Toelichting rvs vvgb Markt 91

Toelichting raadsvoorstel aan de raad van de gemeente Roosendaal Aanleiding Door de initiatiefnemer is op 27 december 2023 een aanvraag om omgevingsvergunning ingediend voor het veranderen/verbouwen van 2 winkels met bovenwoningen tot een hotel op de locatie Markt 91, Roosendaal. De aanvraag past niet binnen het vigerende bestemmingsplan “Centrum Noord” in verband met de volgende strijdigheid:  Aan het perceel Markt 91, Roosendaal is de bestemming ‘Centrum Noord’ toegekend. Hierin staat beschreven dat de aangewezen gronden mede bestemd zijn voor kantoren, ambachtelijke werkplaatsen, dienstverlening, detailhandel en bijbehorende voorzieningen zoals ontsluitingswegen, parkeervoorzieningen, groen en water. Het realiseren van een hotel voldoet hier niet aan. Medewerking aan het onderhavige bouwplan is mogelijk door middel van een afwijking ex artikel 2.12, lid 1, onder a, sub 3, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Hiervoor is vereist dat op grond van artikel 6.5, lid 1, van het Besluit omgevingsrecht (Bor) een verklaring van geen bedenkingen wordt afgegeven. Beoogd effect Het weigeren van het afgeven van een ontwerpverklaring van geen bedenkingen op grond van artikel 6.5, lid 1, van het Bor, zodat geen medewerking kan worden verleend aan onderhavig bouwplan.

Argumenten 1.1 De benodigde ruimtelijke onderbouwing is aangeleverd en voldoet niet aan de gestelde beleidskaders waardoor geen sprake is van een goede ruimtelijke ordening Door initiatiefnemer is een ruimtelijke onderbouwing aangeleverd voor de planologische procedure. De ontwikkeling is getoetst aan de rijks-, provinciale en gemeentelijke kaders. De initiatiefnemer heeft een ruimtelijke onderbouwing opgesteld (bijlage 5). Hierin is verwoord wat het bouwplan inhoudt en is onvoldoende aangetoond dat de betreffende afwijking niet stuit op overwegende bezwaren van ruimtelijke, functionele, beleidsmatige of milieukundige aard. U moet de afweging maken of er bij dit bouwplan sprake is van een goede ruimtelijke ordening door middel van het al dan niet afgeven van een verklaring van geen bedenkingen. 1.2 Vanwege strijdigheid met het geldende bestemmingsplan kan slechts medewerking verleend worden door het volgen van de uitgebreide voorbereidingsprocedure op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) Het bouwplan is in strijd met het vigerende bestemmingsplan “Centrum Noord”. Artikel 2.12, lid 1, onder a, sub 3, Wabo biedt een afwijkingsmogelijkheid van het bestemmingsplan. Hiervoor dient de uitgebreide voorbereidingsprocedure doorlopen te worden. Bij deze procedure dient U eerst een verklaring van geen bedenkingen af te geven.

De wettelijke grondslag voor deze verklaring is geregeld in artikel 6.5 lid 1 van het Besluit omgevingsrecht. De verklaring kan alleen worden geweigerd in het belang van de goede ruimtelijke ordening. De omgevingsvergunning ingevolge artikel 2.12 lid 1 aanhef en onder a sub 3° Wabo slechts kan worden verleend indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat. Er is geen sprake van een goede ruimtelijke ordening, hiervoor wordt verwezen naar de ruimtelijke onderbouwing gedateerd 3 mei 2024 ingediend 22 augustus 2024. De ontwikkeling past niet binnen het bestemmingsplan/ tijdelijk omgevingsplan en het vastgestelde Ruimtelijk Raamwerk Centrum West en sluit daarmee onvoldoende aan bij de ruimtelijke en economische koers die voor dit gebied is bepaald. Toelichting raadsvoorstel aan de raad van de gemeente Roosendaal Vanuit het domein Economie wordt de voorgestelde functie als onwenselijk beschouwd. Daarbij is onduidelijk of het initiatief een hotel voor zakelijke dienstverlening of voor recreatief verblijf betreft. Deze onduidelijkheid roept vragen op over de doelgroep en de geschiktheid van deze locatie. Voor zakelijke hotelvoorzieningen wordt reeds in voldoende mate voorzien, die naar huidige inzichten voldoende capaciteit bieden om aan de vraag te voldoen.

