt (absoluut aantal) - Het procentuele deel van de woningvoorraad dat particulier verhuurd wordt - Procentuele groei particuliere huur sinds 2015 In deze wijken zien we binnen de gemeente de grootste onevenwichtigheid wat betreft het procentuele en/of absolute deel particuliere huur en/of grootste groei van particuliere huur sinds 2015.

Daarbij zijn de zes wijken van Goed Huren en Verhuren (Bloemhof, Carnisse, Hillesluis, Oud Charlois, Oud-Mathenesse en Tarwewijk) ook geselecteerd op basis van leefbaarheidscriteria (die samenhangen met de woningmarkt, verhuizingen en binding aan de wijk): - Verhuisgeneigdheid - Fysieke- / veiligheids- / sociale index (minimaal 2 van de 3 < 100) In de zes Goed Huren en Verhuren-wijken staat de leefbaarheid onder druk én bestaat reeds een groot deel van de woningvoorraad uit particuliere huur. Artikel 3.6.1, onderdeel b van de Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2021 In artikel 3.6.1, onderdeel b van de Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2021 heeft de gemeente vooraf bepaald welke woningen in het goedkope en middeldure segment vallen. Hierbij is als bovengrens uitgegaan van dezelfde prijsgrens voor middenkoop zoals gehanteerd in het Addendum Woonvisie, namelijk de Nationale Hypotheek Garantie grens, zie geïndexeerde prijzen in de “Factsheet Prijsgrenzen Rotterdam in 2021”. In 2021 is deze € 325.000,-, in 2022 stijgt deze in het middensegment naar € 355.000,-. Voor het bepalen of een woning onder het toepassingsgebied valt, wordt gekeken naar de laatst bekende WOZ-waarde van de woning en niet naar de marktwaarde.

Registratienummer cluster: BS 21bb012490 Portefeuillehouder: drs. S.A. Kurvers MPA Steller: Tjeerd Sijtema

pagina 12

Er is niet gekozen voor de marktwaarde omdat de WOZ-waarde de enige objectiveerbare graadmeter is om vooraf woningen aan te kunnen wijzen zoals noodzakelijk voor deze regeling en tevens vanuit het belang van transparantie vooraf voor de toekomstige kopers. Onder het toepassingsgebied vallen dus ook woningen met een hogere marktwaarde, maar wel met een WOZ-waarde tot de Nationale Hypotheek Garantie-grens. De waarde is bij inwerkingtreding gefixeerd op € 355.000,-. De raad zal dit bedrag jaarlijks indexeren, zodat de waarde actueel blijft. Het betreft hier een norm die niet publiekrechtelijk van aard is, waardoor deze bevoegdheid niet kan worden gedelegeerd. Artikel 3.6.1, onderdeel c van de Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2021 In artikel 3.6.1, onderdeel c van de Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2021 worden voorwaarden gesteld waaraan een woonruimte dient te voldoen op de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar. De woonruimten zijn vrij van gebruik en huur, waren in verhuurde staat voor een periode van minder dan zes maanden op het moment van de eigendomsoverdracht aan de nieuwe eigenaar of werden verhuurd met een vergunning inzake opkoopbescherming.

Hiermee wordt gezorgd dat het daadwerkelijk om te koop staande koopwoningen gaat, waarbij het niet mogelijk is om de maatregel te ontwijken door de woning kort voor de verkoop te verhuren. Wanneer een woning die via een afgegeven vergunning wordt verhuurd, wordt doorverkocht blijft de opkoopbescherming van toepassing. Artikel 3.6.3 van de Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2021 In artikel 3.6.3 van de Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2021 zijn naast de uitzonderingen opgenomen onder tweede lid, onderdelen a tot en met c die voortvloeien uit artikel 41 derde lid Huisvestingswet 2014 nog vijf uitzonderingen opgenomen. 1. Onderdeel d. Eigen woningen met een terugkoopplicht voor een woningcorporatie die aan de desbetreffende woningcorporatie worden aangeboden en na aankoop door deze woningcorporatie worden verhuurd. Er is met de Rotterdamse woningcorporaties vastgelegd hoe zij hun woningen aanbieden. Dit is vastgelegd in de Verordening Woonruimtebemiddeling. Een voorbeeld van een platform waar woningen verhuurd worden is Woonnet Rijnmond. 2. Onderdeel e. Er worden vergunningen verleend voor woningen die aangekocht worden door de gemeente. Dit is in belang voor de herstructurering van de stad. 3. Onderdeel f. Woonruimten die in opdracht van de gemeente door een marktpartij worden aangekocht.

Dit is in belang voor de herstructurering van de stad. Een voorbeeld hiervan zijn woningen die in het kader van het Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ) worden aangekocht. 4. Onderdeel g. Woonruimten die door een woningcorporatie aangekocht zijn en bedoeld zijn voor de verhuur.

Registratienummer cluster: BS 21bb012490 Portefeuillehouder: drs. S.A. Kurvers MPA Steller: Tjeerd Sijtema

pagina 13

5. Onderdeel h. Woonruimten die door een gecertificeerde dan wel door de gemeente of de rijksoverheid gecontracteerde zorgaanbieder zijn aangekocht en bedoeld zijn voor cliënten met een zorgindicatie die de woonruimte tijdelijk huren op basis van een woon-zorgcontract tegen een niet-commercieel tarief. Het gaat hierbij om zorgaanbieders die actief zijn in het kader van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015, de Jeugdwet, de Wet langdurige zorg dan wel de Wet forensische zorg. Voorbeelden zijn: verpleeg- en verzorgingstehuizen, jeugdzorginstellingen (denk aan woongroepen), opvangcentra, resocialisatietrajecten etc.

Registratienummer cluster: BS 21bb012490 Portefeuillehouder: drs. S.A. Kurvers MPA Steller: Tjeerd Sijtema

pagina 14