Toelichting rvs Ontwikkelkader Hart van de Wijk Westrand.pdf

Toelichting raadsvoorstel aan de raad van de gemeente Roosendaal Zaaknummer 956804

Aanleiding De herontwikkeling van het hart van Westrand is een cruciale stap in de uitvoering van de gebiedsvisie Westrand, die in april 2024 door uw gemeenteraad is vastgesteld. In deze gebiedsvisie is het centrale wijkwinkelcentrum aangewezen als sleutellocatie voor het verbeteren van leefbaarheid, veiligheid en sociale cohesie in de wijk. Het huidige centrum is sterk verouderd, introvert en kent leegstand, waardoor het niet meer voldoet aan de behoeften van bewoners en ondernemers. Dit leidt tot een afnemend gevoel van veiligheid en een negatieve uitstraling voor de wijk. De gemeente heeft Westrand bovendien benoemd als focusgebied binnen het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid (NPLV). Dit brengt een verplichting én een kans om fysieke en sociale opgaven integraal aan te pakken. Het ontwikkelkader vormt de noodzakelijke vervolgstap om de ambities uit de gebiedsvisie concreet te maken en juridisch-planologisch te verankeren in het Omgevingsplan. Zonder vaststelling van dit kader kan de wijziging van het Omgevingsplan niet worden voorbereid, waardoor de uitvoering van de herontwikkeling vertraging oploopt. Door het opleggen van voorkeursrecht op het gebied is de gemeente verplicht om binnen twee jaar het omgevingsplan te wijzigen. Roosendaal staat voor een forse woningbouwopgave om te voldoen aan de regionale woondeal en de Woonagenda 2021-2025.

Het Hart van Westrand levert hierin een belangrijke bijdrage door circa 150 woningen toe te voegen in een gedifferentieerd aanbod, passend bij de behoefte van starters, senioren en doorstromers. Tegelijkertijd blijkt uit participatie en marktonderzoek dat bewoners en ondernemers dringend behoefte hebben aan een tweede supermarkt, aanvullende winkels en een vernieuwd buurthuis, omdat het huidige voorzieningenaanbod niet meer aansluit op de vraag. Het ontwikkelkader speelt bovendien in op bredere beleidsdoelen: het draagt bij aan duurzaamheid door klimaatadaptieve en natuurinclusieve inrichting, stimuleert langzaam verkeer en deelmobiliteit, en versterkt sociale cohesie door het creëren van ontmoetingsplekken en maatschappelijke voorzieningen. Door nu het ontwikkelkader vast te stellen, kan de gemeente regie voeren over de ruimtelijke kwaliteit, zekerheid bieden aan marktpartijen en bewoners, en tijdig inspelen op beschikbare rijksmiddelen zoals het Volkshuisvestingsfonds en de Woningbouwimpuls. Beoogd effect De herontwikkeling van het hart van de wijk sluit aan bij de Majeure opgaven en de vastgestelde Woningbouwprogrammering. Het plan richt zich op de realisatie van een levendig wijkcentrum met een mix van voorzieningen, maatschappelijke functies en woningen.

Het plan omvat maximaal 150 woningen, verdeeld in 20% sociaal, 60% betaalbaar en 20% vrije sector, en voorziet in een sterk voorzieningencluster met twee supermarkten, commerciële functies en een buurtcentrum 2.0. Daarbij wordt ingezet op een duurzame, natuurinclusieve en klimaatadaptieve inrichting die bijdraagt aan een toekomstbestendige en aantrekkelijke leefomgeving.

Argumenten 1.1 Het ontwikkelkader draagt bij aan het collegeprogramma Zij aan Zij. Het ontwikkelkader Hart van de Wijk geeft invulling aan meerdere speerpunten uit het collegeprogramma Zij aan Zij. De belangrijkste zijn “leefbare en veilige buurten”, “woningbouw en bestaanszekerheid”, “Duurzaamheid en klimaatadaptatie”, “sociale cohesie en ontmoeting” en “mobiliteit en bereikbaarheid”. 1.2 Bekrachtiging van de uitgewerkte kaders voor de gebiedsontwikkelingen. Het ontwikkelkader vaststellen concretiseert de uitwerking van de gebiedsvisie Westrand en borgt ruimtelijke kwaliteit. In het ontwikkelkader zijn het programma en de stedenbouwkundige opzet uitgewerkt. Met het vaststellen van het ontwikkelkader spreekt uw gemeenteraad haar commitment uit over deze uitwerking. Het vaststellen van het ontwikkelkader is een bevoegdheid van uw raad. Voor ontwikkelingen in de toekomst is het ontwikkelkader het uitgangspunt en kunnen plannen worden gerealiseerd onder de omgevingswet. De verdere uitwerking is hiermee een bevoegdheid van het college.

