21bb11753 Bijlage 1 behorende bij 21bb11746 over Monitor Grondexploitaties behorend bij de 2e herziening 2021 (openbare versie)

Monitor Grondexploitaties 2e herziening 2021

Openbare versie

Stadsontwikkeling Rotterdam September 2021

Colofon Titel Monitor grondexploitaties 2e herziening 2021 Datum September 2021 Auteur Stadsontwikkeling, Directie gebiedsontwikkeling

Monitor Grondexploitaties 2e herziening 2021

Pagina 2 van 25

Inhoud Leeswijzer .................................................................................................................................................. 4 Samenvatting ............................................................................................................................................. 5 1. Inleiding ................................................................................................................................................. 6 1.1 Waarom een Monitor Grondexploitaties? ........................................................................................ 6 1.2 Wat is de Monitor Grondexploitaties? .............................................................................................. 6 1.3 Monitor Grondexploitaties en de portefeuille ................................................................................... 7 1.4 Monitor Grondexploitaties en MGV; sturen op verschillende niveaus ............................................. 9 1.5 Openbaar en geheim deel ............................................................................................................. 10 2. Portefeuilleoverzicht ............................................................................................................................

11 2.1 Inleiding .......................................................................................................................................... 11 2.2 Portefeuilleoverzicht ....................................................................................................................... 11 3. Monitor Grondexploitaties .................................................................................................................... 12 3.1 Monitor Grondexploitaties .............................................................................................................. 12 4. Toelichting op grondexploitaties met een kleurstatus ......................................................................... 16 4.1 Grondexploitaties met een oranje status ....................................................................................... 16 4.2 Grondexploitaties met een rode status .......................................................................................... 16 4.3 Grondexploitaties met een groene status ...................................................................................... 16 5. Overzichten– Grondexploitaties met een oranje status ...................................................................... 16 6. Overzichten – Grondexploitaties met een rode status ........................................................................

16 7. Overzichten – Grondexploitaties met een groene status .................................................................... 16 BIJLAGEN ............................................................................................................................................... 17 Bijlage 1 – Begrippenlijst ......................................................................................................................... 18 Bijlage 2 - Toelichting format portefeuilleoverzicht .................................................................................. 19 Bijlage 3 - Toelichting format monitor ...................................................................................................... 22 Bijlage 4 - Toelichting format overzicht grondexploitatie ......................................................................... 24

Monitor Grondexploitaties 2e herziening 2021

Pagina 3 van 25

Leeswijzer De Monitor Grondexploitaties geeft inzicht in de stand van zaken van de grondexploitaties in uitvoering. Dit rapport is als volgt ingedeeld. In het eerste hoofdstuk wordt beschreven waar de rapportage uit bestaat en wordt een overzicht gegeven van de ontwikkelingen op portefeuilleniveau. Hoofdstuk 2 bevat het portefeuilleoverzicht, een cijfermatig overzicht van de grondexploitatieportefeuille. In hoofdstuk 3 is het stoplichtenmodel van de monitor opgenomen. Vanuit dit overzicht kan in één oogopslag worden gezien welke grondexploitaties momenteel ten opzichte van de stand van de jaarrekening 2020 binnen de kaders vallen of de verwachting is dat deze hierbuiten gaat vallen. In hoofdstuk 4 wordt een overzicht gegeven van de grondexploitaties die een gekleurde status hebben en wordt de oorzaak van deze status toegelicht en de acties die worden ondernomen om de grondexploitatie weer binnen de kaders te krijgen. Programma- en / of planaanpassingen die volgens de besluitvormingskaders (raadsbesluit 19bb16680) aan de raad moeten worden voorgelegd, leiden tot een voorstel tot herziening van de grondexploitatie. Bij een grondexploitatie met een oranje status is er een verwachting dat de kaders ten opzichte van de jaarrekening 2020 positief of negatief overschreden gaan worden.

Bij een grondexploitatie met een groene of rode status zijn de kaders sinds de jaarrekening 2020 overschreden. In de hoofdstukken 5, 6 en 7 wordt van de gekleurde status via overzichten meer detailinformatie gegeven inclusief een toelichting op de grootste risico’s en de daaraan gekoppelde beheersmaatregelen. In de bijlagen is een begrippenlijst opgenomen waarin een aantal begrippen zoals netto contante waarde en cashflow worden toegelicht. Verder worden in de bijlagen de formats van het portefeuilleoverzicht, de monitor grondexploitaties en de grondexploitatie overzichten tot in detail toegelicht.

Monitor Grondexploitaties 2e herziening 2021

Pagina 4 van 25

Samenvatting In deze Monitor Grondexploitaties wordt inzicht gegeven in de stand van zaken (peilmoment 1 juli 2021) van de grondexploitaties in uitvoering ten opzichte van de stand bij de Jaarrekening 2020 (peilmoment 1 januari 2021). De huizenprijzen zijn in het 1e half jaar opnieuw hard gestegen. De prijsindex van bestaande koopwoningen laat zien dat de prijsstijging het hoogst is geweest in bijna twintig jaar. In de maand juni zijn de huizenprijzen met 14,6% gestegen ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar (bron CBS i.s.m. Kadaster). De Nederlandse economie blijkt robuuster te zijn dan verwacht. De impact van de corona pandemie is niet of nauwelijks zichtbaar op de woningmarkt. De krapte op de woningmarkt en de lage stand van de hypotheekrentes leiden tot een opwaartse prijsdruk. Ook de doorlooptijd van woningen die te koop staan is korter dan ooit. De werkloosheid is de afgelopen maanden verder gedaald en zal naar verwachting ook minder hard oplopen dan eerder geraamd. Daarnaast bieden de ruimere hypotheeknormen meer financiële ruimte om hoger te bieden. Dit alles in combinatie met het lage aantal te koop staande woningen geeft een verwachting dat de huizenprijzen verder zullen stijgen. Er zijn 75 grondexploitaties in uitvoering in de Monitor opgenomen. In het afgelopen half jaar zijn er geen grondexploitaties geopend dan wel afgesloten.

