Toelichting rvs GREX Hof van Leyster.pdf

Toelichting raadsvoorstel aan de raad van de gemeente Roosendaal Zaaknummer 1611270

Aanleiding De ontwikkeling van “Hof van Leyster” is een volgende stap in de uitvoering van de gebiedsvisie Westrand, die in april 2024 door uw gemeenteraad is vastgesteld. Het daarin opgenomen ontwikkelkader vormt de noodzakelijke vervolgstap om de ambities uit de gebiedsvisie concreet te maken en juridisch-planologisch te verankeren in het Omgevingsplan. “Hof van Leyster” bundelt de herontwikkeling van gemeentelijke gronden met de voormalige Liebau-locatie, zoals aangewezen in de gebiedsvisie Westrand. Beleidsmatig is Westrand een focusgebied binnen het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid (NPLV) en vormt de gebiedsvisie het ruimtelijk fundament. De opgave raakt meerdere beleidsterreinen, waaronder volkshuisvesting, mobiliteit, duurzaamheid en sociaal-maatschappelijke voorzieningen. Roosendaal staat voor een forse woningbouwopgave om te voldoen aan de regionale woondeal en de Woonagenda 2021-2025. De locatie van de voormalige Liebau-locatie en de aangrenzende gemeentelijke gronden leveren hierin een belangrijke bijdrage door circa 200 woningen toe te voegen in een gedifferentieerd aanbod, passend bij de behoefte van starters, senioren en doorstromers.

Het college heeft op basis van artikel 87 gemeentewet geheimhouding opgelegd voor in principe de duur van 5 jaar op de documenten ‘Bijlage 1 - Grondexploitatie hof van Leyster - GEHEIM’, ‘Bijlage 1A - Toelichting grondexploitatie Hof van Leyster - GEHEIM’ met inachtneming van art. 5.1 lid 2 sub b van de Woo, op grond van financiële of economische belangen van de gemeente Beoogd effect De ontwikkeling van het “Hof van Leyster” beoogt een toekomstbestendige en aantrekkelijke leefomgeving door het realiseren van 150–200 woningen, een collectieve parkeervoorziening (hub), het voldoen aan de waterbergings-eis van 60 mm, en het toepassen van groene gevels en daken in combinatie met autoluwe binnenstraten. Deze ontwikkeling sluit aan bij de Majeure opgaven en de vastgestelde Woningbouwprogrammering, waarbij wordt ingezet op een duurzame, natuurinclusieve en klimaatadaptieve inrichting die bijdraagt aan een leefbare en veerkrachtige stad. Argumenten 1.1 Op de grondexploitatie ligt geheimhouding. In bijgevoegde grondexploitatie (zie bijlage) wordt inzicht gegeven in de (mogelijke) kosten en opbrengsten bij de ontwikkeling van het “Hof van Leyster” en de financiële uitgangspunten.

Bij openbaarmaking van de grondexploitatie krijgen partijen inzicht in de te verwachten opbrengsten en kosten en de financiële uitgangspunten waardoor de gemeente een minder gunstig onderhandelingsresultaat bereikt. Op de grondexploitatie is geheimhouding opgelegd die – behoudens opheffing door uw gemeenteraad – voor eenieder en ook voor uw gemeenteraad geldt. 1.2 de ontwikkeling draagt bij aan het collegeprogramma Zij aan Zij. Het voorstel past binnen het ingezette beleid, omdat in april 2024 de gebiedsvisie Westrand door uw gemeenteraad vastgesteld. De gehele ontwikkeling geeft invulling aan meerdere speerpunten uit het collegeprogramma Zij aan Zij. De belangrijkste zijn “leefbare en veilige buurten”, “woningbouw en bestaanszekerheid”, “Duurzaamheid en klimaatadaptatie”, “sociale cohesie en ontmoeting” en “mobiliteit en bereikbaarheid”.

1.3 Bekrachtiging van de uitgewerkte kaders voor de gebiedsontwikkelingen. Het “Hof van Leyster” concretiseert de uitwerking van de gebiedsvisie Westrand en borgt ruimtelijke kwaliteit. 1.4 Het uitdragen van de uitwerking van de gemeentelijke ambities. De ontwikkeling van het “Hof van Leyster” draagt substantieel bij aan gemeentelijke beleidsdoelen, het project versnelt de volkshuisvestelijke opgave door een programmering die aansluit bij de Woonagenda, voldoet aan stedenbouwkundige en mobiliteitsrandvoorwaarden zoals vastgelegd in de gebiedsvisie (inclusief hub en veilige oversteken), en borgt duurzaamheid en klimaatadaptatie doordat deze eisen zijn verankerd in het ontwikkelkader. 1.5 De onderhandelingspositie en het financieel resultaat waarborgen.

Toelichting raadsvoorstel aan de raad van de gemeente Roosendaal Zaaknummer 1611270

De grondexploitatie vaststellen maakt kostenverhaal en uitvoering mogelijk. Zonder exploitatie is realisatie financieel niet haalbaar. In bijgevoegde grondexploitatie (zie bijlage) wordt inzicht gegeven in de (mogelijke) kosten en opbrengsten bij de herontwikkeling van het Hart van de wijk en de financiële uitgangspunten. Bij openbaarmaking van de grondexploitatie krijgen partijen inzicht in de te verwachten opbrengsten en kosten en de financiële uitgangspunten waardoor de gemeente een minder gunstig onderhandelingsresultaat bereikt. 2.1 De grondexploitatie vervangt het voorbereidingskrediet. Eerder is een voorbereidingskrediet gevoteerd om uitvoering te kunnen geven aan de uitwerking van de gebiedsvisie. Er kan worden overgegaan tot uitvoering van het ontwikkelkader. Hiertoe wordt een grondexploitatie geopend, waar het voorbereidingskrediet wordt ingebracht. Het voorbereidingskrediet kan daarmee voor het onderdeel ontwikkellocatie komen te vervallen. Dit zorgt voor transparantie en sluiting van het voorbereidingsbudget. 3.1 Dit is vastgelegd in Nota Kostenverhaal Op 21 mei 2024 is door uw raad het Programma Kostenverhaal en financiële bijdragen vastgesteld. Daarin wordt aangegeven dat bij een positief saldo van een grondexploitatie, er een bijdrage Ruimtelijke ontwikkeling wordt meegenomen.