Toelichting raadsvoorstel aan de raad van de gemeente Roosendaal Zaaknummer 956804

1.3 De opmaat naar juridisch planologische borging binnen de omgevingswet. Het ontwikkelkader legt de basis voor de juridisch planologische borging voor de realisatie van de deelplannen en andere toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen. Het ontwikkelkader is de basis voor nieuwe omgevingsplannen of een buitenplanse omgevingsactiviteit (BOPA). Deze worden indien vereist afzonderlijk voor advies voorgelegd aan uw gemeenteraad. 1.4 Het uitdragen van de uitwerking van de gemeentelijke ambities. De gemeente Roosendaal heeft grote ambities. De Westrand is benoemd als Majeure opgave. Met het ontwikkelkader maakt zij duidelijk hoe zij invulling geeft aan uitwerking van de sleutellocatie in de gebiedsvisie westrand. Het vaststellen van het ontwikkelkader door uw gemeenteraad is hierin een duidelijk signaal naar bewoners, partners, initiatiefnemers en ontwikkelaars. 2.1 De onderhandelingspositie en het financieel resultaat waarborgen. De grondexploitatie vaststellen maakt kostenverhaal en uitvoering mogelijk. Zonder exploitatie is realisatie financieel niet haalbaar. In bijgevoegde grondexploitatie (zie bijlage) wordt inzicht gegeven in de (mogelijke) kosten en opbrengsten bij de herontwikkeling van het Hart van de wijk en de financiële uitgangspunten.

Bij openbaarmaking van de grondexploitatie krijgen partijen inzicht in de te verwachten opbrengsten en kosten en de financiële uitgangspunten waardoor de gemeente een minder gunstig onderhandelingsresultaat bereikt. Op de grondexploitatie is geheimhouding opgelegd die - behoudens opheffing door uw gemeenteraad - voor eenieder en de ook uw gemeenteraad geldt. 3.1 De grondexploitatie vervangt het voorbereidingskrediet. Eerder is een voorbereidingskrediet gevoteerd om uitvoering te kunnen geven aan de uitwerking van de gebiedsvisie. Er kan worden overgegaan tot uitvoering van het ontwikkelkader. Hiertoe wordt een grondexploitatie geopend, waar het voorbereidingskrediet wordt ingebracht. Het voorbereidingskrediet kan daarmee voor het onderdeel Hart van de Wijk komen te vervallen. Dit zorgt voor transparantie en sluiting van het voorbereidingsbudget. 4.1. Deel van subsidie Volkshuisvestingsfonds is bestemd voor Hart van de Wijk In het raadsvoorstel “Kredietvotatie Middelen Volkshuisvestingsfonds” van 19 juni 2025, is opgenomen dat voor het project Hart van de Westrand (Wijk) een subsidie (themalijn 4) beschikbaar is. Deze wordt nu in de grondexploitatie als opbrengst ingebracht (6 miljoen) en verlaagd op het krediet Volkshuisvestingsfonds.

De verantwoording van de grex blijft wel onderdeel van het totale project Volkshuisvestingsfonds, welke via de SISA verantwoord wordt naar het Rijk. 5.1. De verplichte cofinanciering (30%) voor onderdeel Hart van de Wijk binnen het Volkshuisvestingsfonds moet ook worden ingezet. Bij de kredietvotatie van het Volkshuisvestingsfonds is ook de verplichte cofinanciering voor Hart van de Wijk beschikbaar gesteld. Dit budget (2,5 miljoen) is gestort in de bestemmingsreserve kapitaallasten. Deze cofinanciering moet ook ingezet worden voor Hart van de Wijk. 5.2. Budget van cofinanciering moet uit bestemmingsreserve kapitaallasten worden onttrokken om vervolgens gestort te worden in de bestemmingsreserve grondexploitaties. In de bestemmingsreserve kapitaallasten zit de cofinanciering. Deze moet ingezet worden voor de grondexploitatie. Middelen uit reserves mogen niet gebruikt worden om de boekwaarde van de gronden in de exploitatie direct mee te verlagen (stellige uitspraak in notitie grondbeleid begroting en jaarstukken; commissie BBV). Dit geeft een vertekend beeld van de kosten. Wel mag een reserve gebruikt worden als dekking voor het verlies van de grex. Het budget van 2,5 miljoen wordt daarom onttrokken uit de bestemmingsreserve kapitaallasten en gestort in de bestemmingsreserve grondexploitaties ter dekking van de te vormen verliesvoorziening. Zie 7.1. 5.3.