Alle grondexploitaties zijn binnen de kaders (programmatisch en financieel) gebleven. Dit betekent dat geen van de grondexploitaties een rode dan wel groene kleurstatus hebben. Er zijn 4 grondexploitaties waarvan de verwachting is dat die positief dan wel negatief buiten de kaders treden. Deze hebben een oranje kleurstatus. Het gaat om de grondexploitaties: Katendrecht, Kop van Zuid, Tweebosbuurt en Urkersingel. De voornaamste oorzaak van het buiten de vastgestelde kaders treden, zijn de programmaaanpassingen. Om invulling te geven aan de woonvisie en ingediende moties zijn plannen opnieuw uitgewerkt, waarbij meer woningen zijn toegevoegd. Programma- en/ of planaanpassingen die volgens de besluitvormingskaders (raadsbesluit 19bb16680) aan de raad moeten worden voorgelegd, leiden tot een voorstel tot herziening van de grondexploitatie.

Monitor Grondexploitaties 2e herziening 2021

Pagina 5 van 25

1. Inleiding 1.1 Waarom een Monitor Grondexploitaties? De Monitor Grondexploitaties is onderdeel van de cyclus Portefeuillesturing, waarin de uitgangspunten zijn opgenomen voor sturing en verantwoording van ruimtelijke economische projecten van de gemeente. Deze cyclus is op 4 juli 2013 door de gemeenteraad vastgesteld. De vorm van de monitor, waarbij alle grondexploitaties in uitvoering in de “stoplichtlijst” staan en alleen van de grondexploitatie die buiten de kaders (dreigen te) treden detailinformatie wordt gegeven, bevordert dat de raad zijn kaderstellende taak kan vormgeven ten aanzien van het ruimtelijk en financieel beleid zonder zich in de details te verliezen.

1.2 Wat is de Monitor Grondexploitaties? In de monitor wordt verantwoording afgelegd over alle grondexploitaties “in uitvoering”, ongeacht de looptijd of financiële omvang van de grondexploitaties. Er wordt een vergelijking gemaakt met de laatste jaarrekening. Dit betekent dat in de Monitor Grondexploitaties 2e herziening 2021 een vergelijking wordt gemaakt tussen de stand van de 2e herziening (peildatum juli 2021) en de stand van de jaarrekening 2020 (peildatum januari 2021). De Monitor Grondexploitaties bestaat uit de volgende drie onderdelen: 1. Portefeuilleoverzicht (niet openbaar) In het portefeuilleoverzicht staan de financiële en programmatische data van het totaal van alle grondexploitaties in uitvoering. 2. Monitor grondexploitaties (openbaar) De Monitor is een overzicht van alle grondexploitaties in uitvoering met van elke grondexploitatie de huidige stand van zaken van het netto contante plansaldo, de einddatum van het plan en een overzicht van het uitgifteprogramma. Deze stand van zaken wordt vergeleken met de stand van zaken van de laatste jaarrekening. De verschillen worden afgezet tegen de vastgestelde kaders (zie figuur 1.1) en op basis daarvan wordt bepaald of een grondexploitatie volgens het stoplichtenmodel een kleurstatus krijgt.

Monitor Grondexploitaties 2e herziening 2021

Pagina 6 van 25

Kaders > - € 1.000.000

> € 1.000.000

> -120 w oningen

> 120 w oningen

Negatieve wijziging

Positieve wijziging

Binnen kaders

> 5.000 m²

Plansaldo afname tot € 1.000.000 Programma afname tot 120 w oningen Kantoren/ bedrijven afname tot 5.000 m²

Plansaldo toename tot € 1.000.000 Programma toename tot 120 w oningen Kantoren/ bedrijven toename tot 5.000 m²

Buiten kaders

> - 5.000 m²

Plansaldo afname vanaf € 1.000.000 Programma afname vanaf 120 w oningen Kantoren/ bedrijven afname vanaf 5.000 m²

Plansaldo toename vanaf € 1.000.000 Programma toename vanaf 120 w oningen Kantoren/ bedrijven toename vanaf 5.000 m²

Binnen kaders positief, buiten kaders negatief, buiten kaders Oranje = verwachting positief/ negatief buiten de kaders gaat treden Figuur 1.1 – kaders monitor

3. Overzicht grondexploitatie (niet openbaar) Voor de grondexploitaties die in de monitor een gekleurde status hebben is er een overzicht toegevoegd met daarin financiële en programmatische data van de grondexploitatie, een toelichting (op de oorzaak van de gekleurde status en op de wijze waarop er wordt gestuurd om de grondexploitatie binnen de kaders te krijgen/te houden) en de grootste risico’s en de bijbehorende beheersmaatregelen van de grondexploitatie.

1.3 Monitor Grondexploitaties en de portefeuille De portefeuille “onderhanden” grondexploitaties in uitvoering bevat 75 plannen, inclusief 15 restgebieden. In restgebieden worden doorlopend kleine ontwikkelingen geclusterd per gebied geadministreerd. De overige 60 plannen kennen een verwachte einddatum tussen 2021 en 2040. De gecumuleerde financiële gegevens binnen de portefeuille zijn voortdurend aan verandering onderhevig, omdat er binnen grondexploitaties voortdurende ontwikkelingen zijn. Woningmarkt 1e halfjaar 2021 De huizenprijzen zijn in het 1e half jaar opnieuw hard gestegen. De prijsindex van bestaande koopwoningen laat zien dat de prijsstijging het hoogst is geweest in bijna twintig jaar. In de maand juni zijn de huizenprijzen met 14,6% gestegen ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar (bron CBS ism Kadaster). De Nederlandse economie blijkt robuuster te zijn dan verwacht. De impact van de corona pandemie is niet of nauwelijks zichtbaar op de woningmarkt. De krapte op de woningmarkt en de lage

Monitor Grondexploitaties 2e herziening 2021

Pagina 7 van 25

stand van de hypotheekrentes leiden tot een opwaartse prijsdruk. Ook de doorlooptijd van woningen die te koop staan is korter dan ooit. De werkloosheid is de afgelopen maanden verder gedaald en zal naar verwachting ook minder hard oplopen dan eerder geraamd. Daarnaast bieden de ruimere hypotheeknormen meer financiële ruimte om hoger te bieden. Dit alles in combinatie met het lage aantal te koop staande woningen geeft een verwachting dat de huizenprijzen verder zullen stijgen. Portefeuille overzicht grondexploitaties Het financiële overzicht van de portefeuille in hoofdstuk 2.2 geeft op hoofdlijnen inzicht in de veranderingen van de totale grondexploitatieportefeuille. Het netto contante waarde saldo van de portefeuille (€ 113,9 mln.) is een optelsom van alle saldi van de afzonderlijke grondexploitaties. De boekwaarde betreft de optelsom van alle gerealiseerde kosten en opbrengsten in alle grondexploitaties. Deze is in het grondbedrijf vaak negatief, omdat de kosten voor de baten uitgaan. De huidige portefeuille kent echter een positieve boekwaarde van € 100,2 mln., wat met name wordt veroorzaakt door in het verleden genomen verliezen. Voor verliesgevende grondexploitaties worden voorzieningen getroffen.1 Dit wordt met name veroorzaakt door in het verleden genomen verliezen en voor de verliesgevende grondexploitaties getroffen voorzieningen2.