Daarnaast staat de gemeentelijke ambitie centraal om in dit gebied te sturen op wat we wél op deze plek willen realiseren; behouden of renoveren van het bestaande pand is nadrukkelijk nog geen uitgangspunt in deze ontwikkelingsrichting. Het huidige initiatief sluit niet aan bij en past daardoor niet binnen de beoogde toekomstkwaliteit van Centrum West. Hoewel het pand een markant karakter kent, verkeert het in verwaarloosde staat en verandert dat niets aan de integrale overwegingen die zijn benoemd—overwegingen die nog steeds volledig actueel en richtinggevend zijn. Daarnaast lijkt de locatie te zijn gelegen in een brand- en explosieaandachtsgebied. Voor het toestaan van een dergelijke functie op deze plek is een zwaarwegende onderbouwing vereist, inclusief toetsing aan veiligheid, geluid en milieubelasting. Op dit moment is onvoldoende informatie aangeleverd om te kunnen beoordelen of deze risico’s aanvaardbaar zijn en hoe een veilig gebruik kan worden geborgd. Onderzoek is noodzakelijk, maar ontbreekt volledig. Hierdoor kan het initiatief niet als verantwoord worden gezien. Op grond van artikel 2.27 Wabo het Bor of een bijzondere wet zijn categorieën van gevallen aangewezen waarvoor geldt dat een omgevingsvergunning niet wordt verleend dan nadat een daarbij aangewezen bestuursorgaan heeft verklaard dat het daartegen geen bedenkingen heeft.

Omdat het hier een geval betreft als vermeld in artikel 6.5 van het Bor, wordt de omgevingsvergunning niet verleend dan nadat een daarbij aangewezen bestuursorgaan heeft verklaard dat het daartegen geen bedenkingen heeft. 1.3 Het plan voldoet niet aan redelijke eisen van welstand De Commissie Ruimtelijke Kwaliteit beoordeelt aanvragen op basis van de ‘Welstandsnota Roosendaal 2013’. Daarbij dient bij de beoordeling van het voorliggende plan rekening te worden gehouden met de gebiedsgerichte criteria ‘Centrum Roosendaal’ die op deze locatie van toepassing zijn. Het is een ‘bijzonder’ welstandsgebied. Voorliggend plan betreft de herbestemming van Markt 91-93 tot hotel. Het pand is later kadastraal gesplitst en werd als één pand gebouwd rond 1870. De karakteristieke gevel is het resultaat van een verbouwing in 1928, waarbij één grote winkelpui ontstond en de vensters op de verdiepingen vervangen werden. Ondanks latere verbouwingen is de gevel uit deze periode nog grotendeels intact. Het initiatief om het pand te renoveren met een nieuwe functie als hotel wordt gewaardeerd. Het pand staat op een goed zichtbare locatie en is van betekenis voor de ontwikkeling van de stedenbouwkundige structuur van Roosendaal.

In aansluiting met de ambitie van de gemeente Roosendaal om cultuur en erfgoed in de stad te versterken, zoals verwoord in de beleidsvisie ROOS, zou de CRK het wenselijk achten om bij de ontwikkeling van het pand de nodige aandacht te schenken aan de cultuurhistorische waarden die het pand vertegenwoordigt en gebruik te maken van de kwaliteiten die al aanwezig zijn. Voorliggend plan is op 14 februari 2024 aan CRK voorgelegd en voorzien van negatief advies. Tevens werd toen geconstateerd dat de tekeningen niet volledig waren. De opdrachtgever was in de vergadering aanwezig om een toelichting te geven. Voorliggend plan is aangevuld echter ongewijzigd t.o.v. het eerdere plan. De CRK constateert ook dat een aantal aannames ten aanzien van de bestaande situatie niet correct in de tekeningen terug te zien zijn. Denk aan de bestaande houten kozijnen die in de tekeningen als kunststof worden benoemd. Het voornemen van de opdrachtgever om de voorgevel te behouden in originele staat, juicht de CRK toe. Dit moet wel in de tekeningen terug te vinden zijn. Nu is dat nog niet het geval. De CRK adviseert een complete inventarisatie van het pand, met nadruk op de voorgevel. Dit moet goed worden weergegeven in de tekeningen van de bestaande toestand. Het toepassen van kunststof kozijnen sluit niet aan bij de criteria van de welstandsnota.

