[18bb008252] Bijlage 4 behorende bij 18bb8253 over wijzigingen grondexploitatie Parkstad

Wijzigingen grondexploitatie Parkstad

Aanleiding: meerdere voor te leggen scopewijzigingen Deze notitie is een toelichting op meerdere scopewijzigingen van de grondexploitatie Parkstad. Het betreffen ten eerste (kleinere) scopewijzigingen die op basis van de financiële verordening door de gemeenteraad vastgesteld moeten worden en toezien op de vastgestelde grondexploitatie. Dit betreffen overwegend programmatische wijzigingen die bij elkaar opgeteld groter zijn dan 25 woningen. Ten tweede betreft het een grotere scopewijziging die toeziet op de toevoeging van de plots T&I aan de vast te stellen grondexploitatie Tweebosbuurt als gevolg van het sluiten van een samenwerkingsovereenkomst met Vestia. De Tweebosbuurt is onderdeel van de Afrikaanderwijk en ligt ten zuiden van Parkstad omsloten door de Putselaan en Hilledijk. De Tweebosbuurt was al onderdeel van het in 2009 vastgestelde stedenbouwkundig plan Parkstad/Afrikaanderwijk van ontwerpbureau Palmbout. Op basis van dit stedenbouwkundig plan is de afgelopen jaren verder toegewerkt naar een aantrekkelijk woon- en verblijfsgebied met een mix van sociaal, middelduur en dure woningbouw, en een optimalisatie voor het voorzieningenniveau van Parkstad en de omliggende gebieden. Conclusie: Op basis van de voorgestelde scopewijzigingen neemt het geprognosticeerde resultaat met ca. € 4,3 mln. toe naar € 11,9 mln.

NCW per 1-1-2018 Na scopewijzigingen Kostensoort Financiele Hoofdcategorie

Verschillen na scopewijzigingen

NCW

Eindwaarde

NCW

Huidige NCW

Huidige eindwaarde

NCW Rapport moment

Verschil

Eindwaarde

Verschil

Eindwaarde Rapport moment

01 Apparaatskosten

7.576.983

9.801.635

7.576.983

0

9.801.635

02 Verwerving

49.507.300

64.042.972

49.507.300

0

64.042.972

0

03 Bouwrijp maken

29.726.606

38.454.534

32.720.430

-2.993.824

42.327.365

-3.872.831

04 Woonrijp maken

15.756.357

20.382.528

15.754.158

2.199

20.379.684

2.844

05 Overige Kosten

38.521.454

49.831.609

38.533.332

-11.877

49.846.973

-15.365

Kosten

141.088.700

182.513.278

144.092.203

-3.003.503

186.398.629

-3.885.351

06 Uitgifte

34.531.327

44.669.953

33.801.837

729.490

43.726.280

943.673

07 Subsidies

56.328.685

72.867.160

56.328.685

0

72.867.161

0

08 Overige Opbrengsten

39.497.339

51.094.019

39.602.168

-104.830

51.229.628

-135.608

130.357.351

168.631.133

129.732.690

624.660

167.823.069

808.064

09 Resultaatneming

-22.646.479

-29.295.635

-22.646.479

0

-29.295.635

0

Summary (Opbrengsten - Kosten)

11.915.129

15.413.490

8.286.966

3.628.163

10.720.074

4.693.416

0

0

0 Opbrengsten

0

0

Tabel 1: Verschillentabel a.g.v. scopewijzigingen De toename van het geprognosticeerde resultaat zal, net als bij de jaarrekening 2017, leidden tot een winstneming. De winstneming zal bijdragen aan het resultaat van het product Grondzaken bij de jaarrekening 2018.

1

Tussentijdse vrijval van budgetten leidden tot toename in het geprognosticeerde NCW saldo van ca. € 0,7 mln. Op het moment van het doorrekenen van de scopewijzigingen heeft al een aantal tussentijdse wijzigingen plaatsgevonden die leidden tot een gewijzigd geprognosticeerd NCW resultaat. Dit betroffen echter geen scopewijzigingen.

Financiele Hoofdcategorie 01 Apparaatskosten

6.475.899

Verschil nominaal budget tov JV 6.427.530 48.369

02 Verwerving

38.930.227

38.930.227

0

0

03 Bouwrijp maken

29.388.240

30.121.222

-732.982

-762.732

04 Woonrijp maken

15.191.819

15.191.948

-130

2.180

05 Overige Kosten

26.289.504

26.289.504

0

-4.655

10 Rente

0,00

0,00

0

0,00

Kosten

116.275.688

116.960.431

-684.743

-706.476

06 Uitgifte

31.873.721

31.873.721

0

9.639

07 Subsidies

41.273.050

41.273.050

0

0

08 Overige Opbrengsten

28.349.286

28.349.286

0

0

101.496.057

101.496.057

0

9.639

09 Resultaatneming

-20.709.281

-20.709.281

0

2.705

Saldo (Opbrengsten - Kosten)