Grafiek 1.2 toont het verloop van de boekwaarde en saldo van de grondexploitatieportefeuille.

Grafiek 1.2

In het portefeuilleoverzicht is ook te zien hoeveel kosten en opbrengsten nog moet worden gerealiseerd. De desinvesteringen (€ 532,1 mln.) betreffen voornamelijk uitgiftes en subsidies. De nog te behalen inkomsten uit uitgifte bevatten een belangrijke indicator voor de risico’s. Deze kunnen worden beperkt door pas te investeren op het moment dat er zekerheid is verkregen over de uitgifte.

1 De werkwijze bij “winstneming” en “verliesneming” worden in bijlage 4 verder toegelicht. 2 De werkwijze bij “winstneming” en “verliesneming” worden in bijlage 4 verder toegelicht.

Monitor Grondexploitaties 2e herziening 2021

Pagina 8 van 25

In grafiek 1.3 is de ontwikkeling van de (des)investeringen in de lopende grondexploitaties te zien.

Grafiek 1.3

1.4 Monitor Grondexploitaties en MGV; sturen op verschillende niveaus Sturing op de portefeuille vindt plaats op basis van het Meerjarenperspectief Grond & Vastgoed (MGV) en de Monitor Grondexploitaties. Beide rapportages betreffen de grondexploitaties in uitvoering en hebben daarmee raakvlakken, maar de rapportages zijn vooral complementair aan elkaar. In tabel 1.4 worden de verschillen en raakvlakken tussen beide rapportages weergegeven. De verantwoording over de ontwikkeling van de portefeuille en de grondexploitaties (onder andere over de realisatie van gronduitgiften en winst- en verliesnemingen) vindt twee keer per jaar plaats, bij de jaarrekening en de 2e herziening van de begroting. Monitor Grondexploitaties

MGV

Beschouwend en sturend (“ingrijpen om op

Voorspellend en sturend (“de koers aanpassen

koers te blijven”)

vanwege gewijzigde omstandigheden”)

Scope

Project (grondexploitatie)

Portefeuille

Doel

Sturing op projectniveau om lopende

Integrale sturing op programma, prijs en

grondexploitaties binnen de kaders te krijgen

planning. Bijstellen van kaders en doelen

en/of te houden.

vanuit stedelijk perspectief.

Project specifieke risico’s die leiden tot een

Portefeuille brede systematische risico’s, zoals

beslismoment en een mogelijke bijstelling van

marktvraag, prijsontwikkeling en kosteninflatie

het project en die kunnen leiden tot afwijkingen

waarop niet op projectniveau kan worden

van het te behalen projectdoel (kwaliteit,

gestuurd.

Risico’s

programma, planning, geld).

Monitor Grondexploitaties 2e herziening 2021

Pagina 9 van 25

Methodiek

Er wordt een cijfermatig overzicht gegeven van

Vanuit marktanalyses wordt een meest

de stand van zaken van de portefeuille en

realistisch scenario opgesteld die de

grondexploitaties. Met behulp van een

onderlegger vormt voor het (nieuwe) aanbod in

stoplichtmodel wordt aangegeven of de

de grondexploitaties. Met behulp van

grondexploitaties zich nog binnen de

economische scenario’s en bandbreedtes van

vastgestelde kaders bewegen en wordt indien

de marktvraag en de kosten- en

noodzakelijk van een aantal grondexploitaties

opbrengstenontwikkeling wordt de mogelijke

aangegeven welke bijsturing noodzakelijk is.

spreiding van het portefeuillesaldo bepaald en wordt de benodigde weerstandscapaciteit bepaald voor opname in de concernbegroting.

Tabel 1.4

1.5 Openbaar en geheim deel De voor u liggende rapportage over de stand van zaken van de grondexploitaties in uitvoering betreft de geheime versie. De rapportage bestaat uit een openbaar en een geheim deel. Uitgangspunt is dat de informatie in de monitor openbaar is, tenzij openbaarmaking de (financiële) positie van de gemeente kan schaden. Op het geheime deel van de monitor (de hoofdstukken 2, 4, 5, 6 en 7) is geheimhouding opgelegd overeenkomstig artikel 25 van de Gemeentewet en artikel 10, tweede lid van de Wet Openbaarheid van Bestuur. Dit document ligt ter inzage voor leden van de raad. Het openbaar maken van het geheime deel van de Monitor Grondexploitaties is op grond van artikel 272 Wetboek van strafrecht strafbaar gesteld.

Monitor Grondexploitaties 2e herziening 2021

Pagina 10 van 25

2. Portefeuilleoverzicht 2.1 Inleiding < Dit hoofdstuk valt onder geheimhouding opgelegd overeenkomstig artikel 25 en 55 van de Gemeentewet en artikel 10, tweede lid van de Wet Openbaarheid van Bestuur en is om die reden alleen opgenomen in de geheime (raads)versie >

2.2 Portefeuilleoverzicht

Monitor Grondexploitaties 2e herziening 2021

Pagina 11 van 25

3. Monitor Grondexploitaties 3.1 Monitor Grondexploitaties In de monitor grondexploitaties wordt het stoplichtmodel gehanteerd. De kleuren geven aan of de huidige grondexploitatie, vergeleken met de stand jaarrekening 2020, nog binnen de kaders valt (zie figuur 1.1, pagina 7 voor de kaders). Als de grondexploitatie binnen de kaders valt dan is er geen kleur aan de status toegekend. Als de grondexploitatie nog binnen de kaders valt, maar de verwachting is dat deze een of meerdere kaders positief of negatief gaat overschrijden, dan krijgt het de status “oranje”. Als de kaders van de grondexploitatie sinds de jaarrekening 2020 negatief of positief zijn overschreden, dan is de status rood respectievelijk groen. De peildatum van de data is 1 juli 2021.