Toelichting raadsvoorstel aan de raad van de gemeente Roosendaal De CRK verwijst ook naar het advies van 14 februari 2024 daar dit grotendeels nog niet is verwerkt in voorliggend plan: De tekeningen van de voorgevel komen niet met de werkelijke bestaande situatie overeen. Er is onduidelijkheid ten aanzien van de zichtbaarheid van de lichtschacht. Materialen, kleuren en aansluitdetails ontbreken. De ontbrekende informatie is noodzakelijk om tot een zorgvuldig afgewogen advies te komen. De CRK constateert dat de nieuwe functie ‘hotel’ niet afleesbaar is aan de gevels. Gezien de bijzondere zichtlocatie, adviseert de CRK om deze nieuwe functie meer uit te dragen in het ontwerp van de gevel. Zoals een meer uitnodigende entree, geloofwaardiger inpassing van incheckbalie, lobby en ontbijtruimte. Graag ziet de CRK ook hoe de naam (reclame) wordt ingepast. Het voorliggende plan past nog niet in de hier geldende criteria en voldoet daarmee nog niet aan redelijke eisen van omgevingskwaliteit. 1.4 Het plan voldoet niet aan het bouwbesluit De aanvraag is getoetst aan het Bouwbesluit en er is onvoldoende aannemelijk gemaakt dat het plan voldoet aan het bouwbesluit. 1.5 Wettelijk kostenverhaal niet verzekerd door het afsluiten van een anterieure overeenkomst Op grond van artikel 6.12.

lid 1, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de raad verplicht een exploitatieplan op te stellen voor het onderhavige bouwplan. Op grond van 6.12, lid 2, onder a, Wro kan er afgeweken worden van uw verplichting voor het opstellen van een exploitatieplan indien het verhalen van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is. Door de aanvrager is de anterieure overeenkomst niet getekend, waarmee kostenverhaal in het kader van grondexploitatie niet is verzekerd. 2.1 Ontwerp verklaring van geen bedenkingen ligt zes weken ter inzage De geweigerde ontwerpverklaring van geen bedenkingen ligt vervolgens samen met de ontwerpbeschikking en de benodigde stukken (o.a. ruimtelijke onderbouwing) zes weken ter inzage. Er kan door eenieder een zienswijze ingediend worden. Indien een zienswijze kenbaar wordt gemaakt dan zal een hoorzitting plaatsvinden door de Hoorcommissie Ruimtelijke Ordening. Het voorstel tot afhandeling van zienswijzen en het besluit tot al dan niet afgeven van de definitieve geweigerde verklaring van geen bedenkingen zal vervolgens aan U worden voorgelegd. 2.2. Als er geen zienswijzen inkomen kan de geweigerde ontwerpverklaring beschouwd worden als definitieve geweigerde verklaring van geen bedenkingen. Voorgesteld wordt om de geweigerde ontwerpverklaring van geen bedenkingen als definitief te beschouwen op het moment dat geen zienswijzen inkomen.

Dit betekent tijdwinst voor de initiatiefnemer en een capaciteitsbesparing bij de ambtelijke organisatie. Kanttekeningen 1.1 Het indienen van zienswijzen kan leiden tot vertraging Conform de te doorlopen procedure is er de mogelijkheid tot het indienen van zienswijzen en het instellen van beroep. Dit kan tot vertraging in de afhandeling van de vergunningsaanvraag en de inwerkingtreding van de vergunning leiden. Financiën Door het niet afgeven van een verklaring van geen bedenkingen moet de aanvraag omgevingsvergunning worden geweigerd. De initiatiefnemer heeft de anterieure overeenkomst niet getekend, waarmee kostenverhaal in het kader van grondexploitatie niet is verzekerd. Door de weigering is er geen risico met betrekking tot het kostenverhaal. Communicatie De procedure wordt doorlopen conform de wettelijke voorschriften. De bekendmaking van de ontwerpbeschikking wordt gepubliceerd op de gebruikelijke en wettelijk voorgeschreven wijze. Toelichting raadsvoorstel aan de raad van de gemeente Roosendaal Vervolg Indien de geweigerde ontwerpverklaring van geen bedenkingen door de Raad wordt afgegeven, zal deze ontwerpverklaring samen met de ontwerpbeschikking en bijbehorende documenten (o.a. de ruimtelijke onderbouwing) gedurende zes weken ter inzage worden gelegd. Gedurende deze periode kan door eenieder zienswijzen worden ingediend. Bijlagen 1.

Conceptbeschikking omgevingsvergunning; 2. Formulier aanvraag; 3. Tekening bestaande situatie; 4. Tekening nieuwe situatie; 5. Ruimtelijke onderbouwing Markt 91 in Roosendaal.