Toelichting rvs Grondexploitatie Kroeven Noordoost.pdf

Toelichting raadsvoorstel aan de raad van de gemeente Roosendaal

In december 2023 heeft uw gemeenteraad de grondexploitatie ‘Kroeven-Noordoost’ geopend met als doel de herontwikkeling naar woningbouw van de locaties Gezellelaan 11 (voormalig pand Amarant) en Gezellelaan 13 (voormalig pand Mytylschool). De aanleiding vormde het onderzoek om een alternatieve locatie voor de Mytylschool te zoeken. Middels de herontwikkeling van deze locaties is de aankoop van het pand van Gezellelaan 11 (Amarant) en de planvorming voor woningbouw financieel mogelijk gemaakt. Hiervoor is de GREX geopend waarin alle kosten tot nu toe zijn ondergebracht. Onderwijshuisvesting heeft echter aangegeven dat er geen alternatieve locatie beschikbaar is voor de Mytylschool binnen de gemeente. De school wenst herontwikkeling op de huidige locatie, waarvoor ook (deels) de locatie van Gezellelaan 11 nodig is. Omdat een grondexploitatie niet mag worden gebruikt voor een ontwikkeling van een school, moet deze worden afgesloten. Beoogd effect Door het wijzigen van de beoogde bestemming van woningbouw naar onderwijs in de planvorming is het nodig dat de grondexploitatie wordt afgesloten. Volgens de BBV-regelgeving is het niet mogelijk een grondexploitatie op te stellen voor een ontwikkeling van een school. Door de grondexploitatie af te sluiten zullen de kosten elders ondergebracht worden. Het gevolg is dat de huidige grondexploitatie afgesloten moet worden.

Een grondexploitatie is enkel mogelijk wanneer er sprake is van uitgifte bouwrijpe grond als resultaat. Een herontwikkeling van een school valt hier niet onder, waardoor de grondexploitatie afgesloten moet worden. De reeds gemaakte kosten in de grondexploitatie moeten daardoor elders worden ondergebracht: • Met betrekking tot de kosten benodigd voor de aankoop en het beheer van Gezellelaan 11 zal door Onderwijshuisvesting een krediet worden aangevraagd. Dit geldt ook voor de herontwikkeling t.b.v. Mytylschool die wordt vormgegeven. • Met betrekking tot de overige kosten die gemaakt zijn voor de planvorming is een afboeking via de bestemmingsreserve Grondexploitaties benodigd (€ 93.201). Argumenten 1.1 De grondexploitatie is niet langer juridisch toepasbaar Een grondexploitatie is alleen toegestaan wanneer er sprake is van uitgifte van bouwrijpe grond. Gronduitgifte voor onderwijshuisvesting valt hier niet onder, waardoor de exploitatie moet worden afgesloten. 2.1 De plannen voor het gebied veranderen Het gebied wordt bestemd ten behoeve van onderwijs in plaats van woningbouw. Het idee is om deze grond te gaan gebruiken voor herbouw (en uitbreiding) rondom de Mytylschool en andere basisscholen. Voordeel is dat de kwetsbare groep dan in het huidige pand blijft. Daarnaast kan de basisschool die daar ook komt later ook tijdelijk in het pand van de Mytylschool.

Dit scheelt 2x extra kosten voor tijdelijke schoolhuisvesting. Een deel van de voorbereidingskosten voor deze herontwikkelingen financieren we vanuit de kredieten die bij het vaststellen van het IPH Integraal Onderwijshuisvestingsplan beschikbaar zijn gekomen. 3.1 We mogen de begroting 2025 niet meer wijzigen Besluitvorming vindt plaats in 2026 en deze kosten van planontwikkeling zijn voor 2026 gemaakt. Vanuit het voorzichtigheidsprincipe behoren we deze kosten toe te rekenen aan het jaar waarin de prestaties zijn verricht (= 2025). Vandaar dat we dit verschil gaan toelichten bij de verschillenanalyse van de jaarrekening. 3.2 het sluiten van de grondexploitatie leidt tot eenmalige exploitatielasten Voor eenmalige kosten mogen we hiervoor de reserve de bestemmingsreserve grondexploitaties inzetten, zodat we het begrotingsresultaat niet belasten. 4.1. De aankoop moet worden geactiveerd. Dergelijke investeringen behoren op grond van de regelgeving worden geactiveerd op de gemeentelijke balans onder de materiele vaste activa en over worden afgeschreven. Op grond hoeft niet te worden afgeschreven.

Toelichting raadsvoorstel aan de raad van de gemeente Roosendaal

5.1. Bij sloop hebben we een boekverlies. Indien we het aangekochte pand slopen en niet doorverkopen, houdt onze bezitting op te bestaan te bestaan. Dit leidt op dat moment tot een boekverlies binnen de gemeentelijke exploitatie. Voor deze eenmalige kosten mogen we dan de bestemmingsreserve huisvesting onderwijs inzetten, zodat we het begrotingsresultaat niet belasten. 5.2 De reserve Onderwijshuisvesting is toereikend Na de tweede Bestuursrapportage 2025 heeft deze reserve met de bekende claims eind 2030 nog een positief saldo van € 3 miljoen. Dit voorstel “belast” deze reserve totaal voor een bedrag van € 454.200. 6.1. De aankoop en latere sloop leidt tot eenmalige exploitatielasten Tijdelijk hebben we in 2026 eenmalige kosten voor beheer van het pand en sloopkosten. Voor eenmalige kosten mogen we hiervoor de reserve de bestemmingsreserve huisvesting onderwijs inzetten, zodat we het begrotingsresultaat niet belasten. 7.1. Het voorstel en de eerdere beslispunten hebben effect op de vastgestelde begrotingswijziging Het voorstel heeft financiële consequenties, die afwijken ten opzichte van de laatst vastgestelde begrotingswijziging. Door middel van bijgevoegde begrotingswijziging vast te stellen, worden de financiële consequenties adequaat doorgevoerd in de financiële rapportage.