Monitor Grondexploitaties 2e herziening 2021

Pagina 12 van 25

Resterend uitgifteprogramma Projectnummer

Projectnaam

Saldo NCW 2e Eindjaar herziening 2021 Looptijd

Woningen aantal

Kantoren (m2 BVO)

Bedrijven (m2)

Vergelijking JR 2020 en 2e herziening 2021 Winkels (m2 Bvo)

wijziging Verschil woningbouw NCW Saldo aantal € -63.359

1 100006123

DGE-011600-Dirk v/d Burgweg

€ 592.928

2022

1

2 100006109

DGE-010300-Waterwegcentr. HvH

€ 562.900

2024

158

3 100006131

DGE-030100-Kulkweg

€ 1.878.473

2031

4 100006132

DGE-030200-Oranjebonnen

€ -1.430.289

2021

5 100006146

DGE-102100-Wynhaveneiland

€ 23.069

2022

€ -59

6 100006217

DGE-115700-Leonidas

€ 44.300

2021

€ -129

7 100006258

DGE-130800-Ontw.Locaties RCD

€ 5.721.647

2032

8 100006282

DGE-210500-Hudson

€ 4.724.914

2024

38

€ -6.298

9 100006313

DGE-260300-Vierhavenstrip

€ -4.542.536

2025

303

€ 79.602

10 100006342

DGE-291000-Lloydkwartier

€ 10.362.745

2025

402

11 100006365

DGE-390100-Brainpark III

€ 2.879.956

2027

12 100006375

DGE-420500-Noordelijk Niertje

€ 497.142

2023

€ 59.979

13 100006380

DGE-440600-Prinsenland 2De Fas

€ -145.935

2023

€ -458.281

14 100006420

DGE-510500-Kleinpolder Zuidwes

€ 312.807

2022

€ -1.756

15 100006464

DGE-516400-Wilgentuin

€ -2.584

2021

16 100006468

DGE-530200-Revit Spaanse pld

€ 6.974.487

2022

22.040

€ -318

17 100006492

DGE-530300-Revit.Sp P.2015 2e

€ 2.474.788

2022

20.438

€ 55.546

18 100006513

DGE-550600-Park Zestienhoven

€ 38.987.465

2031

805

19 100006563

DGE-560600-Oversch.Kleine Bouw

€ 419.476

2022

1

20 100006572

DGE-570100-Restgebied Centrum

€ 162.279

2022

8

21 100006574

DGE-570200-Restgebied Charlois

€ -285

2021

22 100006579

DGE-570300-Restgeb.Delfshvn

€ -499.123

2050

23 100006581

DGE-570400-Restgeb.Feijenoord

€ -757.436

24 100006583

DGE-570500-Restgeb.H'Berg-Schb

€ 184.278

25 100006585

DGE-570600-Restgebied HvH

€ -62.809

2021

26 100006587

DGE-570700-Restgeb.Hoogvliet

€ -435.711

2021

€ 7.955

27 100006589

DGE-570800-Restgeb.Ijsselmonde

€ 75.151

2021

€ -2.499

28 100006591

DGE-570900-Restgeb.Kr.-Croosw.

€ 513.576

2023

29 100006593

DGE-571000-Restgebied Noord

€ 189.461

2022

30 100006595

DGE-571100-Restgeb.Overschie

€ 209.658

2024

1

31 100006597

DGE-571200-Restgebied Pernis

€ -102.953

2024

6

32 100006599

DGE-571300-Restgeb.Prins Alex

€ 158.961

2022

33 100006605

DGE-571400-Restgebied Havens

€ -138.137

34 100006627

DGE-600400-Bedr.Ter.Schiebroek

€ 1.786.329

2036

35 100006686

DGE-651000-V Ballegooijsingel

€ 185.274

2024

36 100006692

DGE-680200-Nesselande

€ 20.235.047

2040

37 100006709

DGE-730200-Zuidel.Tuinsteden

€ 79.470

2021

€ 5.009

38 100006757

DGE-800800-Motorstraatgebied

€ -2.565.433

2023

€ -21.817

39 100006773

DGE-820200-Hillesluis.

€ 130.281

2022

40 100006797

DGE-840900-Revit.Hordijk Bedr.

€ 3.074.543

2032

41 100006874

DGE-871500-Parkstad

€ 12.843.215

2028

42 100006921

DGE-890400-Centrumplan Ijsselm

€ 2.131.335

2023

43 100006941

DGE-891900-Groenenhagen/Tuinen

€ 1.530.789

2024

60

€ -26.758

44 100006980

DGE-920800-Herstr. Oudeland

€ -6.333.577

2027

314

€ -128.466

45 100007004

DGE-990400-Stadshart

€ -224.125

2024

238

€ 89.366

7

46 100007018

DGE-990500-Maasranden

€ -420.090

2025

182

€ -460.264

23

47 100008488

DGE-892100-Sportcampus R'dam

€ -19.839.903

2031

898

€ -108.172

48 100010155

DGE-720400-2e Carnissestraat

€ -3.242.997

2023

16

€ -152.044

49 100010663

DGE-490800-Bramanteplein e.o.