Uw raad heeft budgetrecht Uw raad beslist over de dotaties en onttrekkingen aan reserves. Dit wordt door de BBV (Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten) voorgeschreven.

Toelichting raadsvoorstel aan de raad van de gemeente Roosendaal Zaaknummer 956804

6.1. Bij een tekort bij de een grondexploitatie moet een verliesvoorziening worden getroffen Volgens het BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) moet er voor het tekort een verliesvoorziening getroffen worden. Daarvan is nu sprake. 6.2. Verliesvoorziening komt ten laste van de bestemmingsreserve grondexploitatie In de nota grondbeleid is vastgelegd dat de bestemmingsreserve grondexploitatie gebruikt wordt als egalisatiereserve. Dit betekent dat deze verliesvoorziening ten laste van de bestemmingsreserve grondexploitatie komt. 6.3. Uw raad heeft budgetrecht Uw raad beslist over de dotaties en onttrekkingen aan reserves. Dit wordt door de BBV (Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten) voorgeschreven. Uw raad wordt voorgesteld om de vorming van de verliesvoorziening ten laste te brengen van de bestemmingsreserve grondexploitatie. 7.1 De financiële consequenties worden in de begroting verwerkt. In het kader van de begrotingsrechtmatigheid worden de financiële consequenties verwerkt in de (meerjaren) begroting.

Kanttekeningen 2.1 erfgoed en duurzaamheid Hoewel de wederopbouwkerk geen beschermde status heeft en er juridisch geen belemmering is voor sloop, is het relevant te benadrukken dat erfgoedwaarde en duurzaamheid in gemeentelijk beleid en landelijke richtlijnen een belangrijke rol spelen. Herbestemming wordt vaak gezien als duurzamer en kostenefficiënter dan nieuwbouw, en sluit aan bij de Roosendaalse kerkenvisie waarin dialoog en behoud centraal staan. Het college is zich ervan bewust te zijn van deze spanning en kan overwegen om elementen van de kerk (zoals glas-in-betonkunst) zichtbaar te houden in de nieuwe ontwikkeling, conform motie 1459494 en het nog te ontwikkelen afwegingskader. 2.2 Ontwikkelkader is de basis voor het wijziging Omgevingsplan. Het ontwikkelkader vormt een bijlage bij de wijziging van het omgevingsplan. Zonder vaststelling van het kader kan de wijziging van het Omgevingsplan niet worden voorbereid, wat vertraging in de uitvoering kan veroorzaken. 2.3 De beperkingen door bestaande infrastructuur en bomen. Het plan streeft naar behoud van bomen in de hoofdstructuur en een groene buffer langs de Jan Vermeerlaan. Dit kan beperkingen opleveren voor de positionering van bouwblokken en parkeeroplossingen. 2.4 Mobiliteit en parkeerdruk het uitgangspunt voor het ontwikkelkader.

Het plan zet in op duurzame mobiliteit en autoluwe inrichting, maar erkent dat de parkeerdruk in de wijk hoog is. Maaiveldparkeren bij supermarkten is gewenst, maar kan conflicteren met ambities voor vergroening en klimaatadaptatie. 2.5 De technische- en duurzaamheidseisen. Het plan stelt hoge eisen aan natuurinclusief en circulair bouwen, waterberging (60 mm), en netbewust bouwen. Dit vraagt om innovatieve oplossingen en kan leiden tot hogere kosten of langere doorlooptijd. Het inspiratiemodel geeft een richting, maar laat ruimte voor wijzigingen in de verdeling van supermarkten, maatschappelijke voorzieningen en woningen. Dit kan gevolgen hebben voor verkeersafwikkeling en parkeeroplossingen. 3.1 De financiële haalbaarheid. De herontwikkeling vraagt aanzienlijke investeringen, vooral door de aankoop van bestaand vastgoed. Hoewel een deel van het tekort wordt gedekt door het Volkshuisvestingsfonds, blijft er financiële onzekerheid en kan het ambitieniveau leiden tot keuzes tussen wettelijke verplichtingen en ruimtelijke ambities.