Deze bijdrage wordt in 2028 gestort in de bestemmingsreserve Financiële bijdragen welke hiervoor bij het vaststellen van het Programma Kostenverhaal is ingesteld. 3.2 Uw raad heeft budgetrecht Uw raad beslist over de dotaties en onttrekkingen aan reserves. Dit wordt door de BBV (Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten) voorgeschreven. 4.1 De financiële consequenties worden in de begroting verwerkt. In het kader van de begrotingsrechtmatigheid worden de financiële consequenties verwerkt in de (meerjaren) begroting. Kanttekeningen 1.1 De beperkingen door bestaande infrastructuur en bomen. Het plan streeft naar behoud van bomen in de hoofdstructuur en een groene buffer langs de Burg. Freijterslaan. Dit kan beperkingen opleveren voor de positionering van bouwblokken en parkeeroplossingen. 1.2. Mobiliteit en parkeerdruk het uitgangspunt voor het ontwikkelkader. Het plan zet in op duurzame mobiliteit en autoluwe inrichting, maar erkent dat de parkeerdruk in de wijk hoog is. Het doel is om het bewonersparkeren in de HUB te realiseren en het bezoekersparkeren op eigenterrein (maaiveldniveau) te laten plaatsvinden. Dit kan conflicteren met de financiële haalbaarheid van de plannen vanuit ontwikkelende partijen. 1.3 De technische- en duurzaamheidseisen. Het plan stelt hoge eisen aan natuurinclusief en circulair bouwen, waterberging (60 mm), en netbewust bouwen.

Dit vraagt om innovatieve oplossingen en kan leiden tot hogere kosten of langere doorlooptijd. Het ontwikkelkader uit de gebiedsvisie geeft hierin richting, maar laat ruimte voor wijzigingen in de verdeling. Dit kan gevolgen hebben voor waterberging, groene zones en parkeeroplossingen. 1.4 De financiële haalbaarheid. De fasering en markttenders van de afzonderlijke ontwikkelingen zijn afhankelijk van onderhandelingen, wat risico’s geeft voor planning en kostenbeheersing. Er zijn risico’s op kostenstijging deze worden gemitigeerd door fasering en marktconsultatie. Financiën Alle kosten en opbrengsten zijn opgenomen in de geheime grondexploitatie ‘“Hof van Leyster”.

Toelichting raadsvoorstel aan de raad van de gemeente Roosendaal Zaaknummer 1611270

Een gedeelte van het voorbereidingskrediet van ca. € 45.000,- (voortkomend uit raadsbesluit 12 september 2024) wordt met dit voorstel ingebracht. De gemaakte kosten worden overgeheveld naar de grondexploitatie. In deze grondexploitatie is de financiële doorvertaling van het opgestelde ontwikkelkader gemaakt. Het resultaat van deze grondexploitatie is positief. Voor meer informatie wordt verwezen naar de (geheime) bijlage grondexploitatie met toelichting en risicoanalyse. Participatie Voor het opstellen van de gebiedsvisie Westrand is al uitgebreid geparticipeerd met bewoners, ondernemers en partners uit de wijk. Dit gebeurde via interviews, straatgesprekken, ateliers en de inzet van de WeetKeet, waarmee op laagdrempelige wijze input is opgehaald en teruggekoppeld. Voor de verdere uitwerking van de ontwikkellocaties en projecten wordt participatie vormgegeven overeenkomstig het vastgestelde Participatieplan Westrand. Dit plan schrijft een inclusieve aanpak voor, met inzet van sleutelfiguren, diverse participatiemiddelen en duidelijke participatiekaders, zodat bewoners en stakeholders op een transparante en betekenisvolle manier betrokken blijven bij de toekomstige ontwikkelingen. Het vervolgtraject bestaat uit het informeren van betrokkenen over de uitwerking van de plannen door de ontwikkelende partijen en de verdere uitwerking richting het omgevingsplan.

Dit gebeurt via nieuwsbrieven, de gemeentelijke website en aanvullende bijeenkomsten bij belangrijke mijlpalen. Communicatie Het vervolgtraject bestaat uit het informeren van betrokkenen over de uitwerking van de plannen door de ontwikkelende partijen en de verdere uitwerking richting het omgevingsplan. Dit gebeurt via nieuwsbrieven, de gemeentelijke website en aanvullende bijeenkomsten bij belangrijke mijlpalen. Zoals te doen gebruikelijk staat een raadsvoorstel open voor inspraak. De communicatie hieromtrent verloopt via de griffie. Vervolg Na vaststelling in uw gemeenteraad start de onderhandeling met ontwikkelende partijen en de juridisch planologisch procedures onder de omgevingswet. De verwachting is dat het ontwerp omgevingsplan of de buitenplanse omgevingsactiviteit in 2026 in procedure wordt gebracht, maar dit is afhankelijk van de ontwikkelende partijen. Bijlagen Bijlage 1: Grondexploitatie en toelichting met risicoanalyse Hart van de Wijk Bijlage 2: Begrotingswijziging Bijlage 3: Overzicht Ontwikkelkader