€ 1.015.477

2023

96

€ -149.242

50 100011126

DGE-572300-Restgebied Stad

€ 527.033

2021

51 100013128

DGE-572400-Zelfbouwkavels

€ 449.636

2024

52 100013557

DGE-930600-Heijplaat Nw. Dorp

€ -1.610.797

2025

53 100013865

DGE-810600-Kindercampus Bloemh

€ -1.415.393

2021

54 100013887

DGE-850800-Katendrecht

€ 21.170.452

2029

125

55 100014289

DGE-102500-Laurenskwartier

€ 3.619.131

2024

450

56 100015921

DGE-872400-Kop v Zd vernieuwd

€ 16.668.101

2035

674

57 100017035

DGE-810700 Dahliablok

€ -6.942.444

2024

32

58 100017274

DGE-191100-Coolhaven little C

€ -3.475.240

2024

59 100017302

DGE-892300-Nrd. HellingZdiepje

€ 265.453

2024

17.404

€ 7.456

60 100017850

DGE-491000-Nikkelstraat

€ 799.358

2022

4.709

€ -8.007

61 100018622

DGE-731300-ASVZ Lage Weide

€ 178.573

2024

62 100019025

DGE-861000-Tweebosbuurt-NPRZ

€ -4.594.526

2026

63 100019197

DGE-770600-Windpark Charlois

€ 32.566

2023

64 100019418

DGE-921500-Haifaweg

€ 279.609

2022

0

€ 15.019

65 100019545

DGE-411200-Nieuw Kralingen

€ 14.165.951

2031

426

€ -154.310

66 100019884

DGE-820600-Groningerstraat

€ -388.363

2025

12

595

€ -61.512

67 100019934

DGE-351600-Noorderbld Supermkt

€ -256.438

2023

10

1.579

€ -141.212

68 100019965

DGE-720500-Carnisse Poort

€ -2.249.301

2025

52

€ -346.186

69 100020097

DGE-841600-Smeetsland

€ 499.793

2021

1

€ 69.854

70 100020789

DGE-720600-Urkersingel

€ -3.098.443

2028

62

71 100020833

DGE-600700-Teldersweg

€ 330.161

2025

74

72 100021132

DGE-560900-OK80 vm boerderij

€ 194.069

2023

1

73 100021161

DGE-200900-de Machinist

€ -269.643

2024

57

74 100021376

DGE-851200-Rijnhaven Bouwprogr

€ 98.008

2036

2.313

75 100021633

DGE-872800-Dukdalf

€ -1.252.394

2025

97

Monitor Grondexploitaties 2e herziening 2021

wijziging M² kantoren

wijziging M² bedrijven

wijziging M² winkels

€ -219.538 € -732

8.586

€ -38.387

59.978

22

€ -654.735

€ -129.067 € -155

12.300

-2.000

€ -11.426

13.074

750

€ 424.544

-1.172 3.730 -3

€ -8.700 € -38.752

84

€ -4.882 1

€ -149.252

2021

1

€ -584.933

2021

2

€ -1.659 € -8.413

€ -14.220

52 1

2.075

€ 14.273

3

2.074

€ 165.311 € -25.811

181 420

€ -60.371 € -16.612 € 868.198

3.901

1.243

€ -21.521 200

15.498

€ 151.120

24.652

€ -13.967

711

1

1

€ -26.091

48.027 385

-3

320

€ 545.827

2

€ -322.728 0

€ 302.465 € -7.363 € -273.723

38

€ 11.906 5.395 43.000

0

€ 46.242

3.012

€ 95.947

1.785

€ 82.076 € -159.745 € -278.024

€ 32.600 € 222.270

733

-50

€ -8.382 0

€ -5.326 1.300

€ -9.303 € -167.437 € -4.409

30.000

50.000

€ -438.082 € -445.266

Pagina 13 van 25

1

Er zijn 75 grondexploitaties in uitvoering in de Monitor opgenomen. Deze 75 grondexploitaties hebben zich in het 1e halfjaar van 2021 volgens verwachting ontwikkeld en zijn binnen de programmatische en financiële kaders gebleven. Dit betekent dat geen van deze grondexploitaties een rode of groene status heeft. Er zijn 4 grondexploitaties met een oranje status. De verwachting is dat deze grondexploitaties positief dan wel negatief buiten één of meerdere kaders gaan treden.

Grafiek 3.1

De 75 grondexploitaties hebben verschillende looptijden, oplopend tot 20 jaar. De meeste plannen kennen een looptijd van maximaal 5 jaar (77%). Er zijn 8 grondexploitaties met een looptijd boven de 10 jaar.

Grafiek 3.2

In grafiek 3.3 is de omvang van de resterende kosten- en opbrengstenbegroting van de grondexploitaties te zien. Bij het merendeel is de (restant)begroting kleiner dan € 10 mln.

Grafiek 3.3

Monitor Grondexploitaties 2e herziening 2021

Pagina 14 van 25

Van de grondexploitaties heeft 63% een positief plansaldo. Dit betekent dat volgens de huidige verwachting deze grondexploitaties met een winst kunnen worden afgesloten. Voor de andere 37% (28 plannen) met een negatief plansaldo is een verliesvoorziening getroffen.

Grafiek 3.4

Monitor Grondexploitaties 2e herziening 2021

Pagina 15 van 25

4. Toelichting op grondexploitaties met een kleurstatus < Dit hoofdstuk valt onder geheimhouding opgelegd overeenkomstig artikel 25 en 55 van de Gemeentewet en artikel 10, tweede lid van de Wet Openbaarheid van Bestuur en is om die reden o alleen opgenomen in de geheime (raads)versie >

4.1 Grondexploitaties met een oranje status <>

4.2 Grondexploitaties met een rode status <>

4.3 Grondexploitaties met een groene status <>

5. Overzichten– Grondexploitaties met een oranje status < Dit hoofdstuk valt onder geheimhouding opgelegd overeenkomstig artikel 25 en 55 van de Gemeentewet en artikel 10, tweede lid van de Wet Openbaarheid van Bestuur en is om die reden alleen opgenomen in de geheime (raads)versie >

6. Overzichten – Grondexploitaties met een rode status < Dit hoofdstuk valt onder geheimhouding opgelegd overeenkomstig artikel 25 en 55 van de Gemeentewet en artikel 10, tweede lid van de Wet Openbaarheid van Bestuur en is om die reden alleen opgenomen in de geheime (raads)versie >

7. Overzichten – Grondexploitaties met een groene status < Dit hoofdstuk valt onder geheimhouding opgelegd overeenkomstig artikel 25 en 55 van de Gemeentewet en artikel 10, tweede lid van de Wet Openbaarheid van Bestuur en is om die reden alleen opgenomen in de geheime (raads)versie >

Monitor Grondexploitaties 2e herziening 2021

Pagina 16 van 25

BIJLAGEN Bijlage 1 – Begrippenlijst Bijlage 2 – Toelichting format Portefeuilleoverzicht Bijlage 3 – Toelichting format Monitor Grondexploitaties Bijlage 4 – Toelichting format Overzicht grondexploitatie