Toelichting raadsvoorstel aan de raad van de gemeente Roosendaal Zaaknummer 956804

Daarnaast is het Permekepark een bovenwijkse voorziening die normaliter op basis van PPT-criteria (profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid) gedeeltelijk kan worden toegerekend aan het Hart van de Wijk. Dit is niet gedaan omdat de grondexploitatie al verliesgevend is. Voor het Permekepark zal bij uw raad nog een investeringskrediet aangevraagd worden. De fasering en markttenders zijn afhankelijk van onderhandelingen met huidige eigenaren, wat risico’s geeft voor planning en kostenbeheersing. Er zijn risico’s op kostenstijging deze worden gemitigeerd door fasering en marktconsultatie. 6.1. Risico bestaat dat de bestemmingsreserve grondexploitatie ontoereikend is Door het vormen van deze verliesvoorziening wordt een aanzienlijk bedrag onttrokken aan de bestemmingsreserve. Dit verlaagt direct de beschikbare buffer om toekomstige tekorten op andere projecten op te vangen. Als meerdere exploitaties negatief ontwikkelen, kan de reserve ontoereikend blijken, waardoor aanvullende dekking uit de algemene middelen noodzakelijk wordt. Tegelijkertijd bestaat de mogelijkheid dat meevallers, zoals hogere winstnemingen op andere grondexploitaties, de bestemmingsreserve weer aanvullen. Financiën Een gedeelte van het voorbereidingskrediet van € 180.000,- (voortkomend uit raadsbesluit 12 september 2024) wordt met dit voorstel ingebracht.

De gemaakte kosten en de ontvangen subsidie vanuit het volkshuisvestingsfonds op dit krediet worden overgeheveld naar de grondexploitatie. In deze grondexploitatie is de financiële doorvertaling van het opgestelde ontwikkelkader hart van de wijk gemaakt. Het resultaat van deze grondexploitatie is negatief. Op het moment dat duidelijk is dat een grondexploitatie negatief verloopt, dient een verliesvoorziening te worden getroffen. Deze verliesvoorziening wordt gevormd door een onttrekking uit de bestemmingsreserve grondexploitaties. Voor meer informatie wordt verwezen naar de (geheime) bijlage grondexploitatie met toelichting en risicoanalyse.

Participatie Participatie is een belangrijk onderdeel van het traject voor de herontwikkeling van het hart van Westrand. Het doel van de participatie was om inhoudelijke input op te halen voor het programma, de inrichting van de openbare ruimte en de positionering van voorzieningen, zodat het ontwikkelkader aansluit bij de behoeften van bewoners, ondernemers en maatschappelijke partners. In verschillende fasen zijn diverse vormen toegepast: gesprekken met ondernemers, werksessies met supermarkten, afstemming met de Kruiskerk, marktconsultaties en bijeenkomsten met bewoners via de WeetKeet. Ook zijn creatieve werkvormen ingezet, zoals het knutselen van een droompark op basisschool De Appel. De belangrijkste doelgroepen waren bewoners van Westrand, zittende ondernemers, maatschappelijke organisaties en marktpartijen. De ruimte voor invloed lag in het meegeven van wensen en aandachtspunten voor het voorzieningenprogramma, de inrichting van het Permekepark, verkeersveiligheid en beeldkwaliteit. Hetgeen wat is opgehaald is verwerkt in het ontwikkelkader en terug te vinden op de gemeentelijke website. Het vervolgtraject bestaat uit het informeren van betrokkenen over de vaststelling van het ontwikkelkader en de verdere uitwerking richting het omgevingsplan. Dit gebeurt via nieuwsbrieven, de gemeentelijke website en aanvullende bijeenkomsten bij belangrijke mijlpalen.

Communicatie Het ontwikkelkader wordt ter besluitvorming voorgelegd aan uw gemeenteraad. De communicatie hieromtrent verloopt via de griffie. Het raadsvoorstel staat open voor inspraak. In de aanloop naar uw raadsbehandeling zijn de stakeholders in/om het gebied door de projectgroep geïnformeerd over het ontwikkelkader Hart van de Wijk.

Toelichting raadsvoorstel aan de raad van de gemeente Roosendaal Zaaknummer 956804

Vervolg Na vaststelling door uw gemeenteraad wordt het ontwikkelkader de basis voor de juridisch planologische procedures onder de omgevingswet. Voor ruimtelijke ontwikkelingen worden aparte planologische procedures gevolgd overeenkomstig de omgevingswet. De verwachting is dat het ontwerp omgevingsplan in het eerste kwartaal van 2026 in procedure kan worden gebracht. Bijlagen Bijlage 1: Ontwikkelkader Hart van de Wijk Bijlage 2: Grondexploitatie, toelichting met risicoanalyse Hart van de Wijk Bijlage 3: Begrotingswijziging Bijlage 4: Posters samenvatting ontwikkelkader