5.929.651

5.244.908

684.743

713.410

Opbrengsten

Huidig Nominaal Budget

Nominaal budget JV 2017

Verschil NCW tov JV 58.731

Tabel 2: Verschillentabel tussentijdse wijzigingen Zo was er een vrijval van ca. € 59.000 op de apparaatskosten als gevolg van vrijvallende restbudgetten. Binnen het bouwrijp maken betreft het de vrijval van restbudgetten als gevolg van ‘minderwerk’. In de raming was werk begroot dat niet meer wordt uitgevoerd waardoor een vrijval van ca. € 763.000 plaatsvindt. De bedragen zijn terug te vinden in dTabel e laatste kolom in tabel 2. Programmatische wijzigingen leiden per saldo tot ca. € 0,7 mln. extra opbrengsten Voor de nog niet verder uitgewerkte plots waren de gehanteerde aantallen in de grondexploitatie gelijk aan het stedenbouwkundig plan uit 2009. Inmiddels is een aantal plots binnen dit kader nader uitgewerkt en/of getenderd. Ook was een aantal plots geschrapt gedurende de crisis. Deze kunnen nu weer geactivieerd worden. Conform de financiële verordening dient een afwijking van 25 woningen voorgelegd te worden aan de gemeenteraad. In het stedenbouwkundig plan uit 2009 bestonden de blokken K1 en K2 zoals afgebeeld in figuur 1 nog uit drie bouwblokken plus een reservering voor een derde stadsbrug op de locatie van K3. De reservering voor een derde stadsbrug is voor deze locatie vervallen. Tegenover een programmatische daling binnen de huidige blokken K1 en K2 staat een flinke programmatische toevoeging als onderdeel van Feijenoord City die de daling ruimschoots goedmaakt.

Tabel 3 laat zien dat voornamelijk de plot B2 Leeuwenkuil bijdraagt aan de toename van 157woningen. Voor deze plot was nog niet eerder een aantal opgenomen. Wel waren er financiële uitgangspunten opgenomen die hun oorsprong kenden in de SOK Afrikaanderwijk. Op basis van de Nota van Uitgangspunten die meegaat in de tender wordt het minimale grondbod getaxeerd. Deze programmatische wijzigingen leiden per saldo tot een verhoging van het geprognosticeerde resultaat met ca. € 730.000 op de financiële hoofdcategorie ‘uitgifte’ in tabel 1. 2

De volgende programmatische wijzigingen worden voorgesteld: Huidig Actueel EGW MGW Totaal EGW MGW Totaal 88 94 182 25 25 54 54 40 40 50 50 23 23 16 6 22 20 20 13 7 20 20 20 22 22 78 78 33 48 81 237 237 89 80 169

Blok B2 Leeuwenkuil F Huis op Zuid G Overmaas G Overmaat G Overtuin G Overture H Remisehof K1 t/m K2

K3

-

L2 Machinistenhof Subtotaal

40 355

22 150

62 505

Verschil EGW MGW Totaal 88 94 182 29 29 10 10 16 -17 -1 13 -13 22 -20 2 -45 48 3 -148 80 -68

PM 41 302

21 360

PM 62 662

1 -53

-1 210

157

Tabel 3: Voorgestelde programmatische wijzigingen

F B2

K1

G

K2 K3

L2 T O1

U

I

R S Q P1 P2

P3

Figuur 1: Overzichtskaart met de bouwplots

Overheveling geactiveerde kosten van plots I, T en S van grondexploitatie Parkstad naar te vormen grondexploitatie Tweebosbuurt leidt tot ca. € 3,0 mln. minder kosten Via een apart voorstel stellen wij voor om het deelgebied waarbinnen de plots I, T en S liggen over te hevelen naar de grondexploitatie Tweebosbuurt. Dit deelgebied was in het verleden geactiveerd binnen de grondexploitatie Parkstad maar is gedurende de crisis gedeactiveerd. Destijds bestond de ontwikkeling nog alleen uit de plots I en T en de reservering voor een nieuwe stadsbrug. Via de omlegging van de Hilledijk wordt nu het blok S gerealiseerd omdat de reservering van de stadsbrug op deze plek is komen te vervallen. Het deelgebied is grijs gearceerd in figuur 2. Het verschil is terug te vinden in tabel 1 onder de financiële hoofdcategorie ‘bouwrijp maken’.

3

U

T

O1

I R Q

S P3

P1

P2

Figuur 2: De activering van de plots I, T en S (grijs gearceerd) De overheveling leidt tot de financiële consequentie dat de geactiveerde kosten ter grootte van ca. € 3,0 mln. NCW overgeheveld worden naar de grondexploitatie Tweebosbuurt. Het geprognosticeerde resultaat van de grondexploitatie Parkstad zal met dit bedrag toenemen. Daarentegen zullen de nog niet geacitveerde opbrengsten ten goede komen aan de grondexploitatie Tweebosbuurt. In het voorstel van de grondexploitatie Tweebosbuurt wordt toegelicht dat per saldo € 5,0 mln. aan netto opbrengsten voor de plots T en I (nominaal) bijdraagt aan dekking van het tekort binnen de gehele businesscase Tweebosbuurt. Hierdoor is sprake van zgn. ‘binnenplanse verevening’. Faseringswijzigingen plot Leeuwenkuil/Huis op Zuid leidt per saldo tot nadeel van ca. € 0,1 mln.gederfde renteopbrengsten Als gevolg van besluitvorming die moest plaatsvinden rondom de invulling van het programma op de plot Huis op Zuid zijn de tenderprocedure en de hierop volgende werkzaamheden uitgesteld. Dit leidt tot een nadeel van ca. € 0,1 mln. Het verschil is terug te vinden in tabel 1 onder de financiële hoofdcategorie ‘overige opbrengsten’. Het nadeel wordt veroorzaakt door de latere ontvangst van de (bijdrage aan) de grondopbrengst voor de Leeuwenkuil als gevolg van gederfde renteopbrengsten.

4