Monitor Grondexploitaties 2e herziening 2021

Pagina 17 van 25

Bijlage 1 – Begrippenlijst Boekwaarde: de som van de gerealiseerde kosten, gerealiseerde opbrengsten en de ontvangen en betaalde rente in de grondexploitatie(portefeuille). Investeringen: de som van de kosten in de grondexploitatie(portefeuille). Desinvesteringen: de som van de opbrengsten in de grondexploitatie(portefeuille). Begroting: de som van alle nog te maken kosten of nog te ontvangen opbrengsten in de grondexploitatie(portefeuille). Nominale waarde: de (huidige) waarde van een kostenpost of opbrengst, zonder rekening te houden met inflatie en het moment van betalen of ontvangst. Netto contante waarde plansaldo: de som van de boekwaarde en de contante waarden van de toekomstige kosten en opbrengsten. De toekomstige kosten en opbrengsten worden contant gemaakt door rekening te houden met inflatie (kosten- en opbrengstenstijging) en de disconteringsvoet, waarbij de disconteringsvoet het rekenrentepercentage is dat gebruikt wordt om de contante waarde mee te bepalen. Door alle kosten en opbrengsten contant te maken, is het mogelijk om bedragen die op verschillende tijdstippen worden uitgegeven of worden ontvangen (en daarmee een andere waarde hebben) bij elkaar op te tellen en met elkaar te vergelijken. Cashflow (kasstroom): het verschil tussen de ontvangsten en uitgaven gedurende een kalenderjaar van de grondexploitatie.

Voor de ontwikkeling van de (toekomstige) cumulatieve cashflow die wordt weergegeven in de cashflowgrafiek wordt rekening gehouden met te ontvangen of te betalen rente over de boekwaarde en inflatie over kosten en opbrengsten. Resultaatneming: het saldo van geboekte winsten en/of verliezen in de grondexploitatie(portefeuille) inclusief de over deze bedragen betaalde en/of ontvangen rente. Bruto Vloeroppervlakte (BVO): eenheidsmaat die gebruikt wordt bij de verkoop van grond voor kantoren en winkels. Het betreft de totale vloeroppervlakte van de ruimte(n) van een vastgoedobject.

Monitor Grondexploitaties 2e herziening 2021

Pagina 18 van 25

Bijlage 2 - Toelichting format portefeuilleoverzicht In het portefeuilleoverzicht wordt van alle grondexploitaties in uitvoering een overzicht gegeven van de huidige financiële en programmatische gegevens, van de financiële gegevens van het laatste jaarverslag en worden de financiële verschillen tussen beide peilmomenten gegeven. De cashflowontwikkeling van de grondexploitatieportefeuille wordt weergegeven in een cashflowgrafiek. De plannen met het hoogste winst- of verliessaldo en het grootste nog te realiseren uitgifteprogramma worden in een zestal top 5 lijstjes weergegeven. Alle bedragen in het portefeuilleoverzicht zijn in Euro x 1.000, met uitzondering van de bedragen in de cashflowgrafiek. Een bedrag van 6.200 komt dus overeen met € 6,2 miljoen. Een positief saldo of boekwaarde is een winstgevend saldo, een negatief saldo of boekwaarde is een verliesgevend saldo.

Financiële gegevens Saldo (netto contante waarde): Het cumulatieve saldo van alle grondexploitaties in uitvoering uitgedrukt in de netto contante waarde, prijspeil 01-01-2019. Boekwaarde: De boekwaarde is het saldo van de gemaakte kosten en ontvangen opbrengsten van alle grondexploitaties in uitvoering inclusief de over deze bedragen betaalde en/of ontvangen rente. Resultaatneming: De resultaatneming is het saldo van geboekte winsten en verliezen van alle grondexploitaties in uitvoering inclusief de over deze bedragen betaalde en/of ontvangen rente. Investeringen (nominaal): De som van al de kosten inclusief de geboekte rente van alle grondexploitaties in uitvoering. Hierin zitten de gemaakte kosten inclusief rente en de nog te maken kosten exclusief inflatie. Desinvesteringen (nominaal): De som van al de opbrengsten inclusief de geboekte rente van alle grondexploitaties in uitvoering. Hierin zitten de ontvangen opbrengsten inclusief rente en de nog te ontvangen opbrengsten exclusief opbrengstenstijging. Investeringen begroting (nominaal): De som van de nog te maken kosten exclusief inflatie van alle grondexploitaties in uitvoering. Desinvesteringen begroting (nominaal): De som van de nog te ontvangen opbrengsten exclusief opbrengstenstijging van alle grondexploitaties in uitvoering.

Cashflowgrafiek In de cashflowgrafiek wordt het verloop van de toekomstige cumulatieve cashflow weergegeven gebaseerd op de boekwaarde en de verwachte fasering van kosten en opbrengsten ten tijde van het vorige jaarverslag (grijze lijn) en gebaseerd op de boekwaarde en de verwachte fasering van de kosten en opbrengsten ten tijde van de huidige rapportage (blauwe lijn). De rode en groene staven zijn de kosten en opbrengsten per jaar inclusief inflatie van de huidige rapportage (2e herziening 2021). In de ontwikkeling van de cashflow wordt rekening gehouden met te ontvangen of te betalen rente over de boekwaarde en inflatie over kosten en opbrengsten. De cashflow kan worden gezien als de ontwikkeling in de tijd van het saldo waarbij je er vanuit gaat dat je de kosten en opbrengsten zal realiseren volgens de fasering zoals die nu is opgenomen in de grondexploitatie.

Monitor Grondexploitaties 2e herziening 2021

Pagina 19 van 25

Figuur B – voorbeeld cashflowgrafiek

Aan de hand van figuur B wordt toegelicht hoe de cashflowgrafiek moet worden geïnterpreteerd: o De blauwe lijn is de cashflow behorend bij de huidige rapportage. Deze vertoont een klassieke “badkuipvorm”, omdat zoals vaak het geval is bij grondexploitaties eerst de kosten worden gemaakt en pas later de opbrengsten worden ontvangen. Bij het vorige jaarverslag (grijze lijn) was echter nog geen badkuip zichtbaar. Dit betekent dat ofwel de kosten in de eerste jaren zijn toegenomen en/of dat de fasering ervan is vervroegd of dat de opbrengsten zijn vertraagd. o Bij punt 1 wordt het dieptepunt van de cumulatieve cashflow bereikt. Er is op dat moment een negatieve boekwaarde van ca. € 10 mln. Zolang de cumulatieve cashflow zich onder nul bevind moet er vanuit de grondexploitatie jaarlijks rente betaald worden over de negatieve boekwaarde. o Vanaf 2017 worden er in dit voorbeeld opbrengsten verwacht en verbetert de cumulatieve cashflow. Bij punt 2 komt de cumulatieve cashflow weer boven nul uit, er is vanaf dat moment sprake van een positieve boekwaarde en er wordt vanaf dat moment jaarlijks rente bijgeschreven. o De laatste kosten en opbrengsten worden in dit voorbeeld gemaakt in 2021. In het jaar 2021 loopt bij punt 3 de blauwe lijn lager dan de grijze lijn, hieruit valt af te leiden dat het verwachte eindsaldo is afgenomen.