Kanttekeningen 1.1 De beoogde toekomstige winst (jaarrekening 2024) € 201.268 komt te vervallen In de begroting is rekening gehouden dat deze grondexploitatie winstgevend is en daarmee de bestemmingsreserve grondexploitaties voedt op termijn. Deze opbrengst komt nu te vervallen en leidt tot een lagere stand van deze bestemmingsreserve. 1.2 Door te kiezen voor herontwikkeling van de Mytylschool komt de woningbouwontwikkeling te vervallen. Aangezien eerder de verwachting was dat de Mytylschool zich elders in de gemeente zou vestigen, werd deze locatie gezien als herontwikkelingslocatie. Nu een verhuizing van de Mytylschool toch niet mogelijk blijkt, is er minder tot geen woningbouw mogelijk op deze plek. Echter is er ook een belang om voor een passende plek voor de Mytylschool te zorgen. 3.1 De stand van BR grondexploitaties is beperkt (begroting 2026 € 5 miljoen) De kosten van planontwikkeling zorgen voor een lagere stand van deze reserve. Samen met alle andere voorstellen bij de ruimtelijke ordening en de (verliesgevende) plannen die er liggen, zorgt dat deze reserve behoorlijk wordt uitgeput. Indien dat het geval is, behoort deze te worden aangevuld vanuit de algemene reserve en heeft dit effect het weerstandvermogen van de gemeente. Financiën De reeds gemaakte kosten ten behoeve van de ontwikkeling kunnen niet meer in de grondexploitatie worden geboekt.

Het sluiten van de grondexploitatie heeft de volgende financiële gevolgen: Onderdeel

Bedrag

1.Toekomstig resultaat grondexploitatie 2. Aankoop grond

€ 201.268

(3.590 M2)

€ 600.000

Resultaateffect 2026 Nee, niet direct (2028)

BW*

Wordt…

Financiële dekking

Ja

Vervalt

Wordt pas ingeboekt bij realisatie plan, toekomstige winst vervalt

Nee

Ja

Nieuw krediet

Balanspost. Op grond wordt niet afgeschreven, blijft gewaardeerd tegen historische verkrijgingsprijs.

Toelichting raadsvoorstel aan de raad van de gemeente Roosendaal

3. Aankoop gebouwen

€ 201.186

Ja, na sloop

Ja

Nieuw krediet

4.Gemaakte beheerkosten onroerend goed

€ 103.014 Inclusief btw

Ja

Ja

5.Gemaakte kosten planontwikkeling en grondexploitatie

€ 93.201

Ja

Nee

Exploitatie E048 huisvesting bijzonder speciaal onderwijs Exploitatie E124 grondexploitaties

6.Beheer- en sloopkosten pand

€ 150.000 Inclusief btw

Ja

Ja

Totaal

€ 1.303.401

€ 547.401

Exploitatie E048 huisvesting bijzonder speciaal onderwijs

Voorlopige balanspost. Planning is om pand in medio 2026 te slopen, dan boekverlies ten laste van Reserve huisvesting Onderwijs Reserve huisvesting Onderwijs

Bestemmingsreserve Grondexploitaties. Toelichten bij de jaarrekening 2025, omdat het verlies dan al bekend is (voorzichtigheidsprincipe) Reserve huisvesting Onderwijs Sloop € 125.000 eenmalig en Beheerkosten € 25.000 voor een half jaar.

Onderdelen vanuit kolom "BW" (= begrotingswijziging) en het antwoord "Ja" zijn verwerkt in bijgevoegde begrotingswijziging. Voor onderdeel 2 en 3 behoren twee kredieten te worden aangevraagd. Onderdelen 3, 4, 5 en 6 worden financieel gedekt vanuit een reserve huisvesting Onderwijs. Voor aanvragen van kredieten en mutaties in reserves is de Raad bevoegd, vandaar dat er een raadvoorstel- en besluit nodig is. Onderdeel 5 verantwoorden we al in 2025, want verliezen behoor je te nemen wanneer deze in omvang duidelijk zijn. Dit onderdeel heeft geen resultaateffect, omdat we dit verlies kunnen verrekenen met de bestemmingsreserve Grondexploitaties. Bij de analyse jaarrekening 2025 wordt dit nader toegelicht. Communicatie De betrokken afdelingen en portefeuillehouders worden geïnformeerd over het afsluiten van de grondexploitatie en de herbestemming van het gebied. Indien nodig wordt een communicatieplan opgesteld in samenwerking met de communicatieadviseur. Participatie Er is geen participatie voorzien in dit traject, aangezien het besluit betrekking heeft op een interne heroriëntatie van gemeentelijk beleid en vastgoed. Vervolg De grondexploitatie wordt afgesloten, waarna Gezellelaan 11 beschikbaar gesteld wordt ten behoeve van de herontwikkeling van de Mytylschool. Bijlagen 1. Begrotingswijziging 2. Grex per 1-1-2026