Na 2021 lopen de cumulatieve cashflowlijnen verder op met de jaarlijkse renteboeking, maar in de praktijk zal het plan in 2021 worden afgesloten. o Bij de nieuwe cumulatieve cashflow is dus sprake is van een diepe dip en is het meest negatieve saldo ca. € 9 mln. lager ligt dan eerder het geval was. Het eindsaldo bij punt 3 ligt echter maar ca. € 1,5 mln. lager. Hieruit valt af te leiden dat niet alleen het eindsaldo is verslechterd, maar dat vanuit de financiële kasstroom bekeken de grondexploitatie een stuk risicovoller is geworden. Treedt er om wat voor reden dan ook na 2016, als de meeste kosten zijn gemaakt, vertraging op bij het verkrijgen van de opbrengsten, dan treden er immers enorme renteverliezen op en zal het winstsaldo slinken. Een winstneming is ook duidelijk zichtbaar in de cashflowgrafiek. In het bovenstaande voorbeeld in figuur B is dit niet het geval maar als er winst is genomen in een grondexploitatie (die als kostenpost in de grondexploitatie wordt geboekt) dan leidt dit tot een daling van de boekwaarde (= startpunt van de cashflowlijn). Als er verder niets is veranderd in het plan dan zal dit ook leiden tot een daling van de cashflowlijn tijdens de looptijd van de grondexploitatie omdat er na de winstneming in de toekomst minder rente wordt ontvangen in de grondexploitatie.

Monitor Grondexploitaties 2e herziening 2021

Pagina 20 van 25

Top 5 lijsten Op het portefeuilleoverzicht staan zes top 5 lijsten, waarmee een snel beeld kan worden verkregen van de grondexploitaties met het hoogste winstgevende netto contante saldo, het meest verliesgevende netto contante saldo en het grootste programma aan nog te realiseren woningen, bedrijven, kantoren en winkels. Bij de top 5 programmalijsten wordt naast de uitgiftehoeveelheid ook aangegeven welk deel het programma in de desbetreffende grondexploitatie uitmaakt van het totale nog te realiseren programma van de desbetreffende uitgiftecategorie in de gehele grondexploitatieportefeuille.

Monitor Grondexploitaties 2e herziening 2021

Pagina 21 van 25

Bijlage 3 - Toelichting format monitor Om de Monitor overzichtelijk te maken is gekozen voor het hanteren van een stoplichtmodel. Door middel van kleuren wordt aangegeven of de huidige grondexploitatie, vergeleken met de stand van de jaarrekening, nog binnen de in Figuur C weergegeven kaders valt. Als de grondexploitatie de kaders negatief of positief overschrijdt, dan heeft het de status “rood” respectievelijk ‘’’groen’’. Als de grondexploitatie binnen deze kaders valt dan wordt er geen kleurstatus toegekend. Als de grondexploitatie binnen de kaders valt, maar er een verwachting is dat de kaders positief dan wel negatief overschreden gaan worden, dan krijgt deze de kleurstatus “oranje”.

Nieuw voorstel Kaders > - € 1.000.000 > -120 w oningen

> 120 w oningen

Negatieve wijziging

Positieve wijziging

Binnen kaders

> 5.000 m²

Plansaldo afname tot € 1.000.000 Programma afname tot 120 w oningen Kantoren/ bedrijven afname tot 5.000 m²

Plansaldo toename tot € 1.000.000 Programma toename tot 120 w oningen Kantoren/ bedrijven toename tot 5.000 m²

Buiten kaders

> - 5.000 m²

> € 1.000.000

Plansaldo afname vanaf € 1.000.000 Programma afname vanaf 120 w oningen Kantoren/ bedrijven afname vanaf 5.000 m²

Plansaldo toename vanaf € 1.000.000 Programma toename vanaf 120 w oningen Kantoren/ bedrijven toename vanaf 5.000 m²

Binnen kaders positief, buiten kaders negatief, buiten kaders Oranje = verwachting positief/ negatief buiten de kaders gaat treden

Figuur C – kaders Monitor grondexploitaties

De rode en groene status worden aan een grondexploitatie gekoppeld op basis van de vergelijking van de cijfers van jaarrekening 2020 en 2e herziening 2021. Voor de grondexploitatie met gekleurde status wordt er een overzicht aan de monitor toegevoegd. In dit overzicht worden meer financiële en programmatische details gegeven van de betreffende grondexploitatie, worden de grootste risico’s en de bijbehorende beheersmaatregelen benoemd en wordt aangegeven wat de oorzaak is van de oranje of rode status en hoe er vanuit het de grondexploitatie, indien mogelijk, op wordt gestuurd om de status te verbeteren. Onderaan de monitor staan afzonderlijk de grondexploitaties die binnenkort geliquideerd (afgesloten) gaan worden en de nieuwe grondexploitaties die in het lopende kalenderjaar de status “in uitvoering” hebben gekregen.

Monitor Grondexploitaties 2e herziening 2021

Pagina 22 van 25

Toelichting per kolom Plannr: Het plannummer van de grondexploitatie. Plannaam: De plannaam van de grondexploitatie. Saldo NCW 2e herziening-2021: Het saldo in netto contante waarde (prijspeil 01-07-2021) van de grondexploitatie ten tijde van de 2e herziening 2020. Voor een toelichting op het begrip netto contante waarde, zie de begrippenlijst in bijlage 1. Eindjaar looptijd 2e herziening-2021: Het laatste jaar waarin volgens verwachting in de grondexploitatie kosten en/of opbrengsten worden gemaakt of worden ontvangen. Bij een onveranderde fasering zal na dit jaar de grondexploitatie kunnen worden afgesloten. Grondexploitatie status: De status wordt bepaald door te bekijken of de grondexploitatie nog binnen de in Figuur C weergegeven kaders valt. Is dit het geval dan is er geen kleurstatus aan toegekend. Als de grondexploitatie op basis van de cijfers nog binnen de kaders valt, maar de verwachting is dat één of meerdere kaders positief of negatief overschreden gaan worden, dan heeft het de status “oranje”. Als de grondexploitatie de kaders heeft overschreden, dan heeft het de status “rood” dan wel ‘’groen’’.

Monitor Grondexploitaties 2e herziening 2021

Pagina 23 van 25

Bijlage 4 - Toelichting format overzicht grondexploitatie In een Overzicht Grondexploitatie wordt van één grondexploitatie in uitvoering, die in de monitor een kleurstatus heeft, een toelichting gegeven op deze status. Tevens worden de financiële gegevens, het programma, de cashflow en de grootste risico’s van het plan weergegeven. Alle bedragen in het overzicht zijn in Euro x 1.000 met uitzondering van de bedragen in de cashflowgrafiek. Een bedrag van 6.200 komt dus overeen met € 6,2 miljoen. Een positief saldo of boekwaarde is een winstgevend saldo, een negatief saldo of boekwaarde is een verliesgevend saldo.

Financiële gegevens, cashflowontwikkeling en programma/fasering De financiële gegevens, cashflowontwikkeling en de gegevens over programma en fasering die in het projectoverzicht staan zijn wat betreft betekenis hetzelfde als op het portefeuilleoverzicht, met als enige verschil dat de gegevens niet over de totale grondexploitatieportefeuille gaan maar over één specifieke grondexploitatie. Een toelichting op deze tabellen en de cashflowgrafiek is te vinden in de toelichting op het portefeuilleoverzicht (bijlage 2).

Toelichting op grondexploitatie status In het overzicht wordt rechtsboven een toelichting gegeven op de grondexploitatie status. Hier wordt in ieder geval een antwoord gegeven op de volgende vragen:  Wat is de oorzaak dat de verwachting is dat de grondexploitatie buiten een of meerdere vastgestelde kaders gaat treden (bij een oranje project) c.q. is getreden (bij een rood/ groen project)?  Is het mogelijk om de grondexploitatie binnen de vastgestelde kaders te krijgen/houden? Indien dit mogelijk is, wat is hier voor bijsturing voor nodig en op welk niveau? Indien dit niet mogelijk is, wat zijn dan de (financiële) consequenties?

Investeringen (staafdiagram) In de staafdiagram Investeringen wordt de verdeling weergegeven van de verschillende kostencategorieën ten opzichte van de totale investeringen (boekwaarde en begroting). De verschillende kostencategorieën zijn:  Verwerving: Aankoopkosten van grond en/of vastgoed inclusief eventuele (schade)vergoedingen.  Bouwrijp maken: De kosten voor sloop en bouwrijp maken (grond geschikt maken om op te bouwen).  Woonrijp maken: De kosten voor het woonrijp maken (aanleggen van voorzieningen en de openbare

ruimte).  Apparaatskosten: De kosten voor de planvorming, het toezicht houden op de bouw en de

engineering van de grondexploitatie.  Overige kosten: Overige kosten die niet vallen in de bovenstaande categorieën.  Winstneming: De som van de resultaatnemingen, indien er in totaal meer winst dan verlies is

genomen. Als er winst wordt genomen in een grondexploitatie, dan wordt de winst uit het plan gehaald en boekhoudkundig als kosten in het plan geboekt. Om die reden is een positieve resultaatneming opgenomen als investering.

Monitor Grondexploitaties 2e herziening 2021

Pagina 24 van 25

Desinvesteringen (staafdiagram) In de staafdiagram Desinvesteringen wordt de verdeling weergegeven van de verschillende opbrengstencategorieën ten opzichte van de totale desinvesteringen (boekwaarde en begroting). De verschillende opbrengstencategorieën zijn:  Uitgifte: De opbrengsten uit verkoop van grond voor bijvoorbeeld woningen, kantoren of bedrijven.  Subsidies: De ontvangst van gemeentelijke, Europese of Rijkssubsidies en/of bijdragen.  Overige opbrengsten: Overige opbrengsten die niet vallen in de categorieën uitgiften of subsidies.  Verliesnemingen: De som van de resultaatnemingen, indien er in totaal meer verlies dan winst is

genomen. Als er verlies wordt genomen in een grondexploitatie, dan werd tot 2014 het verlies boekhoudkundig als een extra opbrengst in het plan geboekt. Om die reden is een negatieve resultaatneming opgenomen als desinvestering. Sinds 2014 worden verliezen pas in het plan genomen bij liquidatie en wordt er bij een verliesgevend plansaldo een voorziening aangehouden.

Risico’s Voor het uitvoeren van een risicoanalyse wordt een frequentie gehanteerd van minimaal één volledige risicoanalyse per jaar. In de risicotabel wordt het soort risico aangegeven, wordt de omschrijving en het gevolg van het risico gegeven en wordt een adequate beheersmaatregel gegeven die indien mogelijk het risico elimineert of terugbrengt tot een aanvaardbaar niveau. De risico’s hebben een kleurcodering. Van zowel de vorige risicoanalyse en/of rapportage (eerste kolom) als de huidige risicoanalyse en/of rapportage (tweede kolom) wordt de codering gegeven, zodat duidelijk wordt of een risico is toegenomen of is afgenomen. De kleurcodering van de risico’s heeft de volgende betekenis: Vormt geen bedreiging voor de bestuurlijk vastgestelde projectdoelstellingen. De grondexploitatie blijft binnen de vastgestelde kaders en randvoorwaarden.

Vormt een bedreiging voor de bestuurlijk vastgestelde projectdoelstellingen. Er kan door de projectorganisatie met beheersmaatregelen worden bijgestuurd. De grondexploitatie zal zonder maatregelen buiten de vastgestelde kaders en randvoorwaarden treden. Vormt een grote bedreiging voor de bestuurlijk vastgestelde projectdoelstellingen. De projectorganisatie kan zelf niet voldoende bijsturen, bestuurlijke inzet is benodigd. De grondexploitatie zal zonder maatregelen buiten de vastgestelde kaders en randvoorwaarden treden.

Monitor Grondexploitaties 2e herziening 2021

Pagina 25 van 25